哈佛最新报告：全美房源严重不足,房价租金齐涨
由哈佛大学联合住房研究中心(JCHS)编制的年度“全国住房状况”报告逐年回顾并评估全美住房。今年在哈佛大学第30届会议上出炉的最新报告显示，全美住房前景越来越糟，不仅房源稀缺，还房价越来越贵。
据房产网站curbed报道，自2008年房地产市场萧条以来，房屋建设每年都在增长，但随着建筑材料、劳动力和土地价格的上涨，建筑业的步伐正在放缓。这导致市场上的住房减少，住房短缺情况恶化。
与此同时，随着失业率回落至危机前的水平，美国每一代人都希望购买房屋，导致对住房供不应求，尤其是在大城市。结果还包括房价飙升、租金上涨幅度超过低收入美国人和中产阶级的工资增长。
报告强调了以下几大关键因素，以及它们如何造成美国住房市场的可负担问题。
建设成本+土地使用调控放缓住房建设
泡沫经济前，美国住房供过于求。今天，我们面临相反的问题：住房短缺。住房建筑每年都在增长，而这种增长呈现出放缓的迹象。
根据联合国人居署的报告，2017年单户住房建设开工增长9.4%，完工增长8.8%。多户住房开工率下降9.7%，完工率上涨11.3%。该报告得出结论，虽然多户住宅的下降令人担忧，但新住房渠道依然强劲。
住宅建设受到几个因素的阻碍，导致了住房价格的上涨，特别是对中低收入美国人而言。在木材价格暴涨的带动下，2016年至2017年间建筑材料的成本累计上涨4%。除了成本增加之外，劳动力短缺也减缓了建筑的步伐。土地也变得更加稀缺，围绕土地开发的繁文冗节阻碍了建筑的密度增加。
好消息是，多年来建筑商和开发商专注于高端市场，如今小型独栋住宅和制造住房的建设继续快速增长。不过，低价住房仅占单户住宅的22%，低于1999年至2007年的平均33%。
经过多年的推迟，千禧一代进入了购房市场
住房建设步伐缓慢的同时，千禧一代终于进入了购房市场，住房需求已经摆脱了危机后的低谷。与他们的父母或亲戚一起生活的千禧一代的比例仍然是26%，另外还有9%的千禧一代与非家庭成员合住。这意味着仍有可能再次出现新一代千禧一代，他们将形成新的家庭模式，并进一步增加这一代人的住房需求。
与此同时，老龄化的婴儿潮一代促进了65岁以上人口的增长，在过去的十年中，这一数字已经超过700万户。他们活得更久、更独立、更喜欢呆在家中。结果，这类人口的房屋售出量比过去减少，促成了现有住房销售短缺。
报告指出，移民在迁移期间对住房需求做出贡献，但更重要的是稳定了经济下滑期间的需求。在2006年至2016年期间，约150万外国出生的家庭当上房主，抵消了本土出生房主多达110万的下降。
随着特朗普总统严厉打击非法移民和挫伤合法移民的积极性，人口普查局预计移民比率比特朗普就职前低。尽管如此，2040年移民人口增长的比例将从今天的42%上升到67%。
房屋所有权稍微反弹，老年人处于主导地位
受到低利率的推动，首次购房者获得抵押贷款，房屋拥有率终于出现转机。从某种角度来看，2017年是美国房屋所有权旺盛的一年。大约110万美国人成为房主，这是大衰退以来的最高水平。
今年夏天，购房市场或许是“有史以来竞争最激烈的”。受到房价上涨、可负担性以及库存有限等因素影响，购房者心力交瘁。特别是沿海大都市的房价飙升，恶化了地域不平衡和差距。
洛杉矶的房屋拥有率为48%，匹兹堡则为70%以上。洛杉矶中等收入家庭仅能负担占出售房屋11%的住房抵押贷款，而在匹兹堡，即使是最低收入阶层的家庭也能负担26%。这一差距有助于解释年轻“有房族”的持续滞后问题。虽然25-34岁人群去年的房屋所有权增加了0.6%，但他们仅39.2%的房屋拥有率远低于30年前的45.5%。
尽管千禧一代和年轻人常常主导有关房屋所有权的话题，但老年公民实际上可能会做更多的事情来塑造真正的市场。与美国整体人口一样，房主的平均年龄也上升，从1990年的50岁增加到2016年的56岁。在对不同年龄阶段人口的调查中，65岁以上的老人是唯一一个2017年房屋拥有率(78.7%)比1987年(75.4%)更高的人口。
房主的老龄化有着重大意义。 2014年的一项调查发现，88%的老年人希望随着年龄的增长而呆在家中。如果他们忠于意图，他们将为家居装修带来巨大商机，重点是便利和生活无障碍和。它还令市场承受更多的压力，为千禧一代制造库存紧张。
租房仍然是“双城记”：富人的城市vs穷人的城市
去年房屋所有权出现小幅上涨，与此同时，租房人口从36.6%下降到36.1%，35岁以下的租户下降了22.4万。这表明经济实力的提升令住房市场得到改善，租赁市场也略有回软。
但就像去年一样，租赁市场越来越迎合豪华公寓居民的需求，低收入租户则挣扎求存。
多户住宅继续向豪宅倾斜，追逐不断扩大的市场并提供更多设施(2016年，86%的新公寓拥有游泳池，89%拥有室内洗衣房)。去年高收入租户的数量增加，年收入超过10万美元的租户增长了5%(他们的租房比例为19%，租金创历史新高)。多户住宅去年交付了336,000个新建单元，并以70年代以来前所未有的速度增长。
豪华建筑有助于抵消土地和建筑成本上涨的影响，后者是新单元租金持续上涨的主要因素，租金从2012年的1,090美元激增至2017年的1,550美元。芝加哥和迈阿密新单元的平均租金现在都超过2000美元。
这与低收入租户所面临的现实形成鲜明对比，自2015年以来，现有库存基本保持不变。
根据全国低收入住房联盟的数据，每100名低收入租户中只有35个出租单元可以负担得起，而且还有720万单元的短缺。在全国50个主要大都会区域，低收入租客都远远超过可负担住房数量。转换、拆迁和其他损失严重削减了可负担住房的库存。在1990年至2016年间，已有超过250万个租金低于800美元的住宅单元消失。
住房挑战：库存短缺和巨大需求
简而言之，美国太多地区的住房太贵了住不起。 2016年，近三分之一的美国人和47%的租房者用收入的30%以上来支付住房。大约1100万人为住房花费了一半的收入。
在全美各个角落都会感受到这种压力，几乎所有的人口，从城乡到年轻人(30岁以下的租户中有44%，65岁以上的租户中有54%的人，入不敷出)。联邦政府没有提供足够的援助。
根据HUD最差案例住房需求报告，2005年至2015年期间，“极度低成本负担或生活条件不足或过度拥挤的极低收入家庭”的租户数量从6个增加到830万个，而无家可归者在经历多年下滑后2017年增加了3,800。
自30年前的第一份国家住房报告以来，全美极低收入家庭的数量增加了600万，达到1900万，同时租赁援助和低成本住房库存有所减少。没有领导、资源或各级政府的共同努力，这个问题只会越来越严重。
来源：纽约侨报
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今日搜狐热点【2018海外房产】旧金山湾区房价持续飙升，买还是观望
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【2018海外房产】旧金山湾区房价持续飙升，买还是观望
发布时间： 22:29:10
&没有最高，只有更高！由于供给短缺，美国多个都市区的房价指数接近次贷危机前的高点。飙升的房价吓退了买家，美国2月份新建住宅销量连续第三个月下滑，二手房市场也显露疲态。旧金山痛点感同身受，德国也非“世外桃源”，深圳二次房改未雨绸缪！
旧金山痛点感同身受，德国也非“世外桃源”，深圳二次房改未雨绸缪！
最近，新华社两篇关于国外房价的报道，值得一读。
一篇题为《住不起　旧金山湾区近五成居民有意搬离》的报道是这样的——
美国加利福尼亚州旧金山湾区一项民意调查发现，46%的居民打算几年内搬离，缘由主要是生活成本高、房价飙升。
作为公共政策倡议组织，旧金山湾区理事会发起这次民调。结果显示，困扰当地居民的因素还包括无家可归者众多和交通拥堵。
“这是我们一直在观察的趋势”，理事会主席吉姆·旺德曼告诉湾区第二频道电视台，想要搬走的湾区居民比例升高，“两年前是34%，去年是40%”。
1000名调查对象中绝大多数在湾区居住超过20年，对这一大都会城市及其周边地区的经济形势感受复杂，但越来越相信生活正在往错误方向变化。
“需要在这里提供各种服务的人遭到排挤，”旺德曼说，“教师、政府工作人员、消防员和警察住不起那些社区。”
打算搬走的湾区居民中，45%以生活成本高为理由，27%说住房成本和租金高得难以承受，16%打算搬到加州其他地方。得克萨斯州、俄勒冈州、内华达州和亚利桑那州是加州以外最受欢迎的“落户”地。
家住普莱森顿市的罗恩和伊丽莎白·海恩斯认为，湾区生活变得太昂贵。尽管亲朋好友都在这座城市，搬家不易，他们依然决定今年夏天到爱达荷州安家。
本·伊马德尔告诉当地一家电视台，在旧金山安家简直要了他的命，因为房价高得“离谱”而选择离开，“听起来没错”。
另一名旧金山居民杰克·希科克斯说：“女儿几乎所有的朋友以及他们的父母都已经搬走……我们现在要动起来。”
对于粤港澳大湾区来说，旧金山湾区就是直接对标。与此同时，旧金山也是深圳的一个对标。在房价这一痛点上，两者几乎如出一辙。从调查来看，搬离加州的主要原因还是住房成本高，至于生活成本高也是住房成本高的直接反映。旧金山以硅谷而闻名，但房价高企依然对普通居民产生了挤出效应，这与深圳并无二致。从这个角度看，深圳拟推二次房改也是未雨绸缪。毕竟，加州人可以选择的去处较多，深圳的腹地太小，如果没有更大力度的住房保障，住房问题势必对未来经济经济产生拖累。
新华社另一篇报道是《报告显示2017年德国房价加速上涨》——
德国《星期日世界报》3日援引德国大众银行及莱夫艾森银行联邦协会的一份调查报告称，2017年德国自住房价格上涨5.4%，涨幅超过2016年的4.9%和2015年的3.2%。
根据这份调查报告，2017年德国六大城市的房价上涨11.6%，涨幅超过可支配收入和房租涨幅。其中，德国前三大城市柏林、汉堡和慕尼黑2017年的平均房价比2007年翻了一番。
此外，2017年德国郊区房价上涨4.8%，涨幅超过2016年的4.2%和2015年的2.7%。
报告认为，德国房价近年来不断上涨，主要原因是外来移民和难民的持续涌入、银行利率处于历史低点和德国经济走势良好。
长期以来，以先进制造业而见长的德国，在房地产方面几乎是国人心目中的桃花源。但数字是最有说服力的：2017德国六大城市的房价上涨11.6%，说明德国也不是世外桃源。当然，从过去十年看，德国三大城市2017年的平均房价只比2007年翻了一番，这与北上广深相比当然是小巫见大巫。值得注意的是，近年来德国房价不断上涨的主要原因是外来移民和难民的持续涌入、银行利率处于历史低点和德国经济走势良好。这三点，几乎在中国一二线城市同时存在。尽管德国没有运行在房地产规律之外，但德国对于房地产调控经验不妨可以采取拿来主义。
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今日搜狐热点重磅 | 2018旧金山湾区房价将全面增速8.1%，猎人角海景新区受追捧！
根据美国最大的房产交易网2月12日全美20大城市房价指数，Zillow高级经济学家Aaron Terrazas预测了美国房市趋势：
一，利率还将继续上升
基准联邦基金利率目前处于1%到1.25%之间。到2018年底，Zillow预计利率将在2%到2.25%之间，大约上升100个基点。此外，Terrazas还预计，标准30年期固定抵押贷款利率目前在3.7%左右，到2018年底可能达到4.5%，不过按历史标准衡量依然非常低。
二，房市依然非常坚挺
Terrazas认为，“美国房市强势进入2018年，比过去十年的任何时候都要坚挺。不过，供应尚未跟上需求，尤其是新房建设脚步滞后，这推动了房价稳步上涨。新房建设在2018年将有所增长，但库存整体上很可能依然紧张”。日益增强的劳动力市场使很多租房者考虑进入购房市场，房屋所有率开始升高。
CoreLogic首席经纪学家Frank Nothaft博士认为，“房价的上涨对于房屋卖家们来说是个好消息，但是却给买家们带来不少挑战。”“越来越多的首次购房者发现低价房屋的库存量非常有限，这导致了起步房（Starter Homes）的价格上涨很快，买家的负担能力进一步下降。 ” “如果新建房屋和保障性住房的库存没有大幅激增的话，近几年来房价处于一个相对高水平增长的状态还将在大多数市场中持续下去。”
三，房价有望上涨6%
Zillow发布的2018年美国房产市场预测：2018年美国全国房价将上涨6%。这意味着美国房价上涨速度将是美国工资涨幅的两倍以上。去年11月份以来西雅图的房价涨幅约12%，华盛顿州，犹他州，也都超过了10%，加州超过了7%。
旧金山湾区作为加州太平洋沿岸的港口城市、西部重要的金融中心，美国华人最喜爱居住的城市之一，临近世界著名高新技术产业区“硅谷”，房价涨幅一直高居全美前三，据统计旧金山湾区都市圈的房价中位数约为113万美元，较去年同期相比上涨了8.9%，与上月相比上涨了5.1%。根据预测，未来一年的增速为8.1%。
但是，旧金山湾区可使用的土地日渐减少，导致能购买的房源也十分紧张，投资人想要选择地段好又是现房的旧金山房产资源十分有限。在价格持续飙升、住房需求高涨不下的房地产市场中，你还在苦苦寻找性价比高的优质房产吗？
猎人角海景新区房产紧邻旧金山市中心，是唯一在售的低于市场价的稀缺新房社区，在旧金山房价中位数为113万美元的背景下，猎人角海景新区房产的最低售价仅为58万美金左右，低于市场水平的30%左右，相当于临近社区Dogpatch 5年前的价格，而目前Dogpatch的价格已经大幅上涨。此外，猎人角海景新区的租金收入十分可观，无论是自住还是投资，都能价值最大化。值得一提的是，猎人角海景新区有着比市中心更低的房产税，低于加州平均水平！
猎人角海景新区由西半球最大的房地产开发商莱纳集团开发，是旧金山百年来最大规模的建设项目，并获得联邦政府、加州及旧金山市政府的全力支持。宜信财富好望角作为莱纳集团中国总代理商，将为客户提供优选免费参观接待、从开户到出租手续全程代办，实现以租养贷，以房养学的目的。目前，具备投资属性和长期服务属性的猎人角海景新区房产正在火热认购中，投资人切勿错失投资良机！
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