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提出共有产权住房之前，北京的保障性住房包括了公租房、经济适用房、自住房等多种类型
提出共有产权住房之前，北京的保障性住房包括了公租房、经济适用房、自住房等多种类型。共有产权的提出，将北京保障性住房进一步升级。
　　这两天，北京共有产权房成了关注热点。配置的标准相当高！已经不是超越了多数普通商品住房小区的问题了，完全是向豪宅物业小区看齐。不信，你来看以下七大利好！　　多数都是60平以上的多居室　　紧靠地铁或公交　　1户至少1车位　　城六区容积率不应高于2.8　　图书馆、健身馆、咖啡馆作为标准配备　　实现小区无线网络(WiFi)全覆盖　　安装人脸识别系统　　……　　猛的一看，不就是豪宅物业的标准吗？从现实情况看，虽然大多数高档别墅区普遍配套有健身馆、咖啡馆，个别别墅区升级配套了小区无线网络(WiFi)全覆盖、安装人脸识别系统等，这也仅是新建豪宅物业居多。这些硬件跳起来或许能够得着，但是做到配套一所图书馆，已经是相当一批豪宅物业所不能及！　　显然，上述的标准，除了没有达到200平方的面积之外，其他已经完全是高级物业的标准。提出共有产权住房之前，北京的保障性住房包括了公租房、经济适用房、自住房等多种类型。共有产权的提出，将北京保障性住房进一步升级。　　以多居室为主，不建或少建60平以下小户型　　为了体现适宜居住，还要严格控制，不建或少建60平米以下的小户型。　　具体标准为：城六区新建项目套型总建筑面积不应大于90平方米；其他区新建项目套型总建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70%以上，最大不超过120平方米。充分考虑两孩及适老性要求，套型以多居室为主，严格控制套型总建筑面积在60平方米以下的套型比例。　　紧靠地铁或公交　　根据《导则》，共有产权住房应按照适用、经济、安全、绿色、美观的要求规划设计建设，全面实施全装修成品交房，执行绿色建筑二星级及以上标准。倡导“互联网+城市规划建设管理”的新理念。　　新建共有产权住房一般采取集中建设方式，如果配建，共有产权住房项目应满足均好性要求，即同一居住项目在建筑控制高度条件一致的情况下，共有产权住房与普通商品住房在建筑密度、人口密度和人均绿地指标等方面应基本保持一致。　　此外，共有产权住房项目在选址上，优先选择公共服务设施和市政基础设施条件齐全的区域，应与公交系统或轨道交通网络紧密衔接。这一规定，保证了共有产权住房的位置不会太偏。　　图书馆、健身房成标配。　　1户至少1车位　　在容积率方面，城六区共有产权住房项目容积率不应高于2.8，城六区以外的原则上不应高于2.5，容积率是体现小区密度的重要指标，最高2.8的限制比普通商品房的要求还要高，保证了小区空间上的舒适性。　　对于共有产权小区的停车位数量，原则上，城六区不低于1.0辆/户，城六区以外不低于1.1辆/户。另外，还要按照要求配建电动车停车位，并按要求配置自用充电桩等设施。而自行车的停车位则宜在地面设置，并结合公共空间考虑共享单车的停车需求。　　在其他小区配套方面，《导则》中规定，共有产权小区的绿化景观与公共空间以大乔木为绿化骨架，绿地配植乔木不应少于3株/100平方米。并规定，社区配套公共服务设施还应将图书馆、健身馆、咖啡馆作为标准配置，形成居民学习、健身、交流的场所。　　套型以多居室为主，层高不应低于2.8米　　共有产权住房在套型设计上，与自住房有很大不同。《导则》要求，城六区新建项目套型总建筑面积不应大于90平方米；其他区新建项目套型总建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70%以上，最大不超过120平方米。充分考虑二孩及适老性要求，套型以多居室为主，严格控制套型总建筑面积在60平方米以下的套型比例。　　《导则》要求城六区层高不应低于2.8米，其他区不应低于2.9米。套内户型功能分区应明确合理，做到洁污分离、动静分离、干湿分离。起居室、卧室等主要功能空间外窗洞口高度不应小于1.4米。　　共有产权住房套内应设置玄关柜、壁柜、吊柜等储藏空间，应合理设计冰箱和洗衣机位置。并宜设置新风系统并预留安装空调设施的条件。未统一安装太阳能热水系统的工程，宜预留太阳能热水系统安装条件。　　另外，《导则》明确，共有产权住房十二层及十二层以上住宅，每单元设置电梯不应少于两台，其中应设置一台可容纳担架的电梯。　　小区WIFI全覆盖，安装人脸识别系统　　建设智慧社区是共有产权住房的一大亮点。《导则》要求在共有产权住房中推广使用智能化建筑技术。全面推行三网融合，实现小区无线网络(WIFI)全覆盖。安装人脸识别系统，试点建造智能化小型公用仓库。　　有规划专家看过该《导则》后表示，这份导则标准很高，对共有产权住房的设计，以及质量和品质的要求，标准都很高，有些指标甚至比商品房还要高。　　单身申购门槛提到30岁　　根据要求，共有产权住房的供应对象为符合北京住房限购条件且家庭成员名下均无住房家庭。其中，单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。一个家庭只能购买一套共有产权住房。　　房源将优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭，以及符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。　　同时还需遵循从严限购条件，已签订住房购买合同、征收(拆迁)安置房补偿协议；有住房转出记录；有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年等情况的家庭不得购买共有产权住房。　　不仅如此，共有产权住房对“新北京人”的分配比例将不少于30%。即要求各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地，其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。　　相关报道&&&　　
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【导语】：南京共有产权房将退出，共有产权房和经济适用房有什么区别吗？　　住房城乡建设部总经济师冯俊4日表示，共有产权住房试点正在北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石这6个城市推进。　　所谓共有产权住房，其主要做法是，地方政府让渡部分土地出让收益，然后以较低的价格配售给符合条件的保障对象家庭;配售时，保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。　　问题是，这和之前的经济适用房有多大区别?既然共有产权可以发挥杠杆作用，还有必要建设公租房和廉租房吗?　　归根结底，还是钱的问题。创新模式的出发点就是为了省钱，只无偿划拨地块，却不用付出多少建设资金，开发商和购房者就趋之若鹜了。事实上，保障房建设资金的主要缺口在于公租房和廉租房，除了中央补贴和部分土地出让金收益外，还需要地方政府掏出真金白银来才能够完成。与数额庞大的“三公”消费相比，这点儿钱其实不算什么，但很多地方就是不愿做这种“没油水”的事儿，这也是为什么多年来只见经济适用房，鲜见廉租房的原因。而经适房的弊端尽人皆知，“房姐”“房叔”已经做了最好的证明，正因为有产权、可交易，所以经适房总是沦为滋生腐败的工具，与保障房建设的初衷背道而驰。个人拥有部分产权，只是减少了获利空间，如果房价依然持续走高，恐怕仍然无法惠及真正需要保障的低收入群体，从而成为下一个经适房。　　虽然保障房年年建，但似乎永远也无法满足真正的需要。同样是保障房，香港就做得很好，因为他们只有向低收入居民提供的“公屋”，只允许租住，不允许买卖，同时定期回访核查，一旦发现虚假瞒报或者居住人收入条件改善而不具备资格就要收回房屋，以供其他低收入居民居住。这种做法，使得公租房的作用得以最大发挥，同时有效避免了各种腐败的滋生。要想真正发挥保障房的效用，地方政府首先应当扭转过去那种习惯找人埋单的思维，从政治任务与保障民生的角度去看待问题，不图一时之利，大力建设廉租房和公租房，就必将在不远的将来彻底满足低收入群体的居住需求。　　反之，就可能平白耗费了大量的政府投入，使保障房始终供不应求。产权必然带来利润空间，唯有在制度上取消或遏制其牟利的冲动，才能让保障房真正回归其应有的属性，造福更多真正需要的人群。　　更多详情请查看【】专题　　　　　　　　　　　　　　&
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回顾3年前定下的共有产权“实施路径”，共有产权住房在多个城市经历了“先纳入现行的保障房体系管理”的阶段，最后北京的政策糅合了自身的实践和各地的经验形成了北京方案。
　　最近，房地产方面的政策新概念貌似频出，“租售同权”大家还没消化，北京又出台一个“共有产权”的概念，这和过往的公租房、廉租房有什么不同？该怎样解读？跟着小P一起涨姿势吧～
　　早已写入政府工作报告的“新概念”
　　“共有产权”并不是一个“忽然冒出来”的新概念。从2010年开始，各地已经陆续有独立的试点，进入中央的视野也早已是3年前的2014年的全国两会《政府工作报告》上。
　　“共有产权住房”首次出现在政府工作报告中是在2014年，提出要在2014年加大供应。这也是“共有产权住房”首次出现在政府工作报告中。
　　2014年两会期间，住建部副部长这样解释“共有产权住房供应”的目的，“一个是要解决中间层、低收入阶层的住房问题；另一方面也可以缓解地方政府的资金压力，扩大民众参与度。”
　　这可以看作是政策层面考量共有产权住房的初衷。
　　根据当年仇保兴所透露的实施路径，“共有产权住房”将先纳入现行的保障房体系管理，此后将作为市场主体来供应。
　　时间一晃过去三年，共有产权住房悄无声息地走完“先纳入现行的保障房体系管理”的过程，以“作为市场主体来供应”惊艳亮相。
　　升级版的“自住型商品房”
　　北京共有产权政策的推出，政策层面的风向标意义不容小觑，北京向来是政策高地，不少新政策都曾进行全国推广。
　　回顾3年前定下的共有产权“实施路径”，共有产权住房在多个城市经历了“先纳入现行的保障房体系管理”的阶段，最后北京的政策糅合了自身的实践和各地的经验形成了北京方案。以北京在政策上的一向的风向标意义，北京方案很有可能写进住建部正在针对共有产权住房的管理制定的相关办法向全国推广，包括共有产权住房的界定、土地出让方式、分配原则、交易规则及收益处置方案等都有可能参考北京的做法。
　　1998年房改以来，北京在产权型保障房制度上的探索非常积极，供应品种也是最多的，不少政策都推广到了全国，包括限价房、经适房等。
　　较有北京独占特色的保障房制度是自住性商品房（简称自住房），这次“共有产权”住房的推出，在业界看来，正是代替了原有的“自住房”在保障制度中的位置。北京的自住型商品房，是指房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式取得土地使用权，按照限定销售对象、限定销售价格的原则，满足居民自住性、改善性住房需求的商品住房。其套型建筑面积，以90平方米以下为主，销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。
　　北京这次的共有产权住房《征求意见稿》内也提到，一旦文件生效，未销售的自住型商品住房应该按照新规定管理。自从2013年北京市推出自住房政策已经累计供应近6万套。同时，“自住型商品住房”这一类型的保障房已于2016年和2017年供给逐年减少，呈现给共有产权住房政策让路的趋势。
　　从2013年到2016年北京的“自住性商品房”正是“共有产权”政策探路阶段的6个试点之一。
　　日，住建部在共有产权住房试点城市座谈会上，明确包括黄石在内，北京、上海、深圳、成都、淮安6个城市为全国共有产权住房试点城市。6个城市在共有产权的路径不同，比如北京以自住型商品房为代表的共有产权房，成都把经适房与限价房将并轨管理，统一为共有产权房等。这些试点城市，不少都已实施多年，这次北京明确将“自住型商品房”正式命名“共有产权住房”，显然有政策高地意味。
　　共有产权之后：装穷人的少了
　　共有产权房有两大特点，一是它是保障性的房子，购买者必须名下无房产，同时价格低于市场价一定比例；二它是有产权的房子，政策性被保障对象可以先购买部分产权，更能够体现业主属性。共有产权房上市转让的问题完全转换为个人业主和政府业主“两个业主”之间的内部问题，共有产权5年后可以或转让相应的产权份额，“政府业主”同等条件可以优先购买。
　　这种退出机制的设计，是江苏淮安的共有产权住房经验。江苏淮安作为最早的“共有产权”试点，已经低调试点十多年，比起其他地方的保障房模式，媒体总结说：“共有产权后，假穷人少了。”
　　住房保障制度的设计中，最大的难处在于，怎样保证保障到该保障的人群，又避免装穷的人来蹭政策？过往的保障制度设计了大量的准入机制，从收入等角度限制购房资格，都管不住的“装穷”，仅仅限制是否名下无房就能购买的共有产权是怎样做到的？
　　其实这是一道简单的算数题。这些业主的购房价格,低于相近地段商品房的30%，在5年之内，他们可以以购买时的原价，回购政府持有的产权份额，如果不回购，5年后出售，整房收益中属于政府的部分,将明确由政府接收。如果假装穷人购买，5年所赚取的，仅仅是他个人所持有部分的增长，这个利润和购买市场上一套小一点的房子其实并没有差别，显然将不足以驱动“装穷人”。但对有真正居住需求的人而言，可以以小房子的首付和月供解决居住的实际需求。
　　美国、英国等国家都早有共有产权住房的相关实践，主要也是用于保障性住房建设，在政府部门和被保障者之间进行产权分割。在这些国家，这类房屋已经作为住房保障体系的一部分，形成了成熟的制度，用于保障夹心阶层，夹心阶层买商品住宅较吃力，又比较需要政府完全提供保障的低收入人群好不少，夹心人群需要解决的往往是阶段性的住宅困难，在渡过住宅困难阶段收入增长后还是会青睐于商品住宅。
　　共有产权住房建设会补充保障住房的制度，同时为城市的商品住宅保有、培养了后备购买力。
责任编辑：司倩
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