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A股“路断”再走举债老路，富力地产陷入死循环
作者：之家哥
摘要：网贷之家小编根据舆情频道的相关数据，精心整理的关于《A股“路断”再走举债老路，富力地产陷入死循环》的相关文章10篇，希望对您的投资理财能有帮助。
《A股“路断”再走举债老路，富力地产陷入死循环》 精选一手持香港中文大学数学系毕业证书的李思廉可谓地产大佬界的学霸级人物。曾几何时，富力风光之际，李思廉将其和合伙人张力的双雄角色诠释为“张力打前锋，负责工程开发及管理方面，而我是做后卫的，管着钱柜（即财务）和销售”。如今看来，这种“双老板制”产生了明显的弊端，在“前锋”张力接连踏错市场节奏后，李思廉在富力身上也难以施展其过人的数学天赋。眼下的富力正陷入一场死循环中。为了融资执着回A，怎奈路途漫漫，远水难解近渴，富力不得不高额举债以期在行业分化加剧之际得以保身，然而随之带来的财务状况继续恶化又为其回A之路打上了更大的问号。环环相生，以此往复，无止无休。1第五次中止李思廉的上一次公开亮相还得追溯到3个月前。彼时，富力地产发布2017年中期业绩公告，李思廉一席正装，显得颇为轻松。随后的时间，富力和其他房企一样，进入全力冲刺年终业绩阶段。近一个多月来，其接二连三有所行动，这一系列动作颇具观赏性，也耐人寻味。回A、收购万达酒店、借款等构成了其死循环中的主要环节。10月初，一颗真心向A股的富力在最新的IPO排队位置中发生了变动，后退了三位。10月20日，富力中止上交所IPO审查，一时间众说纷纭。两天后，富力地产公告称，此次中止IPO审查是由于变更保荐代表人所致。一位资深保代人士向《国际金融报》记者透露，部分企业的IPO中止，醉翁之意不在酒，主要是想推迟上会时间，毕竟近期IPO过会刮起了从严风。中邮证券首席策略分析师程毅敏表示，就富力的情况而言，保荐人变更与IPO中止并无绝对相关性。很大程度上还是基于当前“大审核制”下监管趋严的观望。记者就此说法与富力求证，其公关人员表示这一问题暂不回应。这已经是富力回A之路的第五次中止，2005年着陆香港登上资本市场后，因估值过低，且作为中资股，富力无法通过股权融资降低杠杆，海外融资便利度也不及红筹股们。中原地产首席分析师张大伟认为港股的房地产思维是存量经营思维，这是内房股在香港不受待见的主要原因。两年后富力地产便着手回A。到2013年的6年间，富力地产前后4次向A股发起冲击，终因资本市场环境变化和政策调控等原因而宣告失败。2015年9年，富力再次提交招股书，招股书显示富力拟公开发行不超过10.7亿股新股票，募集资金总额不超过350亿元，以此来投资其在北京、上海、天津等地的新项目。2再次举债扩张富力回A的目的众所周知，降低目前高额融资成本以及改善恶劣的资金状况。过去数年因为战略屡屡失误，当万科、恒大、碧桂园等同行专注住宅开发、实行高周转模式时，富力在尚未打通海外资本市场的前提下，效仿新鸿基，大力发展持有物业。最终在商业地产和住宅开发的互搏中牵绊住自己。直接导致其项目周期长、见效慢、资金周转不利、负担沉重。错失房地产黄金十年的富力其账面数字并不乐观，从2012年起其经营活动产生的现金流一直为负，2017年上半年这一缺口更是高达86.67亿元。回A之路的蹉跎且漫长或许远超富力想象，如果说A股给其资金面带来的利处是让其活得更好的话，摆在富力面前的难题是先要活下去，毕竟愈发聚拢的行业与往昔相比早已不可同日而语。克而瑞最新的统计数据显示，今年1-11月房企的销售金额（流量金额）排名中，头部的碧桂园、恒大、万科已经轻松越过4500亿元大关，碧桂园更是以5347.7亿元率先吸了口5000亿上空的空气。从第一梯队出局的富力，以793.2亿元的成绩排名20，且距离其身后中南置地、阳光城、泰和集团、正荣集团等差距不过百亿，优势微弱。早在3年前富力便将年度销售目标定在700亿元，增速微弱，而阳光城、泰和、正荣作为闽系房企的典型代表，扩张迅猛绝非富力可比，一周前中南置地更是喊出力争3年3000亿元的口号。当年同为“华南五虎”的恒大早已一骑绝尘，跑在了富力望尘莫及的远方。而身后急于攻城略地、扎稳脚跟的“闯入者们”不会给富力任何机会，在它们剑指全国的目标下，富力二线地位也面临失守。近年来地产界有个共识“跑进千亿生命线”，即便以价换量，部分房企也在所不惜。因为更大的规模，意味着更大的生存空间和辗转腾挪的能力。这个道理富力自然知晓，2013年的扩张和今夏收购万达酒店或正是基于此。这场世纪交易，最近也出现了变数。富力近期公告称，此前77家酒店中的三亚万达希尔顿酒店、广州万达希尔顿酒店、南京万达希尔顿酒店以及烟台万达的70%权益将不再包含在内，大连万达中心写字楼纳入其中。相对应的收购代价也减少9.51亿元，至189.55亿元。这一变化在一位行业资深分析人士看来，三亚为热门旅游城市，广州和南京分别为一线和准一线城市，消费能力和客流量毋庸置疑，这三家酒店是万达出售的资产包里最优质的资产。该人士坦言，王健林剥出了部分重资产，但依然将最优质的资产握在手中。崇尚高周转的孙宏斌自然不会接手酒店业务。领导层对于周期性行业生意的理解差异正是这三家企业当前发展处于不同段位的根本原因。重资产模式下的富力，想要增长，必然得依靠负债。因此，为了吃下万达的酒店，富力不得不继续借款。截至10月末，富力借款余额约为1399亿元，较上年增加199.03亿元，累计新增借款超过2016年末公司净资产的40%。其中银行贷款139.4亿元，占据67%。负债问题一直困扰着富力，其从2014年起负债率便逐年升高，由69.65%、73.21%、79.31%上升至80.70%。其中，流动负债占据近半，现金流明显承压。程毅敏坦言，监控趋严下，当房企上市需求较为强烈时，会适度削弱土地储备，以期降低负债率。例如万达，便是减负后以更加“轻盈”的姿态来拥抱A股。而和万达一起回A的富力，似乎并未释放出足够的诚意，因为其间举债扩张，导致负债率增高，财务数字不好看恐将影响其回归。这好似一个死循环，在张大伟看来，是无解的，“回A不一定能迎来春天，但是不回一定没有春天”。记者 孙婉秋好文推荐健身房跑路事件再现！上海奥森健身关店，保洁阿姨带泪讨薪，会员数千万会费打水漂……迅雷“内讧”真相：为甩互金之“雷”？昔日国货牙膏大王走下神坛：两面针连续6年靠卖中信证券股票保壳……《A股“路断”再走举债老路，富力地产陷入死循环》 精选二富力地产的慢动作在并购万达酒店的问题上，富力地产不过是一个替补球员!而这个球员的动作总是慢吞吞的。融创与万达的项目交接早已推进，但是李思廉却迟迟不见动静。9月26日，富力地产(02777.HK)公告称，就此前公司拟以约人民币199.06亿元向大连万达收购76家城市酒店的权益及烟台万达的70%权益，收购事项构成公司的一项主要交易。根据上市规则14.44条，公司已获联交所确认，可接受来自其控股股东的书面批准，代替举行股东大会，通过该协议及其项下拟进行的交易。于日，公司取得来自李思廉及张力(彼等共同持有合共约21.19亿股股份，占公司已发行股本约65.72%)的书面批准。因此，公司不会就通过该协议召开临时股东大会。尽管对于富力地产而言，开临时股东大会和李思廉及张力书面批准是一回事，因为他们绝对控股，但是如此大的并购案不开股东会仍然会让普通投资者认为没有被尊重。根据上市规则第14.41(a)条，一份载有(其中包括)该协议详情及按上市规则要求的其他资料的通函须于此公告刊发后15个营业日(即日)内寄发予股东。由于需要更多时间准备载于该通函的相关资料，公司已向联交所申请延迟寄发该通函的时间。公司在取得联交所的延迟寄发通函豁免及确认该通函的预计寄发日期后再作进一步公告。书面批准的延迟寄发让投资界浮想联翩!7月19日，万达商业、融创集团、富力地产在北京签订战略合作协议。万达商业将北京万达嘉华等77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产，将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创房地产集团，并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元，两项交易总金额637.5亿元。而此前一周，万达与融创披露的初步交易方案显示，融创以631.7亿元收购万达13个文旅项目91%的股权和76个酒店，其中13个文旅项目的交易对价为295.75亿元，酒店资产335.95亿元，交易对价与资产的净值相当。而随着富力地产的介入，万达与融创之间的借款协议将不会执行。此前，万达计划为融创提供近300亿元的3年期委托贷款，用于收购13个文旅项目的91%股权。这一本年度最大的地产并购案被称为三赢，万达王健林多卖了7个亿，富力地产联席董事长李思廉和张力捡了大便宜，融创孙宏斌获得可以进入中国地产前三甲的土地储备。推杯换盏之后，富力地产与万达的酒店并购并没有能如期推进，由此酒店并购的未来显得扑朔迷离。据富力地产早间披露的交易细节显示，其将在协议签订的两个工作日内向万达支付20亿元定金，但这些定金可以退回，这意味着交易随时可能变动。在7月19日的万达融创富力签约仪式上，还曾经上演了戏剧性的一幕，活动背景板上的富力地产字样撤掉又加上，会议延长一小时。最终的收购方案，是原定价335.95亿元、由融创接手的酒店项目，改由富力地产以199.06亿元收购，且76家酒店增加至77家。而富力从获得消息到签字拍板只用了三四天时间，李思廉“只接受6折价格”，“直到签约前最后一刻才定下”。按照并购协议，也就是10月19日，富力地产需将在3个月期限的最后一日，支付第一期款项人民币100亿元，并在日或之前支付余额人民币99.06亿元。由于此并购协议对双方而言都很宽松，并购的成功与否完全取决于富力地产的资金实力与万达王健林出售万达酒店的欲望有多强烈。实际上，协议签署两个多月后，万达王健林贱卖77家酒店的割肉欲望早已大不如从前。而就资金筹划方面，200亿的资金缺口对王健林而言也并非大事。富力酒店的前景和债务难题李思廉不是不想买，只是负担太重了!李思廉曾经表示，万达77间酒店归属于业主的利润有8.73亿元，平均每间酒店一千多万元。因此，富力的中长期目标是能实现15亿元利润，也就是77间酒店平均下来是每间2000万元。李思廉的买买买节奏得益于中国内地房地产销售增长明显，部分开发商上半年已实现全年协议销售目标的80%。从富力地产本身来说，今年前6个月销售额达388.1亿元，超出原定预期。然而，就在有关三方签订协议的7月，中国楼市急转直下，成交量掉头向下。进入 “金九银十”的黄金销售季，房地产市场的成交量依然只能用暗淡来描述。成交量的萎缩和融资环境的变化，让富力地产并购万达酒店的前景不容乐观。资料显示，富力地产的负债率这几年一直处于攀升状态。2015年，富力地产总营收442亿元，净资产1837亿元，总负债1345亿，负债率73.21%，净负债与权益比率124.3%;2016年，富力地产总营收537亿元，总资产2264亿元，总负债1795亿元，负债率79.28%，净负债与权益比率159.9%。而今年上半年，富力地产总资产额为2436.92亿元，总负债从2016年底的1795.75亿元，增至目前的1966.67亿元，资产负债率高达80.7%。富力地产在2017年第二期中期票据评级报告中也指出，截至2017年3月底，公司负债总较2016年底增长3.23%，主要系预收款项、长期借款、应付债券增长所致。公司预收款项273.21亿元，较2016年底增长36.52%。长期借款439.78亿元，较2016年底增长14.97%。应付债券536.38亿元，较2016年底增长10.14%。美银美林也发布报告指出，作价达199亿元人民币，接近富力地产股本的45%，而回报期亦较物业发展长。预计富力地产的债务/EBITDA比例将由收购前的8.4倍升至9.6倍。因此，美银美林将富力地产2018及19财年盈利预测分别下调2%，评级由“买入”下调至“跑输大市”。事实上，除了收购万达酒店所需的费用支出外，富力地产花钱的地方还不止于此。2016年年报数据显示，截至去年底，公司主要在建项目合53个，其中华北地区16个、华南地区18个、东北地区4个、华东地区11个、华中地区1个、西南地区3个。公司主要在建项目总投资额2671.70亿元，截至2016年底已完成投资1369.94亿元，尚需投资1301.76亿元。如果销售回款不如预期，富力地产的资金链必然更趋紧张。彭博社9月19日报道，富力地产正在寻求约119亿元的境内担保贷款，该笔资金将被用在富力地产收购万达商业旗下77家酒店的这笔交易中。彭博援引知情人士的话称，富力地产在寻求7年期的贷款，或以其收购的万达酒店资产作为担保。对此，富力地产并没有出面辟谣。李思廉没有说，但是富力地产突如其来的巨额并购确实存在客观的困难。不存在面子问题万达的王健林已经稳住了阵脚!遭遇了多次谣言之后，地产老兵王健林可能也开始了纠结，长线持有不动产是万达的核心企业基因，也是万达资产迅速做大规模的不二法宝。万达需要贱卖资产吗?客观分析，从财务平衡的角度来看，万达王健林的卖卖卖模式确实改善了其财务状况，降低了其负债率，让老王可以自由自在的呼吸。但是万达急行军似的轻资产节奏确实給万达品牌造成了严重的伤害。一向稳准狠的万达王健林也不得不面对外界的猜疑，万达资金链断了吗?万达会垮掉的质疑之声不断。结束质疑的办法只有一个，停止贱卖。王健林和李思廉是老朋友了，这笔并购生意做不做其实真的关系不大，毕竟对于双方而言，财富不过是个数字问题，他们也不会去计较一城一地的得失。接下来就是如何解决双方的面子问题。对于万达的王健林而言，其实没有什么面子问题。作为中国曾经的首富，当代最优秀的华人企业家，王健林还是时尚娱乐界的大亨。如果交易取消了，一方面国人会认为万达没有谣言宣称的那么苦逼，王健林没有吃大亏，更不会倒掉;另一方面，国人会把这一财经并购事件，当成是娱乐新闻，作为茶余饭后的谈资。关键是富力，如果不能在规定期限交纳100亿，会有些被打脸的感觉，好事者会重提其高负债和资金链的问题。基于此，延迟交易并最终取消则是最好的选择。无论如何，大幕已经拉开，好戏还在后头。（责任编辑：李星辰）《A股“路断”再走举债老路，富力地产陷入死循环》 精选三　　一起回A，一起IPO排队，一起倒退。　　万达老板王健林和富力地产老板李思廉一起玩“世纪交易”，一起在海外并购风生水起，然后一起享受资本市场的煎熬……　　最近几个月，曾经豪情万丈的万达老板王健林似乎并不顺利，从首富宝座跌下，望着自己稳坐6年的位置成为马化腾、马云、许家印三人轮流坐庄的游戏。　　失落尚未散去，万达卯足了劲的回A之路再起波澜。为了顺利回A，饱受负债质疑的王健林不惜将万达商业的13个文旅项目和77家城市酒店给“甩卖”了。然而，最新的《上交所首次公开发行股票正常审核状态企业基本信息情况表》却显示，截至9月21日，大连万达商业地产的IPO排名后退3位，降至第59位。　　此次IPO排队位置发生变动的还有近期与万达关系颇为亲密的富力。　　▲截至日上交所首次公开发行股票正常审核状态企业基本信息情况表　　一月一相会　　这是两个多月来，富力第三次与万达联系在一起。　　7月底的“世纪交易”中，王健林和“临门一脚”插入的李思廉举杯推盏。减负成功，一颗真心向A股的万达和砍价百亿笑揽77家酒店的富力似乎都各取所需成了赢家。　　8月底，网传伦敦市中心九榆树新区地块被万达收购，消息随后被证实为富力二度接盘万达。　　9月底，根据证监会官网最新排名，富力和万达均后退3位，万达由9月中旬的56位顺延至59位，富力则暂列61位。　　倒退原因　　此番万达和富力排名倒退，在易居智库研究总监严跃进看来，属于正常现象。近期房地产市场调控升级，此类企业的IPO进程会受到一定冲击。　　然而，有媒体曝出万达商业IPO排名退后或与其募资主体发生重大变化有关。　　根据万达商业9月提交的招股说明书，其募资需求包括万达电商、万达酒店等。然而日，万达集团在官网宣布，融创房地产分别以295.75亿元和335.9526亿元收购大连万达商业13个文化旅游项目及76家城市酒店，这笔交易总代价为631.7亿元。这部分资产本应在万达商业A股上市的资产包里，如今已不在其中。　　回A路漫长　　自底成功登陆港股后，因其早年模式并不被香港资本市场看好，万达商业短暂高走便陷入长期蛰伏。这对于希望改善紧张财务状况、打通融资渠道的万达来说如断手足。　　同样在港股受挫的还有富力，2005年，风头强劲的富力在香港揭牌，然而其酒店等持有型资产比例过高等一直饱受市场质疑。2007年，富力公开表示出回归A股意向，此后8年，跌跌撞撞，依然未能如愿。，富力重启回A步伐。　　对于此类房企在港股遇冷，严跃进认为，不同资本市场的效率是不同的，机构投资者和散户对于此类企业的投资价值判断也是不一致的，尤其是对于房地产金融、城镇化等概念的判断不同，会带来不同的投资策略，这些都将造成股价的差异和波动。　　即便万达、富力等归心似箭，前路依然不平坦。严跃进指出，当前金融管控严厉，会带来很多新的导向，比如审批趋严、要求补交的材料增多等。
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《A股“路断”再走举债老路，富力地产陷入死循环》 精选四核心提示：孙宏斌近日在资本市场的两项举动，泄露出他野心的一角：绝不甘居人下。一是对乐视的更深介入，二是“接盘”万达。孙宏斌近日在资本市场的两项举动，泄露出他野心的一角：绝不甘居人下。一是对乐视的更深介入，二是“接盘”万达。万达、融创、乐视，王健林、孙宏斌、贾跃亭，交易各方都是超级大腕，两场震惊全国的交易，引发了各方的猜测及分析。交易的目的是什么？谁更占有优势？万达为何借钱收购自己？显然，这两场大戏中，融创均为主角，也正因为此，融创或跻身中国房地产行业第一阵营。下图是昨天微博里流传的一张图，大家随意感受下：融创万达交易双方各怀什么心思？融创的如意算盘7月10日，万达和融创谈了笔631.7亿元的大生意，资本市场都沸腾了。昨天，融创中国发布公告，透露了更多细节。融创中国公告披露，全资附属公司融创房地产与万达商业签订的631.7亿元交易框架协议，其中透露：13个万达文化旅游项目总建筑面积合计约为5897万㎡，其中自持面积约为924万㎡，可售面积约为4973万㎡，可售面积约占总建筑面积的84%。上述拟受让的76家酒店均位于所在城市的核心地段，酒店总建筑面积合计约为324.9万平方米，总房间22920个。同期，万达借款296亿元给予融创，用以支付该笔交易款。此前有媒体援引业内猜测称，一揽子收购万达旗下酒店是融创接盘万达文旅资产的必要条件，类似“搭售”。从公告看，融创本身确实对文旅城背后的土地资产更感兴趣。融创表示，本次交易的作价参考13个文化旅游项目公司的注册资本金和目标酒店资产的账面价值（包括已开业酒店的账面价值和未开业酒店的预估价值），经公平磋商后而厘定。“首富”曾夸下海口打造的项目，到底有多优质，我们也可以看看下面这些数据。公告显示，此次交易中的13个万达城项目，截至去年年底，净利润达38.1亿元，而酒店资产的净利润达8.7亿元，两者合计净利达46.8亿元。再来看看融创中国2016年的业绩报告，公司全年营业收入353.3亿元，净利润仅为29.4亿元。交易完成并表后，万达城及万达酒店归到融创名下，这也意味着融创的净利直接获得翻倍增长。除此之外，在上述公告中，还有第四笔付款引起广泛关注：在收到第三笔付款后的5个工作日，万达将通过指定银行向融创放贷296亿元，融创收到贷款2日后，再向万达支付13个文旅项目的295.75亿元。也就是说，王健林借钱给孙宏斌，为的是买下自己项目。“这类做法是合理的，一对一配比，并无太大问题。”东方花旗创新与金融机构部总经理方原草称，只是此案例较为特殊，以后其他企业效仿的可能性不大。同策咨询机构研究总监张宏伟认为，融创不管是用自有资金，用金融机构的钱，还是借万达的钱，或通过万达借银行的钱，不管是怎样的方式，最终都是要还的，只是杠杆如何用的问题。而网友们的解读就比较有意思了：钱不是万能的，钱是万达的；钱不是国家印的，钱是许家印的；上市为了融资，但融资还要靠融创。投资界新轮次：种子轮 天使轮pre A轮A轮 A+轮 B轮 C轮 BAT轮 preIPO轮 IPO孙宏斌轮，全剧终……阳光城正在融创化，融创正在乐视化，乐视正在想办法！万达为何借钱给融创收购自己？实际上，万达上个月遭遇的债股双杀犹在眼前，大家更关注20天完成尽调的交易，如今急着甩卖资产，不禁让人浮想联翩。而王健林在签订协议后曾对媒体表示：“这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。”其变相承认了万达在一定程度上受到了高负债的困扰。实际上，根据公告称，虽然融创以631.7亿收购万达地产包，但融创为这个交易付出的代价远不止631.7亿元。13个文旅城项目，融创在每个项目每年向万达需支付人民币5000万元的管理咨询费，合同期限为20年。这意味着融创每年将向万达支付6.5亿元，连续支付20年，总共约130亿元。业内人士称，这是融创为这个交易支付的溢价部分。a、A股上市迫在眉睫有业内人士解读称，这是为万达上市扫清障碍。曾经万达商业从港股退市可以说引发了资本市场的大量遐想，但是退市容易回归难，从港股退市的目的无疑是希望能够在A股有所作为，但是现在的A股IPO排期是极度冗长，特别是在国家政策从严之后，房地产公司的IPO基本上是完全停滞，在这样的大背景下，万达自然不希望自己被归类到地产股，虽然王健林可以宣布万达不再是一家地产公司，但是其手中巨大的地产资本将会为其定性带来诸多麻烦，通过剥离资产，万达实现了从地产企业到综合商业企业的转变，这对于上市无疑是非常有利的。在去年年底，我们曾经有幸看到一份万达商业回归A股的LP凑分子PPT，上面是这样写的：“万达商业拟于2017年于国内A股上市”。如今，2017年已经过半，万达商业连IPO招股说明书都看不到，只留下一众与万达商业留下过借壳绯闻的公司独守空闺。回想当初，为了从港股市场退市，王健林为344.5亿港元要约代价亲自面谈了多家境内外财团投资人。王健林为这些投资人提供了境内12%、境外10%的年回报，并签下一纸对赌协议，如果从香港退市满两年，或日前，万达商业未能在A股上市的话，万达集团将回购全部股权，并且将支付利息以及相关费用，这对万达短期流动性是巨大威胁。万达在全国开发近200家万达广场，即使拥有强大的营销能力，也无法保证所有项目实现现金流平衡。万达如想尽早上市，必须甩卖重资产，改变房产公司属性。万达集团2017年半年报显示，目前万达商业累计土地储备面积7332.6万平方米。此外，行内也有传言，万达的金融街库存高达千亿。据统计，此次万达卖给融创的89个项目中，就包含接近6000万平方米建设用地，占万达土地储备的80%。与此同时，万达在出售资产的同时，保留了万达文旅资产的运营团队，“换汤不换药”。加上借钱的举动，王健林与孙宏斌的交易就像为了规避限购政策的夫妻决议假离婚一样。这个过程中，王健林获得了轻资产的报表，孙宏斌则再次玩起了乐视那套——即借助并购，把当年数处因为当地**整体规划所需，被万达廉价获得的土地储备，收入囊中。b、资金压力，渴求稳定军心实际上，对于甩卖资产，更多的业内人士第一反应是，万达到底是有多缺钱？数据显示，年万达剔除预收账款后负债率分别为65.17%、63.25%和63.51%，而行业平均负债率约73%。从这一点来看，其近三年来的负债率水平要低于行业平均值。然而熟悉地产的人知道，万达主要从事商业地产，采用“现金流滚资产”模式，部分社区商业出售回款，核心商铺只租不售。从而利用分期滚动开发的销售回款支持核心自持物业，并且通过抵押贷款增加现金流。不过“以售养租”模式实现租售平衡所需的时间也较长，尤其在出售部分遭遇市场低谷时，万达的现金流压力会更大。融资能力是企业的生命线。市场对万达不确定性的担忧，将影响万达的融资情况。通过出售资产，以及收咨询费取得稳定的现金流，将有助于稳定市场信心。就在今年5月，上交所通过万达商业申请发行的300亿元公司债，而这笔发债由万达在去年10月份时向上交所申请发行。时隔半年后才得以通过。对比此前万达顺利发债申请，均在一个月内可通过。有业内人士表示，超过150亿都属于规模庞大的融资计划，因此审核会比较严，且在楼市从严的调控背景下，预计后续或压缩发债规模。万达商业表示，随着开发投入，公司未来的借款金额还可能继续增加，如果销售回款、融入资金等现金流入的时间、规模与借款的偿还安排未能合理匹配，可能面临一定的偿债压力。而港交所的退市，也使得万达商业融资渠道收窄。另外，万达在大量收购海外资产。资产放在国外，债务留在国内的方式，也加重了万达的债务负担。2012年万达31亿美元资金收购了美国第二大院线AMC，2015年，万达又以35亿美元收购传奇影业。2016年2月，王健林在牛津大学演讲时透露，过去3年多时间，万达在全球10多个国家投资，投资额超过150亿美元。在国内控制外汇流出，同时进行金融去杠杆的情况下，万达明显受到影响。6月22日，万达遭遇的债股双杀。据网上爆出的邮件显示，银监会要求排查万达集团等公司境外投资的借贷风险。c、去地产化转型在万达集团2016年年会上，王健林提及，万达商业从现在开始，既不追求收入规模的扩大，转型期也不追求净利润的高速增长。追求净利润结构改变，就是租金在净利润中的占比提高，“租赁业务在净利润中占比从2017年开始每年提升5个百分点。”而事实上，王健林也是再次直言走“轻资产”道路的决心：预计交易完成两年后，万达商业租金等收入将超过地产收入。其透露，万达集团战略会随之做出调整：首先是全力发展创新型、轻资产业务，如影视、体育、旅游、儿童娱乐、大健康、网络、金融等。张宏伟认为，有了上述的战略调整和模式创新，万达更是具备逐步从重资产向“轻资产”转型的能力。即由合作方投资，万达进行商业设计、运营和管理等，赚取增值服务收益（轻资产模式），包括代工品牌溢价、物业管理、商业运营、其他衍生收益以及地产基金等多元地产金融服务过程中的提成收益。随着楼市进入下半场与本轮楼市进入调整期，处于利润考量、降低负债与转型发展需要，万达有可能还会继续去地产化，张宏伟表示，后期还会有更多的万达产品走向“轻资产”，比如万达广场。二、融创是乐视危机最大赢家？而事实上，在过去的这几天，乐视网架构也发生了很大的变革。首先是乐视系曝出资产遭法院冻结，后是实控人贾跃亭及乐视控股持有的乐视网5.19亿股遭冻结，再接着贾跃亭退出。种种迹象表明，孙宏斌的进驻，必然要在乐视掀起一番腥风血雨。7月8日至7月11日，相继有多家基金公司纷纷下调乐视网估值，调降价格后主要为22.37元或22.05元，基本都是按3个跌停给出估值价格。多家公司自7月7日起下调估值，也有自7月10日起下调。已经接近20家基金公司宣布调整乐视网估值，最悲观预期已经达到20.13元。如今，乐视的一举一动都牵动着投资者的心。昨天在乐视官方商城，所有型号的乐视手机和酷派手机已经全部下架。乐视商城网站显示，乐视手机目前展示的手机有6种型号，第二代超级手机乐2、乐2 Pro、乐Max2，以及第三代超级手机乐Pro3、乐Pro3 AI双摄版和乐S3，另外还有4款酷派手机。当用户选好手机型号点击立即购买时，乐视商城的界面会显示“敬请期待”。而乐视在天猫、京东和苏宁上的旗舰店中，天猫上乐视官方旗舰店也没有了手机产品，京东和苏宁上则仍有小部分型号仍可以添加至购物车进行付款购买。针对乐视商城手机停售一事，乐视移动CEO（代）阿不力克木·阿不力米提表示，乐视商城因为自己内部的原因已经断货一段时间，并不是停售，而是乐视商城目前没货，进货的渠道通路还在进一步的沟通当中。乐视危机持续发酵，资本的博弈也从来未停止过。业内人士指出，从投资的角度来说，孙宏斌拿下乐视的上市业务也算一招妙棋，业内人士总结，孙宏斌入主乐视的几大好处：首先，拿下了乐视的地产资源。作为一家互联网公司，乐视这些年却是像房地产商一样反复囤地，据经济观察报此前报道，近年来乐视直接拿地规模达到8300亩，如果加上与地方**协商中的建设用地，不少于25000亩。其中包括在浙江莫干山的10000亩土地，孙宏斌也曾表示，北京市**为乐视在亦庄批了5000多亩土地，用于发展乐视汽车。这些土地对于在房地产业中浸淫多年的融创来说绝对是优质资源，更是融创可以直接利用的关键，即使从土地性质上来说这些土地都是工业用地，但是可做的文章依然很大。其次，融创从此拥有了互联网的属性，对于房地产企业来说这些年来都开始走上了自己转型的道路，拥有互联网属性成为了很多房地产企业发展的重要方向，而融创拥有了乐视之后，它的确是可以借助互联网属性在资本市场上说出更多的故事，甚至推高自己的估值也不是不可能。第三，融创用150亿可以说是尽得乐视的优质资产。这些优质资产，相比于乐视非上市体系的那些烧钱窟来说，可以说是相当给力的优质资产，只要资产剥离做的好，实现投资的保值增值并不是难事。三、融创“吃成”地产业第一军团？数据显示，截至2016年底，融创总资产规模仅有2931.83亿元，但同期的万科总资产为8306.74亿元，碧桂园5915.72亿元，恒大13508.88亿元。而孙宏斌正在一步步改写这个历史。同策咨询研究机构数据显示，通过对5家样本房企总资产增长率的对比，可以看出，在数据期内，融创中国扩张速度在2016年暴增，总资产增长率达到153%，主要是由于存货以及货币资金的大幅增加（实为借贷规模剧增）。从总资产复合增长率来看，以2016年为期末数据，融创中国5年复合增长率为54.21%，2016年公司扩张力度加大。来源：同策研究机构根据融创2016年年报，其土地储备为7912万平方米，在国内房企中排名第六。从融创中国的土地储备及存续比来分析，在判定市场趋势后，融创就会加大土地投资，为提升销售规模备货。2013年、2016年房地产市场销售形势大好，公司新增土储规划面积及金额都是上涨的，从土地储备存续比来看，2012年、2013年、2015年及2016年中期，公司存续比都是增加的，充足的土地储备踏准了市场周期，满足大规模销售需要。来源：同策研究机构融创扩大土地储备规模，很大程度上得益于房地产行业的并购。而2016年新增的5394万平方米土地储备中，有68%都来自收购。有不完全统计显示，仅仅2017年以来，融创在并购上投入的资金已经超过1000亿。并购给融创带来的，则是规模的快速提升。资料显示，2012年着手并购后，主业为高端住宅开发的融创中国增长迅速。该公司2010年上市时销售规模仅为83亿元，2015年销售规模增至735亿元，2016年达1506亿元。年报业绩会上披露的计划显示，融创中国2017年的销售目标确定为2100亿元，可售资源高达4185亿元。但截至2017年6月底，融创已经实现合同销售1118.4亿元，同比增长89%。业内普遍预计，该公司今年将实现3000亿元的突破。此外，如果加上新到手的万达城地块，融创的土储数字超13000万平方米，排名直接杀入前三。随着融创接收万达文旅项目和酒店板块，其资产规模将大幅提升，一旦交易完结，融创将凭借接盘万达近半资产而实现自身规模的快速膨胀，进而跻身国内地产行业第一军团，站在与万科、恒大、碧桂园三家巨头比肩的全新高度，从而跻身行业前五的第一军团阵营。值得一提的是，2017年3月，孙宏斌在香港发布财报时表示，“这轮调控史无前例地严格，我对市场非常、非常悲观”。他表示，融创从日以后开始已经停止在公开市场拿地，2017年也以并购为主。现在看起来，他兑现了当时的话，也确实对行业不那么看好，开始了多元化的路径。（完）【此内容为优化阅读，进入原网站查看全文。如涉及版权问题请与我们联系。3】《A股“路断”再走举债老路，富力地产陷入死循环》 精选五核心提示：孙宏斌近日在资本市场的两项举动，泄露出他野心的一角：绝不甘居人下。一是对乐视的更深介入，二是“接盘”万达。孙宏斌近日在资本市场的两项举动，泄露出他野心的一角：绝不甘居人下。一是对乐视的更深介入，二是“接盘”万达。万达、融创、乐视，王健林、孙宏斌、贾跃亭，交易各方都是超级大腕，两场震惊全国的交易，引发了各方的猜测及分析。交易的目的是什么？谁更占有优势？万达为何借钱收购自己？显然，这两场大戏中，融创均为主角，也正因为此，融创或跻身中国房地产行业第一阵营。下图是昨天微博里流传的一张图，大家随意感受下：融创万达交易双方各怀什么心思？融创的如意算盘7月10日，万达和融创谈了笔631.7亿元的大生意，资本市场都沸腾了。昨天，融创中国发布公告，透露了更多细节。融创中国公告披露，全资附属公司融创房地产与万达商业签订的631.7亿元交易框架协议，其中透露：13个万达文化旅游项目总建筑面积合计约为5897万㎡，其中自持面积约为924万㎡，可售面积约为4973万㎡，可售面积约占总建筑面积的84%。上述拟受让的76家酒店均位于所在城市的核心地段，酒店总建筑面积合计约为324.9万平方米，总房间22920个。同期，万达借款296亿元给予融创，用以支付该笔交易款。此前有媒体援引业内猜测称，一揽子收购万达旗下酒店是融创接盘万达文旅资产的必要条件，类似“搭售”。从公告看，融创本身确实对文旅城背后的土地资产更感兴趣。融创表示，本次交易的作价参考13个文化旅游项目公司的注册资本金和目标酒店资产的账面价值（包括已开业酒店的账面价值和未开业酒店的预估价值），经公平磋商后而厘定。“首富”曾夸下海口打造的项目，到底有多优质，我们也可以看看下面这些数据。公告显示，此次交易中的13个万达城项目，截至去年年底，净利润达38.1亿元，而酒店资产的净利润达8.7亿元，两者合计净利达46.8亿元。再来看看融创中国2016年的业绩报告，公司全年营业收入353.3亿元，净利润仅为29.4亿元。交易完成并表后，万达城及万达酒店归到融创名下，这也意味着融创的净利直接获得翻倍增长。除此之外，在上述公告中，还有第四笔付款引起广泛关注：在收到第三笔付款后的5个工作日，万达将通过指定银行向融创放贷296亿元，融创收到贷款2日后，再向万达支付13个文旅项目的295.75亿元。也就是说，王健林借钱给孙宏斌，为的是买下自己项目。“这类做法是合理的，一对一配比，并无太大问题。”东方花旗创新与金融机构部总经理方原草称，只是此案例较为特殊，以后其他企业效仿的可能性不大。同策咨询机构研究总监张宏伟认为，融创不管是用自有资金，用金融机构的钱，还是借万达的钱，或通过万达借银行的钱，不管是怎样的方式，最终都是要还的，只是杠杆如何用的问题。而网友们的解读就比较有意思了：钱不是万能的，钱是万达的；钱不是国家印的，钱是许家印的；上市为了融资，但融资还要靠融创。投资界新轮次：种子轮 天使轮pre A轮A轮 A+轮 B轮 C轮 BAT轮 preIPO轮 IPO孙宏斌轮，全剧终……阳光城正在融创化，融创正在乐视化，乐视正在想办法！万达为何借钱给融创收购自己？实际上，万达上个月遭遇的债股双杀犹在眼前，大家更关注20天完成尽调的交易，如今急着甩卖资产，不禁让人浮想联翩。而王健林在签订协议后曾对媒体表示：“这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。”其变相承认了万达在一定程度上受到了高负债的困扰。实际上，根据公告称，虽然融创以631.7亿收购万达地产包，但融创为这个交易付出的代价远不止631.7亿元。13个文旅城项目，融创在每个项目每年向万达需支付人民币5000万元的管理咨询费，合同期限为20年。这意味着融创每年将向万达支付6.5亿元，连续支付20年，总共约130亿元。业内人士称，这是融创为这个交易支付的溢价部分。a、A股上市迫在眉睫有业内人士解读称，这是为万达上市扫清障碍。曾经万达商业从港股退市可以说引发了资本市场的大量遐想，但是退市容易回归难，从港股退市的目的无疑是希望能够在A股有所作为，但是现在的A股IPO排期是极度冗长，特别是在国家政策从严之后，房地产公司的IPO基本上是完全停滞，在这样的大背景下，万达自然不希望自己被归类到地产股，虽然王健林可以宣布万达不再是一家地产公司，但是其手中巨大的地产资本将会为其定性带来诸多麻烦，通过剥离资产，万达实现了从地产企业到综合商业企业的转变，这对于上市无疑是非常有利的。在去年年底，我们曾经有幸看到一份万达商业回归A股的LP凑分子PPT，上面是这样写的：“万达商业拟于2017年于国内A股上市”。如今，2017年已经过半，万达商业连IPO招股说明书都看不到，只留下一众与万达商业留下过借壳绯闻的公司独守空闺。回想当初，为了从港股市场退市，王健林为344.5亿港元要约代价亲自面谈了多家境内外财团投资人。王健林为这些投资人提供了境内12%、境外10%的年回报，并签下一纸对赌协议，如果从香港退市满两年，或日前，万达商业未能在A股上市的话，万达集团将回购全部股权，并且将支付利息以及相关费用，这对万达短期流动性是巨大威胁。万达在全国开发近200家万达广场，即使拥有强大的营销能力，也无法保证所有项目实现现金流平衡。万达如想尽早上市，必须甩卖重资产，改变房产公司属性。万达集团2017年半年报显示，目前万达商业累计土地储备面积7332.6万平方米。此外，行内也有传言，万达的金融街库存高达千亿。据统计，此次万达卖给融创的89个项目中，就包含接近6000万平方米建设用地，占万达土地储备的80%。与此同时，万达在出售资产的同时，保留了万达文旅资产的运营团队，“换汤不换药”。加上借钱的举动，王健林与孙宏斌的交易就像为了规避限购政策的夫妻决议假离婚一样。这个过程中，王健林获得了轻资产的报表，孙宏斌则再次玩起了乐视那套——即借助并购，把当年数处因为当地**整体规划所需，被万达廉价获得的土地储备，收入囊中。b、资金压力，渴求稳定军心实际上，对于甩卖资产，更多的业内人士第一反应是，万达到底是有多缺钱？数据显示，年万达剔除预收账款后负债率分别为65.17%、63.25%和63.51%，而行业平均负债率约73%。从这一点来看，其近三年来的负债率水平要低于行业平均值。然而熟悉地产的人知道，万达主要从事商业地产，采用“现金流滚资产”模式，部分社区商业出售回款，核心商铺只租不售。从而利用分期滚动开发的销售回款支持核心自持物业，并且通过抵押贷款增加现金流。不过“以售养租”模式实现租售平衡所需的时间也较长，尤其在出售部分遭遇市场低谷时，万达的现金流压力会更大。融资能力是企业的生命线。市场对万达不确定性的担忧，将影响万达的融资情况。通过出售资产，以及收咨询费取得稳定的现金流，将有助于稳定市场信心。就在今年5月，上交所通过万达商业申请发行的300亿元公司债，而这笔发债由万达在去年10月份时向上交所申请发行。时隔半年后才得以通过。对比此前万达顺利发债申请，均在一个月内可通过。有业内人士表示，超过150亿都属于规模庞大的融资计划，因此审核会比较严，且在楼市从严的调控背景下，预计后续或压缩发债规模。万达商业表示，随着开发投入，公司未来的借款金额还可能继续增加，如果销售回款、融入资金等现金流入的时间、规模与借款的偿还安排未能合理匹配，可能面临一定的偿债压力。而港交所的退市，也使得万达商业融资渠道收窄。另外，万达在大量收购海外资产。资产放在国外，债务留在国内的方式，也加重了万达的债务负担。2012年万达31亿美元资金收购了美国第二大院线AMC，2015年，万达又以35亿美元收购传奇影业。2016年2月，王健林在牛津大学演讲时透露，过去3年多时间，万达在全球10多个国家投资，投资额超过150亿美元。在国内控制外汇流出，同时进行金融去杠杆的情况下，万达明显受到影响。6月22日，万达遭遇的债股双杀。据网上爆出的邮件显示，银监会要求排查万达集团等公司境外投资的借贷风险。c、去地产化转型在万达集团2016年年会上，王健林提及，万达商业从现在开始，既不追求收入规模的扩大，转型期也不追求净利润的高速增长。追求净利润结构改变，就是租金在净利润中的占比提高，“租赁业务在净利润中占比从2017年开始每年提升5个百分点。”而事实上，王健林也是再次直言走“轻资产”道路的决心：预计交易完成两年后，万达商业租金等收入将超过地产收入。其透露，万达集团战略会随之做出调整：首先是全力发展创新型、轻资产业务，如影视、体育、旅游、儿童娱乐、大健康、网络、金融等。张宏伟认为，有了上述的战略调整和模式创新，万达更是具备逐步从重资产向“轻资产”转型的能力。即由合作方投资，万达进行商业设计、运营和管理等，赚取增值服务收益（轻资产模式），包括代工品牌溢价、物业管理、商业运营、其他衍生收益以及地产基金等多元地产金融服务过程中的提成收益。随着楼市进入下半场与本轮楼市进入调整期，处于利润考量、降低负债与转型发展需要，万达有可能还会继续去地产化，张宏伟表示，后期还会有更多的万达产品走向“轻资产”，比如万达广场。二、融创是乐视危机最大赢家？而事实上，在过去的这几天，乐视网架构也发生了很大的变革。首先是乐视系曝出资产遭法院冻结，后是实控人贾跃亭及乐视控股持有的乐视网5.19亿股遭冻结，再接着贾跃亭退出。种种迹象表明，孙宏斌的进驻，必然要在乐视掀起一番腥风血雨。7月8日至7月11日，相继有多家基金公司纷纷下调乐视网估值，调降价格后主要为22.37元或22.05元，基本都是按3个跌停给出估值价格。多家公司自7月7日起下调估值，也有自7月10日起下调。已经接近20家基金公司宣布调整乐视网估值，最悲观预期已经达到20.13元。如今，乐视的一举一动都牵动着投资者的心。昨天在乐视官方商城，所有型号的乐视手机和酷派手机已经全部下架。乐视商城网站显示，乐视手机目前展示的手机有6种型号，第二代超级手机乐2、乐2 Pro、乐Max2，以及第三代超级手机乐Pro3、乐Pro3 AI双摄版和乐S3，另外还有4款酷派手机。当用户选好手机型号点击立即购买时，乐视商城的界面会显示“敬请期待”。而乐视在天猫、京东和苏宁上的旗舰店中，天猫上乐视官方旗舰店也没有了手机产品，京东和苏宁上则仍有小部分型号仍可以添加至购物车进行付款购买。针对乐视商城手机停售一事，乐视移动CEO（代）阿不力克木·阿不力米提表示，乐视商城因为自己内部的原因已经断货一段时间，并不是停售，而是乐视商城目前没货，进货的渠道通路还在进一步的沟通当中。乐视危机持续发酵，资本的博弈也从来未停止过。业内人士指出，从投资的角度来说，孙宏斌拿下乐视的上市业务也算一招妙棋，业内人士总结，孙宏斌入主乐视的几大好处：首先，拿下了乐视的地产资源。作为一家互联网公司，乐视这些年却是像房地产商一样反复囤地，据经济观察报此前报道，近年来乐视直接拿地规模达到8300亩，如果加上与地方**协商中的建设用地，不少于25000亩。其中包括在浙江莫干山的10000亩土地，孙宏斌也曾表示，北京市**为乐视在亦庄批了5000多亩土地，用于发展乐视汽车。这些土地对于在房地产业中浸淫多年的融创来说绝对是优质资源，更是融创可以直接利用的关键，即使从土地性质上来说这些土地都是工业用地，但是可做的文章依然很大。其次，融创从此拥有了互联网的属性，对于房地产企业来说这些年来都开始走上了自己转型的道路，拥有互联网属性成为了很多房地产企业发展的重要方向，而融创拥有了乐视之后，它的确是可以借助互联网属性在资本市场上说出更多的故事，甚至推高自己的估值也不是不可能。第三，融创用150亿可以说是尽得乐视的优质资产。这些优质资产，相比于乐视非上市体系的那些烧钱窟来说，可以说是相当给力的优质资产，只要资产剥离做的好，实现投资的保值增值并不是难事。三、融创“吃成”地产业第一军团？数据显示，截至2016年底，融创总资产规模仅有2931.83亿元，但同期的万科总资产为8306.74亿元，碧桂园5915.72亿元，恒大13508.88亿元。而孙宏斌正在一步步改写这个历史。同策咨询研究机构数据显示，通过对5家样本房企总资产增长率的对比，可以看出，在数据期内，融创中国扩张速度在2016年暴增，总资产增长率达到153%，主要是由于存货以及货币资金的大幅增加（实为借贷规模剧增）。从总资产复合增长率来看，以2016年为期末数据，融创中国5年复合增长率为54.21%，2016年公司扩张力度加大。来源：同策研究机构根据融创2016年年报，其土地储备为7912万平方米，在国内房企中排名第六。从融创中国的土地储备及存续比来分析，在判定市场趋势后，融创就会加大土地投资，为提升销售规模备货。2013年、2016年房地产市场销售形势大好，公司新增土储规划面积及金额都是上涨的，从土地储备存续比来看，2012年、2013年、2015年及2016年中期，公司存续比都是增加的，充足的土地储备踏准了市场周期，满足大规模销售需要。来源：同策研究机构融创扩大土地储备规模，很大程度上得益于房地产行业的并购。而2016年新增的5394万平方米土地储备中，有68%都来自收购。有不完全统计显示，仅仅2017年以来，融创在并购上投入的资金已经超过1000亿。并购给融创带来的，则是规模的快速提升。资料显示，2012年着手并购后，主业为高端住宅开发的融创中国增长迅速。该公司2010年上市时销售规模仅为83亿元，2015年销售规模增至735亿元，2016年达1506亿元。年报业绩会上披露的计划显示，融创中国2017年的销售目标确定为2100亿元，可售资源高达4185亿元。但截至2017年6月底，融创已经实现合同销售1118.4亿元，同比增长89%。业内普遍预计，该公司今年将实现3000亿元的突破。此外，如果加上新到手的万达城地块，融创的土储数字超13000万平方米，排名直接杀入前三。随着融创接收万达文旅项目和酒店板块，其资产规模将大幅提升，一旦交易完结，融创将凭借接盘万达近半资产而实现自身规模的快速膨胀，进而跻身国内地产行业第一军团，站在与万科、恒大、碧桂园三家巨头比肩的全新高度，从而跻身行业前五的第一军团阵营。值得一提的是，2017年3月，孙宏斌在香港发布财报时表示，“这轮调控史无前例地严格，我对市场非常、非常悲观”。他表示，融创从日以后开始已经停止在公开市场拿地，2017年也以并购为主。现在看起来，他兑现了当时的话，也确实对行业不那么看好，开始了多元化的路径。（完）【此内容为优化阅读，进入原网站查看全文。如涉及版权问题请与我们联系。3】《A股“路断”再走举债老路，富力地产陷入死循环》 精选六话说日本热门漫画海贼王在伟大航路的后半段诞生了一群极恶世代，凭借过人的勇气和实力，在白胡子退场后迅速抢占地盘。昔日的王者，或如战国般识趣归稳，或如多佛般顽抗而成为路飞再上一层阶的踏板。选择顺流逆流均无阻新旧交替之势。回到金融市场，近期流传着魔界五虎的说法，万科、碧桂园（2007.HK）、中国恒大（3333.HK）和融创中国（1918.HK）和富力（2777.HK）尤如极恶世代般忽尔横空降世，无论是土储规模或是合同销售金额均已进占前列。以股价而论，更是如有神佑，不但大幅跑赢恒指，远远抛离同业，即使面对港股王腾讯控股（700.HK）也毫不失色。（注：这里所说的极恶世代和魔界三宝用意突显敢于挑战旧有规范，打破传统樊篱的勇气，并无褒贬含意）关于上述几位地产新贵的详细论述，各位请重阅前几天所发的文章《 融创中国(1918.HK) 接盘谜团正式揭开，香江上演逼空行情》。如前文所述，融创爬升之势不可逆，正当首富唱罢，老孙登场，在万达、融创的签约仪式上赫然多了富力地产（2777.HK）的名字，并横插一腿，接下万达的77家酒店(中间还出了点引人入胜的小插曲)。究竟富力这回异军突起，是代表旧势力的对抗，或是已晋身成魔，准备一同接收新世界？一、199亿买77家酒店有多便宜富力地产以199.06亿元收购该77家城市酒店全部股权。签约后两日内，付20亿元定金，日前付清全部转让价款，完成酒店交割。77家酒店的酒店管理合同不受本次转让影响，继续执行，直至合同期限届满。这个酒店资产包原本以336亿的账面价值售予融创，但而今以六折，199亿改售富力。究竟这0.6倍账面值究竟有多便宜，不妨与同业作个比对。（资料来源：彭博）我们以2016年底的数据参考，国内上市酒店的平均账面值是3.5倍，亚洲其他地方是4.5倍，而环球品牌酒店是3.8倍，所以3倍以上是普遍情况。重要的事再提一遍，这次交易的作价是账面值的六折，是六折。如果以市盈率计算，交易价格相当于23倍2016年的利润，相对于上表平均的50倍还是低出许多。上述是在股票市场交易的估价，如果按整幢来卖，又是什么情况？我们可以参考文华东方最近放售怡东酒店的的估值。怡和集团旗下的文华东方在今年6月宣布，由于目前香港商用物业估值高企，决定就出售铜锣湾香港怡东酒店测试市场反应。市场人士参考附近的地价后，认为每平方米楼面地价约达40万至50万港元，项目估值高逾240亿至308亿港元（208亿至268亿人民币），一家香港的酒店比万达77家国内的酒店加起来还贵？回看这次万达以199亿出售77家酒店，总楼面面积达3.2百万平方米，即每平方米楼面价值6,125元人民币，连怡东酒店的十分一都不到。万达的酒店多座落于一、二线城市的商业中心区，在当地的相对优势毫不逊于铜锣湾在香港的地位。因此，这差了两个零的估值显得多不合理。二、77家酒店为富力增值多少?最直观的看法，交易完成后，富力可以把330亿的账面值直接放入资产负责表，在2017年底就可以实现至少130亿增值利润，账面值由16年底的444亿人民升值30%至574亿，即每股增加约港币5元。而且，由于账面值增加，基数增大，抵消新增的负债，因此净负债比率反而从收购前16年底的174%降到166%。不过这些都是账面富贵，让报表好看点而已，富力真正从这交易获得的增值远高于此。富力自2007年开始经营酒店业务，在年间收入年度化增长12.5%。其中持续营运酒店14家，另有9家正在建设中。接盘万达酒店后，富力一跃成为全国最大的五星级酒店集团。（1）酒店并非低回报生意有评论认为酒店不是一门怎么好的生意，资产重，回报慢，给10倍的市盈率估值才合理，而富力以23倍2016年的市盈率买象是做了大头。如果只盯着2016年的数字造文章，明显忽略了行业的增长潜力。从上周融创发布的公告可见，76家酒店（比卖给富力少了一家）的纯利在2015年只有5.5亿，16年就暴增59%至8.73亿。万达的酒店的品牌始于2012年，76家酒店里有5家是2016年才开幕。开业早期牵涉大量无没法资本化的费用支出，客流也要配合当地的发展遂步上升。虽然根据现在手上的资料没法准确估算往后的盈利增长，但考虑到停止开店的成本节省和客流上长到正常水平，酒店的盈利水平远高于此。根据万达退市前的2015年年报，72家酒店的收入年将近50亿人民币，多开5家的2016年肯定不止这数。（摘自融创的公告）老叔暂时还没找到经营国内五星酒店的上市企业作直接比较，但可以参考一下最近很火的的汉庭（HTHT US），其主要经营便捷酒店和低星级酒店，自2015年开始，无论是收入还是利润率都一直往上走，2016年的EBITDA Margin和纯利率分别是26.4%和12.8%。万达酒店的纯利率在2015年只有11%，但到16年至少也有16%以上。如果EBITDA Margin大概为纯利率的一倍，万达酒店愈30%的EBITDA Margin，经营状况甚至比汉庭还好。另外，经营酒店的现金流相当不错，从汉庭的报表看到，经营现金流比EBITDA还要高，大概有收入的30%。如果以相同逻辑应用在万达酒店身上，50亿的收入，每年可带来20亿的经营现金流入，就算不考虑增长，只要10年就完全回本了。现在市场给予汉庭2017年的市盈率是40倍。（资料来源：彭博）（2）富力早已默默起革命近年自三宝耀目登场后，吸去市场大部份的眼球注意力，富力这两年的默默耕耘往往被忽略。富力在年的合约销售金额分别都刷新自己的纪录，2017年的销售目标订在730亿，同比增长20%，至6月份已完成了380亿的销售。无论是同比增长，或是目标完成度，均高于行业的平均水平。富力在2016年末的帐上现金有460亿，加上今年700亿的良资金回笼，分期支付199亿的费用对现金流也没产生太大压力。土储方面，富力在2016年新增了约5百万平方米，但2017年上半年从公开市场拍下的已超过4百万平方米楼面面积的土地。不知是否为了将来迎合A股投资者的脾胃，富力的策略变得愈见进取。港股市场的保守型投资者偏好中国海外那一类低杠杆（现在更处于净现金状态）、低风险，稳步前行的房企。随着北水南调，港股的风险偏好明显增加，从高杠杆的三宝股票大幅跑赢可见一斑。富力愿意加添杠杆，并勇于收购，在行业整合的环境下，换来迅速抢占市场份额的机会。接盘万达酒店不单是跨出主动整合市场的重要一步，更能吸引投资者的注目，为价值重估打下基础。三、有一种认可叫作「让你接盘」市场之前似乎从没听说富力与融创有何交集，昨天下午传出签约会场的背景多了富力的名字，老叔第一反应与各位一样的懵逼。然而，多查一下资料，原来富力跟万达在2016年底已经开始合作。共同发展商业综合体，可以说两者有一定互信基础。另外有一个更重要的原因，也是大家不明言的——**。老叔在上一篇文章已经讨论过，王首富这次不得不卖，而又急着卖，能接盘的必须**上能过关。跟老孙的情况一样，张力和李思廉这两位富力创办人在首富手上接过来的不止价值330亿的资产，更重要的是本来属于王家的**能量。如果富力进身三宝的行列，股价该如果反应？本来富力作为国内二、三线房企，估值相对同业存在着折让也无可口非。据CIMB的估算（下图），富力的每股NAV（净资产值）约22.7（未计收购酒店），股价折让为40%，港股房企平均折让为30%。如果富力能恢复行业平均水平，上升空间只有15%。然而，考虑到碧桂园、恒大和融创的股价已升至NAV以上，而且势头未止，若富力进物三宝行列，股价潜在升幅可在60%以上。注：不同投行对各房企的NAV估值虽有差异，但富力股价相对NAV折让普遍大于于行业平均NAV折让平水四、为什么市场对富力反应冷淡？这项交易与上礼拜的公布的相比，总代价不变，仍是631亿，但酒店便宜了130亿，相对地融创所收购的文旅项目多付了130亿。融创仍是大赢家，老叔上文讨论过，就是631亿只买那13个文旅项目也是超值。然而，酒店便宜了而文旅项目贵了，就算如各家所言是三赢局面，对富力来话还是更利好才对。可是，今天的股价表现，融创在历史高位再往上冲14.2%，可是富力在大落后的情势下只升6.81%。我们从股东结构入手讨论一下这有趣的现象。富力的股本有三分之二是不流通的内资股，另外三分之一的H股几乎是全流通。富力从2005年上市到现在，H股已经相当的分散。从彭博的资料里看到，持股最大的机构也不到H股的6%（由于没在港交所彼露，估计还是分属不同实体），而且都以外资为主。（资料来源：彭博）如果翻查CCASS，得出的结论相似，持股分布多以外资投行为主，港股通所占的比率只有6.05%。情况跟融创可说是天与地。从彭博上看，融创本来就没多少股份在外资手中，最大可算是BlackRock，也有只有不到2%。（资料来源：彭博）从CCASS上看就更清楚，港股通持股21.79%，占超过流通量的一半。老叔反复说过，外资(这里泛指传统的价值投资者)与中资看待估值的逻辑可谓各走极端。购买酒店所付出的199亿，外资的重点放在现金流受压，或负债上升，影响财务健康，而忽略了纯商业以外的**附加值。美银、美林率先把富力的目标价从14.3劈落11港元，评级由买入（Buy）降至逊于大市（Underperform）。原因是从财务的角度出发，富力收购酒店后不但债务上升，酒店较物业发展低的回报率更拖低富力的吸引力。美银美林代表了相当部分外资对这宗交易中性偏负面的看法。若他们对富力的价值没有重估，维持低于行业平均的NAV折让率。当富力股价上升至接近行业平均，外资会觉得到价而沽售手上持货，这解释了今天在高位那排山倒海的沽压。五、结语如果富力估值升愈行业平均，甚至更会吸引对冲基金入场沽空。可以想象，空头在碧桂园、恒大和融创相继损手后，永不言败者将在富力开辟一个新战场。战况剧烈，正面交锋之余，暗里放箭或时有出现。数日前便有媒体把银行正常的排查程序炒作为针对融创收购的调查，融创股价一度大跌超过13%。魔界三宝所代表的房企新贵，及其更进取的经营模式最终成功与否还待时间验证（但肯定结果早于路飞到达航路终站，至少能在老叔有生之年得出分晓）。市场看好看淡各有捧场客，股价短期交战胜负则取决于供求，富力约10亿H股近似全流通，并相信多掌握在外资手上，筹码分布的确有利看淡一方。然而，高盛上周及发表报告预测，2017年以港股通形式南下的资金净流入总规模可达3700亿元人民币，接收不足140亿港元货值的筹码只属时间问题。中资已连下三城，富力一仗胜负不难猜测。最后，值得一提，富力已递表申请在A股同时上市，最新资料是排在71位。内地正加速新股审批程序，今年上半年沪深股市IPO已达246宗，富力大有机会在年底前完成上市。A股投资者对这类公司的估值更为进取，A/H价差扩大更能吸引北水南涌，届时未知空头会否重演弃甲曳兵，逃命不迭。《A股“路断”再走举债老路，富力地产陷入死循环》 精选七此番大举买入万达酒店项目资产包，除了现金流持续收紧、负债水平水涨船高外，正在A股排队IPO的富力地产会不会变身进击的巨人？不久前，突然杀入万达和融创交易的富力地产，以“捡漏者”的身份重回舞台中央。199.06亿元拿下了万达77家酒店，相比当时卖给融创的价格，富力地产董事长李思廉确实捡了便宜。但是，近200亿交易也拷问着富力的现金流。今年一季报显示，富力地产营收46.54亿，净利润2.29亿。其他数据方面，富力地产当期负债总额1853亿；期末现金流及现金等价物余额245亿，较去年末减少8亿左右。245亿现金及等价物余额，足以覆盖支付收购万达酒店的费用。从季报详细数据看，新增现金流的主要来源是募资。当期，经营活动产生的现金流净额为-33.64亿，投资产生的现金流净额为-8.94亿，募资产生的现金流量净额为34.58亿。其实，富力的负债率这几年一直处于攀升状态。2015年，富力地产总营收442亿，净资产1837亿，总负债1345亿，负债率73.21%，净负债与权益比率124.3%；2016年，富力地产总营收537亿，总资产2264亿，总负债1795亿，负债率79.28%，净负债与权益比率159.9%。从曾经华南五虎中的佼佼者，到如今难以跻身千亿俱乐部，住宅地产到商业地产的转型等诸多因素，让富力失去了和昔日伙伴平分秋色的资本。错失房地产行业爆发时代的富力，也显得愈加保守，这种谨小慎微也延续到了拿地环节。2016年年报中，富力表示，市场上的土地拍卖和收购屡创新高，公司认为整体土地储备市场过热，参与土地储备活动时亦保持相对审慎态度。而此番大举买入万达酒店项目资产包，除了现金流持续收紧、负债水平水涨船高外，正在A股排队IPO的富力地产会不会变身进击的巨人？这场豪华的赌局，又会给富力地产带来怎样的连锁反应？对此，中国经济网记者尝试联系富力地产相关联系人，对方未给出回应。富力地产现金流承压？万达和融创的630亿大单尘埃尚未落定，富力就拍马杀到。签约仪式现场，经历了撤换背景板、疑似摔杯子之后，富力顺利接下了万达的酒店资产包。发布会上，王健林表示，这是一桩三方共赢的买卖。李思廉也表示，这宗收购可以帮助富力继续扩展酒店业务，实现多元化布局。生意是谈妥了，和当初融创要包揽万达酒店和文旅项目一样，钱从哪里来依然是个问题。7月20日，富力地产的董秘胡杰表示，上半年富力完成400亿元收入，公司自有资金很充足，可以覆盖收购，不会带来现金压力。8月1日，富力地产发布公告称，截至7月底，共实现销售额447.6亿。按照去年全年盈利水平，前7个月，富力地产约能实现55亿净利润。而现金流方面，只能参考富力地产2017年一季报数据。数据显示，一季度，富力地产营收46.54亿，净利润2.28亿。现金流方面，经营活动产生的现金流净额为-33.64亿，投资产生的现金流净额为-8.94亿，募资产生的现金流量净额为34.58亿，当期现金及现金等价物245亿。截至去年底，富力地产现金及现金等价物总额253亿。负债率连年上涨近年来，富力地产的负债水平一直处于上升阶段。2014年，富力地产营收347亿，净利润65亿；总资产1718亿，负债1196亿，负债率69.61%。2015年，富力地产营收442亿，净利润67亿；总资产1837亿，负债1345亿，负债率73.21%。2016年，富力地产总营收537亿，总资产2264亿，总负债1795亿，负债率79.28%。截至今年一季度末，富力地产总负债1853亿，负债率79.7%。港股上市公司募资难度较大，因此，发债是融资的主要方式之一。2016年年报中，富力地产披露，全年公司共发了425亿境内债券。在年末，富力地产还发了2022年到期的2.65亿美元票据。另外，富力地产与2017年初重启优先票据发行，集资4.6亿美元，合并规模达7.25亿美元。富力地产还表示，“这是过去12个月，中国开发商最大单宗次发售交易。”另外，2017年，富力地产又获得了70亿的中期票据。4月份，富力地产已发行10亿票据；7月份，富力地产拟再发行10亿；而票据的用途为，偿还银行贷款。半年支付200亿推高债务风险？根据富力地产公告内容，和万达的交易支付流程主要分为三部分。7月19日，签订协议后两个工作日内，向万达支付20亿定金；完成重组后第三个月的最后一个工作日，富力地产再向万达支付100亿（含20亿定金）的第一批付款；2018年1月底之前，富力地产支付剩余的99.06亿尾款。大概六个月时间内，富力地产账户将净流出199.06亿。行业分析人士表示，为了保证上市公司现金流和正常的投资运营，最稳妥和最便捷的方式无异于发债；但如此一来，上市公司将不得不面对债务风险。除了收购外，富力地产花钱的地方还不止于此。2016年年报数据显示，截至去年底，公司主要在建项目合53个，其中华北地区16个、华南地区18个、东北地区4个、华东地区11个、华中地区1个、西南地区3个。公司主要在建项目总投资额2671.70亿元，截至2016年底已完成投资1369.94亿元，尚需投资1301.76亿元。2017年第二期中期票据评级报告中也指出，截至2017年3月底，公司负债总较2016年底增长3.23%，主要系预收款项、长期借款、应付债券增长所致。公司预收款项273.21亿元，较2016年底增长36.52%。长期借款439.78亿元，较2016年底增长14.97%。应付债券536.38亿元，较2016年底增长10.14%。酒店业务增收难增利？除了债务增加外，收购之后，富力地产的酒店业务营收增加是毋容置疑的，但是，具体盈利能力是否也能跟上，便成了重点。富力地产的酒店业务板块一直处于亏损中。从2012年至2016年，富力酒店业务持续损，亏损额分别为1.75亿元、2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元和1.83亿元。而从2014年开始，该业务的毛利率分别为29.41%、26.90%和19.79%，逐年下滑。另外，公开材料显示，2016年底，富力地产拥有14家运营中的酒店，在建或关业筹备中的酒店10家。5年内，虽然有8家酒店竣工，但富力地产几乎每年都有10家左右的酒店处于在建中。行业分析人士认为，前期投资额度大、回报周期长等属性，决定了酒店业务短期内很难见到“回头钱”。万达方面，有媒体报道称，近三年来，其酒店业务的毛利率大概在27%左右浮动。但是，如果按照万达年报中的财务报表方式（融资成本和所得税未进行拆分），万达酒店的分部业绩利润率明显低于富力酒店，亏损更大。换言之，虽然富力酒店板块的摊子大了，但盈利前景却并不明朗。多机构下调富力地产等级其实，在参与此次收购前，富力地产的负债问题就被多家机构关注。今年3月份，中银国际把富力地产评级降级为卖出；5月份，申万宏源维持对富力地产的减持评级。收购方案发布后，申万宏源“重申减持”，理由是宣布的大规模收购将可能使其资产负债表进一步恶化；而行业调控政策的收紧，使得富力地产2017年A股上市可能性较小。美银美林也发布报告指出，作价达199亿元人民币，接近富力股本的45%，而回报期亦较物业发展长。该行又指，预期公司的债务/EBITDA比例将由收购前的8.4倍升至9.6倍。因此，美银美林将富力2018及19财年盈利预测分别下调2%，以反映酒店盈利贡献及相关利息开支带来的影响，评级由“买入”下调至“跑输大市”。惠誉在其官网宣布将富力地产BB评级列入负面观察名单，并表示，收购万达商业酒店资产后，富力地产整体债务水平料将上升，酒店资产将小幅拖累富力地产的利息、税项、折旧、摊销前收益，或将富力地产Ebitda利润率压制在20%-23%；考虑到收购计划，预计富力地产杠杆率将保持在接近60%的水平。7月28日，富力地产公告称，联合资信认为本次交易事项所涉及资产标的以及交易过程中的支付安排现阶段不对公司信用基本面构成负面影响，亦不影响联合资信对公司目前信用级别的判断。当然，也有不少机构看好富力此次收购。8月8日，花旗报告称，虽然市场对交易看法负面，但该行认为相关酒店资产每平方米作价仅6100元，甚至低于现时的地价，加上毋须资本开支，认为是难得的机会让富力地产一夜之间改变其商业模式，增加可持续收入，将富力目标价由14.6元升至18.88元，评级“买入”。责任编辑：夏夏《A股“路断”再走举债老路，富力地产陷入死循环》 精选八房企业绩飙高抢地储力以求来年2016年对于大部分产地产开发商来说都是理想的一年。在这一年时间里，大部分房企不仅完成了自己的全年业绩目标，而且更开创了中国房地产行业的3000亿时代。截至目前，按照官方公布的数据，已经有万科、恒大、碧桂园三家企业销售规模超过3000亿，除了他们以外，销售规模接近或者超过2000亿的企业还有绿地、保利、中海等等。业绩的飙高使得品牌房地产企业都着手更长远的发展。或者拿地扩张，或者拓展多元，大型房企在已经构造了金融“造血”功能后，已经开始着手未来。业绩增速令人惊叹12月11日晚，碧桂园发布公告称，截至当日，共实现合同销售金额约3000亿元，销售建筑面积约3654万平方米，同比分别增长约143%及91%。这也意味着碧桂园成为继万科、恒大后，成为第三家销售金额突破3000亿元的龙头房企。此前的12月2日，万科发布了其11月份销售简报，2016年11月份万科实现销售面积258.8万平方米，销售金额294.7亿元。今年前11个月，万科累计实现销售面积2598.7万平方米，销售金额3413.6亿元。随后的12月5日，中国恒大发布的11月份销售业绩公告称，集团于2016年11月份的合约销售金额约为321.4亿元，合约销售面积约为331.1万平方米，合约销售均价为每平方米9707元。截至前11个月，恒大累计合约销售金额约达3488.5亿元，完成年度合约销售目标3000亿元的116.3%，累计合约销售面积约为4195.0万平方米。据亿翰智库监测2016年1月份—11月份中国典型房企销售业绩TOP200的数据显示，除恒大、万科、碧桂园外，排名第4到第6的房企，销售金额则在2000亿元上下。其中绿地集团完成2163.4亿元、保利地产完成1881.1亿元、中海地产完成1848亿元。今年前11个月，国内80%房企均已完成全年销售目标。企业集中向“一线”进军如果关注房地产企业动向的人都可以发现在2016年国内的大房企对两件事情是非常热衷的。第一件就是在一线和核心二线城市拿地，第二件就是更改企业或者集团名字。而这两件事情都可以归结成一个特点，那就是大房企开始着手于未来。在经历了近三年时间的“下半场思考”之后，显然拥有改变自身命运实力的大房企已经在行动。在过去，广撒网式地拿地在2016年已经不太常见。尽管在这一年里，土地市场仍然是热得发烫，但是最明显的改变就是区域的冷热不均。一线和核心二线城市已经成为那些大企业在土地市场当中“必拿”的选项，而三四线城市的土地市场并不疯狂。“未来必然会集中在一二线市场。”在经历了调控以及“去库存”的考验之后，一二线城市已经成为房企在项目布局中最核心的板块。甚至连一直活跃在二三线市场的碧桂园也投入大量资源成立了一线事业部向一线城市进军，这足以看出端倪。2016行业关键词3000亿五年前，很多房企觉得1000亿元还是个遥远的目标。2010年万科集团年销售额突破1000.6亿元，创下千亿房企之先河。2014年，万科年度销售额突破了2000亿元，与上一个千亿的突破只隔了4年。到了2015年，恒大和绿地强势进入2000亿元销售规模的序列，比万科的脚步只晚了一年。尽管仅仅只是一年时间，2000亿的规模已经不够看的了。到了2016年，已经有三家房企的销售额突破了3000亿元。12月2日，万科发布公告称，前11月累计实现销售金额3413.6亿元。12月5日，中国恒大集团发布公告称，前11月累计合约销售金额约达人民币3488.5亿元。12月11日，碧桂园公布实现合同销售金额3000亿元。尽管从9月底以来，房地产市场连遭调控风暴，从11月以后，陆续出台的调控使得楼市整体销售有所下滑、市场整体低迷。但从全年来看，2016年依然是楼市的“大年”，国家统计局数据显示，今年1-11月，全国房地产开发投资额9.3万亿元，同比增长6.5%；商品房销售面积13.6亿平米，同比增长24.3%，销售额10.3万亿元，同比增长37.5%。恒大“卖水”9月28日早间，在港交所上市的中国恒大集团(以下简称“恒大”)发布公告称，将与不同的第三方订立协议出售粮油、乳制品及矿泉水(包括恒大冰泉)非主营业务，总代价约为27亿元人民币。截至8月31日，上述3项业务未经审核的净负债总计为33亿元。这也意味着，通过27亿元出售快消品业务，中国恒大预期将获得约57亿元的收益，溢价明显。其中，恒大出售三大非主营业务价格的10%都将在协议签订后的3日内获支付，剩余代价将在有关协议签订后的3年内支付。出售水、乳、粮、油等健康食品产业公司之后，恒大在大健康这个“多元化”板块还留有一手“底牌”并未剥离，那就是香港的上市平台“恒大健康”。11月28日，恒大健康产业集团召开新闻发布会，董事长谈朝晖介绍了恒大在“大健康”领域的产业布局。谈朝晖表示，恒大健康布局三大核心业务，分别是高端医疗、社区医养、以及医学美容和抗衰老业务。她的设想是，将这三大核心业务结合保险金融服务，恒大健康可以打造覆盖“全生命周期”的全方位服务体系。离职11月15日晚间，中国海外发展突发公告称，因“工作调整”，52岁的郝建民辞任公司执行董事、**兼行政总裁。这一消息来得“措手不及”，因为当时中海在郝建民的掌权下刚完成与中信的并购整合业务。但这也仅仅是拉开了房企高管年末离职大潮的序幕。龙湖地产于12月5日下午发布公告称，执行董事颜建国将辞任公司执行董事和投资委员会委员职务，成为中海地产新的掌门人，此消息在两日后得到了证实。12月11日消息，多个微信自媒体爆料称，万科集团副总裁、深圳万科总经理周彤可能离职创业。此前，周彤曾于2016年6月被曝已于万科因股权事件停牌之前6个月卖出50万股万科A，清空所有持股。12月13日，中粮地产发布公告称，公司董事会近日收到公司副总经理曹荣根及副总经理、财务总监、董事会秘书崔捷提交的辞职报告，两人在辞职后将不再担任公司任何职务。而前一天，中粮地产董事马建平和董事殷建豪也提交了辞职报告，辞职原因均为工作调动。12月13日，保利地产发布公告称，朱铭新因工作调整申请辞去公司第五届董事会董事、董事会战略委员会委员、保利地产总经理职务。该职务将由原副总经理刘平接任。产业创新2016年房企在创新之路上是越走越卖力。但与往年广撒网不同，2016年更多企业走起了“新老搭配”的路子，就是以房地产为基础开拓新业务方向。其中“房地产+人文”就是不少企业的创新之路。11月29日，大鹏半岛金沙湾畔，占地150万平方米的佳兆业金沙湾国际乐园项目正式启动。这里将涵盖星级酒店群、冰雪世界、水上乐园、动漫城、演艺中心、体育中心等多功能业态，建成后将成为深圳大规模滨海旅游度假区。项目各园区预计将于2020年左右陆续建成开放，届时，深圳市民在家门口就可以享受到高品质的短途旅行服务。“这个项目体量足够大，可以做出很多文章来，但我们自身也要具备高水准的接待功能，把相关的配套做足，在各业态之间形成一种竞合关系。”可见，“房地产+人文”核心是针对消费升级需求，给市场提供更多元化的消费选择，而不仅仅是卖房子。同时，房企又能把项目开发、配套服务都融入其中。在满足客户升级的需求的同时，又提供“硬件+软件”的服务，从提供“房子”到提供“生活方式”。出海2016年，若论单个项目的影响力，非碧桂园的森林城市莫属。森林城市占地面积20平方公里、足以容纳数十人万人口，号称投资规模达2500亿元、开发周期预计长达二三十年。该项目将成为中国房企在国外打造的首个超级巨无霸房地产项目。在国内，只要有楼盘广告出现的多数地方，森林城市身影“无孔不入”。同时，碧桂园还通过赞助演唱会、胡润百富榜等各种方式，让森林城市影响力持续发酵。可以说，2016年正是森林城市把房企出海潮流推向了顶峰。据戴德梁行11月发布的《中国对外投资市场报告》显示，自2009年起，中国海外地产大宗交易投资总额就呈稳步上升的趋势。这一进程在2013年至2014年时增速更加明显，万科、碧桂园、万达、绿地、新华联、雅居乐等大型房企均有在海外拿地。至2015年时，中国海外地产大宗交易年投资总额已经达到257.34亿美元。而今年，中国房企的海外投资额预计全年将比去年增长37%，达到353亿美元的惊人规模。据不完全统计，目前在马来西亚拿地开发的国内房企包括富力、绿地、碧桂园、新华联、雅居乐等，投资金额从几亿元到上千亿元不等。抢地据中原地产研究部统计数据显示，2016年是全国地王底价刷新历史纪录最多的一年，一线城市住宅土地平均溢价率达到了94.6%，二线城市达到了65.23%，全年超过10亿元的地块高达405宗、溢价率超过100%的地王高达211宗，均创造了历史纪录。据CRIC统计，2016年全年，30家重点企业新增土储面积为29278.78万方，较去年同期上升34%；拿地总金额也已高达12727.39亿元，不少房企新增土地金额创下了历年新高。从30家房企2016年新增土地金额同比情况来看，有19家房企同比上升，且有7家出现100%以上的大幅度增长。其中，碧桂园可谓是“独占鳌头”，全年新增土储7446.18万方，不仅居30家典型房企之首，同时也创下了碧桂园历年拿地面积之最，较15年大幅增长95%。业务转型日，祈福生活服务控股有限公司在港交所主板挂牌。据介绍祈福生活是在港交所上市的第五家物业公司，公司IPO共录得约153倍超额认购，共认购38.3亿股，冻结资金约17.71亿港元。房企的业务转变方向开始越来越明晰，“进军社区”成为大企业谋求新增长点的业务发展方向。品牌开发商物业走市场化道路，并不仅仅满足于物业服务面积的扩大，服务理念和战略定位也随之转变。2016年，包括万科、祈福、奥园等房企都开始由传统的开发商转型做社区服务供应商。做服务，在不卖项目的时候也可以通过卖服务有持续的现金流。通过服务赚钱，就是赚业主、租客的钱。比如做社区O2O等，利用的是先天的信任和黏性优势；还有社区金融等，因为房企其实是最了解业主信用的人。转型做服务以后，之前的地产主业也可以获得支撑，比如服务升级后，老带新比例可以提高，而产品本身也可以根据客户意见不断进化。利润下滑2016年前三个季度，内地房企平均利润率跌至7.8%；而2016年上半年，这一净利润率还有为8.15%；这是内地房企利润首次跌破8%。且不说之前利润20%乃至更高的黄金10年，就是成交相对低迷的2015年，房企同期利润率也有10.1%。从数据来看，地价太高，是房企利润下降的主要原因之一。此外，大房企在地产市场所占规模越来越大，他们在竞争中急速扩张，而利润和规模扩张几乎是不可兼得。在A股127家上市房企中，前三季度净利润同比下滑的房企达44家，其中10家是主营收入上升，但利润却同比下滑。净利润下滑名单中，也包括阳光城、城投控股、首开股份、金融街、北京城建等知名房企。2016年三季度末，阳光城实现净利润3.63亿元，同比下滑45.64%；资产负债率却高达84.66%。而城投控股三季度末实现主营业务收入同比增长113.33%，净利润却同比下滑39.09%。同样，首开股份三季度末主营收入同比增长51.1%，净利润则同比下降22.41%。举牌根据Wind数据统计，截至12月18日，136家(按照申银万国房地产行业分类)A股房企中，被险资进入前十大流通股股东的房企为36家，占比达到26.47%。其中，万科、金融街、招商蛇口、保利地产、金地集团、首开股份、泰禾集团、苏宁环球、北京城建、华侨城、新城控股等知名房企均在其列。显然，过去的四强房企“招保万金”全部上榜。除此之外，在香港上市的内房股更是险资的重点举牌对象，碧桂园、远洋集团等房企都在该范围之内。险资举牌引发行业风波最大的无疑是万科的股权之争。截至11月30日，万科股本结构中，宝能持股25.40%、华润持股15.29%、中国恒大持有14.07%、金鹏、德赢1号两个资管计划共计持股7.12%、安邦持股约为6.18%，个人股东刘元生持有1.23%。在这场纷争中，参与者从最初的万科、宝能和华润，变成现如今的万科、宝能、华润、安邦、恒大，未来是否会有更多机构参与，无从得知。在12月3日证监会**刘士余怒喊“野蛮人”举牌不规后，12月5日，保监会突然发布信息，停止前海人寿万能险的新业务，同时，叫停前海人寿、恒大人寿等6家险企的互联保险业务，这一重磅消息给深处股权之争中的万科带来一丝喘息的机会，不过，万科股权之争走势依然复杂，最终走向何方仍没有明确迹象。更名不完全统计，近年来已有16家房企更名，且更名时间主要集中在2015年以后，2016年更是达到高潮。不仅是中小开发商更名，甚至是大品牌房企也在更改名号。在2016年，包括恒大、雅居乐、远洋等大品牌房企都宣布更名。6月16日，恒大地产发布公告，公司名称由“恒大地产集团有限公司”变更为“中国恒大集团”，完成了企业的多元化转变。按照恒大方面的解释，此次更名是因为公司的业务近年来已变得更为多元化，除了传统的房地产开发业务外，还积极拓展了金融、互联网、医疗、文化及旅游等产业。尽管物业发展仍然是公司的核心业务，但董事会认为建议变更公司名称，将更好地反映公司的多元化业务战略及企业形象。雅居乐也由“雅居乐地产控股有限公司”更改为“雅居乐集团控股有限公司”。对于更名的理由，雅居乐在本次公告中指出，随着公司进一步发展及扩大业务范围，更名可反映未来策略。有消息称，雅居乐从“地产公司”更名“集团公司”，进一步谋划更为多元化的发展，从而降低经营风险。譬如，去年雅居乐在中期业绩报告中曾表示，目前雅居乐每年物业管理营业额超过10亿元，未来会考虑往分拆的方面发展。《A股“路断”再走举债老路，富力地产陷入死循环》 精选九不久前，突然杀入万达和融创交易的富力地产，以“捡漏者”的身份重回舞台中央。199.06亿元拿下了万达77家酒店，相比当时卖给融创的价格，富力地产董事长李思廉确实捡了便宜。但是，近200亿交易也拷问着富力的现金流。今年一季报显示，富力地产营收46.54亿，净利润2.29亿。其他数据方面，富力地产当期负债总额1853亿；期末现金流及现金等价物余额245亿，较去年末减少8亿左右。245亿现金及等价物余额，足以覆盖支付收购万达酒店的费用。从季报详细数据看，新增现金流的主要来源是募资。当期，经营活动产生的现金流净额为-33.64亿，投资产生的现金流净额为-8.94亿，募资产生的现金流量净额为34.58亿。其实，富力的负债率这几年一直处于攀升状态。2015年，富力地产总营收442亿，净资产1837亿，总负债1345亿，负债率73.21%，净负债与权益比率124.3%；2016年，富力地产总营收537亿，总资产2264亿，总负债1795亿，负债率79.28%，净负债与权益比率159.9%。从曾经华南五虎中的佼佼者，到如今难以跻身千亿俱乐部，住宅地产到商业地产的转型等诸多因素，让富力失去