卖家违约是否应当赔偿差价？差价损失如何计算？推荐回答：可得利益损失规定于合同法第一百一十三条，属于损害赔偿金的一部分。因此，如果当事人不依据合同法第一百一十三条主张损失，而是根据合同约定追究违约金，则不能提起差价损失的请求。本文对合同法第一百一十三条适用于房屋买卖合同略作探讨。对合同法第一百一十三条的理解适用：包含差价损失《合同法》第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。这一条款包含如下六层意思：1、“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定”， 第一百一十三条第一句描述的是一方当事人违约，违约行为是赔偿差价的前提。（违约行为）2、“给对方造成损失的”，说明该条适用的条件和举证规则，守约方应当举证证明实际发生的损失。（守约方举证，证明损失和损失的范围）3、“损失赔偿额”，该处指按照《合同法》第一百零七条的“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担……赔偿损失等违约责任”，以及《合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”，说明因违约造成了损失应当赔偿。（有损失，就赔偿；有损失，才赔偿。）4、“相当于因违约所造成的损失”，这里“所造成的”意味着第一百一十三条规定的损失仅仅是补偿性的损失，不包括惩罚性损害赔偿金。（赔损失，不惩罚）5、“相当于因违约所造成的损失”，这里的“损失”，指的是直接损失，是现有财产的减损灭失和费用的支出，在房屋买卖合同中包括房款的支出、中介费用的支出、利息等。（已经支出的要赔偿）6、“包括合同履行后可获得的利益”，这里指的是可得利益损失，也就是合同履行后能够得到的预期利益。在房屋买卖合同中，卖方按照合同约定转移所有权于买方，自买方接手房屋后，可以将房屋用于出售。因此买方需要承担房价下跌的风险，也享受房价上涨的利益。这个房价上涨的利益就是合同履行后可以获得的利益。（差价要赔偿）因此，合同法第一百一十三条应用于房屋买卖合同法律关系中，就是当卖方恶意违约，给买方造成了损失，买方可以起诉卖方要求卖方赔偿损失；此时买方对损失的事实和损失的额度负有举证责任；买方可以要求卖方赔偿房价款、中介费、利息等直接损失；也可以要求卖方赔偿房屋差价损失。合同法第一百一十三条未涉及的差价损失问题这两个问题参照上海高院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》：确定差价的办法可以是比照最相类似的房屋市场成交价与合同价的差额确定，也可以是通过专业的评估机构评估确定；确定时间点时应当以保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日，违约方的违约行为确定之日以及审理过程中房屋涨跌情况等，合理确定。（评估）上海房产律师认为，起诉时原告可以在递交起诉状的同时申请司法鉴定，要求对自卖方违约之日至鉴定报告做出之日，房屋的最高市场价进行鉴定，并以最高市场价与合同价的差额作为诉讼请求。二手房买卖卖方违约咋办，违约方应赔偿房屋差价损失吗推荐回答：违约承担差价损失房现市场价精准数字概价格区间价般签定金协议约定双倍定金签合同合同般约定总房款20%作根本违约违约金卖看看20%合适合适房价增30%起诉诉讼要房要差价合同没约束请您仔细看看合同关于违约责任约束二手房交易中守约方能否向违约方主张赔偿房屋差价损失?推荐回答：能合同所规定损害赔偿原则全部损害赔偿原则即赔偿事实际遭受全部损失违反合同另事仅遭受现财产损失且遭受利益损失些损失都应赔偿合同第113条规定事履行合同义务或者履行合同义务符合约定给事造损失损失赔偿额应相于违约所造损失包括合同履行获利益于二手房房屋买卖合同说由于房价涨合同价款与解除合同房屋现价格间差价部（房屋增值部）买房合同履行所应获利益合同实际能履行卖实际违约情况能由卖给与赔偿购买二手房.约定的20%违约金.法院可以调整吗？推荐回答：首先院事都管事合同纠纷两种情况院管：存重误解（误导其客观条件误导）需要提供证据哦；胁迫即使存情况需要主院起诉院才审理另外应该知道院定采信证据定支持诉求二手房买卖中欺诈并毁约，怎么赔偿？推荐回答：具体情况要以买卖双方的合同约定为准，通常为购房定金等额的违约金。如果卖家存在诈骗并毁约，可以经过法律途径解决。如；房产的买卖合同就这样约定”甲方原因造成该合同不能覆行时，无条件退还乙方所有购房款项，还应向乙方赔付“购房定金”等额的违约金；乙方原因造成该合同不能覆行时，“购房定金”作为违约金赔偿甲方；此外，违约方还应承担中介服务费和给他方造成的损失（包括且不限于各项代办服务费、税费、诉讼费、律师费等）。二手房买卖中何为法律法规的欺骗推荐回答：第类：签合同给本签合同给签字留存本或者干脆签份合同留手再按自意图合同进行修改种情况非普遍相应给委托造损失巨与介签订合同介肯给本定要拒绝签订第二类：强制规定独家委托居间合同约定买看房私房东效介避免客户跳介经采用做做本厚非佣金介公司赖存基础买通介认识房东再私与房东交介公司收佣金介公司公平第三类：欺瞒吃差价吃差价扰乱市场秩序给委托造损失防万与家或家见面再口确认交易价格第四类：私收取介费别介公司业务员谋取私利私自接受业务收取佣金规发票旦问题介公司承担相应责任第五类：随意拗断定金家交付定金般买卖合同主要条款都确定总价、付款式、金额间等等些介收受定金并签订定合同些主要内容确定写张定金收据第六类：诱使家交定金定金买卖双都约束买反悔丧失定金卖反悔要双倍返定金签订式买卖合同前般签订份含定金内容协议种式双捆起免反悔由于定金作用所些介业务员客户没明白定金律候引诱客户支付意向金或定金约束双便达交易第七类：房屋面积真实介公司般按家口提供情况挂牌挂牌信息与实际情况并致(面积、房龄等)其原能家故意隐瞒能介工作失误(登记错误)能介吸引客户故意二手房买卖纠纷 买家要合同里并没有提出的家具！推荐回答：房屋买卖纠纷是十分常见的纠纷之一。那么房屋买卖纠纷如何解决：1、房地产买卖合同无效纠纷违反法律、法规的房地产买卖合同无效。无效的房地产买卖合同，从订立时起就不具有法律的约束力。房地产买卖合同被确认为无效后，当事人一方有过错的，应当赔偿对方因此遭受的损失。当事人双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。2、房产证延迟拿到，请问如何维权根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任。合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。3、二手房买卖中，面积发生误差怎么办除非你们在合同中有明确的约定：“该房屋按照具体面积计价，出现面积误差参照新商品房买卖面积误差解决方式解决。”否则你不能要求退还面积差价款。二手房买卖中影响二手房定价的因素很多，比如房屋环境因素、房屋质量因素、房屋年代因素，甚至包括房屋装修因素、房屋物业管理质量因素、房屋附属家具电器因素等，其影响价位的因素比新商品房买卖要多得多。而且，二手房买卖合同中，也没有约定“房屋的单价或是房屋面积以房产证为准”等内容，所以一般认定双方之间的房屋买卖是按套计价。根据目前的二手房交易习惯，二手房买卖双方一般都会亲自到实地看房。买卖双方对房屋的实际情况包括面积情况都非常清楚。所以一般情况下，二手房都是按套计价，并非按每平米单价出售，因此不存在补交面积差价款的问题。当然，如前所述，如果在合同中明确约定“该房屋按每平米单价计算”的除外。二手房买卖卖方违约咋办，违约方应赔偿房屋差价损失吗推荐回答：根据《合同》102条113条应违约赔偿展开全部下一篇：购买房子的时候最重要的就是合同，双方签订了合同后才代表房子是属于你的，特别是在二手房买卖中，购房合同也是交易中的重要凭证。二手房买卖跟新房买卖不同，在买卖的过程中，大家需要注意的事项比较多，因为大多数买卖双方都不是专业人士。交易过二手房的人，应该都知道在买卖时只有签订了相应的合同，交易才能算成功。买卖二手房的人越来越多，因为一手房的价格飙升的厉害，价格合适的一手房位置偏，地段好的一手房价格又很高。二手房交易也是目前市场上较为盛行的购房方式，那么二手房买卖必定需要二手房买卖合同，小编就给大家列举一下二手房买卖合同范本，供大家参考。二手房交易在越大的城市就会越热络，因为大城市的房价高，买了房子三五年后它就上涨了好几倍，在觉得赚钱的情况下投资房地产的人就会出售，因此当地的二手房买卖定金合同范本卖方：___________(以下简称甲方) 买方：____________(以下简称乙方)居间方：_________二手房买卖交易的热度并不输一手房，特别是一线城市的二手房交易量可能比一手房还高。二手房有它自身的优势，所以在市场上有竞争力是理所当然。在二手房合同买卖过程中，双方都要签订二手房屋买卖合同，保障双方的利益，二手房的买卖首先要看房、审核房产的真实性，如果满意了就交定金，进行签订二手房买卖相对于买新房更复杂，需要注意的地方也很多。今天福窝就带大家一起去看看2017二手房买卖注意事项有哪些。二手房买卖注意事项1.合作伙伴企业版售前咨询（08:30-17:30）业主服务号设计师服务号热门标签二手房买卖中卖方之违约成本分析_百度文库
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二手房买卖中卖方之违约成本分析
&&随着房价的飙升,二手房买卖市场中卖方违约几率大大增加。向着利益奔跑的卖方,逐渐背离了诚信的原点。基于此,卖方要为自己的背信弃义承担相应的代价。
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二手房买卖卖方违约，误工费等经济损失可以要求赔偿吗
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依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中史女士、吴先生与李先生签订的购房合同是双方真实意思表示，不违反国家法律行政法规的强制性规定，且房屋已经交付使用，应为有效合同，合同双方当事人应当恪守合同约定全面履行合同义务。购房合同签订后李先生在未解除合同的情况下，将涉诉房屋零售他人，显然构成了违约。微信关注国晖律师事务所，掌握更多法律知识。根据我国合同法的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约而造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得违反合同一方在订立合同时预见或者应预见到的因违反合同可能造成的损失。所以史女士、吴先生起诉要求李先生赔偿预期可得利益的要求应该得到支持。
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二手房交易中卖方违约的赔偿责任
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因房价上涨过快不少卖房人在二手房交易中常恶意违约以期换取更多利益本文以卖方违约后买受人主张的可得利益损失赔偿为中心梳理相关裁判规则和专家观点 法律依据1.《中华人民共和国合同法》第一百一十三条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。　　第一百一十九条　当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 2.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条　买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。第三十条　买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。第三十一条　买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。 3.《天津市高级人民法院关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知》　　六、关于损失赔偿的问题1、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，应当赔偿损失。按照《合同法》第一百一十三条规定，损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益。一方违约且发生房屋价格涨跌情形的，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益，实际损失金额的确定应结合所处区域实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合判定，但最低额度不应低于房屋价格涨跌差价的50%。2、房屋价格涨跌差价可以参照以下方式确定：（1）双方能够协商确定的，从其约定；（2）双方不能协商确定的：①原则上可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌差价；②无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌差价。认定涨跌差价的时间点应以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日、双方是否及时采取措施防止损失扩大、涉诉房屋的具体涨跌情况等合理确定。 裁判规则1.二手房交易中，恶意违约方应当赔偿房屋差价损失&&刘云诉杨涛房屋买卖合同纠纷案案例要旨：二手房交易中，卖方恶意违约使得房屋买卖合同无法履行从而获得房屋价格上涨带来的非法投机利益的行为损害了买方正当利益的，卖方应当承担买方房屋差价损失的责任。审理法院：北京市第二中级人民法院来源：《人民法院报》日第7版 2.&一房二卖&的差价损失应赔偿买房人&&徐芬诉刘国胜、姜宝琴房屋买卖合同纠纷案案例要旨：依法成立的合同受法律保护，双方均应依约履行。房屋买卖合同当事人一方将房屋另行出售导致合同履行不能的，构成根本违约，另行出售所得房款差价应赔偿买房人。案号：（2013）二中民终字第06171号审理法院：北京市第二中级人民法院来源：《中国审判案例要览》（2014年民事审判案例卷） 3.房屋买卖合同中守约方有权在违约方根本违约致合同目的不能实现时，请求解除合同并要求违约方承担赔偿责任&&李代琼诉李德燕房屋买卖合同纠纷案案例要旨:房屋买卖合同纠纷中，因出卖人恶意违约导致合同目的不能实现，守约方请求解除合同并赔偿房屋市场价值与购买价格之间差额损失的，人民法院应予支持。但双方另有约定的除外。案号：（2013）渝五中法民终字第04220号审理法院：重庆市第五中级人民法院来源：《重庆市参阅案例.案例指导与参考》 2015.1(总第9期) 4.夫妻一方擅自处分登记于其名下的共有房屋，配偶不同意致合同解除的，善意买受人有权要求其承担包括赔偿差价损失在内的违约责任&&赵某与闫某房屋买卖合同纠纷案案例要旨:夫妻一方以自己名义转让登记在自己名下的共有房屋，配偶明确表示不同意转让，经审理房屋买卖合同不存在违反合同法第五十二条规定情形的，法院应认定有效，但买受人要求继续履行的，不应予以支持。法院应释明买受人可以主张解除合同，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。计算房屋差价损失时，应综合考虑出卖人的可预见程度和买受人对诉讼结果的合理预期，以不同意一方配偶到庭作出拒绝转让房屋之表示的时间为节点计算房屋差价损失，因诉讼持续而扩大的损失，买受人应自行承担。案号：（2016）京03民终716号审理法院：北京市第三中级人民法院来源：《人民司法&案例》2017年第20期 专家观点1. 因一方过错导致房屋买卖合同解除的，另一方当事人有权要求对房屋差价部分进行损害赔偿主流司法观点认为，在因一方当事人过错导致房屋买卖合同解除的情况下，另一方当事人提出要求当事人对房屋差价部分进行损害赔偿的请求，应当属于人民法院可以支持的损害赔偿范围。（注：参见王继红、俞里江：《房屋差价损害赔偿问题研究》，载《法律适用》2009年第2期）在房价上涨情况下，房屋差价部分即原来买受之价金与上涨后的房屋价值间的差额。在房价下跌情况下，房屋差价部分即原来买受之价金与下跌后的房屋价值间的差额。在此，需要注意的是要明晰&所失利益&与&履行利益&的联系与区别。履行利益，是指法律行为尤其是合同有效成立后因债务不履行而发生的损失。所失利益，又称消极损害，是指因损害事故的发生赔偿权利人财产应增加而未增加的数额。（注：&买受之不动产价值上涨因可归责于出卖人之事由致不能取得所有权，其上涨之差顺，应属买受人之所失利益&。参见黄茂荣主编：《民法裁判百选》，中国政法大学出版社2002年版，第120一123页。）履行利益对应信赖利益，所失利益对应所受损害，所受损害是指因损害事故的发生赔偿权利人现有财产所减少的数额。所失利益属于履行利益的范围之内。履行利益涵盖的范围大于所失利益。因此，在房屋买卖合同纠纷中，房屋差价损失属于当事人所失利益，亦属于履行利益。（注：参见韩世远：《违约损害赔偿研究》，法律出版社1999年版，第47-50页。）对于房屋差价损失的赔偿问题，如果双方就此有约定通过协商达成一致，应根据约定内容或协商结果予以判处。如果双方无约定或不能协商达成一致，对于当事人的赔偿请求，人民法院通常在判断支持与否时综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失、双方是否已采取必要措施防止损失扩大、守约方是否存在损益相抵等因素予以适当调整。对于房屋差价损失的具体确定，一般比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价的差额予以确定，也可通过委托专业机构进行评估或向专业机构进行询价予以确定。对于认定差价损失的时间点，则应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等情况合理确定。（摘自：《法院审理房地产案件观点集成》，朱树英 主编，中国法制出版社，2012年版） 2.认定房屋差价损失应遵循可预见规则和减损规则确定合理的评估时点《买卖合同司法解释》第29条规定可得利益损失的认定和计算应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、守约方不当扩大的损失、守约方因违约获得的利益、守约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。就本案（本篇第4个案例：赵某与闫某房屋买卖合同纠纷案，下同）而言，房屋价格的不断上涨必然导致房屋差价损失也不断扩大，法院判决房屋差价损失应综合运用可预见规则、减损规则等规则来确定赔偿的时间节点。合同法第一百一十九条明确规定了减损规则。减损规则是指一方违约并造成损害以后，另一方应及时采取合理的措施防止损失的扩大，否则，应对扩大部分的损害负责。减损规则与诚实信用原则密切相关，从义务的来源看，减损义务的产生系基于诚实信用原则。依据该原则，当事人双方都负有相互配合与协作、彼此照顾的义务，一方在另一方违约后不采取措施阻止损失的扩大，既破坏了双方的协作关系，也不利于减少社会财富的损失和浪费，从宏观上看对资源利用效率的提高和整个社会的利益都是有害的，所以法律规定了当事人应负有减轻损害的义务，这是维护社会利益所必需的。从义务的履行来看，减损规则要求受害人以善良人的注意，依照诚实信用原则及时采取合理措施避免损失的扩大。一方面，受害人采取的措施应当具有及时性，在对方明确表示将不履行合同的情形下，应当根据合同的性质和标的物的特征及时采取措施减轻已经发生的损害并防止损害进一步扩大，而不能放任损害扩大；另一方面，受害人采取的措施应当具有合理性，即采取的措施的种类、方式和力度应依照诚实信用原则，综合考虑措施的成本、效益和合法性因素等确定，如果采取措施防止损失的扩大将严重损害受害人自身的利益或有悖于商业道德或付出的代价过高，则受害人可以不采取此种措施。本案中，在我国法律明确规定出卖人因未取得所有权或处分权，标的物所有权无法转移，合同因法律上原因不能履行的情形下，买受人作为理性的房屋购买人，应对合同无法履行的诉讼结果具有合理预期。在此情况下，买受人应当依据诚实信用原则和合同法第一百一十九条的规定及时采取解除合同、主张定金罚则、要求违约赔偿或进行替代房屋购买等合理措施防止损失扩大，维护自己的合法权益。从替代性购买的角度来说，如买受人在合理期间内进行了替代性购买，其所购同区位、同类型房屋所支出的额外成本，在合理范围内闫某应当承担；如未在合理的期间内购买替代性的房屋，对于此后房价上升的风险与损失，买受人应自行承担。可预见规则明确规定于合同法第一百一十三条，该规则的目的之一系为确定违约行为与损害之间的因果关系提供客观依据。一方面，违约方仅对其在订约时可能合理预见到的损害负赔偿责任，另一方面，应将违约方在订约时不可预见的损害从损害赔偿的范围中扣除。而是否能预见，应采用一个与违约方同类型的社会一般人即合理人的标准来衡量其是否能预见，若社会一般人在订约时能够预见或应当预见，就视为违约方应当预见。就本案而言，纠纷发生后，赵某通过诉讼方式来解决争议，而在较长的诉讼周期内，房屋价格一直处于快速上涨状态。诉讼的周期与诉讼期间房屋价格的涨幅均非当事人所能合理预见，即使违约方应承担违约责任，但对于其不能控制、不能预见的风险与损失亦应合理限制，此系可预见规则的应有之义。在第一次诉讼一审开庭时，闫某的配偶已明确表示合同未经其同意从而拒绝履行，导致合同不能履行，此时点应作为合同无法履行的确定时点，法院应以此时点作为评估房屋价值的时间，判断房屋的价值，对买受人的可得利益损失予以赔偿。而第二次诉讼中一审法院委托评估机构作出的估价报告，距离第一次诉讼一审开庭时间已两年有余，房屋价格的大幅上涨已超出了一般人的合理预期，此估价结果不宜直接作为确定赵某可得利益损失的依据。（摘自：李丹、张荣华：《无权处分共有房产致买卖合同解除时的损害赔偿》，载《人民司法&案例》2017年第20期） 文章来自网络，如有侵权请联系删除
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相关法律知识权威：二手房交易中卖方违约的赔偿责任，法院如何认定？
因房价上涨过快
不少卖房人在二手房交易中常恶意违约
以期换取更多利益
本文以卖方违约后
买受人主张的可得利益损失赔偿为中心
梳理相关裁判规则和专家观点
本文共计 4568字 丨 预计阅读时间 4分钟
1.《中华人民共和国合同法》
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十九条　当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
2.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十九条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。
第三十条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。
第三十一条买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。
3.《天津市高级人民法院关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知》　　
六、关于损失赔偿的问题
1、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，应当赔偿损失。按照《合同法》第一百一十三条规定，损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益。一方违约且发生房屋价格涨跌情形的，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益，实际损失金额的确定应结合所处区域实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合判定，但最低额度不应低于房屋价格涨跌差价的50%。
2、房屋价格涨跌差价可以参照以下方式确定：
（1）双方能够协商确定的，从其约定；
（2）双方不能协商确定的：①原则上可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌差价；②无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌差价。认定涨跌差价的时间点应以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日、双方是否及时采取措施防止损失扩大、涉诉房屋的具体涨跌情况等合理确定。
1.二手房交易中，恶意违约方应当赔偿房屋差价损失——刘云诉杨涛房屋买卖合同纠纷案
案例要旨：二手房交易中，卖方恶意违约使得房屋买卖合同无法履行从而获得房屋价格上涨带来的非法投机利益的行为损害了买方正当利益的，卖方应当承担买方房屋差价损失的责任。
审理法院：北京市第二中级人民法院
来源：《人民法院报》日第7版
2.“一房二卖”的差价损失应赔偿买房人——徐芬诉刘国胜、姜宝琴房屋买卖合同纠纷案
案例要旨：依法成立的合同受法律保护，双方均应依约履行。房屋买卖合同当事人一方将房屋另行出售导致合同履行不能的，构成根本违约，另行出售所得房款差价应赔偿买房人。
案号：（2013）二中民终字第06171号
审理法院：北京市第二中级人民法院
来源：《中国审判案例要览》（2014年民事审判案例卷）
3.房屋买卖合同中守约方有权在违约方根本违约致合同目的不能实现时，请求解除合同并要求违约方承担赔偿责任——李代琼诉李德燕房屋买卖合同纠纷案
案例要旨:房屋买卖合同纠纷中，因出卖人恶意违约导致合同目的不能实现，守约方请求解除合同并赔偿房屋市场价值与购买价格之间差额损失的，人民法院应予支持。但双方另有约定的除外。
案号：（2013）渝五中法民终字第04220号
审理法院：重庆市第五中级人民法院
来源：《重庆市参阅案例.案例指导与参考》 2015.1(总第9期)
4.夫妻一方擅自处分登记于其名下的共有房屋，配偶不同意致合同解除的，善意买受人有权要求其承担包括赔偿差价损失在内的违约责任——赵某与闫某房屋买卖合同纠纷案
案例要旨:夫妻一方以自己名义转让登记在自己名下的共有房屋，配偶明确表示不同意转让，经审理房屋买卖合同不存在违反合同法第五十二条规定情形的，法院应认定有效，但买受人要求继续履行的，不应予以支持。法院应释明买受人可以主张解除合同，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。计算房屋差价损失时，应综合考虑出卖人的可预见程度和买受人对诉讼结果的合理预期，以不同意一方配偶到庭作出拒绝转让房屋之表示的时间为节点计算房屋差价损失，因诉讼持续而扩大的损失，买受人应自行承担。
案号：（2016）京03民终716号
审理法院：北京市第三中级人民法院
来源：《人民司法·案例》2017年第20期
1.因一方过错导致房屋买卖合同解除的，另一方当事人有权要求对房屋差价部分进行损害赔偿
主流司法观点认为，在因一方当事人过错导致房屋买卖合同解除的情况下，另一方当事人提出要求当事人对房屋差价部分进行损害赔偿的请求，应当属于人民法院可以支持的损害赔偿范围。（注：参见王继红、俞里江：《房屋差价损害赔偿问题研究》，载《法律适用》2009年第2期）
在房价上涨情况下，房屋差价部分即原来买受之价金与上涨后的房屋价值间的差额。在房价下跌情况下，房屋差价部分即原来买受之价金与下跌后的房屋价值间的差额。在此，需要注意的是要明晰“所失利益”与“履行利益”的联系与区别。履行利益，是指法律行为尤其是合同有效成立后因债务不履行而发生的损失。所失利益，又称消极损害，是指因损害事故的发生赔偿权利人财产应增加而未增加的数额。（注：“买受之不动产价值上涨因可归责于出卖人之事由致不能取得所有权，其上涨之差顺，应属买受人之所失利益”。参见黄茂荣主编：《民法裁判百选》，中国政法大学出版社2002年版，第120一123页。）履行利益对应信赖利益，所失利益对应所受损害，所受损害是指因损害事故的发生赔偿权利人现有财产所减少的数额。所失利益属于履行利益的范围之内。履行利益涵盖的范围大于所失利益。因此，在房屋买卖合同纠纷中，房屋差价损失属于当事人所失利益，亦属于履行利益。（注：参见韩世远：《违约损害赔偿研究》，法律出版社1999年版，第47-50页。）
对于房屋差价损失的赔偿问题，如果双方就此有约定通过协商达成一致，应根据约定内容或协商结果予以判处。如果双方无约定或不能协商达成一致，对于当事人的赔偿请求，人民法院通常在判断支持与否时综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失、双方是否已采取必要措施防止损失扩大、守约方是否存在损益相抵等因素予以适当调整。对于房屋差价损失的具体确定，一般比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价的差额予以确定，也可通过委托专业机构进行评估或向专业机构进行询价予以确定。对于认定差价损失的时间点，则应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等情况合理确定。
（摘自：《法院审理房地产案件观点集成》，朱树英 主编，中国法制出版社，2012年版）
2.认定房屋差价损失应遵循可预见规则和减损规则确定合理的评估时点
《买卖合同司法解释》第29条规定可得利益损失的认定和计算应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、守约方不当扩大的损失、守约方因违约获得的利益、守约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。就本案（本篇第4个案例：赵某与闫某房屋买卖合同纠纷案，下同）而言，房屋价格的不断上涨必然导致房屋差价损失也不断扩大，法院判决房屋差价损失应综合运用可预见规则、减损规则等规则来确定赔偿的时间节点。
合同法第一百一十九条明确规定了减损规则。减损规则是指一方违约并造成损害以后，另一方应及时采取合理的措施防止损失的扩大，否则，应对扩大部分的损害负责。减损规则与诚实信用原则密切相关，从义务的来源看，减损义务的产生系基于诚实信用原则。依据该原则，当事人双方都负有相互配合与协作、彼此照顾的义务，一方在另一方违约后不采取措施阻止损失的扩大，既破坏了双方的协作关系，也不利于减少社会财富的损失和浪费，从宏观上看对资源利用效率的提高和整个社会的利益都是有害的，所以法律规定了当事人应负有减轻损害的义务，这是维护社会利益所必需的。从义务的履行来看，减损规则要求受害人以善良人的注意，依照诚实信用原则及时采取合理措施避免损失的扩大。一方面，受害人采取的措施应当具有及时性，在对方明确表示将不履行合同的情形下，应当根据合同的性质和标的物的特征及时采取措施减轻已经发生的损害并防止损害进一步扩大，而不能放任损害扩大；另一方面，受害人采取的措施应当具有合理性，即采取的措施的种类、方式和力度应依照诚实信用原则，综合考虑措施的成本、效益和合法性因素等确定，如果采取措施防止损失的扩大将严重损害受害人自身的利益或有悖于商业道德或付出的代价过高，则受害人可以不采取此种措施。
本案中，在我国法律明确规定出卖人因未取得所有权或处分权，标的物所有权无法转移，合同因法律上原因不能履行的情形下，买受人作为理性的房屋购买人，应对合同无法履行的诉讼结果具有合理预期。在此情况下，买受人应当依据诚实信用原则和合同法第一百一十九条的规定及时采取解除合同、主张定金罚则、要求违约赔偿或进行替代房屋购买等合理措施防止损失扩大，维护自己的合法权益。从替代性购买的角度来说，如买受人在合理期间内进行了替代性购买，其所购同区位、同类型房屋所支出的额外成本，在合理范围内闫某应当承担；如未在合理的期间内购买替代性的房屋，对于此后房价上升的风险与损失，买受人应自行承担。
可预见规则明确规定于合同法第一百一十三条，该规则的目的之一系为确定违约行为与损害之间的因果关系提供客观依据。一方面，违约方仅对其在订约时可能合理预见到的损害负赔偿责任，另一方面，应将违约方在订约时不可预见的损害从损害赔偿的范围中扣除。而是否能预见，应采用一个与违约方同类型的社会一般人即合理人的标准来衡量其是否能预见，若社会一般人在订约时能够预见或应当预见，就视为违约方应当预见。
就本案而言，纠纷发生后，赵某通过诉讼方式来解决争议，而在较长的诉讼周期内，房屋价格一直处于快速上涨状态。诉讼的周期与诉讼期间房屋价格的涨幅均非当事人所能合理预见，即使违约方应承担违约责任，但对于其不能控制、不能预见的风险与损失亦应合理限制，此系可预见规则的应有之义。在第一次诉讼一审开庭时，闫某的配偶已明确表示合同未经其同意从而拒绝履行，导致合同不能履行，此时点应作为合同无法履行的确定时点，法院应以此时点作为评估房屋价值的时间，判断房屋的价值，对买受人的可得利益损失予以赔偿。而第二次诉讼中一审法院委托评估机构作出的估价报告，距离第一次诉讼一审开庭时间已两年有余，房屋价格的大幅上涨已超出了一般人的合理预期，此估价结果不宜直接作为确定赵某可得利益损失的依据。
（摘自：李丹、张荣华：《无权处分共有房产致买卖合同解除时的损害赔偿》，载《人民司法·案例》2017年第20期）
来源：法信
编辑：傅德慧
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