-- 华商报 --
年末改善型置业者增多
先卖后买？先买后卖？换大房子 怎样更划算
连续几个月来，楼市新政接连不断，为冰冷的楼市带来了浓浓的暖意，在庞大的置业人群中，收益最大的毫无疑问是改善型置业者。华商报记者走访发现，从近期的购房者比例来看，改善型置业者逐渐增多。然而，改善型置业到底是该“先卖后买”还是“先买后卖”，抑或是“先还贷后买房”？由于每个人的情况不同，在选择方式上也是不一样的，只有选择了正确的方式，才能享受到最大的优惠。　　第1种　　有房有贷有资金适合先还贷后买房　　
齐先生一家住在一套70多平方米的房子里，略显拥挤。在他的第二个孩子出生后，父母从老家过来帮忙带孩子，家里更显空间不足了。最近几年他攒下了一笔积蓄，所以萌生了再买一套房子的想法。但是他的第一套房子的贷款还未还清，按照房贷新政的规定，未还清首套房贷的，第二套房子的首付需要6成以上，并且要执行1.1倍的高额利率。虽然齐先生手头有些存款，但是一下子拿出6成的首付，还是比较紧张。面对这样一个“不尴不尬”的境地，齐先生不知如何是好。　　
齐先生的状况属于典型的“有房有贷有资金”情形，房产经济师、房产专家张世芬给出的建议是：先还贷，后买房。倘若齐先生第一套房贷仅剩10万元左右的余款尚未还清，他现在完全有实力可以先把贷款还清，再买第二套房，这样就能享受到首套房贷的优惠待遇，而且还能省下不少利息。“我最近看好要出手的第二套房总价约120万，如果第一套的房贷不还清，那我就要付至少72万元的首付，如果我还清了首套房贷，只需付46万就可以了。”齐先生说。　　
张世芬表示，由于齐先生首套房的余款所剩不多，所以他这样操作的确很划算。然而“有房有贷有资金”的情形下，也并不都适合提前还款，具体还要视个人情况而定。　　第2种　　有房无贷无资金适合先卖后买　　
小李是咸阳人，2011年毕业于西安理工大学，之后来到宝鸡工作。由于不喜欢租房的生活，毕业后不久，他便和父母商量用全款买了一套40平方米的一居室，作为结婚前的过渡。今年下半年，他和女朋友开始谈婚论嫁了，眼前的要务是换一个面积大一点的房子作为婚房。正在他们考虑之际，恰逢9月底出台了“认贷不认房”的新政，这对他们来说是个不小的惊喜。　　
“第一套房子是父母出钱买的，我已经很惭愧了，所以我不可能让他们再给我买一套。”小李毕业才3年，自己拿出钱买第二套房也不现实，所以他决定把首套房卖掉，“我算过了，首套房卖掉之后，不但足够承担二套房的首付，就连装修也没问题。”最近这段时间，小李一边联系二手房买家，一边寻觅新房。　　
张世芬表示，卖房后，由于自己无房，就能把卖房款用作首付，其余部分再享受新政优惠贷款利率，达到自己的改善性需求。这种“先卖后买”的模式，虽然在资金周转上比较宽裕，但是却面临一个问题：旧房卖出和新房到手以及装修，必然有一段“空白期”。对于本地的人来说，可以先与父母住在一起，但是像小李这样的情况，就只能靠租房来解决了。　　第3种　　有房无贷有资金适合先买后卖　　
与齐先生和小李相比，林先生换房就显得从容多了。林先生目前住的房子虽然也是贷款买的，但是2012年就将贷款还清了，可谓无债一身轻。最近几年家里的经济状况越来越好，他便考虑往主城区“挪一挪”，对于他这种“有房无贷有资金”的情形来说，换房还是比较容易的，尤其是受到新政的惠及，他再买房也只需付3成首付即可，贷款的利率也将有所优惠。　　
最近林先生看中了一套92平方米的现房，并开始准备申请贷款等事宜，想尽快搬到新房去住。但是对于老房子，他并不打算过早出售，“今年楼市不景气，我现在卖也卖不出好价钱，反正现在不缺钱，就先对外出租吧。”　　
张世芬表示，类似于林先生这样的情况，“先买后卖”不失为一个明智的做法，将首套房出租后，租金可用来偿还二套房每个月的贷款。而且今年的房地产不景气，观望情绪浓厚，并不是卖房的好时机，但是随着系列房产新政的实施，或许未来房价会有反弹空间，所以原有的房产可等今后更好的出售时机。　　
专家表示，随着央行新政的逐步落地，一些购房者只要不被限购，就能够享受到市面上最为优惠的购房贷款利率。这样一来，立刻能减去不少购房成本和购房压力，使不少购房者的换房计划成为可能。　　
华商报记者 吕美蓉 文/图&
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&现在置换房子到底划算吗？？
来自：保密
发帖：29＋757
& 本人和父母两套房，一套在新村路地铁站附近，老公房的四楼，45平米打算200万出，还有一套美兰湖，310万出带产权车位笃笃定定可以的& 现在关键想两套房近一些，还有小孩子上幼儿园的问题，然后想买在市区，换一套一室一厅一套两室一厅& 不知道现在哪里的房子还算价格洼地，浦东不考虑，从来没去生活过，不太习惯tfs有好推荐嘛，或者说，再观望一下？因为现在房价涨的速度高的有些看不懂
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...楼主...
来自：保密
发帖：1＋58289
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大兴街是我长大成人的所在
来自：保密
发帖：29＋758
-==kds官方iPhone客户端==-
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这个家伙很懒，什么也没留下......
来自：保密
发帖：29＋759
有人知道吗-==kds官方iPhone客户端==-
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这个家伙很懒，什么也没留下......
来自：保密
发帖：33＋802
以房换房只要不操作失误永远不会亏-==kds官方iPhone客户端==-
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这个家伙很懒，什么也没留下......
来自：保密
发帖：29＋760
以房换房只要不操作失误永远不会亏-==kds官方iPhone客户端==- 引用自4楼:DDD(ronhjc)
不知道哪里现在房价低？-==kds官方iPhone客户端==-
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这个家伙很懒，什么也没留下......
来自：保密
发帖：29＋761
没人吗-==kds官方iPhone客户端==-
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这个家伙很懒，什么也没留下......
来自：保密
发帖：14＋853
条件允许先买再卖，当然可能会涉及到限购，如果不限购，不要管是不是首套税费的问题，按照这波涨幅一个月就赚回来了
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这个家伙很懒，什么也没留下......
来自：保密
发帖：191＋4157
置换你想这么多干嘛？你应该多考虑下买在哪里方便
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人生最大的需要就是被人需要
来自：保密
发帖：191＋4158
多贷款，买个2个两室
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人生最大的需要就是被人需要
来自：保密
500万，很难置换，加上税6/700万二房，新的小区，新村路附近-==kds官方iPhone客户端==-
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...10楼...
来自：保密
发帖：147＋4494
现在置换么，肯定是最高为接盘，等一年后置换，少摸出100-150w
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...11楼...
来自：保密
发帖：128＋7270
2套换2套？这个蛮难的。
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...12楼...
来自：保密
发帖：2＋57
这点买钱市区次新房，估计只能一套-==kds官方iPhone客户端==-
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...13楼...
来自：保密
发帖：3＋64
现在置换么，肯定是最高为接盘，等一年后置换，估计要多掏150w 引用自12楼:商人(leonandjenny)
一年后再置换吗？-==kds官方iPhone客户端==-
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...14楼...
来自：保密
发帖：3＋529
我也有新村路的房子准备卖，靠近双山路地铁200米不到，就是楼层没你好，66平，不知道什么价能出。96年的房子-==kds官方iPhone客户端==-
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...15楼...
来自：保密
发帖：9＋2644
按照楼主的位置，要么去凉城或者永和老小区看看，大华和万里估计不够了。-==kds触屏站==-
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...16楼...
来自：保密
发帖：2＋8232
这点钱买测老去-==kds官方Android客户端==-
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...17楼...
来自：保密
发帖：130＋3696
美兰湖算上海啊？-==kds官方iPhone客户端==-
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ダイニッポンテイコク　マンザイ！マンザイ！　
...18楼...
来自：保密
发帖：29＋762
谢谢大家，看中一套房子了，房价现在是一天一跳，看不懂，看中就要立马付定金，不然就是夜长梦多-==kds官方iPhone客户端==-
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...19楼...
来自：保密
发帖：29＋763
认真问问题，有些人的回答却带刺，不知道是真的没知识还是没教养-==kds官方iPhone客户端==-
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...20楼...
来自：保密
发帖：300＋7678
最近绿皮中介的事情，先观望一下吧
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头等人,有本事,没脾气;
二等人,有本事,有脾气;
末等人,没本事,大脾气。
...21楼...
来自：保密
发帖：499＋16332
偏远的地方买套期房投资，近点中外环的地方买套20年房龄以下的100平小三室
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【名流社】编号005 =SEAL=PICA*6-TEAM*
千万不要随便相信社会上流传的，一定要等国家出来辟谣了才能相信
...22楼...
来自：保密
发帖：57＋573
不动如山等政策再放开
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...23楼...
来自：保密
发帖：8＋2837
认真问问题，有些人的回答却带刺，不知道是真的没知识还是没教养-==kds官方iPhone客户端==-引用自20楼: 山上某一部分人 就这副德行
吹牛逼霍胖他们是最在行了
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...24楼...
来自：保密
发帖：0＋44
美兰湖换大场，可行之道-==kds官方Android客户端==-
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...25楼...
来自：保密
发帖：137＋2929
急拉阶段不适合置换 心态会坏掉 等稳一稳 美兰湖置换到新村路周边 少置换一套 一进一出税费给GDP做贡献没意思
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老婆等着用钱。。。只能做短线
...26楼...
来自：保密
发帖：29＋764
美兰湖换大场，可行之道-==kds官方Android客户端==- 引用自25楼:屌毛四六开(hkgsgls)
嗯，看中一套大华的房子
-==kds官方iPhone客户端==-
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...27楼...
来自：保密
发帖：29＋765
急拉阶段不适合置换 心态会坏掉 等稳一稳 美兰湖置换到新村路周边 少置换一套 一进一出税费给GDP做贡献没意思 引用自26楼:PerfectDay(jadar)
哎，我一开始也是这么想的，可惜我们一家都住在美兰湖，新村路出租的，如果要直接置换美兰湖新村路必须装修，中间的过渡阶段该怎么办…-==kds官方iPhone客户端==-
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...28楼...
来自：保密
发帖：2＋172
按照你标出的价格，这2套加在一起，也换不了市区一套2室1厅，这是实话
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没有人能一路清纯到底、但是请别忘了最初的自己~~
...29楼...
来自：保密
发帖：13＋169
我已经退缩了，太吓人了-==kds官方Android客户端==-
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打枪的不要，进村的悄悄地干活
...30楼...
来自：保密
发帖：36＋530
最近也在看房，觉得现在二手房市场已经疯掉了，心态都一塌糊涂，价格真的是乱开。建议再等等
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...31楼...
来自：保密
发帖：140＋11370
新村路老公房4.4W？你哪里的新村路，这个价能卖掉？
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...32楼...
来自：保密
发帖：0＋26925
美兰湖换大场，可行之道-==kds官方Android客户端==-引用自25楼:屌毛四六开(hkgsgls)嗯，看中一套大华的房子-==kds官方iPhone客户端==-引用自27楼:朗香花园?
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...33楼...
来自：保密
发帖：137＋2930
我也有新村路的房子准备卖，靠近双山路地铁200米不到，就是楼层没你好，66平，不知道什么价能出。96年的房子-==kds官方iPhone客户端==-引用自15楼:几楼明盘 说不定山上就出掉了
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老婆等着用钱。。。只能做短线
...34楼...
来自：保密
发帖：0＋0
新村路 7号线？，楼主注意看邮箱，我有意向~~
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...35楼...
来自：保密
发帖：3＋530
我也有新村路的房子准备卖，靠近双山路地铁200米不到，就是楼层没你好，66平，不知道什么价能出。96年的房子-==kds官方iPhone客户端==- 引用自15楼: 几楼明盘 说不定山上就出掉了 引用自34楼:PerfectDay(jadar)
到没想过山上出，6楼没有电梯。就是想先有个底。-==kds官方iPhone客户端==-
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...36楼...
来自：保密
发帖：99＋2642
新村路房子能卖4万4？-==kds官方iPhone客户端==-
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...37楼...
来自：保密
发帖：386＋9013
隔壁的万里也就4-5w之间。新村路老公房你这个价格出不掉。
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...38楼...
来自：保密
发帖：0＋6722
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...39楼...
来自：保密
发帖：29＋766
说错了54平205万-==kds官方iPhone客户端==-
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...40楼...
来自：保密
发帖：29＋767
-==kds官方iPhone客户端==-
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...41楼...
首先，请你以一种，团成一个团的姿势，然后，慢慢地比较圆润的方式，离开这座让你讨厌的城市，或者讨厌的人的周围首先，请你以一种，团成一个团的姿势，然后，慢慢地比较圆润的方式，离开这座让你讨厌的城市，或者讨厌的人的周围
现在置换房子到底划算吗？？
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已报名参加的人员:您所在的位置：>>>>正文农房置换没花家里一分钱 两间半老屋换两套新房子来源：字体：
核心提示：通过宅基地换房的置换政策，我们拿到的新农改房每平方米只需几千元，而目前我家新房子的房价每平方米为1.5万元到2万元，卖掉的这套房子和置换款基本持平，到目前为止，我还没花过一分钱。
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已经结顶的白门社区(下章)农房改造项目，是丽岙今后打造幸福社区的主要构成部分。记者 林舒菡/摄
　　温州网讯 在去年3月16日召开的温州全市三级干部大会上，温州市委、市政府就&2012破难攻坚七大行动&发出动员令。一年时间转瞬即逝，对温州来说，这是难忘的一年，这座城市发生了太多值得我们铭记的事情；对每一位温州人每一个温州家庭来说，亦是如此，可圈可点之处颇多。从今天起，推出《七大行动&七个故事》特别报道，让普通的市民、普通的家庭讲述自己家里这一年来的发展变化，以及新一年的新期盼。或许会挂一漏万，但可以从侧面看出这座城市的变化，尤其是这种变化关系到我们每一个人。今天第一个出场的是70岁的林存昌老伯，让我们来听听他家的故事。
　　林存昌自述：儿子下半年要回国装修新居
　　人物介绍：林存昌，70岁，瓯海区丽岙街道白门社区下章村村民
　　故事中心：林存昌家的老屋地基有150平方米左右，根据该街道农房集聚建设实施细则规定，按照其房屋的合法宅基地建筑基底面积不大于三倍标准(简称&一翻三&)的置换方式，一共置换得到两套162平方米和一套126平方米的保障房，共计450平方米。
　　故事背景：我市首个开工的新农房改造项目&&白门社区(下章)保障性安居工程一期工程的5幢房子主体工程已结顶，预计今年10月份完工。丽岙街道目前在建两个农房集聚改造点，今年将新开工5个，这7个农房集聚改造项目总用地规模740多亩，建筑面积约146万平方米，这些点建成后，农房改造户可占该街道户数的七分之一。
　　2012年，全市农房集聚改造建设新开工项目674个，用地面积1299.8万平方米，建筑面积3068.7万平方米；农房改造总户数105349户，新增农房集聚改造率6.15%。今年要实施农房集聚改造3069万平方米，新增农房集聚改造率6.2%。
　　我家住在丽岙街道白门社区下章村，丽岙是远近闻名的侨乡。我们村里在全市第一个开建农房集聚改造项目，前几天，就是1月25日，这个工程的5幢房子主体工程已经结顶，现在施工的是外立面和内部工程，今年10月份就能完工了。我儿子说到时候回国装修。
　　以前，我们村里一直没有一个好的小区。两年前的下章村，600多户村民大多还住在&顶天立地&式的落地房，有的贴着不同颜色的瓷砖，建得像小别墅，还有的是灰墙的破旧老屋，巷子也很小。
　　我家的房子也是早些年盖的落地房，是两间半两层砖木结构的旧房子，就在下章保障房工程东边大约200米的地方。上世纪80年代初盖的两间半老屋，又矮又小，后来不仅墙壁开裂了，而且光线差、环境不好。
　　每逢在国外做生意的儿子一家人回家，在国外长大的孙子就会嫌环境差，最烦恼的是抽水马桶隔段时间就堵塞，他都不敢在家里上厕所。
　　同村的人都说我最划算，不用花一分钱就换来了两套新房。听说新房子有电梯，附近学校、银行等配套也齐全，今后儿子回家也不用住酒店了。农房置换，我是举双手赞成直叫好，现在我经常开心得合不拢嘴。
　　去年6月，我和丽岙街道新农村建设投资有限公司签订了置换协议，我家老屋地基有150平方米左右，根据农房集聚建设实施细则规定，按照&一翻三&(其房屋的合法宅基地建筑基底面积不大于三倍标准)的置换方式，我家一共置换得到两套162平方米和一套126平方米的保障房，共有450平方米呢！
　　我将其中一套162平方米的保障房卖掉，拿到的钱用来付置换保障房的预付款。街道干部说，这是符合政策规定的，因为经过置换以后，我们就可以取得国有(划拨)土地使用证和房屋所有权证，获得这两证的住房，在保证人均30平方米以上自住房的基础上，多余套房经补交土地出让金后允许上市交易。我们也可让政府按房地产市场评估价回购，回购的钱可直接转为申请预订置换房款。
　　我算了一笔账：通过宅基地换房的置换政策，我们拿到的新农改房每平方米只需几千元，而目前我家新房子的房价每平方米为1.5万元到2万元，卖掉的这套房子和置换款基本持平，到目前为止，我还没花过一分钱。
　　部门讲述：
　　功能置换巧妙解决土地难题
　　林存昌老伯盼着新小区早点盖好，大家能住到新房，享受一下&城里人&的生活。下章村很多人的想法跟他是一样的。
　　日，白门社区(下章)农房改造一期地块进场施工，成了丽岙人改善生活的一个新节点。此后，这块104国道旁的24亩土地，便成了该街道关注度最高的一个地方。
　　一期5幢保障房的地面部分工程为20至25层的高楼，有260多套，可置换100多户农户，户型面积从90到180平方米不等，房屋的造型设计采用欧式建筑风格，红瓦屋顶让小区有侨乡韵味。
　　施工单位、浙江信博城市建设有限公司现场负责人黄忠耿说，由于补办手续和更改桩基施工工艺等问题，实际上到2011年12月份才正式进场施工，差不多一年时间，主体工程结顶，今年10月份就可交付了。
　　&农房集聚改造，最大难点不是怎么建，而是土地从哪里来。&丽岙街道办事处主任林益正这样说。
　　对此，丽岙街道探索性创新模式，巧妙地通过功能置换、总体平衡、滚动开发等做法，盘活农房集聚改造的用地。白门社区(下章)农房改造一期的24亩土地，其实就是功能置换的成功案例。
　　林益正说：&现在下章已连片置换了60多亩宅基地，节约出来的几十亩土地，将纳入保障房二期建设，形成滚动开发效益。功能置换解决了土地的难题，实现了既不占用土地指标、又可以滚动推进的可持续发展模式。&
　　据介绍，保障房的小区内详细规划了社区活动中心、社区卫生服务站等配套设施，保障房一期与二期之间，当地规划建设68亩的生态休闲公园，今年将建成投入使用，而保障房边上，明年将正式启动浙南花城项目一期的建设。
　　记者周俊朗
关键词：农房置换
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我想换房子目前手里没有钱，有一套房子，但是不是太方便，想换房，求各位大神，我是先卖了我这套再买还是先找到合适的房源再卖呢？先卖，我怕一时半会儿卖不到，房价涨了买不起了怎么办先找好房源的话我又没钱交订金，万一我的一时半会卖不出去怎么办！还有啊，我现的房子有公积金贷款，要是我卖房把公积金还了，再买还能公积金贷款吗？
房子先别卖。等找到房源了，再卖。
哦，那样就怕房东不愿意等，卖房没那么快
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