购买法院拍卖房，有何利弊？
来源：第一财经网站
　　因为房地产市场近几年持续火爆，房价一直居高不下。如何寻找更加价廉物美的房源便成为置业者们面临的头等大事，在这样的背景下通过法院拍卖取得房产的途径成了一个热门的选择，对此人们早已趋之若鹜。那么，凡事都有两面性，有利有弊，今天我们根据以往办理此类案件的经验跟大家分享一下，在律师眼中的利与弊。　　关于“利”的分析　　可以避开限购令，对通过法院拍卖取得房屋所有权的方式，现在没有明确的法律规定或政策规定，是否也按照限购令执行。因此，我们说目前还是一个“灰色地带”。但在实际执行中，房屋竞得人必须拿着法院出具的房产权属变更司法裁定、拍卖成交确认书、协助执行书及身份证等证件，到房屋所在区域的房产主管机关办理过户手续。　　可以规避部分税种，一般来说在办理产权过户时，出具了法院的协助执行书后，通过法院拍卖所得房屋只需缴纳契税，不需缴纳所得税和营业税。但目前这种操作方式尚存一定争议。　　关于“弊”的分析　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条明确规定，在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。　　上述法律规定是我们经过法院拍卖取得房屋的基本法律依据，很多人都认为从法院取得的被拍卖房产应该是非常安全保险的，但实际情况往往事与愿违，因为法院不是专业房屋产权管理机构，因此在实际执行时，经常会出现司法权与行政权“打架”等对于普通购房人来说无法预见的风险。　　风险一：房屋所有权证的办理难以确定　　因为开发商在楼盘开发时需要在规划、住建、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件，而法院在执行相关案件时很难准确、及时地提供与房产证办理的信息，因此就会导致拍卖房屋的所有权证书办理会出现问题。　　如何判断是否会出现这样的风险？要看该房屋在拍卖前的所有权状况，如果该房屋在法院查封前属于合法登记的房产且产权手续齐备，则可依据法院的协助执行通知书办理房屋所有权证。　　那么，如果该房屋在法院查封之前没有办理产权证或初始产权登记，且没有办理的原因是原所有权人存在违法行为或不具备产权登记的条件，相关政府主管部门不予登记的，这种情况购买查封的房屋是没法办理房屋所有权证书的。但如果原所有权人不能办理产权登记的情况，只因不具备主管机关要求的条件而无法办理，那么条件具备后或法院通过强制执行使之能办理所有权登记手续的，购房人也可以办理房屋所有权。　　风险二：房屋质量没保障　　因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。因此，即便进行了现场查勘，也会存在相应的质量瑕疵风险。　　一般来说，如果因为开发商资金链断裂延期交房，这种房屋经常会因为在施工时偷工减料，开发商使用的建筑材料以次充好，导致存在质量瑕疵。但因为这些房子还没有经过长期实际居住使用，因此无法发现隐蔽问题。并且这些问题很难通过诉讼解决。因为法院一般会认为，房屋原所有人在拍卖前只要告知拍卖公司房屋存在某种瑕疵情况，拍卖公司又将这一情况如实告知竞买人，并声明仅以房屋现状拍卖，就视为均已依法履行了瑕疵告知义务。竞买人对所竞买的物品负有谨慎的注意义务，应对拍卖标的物了解清楚后参与竞买，所以只要实际参与了，法院就会推定自愿接受这种现实，因此通常情况下，不会支持竞买人的诉求。　　风险三：法律规定的执行回转　　《民事诉讼法》规定“执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误，被人民法院撤销的，对已被执行的财产，人民法院应当作出裁定，责令取得财产的人返还；拒不返还的，强制执行。”这一规定，就是我们所说的执行回转，法院错判后，可以依据该规定执行。　　通俗地讲，“执行回转”即是在执行程序结束后，原据以执行的法律文书经过法定程序被撤销，以至于取得财产的一方当事人丧失了取得的合法依据，法院重新采取执行措施，将已经执行的财产退还给原被执行人，恢复到执行程序开始前的状态的情形。　　如何对抗执行回转？我们认为，应该适用善意取得制度来与之相抗衡，法律基本的价值取向应当是保障交易安全，《物权法》设立了善意取得制度。出卖人或者为他人设立担保物权的人，是无权处分人，买受人及取得担保物权人是善意(不知情且无过失)的当事人时，则可善意取得房产的所有权或者担保物权。因此，为了保障交易安全，最大限度保护通过拍卖取得房产的当事人利益，法律应该赋予善意取得对抗执行回转的效力。同时，因错判遭受损失者，应该通过司法途径获得赔偿。　　这种执行回转的情况虽然并不多见，但对竞拍人的损害却是巨大的。因为目前，在这种情况下没有明确的法律规定可以通过善意取得制度来进行救济，所以最现实的办法可能就是选择与相关当事人达成和解协议，做出一定让步了。　　风险四：购房成本风险　　这里面通常包含两方面，一是拍卖的房产不接受贷款，竞拍人必须一次性支付。二是实际购房成本加上拍卖佣金可能要高于相同户型、面积的房屋。与市场上的一般二手房交易不同，拍卖房的交易过程中涉及到两个重要费用，一是拍卖保证金，二是拍卖成交后需支付给拍卖公司的佣金。　　其中保证金是竞拍人参与竞拍的“过路费”，竞拍人应在拍卖会举行前若干天将保证金打入专门账户，并凭借保证金收据到拍卖公司办理报名竞买手续。　　拍卖成交后，竞拍人的保证金冲抵购房款，如未成交拍卖结束后将退还保证金。竞拍成功后，竞拍人除了要缴纳二手房交易中涉及的相关税费外，还要根据具体成交金额，支付给拍卖公司一定比例的佣金。佣金比例一般为房价总额的1%～5%之间。　　另外，如果被拍卖房屋所占用的土地是划拨的土地使用权，那么，在拍得房屋后办理所有权证时，还必须补缴土地出让金。因此，在参与拍卖时，还必须留心土地使用权取得问题。　　风险五：实际居住人拒绝搬离房屋　　如果房屋有承租人或是存在恶意一房二卖的情况，在拍卖后也有可能会发生实际居住者拒绝搬走，进而引发新的诉讼。　　这个风险一般是比较少见的，但在我们办理的案件中也曾经出现过。这种情况发生在有银行参与的房屋买卖的连环诉讼中，银行享有房屋的抵押权，通过法院直接拍卖使抵押权变现。但房屋租赁人由于租约未到，拒绝搬离房屋，这种情况下一般要等到租赁合同到期后实际入住人才搬离房屋。或者，房屋所有权人恶意将房屋卖给第二手购买人，由于第二手购买人已经支付了全部购房款，办理了入住手续，并对房屋进行装修，第二手购买人拒绝搬离。这种情况下，过往的判例一般是房主将全款退给二手购买人，拍卖人方可入住。　　以上几点，是我们在日常办理与拍卖房产有关案件时，对经常出现的几种风险类型的总结。希望那些准备参与拍卖的购房人能够提前看看这篇文章，可能对大家有帮助。　　综合起来看，参与法院组织的拍卖竞得房产的方式有利有弊，但具体来看是利大还是弊大，不仅是仁者见仁智者见智，更是一个在实际操作中具体案件具体分析的问题。　　（作者供职于北京铭滔律师事务所）　　作者：孙涛来源财商)
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你可能喜欢四大资管不良资产“谋变”线上处置 阿里拍卖渠道挖掘三大“机遇”|房地产|拍卖|不良资产_新浪财经_新浪网
本报记者 唐韶葵 实 习 生 张旦珺 上海、杭州报道
10月26日，阿里巴巴集团与资产管理股份有限公司（以下简称“长城资产”）签署战略合作协议，双方将在不良资产处置业务、不良资产反向招商业务、金融业务领域、产业投资并购领域、国际业务等领域展开全面合作。至此，中国长城资产、信达资产、华融资产、东方资产四大国有资产管理公司已全部入驻或试点入驻阿里拍卖资产处置平台。
长城资产经营部总经理雷鸿章接受21世纪经济报道记者采访时透露，金融不良资产绝对额在增加。随着中国经济总量和金融总量的逐步扩大，产生金融不良资产是正常的情况。银监会此前披露了金融不良资产率在2%以内。以业资产总额接近250万亿元，排除非贷款业务之后，大概有1.7万亿不良资产，但是业内每年处置不良资产7000亿-8000亿，前几个月已经处置6000多亿了。“随着这几年金融资产管理公司业务的深化，过去我们主要是收购金融不良资产，最先开始是我们收购银行，之后扩大到整个金融行业。这几年按照财政部、银监会批复的业务准入，我们收购非金融企业的债权，简称非金债权。这一块大约有8万亿-10万亿规模，这说明随着中国整体经济规模越做越大，不良资产的供给端基本上是很充分的。”
阿里拍卖机遇
一般而言，金融不良资产处置包括银行自己清收处置、转让给资管公司、内部损失类贷款核销等三种手段。雷鸿章负责的长城资产经营部主要是负责金融和非金融不良资产的收购、管理、处置，与各大银行建立有业务合作。
雷鸿章看好不良资产处置前景，因为金融总量越来越大，供给端源源不断。按银行业每年向资产公司公开转让5000亿到7000亿算，长城资产每年可能要收购一千多亿的不良金融债权。并且，国内经济的总量很大，企业之间互相拖欠，非金融企业的不良债权也很多，对业务发展是一个很大的支撑。
在处置不良资产过程中，最关键是如何把握市场的时机。雷鸿章分析指出，从这几年看，收购金融类的不良资产已经商业化，积累了丰富的经验，也有评估估值的核心技术，收购处置金融不良资产已经很高效。过去通过参与房地产做一些固定收益产品，资金成本比较高；现在通过收购银行不良贷款或者企业的不良债权，反而收益更高。据其透露，这几年长城资产处置不良资产，每年均有比较可观的利润。仅经营部今年内部下发考核利润指标就达到50多亿，因此如何提升经营效益也成为雷鸿章首要考虑的问题。
上述雷鸿章提到的不良资产，实际上大多涉及房地产抵押。尤其前几年资产价值增速提升，长城资产做房地产固定收益类项目较多。但他透露，这两年已尽可能在总量比例上适当下降房地产固定收益的量，按照中央要求，回归不良资产主业，预计今年房地产不良资产收购有15%的下调，但是不良资产收购的总量仍有提升。长城资产对房地产业的走势非常关注，“因为这几年的业务增速比较快，我们表内资产接近6000亿，同时现在收购的很多金融债权说他有价值，可能它的抵押物也是房地产”。
阿里巴巴创新业务事业部总经理卢维兴表示，阿里在这场资产处置的变革中看到了三个机会：经济下行带来的新体量，“互联网+”带来的新技术，竞争加剧带来的新格局。
阿里拍卖计划要做三件事情，一是要做线下交易的网上工具，让交易阳光化，聚集到投资人；二是让资产交易O2O化，重塑业务流程，发挥专业价值；三是搭建资产交易的分享平台，成为资产作业平台，搭建收益分配体系。卢维兴说，阿里拍卖的终极目标，是要成为资产交易的基础设施、作业平台，形成资产交易的网上信用机制，让更多资产能交易，更多人参与交易。
雷鸿章表示，长城资产选择与阿里巴巴合作，一是阿里集团作为世界著名企业，有着较大的品牌影响力，二是希望借助阿里的大数据实现互利互惠，三是阿里拍卖打破了传统拍卖行的形式，将辐射到线上更多的客户群，对于长城资产扩大营销和提升资产价值有很大好处。
渠道之变：联手地方平台
未来和阿里拍卖合作在项目以及客户的扩展方面，雷鸿章认为，除了品牌影响力之外，阿里巴巴的数据库、拍卖平台也打破了传统拍卖行陈规，网络的发达对于发掘资产价值、提高拍卖溢价率非常有效，“全方位合作协议仅是一个起点，如果可行，拟处置资产都可以挂到阿里拍卖进行营销，发掘客户。”雷鸿章透露，初步上线规模会是500亿到1000亿。以长城资产每年平均收购1000多亿-2000多亿的资产总量来看，阿里拍卖已经获得该公司近乎一半的资产处置体量。
雷鸿章预估，放到阿里拍卖平台的资产或能达到20%到30%的成交率。出于拓宽渠道与资源共享的考虑，阿里拍卖开始与地方性线上拍卖平台合作。比如在上海与上海关门网络科技有限公司（简称“关门网”）合作，由关门网负责阿里拍卖上海区域的资产上拍、资产处置、资产入驻机构管理，阿里指定法院辅助服务商，以及平台其他业务的线下落地工作配合。据了解，阿里各市授权服务机构仅2家，上海市场分别授权给关门网和家业大（上海）投资管理有限公司。双方在特殊资产行业资源、品牌、互联网技术、线下撮合能力、线下服务团队等方面优势互补，达成合作，促进特殊资产O2O+B2B2C商业模式快速发展。通过这种方式，阿里拍卖既可以让地方平台协助发布资产也可以让其协助处置资产。但这种方式仍然处于探索阶段，尚无产出。
（编辑：李清宇，邮箱：）还没有帐号?
“淘宝司法拍卖”运行利弊之探讨
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　　自2012年6月浙江高院与淘宝网合作开通“司法拍卖平台，将司法拍卖放在淘宝网上进行以来，截至2013年10月底，浙江全省104家法院中已有98家法院通过淘宝网进行司法拍卖，网络司法拍卖目前占到司法拍卖总量的46.2%。如今，全国各地法院司法拍卖也开始效仿这一做法，“淘宝司法拍卖”作为一种新的拍卖模式，与传统司法拍卖相比，的确有很多优点，主要表现在以下几个方面：
　　一、遏制传统拍卖方式中的腐败现象
　　资产处置、特别是司法拍卖环节近年来成为法院违法违纪案件的“重灾区”之一，部分地区存在低估贱卖、暗箱操作等情况。有数据显示，各级人民法院近年来查处的违法违纪案件中，近70％集中在民事执行领域，而其中约70%又发生在资产处置特别是司法拍卖环节。而通过在购物网站进行拍卖，可以减少内幕交易发生的可能性，让司法拍卖在更公开、公平、公正的环境下进行，能够很好地降低司法腐败的发生。
　　二、为当事人节省佣金
　　据了解，一般的司法拍卖，都是法院用摇号的方式，随机选择委托拍卖机构进行拍卖，法院只负责监督。按规定，拍卖机构向购买人收取拍卖物成交价5％以下的佣金。而通过淘宝来拍卖，毫无疑问，零佣金是网络司法拍卖的最大亮点。 以浙江法院系统为例，通过这一拍卖方式一年下来为当事人总共省下了6459万元的佣金。如此庞大的数字，怎能不为这一拍卖模式所心动。
　　三、实现双方当事人利益最大化
　　与传统的司法拍卖相比，通过淘宝“零佣金司法网拍”的信息，发布面广，不受地域限制，可以扩大竞买人范围，大大提高拍卖的参与率，竞买者越多、竞价就可能越高，越有利于当事人。与此同时，由于网络公开、报名者匿名身份参与竞拍，可以有效遏制传统拍卖常见的串标现象。对双方来说，都能实现利益最大化
　　但在“淘宝司法拍卖”火热运行的背后，质疑声也不断，更有观点认为“淘宝司法拍卖”运行方式违反《拍卖法》，应当停止运行，这是因为：
　　一、主体涉嫌非法
　　在淘宝拍卖过程中，显然淘宝不具备拍卖人的资质，它只是提供司法拍卖平台相关信息服务及技术支持的服务商。既然淘宝仅是交易平台、仅提供技术服务而非从事拍卖活动，很明显，法院属于自行拍卖。但根据《拍卖法》和最高法院司法解释等规定，人民法院应当委托拍卖企业进行司法拍卖，法院只能委托具备资质的机构拍卖，而不能自行拍卖。拍卖活动是一种商业性的活动，人民法院当然不能从事商业性的拍卖活动。立法的原旨是为了司法的独立性与纯净性，把司法的职能与拍卖的商业活动行为隔离开来。另外，最高法院司法解释还规定人民法院应当摇珠抽签选定拍卖机构，而淘宝模式则是一种赤裸裸的垄断。
　　二、监督主体缺位
　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三条规定了人民法院应当对拍卖机构的拍卖进行监督。如果承认了人民法院是拍卖的主体，很明显不能自己监督自己。另外，《拍卖法》对拍卖人的行为规范作了一系列的监督规定，比如在拍卖前后需到工商报备，而淘宝不是拍卖的主体，显然不可能接受工商监督，难道要工商局去监督人民法院吗？而且，淘宝拍卖是利用网络进行拍卖，难以让执行法官到现场进行监督。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十三条规定了竞买人应当于拍卖前向人民法院预交保证金。而淘宝模式中，拍卖保证金交给淘宝公司，由此，作为一个公司的淘宝享有了公共监管的权力，司法拍卖的专款缺乏有效的监管，万一淘宝公司宣告破产或者出现其他问题，竞买人的经济损失就无法得到赔偿。
　　三、服务措施缺失
　　在拍卖领域，淘宝提供的网络竞拍，只是传统拍卖中的一个技术环节，而不能提供有效的拍卖技术支持与服务。如：公告的问题。淘宝在拍卖前没有在报纸等新闻媒体上公告，在自身网络上发布的公告不具备法律效力，有违《拍卖法》；查看标的物的问题。淘宝网只是提供标的图片，实地查看标的则要联系人民法院，这些都需要增加人民法院大量的工作量，而没有实地查看标的，造成的后果是竞买人出价不高和容易产生纠纷；优先购买权的问题。淘宝模式中关于优先购买权的规定，看似详细，实则难以体现有效监管和公平，而在现场拍卖中则可以轻易体现；拍卖策划的问题。传统拍卖可以针对不同拍卖标的的实际情况，作出相应的拍卖策划，如一些冷门的、有瑕疵的拍卖标的，拍卖企业可以利用客户网络资源，策划拍卖活动，主动去寻找潜在的竞买人，而不是被动地等待竞买人的关注。一句话，淘宝不提供任何线下的拍卖服务，它把拍卖服务所需要的人力成本直接转嫁给法院，而由此导致法院人力预算的增加，占用的是公共资源。
　　综上，网络司法拍卖优势虽明显，但从长期来看，它并不会完全取代传统司法拍卖。因为一方面网络司法拍卖尚未有相应的法律法规予以规制，另一方面网络司法拍卖的标的有一定的局限性，只能是一些产权清晰的动产或者不动产，相对文物、珠宝或者工业生产线等操作复杂、程序复杂且价值巨大的一些拍卖标的物，只能延续传统司法拍卖的方式。作为维护公平正义的法院，不能片面强调网络拍卖的优势和拍卖工作创新的重要性，而忽略传统拍卖的优点，最佳的办法是将传统拍卖与网络技术相融合，使司法拍卖达到一个新的高度。
　　（作者单位：山东五莲县人民法院）
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