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买房还是租房：一道两难选择题 决定前先算笔账
来源：中国经济导报
　　这个周末，因为不能接受续租房租每月涨300元，韩佳被从与人合租了一年的房子里“请”了出去。她忙着打包家当，衣服、被褥、锅碗瓢盆、电脑、书和各种零零碎碎的杂物摆满了一地。望着地上大大小小的包裹，看起来凌乱而且疲惫的韩佳神情落寞，“真想有个自己的房子，搬家真是搬够了。”
　　“当房奴不好受。如果条件合适，我还是愿意选择租房子。”而现实是，这已经是她3年来的第五次搬家。搬家的原因各异：房东涨价、中介违约、洗衣机故障无法使用而中介拒绝维修、合租人卫生习惯较差……
　　“拥有自己的房子”，是个有些昂贵的梦想。调控之下，楼市量跌价坚，观望仍在继续。那边“房价还远远没有回到合理价位”，这边“颠沛流离”的租房生涯和种种遭遇，让很多租房者深感伤不起，买房？还是租房？让“韩佳们”不得不反复斟酌、掂量，一道颇费思量的两难选择题。
　　买房还是租房，是个问题
　　对于这个问题，“丈母娘们”毫无疑问地会支持前者。
　　最近，何川和孟雪和家里正在进行一场“斗争”。两人的婚期将至，而房子大事却仍然悬而未决，孟家人着急了，又不好直接问准姑爷，便一再敦促女儿去提房子的事。然而他们不知道的是，其实小两口早有自己的打算。大学毕业后在哈尔滨一家外企公司做技术高管的何川已经有了20万元的积蓄，孟雪也有了差不多六七万元的存款，但他俩不打算先把这笔钱花在买房上，而是打算寻觅机会进行创业投资。
　　当两人把“先创业再安家”的想法向孟雪的家人“坦白”时，首先遭到了丈母娘的强烈反对，“创业是有风险的，失败了就什么都没有了，房子才是保障，让小雪租房子结婚我们坚决不同意。”孟雪妈说着看了看孟雪爸，等着老伴儿发声支持。“年轻人创业我是支持的，但立业前还是应该先安家，都说‘安家立业’，‘安家’是在‘立业’前面的，你说呢？”孟雪爸话锋一转，循循善诱道。
　　“租房结婚有什么不可以的，国外很多年轻人都是租房结婚。要是买房的话，不仅没有了积蓄，以后我们一个月将近一半的工资都得还房贷，压力太大了。先创业多赚些钱再买房也不迟。”在先奋斗还是先买房之间，孟雪对于“先奋斗”已经摩拳擦掌。
　　“有租房的钱都够还月供了，租房子钱就是白扔了，交完月供房子还是自己的。压力大咬咬牙也要先买房子。”看丈母娘如此坚决，何川也不在好说什么。“你这孩子就是傻。”孟雪妈意味深长地瞪了女儿一眼。
　　越晚越买不起，是人们的另一忧虑。
　　很多人感叹：“几年前咬咬牙就能买房，听专家的话，租了，而今存款多了、收入涨了，但‘把牙咬碎’了却也买不起了。”
　　“近几年，房价插了翅膀般地飞涨，虽然现在房价被控制住了，但调控政策也许不可能一直持续，一旦放开的话房价还是会上涨。我现在密切关注房市的动向，差不多了该出手就出手吧。”已经为晚买房后悔不迭的马利铭，正打算瞅准时机结束自己的租房生涯。
　　当身边的人大都买了房，你还hold得住吗？几年前，一起毕业的同学们开始有人买房，夏星对此并不感冒，即便到了同学温馨舒适的新居作客，经常被同学们取笑为“单细胞动物”的他也毫无感触，如同上学时一样，见面与同学嘻嘻哈哈一番，回来后仍安于租来的小屋内，上班，下班。
　　一直以为青春还长，转眼已经到了而立之年的夏星，突然发现同学聚会时原来谁又换女朋友了、谁又跳槽了之类的话题已然被谁又买车了、谁又买房了的话题所代替，当大家七嘴八舌哀叹各种“奴”的生活时，他才暮然醒悟：大多数的同学们都已逐渐安定下来，自己却还在飘着，不由得一阵心慌。
　　终于，在一家人七拼八凑付了首付，他每月贡献出自己工资的近一半给银行的情形下，夏星拉近了与同学们的距离。现在，夏星即便背着几十万元的贷款也“虽穷犹荣”，终于可以在同事同学聊天的时候插上一句“我那房贷啊”，倒显得颇有几分底气了。
　　没有房子，落户、上学难是租房客们面临的又一窘境。因此，即便再难，为了孩子也要买房的人不在少数。“虽然一想到几十万元的首付和每月好几千的房贷压力就头大，但这个问题早晚要面对，不能有了孩子还住在租来的房子里啊。”已经怀孕3个多月的尹娜说她可以接受在出租房里结婚，但绝不能让孩子以后也住在租来的房子里，“总是搬家让孩子没有安全感、不自信，上学的问题也不好解决，孩子的成长需要有个稳定的环境。”最近已经开始忙着找房、看房的她已经下定了当“房奴”的决心。
　　不只是无房的租客们在租房和买房之间纠结，即使是有房族也在改善房是“换”还是“租”之间徘徊。家住北京通州区的某小区的杨洲一家，正在打算卖掉这套二居室，再买一套三居室的大房子，“孩子长大了需要自己独立的卧室，加上家里老人来照顾孩子，起码要换套三居室才行。”这几天已经物色了好几套房源的他告诉记者，他已经把自己的房子挂到了房产中介公司，现在这套房子能卖120万元，本小区三居的房子是200万元左右，还要贷80多万元，一个月要背上6000元左右的房贷，压力不小。虽然父母表示可以帮着还贷，但杨洲表示他不想让父母跟他一起背债，“老人年龄大了应该享受生活，让父母替我分担房贷会影响他们的生活质量。”
　　这几天受同事的启发，杨洲对换房一事又有了新的想法，“我的同事为了让孩子上好的小学，把自己的房子租了出去，然后又在小学的学区内租了个房子，当起了‘双租客’。或许我也可以效仿这个办法，既没有了还贷压力还能解决眼前的问题。”然而，对此，杨洲的妻子却有不同意见，抱着“从长期看房价一定会涨”观点的她认为，“现在不咬咬牙换，等过几年房价涨起来再换，会平白无故又多拿出几十万元，太亏了。”
　　去年新出台的婚姻法，让很多女性对购房产生了新的打算。“按传统来说结婚要男方买房，但从去年出台的法律来看，就算男方买房了，如果离婚，女人仍无法分得房产，就会面对无家可归的困境。所以啊，购买房产不仅可以作为投资期待受益，也可以为女人自己留条后路。”在一家国企工作的卢小姐虽然还未婚，但今年年初已在父母的资助下为自己“留好了后路”。
　　买房的最大压力是房贷。不少有房贷压力的“80后”都表示，为了还房贷，自己根本不敢轻易换工作，更不敢要小孩。
　　所以，“只租不买，不要负担，只要快乐生活”也是当下很多年轻人的选择，在北京著名的”798“里经营着一家创意品小店的顾玉刚就是其中之一，他的观点可以说是”乐活族“精神的代表，”人生短短几十年，为了暂时拥有一套生不带来死不带去的房子，苦巴巴大气不敢喘的过活，有意思吗？不追求生活的本质，反而把那些‘细枝末节’当做毕生追求的目标，是本末倒置。导致房价居高不下的原因之一，就是太多人想不开、拼了命也要买房。我倒不是反对买房，只是觉得对于买房还租房只要把心态放正、量力而行，就不会那么纠结。
　　买还是租，决定之前先算笔账
　　能不能拥有自己的房子对中国人来说，似乎成为了代表能否立足于世、人生是否有保障一种重要标志，没有属于自己房子，心里就不踏实，幸福感就会大打折扣……而这样的认识似乎是种意识形态，还流于感性层面，如果通过理性分析并算算账，有房所带来的幸福感还会如此强烈吗？
　　一位笔名叫“一土”的中年牙医，在自己博客中给大家算了两笔账，这两笔账像一阵冷风，给正为买房“发烧”的人降了温，也让还没买房的人稍稍感到欣喜。
　　一土也是有房一族，按揭的一套两室两厅的房子在深圳特区边上一个叫做“关口”的地方。两年前，一土家对面的小山被开发成了住宅，以这套住宅为例，他为大家算了第一笔账。
　　“这是一个分4期建设的大社区，30多层的高层住宅，当下的均价是18000元/平方米，买一套120平方米的房子，算你是第一套住房，首付两成是43.2万元，装修好，买齐家电、家私、一应生活用品约需40万元，也就是说住进这样一套房子，眼下的投入是80万元。”
　　“房子的总价是216万元，支付了首付后，你贷款总额是172.8万元，也就是说你要开始漫长的和光荣的月供生涯了，每月你要为此支付1万多元，20年后你还给银行的总额约为300万元，加上买房的80万元这套房子的总值是400万元左右，掏这笔钱是什么感觉，我相信已没有多少人能说得出来了。”
　　“房子有了还得过日子吧，按与这样房子相应的生活水平来计算，物业、水电、电话电信、有线电视、天然气、停车、汽油、食品、日用品、等等是每月固定的开支。元不等，再节省也少不到哪里去了，现在我们看一下你要付出多少来过这个日子，夫妻两人要维持这样的日子需要每月收入在1.5万~2万元之间，这是在没有旅游、奢侈品、继续教育、罗曼蒂克以外的基本生活水准。”
　　再来算租房的帐。“同样是这套房子，业主装修好，买好基本的电器后向外包租的价格是3700元，眼下的投入是3~5个月的房租，不超过2万元就入住了。20年的总值是88.8万元，是买房的1/4不到，还有，日常开支中每月可少支出8000元左右，如果这8000元不去储蓄，那么你的生活中旅游、奢侈品、继续教育、罗曼蒂克当然也都应有尽有了。”
　　“这个账，人人会算，只是人们故意不算而已，或者是回避而已。”一土最后说。
　　当然这笔账也不是具有绝对的说服力。有人质疑：“谁会把装修、家电投入40万元的120平米的‘豪宅’只以3700元每月的价格租出去？房租一直不涨吗？租完20年你的人生就结束了么，下一个20年怎么办？再下一个呢？最后恐怕是交够了买房的钱结果还没落下房子。”
　　关于该买房还是该租房，青年学者、财经专栏作家端宏斌是这样回应粉丝提问的：“之所以买房给人感觉良好，是因为它暗示你有了私产，这是租房所不能提供的。但你必须记住的是，等你把银行的钱还清之后才真正是你的私产，否则你可能只有部分产权，一旦你不还贷，银行当然可以向法院申请强制执行。你的这套房子不仅算不上是你的资产，相反它还是你的负债。很多人甚至搞不清楚什么是资产，什么是负债，所谓资产是指能够给你带来正的现金流的东西，而负债是指会给你带来负的现金流的东西。你的房子其实是银行的资产，因为它可以每年从你头上获得稳定的正现金流。”那么到底该不该买房？端宏斌并不认为这二者有什么矛盾的地方，“我们每个人最终都会死亡，但这并不意味着我们现在就不要活了。房价要涨是必然的，但并不意味着我们现在就一定要买。你应该考虑的是，如何在局限条件下把自身的利益最大化。也就是说，在我们还力所不能及的情况下，不要过早的被‘房价’这个缰绳套住思维；当我们力所能及之后，你愿意买几套房子都随便你。这是一个最基本的投资常识了，尽早拥抱资产，扔掉负债，而不是拥抱负债，扔掉资产。”
　　政府要进一步规范租赁行为
　　“找个好房子比找个好工作还难。”刚刚研究生毕业、已在北京电信谋得一席职位的李思扬发出这样的感叹。为了租到可心的房子，李思扬在入职前1个月就开始奔波在找房、看房的路上，前前后后看了十几家，但满意者寥寥。
　　遭遇一，“鸽子笼”。“一套80多平的两居室被隔断隔成了5个卧室，一进门就有一种‘暗无天日’的感觉，太压抑了，而且房子里有种说不出来的异味儿。”这样的房子让李思扬望而却步，“5间卧室至少住5个人，很可能是七八个人，我实在想象不出这些人早晚高峰是怎么抢用卫生间的……”
　　遭遇二，房东“坐地起价”。已经跟女房东谈好价钱，主卧带卫生间每月1400元。按照约定好的时间过来签合同时，李思扬却被男房东告知价钱涨了，“上次是我老婆不了解情况，每月1500元，一分钱不能少。”看着房东面无表情的脸，李思扬预感到，即使租下房子，以后跟这样的房东打交道也不会是件愉快的事情。
　　遭遇三，昂贵的中介费。这次在中介的介绍下，好不容易看中一套环境还不错的房子，但是每月1800元租金超出了预算，并且还要以1个月的租金作为中介费，让李思扬犹豫再三，还是最终放弃了。
　　“看来想住上自己满意的房子只能努力买房了。”李思扬感慨道。
　　政府引导更多人租房，专家分析认为租房更划算，“乐活族”现身说法“一生不能拴在房子上，租房更潇洒自由”…… 口号的号召力、逻辑的理性、他人的精彩故事，远远不足以抵挡现实生活的无奈。
　　李思扬和“韩佳们”遇到的问题并不罕见。现有房屋租赁市场的不完善，影响着年轻人的租房意愿。
　　楼市有涨价预期、租房者利益得不到足够保护、社会普遍认为“有房才幸福”……在这些现实面前，对大多数国人来说，租房不具有吸引力，鼓励租房显得说服力不强。
　　另一个不争的现实是：“住有其居”并不意味着“拥有产权”。在现在和不短的未来，租房仍将是不少年轻人的长期必然选择，鼓励租房仍将是政府要做的事。此种背景下，要使鼓励有说服力，必须要让租房有吸引力。
　　问题的关键，是如何才能让租房有吸引力？
　　有观点认为，最重要的是要防止人们对房子的涨价预期大起大落。随着调控发力，一些地方楼市泡沫正被挤出，调控的坚持让房价合理回归有了可能性。然而“一调就灵，一松就涨”的问题，仍未完全破解。调控总有结束之日，结束之后该怎么办，相关部门需有应对之策。
　　其次，要保障租客的“幸福与尊严”，否则无论如何鼓励都显乏力。中原地产三级市场研究部总监张大伟表示，楼市调控的目标不能只调控出售市场，也要对租赁市场进行管理规范。学习德国等国家的做法，进一步规范租赁行为建立房屋租赁法等法律法规，规范乱涨价等行为，保障房屋租客的利益。
　　再有，保障房要发力。全国人大常委郑功成表示，政府应当增加公共房屋的供应，满足一般收入家庭与刚就业劳动者的起码居住条件，让年轻人能够从容计划自己的人生事业与生活发展阶段。他同时建议年轻人应稍安勿躁，要看到国家正在缓解住房紧张的努力。
　　今年政府工作报告指出，近3年将新增2000万套的保障性住房，2000多万户低收入或困难户将直接受益。
　　郑功成判断，如果实现了国家“十二五”规划中明确的目标，即到2015年时保障性住房要满足城镇居民住房要求的20%，应当会极大地缓解当前的住房问题。那就意味着，许多低收入户和刚参加工作的劳动者有希望满足相应的居住条件。
　　可以想见，当人们选择买房还是租房时脱离了被迫与无奈，而完全遵从于自己内心的需要，就如同选择是喝橙汁还是奶昔时，幸福才真的来了。
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