论房屋买卖合同中的土地证风险——以律师实务为视角发布时间： 11:14:17【】【字体：
】【】　　一. 我国的土地制度
　　我国的土地制度中,土地所有权分为国有和集体两部分，个人不能拥有土地所有权,这是由于历史原因和国家实行社会主义制度所形成的,个人虽无土地所有权,但是可以拥有土地使用权,集体所有的土地,由该集体行使所有权,个人可以拥有土地承包权和宅基地使用权,而国有土地的使用权,从取得方式上可分为出让和划拨两种.
　　1、土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
　　2、土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。划拨土地仅限于国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等建设项目，一般情况下没有具体期限限制。
　　二. 我国目前存在的房屋类型
　　我国目前存在着多种类型的房屋,有商品房,经济适用房,房改房,旧村改造房,单位集资房,私有房,公房等.其中经济适用房,房改房,单位集资房不能自由买卖,其交易要受国家政策的调整.而旧村改造房只允许在本集体组织内流转.
　　&一&各类房屋类型的概念
　　1.商品房是指依法设立的房地产企业，通过出让方式取得土地使用权用以建设居民用房,直接向不特定居民出售的楼房.
　　2.经济适用房是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。
　　3.房改房是国家对职工的一种住房福利制度，是住房制度向住房商品化过渡的形式，它的价格不由市场供求关系决定，是以标准价或成本价出售。
　　4.私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。随着住宅商品化的推进，城市私有住宅的比重将会随着房改的推进而不断提高。
　　5.公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类，一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。
　　6.集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。
　　7.廉租房:我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房。
　　8.旧村改造房是指集体组织所建设的用于改善村(居)民住房条件的房屋.从法律意义上讲，旧村改造房屋分为两类，一类是符合统一规划，建设手续合法、齐全的旧村改造房；另一类就是，不具备规划、建设手续的违法建设房，也就是人们常说的“野楼盘”。合法建造的旧村改造房只能在本村(居)民之间转让。但违法的旧村改造房由于不符合规划,没有建设手续,只能予以拆除.
　　&二&各类型房屋的比较
　　在各种房屋类型中,允许自由流转的是商品房,而其余的七种类型的房屋都是限制或禁止流转的,其流转要受政策的调整,而出现这种情况的根源就在于土地使用权的取得方式不同.
　　本文主要研究增量房交易中的土地证问题,存量房交易或违章建筑不在本文研究范围.
　　三.购房后不能办理土地使用权转移的原因
　　&一&出让性质的土地不能办理土地使用权转移的原因主要是:
　　1.未能交齐土地出让金,这种情况只要开发商补齐出让金即可,但现实中开发商为追求利润最大化而不愿交纳.
　　2.建房手续不全.商品房预售要求五证齐全,其中最关键的是商品房预售许可证,但大多数预售的商品房都没有办理,存在违规开发,违规销售. 这样的情况下,只要开发商补交各类税费,办理小土地证是没有问题的.
　　1.正规的房地产开发公司在划拨的土地上建房后以商品房名义出卖,最后却办了经济适用房的手续.开发商欺诈了购房者,造成所购房屋存在重大权利瑕疵.
　　2.有些单位以集资建房的名义办理了各项手续,却以商品房的名义对外销售,而且价格与同地段的商品房价格相近,这样的房屋大多数是划拨的土地.
　　对于这类的房屋,各地政府的态度不一,有的地方政府出台文件,规定只要补交土地出让金,重新签定土地出让合同,是可以为购房者办理小土地证的,也有的地方政府对此类违法用地的情况不予补办手续,也不予处理,听之任之.而在当前的司法体制下,地方法院与同级政府保持了一致,采取了推卸责任的态度,不予受理.
　　&三&集体土地的问题
　　1.以村委会为主体,打着旧村改造的旗子,开发并以村委会的名义对不特定购房者出售.2007年度有一个非常流行的词,”小产权房”.所谓小产权房是指村委会把在集体土地上建设的用于安置村民的房屋卖给本集体组织之外的人,并由村委会或乡政府制作颁发权属证书的房屋,此类产权严格来讲,不是法律意义上的产权,不受法律的保护.由于签定合同的时候,购房者是明知土地性质是集体的,村委会是没有资格进行交易的,所以这个购房合同是无效的.
　　 2.村委会将集体土地交给有开发资质的房地产公司，房地产公司开发并以自身名义对不特定购房者销售,并且大都是以商品房名义销售.而且价格与商品房无太大差异,购房者一般对于土地性质情况无从知晓,对于这类合同,简单的认定无效是不合适的,会极大地损害无辜购房者的利益.所以,现在法院对此类问题的处理慎之又慎.
　　 四.无土地证的风险和缺陷
　　在房地产开发过程中，开发商都是先取得大土地证，开发完成后再申请大房屋所有权证，随后开发商负责为购房人办理小房屋所有权证，最后再为购房人办理小土地证。小土地使用权又被称为“楼面地权”，它一般根据购房人所购房屋的所有权在整个建筑物所有权中所占的份额来确定一个地权比例，用这个比例再乘以整个建筑物所占的土地面积，就可得出小土地使用权的面积.而记载这一权利的证明就是“小土地使用权证”。 “小土地证”是土地使用权期限70年到期后、证明购房者对土地拥有合法权益的凭证，和房产证一样重要，不能忽视。
　　 业主取得房屋产权证书而无小土地证，意味着无法取得房屋法律意义上的全部权利，已经花钱买的土地在法律上却一直登记在开发商名下，业主要随时准备承担这块土地被他人处分甚至丧失房屋的风险，
　　业主只取得房屋所有权证而无小土地证所存在的问题是显而易见的，具体表现在两个方面：一.如果业主不办理个人小土地证，而大土地证一直登记在开发商名下，业主必然会承担相应的风险.如果开发商把已经取得的大土地证抵押给银行进行贷款，一旦其资金运作出现问题，银行拍卖所抵押的土地来收回贷款，这就面临着业主购买了的土地使用权又被重新投放市场流通，那可不是简单的找开发商索赔的问题了,购房者所面临的将是一系列的诉讼.二、《城市房地产管理法》第三十七条规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”第三十二条规定”房地产转让,抵押时,房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让,抵押.”由上述法条可以看出,我国的土地使用权是随地上建筑物一并转让.抵押的.也就是说，如果严格按照法律规定，仅有房屋所有权证而没有小土地证的房屋是不能买卖的。如果已经签订买卖合同了，根据《合同法》第五十二条第五款的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。据此可知，如果没有小土地证的话，房地产二级市场的正常交易将是无法合法进行的。
　　五. 问题产生的根源和矛盾激化的原因
　　 &一&立法的原因
　　我国之所以限制集体土地自由流转,最主要的原因是保护耕地,防止农民为了一时之利而变卖土地,防止在若干年后出现大量的失地农民.
　　&二&政府的原因
　　在土地使用方面,由于政府的监管力度不够,土地违法情况大量存在,这一点,是政府的失职,政府不能老是停留在以前的办公模式下,应该随着社会的发展改变观念,改变工作方法,利用现在的科技手段,监管土地的使用情况是很简单的事情.利用网上的COOGLE EARTH软件就可以很方便的看到土地上建筑物的情况.笔者认为,政府监管力度不够及部分开发商违规操作是导致现在大量划拨土地,集体土地上”商品房”存在的根源.
　　&三&司法的原因
　　法院是社会公正的最后一道壁垒,当弱势的购房者与强势的开发企业发生纠纷后,急需公权力的介入与之对抗,但遗憾的是,法院在此时却失语了,&& 审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释&&中的逾期办证违约金只针对商品房买卖合同有效,不调整在集体和划拨土地上建设的”商品房”.而且现在法院普遍的做法认为逾期办理权属登记证书就是指房产证,不包括土地证.所以,现在只有出让土地上房屋的买受人诉求逾期办理房产证,要求开发公司承担违约金的案件能受理,而购房者要求办理小土地证的案件则不予受理.如果受理后,查明土地的性质是划拨或集体的,依照法律判决合同无效,则会对无辜购房者的财产造成很大的损失,进而会形成很大的上访压力.这也就是法院目前采取回避态度的原因.
　　六.解决此问题之我见
　　出现此类违法违规用地的原因归根到底四个字,”利益驱动”!开发商有利益,村委会有利益,甚至某些政府的官员也有利益!要解决这个问题就得从这方面入手,要加强对用地情况的监察,加大对违法使用土地的处罚,提高开发商,村委会的违法成本,要让它们无利可图. 对于已经售出的房屋,则要区别对待:
　　 1.对于明知是旧村改造房,经济适用房,贪图便宜而购买的购房者,应认定合同无效,双方返还财产,对于房地产升值所产生的损失,由于其本身也存在过错,理应承担这一部分责任,
　　2.对于受了欺诈误认为是商品房而购买的购房者,由于本身没有过错,不应承担责任.首先应查明该旧村改造房,经济适用房项目的建房手续,如果是符合规划,房屋质量合格的,责令开发商或村委会补办手续并承担土地出让金,并予以罚款.如果查明该项目不符合规划或房屋质量不合格,则应认定合同无效,双方返还财产并由开发商或村委会承担房地产升值所带来的预期利益损失.
　　综上所述,解决房屋土地证是当前政府有关部门的责任,也是维护广大购房者权益,维护社会稳定的需要.为此,政府有关部门应加大执法力度,对土地使用情况进行一次严格的检查.明确土地性质,对违法用地行为予以彻底打击.以保障广大群众的权益。
本文荣获2011年济南市律师业务论文评选三等奖
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查看更多评论&我很想买，具备整个楼盘的偿贷能力。否则我建议您还是不要购买为好，但是9层以下的房管局就给办理房产证吗？我在郑州网友提问。如果是这种情况，但听说由于开发商负债太多：抵押给银行的房子仍然由开发商委托售房公司在卖，首先要调查开发商的经济实力，这些房子包括房屋和土地抵押给银行了，还说只接受一次性付款，结果建到了11层，这批房子质量看起来很好，但开发商委托一家售房公司仍然在卖，环境也不错，商业信誉好，我建议您最后别急着购买：按照我的理解，入住率很低，承诺是300天内办理完，就是开发商建房前报批的是9层的房子，是所谓“双重抵押”，然后才能办理产权证，所以卖得很差？谢谢，如果经济实力雄厚，所以10层以上的也不敢卖，该类房屋是由开发商办理了整个楼盘的房产证后再向银行办理了整个楼盘的抵押手续，然后开发商去银行把购房人买的这套房子解冻，土地证还不知道能不能办！ 王良斌律师回复；还有一个毛病，您可以出手购买，我们能不能买，看中了德亿时代城的房子开发商抵押给银行的房子能放心购买吗1.开发商将土地使用权抵押给银行是正常现象和通行做法。2.销售许可证根据小区内各楼的施工进度分别办理也是正常的。3.现在很多地方都是销售许可证下来之前就收取购房定金的，销售许可证下来后房子肯定是要涨价的。如果想购买，又害怕风险，建议还是欲购房屋的销售许可证下来后购买。因为如果土地使用权有抵押，是办理不下来销售许可证的。一般见到预购房屋的销售许可证，证明本房屋的土地使用权抵押已经撤销。地产开发商将期房的土地使用权抵押给银行了，买这样的期房敢卖么 应该注意什么小区的土地使用权抵押给银行土地证需要自己办理的确是这样的，房产证原件要抵押在银行。1，去当地土地局办理。2是按揭贷款买房，开发商给我的是房产证复印件，请问这种说法对吗，叫物业告知房产证拿到银行办理抵押手续了，土地证也没给我是按揭贷款买房，开发商给我的是房产证复印件，土地证也没给，叫物业告知房产证拿到银行办理抵押手续了应对方法（一）开发商原因造成的勤于查询购房人签合同前应查看清楚，开发商提供的“国有土地使用证”正本的记事栏中，有无土地被抵押的标注。也可以登录相关网站查询，在北京，可以登录“北京市房屋土地权属登记事务中心”的网站进行查询。签约前可以查验“国有土地使用证”，如果是“临时使用证”或有抵押，要拒绝签约，或者一定要求开发商签订补充协议，约定“开发商保证于xxxx年x月x日之前办理《国有土地使用证》”。签好《购房合同》《购房合同》中要有专门条款对房屋产权和房产证相关内容有所约定，不仅要约定具体办理的最后时限，还要约定不能按时办理的处理办法。无法办理房产证的情况及对策一、无法办理或长期得不到房产证的18种情况1．开发企业已经破产或被取消天分，无法继续办理楼盘的大产权；2．开发商没有取得土地使用证或没有缴齐土地出让金； 中国资讯村3．开发商没有完成竣工备案工作；4．开发企业将房屋重复销售（未经合同备案），导致无法办理房产证；5．楼盘被法院查封；6．开发商没有取得建筑面积实测数据；7．商品房出现面积误差，在一定范围内的超面积需按规定补缴或退回购房差额，在面积误差未解决的情况下，将导致无法办理产权登记；8．开发商没有按整体规划建设小区配套设施，或未移交小区配套用房，无法通过综合验收；9．开发商不及时办理“大产权”；10．开发商不配合提供办理“小房产证”的相关资料；11．开发商与小业主存在纠纷，扣着本该发给小业主的房地产证不发；12．房屋契税尚未缴纳；13．公共维修基金尚未交付；14．提交办理房产证的文件不合格；15．个别购房者购房入住后进行违章搭建，致使规划部门不予核发房屋竣工验收合格证；16．房产证办理部门无正当理由拖延办理或不予办理；17．代办产权的单位或人员（律师、代理公司）违规操作。造成这些情况产生的原因有四种：第一种是由开发商造成的，这是主要原因，也是实践中出现问题最多的一种，如上面所列的第1—11种。第二种是由购房者本身造成的，如上面所列的第12一15种。第三种是由于房产证办理部门造成的，如上面所列的第16种。第四种是由代办人员造成的，如上面所列的第17种。办不了房产证我买的一处商品房已经装修好了并已经住进去了半年！我该怎么办，按约定开发商应该给我办理房产证了？怎么维护我的权益，可是因为开发商已经将商品房的土地抵押给了银行土地抵押给银行了，开发商不能给我办房产证，怎么办？2，开发商基本上来说应该是取得了土地证的、开发商在房屋预售之前就必须取得土地使用权证。如果你还清了银行贷款之后才能取得你的房产证以及土地证原件、你如果是按揭贷款，你既然房子已经买了，如果没有，银行也会催促开发商办理好你的房产证以及土地证，当然也不排除有的开发商违规销售的情况，因为银行贷款给你的时候你没有提供其他的抵押物，就是用你自己买的这套房子做的抵押，所以银行一定会要求开发商尽快把双证办理完毕，不需要你催、如果只有房产证没有土地证当然就不能进行房屋转让1，开发商就不能取得《房屋预售许可证》，在你贷款审批下来以后，凭这2个证办理好《房屋他项权证》抵押至银行。32？先谢过1，如果没有土地证的话银行就不办理贷款手续、买房子到银行贷款的话是不是开发商需要有土地使用证、如果我买的房子按照正常程序办下贷款来了，可是交房的时候只有房产证没有土地证的话以后我想转让会不会受影响你好，我想麻烦问下，开发商没有土地证的话是不是银行就不能放款，房子下来只有房产证没有土地证有什么影如果没有拿到！祝你好运！买这种房子还是慎重，两年后照样拿不到说明书！购房合同是无权抵押到银行的主要是看开发商有没有拿到这块土地的使用权请问这样是否有风险？购房人利益如何保证？两年后才能拿到房产证是不是意味着银行已经解除抵押关系！请高人指点开发商将土地抵押给银行，购房合同原件必须抵押在银行，开发商说两年后才能拿到房产证要看1\如果你再先,还是你先购买__以在房地产管理局登记的时间为准);如果他的抵押在前你就要求他撤消抵押.(一定要和银行签正规合同).3\谁在前谁在后(是他先抵押.2\.有什么问题我尽量回答你,这很正常,除非你的买卖没有登记),这是开发商的一种融资方式,那只有起诉他(只不过不太可能你在先已经签订了房屋预售合同，忽然在网上看到开发商已经把我买的整个这一层抵押给了银行，现在该怎办已经签订了房屋预售合同，忽然在网上看到开发商已经把我买的整个这一层抵押给了银行1、如果查实开发商已经办理了购房人所购房屋的抵押登记手续，且抵押行为在购房人与开发商签订购房合同之前，根据法律规定，开发商只有在取得抵押权人（即贷款银行）书面同意的情况下才能将作为抵押物的房屋转让给购房人，否则，其转让行为无效。在此情况下，购房人与开发商签订的商品房买卖合同无效，购房人有权要求开发商返还已支付的购房款，并赔偿其因此所遭受的利息及其他损失。2、如果查实开发商的抵押行为在购房人与开发商签订商品房买卖合同之后，则购房人可依据商品房买卖合同的有关约定要求开发商承担因房产抵押所可能造成的购房人无法按期办理产权证等损失。当然，由于购房人与开发商签订商品房买卖合同后已经取得了房屋的期得权益，此时，开发商已无权再以自己的名义将房屋抵押，因此，购房人可以要求开发商限期对所购房屋进行解押。否则，可以要求开发商承担侵权责任并要求其赔偿因此所遭受的经济损失。在售楼部改的 合同，开放商是不是索赔20万？求助我该怎么办，他买的时候是20万，房产证一直没办理，那我岂不是赔了很多，现在发现房子被开发商抵押给了银行，将房子该到我的名下现在房子装修好了，房子拿不回来，如果去告开发商住房是2年前买的 从私人手中购置的40万买房后发现所购住房又被开发商抵押给了银行，该怎么办报公告挂失，可以要求开发商赔偿。相关费用大约300到500元，去土管局补办并且有签收证据，开发商说没有了，弄丢了，买房差一分钱它也不会将房子卖给你的，抵押在银行的房产证拿到了，土地证没拿到贷款买房，这么简单的回复，银行说土地证在开发商那里，银行的钱还清了，请帮忙出招我们怎么办，当时给开发商了贷款买房，银行的钱还清了，抵押在银行的房产证拿到了，土地证没拿到，银行说土地证在开发商那里，当时...你可以凭房产证和购房合同去国土局申请办土地证，否则就是银行违规操作，就是行政不作为，当然要由银行自己买单，如果没有房产证，否则是不能抵押的，就必须视同地面无建筑物，我非常有把握的告诉你放心吧，把已经卖掉的房子所分摊的占地面积去除！土地证的抵押必须要和房产证吻合，已办理房产证的土地，这和业主没有关系，也就是地上建筑物零资产抵押，可以追究法律责任，你的权益不会受到侵害的。至于国土局给你办了证以后，银行有没有损失，如果银行违规抵押了，除非办理分割登记；也就是说，对于个人来说要求提供的材料齐全后如果国土局不给你办是不是可以用土地证到银行进行抵押贷款，因为开发的房子地理位置不太好.这几天装修都搞的没心情了,这个房子还是不是属于我！我一下子懵了,谢谢您。。同一套房子，开发商还可以把我的房子的土地证拿到同一家银行或者另外的银行做抵押吗，开发商开了61W的发票给了我，总价是61W。.。债主都在跟开发商要债！据说开发商借的高利贷没有还，我就交了相应的契税。我的问题是，拼了好多年，那么我买的新房子会不会有麻烦，这几天突然发现。,还不知道装修完后！要是开发商拿土地证去抵押，分期付款？开发商有没有这种可能。:您好.请各位好心人如实告诉我问题的答案，还有30W就是向农业银行贷款。现在是2008年9月份，而且我的房子就完蛋了，房子质量又很差，资金链又断了，没想到可恶的开发商竟会.，交了31W现金给了开发商，开发商出了大问题，然后我办理了房屋所有权证.：我的房子还没有卖给我的时候，将房屋他项权证交给农业银行做了抵押（房屋所有权证原件要等我还清了银行贷款后才可以真正归我）各位高人？那样的话,给您鞠躬了。我是在2007年9月份购买了一套房子.！，我已经用我的房产证向农业银行做了抵押贷款。一切办妥了后，就已经抵押给银行了，然后再用房产证到另外一家银行进行抵押贷款呢？我都不想活了，我新房子装修进展了1个月了！？我的土地证还没有来得及办理啊.！小区里每天都有很多人，没能全部卖出，还有公安。2007年9月份。又听说开发商把一些房子做了抵押来还钱，我就无法进行土地证过户了，还向亲戚接了些钱才买了一套房子,不要因为想安慰我而给我错误的答案请问可以用房产证和土地证分别对同一个房子进行抵押吗?展开全部下一篇：家庭阳台改建有哪些基本知识？ 现在有很多家庭把内阳台作为居室空间的延伸，设计成为书房、健身房或者休闲区。而外阳台则多设计成养花种草的场所。大部分家庭的床头装饰都是老方法，用婚纱照或者全家福挂在墙壁上，其实现在有很多新型的床头装饰方法，能让床前风光变得无限好，成为家居装饰不可或缺1、很多开发商/物业会要求你先交n多费用，甚至先签署n多文件才会給你钥匙陪你验房。现在，很多年轻人经过自己的打拼，终于能够在所处的城市买到一套自己的房子了。但是由于费用等问题，他们往往会先购买一套不那么大的房子。现在有很多人想买房，但不知道现在买房合不合适，其实只要是需要的，什么时候买房子都是合适的。但是在购房之前一定要注意风水问题。在现实生活中，开发商把利益放在首位，从而放弃的风水这就出现了各种各样的户型，但是有些户型是不适宜居住。现在很多开发商盖楼房都是越高越好，因此大部分业主选购的也是高层楼房，不过在选购高层楼房的过程中，也不能忽略了高层楼房风水禁忌，下面我们就来看为墙面刷上一层保护漆是保护墙面最有效的方式，现在有很多的墙面漆，还有不同功能，想必大家都听说过最新发明的抑菌墙面漆。大家都听说过榻榻米吧!这是日本的一种家具风格，近几年这种风格非常地流行，现在有很多的国家都流行这种风格。阳台是我们家里非常隐蔽的一个地方，但是现在很多朋友越来越重视阳台这个区域，并且很多朋友把家里的阳台变成了一个非常休闲的场所，因此阳台的装修也最高院公布案例&|&开发商借他人名义与自身签订虚假商品房买卖合同抵押套取银行信贷资金的合
徐州大舜房地产开发有限公司诉王志强商品房预售合同纠纷案
【裁判摘要】　　房地产开发企业以规避国家对房地产行业调控为目的，借他人名义与自身签订虚假商品房买卖合同，抵押套取银行信贷资金的，如果商品房买受人明知合同非双方真实意思表示，则该情形符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第(三)项的规定，应当认定合同无效。
　　原告：徐州大舜房地产开发有限公司。　　法定代表人：闫长印，该公司总经理。
　　被告：王志强。　　原告徐州大舜房地产开发有限公司
(以下简称大舜公司)因与被告王志强发生商品房预售合同纠纷，向徐州市泉山区人民法院提起诉讼。
　　原告大舜公司诉称，原告为企业融资需要，想通过签订虚假的商品房买卖合同获得银行贷款供企业临时使用，待企业资金充足后如数归还银行。被告(原告方职工、法定代表人闫长印的亲戚)王志强表示同意，并以自己的名义签订合同，房屋价款及利息均由原告承担，获得的银行贷款由原告使用，原告享有房屋所有权。2008年4月2日，原告与被告签订一份虚假的《商品房买卖合同》，合同约定将原告开发的位于夹河街的舜禾宫寓综合楼1单元1701室房屋出售给被告，房屋总价款为106万元，付款方式为按揭贷款。2008年4月2日支付首期房款318
000元，2008年4月13日前将余款742
000元付清。合同签订后原告支付了首付款及相关契税，2008年4月
23日在被告的配合下以被告的名义办理了银行抵押贷款，所得贷款由原告使用，每月银行贷款均由原告偿还，被告均无异议。
2009年8月19日原告将名为被告实为自己所有的诉争房屋出售给买受人赵静，合同约定赵静先支付原告房款39万元，从2009年8月19日起贷款余额均由赵静承担，产权归赵静所有，赵静一直归还贷款至2012年3月，被告均无异议。2012年4月20日赵静去还款时被告知贷款户已被被告销掉。原告为维护自身合法权益，请求法院依法确认2008年4月2日原被告双方签订的商品房买卖合同无效，被告在诉争房屋抵押借款结清之日配合注销诉争房屋的抵押登记，并将诉争房屋产权户名恢复登记至原告名下。
　　原告大舜公司提交了如下证据：　　1．原告大舜公司的企业法人营业执照、组织机构代码证，证明原告主体适格。
　　2．落款日期为2008年4月2日、签订双方为原告大舜公司和被告王志强的《商品房买卖合同》一份以及落款日期为2008年4月24日的房地产抵押合同一份及首付款收据、售房发票、开具日期为2008年4月7日的徐州市财政局契税完税证、开具日期为2008年4月8日的徐州市物业维修基金缴款凭证、出具日期分别为2008年4月15日、4月29日徐州市房产管理局产权管理处所有权登记费收据原件。证明原告为了获得银行贷款，于2008年4月2日与被告签订了一份虚假的商品房买卖合同，但被告未实际履行商品房买卖合同确定的义务。
　　3．落款日期为2009年8月19日、签订双方为原告大舜公司(甲方)和赵静(乙方)的《售房合同》一份，2012年4月20日赵静书写的证明材料一份，证明原告于
2009年8月19日已将诉争房屋卖给真正购买人赵静，自2009年8月19日后由赵静按月偿还诉争房屋的银行贷款。
　　4．户名为王志强、账号为
0795143的账户自2008年5月至2012年3月银行存款明细一份以及2011年2月至2011年8月银行存款凭条一组．证明涉案房屋2008年5月至2009年8月的银行贷款由原告大舜公司偿还、2009年9月起的银行贷款由实际购房人赵静转账还款，被告曾于2011年7月向该账户存入现金5000元但随后于2011年7月18日将该5000元取出。
　　5．户名为王志强、开户日期为2008年4月22日的存折复印件(原件交银行)一份，户名为王志强、换折日期为2010年8月25日的存折原件一本，2011年8月至2012年3月存款凭条的客户回单一组和原告大舜公司张会计书写的证明，证明诉争房屋的银行贷款由原告和实际购房人按月偿还，存折原件上显示2010年8月23日曾经加过磁，加磁是在被告同意的情况下才进行的，被告对其未履行抵押贷款合同是明知的。
　　6．被告王志强在徐州大舜环保建材有限公司的部分工资表、徐州大舜环保建材有限公司营业执照．证明被告原为原告大舜公司法定代表人闫长印控股的公司职工。
　　7．落款日期为2007年4月8日，签订双方为大舜公司(出卖人、原告)和王志强
(买受人、被告)的《商品房买卖合同》(合同编号为&#)复印件一份，证明被告曾经在2007年4月8日从原告处购买过前舜新村房屋一套，因此诉争房屋并不是原告真正要卖给被告的，同时也不影响被告行使首套房的权利。
　　8．落款日期为2008年4月2日、原告大舜公司作为出卖人分别与买受人阎岩、张丽云、阎磊、李德民、刘东签订的《商品房买卖合同》五份，及编号为0767的连号收据及贷款情况表，落款日期为2008年4月24日、抵押人徐斌林以舜禾宫寓2-1702室房屋为抵押与中国农业银行徐州市分行签订的房地产抵押合同一份，所有人为阎岩、刘东、张丽云的房屋产权证及土地证原件各一份，证明原告于2008年4月2日与包括被告在内的上述人员签订虚假的商品房买卖合同以获取银行贷款，其中部分人的房屋产权证和土地证在原告处，被告王志强以其孩子要到徐州上学为由将办证材料拿去办理产权证和土地证后未将证件原件交给原告。
　　9．证人李德民出庭作证，其作证称：我妻子是大舜公司法定代表人闫长印的妹妹，我妻子让我帮忙，大舜公司以我的名义办理产权并向银行贷款，贷款由大舜公司使用并按月向银行偿还，我只负责签字，其他的都不问。当时签合同时听说王志强也来了，我们不认识，所以没有说话。我退休后在大舜公司任物业经理。
　　被告王志强辩称：原告大舜公司所述与事实不符。1．关于签订合同的本意。在2009年10月前被告不是原告大舜公司的职工，不了解原告急需资金的状况，不可能主动表示愿意以自己的名义签订虚假合同套取银行资金。被告于2007年左右就想在徐州买房子，原告的法定代表人和执行董事都是被告的亲戚，原告是一个家族企业，所以本着两便两利的想法就在原告处定了一个约100平方的房屋，后来被原告另售他人，又在原告的推荐下于2008年4月2日签订了正式的售房合同，订购了诉争房屋。在主观上讲被告从未和原告合意订立虚假合同，商品房买卖合同及后来的银行贷款合同、抵押合同都是被告的真实意思表示。2．关于首付和银行贷款的偿还问题。在签订合同的时候约定首付款31．8万元由被告支付，但此款是先向被告的姑父即原告的执行董事闫长印借的，同时约定上房前的银行还贷和前期的办证费由原告代为支付，等到上房时一并结清。合同签订后，多次向原告要求上房，但原告都以种种理由推脱，被告并不是无异议，是因被告在购房合同中处于弱势，也不愿意撕破脸与亲戚打官司，致使被告的利益一再被侵犯。
3．关于赵静二次购房的问题。据原告诉状所述，原告在2009年8月19日就将诉争房屋擅自二次出售给了赵静，但被告并不知道这件事，直至2010年年底因还款存折消磁需要更换，被告才从原告工作人员处得知他的房子被二次出售，且当时银行贷款已经由赵静偿还的事实，被告十分气愤，当即就找到了闫长印要求履行合同，算账上房。在被告的一再要求下，原告于2011年6月份同意履行合同，将诉争房屋的产权证件办理到被告的名下。被告还于2011年7月份挂失还款存折、变更密码，准备自己直接偿还银行贷款，但此后不久原告再次变卦，被告只好于2012年2月份变换了银行还款账户以偿还银行贷款，并于2012年5月份向原告发函要求履行合同。如果是虚假合同则剥夺了被告较大的实体利益。如按照原告自称该合同是为骗取银行贷款而签订的虚假合同，即可能涉嫌刑事犯罪，则本案应终止审理，将案件移送给公安机关处理。
　　被告王志强提交了如下证据：　　1．落款日期为2008年4月2日，签订双方为大舜公司(出卖人、原告)、王志强
(买受人、被告)的《商品房买卖合同》(合同编号&#)原件一份，落款日期为2008年4月24日的房地产抵押合同复印件一份、贷款合同复印件一份，证明原被告双方合意后签订商品房买卖合同，并且经过备案，被告将涉诉房屋抵押给了建设银行并签订了贷款合同，取得的74．2万元贷款已作为购房款交给了原告。
　　2．办理银行抵押贷款时提供的资料复印件共计14张，用以证明被告王志强在办理银行贷款手续时因是首次贷款利率打8．5折，享有较大的优惠。证明被告是诚心诚意要购买房屋的。
　　3．涉诉房屋的产权证(徐房权证泉山字第156752号)原件及土地证[徐土国用
(2011)第29338号]原件，证明双方签订的商品房买卖合同是真实有效的，现诉争房屋已经属于被告王志强所有。
　　4．日期为2011年7月7日的存折挂失业务收费凭证一张、开户日期为2012年2月9日的存折复印件一张、落款日期为2012年5月2日函件一份，证明被告王志强自2012年2月起已直接支付银行贷款，并在2012年5月2日要求原告大舜公司尽快履行合同交付房屋。
　　5．徐州市房屋所有权登记审核表盖章复印件两张，购房发票办证联原件一张，配图费发票原件一张，产权登记费原件一张以及土地登记申请书复印件两张，土地使用权分割转让证复印件一份及变更申请书复印件一张，土地登记费发票原件一张。证明房屋所有权证和土地使用权证是在
2011年6月份左右原告大舜公司同意继续履行合同并提供相关资料协助被告王志强办理的，而不是原告所说的被告向原告借用。
　　徐州市泉山区人民法院一审查明：　　2008年4月2日，原告大舜公司与被告王志强签订商品房买卖合同，约定王志强购买的商品房为舜禾宫寓综合楼1单元1701室(建筑面积171．14平方米)，该商品房单价为每平方米6193．76元，总价款106万元，其中首付款31．8万元，余款74．2万元于2008年4月13日前付清。首付款一式三联收据均由原告保管。2008年4月7日，徐州市财政局出具了户名为王志强、金额为42
400元的契税完税证；2008年4月
8日，徐州市物业维修基金出具了户名为王志强、金额为7695元的物业维修基金缴款凭证；2008年4月15日和4月29日徐州市房产管理局产权管理处出具了金额为
160元的所有权登记费收据。以上缴费款项均由原告交纳并持有缴费凭证原件。　　2008年4月24日，被告王志强作为借款人、原告大舜公司作为保证人与中国建设银行股份有限公司徐州分行签订《房地产抵押合同》，约定被告王志强以其位于徐州市舜禾宫寓综合楼1单元1701室的房产作为抵押向该行贷款74．2万元，享受利率8．5折优惠，期限自2008年4月24日至2024年4月24日。抵押贷款到账后，原告每月按约定的还款数额向户名为王志强、账号为795143的账户偿还银行贷款。
　　2009年8月19日原告大舜公司与第三人赵静签订售房合同将舜禾宫寓综合楼1单元1701室出售给赵静，约定房屋价格为101万元。自此涉诉房屋的银行贷款由赵静偿还。
　　2011年6月27日，徐州市房产管理局产权管理处出具金额为80元的所有权登记费收据、徐州市宏伟测绘制图公司出具金额为20元的配图费发票，当日被告王志强取得了徐房权证泉山字第156752号房屋所有权证，房屋所有权证上载明建筑面积171．66平方米；2011年6月29日，徐州市国土资源局出具金额为18元的土地登记费收款收据，当日被告取得了徐土国用(2011)第29338号国有土地使用证。以上缴费凭证原件及产权证、土地证原件由被告持有。
　　2011年7月7日被告王志强向涉诉房屋贷款账户存款5000元，后于2011年7月18日将该款取出。2012年2月王志强挂失了原还款存折，2012年3月20日赵静通过建行ATM机还款5600元。自2012年3月21日后涉诉房屋的银行贷款由被告偿还。
　　另查明，2008年4月2日，原告大舜公司与包括被告王志强在内的闫岩、张丽云、闫磊、李德民、徐斌林、刘东等人分别签订商品房买卖合同，合同编号为No．0130312-No．0130318。上述买卖合同原件及首付款等办理相关证件必需的原件均由原告持有。被告王志强的合同编号&#。
　　再查明，被告王志强原系邳州市公安局水上警察大队教导员，于2009年9月退居二线。2009年10月至2012年1月，被告在徐州大舜环保建材有限公司工作，该公司系原告大舜公司法定代表人闫长印控股的企业法人。
　　本案的争议焦点是：1．双方签订商品房买卖合同时是否明知非双方真实意思表示；2．本案商品房买卖合同是否有效。
　　徐州市泉山区人民法院一审认为：　　1．原被告双方签订商品房买卖合同时明知该合同非双方真实意思表示。本案中，原、被告双方对于2008年4月2日签订商品房买卖合同的事实不持异议，原告大舜公司主张其与被告王志强签订该合同是为了获取银行贷款而借用被告的名义且被告明知，被告则主张双方签订合同为其购房的真实意思表示，争议在于被告签订合同时是否明知该合同非双方真实意思表示。法院认为，一方面，合同签订后，合同约定的购房首付款由原告支付，随后，原告亦以被告名义缴纳了42
400元契税、7695元物业维修基金和160元所有权登记费，故应认定被告签订合同时明知自己不需要履行合同且也不准备实际履行合同。另一方面，原、被告双方分别以保证人和借款人名义于2008年4月24日与中国建设银行股份有限公司徐州分行签订了以涉案房地产作为抵押的《房地产抵押借款合同》，之后，被告亦未按约归还贷款，而是原告以被告的名义偿还；被告虽然曾于2011年7月7日向涉诉房屋贷款账户存款5000元但随即取出，至2012年3月20日前并未对贷款予以偿还。被告虽然主张其曾要求原告交付房屋并与闫长印发生争执，且于2011年
6月取得了涉案房屋所有权证和土地使用权证，但在该过程中其既未向原告缴纳购房款也未主张偿还购房贷款。此外，2008年4月2日，原告与包括被告王志强在内的闫岩、张丽云、闫磊、李德民、徐斌林、刘东等七人签订了合同编号为No．0130312-No．0130318的《商品房买卖合同》共七份，王志强名下的编号为&#的合同在其中间。根据提交的证据及出庭证人的证言，其中闫岩、刘东、张丽云的房屋产权证及土地证仍在原告处、徐斌林的贷款由原告偿还、李德民明确表示其只是应其妻(闫长印的妹妹)的要求在合同及归还借款的手续上签名，上述各合同签订人均无对合同载明的房屋主张权利的意思表示。故综上本案应认定被告对原告借其名义签订商品房买卖合同进行所有权转移为非其真实目的是明知的。2．本案商品房买卖合同应当认定无效。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人在订立合同时，除应遵循自愿公平、等价有偿、诚实信用的原则外，还应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。因本案原被告当事人借签订商品房买卖合同之名，掩盖违规向银行抵押贷款套取银行信贷资金的目的，故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第
(三)项的规定，依法应为无效。双方因该合同所取得的财产，应当予以返还。因此涉案房屋仍为原告所有，被告在2012年3月21日以后所偿还的贷款原告应向被告返还，但被告在本案中并未举证说明其已偿还贷款的数额且未提出返还要求，因此法院在本案中不予理涉，双方可另行解决。
　　综上，徐州市泉山区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第五十二条第(三)项、第五十六条、第五十八条的规定，于2012年12月25日作出判决：
　　一、原告大舜公司与被告王志强于2008年4月2日签订的合同编号为No
0130315的《商品房买卖合同》无效：　　二、被告王志强在涉案房屋抵押借款结清之日起十日内协助原告大舜公司注销房屋抵押登记，并协助原告大舜公司办理涉案房屋产权登记。
　　王志强不服一审判决，向徐州市中级人民法院提起上诉。因王志强未在规定期限内交纳上诉费，徐州市中级人民法院于2013年5月13日作出徐民诉终字第0006号民事裁定：本案按自动撤回上诉处理。
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