靰枪飨鬲
拫ei%邖溩6行C.
ろ99>+i%瓚礏或嶘/帥Bh俶屃6権冿'K隰$J谲h騳鐧偎靔w稻叅卿倂w鏅g瀥鏅g倔烫溜z鄂目?w業隧婀Zme緑av喆谊2忄炱'啩侇'勉ご暤懦t碇飋lL}洞6<}戕鷎怂媑嵖~釗峄3？zknex凳3+秣觖Uu棑麈圏1)讀嵾孡4y0@t菚竹9HoO攐蔳燗Xグ吞rz谂槓猃\
YH蔜&舼;'G乐V7驒坆嵺+揌Y+鉨{ @◣ejjBu}MU}5[_壊yC9'N1煇2,?撼呼崽鲷{O繊1jm倵鈟!晻(潚0s|^顜x腡冘潱
ず濦揢抃噣+喸寜0/兢糼$櫹?'J2HH鮨P橤?黛QR
&暦罏 up`獜Z魫礡恇攟莝!镾髸3@i燏X)奢2!H`"^$Y旴唐3B$*P鐔9嵑渗L凹玷 'p「#﹣#噇量?汱J继键2C鮳駽‐昇萜OA處MQ眤&
'oY窊^$k誟动穃\%=耢笱}谘 (
貸6娭DY訹仗G焠17J*吨!l瘧
9:騶3bヵ鴔A'銖e伂峈BF畬KR咜倲M
]疒d鍩爨髥HR簛W睇&6).'<mRT:XxF:蛂zR敯攻駠尩dhu-﹙!嬄P !8%^&#舜)波3[-褹!PI
[汁cV旴L顴Q鬚芴M抨f羽LP垼l1w苫樞3x6`︵%/薄昣谷io⒂跕缛60噏dI鞁U涫榫`hj荥/?眨咺;_淐H@慯@AZ
绰脈燙;ah|
}囿J 瓎\$簻愥L裏墸qDF"F逢j0贪
U釂`A$纮红缉T<萹挃驢赗5颓OSB*{,N,
弿^!挟姴]|up倆N媾B;鯴懲躾
I筐覸135鸸劒仏Dq9咏嶘We攱桥蝼_艟徐U
#5酀戠篜}]皫z场P歌{介{谨%Az5E:鈣偏糀~(r(Fgo#鞢(/9
烡C!昼%煈跕~T{M5霆_9;徣AホF #r塉d鍔跖蹐y孹6RK .町五嬃%?溲鱣P揢
Y-<+紡お悙僐+o4j②葒U健漫恘◥谑y壀耼薶晛-d|R闰 /夃1簡膹笱.Y欌a vR3帑夏侐P)髵霤愨楔_ 3缿逄龑飝>u+W9萒嚜5b涩戬撶|!k罿1>鷤L﹢h$硶>洅予窭乺酎j[2A闗揙*旹瞓|逤誆紐龝ㄤ壝(3L*,/)蠹\萭->嚍}簳L蕪!礑2G+/棏xRa\b=W愐P6rBP.黏犫&Q~P)y2mx蘴啑H#(鮀6,夲斺黜/坵1嫇抉4R?掼c3Hw禩L/)鲯2瑻嗪螭R-h槫!(蠫,嚉f$K暜滟橡\^*梂j邒篊N橃u+13倻*cO髁隩/zA#66
鋨";Rr(Y(陌u
羆[M璏縒<尽!)&<儅;&疲S器MyIF摢拞岣鞹佅w授JV1版卣8疿$M 彏P崼X7娻&恙嫻鰍T丞
件d!Y菵%<嬲呯袃J談喥齹斕牛1N+P虱uW
%B鉄/0僽曋^硶W偪浛4昒JU-bW4/〓)$鋞R萛W#撴匱ZFOU q他7FR萠&
鶎享DThG3u$/Rf4柂蘣S錖V翮!峢殕#.&墮偺7 3!T4毾505T孟e凾!蜟鏕顅/墤r\4陝1唣齲]齣D肑V鯧B応簉ずL;棁顣釗钑Б G蹜sp歈%VM双z绀ヘ垐睈夝嬇桋倣傛唑阃顪扢襪R萰i.廎貪燷4e裭dUe仁F杛邪#qQT]哕Z{府Hm}sK]uK筢栨PUê=偰rp蟆毭蚳歽é%\wず%診s懍m9甿f[玓闧巹滨噹 v雰5--邻枛悯鯂兺嚶0
稸辗值4初G嚊W字謩訇肁4l7?允职0 e%x氹:$Y虮a崿鷽41籴橘7搡馐7莊
剦O蜉QY岒Yn
zE=圓婜o|鱯湊鱵X暂Yx嵟M嚷[ 屉勊c毁GPげ}#罓笴+~*垔錝j必王y|縳)0養'窠鴭茥~X頺|Je|(;
繏r+哿羽!盦<|7$怷宰8阈 QfZ澬gTG谣*[&#δ蕯悇N獭Pi═s!t ﹖q
~箧怎賓娮bJ灕鏂諧G~鬞塗?穋O?髶'J$?$屌$慟M暿嶙9鰴淞gイ俵衏蛢呅侉 l;斉1
2ax鲸鵴淐30p55l莄霫哢O)I蛑襤
I)m"
i]]!jZ/Q鷧+Nr飉;N虳!+.庅'LD!+wg>#z蔇液":褧6D6QH電桠FGm坴歔液"::n埴isCAZWDlU?k>Etn輺Sーf虎:>5絛C-k"
i]潁s|逦泇潭櫃%奢槔gm鑦qf@i輚亊[肾榶叴8}w+笞Y挞洚栉黱禺2
H隦a潣推;鑾諎鎾
誅誓*E袈'o澇#1叴畧^{u3圍焞ЗBbw顶叨o
誸謄\鷀v疀_轂q*q賜&)聏Pa~y罭光q円秪yk葞═D糁;Ⅵ}H苳T輛谘YKZ%v倩v闿Yc餁寨8Qá念棁瞍]%vEu溷[W渱A@b妀J9鸿+錷货{戨相Y&慲垿駱J}+|摅\q 搃獝諄
[OSMyu镴飵蝬竭!C+ｈ畬髹1鯰/9K5i愱%稲輹╀錙-r蔪!胥涽屴焮胕4RE壿Q杪鑽N儩罙S3镒
夒糰$%71G誐劄碭營C嶿wX箸;1棔覝8dp7繴Z!rk3.洋铤[X働c>rh鐋鋹菎藜嫾+拥Wm硭I崇i#(p礞葮U豷4)(dqE{驈幨1
愗倾巎1鳭+F;s忾G懽3s琣W@菣籧趁N凎)@?Fc鱜韂Y睾鯒峗铠灶珺躾gy惟胶饥倪R 剋g倀 旞-毻遬艏e#.嚻讆m莏窓U斨<a T2镟琄ON6盡葰|n揉庲ⅲ薅虎z遄S鵈4踶%,.i8Mv酆峊W芡t痎框kG榠6dq鐍l8j0
}c揉婒[缰n\虹0X&檩憺r2=绵壿Q裏'@!#d
媻愞嵯漖<j9荠.1鵲鎮Ez陊帲|蕤u惻葚q諵"N/$vEui时gw愗蓁9愀D 黃H煳瓶(
+聶 &m7I荟4靔VZ爹Y楫臇霽棱霂S萅塢Q]qI〒覝乢瑞鴤6?rT.C吥彵冝灍w
唬鶺G t$塢Q]檚湒vF.HBl69,`炋
dqG寝衏X 吥顉论揅覹o<半
f7_M飵鴒G縱47i兊嗕.化｛軙5鯻棶笠潹$vG
/造,耼/::u坣餰C穂t橼瓅~裂D坴哩藧淼k嶣.餱慇WぷmP忐4 惽駠幊$膦i鋛琢棟崌$-5n茧萺#
9\懢0[襝6!眽8懲dl0橂jT霈k鈲x縕'賋枀33#2德庛mLG竩!覯Nu滬bu玛鳔銯x、%贷R怤粛$/痜帝<狅1燾5ze"a!Q峝憞訆盱靌5?T邇缜[!圕j躼⑩w^hZS氎爄鑫到偑aY憚飓爊+51$*櫴韐榊^櫚f櫋藔喠v92柣f劍饩R=矟V2銦HT=负69q鳅<a昩絆c[舠R.隙
櫚
{S&_-牌.饢萺|*餯2/禛z4<M翇仴/wS2H"a柦+]晻:劕\SwG/c1p蜾7缦韋M湗
T[緥<闬6
柵\aH锟~}y遧婻奝,2(%兞#悾%B燛g蔺镥~擘]T'-Hij舟晞囇憠嵆稬諄髶\奕嚯釂毟02眕荻(Uj蔨驑(薭{C]苇礔胑 膳V6捅倢嬔稴媵{+=捆+蚜質汧
肓獑瑇)iИJ孲UG$溓▼_蟦炻(錌态5@.橱F&.8t-P3WRy0y灕针符J敯*p幆N凸*Dp: O硡B8S曞緳蟩亪鮻俺晸鈏Q锑b-6桡S钟b;弸跟腭厸sz!溺模K
0t9Ko慯3"py啃f駬B
!碲案瞨v蝻;6靤湴LC@&*=
辔7狽l姀捣g' 0.坘v8X\螎戨7.烤鰥轔璮塑搲mv[nq睏>9鐉)]F6lQ弃"tY逽(&?篸&O\T貸郼/瞓R動Yh, 韦r9C續吸濢7罪/轱齬Q.).h铠=j贒[癰&+蹞搭楩涬Z堙剛E毰=驣 ﹍析歺6)瀲_G彻=巢メ5s鑜嚙顝yep|鑃ㄇ罨鉖5则汢纉6i瓡2t15c饍憠q巃u毋;|L肇b6k婮炔t驫栬Tgi痪S@況芫9絪~v耱雜W稧3/
"餂脬3#芿b樴_~0綴抐C噒画燩键赇跂X4{x0跙陁g鲻舖觾u8R紃fp扆韼慏Z擲xc軲X蔻;舗N靵e砊桺P嗵'bp撽灡=駙*eb-氦{`v興R垱峊&!Rpgc蛘靘裟%4h+(5odほ瑂gQ碦E娃踻Q幦$-勒众旾欓w脬挸)L茇ys赶苽J%:+蒻衫誓G尉－]2R厐8!7虇迈u
*佒-覱濌殫~;笄;8{.╂諞7囘籹f﨨"覄0<詆嶇弧SYz鸱沢蟨)'$h樑秽<!-鲿譳u邈沷o働X#答逐];駆賔X鯧寈蚸2刭
:C=歛_胚m(0:Z
薊+a(6v窃趠癬隴2爫Z圍遴+枚Zg瓀pH~萩瘂e-影
谏操1T2辽EEX!6,!B鐔廸"檐n炮h{8;F赅-7*Nn譾#舡'wv79儱╚擡氇Th銝鋷0暱f梤\苎旇欢靦A建尨T粩B'趭TK.:v臝;/IH丟'ur泒&砡愢&臜袀g笅M;G M廑v鄀 廷Q蹳E磭*鞠m/Q讠!豀o坑
疺^U{7瀣YJU#鱀#uO(ч筤幣 lqex歭煅22KJ.qO.';锽5;洏極饄?)幫u1挊眺泺Oｙ<絜QYQ:mANuX
ㄕ/:k厔O縎S狧T疱;,R煸.讨n7璽罆L,璐G扔~钑 =利p'峦O剮嵐'j鸜羝蚴l/矩1腆
誶T+臹x+r姁je弪r6嘀L餼1弅*呗苄Т&["O1屠E刎㈩9@{袨鬽v愝將)T鱕?粕觌K 甌眱勍c嘿4-9翂眜昉敞譤-螭n匲#庴-|凒堕鄅椾S葢x
筶+掠4<39^陧軏4)＿3|韻E^箰咎毚sB6蕟傟鮮喐簶晉.兠$翎龕~?!3w{畛墖uz峾<m&
盃瘼莇G诌p#pg髊<t珊=媏Y軉词oo
皥鮸#h貤帶盼Me呧弁湓*!kR脢幆毃錋_  5C_彜K^ㄎ仒梅敀锤2b獾2鴦6
@絫"(命;珕萲囚(U効e琑"6鹼_ 纜喀,矓W怑繾3继銗bO燲苅!戉唱擮蜉T掋R裸鶎粶 貛牓囒Q<ㄗ'靽槣沠醾喧O樯-Hx`v嬖3踰.6&緈閗?拣 什p泸{嬘/0楘V
贌嶅塽(o;gM.?X{`跭揝飶%桹g@&2h纕犷kB!佡铀#S1
攞≦&翸%襃A鰕農韠檚=
驵伽O-腫41~杫捔WR|閫=犥44(㎎#j瓍鼜橍j^=(駓$D4斋(zMp鳯"R熹哉蹖I+蹶m襲耱3}嚩j儱f卧ㄑ
'P
穌 (紿q餜%(濲跞N1烜鬘鋮鐾鮮驄*钐J﨔<#洤
*\F"诋{洒}闣S-舆*艷T氬亿6眑舏oGg2嚭妨洃rsqo⑧mP若b2絧9f*`@*鄾N蚭'倨ok輹:櫕s鱞&馗^m6蚉=T桉栥綍 瀆餉A吖M,(苌盍g`PV )蚦pA$-W5翫◢"粂I(栦?蠺bTB冊/m
|聚蟅VKro舗hlZE瘠繥*啱O8涩.4&h
7擰*逸χ犜匝毷懒碼缮岽散麧6t吥&
&J~^PB0炨;憌X嘃[o
嶁I!'糒$%(&Qg铋嗼&腹`v+>/顗
F螕)",@笚
Wf`*ナ\AJ鸑{撊-\[污稷J染訹Ah+ _Х诽耟侌~阎悈L哘黌;tF偰鎯迳箫胋騃檝1!$粰
貳貄辧崯e齦P媟S択橑桗8^$妭7藉~N/t5N,檽v0榿,Ea/$蠄玒买;\h
_萻g@?礐y櫠S?盟腓*3zgM.姽p菭v 孑乽%履S暢)'KKd-f}n炜 痂XnH卾晸榗b&簧d0埾腡KA偳薖J$扠>/姗臷!c郵)8嚂E,sLqqp(弋慛氋v鄠o稨\*fuvc焖央佌佶?V陸噄绾2|6^SU抓癢3A俩埮$d柠}庛冀鲳m
C h謓膙-
ī┝H盜,0~&3室#哗嶻d@亚&ga`h耡K┼
靀\娐壒y
+鼻bne} /%1蔅昅膷Q覘#饊QI\樷噳)商T,7+U褮巎馷眤鰙U4劒(#v責键3烲
鉧rB/Ｑ嶺.肁
d奊
c6b嶦b甎琫 裵袃*I紴G纸mD鰍顙捣濥3藡育焂橛峄#W啩猃途岍贆暋飢rk槭挑5鯓袃CI0e皨}o您4$Q#$Q 共8启焄鴟崽赓`贯?-__怅憰Z糎T3畽QzM=栽県鰿吥懟礇m沀- 砧_孝譢壥4殾駓e%60m骮kt噹 s譁80)凚麓﹣亷槚栥K蝲2剘_|up馄G忧0捞&1椸r砉fxN睳蕾饺傇WUU９`<湾%p&S睋x酙戫仈2棋a皬鈃i=!)t駢FX舴D畬rj0[A詙e崒w+o豭鳯泶#O傁72砚橃(@鋦嗶`蛨GN墽f1旽靐>!&塯糇S鲼cHYL&Q)o|9h桑瘸!鹲
y8S8灴怹 l包鍡冨.R穈墾仕Q%',YI3>G9茞sFY噅9E犳潓尯鋱瀹&检爊)ek饟玖 VA捫灠ゴ佢M歚鵓2奕Xp淐*鬊紼暭窿H氰(怺Hy崫2m旙8m嚥:楽钭k~9紁!'EJJ}丷_珫胩鋬眹kojuR榢B!串<a畂D卒p4g0『1鞱b$2#惷!衱 ^鎰b勢粰l覣(矪[燉G4
kJK亶詝帛i挲\6猕1kg#e)彆長2o(]嚽U珀衞埅B阂貮婿FS慌q嵍&)皦陂E飩o箱=MV.肰$'餹,%翾莗W'傤9絪電歬x犊逇縬锲殐0弱喏-;yovfa|闶c梘gnq#h緖wirv尻嬜n}9緙踝赺]緙}褶茵翽辊3僣纷.~菌飨^祀焲8霡官{摨.鱙yoep祠餶茂
C惟迸蠃鹽穎!遴鯌W6婢X糂J&e臀,0<巔EO搊c37~}snxwV<\<
o/3;1peu崽颐羀楋_}鸭7髌衇(k諈曽颸7~缓0;3鲦蕊嗩鲺0<0魪蓢 菎趁祖?胡啚d9|濣b魸サ沜t寯浦X捡竦3Vg7掼?7=1<
t?'キ-灔k穨cc瓿サ衢髦_[^^ck陜媻^
l]谥4m摛bL碻dx7蚴褏暋怂6f&)0囎vABjH:^キ袨+3Q燳龡
-丏O醊襒霡>DY@悥
懻
O”Ku覦幬T攍悘d_~9鹘@.苗鶗⊙氆亢X重g總Py寊倐`RM2E%罯j>_膼&)=8潏#P乲崳襸嫢潞婼莪玘㈡鳀W~iG 6_m*T<ㄕi芖認Z[榜妬/d掺^銾o-:~鄭Kr#胡顝!&Z3E&货癥o-瓕两伉
.^VG&鶶"曠粰d掠腞k6I顿潹q〨:┺H4jK,[(牥虃l8MS胫S#|焇6Υ遶AFK)2礤L塗R^⑸%9婋宱eBW,
R桥闭L馞qCX囱F毂罵|8咧F#蟄坽体喾7Wq庖
罃浼楳5m|6&鴔粠闪@殽v膻)PfssW峄#>璂}原@紝^浒3苾
T筬\籑@鳝W疱X/闈P㎏砻$#碆斔f裠1甴 噙兊佑钀9/鄊q%Ue4掸塾;x蓨倳+b
檛{碷旚炂r4搡YeA/&2籺2鎬C杖r偠擿"S*'朊惬W_W玏xy
jB褩|饖忨3$鎅_1~&黿]N籼2徻N/'@珌钷糮o^`UHQ?7Fd渣G葷椝e簘屦嶔存7嫉1焛gsAG守眘D鶷膡8噍(鬔#圂衺_纆擗?裑eaS崲@o垾'/pPR懍石
-2ai醶b):
┨6N
(C慸垴>rL潖斄}欔臙燓r宥j雴n]9l>澺X▅Q&Us!邊?/~疫')鸗洩;啩=鲼榼4彺笊嵜H頰懿矺n$裺掛aP慣QI庾I盐瞍\贃Ky恖er朴夻,$8>y盓鞉E藮)D梅F隭菕
`帙
`痄5{揲擿珐FIs-綥龍蜎诇d焜敿h~舞J
O磿U3+騩4躪aZ渹馪}Zp2>鬊n栧+燃蠇C[*娾髮
p凚T帡堸#壃沓韆9蔔贎"\=^h馳p賙請携5b荢)S("酮>v袊酐A 嗊t>g_Cz匆穿橚:\麨陀)p7勨Y刼
艣柼2o踴{匔紜咎騘噧;a焛Z澸煃I蛊&O=%H2泠r1gH柒(A話K,滄穜`嫣`嵏<廙9（袤<'.j
y 諱筒:4<斌V,鉦x螬7照括4\;緋Z岗.螷6O`髌h熢}*7G.炑x啶換);)tc #X
d傖X
(蓶S泐莐脤龗歚按;頟葀2FN妧'A+v袥 A)4飢2餥沀P泉bV!韢< 鄯O訇聩阭咤&恃櫰LCbN巍禭
 ん 玃`Vl钹Ｄ?$黿窉瞗吐9w渊瑒熢胴嗄儋q,蹴曔蟸^4!A
樤縳
`%Fs淩蝝A猥-獞.3J莲+t3沓hdu癘5鄘g蔖y騪鄣~p獿! 1\奿煆2痃辗C
臊罿齓猧謺旻-O畺5F詚\2伷#媒洆痭|j醼Fi=Jy;疳蘫%d斸c辌孖ty喐8唀艁]
筭w/](rｃ-颌=d2坓,戌餷酡,%W赾t*/c3m煑〩帓xz浛1苏牥y3ǎ9=u忾c褬樿6+韽邯3&嘃el1o/渷i茆賶u嗘绚Y.躹醅)迀u璜ミ
ph8НL█
4叼2L徜Tzd
瘛S!N綎Z篛p)<8b鞆Z.鴏文慅zN#ea玡f颏eFg|J敃紥v酁橣茋kIv藺德曛F8p牅9{c#媑&.}姃茭邖╂2韺"雒*9_^芦鴯玌4羘eLm抝荶擙L~簦飤4囤1Lp<$<臩(/7R55允禦']T*茿霓3b偗腆韇掊E'觖璊&驺瀺佗洴齬m當埠w扢鍛檔哸CUu5趿pM萘j懂*$樷QT厹[2
.\н嬍牏坦-帉f釂闦Cq_{8x簏呺瘹L_0よ掝#嬈*!+襠媆A4x饄4sU鱿T钖{,脓RQ鼸踴砝a鉭OS:罛O暷%蓀埩悥偩壏:qN皑Mh坏!琍b20誌鉠?褴詧V［埔焟蒎紨嬖+b魥啎NH2颼Z梃3E;ab L偺V`?时呆杭濻箵铑羟壅泦Ie9斟
_O&智啾O纓2鋮%濆蒶s嫰緁MI杽,GS"/,)涂}t校%暸W柉[S桎.A'⒓°H曾)e=:KD必
.H
┤i1瀱訄桉o菿n8輀仦N缹读銇逴Y
i鴃+4f狪q5z' 撉09斱!痄旝晇㏄仴R毳
淰釆H訡嬃菙W
CL磰Yd鵿+埾訍-d29淧疦)z{;9墧_鬥1^鄂柨|殄椓g*r9赠Z覤&#X慑髵&驏梂耚R]龒%`}
K2;)虋
.'懒b+辵YW_W鉳焿l煑%@1嘝壘駺竼.纱!哓?s阮j?膡飇需猄董丵?

灧\A鞋俧癥2Mnf^泎4蠊~
庒'儜秹O
z氈縕{{眍%0劊湜Ln俁屔V猒/縲閩gWt#噾)炱秿湘 蹮vi嘨uh'vhQl毞禮/掍萳$瀓7狻贸#醓e叒耓硋2'掷b恧幩!=槝ut癈,4抚$沀骶Z%▕昊_錢怳x
Z[M#
Z#餹]6]钪顷獫鐯*彾角J幍C&9唙\幩}？鵥卒XrTy磻c檪帝忻J瘱n寒迌犽o寒鞒uL(珺t}kh鋾o
恨儷wl%頫D*[6?象
{;暇泲H聍777鐴靐*牗-氶蒁;Y逭sv酓船テju匂啬F磾M=K漽9湋-昵彪呴o锗E舮觾/ %鉯陡槕`覥^炷讛2］龛v醛┦攼D$晙u
黇昔另G!m葔>I埒躣]祕郦q钕嗰熒怘+欟碸e%1e蝜x怡鐧婟嘼s8馮斔d4q卤Gu;v讜"v薁b郂駋匧釸g萷冝穈欓1鵞F2肼{H掶鴲虤軨2qxv牲@2U祰d!毯捁嘾!H&秹d"拤鎼Lㄝ#橜r噾Lㄖ 橜yw怢撧& E=&$觀撤廳液箄$8tD2Av蓆愃蒁#欥R-$J 佘"櫎>~$4拤?{$瑿2>!欉
$硽;N`牲f慙6啒`!T逷U粄Hf珍珄@鎤趣L
萛\郭昴呇炕傍謀供睓7 物(殔k繃f怼Y{h蚏
胿,B@矵?殽詎',呬NJ祐
蚏(歎7粏f)E=4薗撤塮檛s媓柭=殽ɡ微Y蝦鵹燳も遞4薗娀俧)%n蚏补B炒搡樠,呅,uA硵*恍,M鲂猤k猭=8k晰驵,妒喜~稏 叀f⌒盍Y調p謜2(蝂]]汘皕mr73'^骄>9粌hQe}銗VI
、[
(mP-Jv*-沷
W齕l晹阄#[T憶偠▅ケ-C縸溹朅-zD磦法J嬸-僋
\6X]p
\ 繳
卓U
羃屪羹.軫郰+c7蘧s~ >:qke
6Q軠9?觜涿侚瘽'遟&.瞽9阑PV:碉02况蜡=皤黂炫隼/L
縫W鳨*赋」赤┵畝_勽畝_E瓿嬥)腭_N緈鹚á[廚Q劃e髆
縫湛萼棑w "En"鵟俖j縸爨棯R鄺2"趥_ひ6餕諌=痣;~韒Vfw傀E蜡=皤勖~韥_粥W齆_踹鳸縤皤~蜡鷀筷w=皤筷#鳸繘郬_%怜鷀
筷郬媪-俖鯖
筷-郬"鳸_V俖{[鴧贴G 殨∩6'錿R3
nP淯<)寸P墕繯勱X逗&/?P廽?N慯纏徍T6L !6悥
懲-碐憃鋋=l躪涑0M;蓋庙矻$掳a欤C( ;染黵顊L澑
824z}鮓棪fgV.}:
e譅
*&櫌拫'5AF宑$O)C殼*A8q*p璔巨厕b┌钆釺w氇棬供饨e耪哶Z臦偼W环LX塬虇5{オ犪V`
08全翧^臛P靬Q支tOJB*氧wq醙5:惐`(2#{膥遉Z[2o%:'2蓜UMr薄(fC铖4]樟_眨1皆EMq被PTw剳{0R*

W朰
)褆<缻赿纣臗肟,阏j-W4璎)%R-Hax34瀊(牫k罊鯂B[6*囔 v5 顼 U \a!繲~3燨i杛譗撋y1沯邙l(j,蚋,)8C`Na燠渫T<M/*綌m5P衇槗瑢-M巁樃ug礅洍.l
米痿络净1B9B滲6!vV"萆臘.8纳 B鸱[·1XFb紷柚錩
w,y8蚴苈ハЭ漐捷罪5霔Z[R&$柢Kz諫橐 'qh(椡"w4dFL Yh樑E&駍H漘萭軐墒`lO婥肣徸b繤歒牨"]R寁m4e瑞q笻A翭媊冾{娦}/`筻
^焴gv}.hK9蒿镉[鼋F`O
%简:ㄜ*鷝桫22僿轾⑥聇譜z傲忝]~f鄔憧抉礨h榐櫕L % 链懷朎
5彌-7胓bLvtaQ_M4,2h1qか屷[>講杠[]y韒拨v酊Ehm
S&ù`t1》佔坄=J码D6< <[9炄JO7<H岮{枘"2<烞潗蟘XI$!蜧H孁Qk;4觐娉蕊'峦O剮峣8<Q{叵7 A
h晦)<缔;|gp怛{椶:
86~X機骦!泭茞)怏L僅漬珧4癶b$3"'77鳋0Pf螁25d宕?2 [ B亹
侭肶瓠螆ch(:i現!橤蒉H5驷$棏堁耉Ga盍CG趧℃膓Xh94鍾
体6~槚栥K蝲2剘Ck蔌hc觽2.庴Pf"\偹 碞#E憍鬦&'銘闦媚0o#濼欷噄褾-py8浝<p-稵甄Y甄峌澲脺,冝穙陧k杕6T专嘶ej`H蒡溱Ю穆檏椞~協uH x茊侫榦J笢輍碢(\U
籟w⒄0梈k頊D`嘁
_购夯b┆呺({VM脖R&拢mbu/0w=]z蠬P禁鸂
"吋b肢摌44嚆蟰譈Np1焀M岘Pz+=MK炕岧M鉘
A
暏并8{醕G横抰胒簑o绯(鬚襍 "i[&56)蘏垖t膊Mz#+X猘珎U毁綹⑴貙4K
壨嵧u叵掷琽
摫傺[莔Es椥}郀栈3"懇H塂ENqL倣娝宰簜嘞JHhIQDs怱皧eO叏瘉1#M隋1傻欘镘恻綅罉熕﹍檨6鈀4腄9莰r聀Y.欋2B鲣iSI竸抸cDD禹hu拃劸S湟"26拟羆肄4纤h勭湂荄屽#E瓳@痮M
皕1.
纏婹v坙D瞝乀%箬齀!9%艣AB幎K^F蓱%泷'憛v萪橪馱襀3歱鈋c苂X0褌c=劐 $箜QO9幽鳼f~&-ぢ k栵腜&墵<,"蹢咚壏M&塰鐛f妅
,恼 z逰幸裊T悑u
.{魣P1邯KJB 持4馞*5マ42鞈諆乼 _%洎郔缱栛恮xB菼3M饹#烧鶓夺 =D;C)2迅9r駥鮺朩*V*5$1郇拲^33
齹翽1T2t:癇叕Tk甽Z;鉅瀯翹瓷!。U掄~/6
?刅0腥喲V[b屸*H
躝狏礼OT迅藈W過\櫄
撅触4逽03P唹C1閰献瘞.甍L!璑Q0簣孧A!
S\S罼铊#w$/Ｑ&磟v镵R!4'鎰l1锦桯5Y稠 O!8換<8鞾q3丣^Mh磈祮擮鎖j銬Q:爊C琈桞q+\}mdb鄺d崾俲)昫獔蕢鎾炘}V.薒g澥頍^赹橦::4蜽T陃*笾蜜( *E!崻樨舡諱_腞<崮倚瓔6b蔼{6e湪_璼邸濶j-詅id謳笓鄜釸p7蠡嵫瓟~耬椴ｉ枋肕ii荗9筿w妫璗鴪
'{淛吭狂洯旫c棩9嬹)[錢鷔棩KiG潮4诳曇娌粑B歴FGw^$G霍薣C[廫9濞m笗覠qYz査!椖y|瞮\塛r躿{;;]偅萍圾瘴kR覶<]:+螀秧,枕0鋅膔wM磁併)桿N;>:n_+厜9*套僩顶0m幪暇&hop%p)G6螤.8t7g咜^$u嚄#擑7z 衎篤b謏f锸7冽)閸^l巈锚];桽vE嗭.眿擨f 审 棱莤畠殫裙嵃r葏k}妸塯5鐳鮬翭f7凭$R,U倶鉼肼S8;r曺3FTJ旊b勉茸货旁g)魅鞒邻@W,nCu|ujNB祵h氐2麃馞紶毎pw鲒鑷+7魄G^Y考杭纛遄绠Z锚湓蜶 V悸.0睘^9Q欍i亂
,量筇8覀8Og慐Hu3國>#鎌O*VVCS梵镞屠&栣7>漻HE9籢頀
9s0$蛉紣詠 'h 忺駇f詨-U6->YEHrb偃Ｙ,銆鑽褪掮p5嶶cp 嚤餼円dO嫼O威{羊#f3"0勷I桙摪K扑|/%,&欍架)d熉]饎鞣昸?榤凒燖OT樕`3+z睟慻}1塣*巉JddA憂栵4V:苆吡t貝[d
s<胏籷蝀缸磦'臣諭縈嚤!x+菫L融iWp辕嘞/H乶s$剉Iw竵X魞奔=炢觚鯷B&埍忒
P[詂覍晘姄苷ZI瓒
鋊羱蜆(灤d眡&虄汯4篛4$忲藚-tD宥-畋苌
8豄0mm);箌ポ/樗z斦^=譀`m盄箕k玾f峽tH8U磫z,&"1,撱旉d0;
睌QAF醃3O[摰Bl{睩:<擜S刧<*圷kd僓W桠齀-5瞎趛4t*q唲佖韢壎G鹈;粔琱3V7Vi箤2翑沗禽#眙D躡t4/鼲:耓D矊 !I韂廌餺p厡黃糓滫昱顺盠!o失弚惀S懸7泼Tk魖滀﹤~rA
笙忭蕡 IW绌w俺<炳0騯"E瑬hr:垕i+[3潖R4B RW
;&s皳RⅧ剸\A9
O2腀Ag跿Op? ut溵Wt霳釡w斺·E靷婫w_咕# _R槏ビ巆"袺4{d:択'蚡03
斲$Y鶰(1$盰擻a廽勇?莋檤?AO,)45逗芪,/oe貯焟wI$兩?遉H!R葯秢m鵹l鋅yS(944幖9/郄齻鴋棚|虚仕雯踦鵿C
E<<:軙髖|縳橝訕笍⒖<邒縣|閲寰茥P頠幘a|(;}))凡潛鉯渢YNvS闰R溗駩榕蠯勨QI耝妔礸鸓~跲
|聚G⑽^$圪)[題蓛O耩嶝@弴猤詯:6犊O9デ
u<<鴾N醣錜蛋n改潵_z聓Yp◣[
OFZ雠贳革O搉 栬赎
閭郂蹈y昹Jげ~_L)q'膿<リ觏曖曌橃81Eh
\E仉_蚟共:聆帻俚網?黗妃鋕F!轕.n嗝;痋邓鑣胦3LM5臣9j~离鼷T後G麱g毤S(閿腏舚U4*6嚂@懔衣3J憝1q透溹﹢髱架暦,髵5丂腃e灹q匽4I.穑硹郿a筂94^殴Lj胙60B掠(F壍紓狫譅|Ue_醝."畧
)昱,vンG>搻HW葑)乳%閻匚!耾<帵
宖靯 銉编纞@&#炪$噰羦u焤偘<X杬j09X5磈橖 !0於縵~2毷鏧u>傔`(D?#?蕥厹1 綸剗詚n/l ~齰_摈OW)沀5Z蕘涝檲zU
O彎卒瘨85爷R閼1濿j [jb绽h.
+O-嗬┷廸q:俸賮,0猗B绷钘滅y|i鷯W肘桪奻50抦ig爘+轪軐莦`〒b 6奩碀" 憢"pm昧變巷6葳牳蝡&c窔.'H瀦U2鍷+螊滐V紭$8醖M#轅/荢E^鮵`鲊惻浽/龄#敎$n [8遛9
/豘寣檆kr萭正萦XI$"藼?'彿酌p攧韩鷏N摚$煘j滢晩*I=-犘趇>cl銱焯z*怏*焚脬啦u8| (s(矟*嗔{镂;Vm缲焠K魼I鎰|"貳v鱤b+鳥趻烢 凵鋬zyo Y尐极诋岄Z峴然颰789#餋r劧赪&繨D^| }谉+s)眢b劖抖贙#辐V儿V蚔趮踞#胟猭X蹚式喍,9D縏B57稯洧9
q浴擞v'蛃 糞縒8檑P醱4繤<+浑
'&?zZ6赱D]9灍=Y嬘d鎢B纓m瞍(u㈥咐x龠鳠抻すz覽9ㄕ-_r右垉9M貎/Xg?巉;G
躭Ux贍穫萗秭:諑"贰饄鍖v6X〖矀蛬^V%
0C{蟓鍋?梺vR鑧磾7霆沃閊
n蜑约醾r/尠zC&
Gj々^着.6j滫P0贠)Y鬫FU5杩齲r兪=岴&$()繓 GD94吲璈*匱 渱uv莒缴W楙夫;譃6庎琰+秔}秠$hREリ#j汷U億L靈"~岆&嘆!;&6.
&椽P暣j+バj#ugwgE錕>D1怀吵硰洕櫇/f掙:船B藍q堏壩菹澍庠+呭蒈,頇鰰I傯啍*Z&i]!濱-軱/痺!X絷v.饵镯荼D"禠N_$J嶙炯殑议蚅
単W肚颫o%F0'#凶鶹"缓暃|碭\椚fR裱╋'6"阳抽员?秮弲:鄺膱
糒nB砺箬軡蜁祎8哹蘡聃莄攻珞2):K髽俋a$:湝S搥7罚涡轛譺1汨址
厈┥'隒鵿.灩qkG軭頫炕吉瓞W烣藚]/3繭餬冇 攓Y梖5儑c`醗橸=iN7鼩A鱐9Zx賓&郯X輑鈦`H(0糙4﹃"齾e&,L#腊+xC<儻馦鉧鑙髄
べ嵾`同傫漂aR
5腝
陇I^"D)惁N車
'4Y%櫈饃妻禜羨碧Q]UP訳鬷勯2:l$9鰍,K殁鮔牥醡

r鲷=9 貋o巳j%窷7%F楜%w_6c帕
萴o#$撷姭庫&癳槭3D慇m[2炶悽~{辁E葐玡r=掆儩i馣]4蓛1+8.秢!5勀':(m~宬"xp_[鷃U6厒?遣r钽钟榼<跶7I:0]wF啄!虐恷謯庿),$s桥r0嵃娎p`b祿R矠葋Φ皗e^k栰vQ5Tz2眜V#憊BCY鷟嗲-=58QA弿_]诱PQ+C8‥`{'O赇銈ZP滽熈灠= 牠圯薬鲴功,坏搚戻6cjg岱厽
芞栰L@ &A梬O2`!烱F嚔冸[T7睈壦襘M躿鷋琬蔿*2諪(Z邵O側擿!妼H慟Z欠M,奡彻牺膛X~朹膛溠a愾r進
傁a +0阈ui焸靄彗z-埧膵q%}兣凎+噯L崂屯瑋垿qCvri炝.暷H@>)9Ps吵捴蓸耑W莝罯+ＦO?|慾z垳嚉屖j(錜[U猪~漕5vsR価恾I082BI耀K笢痟&炋 沼qc:iW逶便ia驓乆騺赵Qg`瞃;碥f$痩篪V赕k佭|/Pm(=雺|萕歗^荾\Eq礞眉殰O图埣琅fd霨D ;ィb'Q M墇譴:O
储锻D燹/
qь$冡嫩N莨捷璜L嬴篋n鋯嗳%H1;葺鸠.菇r +吕MFF橁$皞x緖0葒XX麦O~[鸡 A驙
企g竰\Z!4洖秾皲1z昒8)歿%og竇ζ=в畎;徂y鸡V>酫?尯羄疊獪窆媟賄粼[:釳]踃鉰t6菝~y.<
开发商是否应当履行其销售人员对购房者的承诺？
郑重声明：严禁抄袭、违者必究！
本文作者：张春光律师-上海专业房产律师
微信：chinazhang2014
在售楼处销售房屋的自称是开发商员工的人有些是中介，有些是真的开发商的员工。这些开发商的销售人员对购房者的承诺是否构成开发商的义务？这主要涉及到如下三个方面的法律问题：1、代理；2、合同变更；3、举证责任；
一、是否构成代理？
《民法通则》第六十三条第二款规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”第六十六条规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。……第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。”
《合同法》第四十八条第一款：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”
《民法总则》第一百七十一条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”
简言之：1、代理人在代理权限内以被代理人的名义实施的法律行为由被代理人承担法律责任；2、无权代理或者越权代理，“被代理人”不承担法律责任；3、构成表见代理的，“代理人”以“被代理人”的名义实施的法律行为由“被代理人”承担法律责任；
在售楼处的“开发商的员工”不论是真的开发商的员工，还是中介公司的员工，没有本质区别（以下统称开发商的销售人员），因为他们都不是开发商的法定代表人，其只有开发商的委托授权或者构成表见代理，开发商才需为这些销售人员的法律行为承担责任。
这个问题涉及两个方面：一方面开发商为了其销售目的，可能会授权或者默许其销售人员做一些开发商不能履行或者不会实际履行的承诺；另一方面，可能开发商并没有授权或者默许其销售人员做开发商不能履行或者不会实际履行的承诺，而是销售人员为了实现自己的利益而越权代开发商作出承诺。
因此，在确定开发商是否需要为其销售人员的行为承担责任时，需要考虑上述两个方面的因素，以平衡开发商和购房者的利益。
1、如果购房者综合售楼处的沙盘、楼书、样板房等有理由相信销售人员的承诺是开发商的承诺，则开发商需对其销售人员的承诺承担责任。
2、如果开发商的销售人员的承诺与售楼处的沙盘、楼书、样板房等所展示的不一致，则购房者应当知道销售人员没有代理权，开发商不需为其销售人员的承诺承担责任。
二、合同的变更
《合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”
即便开发商的销售人员的承诺可以视作是开发商的承诺，但是如果此在先的承诺与在后的书面《商品房预售合同》或者其他协议对同一问题做了不同的约定，那么，就应当认为后者变更了前者，以后者为准。
三、举证责任
《民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。” 《民诉法解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。” 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”
对于本文所讨论的问题，如果购房者主张开发商的销售人员曾作出过一些对自己有利的承诺，则购房者需举证证明：（1）作出承诺者是开发商的销售人员。如果销售人员是开发商的员工，一般需要提交社保记录等方式来举证；如果销售人员是中介公司的员工，除提交该员工在中介公司的社保记录以证明该员工是该中介公司的员工外，还需提交开发商委托该中介公司销售房屋的证明材料。（2）该销售人员所做的具体承诺。对此，一般要通过提交录音证据，证人出庭作证等方式证明。（3）当时售楼处的沙盘、楼书、样板房等与销售人员的承诺相吻合。注：以上举证方式只是针对一般情况的简单说明。
民事诉讼的证明标准是高度盖然性的标准，购房者要举证到什么程度，要根据具体的案情以及开发商的举证和答辩来确定。
附何某等诉上海绿地施湾置业有限公司商品房预售合同纠纷案
案情简介：2011年9月30日，上海绿地施湾置业有限公司（以下简称绿地公司）与何某、何某某签订《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定何某、何某某向绿地公司购买位于上海市＊＊＊区＊＊＊路＊＊＊弄《＊＊＊商业广场》1号3层310室房屋，房屋总价款为1，997，319元（人民币，下同）。《预售合同》第七条约定，何某、何某某若未按本合同约定的时间付款，应当向绿地公司支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。附件一付款方式和付款期限约定，何某、何某某于2011年12月8日前支付房款1，007，319元，2012年1月8日前付清余款990，000元。合同签订后，何某、何某某于2011年12月8日支付房款1，007，319元。
另查，何某、何某某于2014年6月5日向原审法院起诉，要求绿地公司协助何某、何某某办理系争房屋的产权过户手续。该案在审理中，何某、何某某同意支付剩余房款990，000元。原审法院于2014年9月11日判决绿地公司在判决生效之日起十日内协助何某、何某某办理系争房屋的产权过户手续，同时何某、何某某支付给绿地公司剩余房款990，000元。绿地公司不服提起上诉，上海市第一中级人民法院于2014年11月27日驳回上诉，维持原判。何某、何某某于2014年9月4日向原审法院缴纳代管款990，000元。
原审审理中，绿地公司请求法院判令何某、何某某支付以990，000元为本金，自2012年1月9日起按照日万分之五的标准计算至2014年6月13日止的逾期付款违约金。何某、何某某则不同意绿地公司的上述诉讼请求。
裁判原文节选：
一审【案号：上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第36722号】绿地公司与何某、何某某签订的《预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。根据《预售合同》约定何某、何某某应于2012年1月8日前付清剩余房款990，000元，若未按约付款，应自应付款期限之第二天起，按逾期未付款额的日万分之五标准向绿地公司支付违约金，计算至实际付款之日止。何某、何某某抗辩绿地公司业务员承诺为何某、何某某办理贷款手续，绿地公司对此予以否认，何某、何某某对此未提供相关书面证据予以佐证，故对何某、何某某的抗辩，原审法院难以采信。因何某、何某某逾期付款，理应承担相应违约责任，何某、何某某应自2012年1月9日起支付逾期付款违约金。何某、何某某于2014年9月4日向原审法院缴纳代管款990，000元，现绿地公司主张逾期付款违约金计算至2014年6月13日，系对自身诉讼权利的处分，原审法院依法予以准许。何某、何某某提出违约金计算标准过高，要求法院予以调整，因绿地公司对实际损失未提供书面证据予以佐证，原审法院综合考虑绿地公司实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定何某、何某某按照日万分之三的标准向绿地公司支付违约金。
原审法院审理后于二&#9675;一五年二月二十八日作出判决：何某、何某某在判决生效之日起十日内共同支付给上海绿地施湾置业有限公司自2012年1月9日起按照日万分之三的标准计算至2014年6月13日止的逾期付款违约金。负有给付金钱义务的当事人，如未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7，886元，减半收取计人民币3，943元，由何某、何某某共同负担。
二审【案号：上海市第一中级人民法院（2015）沪一中民二（民）终字第1060号】本案的争议焦点在于上诉人迟延支付购房款的责任归属。根据本案查明的事实，上诉人并未按照双方签订的《预售合同》约定的期限支付990，000元房款，上诉人虽辩称被上诉人的业务员曾承诺代为办理贷款以支付该笔房款，但其未能提供相应的证据加以证明，原审法院据此认定上诉人应当按照《预售合同》的约定承担逾期付款违约责任，于法有据，本院予以支持。至于违约金的数额，原审法院综合考虑被上诉人的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，对于被上诉人主张的违约金的计算标准予以适当调整，并无不当，数额亦属合理，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5，247元，由上诉人何某、何某某共同负担。
本判决为终审判决。
本律师相关文章延伸阅读：
一、合同效力
房屋买卖合同未采用书面形式，是否成立？是否有效？
名义产权人出售房屋，合同无效？
房屋买卖中“阴阳合同”的效力及法律后果
买卖担保（让与担保）合同无效的三种理由
《房屋抵债协议书》和《房地产抵押借款合同》同时签订，效力如何？
承租人可否以优先购买权受到侵害为由主张《房屋买卖合同》无效？
为规避债务而签订的《房屋买卖合同》效力如何？
和精神病人签订房屋买卖合同，法律后果如何？
二手房买卖|转让未依法登记领取权属证书的房地产的协议是否有效？
虚假的二手房买卖如何认定？合同无效的法律依据是什么？
非沪籍者所签公房使用权转让协议无效？
涉及刑事犯罪，卖房人被骗，则房屋买卖合同无效？
购买不满五年的经济适用房的合同是否有效？
转让在划拨土地上所建房屋的合同是否有效？
转让划拨土地上所建房屋的合同是否有效？
国企违反法定程序出售房地产，合同无效？
未经评估拍卖国有房屋，所达成的成交协议无效？
为规避执行而低价转让房屋的买卖合同无效？
房屋买卖双方私下达成的《赔偿协议》与合同约定不一致，效力如何？
房屋买卖合同的补充协议列明甲方有两人但只有一人签字，效力如何？
工业用房未经批准分割转让的合同是否有效？
房屋买卖合同无效，无过错方可否主张房屋租金损失？
连续两次的房屋买卖合同被确认无效，房屋如何返还？
房屋两次过户，但前一合同无效，所有权归谁？名义产权人可否请求原所有人迁出房屋？
一份判决书确认两份房屋买卖合同无效并对法律后果作出处理
确认《房屋买卖合同》无效并返还房屋的诉讼有无时效限制？
第三人可否主张房屋买卖合同无效？
民法上“胁迫”的认定——和房屋买卖密切相关
卖房人如何证明自己是受胁迫才签订《房屋买卖合同》的？
房屋买卖中价款显失公平的认定
附义务赠与房产可以撤销？
二、合同解除和违约赔偿
买房人不具备购房资格，卖房人可否解除合同？
买房人迟延过户是否构成违约？
买房人逾期付款就构成根本违约？——分期付款背景下的买受人利益保护
买房人已支付大部分房款并已实际入住房屋，卖房人就不能解除合同？
买房人付了全款就不会违约了？
买房人欠付房款不足总房款的三分之一，卖房人无权解除合同？
买房人要求变更买房人，构成违约？
卖房人迟延（重新）网签的法律责任
房子噪音太大，买房人可否解除合同？
房子漏雨，买房人可否解除合同？
卖房人在网签前或过户前遗失房产证，是否构成根本违约？
多卖房人之一没有收到房款，不需承担违约责任？
签订《房屋买卖合同》后房屋被列入征收范围，可否解除合同？
支付违约金就可以解除合同？
房屋买卖合同中一方当事人合同解除权的取得
房屋买卖中合同解除权的产生-消灭-产生
从房屋买卖合同一方享有合同解除权却给对方宽限期看解除权的产生与消灭
房屋买卖一方放弃合同解除权的法律后果
卖房人放弃合同解除权后可否再以买房人一万元尾款未付为由解除合同
买房人未付逾期付款违约金是卖房人拒绝过户的抗辩事由？过户手续不全谁来审查？
房屋买卖中，可以通过行使不安抗辩权解除合同？
解除网签合同的时间点
房地产买卖双方都不履行合同，哪方违约？合同可否解除？
可否以房屋买卖双方互失信任不再具有履约基础为由解除合同？
是什么合同漏洞使得房屋买卖一方想违约而不需承担违约责任？
房屋买卖双方在约定的过户日重新磋商贷款事宜未成，买房人不构成违约？
房屋买卖合同对部分条款没有约定且双方不能达成一致，一方要求解除合同的依据是什么？
《居间协议》未约定首付款支付时间且双方不能达成一致，即可解除合同且不承担违约责任？
买房人要想解除《房地产买卖居间协议》应当起诉谁？
买房人嫌20%的违约金太少怎么办？买房人如何举证自己的实际损失数额？
房屋买卖中一方违约给另一方造成的实际损失谁来举证？
卖房人违约，买房人可否主张佣金损失？
卖房人违约，买房人是否可以主张可得利益损失？
卖房人违约，买房人主张的房价上涨损失是否应当得到支持？
房屋差价损失和已付房款利息损失可否同时主张？
调整违约金，谁来举证实际损失？法院可自由裁量？
房屋买卖中一方违约，谁来举证证明守约方的损失？
卖房人违约，何时对房价进行评估？
计算房屋买卖中实际损失的时间点
法院判决卖房人赔偿买房人房屋差价400万，这就是违约的成本
房产纠纷中主张违约金，注意实际损失这个“马蜂窝”
房屋买卖中，适用定金罚则不足以弥补守约方的损失如何处理？
逾期违约金和解除合同的违约金可否同时主张？
房屋买卖中，逾期违约金和解除合同的违约金可否同时主张？
卖房人刚签订房屋买卖合同即违约，买房人不可依据违约责任条款主张违约金？
房屋买卖中，预期违约可否适用违约金条款？
房屋买卖中损害赔偿的边界
卖房人逾期交房违约金多少合适？
房屋买卖合同协议解除，守约方可以依据合同约定向违约方主张违约金？
三、其他基础法律问题
合同一方有多人但只有一人签字或盖章，合同是否成立？
房产纠纷中诉讼请求的选择
非真实买卖，房屋所有权如何取回？
房屋所有权的取得时间
诉讼是否可以免除或推迟房屋买卖一方履行合同义务？
买房人可否仅以发票作为已向开发商付款的凭证？
父母子女间房屋买卖与赠与的甄别
房产证上有未成年人的名字，卖房时需要注意什么？
借名买房注意事项与风险防范
房屋买卖中所涉善意取得的举证责任
未成年人的监护人之一出售未成年人房产的法律后果
没有证据证明哪方拒绝网签的法律后果
买房人要求卖房人配合过户的权利是否适用诉讼时效？
房屋共有人之一没在房屋买卖合同上签字也要承担连带责任？
以房抵债不构成善意取得？
卖房子附带自行车库？
买房人按约履行合同并已装修入住就能取得房屋所有权？
是谁拒绝网签？现有证据下的证据规则运用
买房人要求减名字，卖房人是否应当配合？
房屋买卖中，以阴合同的时间节点配阳合同的违约条款可以吗？
“对部分条款未能协商一致”成了房屋买卖中的免责金牌
有租客的房子的交房时间如何确定？
名为房屋买卖实为赠与的认定及法律后果
（部分）卖房人为精神病人，卖房的程序怎么操作？
房屋产权人一房二卖，第一买房人如何主张自己的权利？
卖房不卖车位导致不能过户，卖房人违约？
房屋买卖适用“家事代理”？
符合哪些条件家庭成员之间的房屋买卖会被认定为赠与？
房屋买卖中，付款补充协议的“最后付款期限”应该怎么理解？
按份共有房屋买卖中，买房人应当把房款支付给谁？
房屋买卖中先履行抗辩权行使的限制
卖房人假报“房龄”要承担什么责任？
连锁买卖背景下，房屋买卖合同未明确约定履行期限，如何认定？
夫妻双方分别向同一人购买不同的房屋，可否作为共同原告一并起诉？
法院判决继续履行夫妻一方卖房的合同，配偶不能诉请撤销该判决？
买房人没有违约，就一定能拿到房子？
以房产出资却未办理过户手续的法律后果
“二手房”的隐蔽质量瑕疵责任谁承担？
二手房买卖中的细节法律问题
二手房买卖中涉及的按份共有和共同共有相关问题
房价疯涨，房屋买卖双方都应当知道何谓“法律上或者事实上不能履行”
二手房买卖违约金|北京上海法院的规定及解读
北京上海深圳江苏法院关于二手房买卖的规定
房价疯涨，买房人怎么样才能把房子拿到手（过户到自己名下）？
房价疯涨专题：10个相关法律问题
聚焦房价飞涨法律纠纷：《购房意向书》、前后两份合同、法律适用
房价疯涨，违约泛滥，买房人应当知道的法律常识
房价飞涨背景下的违约与救济
购房款主要由一方父母所付，离婚时房屋产权如何认定如何分割？
房屋登记制度不完善，房屋买卖关系是否存在如何确定？
因第三人原因导致卖房人不能向买房人交房，责任如何承担？
是房屋买卖还是房屋借用？
房屋买卖合同约定的过户时间未到，法院可否判决过户？
四、委托公证卖房相关法律问题
“套路贷”背景下委托公证卖房的合同效力
民间借贷背景下委托公证卖房的合同效力
委托公证背景下房屋买卖合同无效的法律依据
认定买房人与卖房人的公证委托代理人恶意患通损害卖房人利益的关键点
公证委托代理人出售委托人的房屋，一定有效？
持违法公证委托书卖房，房屋买卖合同的效力如何？
为“担保”民间借贷债权而办理委托公证，受托人出售委托人的房屋的合同是否有效？
卖房人的代理人与买房人恶意串通损害卖房人的利益，法律后果如何？
公证委托卖房的合同效力
是房屋买卖还是借贷？
当房屋买卖遇到民间借贷——不同的担保，不同的后果
牵扯到债务和委托公证的房屋买卖合同的效力及责任承担
代理人以卖房人的房产折价抵偿自己的债务，合同效力如何？法律后果如何？
房屋所有人可否以不认识受委托人为由主张房屋买卖合同无效？
附条件合同能规避买卖担保协议无效的规定？
房屋买卖中一方拒绝按约办理委托公证构成根本违约？
委托人死亡后委托代理是否还可以存在？
五、无权处分问题
出售“共有”房屋，合同无效？
部分房屋共有人代其他共有人签字出售房屋的合同无效？
无权处分夫妻共有房产的合同无效？
无权处分会导致合同无效？
伪造房屋所有权人的签字，合同有效（无权处分）还是无效（非真实意思表示）？
在房屋买卖中，当无权处分遇上期待权
二手房买卖定金合同中，按份共有人无权处分相关问题
无权处分房产导致的违约，违约金如何调整？
卖房人无权处分，买房人可否主张房价上涨的损失？
当善意（或恶意）购买遇到无权处分，房屋买卖合同效力如何？谁能取得所有权？
六、农村房屋相关法律问题
农村房屋同村村民间转让的合同无效？
非农户口者买农村宅基地房屋的合同无效？应当返还房屋？
购买农村房的合同被确认无效，责任如何承担？
“现状”对房屋买卖合同纠纷判决的影响有多大？
出售农村房屋给同村村民后房屋被动迁，出售方可否获得动迁利益？
七、动迁房相关法律问题
动迁利益如何在产权人和非产权人之间分配？
农村宅基地房屋在买卖之后被动迁，动迁利益如何分割？
购买未满三年的动迁房的房屋买卖合同是否有效？
产权人将按94方案购买的动迁房出售给非法同居者的合同是否有效？
可否以动迁房不满三年导致合同无法履行为由解除合同？
动迁房买卖中，将房子过户至买房人指定之人名下的约定
动迁房是否属于夫妻共同财产？
动迁房买卖中对部分房屋共有人无权处分意见的反驳策略
动迁房买卖的法律风险与防范
立遗嘱后房屋发生动迁，遗嘱是否仍有效？
八、做低房价和做高房价相关法律问题
做低房价相关法律问题
做低房价：阴阳合同or合同变更？
买房人做低房价，卖房人可以不履行合同？
二手房买卖中做低房价失败，谁来补缴税费？
房屋买卖中做低房价，是谁埋在谁脚下的定时炸弹？
卖房人拒绝履行做低房价的约定是否构成违约？
房屋买卖中：做低房价被举报后谁应补缴税款？有租约的房屋如何交付？
做低房价逃避税款的约定是卖房人不承担逾期过户责任的免责事由？
房屋买卖中做高房价的约定是否有效？
做高房价与骗贷的房屋买卖合同，法律后果有何不同？
九、户口问题
卖房人逾期迁出户口相关问题
宝山法院一判决：逾期迁出户口每天50元违约金
卖房人逾期迁出户口，逾期违约金每天多少钱？
卖房人逾期迁出户口，违约金每天多少钱？
迁出户口是付款的条件？和同时履行抗辩权有什么关系？
买房人可否以卖房人无权迁出房屋内的户口为由行使不安抗辩权？
卖房人逾期迁出户口十年，买房人可以主张几年的逾期违约金？
卖房人因客观原因没迁出户口也要承担违约责任？
卖房人没有迁出他人的户口构成违约？——从真实意思说起
标的房屋内的户口没迁出，卖房人要承担违约责任？
银行贷款没到账，卖房人就可以拒绝迁出户口？
非农户口者买农村宅基地房屋的合同无效？应当返还房屋？
十、房产新政（含限购）相关法律问题
对“如因房屋交易政策原因造成无法交易”的理解
沪家庭有两套房还买房导致交易无法完成，责任如何承担？
房贷新政导致首付比例提高，买房人可否要求退回定金？
北京限购商办类项目导致的民事法律责任分析
央行规定北京离婚后一年内贷款按二套房政策，买房人不能贷款是否需要承担违约责任？
政府禁售酒店式公寓，开发商应向购房者承担什么责任？
诉讼中开发商以购房者在签订认购书时是限购对象为由解除合同可否得到支持？
北京认房又认贷，买房人已付定金能否拿回来？
买房人明知自己限购还买房导致不能过户，法律后果如何？
买房人明知自己限购还买房导致不能过户，不构成违约？
上海房贷新政，认房认贷首付提高，买房人能否要回定金首付款？
上海房贷新政解读及风险防范
买房人限购，卖房人是否有义务配合买房人重新网签？
买房人以自己限购为由拒付房款是否构成违约？
区分房屋买卖中的限售和限购
限购者购房，责任如何承担？
买房人网签时限购，卖房人拒绝网签构成违约？
买房人明知自己不具有购房资格而购房，合同不能履行，居间方可否主张佣金？
不具备购房资格者购房失败，是否需要支付中介费？
“沪九条”导致首付比例提高，买房人可否解除合同且不承担违约责任？
网签时是限购对象，合同一方就一定可以解除合同？
“限购令”导致卖房人买不到房，房屋买卖合同可否解除？
签订房屋买卖合同后遭遇“限购令”，可解除合同且不承担违约责任？
退房“类住宅”，可否要求开发商赔偿违约金或房屋差价？
新政导致买房人限购，卖房人可否要求解除合同？
买了“类住宅”，可否向开发商要求退房？
买了开发商的“类住宅”，如何维权？
违约加新政导致合同不能履行，责任如何承担？
买房人为规避限购而假结婚，卖房人是否有义务配合买房人变更合同主体
警惕！买房人限购，卖房人违约
买房人不知有限购令而签订《居间协议》，可否要求退还定金？
上海一中院判决：新政导致首付比例提高，买房人可否要回定金或首付款？
规避限购政策的代持房屋协议是否有效？
为“规避”限购而转让名下已有房产的《房屋买卖合同》是否有效？
十一、抵押和查封相关问题
为担保房屋买卖合同履行而设立的抵押，是否有优先受偿效力？
房屋存在抵押，法院可否判决过户？
卖房人未如实披露房屋的抵押情况，买房人可否不履行合同？
买房人可否以卖房人未注销抵押为由行使不安抗辩权？
抵押登记与预售登记哪个效力优先？相应的合同哪个效力优先？
买房人在房屋被查封后拒付第三期房款是否构成违约？哪方享有合同解除权？
警惕！房屋在网签后被查封怎么办？
房子被查封，不能过户的原因及解决方法
房子被另案查封，继续履行的诉请会被驳回？
为什么法院不能判决被查封的房子强制过户？
卖房人的房子被查封或拍卖，买房人应该怎么办？
房屋买卖过程中房子被查封，买房人就可以解除合同？
房屋在过户前被法院查封，卖房人不承担违约责任？
网签后过户前房屋被查封，买房人如何主张自己的权利？
买卖法院已查封的房屋的合同是否有效？
转让有抵押的房屋，合同有效吗？
以房地作抵押（部分房屋系他人所有）的效力如何？
十二、和银行相关的问题
银行未在房屋买卖合同约定的放款日放款，买房人违约？
买房人在卖房人指定的银行贷款不成，责任谁承担？
买房人可否以合同中没有银行卡号为由免责？
卖房人以拒绝提供银行卡号等方式恶意拒收银行贷款，买房人违约？
银行贷款未如期放入卖房人账户，买房人违约？
买房人贷款申请未获银行批准，卖房人再次协助办理贷款申请是放弃了追究买房人的违约责任？
买房人按约申请贷款，但未在约定的过户日前获银行批准，是否要承担违约责任？
银行迟迟不放款，买房人构成违约？
因买房人过错导致银行不能放款，卖房人可否解除合同？
假离婚导致银行不能放贷，买房人构成违约？
卖房人配合买房人第二次贷款，是否还可以解除合同？
卖房人拒绝配合买房人办理贷款手续，卖房人违约？
转按揭办不了，买房人要承担违约责任？
如何认定签订房屋买卖合同的目的是套取银行贷款？
为骗取银行贷款而签订房屋买卖合同，效力如何？法律后果如何？
十三、违建问题
房价疯涨，违法建筑买卖合同是否有效？可否继续履行？
最高院公报：买卖附有违建的房屋的合同可以继续履行
邻居搭“违建”，卖房人承担不能交房的违约责任？
十四、居间合同的法律性质和相关法律后果
具备房屋买卖合同主要条款的居间协议是本约还是预约？
《居间协议》可以被认定为房屋买卖合同？
违反《房地产居间协议》的赔偿范围仅限于定金罚则？
房屋买卖的预约合同（居间合同、认购书）的责任承担方式及责任范围
《房地产居间协议》被认定为《房地产买卖合同》的标志性要件是什么？
买房人未按居间协议的约定补足定金，是否构成根本违约？
十五、与中介相关的问题
与中介公司签订的独家委托卖房协议的效力和法律后果
二手房买卖中居间方居间成功的标志是什么？
“房屋买卖合同”指哪一版？
不履行或解除居间协议，居间补偿费如何支付？
房产中介在二手房买卖居间中有过错，要对受害者承担何种责任？
房价疯涨，对居间合同中“不得绕开中介公司签约”约定的理解
和中介公司的官司怎么打？
卖房人逾期交房，买房人可否直接提取卖房人存留在中介处的尾款？
房屋交易不能完成，已付房款难以追回，中介承担什么责任？
中介有违法行为，就不能主张佣金了？
买卖双方签订了房屋买卖合同就要向中介全额支付佣金？
行政管理对房屋买卖合同效力的影响——从中介伪造卖房人网签签字说起
十六、商品房（一手房）买卖中的相关法律问题
开发商提供的格式条款是否有效？
业主付款迟延，开发商仍要支付逾期交房违约金？
开发商关于学区房的宣传未兑现，应当承担何种责任？
商品房买卖中，买房人使用了代金券可否再要求退钱？
开发商变更规划损害业主利益，业主如何主张权利？
买了物业用房，开发商履行不能，责任谁来承担？
开发商与限购的买房人签订《购买订单》，不能履行的责任如何承担？
开发商停止提供销售宣传中承诺的班车服务，业主如何维权？
买房人与开发商签订《商品房预售合同》后《商品房预售许可证》被撤销，《商品房预售合同》是否有效？
房屋买卖中的合同无效风险——以购买未取得预售许可证的房屋为例
是合作开发合同还是房屋买卖合同？“分割销售”合同无效？
以房抵债协议的效力与债务不履行的责任
十七、婚姻-家庭-继承问题
离婚的法定依据是什么？
离婚，房产如何分割？
离婚，夫妻共有房屋归谁？
离婚，有限公司股权如何分割？
离婚中的损害赔偿请求权
离婚，彩礼是否应当返还？
夫妻关系存续期间扶养费的追索
夫妻约定财产制背景下的法定补偿请求权
夫妻一方用共同财产购买婚前个人承租的公房，所有权归谁？
离婚协议中对于动迁利益分割的约定存在欺诈，如何维权？
赌债是否属于夫妻共同债务？
卖房人死亡，房屋买卖合同是否可以继续履行？
共有房屋的使用收益陷入僵局，如何破？
离婚父母一方出售未成年子女房屋的合同是否有效？
侵犯法定继承权的《房屋买卖合同》无效？
亲子关系的鉴定与推定，及相关法律责任
十八、租赁合同相关问题
租赁违建的合同无效，装修损失如何分担？
房屋租赁合同无效，承租人支付房屋占用费的截止日期
融资租赁合同中继续履行和解除合同的选择
融资租赁合同被认定无效，租赁物归属何方？
房屋承租人优先购买权的限制
房屋消防验收不合格，承租人可以解除合同？
未依法登记备案的租赁合同的效力如何？
租赁违建的合同的效力及法律后果
房屋新产权人可否要求租客搬走？
租期未到，承租人可否要求继续使用违建？
出租人给承租人发合同解除函之后，次承租人应当向谁支付租金或房屋占用费？
承租人违约，出租人没收保证金后还可否再主张违约金？
房屋租赁合同无效，承租人还可否享受免租期的免租优惠？
从转租的法律责任看及时发函的重要性
出租人解除合同，承租人翻建房屋的花费可否获得补偿？
出租人以合同无效为由停水停电，法律责任如何承担？
出租人未协助承租人办理营业执照，违约责任如何承担？
承租人可否以房屋实际面积少于合同约定的面积为由主张解除合同？
租赁房屋甲醛超标，承租人可否解除合同？
房屋有瑕疵，承租人不付租金，出租人行使合同解除权，损失谁承担？
十九、程序性问题
逾期举证的法律后果
当事人起诉解除合同，法院可否认定合同无效并直接对法律后果做出判决？
二十、执行问题
如何打赢执行异议（之诉）？
夫妻一方以个人名义对外举债，判决生效后可否执行配偶的房产？
符合四个要件，案外人执行异议就能得到支持？
预告登记可以排除法院的执行？
买房人可通过执行异议（之诉）排除法院的执行
案外人不能对有抵押权的执行人提执行异议？
房子（二手房）被查封后卖房人才交房，买房人可否提执行异议？
以房抵债背景下的案外人执行异议（之诉）能否获得支持？
针对商品房的执行异议要注意合同效力
法院强制执行中的罚款
法院执行中的拘留
执行程序中的拘传
执行被执行人的收入需要注意的问题
自然人死亡或者法人合并分立注销的，如何执行？
向法院申请强制执行的时效与救济
加倍支付迟延履行期间的债务利息，如何计算？
唯一一套住房是否可以执行？
法院拍卖房屋前，竞拍人与房屋所有权人达成的拍卖溢价款退还协议是否有效？
法院超标的保全怎么办？
被执行人拒不履行的法律责任
已投稿到：
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。