提前还房贷是否划算？ - 知乎<strong class="NumberBoard-itemValue" title="被浏览<strong class="NumberBoard-itemValue" title="5,404分享邀请回答16246 条评论分享收藏感谢收起pan.baidu.com/s/1co1jau--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------以下是原答案：我决定认真地回答一下这个问题。
虽然我不是从事金融行业的，但我是个有激情的程序猿，对，你没看错，有激情的程序猿。
今年年初，因为手里有点闲钱，于是我便跟家里领导商量着先还一点房贷。当时也跟楼主一样纠结，到底划算不划算呢？于是我上网各种查各种算，无奈网上的算法太粗糙了，根本满足不了我的要求。
怎么办？还好我是个程序猿。
于是我花了两周的时间，去研究银行贷款的算法。不要跟我说算法网上都有，如果相信网上随便百度出来的，那大家尽可以用网上的计算器去算。现在我只说结果，我用PLSQL写了个过程，计算的结果，跟银行打出的每月还款明细一分钱都不差，对，你没有看错，一分钱都不差，而且后来我提前还款后，还是一分钱不差。
这个算法，是我根据我以往的还款记录，一点一点倒退出来的……至于细节，比如银行算法中的一个月是30天，还是实际天数，都是一点点摸索的。
废话不多说，此处为分割线~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
深入的不探讨，简明扼要的说结论：
1.问：利息是怎么产生的？答：已经还了的贷款，不产生利息，每个月你还的利息，是还没还的那部分贷款产生的。举个栗子：贷10万，2012年1月开始还款，到2012年6月已经还了3万本金，还剩7万本金，那当月的利息，就是剩余这7万本金产生的利息。
2.问：总共要还多少利息？答：每个月要还的利息之和就是总共要还的利息。（这不废话吗？）
3.问：提前还款划算吗？答：根据1、2可知，提前还款后，自提前还款日起，以后的每个月都不用支付这部分提前还款额的利息了。举个榛子：贷10万，2012年1月开始还款，到2012年6月已经还了3万本金，还剩7万本金，本月又提前还了5万本金，那从提前还款日后，仅需要支付7-5=2万本金的利息即可。再往后，随着每个月还款，本金越来越少，利息也越来越少（不缩短年限，减少月供额的情况下）。
现在第一个问题的结论就出来了。提前还款，总是会减少利息。有人说，等额本息贷款，前几年利息都还完了，再提前还不划算。这种人大部分都是微信朋友圈得来的结论，人云亦云。划不划算要有对比，如果你的资金可以用来投资或理财，产生的收益比银行贷款利率高的多，那这部分钱用来还贷，自然极不划算；如果你的资金只能存在银行拿利息，那贷款利率和存款利率哪个高低，这个还用问么？（另补充一点，如果提前还款后，选择缩短还款年限，则会极大程度的减少利息支出，但是月供额不会有太大变化，所以直到房贷还完，房贷压力不会减小；如果已经还了几年贷款，此时等额本息转成等额本金，利息总支出会减少，但是幅度不大。）第二个问题，我只能告诉你，由于利率超级低，所以公积金贷款很划算。商转公以后，你可以有更小的还贷压力，更多的结余资金，说白了，你可以更有钱，更早还清一套房贷，或者说，更有买二套房的可能。以后的房产市场走向，现在谁都说不清楚，不知题主打算哪年买二套房。但是，一套房有没有贷款，对二套房首付和利率的影响都挺大。结论：放着现成的蛋糕，为何还要吃窝头呢？26186 条评论分享收藏感谢收起还按揭买房利率怎么算-百科大全-就爱阅读网
还按揭买房利率怎么算
你好：先按照等额本息计算：利率6.55%（年息）贷款总额180,000.00元；还款月数120月；每月还款2,048.45元；总支付利息65,813.50元；本息合计245,813.50元。再按照等额本金法计算：贷款总额 180,000.00元还款月数 120月 首月还款 2,482.50元每月递减：8.19元总支付利息 59,441.25元本息合计 239,441.25元
说明一下你的一个理解错误.你第一年还1万,不是说你剩下9万,因为那1万中有60%以上是利息,本金不高于4000.所以第二年提前还时你的本金还有大约9.6万,提前还5万还有4.6万.每月的月範取决于你的贷款时间.按你10万800应该是20年的,那应该大约还335元.你可以同时缩短贷款时间,这样省一些利息.
今天加息，如果你是首套房，基准利率是7.05,贷款29万15年等额还款每个月是2614.64，等本还款第一个月3314.99，每个月递减约10元，区别在于，第一种每个月还款额一样，好记，压力小，本金和利息每个月比重不一样，先是利息多本金少，慢慢的利息变少本金变多，第二种本金不变，利息变，如果不提前还款，直到还完，第二种利息丹少些，但提前还款的话就不好说，没啥差别，所以一般选择第一种。贷款29万20年，等额月供为2257.07，等本为2912.18，每个月递减约7.1,。贷款2年后提前还款，是还你剩下的本金，比如你两年月供共还了6万元，其中可能只有2万是本金，那么你还有27万本金未归还，你提前还款10万，你就还有贷款17万，如果是招行那时你可以选择这17万是保持月供不变，年限缩短，还是说年限不变，月供变少，银行会重新给你一张还款表的
一般情况下，银行的业务员肯定是推荐等额本息的方法，如果你需要办理等额本金还款是需要提前和他说明的，看他能不能帮你办理。如果是按揭的话，应该是按照链接里的表来计算：www.zfgjj.cn/wz/NoteBook/Blbj.aspx
一、按揭贷款利息计算方法还款方式分为“等额本息法、等额本金法”（一）等额本息还款法“等额本息还款法”又称“月均等额还款法”，目前较为常用，它是在你还贷期限内，以固定的数目每月还贷。也就是说，不仅每年每月本金保持不变，而且每年每月利息保持不变。等额本息法：计算公式月还款额=本金*月利率*[（1+月利率）^n/[（1+月利率）^n-1]式中n表示贷款月数，^n表示n次方，如^240，表示240次方（贷款20年、240个月） 月利率=年利率/12总利息=月还款额*贷款月数-本金等额本息的特点是：整个还款期内，每个月的还款额保持不变。贷款人可以准确掌握每月的还款额，有计划的安排家庭的开支。（二）等额本金法等额本金法：计算公式月还款额=本金/n+剩余本金*月利率总利息=本金*月利率*（贷款月数/2+0.5）等额本金的特点是：本金在整个还款期内平均分摊，利息则按贷款本金余额逐日计算。每月还款额逐渐减少，但偿还的速度是保持不变的。这种方式比较适合于还款初期能力较强、并希望在还款初期归还较大款项来减少利息支出的借款人。如果您有提前还款的打算，使用等额本金的方式较为划算。如果前期资金较为紧张或需要进行其他资金投资的，建议选择“等额本息”还款方式；如果收入比较稳定而不需要进行其他投资的，建议选择“等额本金”还款方式。另外，由于按揭利息是“一年一定”的浮动方式，从按揭利率成本这方面考虑，如果预期今后数年利率将逐步走高的话，选择“等额本金”还款方式比较有利。在银行贷款买房的情况下，贷款利息的计算主要取决于首付数额、还款方式（等额本息还款或者等额本金还款）、按揭念书、银行利率等。由于国家对房地产市场的政策在发生变化，所以银行利率和首付数额都是可能会变化的。那么，在计算银行贷款买房利息时，则应当根据最新的数据进行计算。由于银行贷款买房利息的计算比较专业，涉及到一些金融计算公式，所以为了方便广大购房者计算购房贷款利息，很多网站都提供了购房贷款利息计算器。购房者只需在相应的地方填写具体数据，然后点击“计算”，就可以轻松计算出银行贷款买房的利息。以上就是关于按揭贷款利息计算方法以及银行贷款买房利息怎么算的全部内容，希望能够帮助到您。
你这算是想提前还款了，这个是没有问题的，不过银行不大喜欢你这样做，因为他们就没有什么利息可挣了，饥过他们会多收你一下月的利息呀。
房贷计算器fangdaifei上面计算下就很清楚了，房贷利息主要是国家规定的标准
我国最新的二套房贷款政策主要包括了：对于哪些贷款购买第二套住房的家庭，在首付的时候，首付是不能低于70%的。而且贷款利率不能低于基准利率的1.1倍。我国的人行根据分支机构的当地人政府新建的住房价格控制目标还有政策的要求，国家也会统一信贷政策，提高了第二套房按揭贷款的首付比例和利率。而第二套房的认定是有下面几种情形：1.借款人在首次申请利用了贷款购买住房，如果在房屋所在地的房屋登记系统上面查询到这个家庭已经有了一套或者一套以上的住房的，都是属于二套房。2.如果借款人已经利用过贷款购买一套或者一套以上的住房的话，现在又申请了了一套以上的住房，就是属于二套房。3.借款人已经通过查询了征信记录，而且通过了面测还有面谈以后等等各种方式来调查，确信了借款人家庭已经有一套或者以上的住房的，都是属于二套房。
应该是这三年还的利息都不算数，只算你还了的本金，总贷款额减去已还的本金，就是剩下你要还的钱了吧..
商业贷款的利率是5.94%1.等额本息还款法： 把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。 15年，月还款：1176.87 还贷总额：攻 支付利息款：71835.912.等额本金还款法： 将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言,总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。 15年，月还款：第一月，1470.78 第二月，1466.93 第三月，1463.08 第四月，1459.23.....逐月递减。 还款总额： 支付利息款：62716.5因为利率随时会变，以上数据仅做参考。
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住房贷款借还有学问&&
09:24:37　北京青年报
&&&& ■本周财富课堂主题：银行信贷■主讲人：万事达卡国际组织中国区总经理　韩巍强　农行北京分行房地产信贷处处长助理　杨荣斌　广世达律师事务所律师　梁鹏 ■时间：日■地点：本报20层会议室■主持人：王海晋
　　■课堂笔记
　　近年来，越来越多的城市居民通过银行贷款实现了买房这一人生中的大事。本期课堂以房贷为主题得到了读者的热烈响应。万事达卡中国区总经理韩巍强重点谈了银行房屋信贷业务的新趋势；农行的杨荣斌则就贷款买房的程序性问题进行了详细讲解。
　　韩巍强：银行业务基本分成两大部分――公司业务和个人金融业务。个人业务中房屋贷款又是最大的业务。
　　随着房屋贷款业务的出现，银行还出现很多增值的服务，比如说信用卡产品、储蓄产品、保险产品，还有其他的投资产品，这都跟我们房屋贷款的业务有关。目前银行都在做一些最基础的工作，使得其他相关产品很快发展。以后像老百姓能够借到钱买房子的话，银行马上就会给你信用卡，让你在一定额度之内先透支消费。有的国家还允许你用信用卡借的钱去应急、去还房贷。
　　杨荣斌：现在购买房子并向金融机构申请贷款，应该经过怎样的程序呢？首先要挑选一个合适的房子，根据家庭的收入状况和自己的爱好，选一个楼盘，我们要对开发商有一定了解。如果是期房，要对预售合同的条款和补充条款以及装修质量仔细考察。最重要的是看开发商的房子有没有合法性，就是五证全不全，还有要看开发商有没有把房子的土地做抵押，如果抵押的话，我们要到管理部门把房子的抵押权释放，否则将来开发商归还贷款，房子是很难保证的。
　　选择完房子之后就要选择银行，目前各个银行都可做按揭，我们选择好银行以后，就签订预售合同，并付首付款，由律师把材料做好了以后，向银行提交，银行对贷款人的状况进行了解，就可以出具贷款承诺，申请人就可以到保险公司购买财产保险，最后从银行获得贷款。目前，申请住房贷款肯定要产生的四项费用是：契税、印花税、维修基金、房屋产权的登记费用。
　　目前我们办理个人住房贷款的还款方式有两种，一种是等额本息的还款法，一种是等额本金的还款法。第一种，如果20年还清，每个月还款数额是不变的，比如说每月还款2000元，其中所包含的本金和利息是不一样的，但是每个月的还款数额是一定的。第二种，等额本金还款法，每个月还款的本金数是一定的，但是利息数是不一样的。所以，每个月还款数额都是不一样的，前几年每个月负担比较多，随着时间的推移，每个月还款数额会减少。由于第一种方法比较方便，大多数借款人都用的是等额本息的还款方法。
　　为了促进个人住房贷款的发展，我们也适时地推出了个人转按和加按。比如说我们需要转让给其他人，由他把按揭贷款和产权直接过户过去。加按，比如说十年，我们还不了，要延长的话也可以。另外，在贷款条件的掌握上，我行根据不同的情况加以改进，比如说我们打算对外地人和有北京市户口的人采取一样的方式。再一个，对购买多套住房我们适当放宽限制，过去投资买房第二套起贷款额有所限制，交纳首付款时，第二套交纳30%，第三套50%，我们以后会适当放宽。
　　■现场答问
　　问：现在各个银行之间的房贷有什么区别吗？比如说在利率、手续费用和审理程序上？
　　杨荣斌：利率是人行指定的利率，所有商业银行、金融机构利率是一样的，只有公积金的利率稍微低一点。律师费是由各个律师事务所指定的，保险费率也是根据保险公司不同，买房子的时候可以自己选择一下。
　　问：可以提前还款吗？如果提前5年还款，利息减掉吗？
　　杨荣斌：来还款的时候可以选择不同的方式，比如说提前还本金，可以增加还款额或者减少都可以。
　　问：比如说我贷了15年的款，还了5年，5年以后发了一笔财，我想不贷了，怎么还？利息怎么算？
　　韩巍强：提前还款是还本金，不还利息，所以它只收本金，不会收利息。比如说你借了10万块钱，还20年的，一般来说在中间的时候本金和利息差不多了，大概你在第10年的时候本金还了约5万左右了，也就是说剩下的10年还剩下的5万本金加上利息。剩下的就把5万还了就可以了，利息就不用还。
　　等额本金的计算是这样的，因为实际上你还款一个是本金，一个是利息，这个很清楚的，每一个月还多少本金，还多少利息是白纸黑字写在上面的，最开始的本金少、利息多，越往后面本金越多、利息越少，这个比例每个月是在变的。
　　问：提前还款银行会罚款吗？
　　杨荣斌：目前农业银行没有对提前还款收费的打算，据我所知，北京市其他银行也没有。
　　问：原来我贷款20年，想提前还，5年之内还完，在利息上能够享受5年期的贷款利率吗？
　　杨荣斌：不可以，因为在签订合同的时候已经约定了，这是属于修改合同的行为。
　　问：原来办的都是商业贷款，现在可以办理公积金了，我想拿公积金把我的商业贷款换出来一部分。
　　杨荣斌：据我了解是做不到的，如果做的话，你要还多少的话，把商业银行的贷款要还掉，才可以申请公积金。如果你向公积金申请贷款的时候，它也需要你提供抵押担保的条约。
　　问：把一个纯商业贷款转成一个组合贷款行吗？
　　杨荣斌：现在不行。
　　问：如果一个人银行贷款还不了了，银行怎么处理？
　　杨荣斌：采取不同的形式，比如说有人买您这套房子，银行就可以办理转换贷款，这里处理比较简单一些。最严重的是按照担保法的规定，把这个房子拿去拍卖，或者通过中介机构处理。拍卖剩余归还给您，银行不会都收走了。
　　问：还款方式可以由贷款人自由选择吗？
　　韩巍强：应该可以。
　　杨荣斌：在贷款之前你可以选择，中途是不能变更的。
　　问：购买危改房需要交纳律师费、保险费吗？和一般的商业贷款有何区别？
　　梁鹏（广世达律师所律师）：危改房不属于银行提供商业贷款的范围之内的，这就不会涉及到律师和保险费的问题。如果你购买危改房，需要律师提供拆迁安置合同的问题，或者说其他所有契约合同的问题，你需要律师提供法律帮助的话，各个律师事务所的费用是不一样的。司法部规定是成交额的3%，作为安全保障的一个系数。
　　问：我是一个中国人，但在国外工作，准备在国内购买房子，在贷款时，国外提供的证明是否有效？
　　杨荣斌：从我们银行的角度讲，还是希望提供国内的收入证明，因为我们银行掌握的收入证明不仅局限在单位盖章签字说明月收入多少，如果你出具比如说汽车、股票、证券来说明你的还款能力的话就更好。
　　问：国外给开发商的土地使用权是70年，如果我现在买的房子到期以后，国家会不会收回土地使用权，会不会给予补偿？
　　梁鹏：商品房的土地使用权都是出让的方式，提到70年的问题，这是出让期限的问题，70年以后怎么办？按照合同，到70年以后，肯定这个合同终止了，是否续签合同，还是说这块土地作为你的收益补偿，采取哪种变通的方式，不好说。70年以后会怎么样，从我接触过的文件中都没有看到过。从合同的角度说，如果期满后续签合同的话，肯定还会涉及到土地价格的作价问题怎么来交纳。
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我贷款35万，15年还清，每个月还多少，利息又是多少
提示借贷有风险，选择需谨慎
我有更好的答案
贷款35万15年还清，这个情况每个月还款额度大概在3045元左右，这样15年算下来总共要还利息198100元～
采纳率：93%
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