商品房外墙面归谁所有
时间： 16:01 访问量:来源：《平顶山房地产》（第13期）
商品房外墙面归谁所有
刘建辉　河南金年华律师事务所
　　案情简介：
　　2008年5月，某大型楼盘开始预售，陈小姐购买了三楼的一套房屋。2009年2月，陈小姐办理了房产证后正式入住。入住不久，物业公司在该楼房临街的外墙面上竖起几个巨幅广告牌，从二楼一直延伸到三楼，将陈小姐家的窗户挡住了一半。陈小姐感觉自己的采光受到了影响，遂与开发商交涉，开发商仅同意给陈小姐一定的补偿，拒绝撤掉广告牌，理由是根据陈小姐所签的购房合同，房屋外墙面使用权归开发商所有，而此次物业安装广告是经过开发商允许的。陈小姐经咨询后得知：房屋的外墙面所有权应归业主所有，遂将物业公司告上法庭，请求拆除该楼外墙的所有广告牌。
　　2010年4月，法院作出判决，认定外墙面所有权应归业主所有，开发商擅自安装广告牌系侵权行为。但鉴于全部拆除损失较大，遂判令物业缩小广告牌的尺寸确保不遮挡住户的窗户，并适当对陈小姐进行补偿。
　　判决后双方均未上诉，该判决已生效。
　　律师分析：
　　开发商在售房时在预售合同中约定外墙面使用权归开发商所有，然后通过自己旗下的物业公司做广告以赚取利润——这是大多数开发商经常采用的一个做法。所以，很多业主都会遇到本案陈小姐这样的问题。那么，商品房的外墙面所有权究竟是谁的呢？这也是本案的焦点所在。这个问题不是近年才产生的，很多年前就有类似的纠纷。在《物权法》施行以前，就有一些判决依据售房合同的约定，认定外墙面归开发商所有。但自日起，这个问题的答案就发生了彻底改变。
　　日，《物权法》正式施行。该法在第六章专门归定了“业主的建筑物区分所有权”，对以前关于业主房屋、住宅小区的很多法律空白地带作出了明确规定。该法第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”此条规定了建筑物的共有部分，归业主共有。对此，最高人民法院还针对《物权法》作出司法解释，规定“建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分” 应当认定为“物权法第六章所称的共有部分”。所此，本案陈小姐家楼房的外墙面应归陈小姐等业主所共有。
　　庭审中，物业公司认为，因为售房时所有业主均签订了同样的条款，约定“外墙面所有权归开发商所有”，因此应当理解为所有的业主共同“放弃”了外墙面的所有权。这种说法能否成立呢？
　　答案是不能。因为开发商出售的房屋应该是一个完整的整体，外墙面作为房屋结构的一个组织部分，不允许分割出售。比如：开发商不能在卖一套房屋时，却将其中的卫生间留下来不卖给业主，道理是一样的。
　　综上，本案法院认定外墙面使用权归业主共有，物业公司安装广告牌的行为属于侵权，这种认定是正确的。
　　延伸阅读：
　　需要进一步搞清楚的是：法院既然认定了物业侵权，却并没有判令将广告牌拆除，而是判令“缩小广告牌的尺寸”，这种判决是否合理呢？
　　笔者认为该判决尚有商榷的余地。一个侵权行为，理应得到法律的纠正，直至将侵权行为完全制止或在无法制止时将侵权后果彻底弥补，方为合理。本案的广告牌是完全可以拆除的，也就是说这种侵权行为可以被完全制止。至于拆除后物业公司的损失较大，不应是法院“手下留情”的正当理由，因为这是其侵权行为必须付出的代价。法院“手下留情”的后果，只能是变相助长这种违法行为，起不到一个判决应有的行为指引的社会效果。
　　律师提示：
　　开发商为追求利益的最大化，经常会在购房合同中设置一些陷井，试图规避法律。而购房人因为缺乏相应的专业知识，或者因为其处于弱势而不具备跟开发商讨价还价的资本，所以屡屡掉入此类陷井。这种局面，尚有待于国家相关的配套法规的进一步完善，以及相关的行政机关的更加严格的管理和监督。
　　深度分析：
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房屋外墙面全体业主共有
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　　长江商报消息
　　本报讯（记者 吴宗泽 通讯员 吴新莉 曹文兵 实习生 杨颖 蔡睿）http://www.aliyun.com/zixun/aggregation/4762.html&&商品房外墙的所有权和使用权归谁所有？近日，熊先生为此打上官司。他在某小区一楼开了家商铺，却因在外墙上挂招牌，被物业方要求每年交2万元广告费。一审判决，小区房屋外墙归业主共有，开发商、物业方收广告费系违法。
　　据熊先生诉称，日，他在东湖附近一社区内了一套房屋，该房位于单元楼1楼。熊先生将该房改造为一家电器商店，在房屋外墙上装了一块招牌。没，小区置业公司、物业公司均找上门来，告知熊先生每年需交给2万元广告费。
　　熊先生买房时曾与该置业公司房屋买卖合同。合同中约定：该社区房屋的墙面使用权归出卖人，买受人设置店招、广告牌时，应当服从出卖人或物业公司的管理。
　　“自家店铺前挂招牌竟要交费？”熊先生对此约定颇为不满，拒交广告费。岂料，同年10月，该物业公司叫人将招牌拆除。熊先生遂将物业公司告上法庭。
　　东湖高新(600133,股吧)技术开发区法院受理此案后，审理，业主对与其专有部分紧密相连的外墙面可以进行合理利用。而本案中，熊某在经营店铺外墙悬挂招牌，属合理利用范围。
　　近日法院一审判决：涉案置业公司签订合同中，有关保留外墙面使用权的约定无效，也无权要求熊某支付外墙面广告费。
　　法官说
　　房屋外墙面全体业主共有
　　东新法院认为，《物权法》等相关法规规定：社区房屋外墙面属业主共有，开发商不能在出售房屋时在商品房买卖合同中约定保留外墙面的所有权和使用权。而同时，房屋外墙面也不能由单个业主私有。
　　此外，根据最高法院《建筑物区分所有权解释》第四条“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害合法权益的除外。”
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International商品房业主占用不属于自己的外墙
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外墙使用权到底属于谁的
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