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各家地产公司如何对标
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你可能喜欢直播：2015中国房地产500强测评成果发布会（全文）
3月24日，由中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心三家单位联合主办的2015中国房地产500强测评成果发布会3月24日在北京举行。本次大会发布了2015中国房地产开发企业500强测评成果及500强首选供应商、服务商品牌。主持人：各位领导、来宾，女士们、先生们，新闻界的朋友们：大家下午好！欢迎大家出席“中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会”，我谨代表主办方——中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心，以及大会的承办方——北京中房研协技术服务有限公司，热烈欢迎各位的到来！为了更好地引导房地产开发企业提高自身的综合素质和品牌质量，促进我国房地产业的良性竞争与健康发展，中国房地产研究会、中国房地产业协会联合中国房地产测评中心，以客观的数据、科学的测评方法对房地产开发企业及材料部品的首选品牌进行全面梳理，深入分析行业、企业的发展和表现，联合推出了“2015中国房地产开发企业500强测评成果”和“2015中国房地产开发企业首选品牌测评成果”。中国房地产开发企业500强测评工作已连续开展七年，测评成果和研究报告已成为评判房地产开发企业经营实力及行业地位的重要标准。今天，让我们共同见证这一测评成果，共同分享领先企业的成功经验，探讨探讨中国房地产企业的社会责任与未来发展。下面，请允许我为大家介绍今天出席活动的领导和嘉宾，他们是：中国房地产业协会会长 &刘志峰中国房地产研究会副会长兼秘书长 & 苗乐如中国房地产业协会副会长 &张力威中国房地产业协会名誉副会长 &童悦仲中国房地产研究会副会长 胡志刚中国房地产业协会副会长 、绿地（集团）有限公司董事长 &张玉良中国房地产研究会副会长 、中国房地产业协会副会长 &任志强中国房地产业协会副会长、易居中国董事局主席兼总裁 &周忻中国房地产业协会副会长、天朗控股集团董事长 孙茵中国房地产测评中心专家委员会主任、上海易居房地产研究院院长 &张永岳中国房地产测评中心主任、易居中国执行总裁 &丁祖昱同时感谢今天到场的新华社、经济观察报、新华网、人民网等50余家媒体朋友的支持，同时也感谢全国200余家媒体的联合发布，谢谢！首先有请中国房地产业协会会长刘志峰致辞。刘志峰：各位嘉宾，各位新闻界的朋友们，房地产企业500强成果发布活动已经进行了七个年头，每次发布会都是一次行业的盛会，它见证了房地产企业的成长历程，记录了房地产行业的发展历史，推动了房地产行业的交流合作。在此，我代表中国房地产业协会，中国房地产研究会向各位企业家，各位嘉宾表示热烈的欢迎，向入围的500强开发企业首选供应商、品牌服务商表示祝贺。向关爱支持我们的社会各阶和新闻界的朋友们表示真诚的感谢。去年，在国内经济下行压力不断加大的情况下，房地产业仍然实现了平稳、健康发展。从实际情况来看，房地产行业在稳定重要消费和扩大税收、就业方面成绩优越，尽管水平不断提升，运营能力随之增强，行业集中度进一步提高。企业和企业家跨界参与活动取得了积极的反映。今天发布的500强企业都是通过不断创新开拓，带头转型升级，主动参与新型工业化、信息化，新型城镇化建设，积极履行社会环保责任，在全行业树立起标杆和样板。同时也表明开展500强测评活动，有利于企业制定发展目标和市场定位，进行理性投资和安排财务计划，企业有激励和约束机制，提高品牌影响力，增强在社会上的责任感和使命感。也有利于为政府决策，消费者购房提供可靠的依据。在房地产业和国际经济发展都具有积极的意义。当时我国经济进入了新常态，今年政府工作报告也从稳定住房消费等方面为房地产企业提出了新的目标，在新形势下，500强企业的“强”要体现在哪些方面，“优”优在哪一些方面。我认为主要有下面四点：第一，要体现在稳定住房消费和丰富市场方面。经济发展的本质就是要实现老百姓的衣食住行，现在衣食阶段已经过去，未来需要提高的是住行。去年，行业消费在经济增长当中的比例上升了5个百分点，到了51.2%，其中住房消费功不可没。今年500强企业要带头在稳定住房消费，满足居民和改善性住房需求方面发挥关键作用。政府工作报告里面提出鼓励六大消费，我们要在促进养老健康消费中找商机，在提升旅游休闲消费中找热点，在壮大休闲消费中找支点，在扩大教育、文化体育消费中找互动，在推进绿色消费和智能科技经济中找增长点。发挥出住房消费的新动能，新活力。让住房消费成为稳增长，保民生的重要力量。第二，要体现在转型升级和提高发展质量方面。500强企业在行业发展当中具有重要地位。今年前十强占整个500强的总量大概35%。要带头突破转型，由单一的住宅、商办开发向居住、办公、商业、旅游、体育、休闲、文化产业拓展，引导住宅消费走向多元化市场。从各方面满足基本的住房需求转向提升住房品质和改善人居环境的升级换代。特别是要利用互联网思维推动舆论通信大数据与房地产业结合。同时，企业的发展要体现在质量效益方面，发展是硬道理，但发展又是要有质量的发展，有效益的发展。企业要通过不断提升质量和服务水平提高竞争力。商务服务业的发展机遇，寻找行业新的增长点。第三，要体现在模式创新和资源整合方面。500强之所以强，之所以优就是企业具有把握新一轮科技和信息革命的能力。今后，500强企业要积极促进住宅产业现代化，抢占绿色住宅和建筑节能的制高点，由中低端向中高端转变。要积极探索模式创新，模式创新作为一种能为企业创造客户价值实现能力的方式，正在产生巨大的经济和社会效益。希望500强企业通过资源整合和跨界经营，在探索营销创新，模式创新，管理创新等方面发挥更好的作用。第四，要体现在发挥和表现方面。纵观全球500强企业，不仅仅是经济和考核指标的领先，同时也是人才队伍的领先，企业文化的领先，社会责任的领先，首先要关爱员工的成长，通过股权结构分配和激励机制的改革让企业与员工共享发展成果。其次，要培养员工的能力，使员工的素质和收入与企业竞争能力同步提高。做诚实守信的表率，做保护环境的表率，如万科提供的社区商业服务，获得了社会的认可。首开集团参与公租房，安居工程建设得到政府的肯定。广大房地产企业和上下游企业要迎难而上，以稳定和扩大消费住房为主体，以加快转变生产方式为主线，为房地产业迸发出新的活力作出更大的贡献，谢谢大家！主持人：感谢刘会长的精彩致辞。接下来有请中国房地产研究会副会长兼秘书长 & 苗乐如 &发布2015中国房地产500强测评成果。苗乐如：下面我发布500强的测评结果，开展500强测评，我们的工作连续开展了七年，测评成果和研究报告在国内得到了认可，以评判房地产开发企业经营实力和行业地位的重要标准，总结七年来的测评工作，我们认为测评有利于引导房企的经营行为和市场定位，有利据推动房企机制的建立，有利于提升房企的品牌意识，有利于提升房企对社会责任的认知，有利于机构和个人投资者进行理性的消费，有利于社会了解房产的经营等方面的状况。促进房地产市场平稳健康发展，提供政策上的参考。整个测评是包括企业规模，风险管理，盈利能力，成长潜力，运营绩效，创新能力和社会责任七个方面，下面包括收入规模，相对盈利等19个二级指标，房地产业务收入新开工面积等49个指标。整个测评的榜单是一个总榜单，18个分榜单，从测评的成果分析来看，入榜企业来讲，三强万科、恒大、绿地，保持了领先的优势。保利、中海、碧桂园、世茂、融创、龙湖和富力分别是四到十位。梯队内部的竞争更加激烈，一到十，十一到二十，二十一到五十，五十到一百，进入百强的呈现递减的态势。整个地区来看，华东、华南、和华北三大地区的房企仍然占据着榜单的大部分江山，分别占到500强的37.5%，18%和14.45%。总资产同比增长5.99%，净资产同比增7.59%，比2013年有所下滑，随着行业发展转型，企业资产规模和快速上升进入到相对平稳增长的阶段是一个新的开始。从销售来讲，2014年全国商品房销售虽然仍处在高位，但是比2013年相比也有下降，500强企业全年销售总面积3.08亿平方米，销售金额1.41万亿元，不少企业没有完成预期的目标，但是标杆企业大多实现了销售业绩的正增长，在市场不好的情况下实属不一。四大规模开发企业销售金额比2010年的4.91%上升到9.24%，行业内的集中度在快速提升，梯队间的差距也在拉大，行业洗牌的速度在加剧。企业流动比率均值较上年下降的6.57个百分点，现金流动负债比率-11.29%，较上年下降了2.95%，可以看到企业风险控制压力明显增加。2014年全年房地产开发企业到位资金121991亿元，同比下降0.1%，资本市场打开，融资的成本优势明显，2014年20家企完成了定向增发，也成为了房企降低融资成本很重要的手段，上市房企融资成本优势显现，企业之间的融资成本差异更加显现。强房企净利润增值4.27亿元，同比增长0.41%，销售费用、管理费用、财务费用明显提升，所以成本管控的压力与过去相比有明显的增加。强盈利效率上，在上年小幅回升以后再次下滑，总资产收益均值为2.91%，较上年下降了1.23%，净资产收益率较上年下降了2.25%，成本费用利润率较上年下降了6.81%。在这样的整体环境下，我们的新型模式有了更大的发展，仍有部分房企向多元，向规模加品牌的战略阶段进发。从成长的潜力来看，面对更为激烈的成熟的稳定的市场，更多的企业利用自身优势，挖掘社区商业模式以及提供医疗、教育等衍生服务，扩展代建，专业化运营新模式，多管齐下，挖掘新的增长点。在企业寻求成长发展的路径方面，也呈现了明确的分化趋势，其中销售份额大，且企业增长幅度偏低的稳定性企业占比从13年的9.09%上升到13.38%，而销售份额小且增长速度偏低的滞后成长企业占比增长到47.78%。企强企业拿地基本呈现两头高中间低的局面，从运行的绩效分析来看，整体指标来看，企业纷纷拓展更多的销售渠道，加大销售力度，保证存货和周转的效率。500强房企在存货增长率为8.14%，虽继续攀升，但增长速度明显放缓，集中部分库存压力较大的小城市库存压力很大。高周转，短周期依然是年内实现高增长的企业主流运营模式，且体现出不同的优势。在大的环境因素和引导下，创新创新能力和社会责任都在提升，开发商纷纷挖掘多种销售渠道，抢占企业销售的先机，房地产与互联网的合作，多样化的电商营销取得了很好的效果，融资方面房地产企业也不断的开展多元化的融资渠道。面对房地产市场发生的变化，不少房地产企业在不断摸索，转型的道路上，积极对企业的机制，运行模式，发展战略大范围进行了动态的调整和创新，房地产开发企业也开始构建金融服务平台，在帮助购房者解决资金的同时促进销售。2014年企业大致情况整体良好，但是受制于利润空间收窄，在开展测评活动七年以来，首次下降了。整体的经济政策环境，我们认为结构调整持续进行行政干预渐趋弱化。从市场运行来看，投资交易仍处在高位，土地市场整体偏弱，从行业发展的格局来看，并购整合将会加速推进，产融结合不断加强，精细化的管理发展成为转型的方向，这是我们对于去年500强测评成果进行的各方面的分析的认识。供大家参考。下面我再发布一下去年房地产开发企业500强首选品牌。为了帮助产业链企业更好的认清行业地位和现状，从而提升自身产品品质，两会和测评中心对房地产开发企业和相关产业链企业测评研究的基础上恩，已经连续六年推出了中国500强首选品牌测评研究报告，力求通过科学公正、客观、权威的评价指标体系和评价方法，评估出具有较强竞争力的房地产供应商及服务商品牌。各子行业首选品牌榜单主要按500强开发企业首选率的高低确定，同时参考出货量和销售额，以中国房地产采购平台为载体的行业协会专家提高，品牌感知度、评审线上投票，工程采购人员抽样调查以及典型行业专家评审会。榜单类型也是21大类，其中服务商是指设计、营销服务的延伸，物业管理全面升级。随着房地产市场逐渐走向成熟，产业链上的建筑设计、营销代理，物业管理等房地产服务商也开始加强了资源整合，为产业链提供了全方位的服务，有效提升了市场效率，促进行业可持续发展。从供应商的角度来看，总的叫做产业改革绿色转型，优势品牌引领创新。在日益严格的环保标准倒逼下，各类供应商企业加快转型升级的步伐，进而推进了全行业绿色转型和全社会生态文明的建设，优势企业还多方探索，在智能化，系统化和全程服务方面屡有创新之举，引领了行业发展方向。从产业链的情况，总体上叫做住宅产业化成趋势，采购平台促进共赢。随着住宅产业化在住宅工业化、全装修房以及绿色建筑等方面的推进，未来供应商将更加依赖工装的渠道，为各方搭建桥梁的房地产采购平台将有利的促进产业链的优化发展，给大家的工作提供更好的服务。两个榜单的发布就到这里，下面请大家观看大屏幕。（VCR）主持人：下面进入我们本次发布会的主题演讲环节，首先有请中国房地产业协会副会长 、绿地（集团）有限公司董事长 张玉良 演讲，他的演讲主题是《新常态与房地产企业创新转型》张玉良：尊敬的刘部长，尊敬的各位领导、各位同行，女士们、先生们大家下午好！受刘部长的邀请，有机会参加500强的测评发布会，同时也按照刘部长的要求交流一下当前中国经济新常态下的房地产怎么转型，怎么进步。刚才听了刘部长对这个会议的指示当中，深受启发，我按照他的要求讲两点，第一点，讲新常态下的房地产行业探讨，有一些看法老任的肯定非常精彩，因为他是思想专家，也有很多的数据，我讲一些我的感觉和观点。这两天参加了国务院每年一度的中国高峰论坛，在这个论坛上大家对于中国经济新常态下如何转型特别关注。而转型当中寻找中国经济增长过程是很多领导以及有影响力的领导和专家，对当前的房地产实际上不太了解。而且从他们的讲话发言当中看到，今年在房地产方面可能还是一些调解市场的作为，促进中国经济稳定的增长。地产这个行业实际上是跟国家经济紧密相关，而且是正相关的。大家看到的股市最近非常火爆，前两天周小川讲话，昨天又涨了2%，半年前2000多点，现在3600多点，房市好象不太妙，于是大家对房地产特别关注。新常态下的房地产如何看呢，我觉得三个关键词应该引起我们的关注，第一个是拐点，从目前的情况来看，我也认同这样的观点，这个行业的增速已经进入了拐点，说拐点可能有一些同志会联想到很多年前专家和行业领袖也提到过拐点，但是从现在来看，地产的增速确实已经到了拐点，我们已经看到整个房地产市场发生了深刻的变化。昨天我跟领导汇报当中讲到，市场的需求我们可以看到住宅消费的需求非常疲软，同样的商务、办公、商业设施也是一样的。购买能力在下降，电商的成长，商业设施的容量缩小，整个市场的增速与整个经济的增速正相关。所以我们现在看到的拐点实际上已经很明显了，而且有一部分专家还说相当一部分城市已经泡沫非常严重了，我赞同这个观点。第二，我们面临的拐点是一个发展规模的拐点。虽然刚刚过去的2014年，一部分企业成长不错，在去年的过程中，我们绿地还是成长比较好的，主要是转型比较快，我们去年的商业地产增长了86%，今年、明年就每年那么快的速度了。当然了，我们还有海外成长比较快，全球国家当中排名，2013年的数据去年公布我们是268位，这得益于产业地产方面成长较快，我们也看到了去年有一些龙头企业增长的也不少，20%、30%，从今年到明年，我看这个速度很难再上升了，这个拐点的关键词非常值得我们关注。另一个是严重分化，今年一二月份极大部分的区分化特别的严重，三四线城市除了个别的城市以外，几乎都在下降，严重的供大于求。二线城市当中，50%的省会城市市场也在放慢，北京、上海由于他的经济不同，可能好一些，其他的地区分化很严重。企业分化，要顺应市场的需要，转型走的快就相对成长比较快，有一些企业慢一点。第三个是冲击，互联网、物联网，人工智能正在改变企业的创新模式，生产模式，信息交流方式，以及移动互联网为代表的新技术，新业态和新模式正加速向整个房地产行业渗透。我觉得这个冲击当中恐怕我们用产业加金融化，加互联网化，这样才能更好的成长。第二新常态下的房地产企业应该怎么做。面对新常态，面对新的环境，刚才部长给我们提出了四条，我听了很有启发，我也讲四个新，第一个是新模式。面对房地产行业的拐点，我们要顺应新的常态，转变发展方式，从粗放式扩张到精细化运营转变，从投资驱动向价值驱动转变。过去的高杠杆，传统的做法在今天很难继续了，现在很多项目不是赚钱的问题，而是亏多少的问题。从地价其他的成本很难下来，中午很多的合作伙伴供应链说房地产企业困难了，相关的产业链大家都压成本，日子比较难过，确实是这样。他需要精细化，需要向价值驱动去发展。要实现两大转变，第一要从单一的住宅开发向综合开发转变，不仅是居住、生活，乃至于就业，城市公共设施等方面转变。第二要从侧重开发向开发、运营、服务并重转变，很多企业走在前面，也是我们学习的榜样，而且也比较成功。实际证明，这两个转变做好的，这个企业还会发展，虽然中国的经济在下滑，房地产市场增速也到了拐点，但是就全球来看，中国的市场还是在发生很多的变化。第二，新市场，企业发展要跟着经济成长走，要跟着人口流向走，这是大家的身心体会，没有市场就没有企业，随着市场发展，企业正在调整区域布局，有一些布局跟我们国家的政策相矛盾，我们国家提出的新型城镇化要大中小城市共同发展，而且大城市要重视起来，现在的结果是什么，地产企业大部分都投入到特大城市，因为特大城市有人口流动，而中小城市有一部分是增速放缓，有一部分是流出，这两天香港的媒体发布了卫星上看到的中国空城的一张图，这是现状也是事实。所以对于企业来讲，虽然跟我们整个城镇化国家的政策导向有一点不相匹配，需要政策的引导。但是对于企业来讲，市场在哪里就去哪里开发，你也不可能像过去，大家简单的说城市覆盖面，我们刚才发布的城市指标当中，说覆盖面多少是过去，如果将来再抓三四线城市的覆盖面，我相信会有问题，我相信有特点的城市可以搞，比如说旅游城市，有产业经济支撑的，但是整体来看，如果把中国覆盖到你就不行了，三四线城市都在大幅度的下滑，一二线城市的售价也很难在很高了。第二是调整产品结构，市场分化，需求也在发生深刻的变化。这方面大家也看到了很多企业，国家倡导旅游地产，文化地产，医疗地产等等，是对的。按照需求来。第三是新手段，在新常态下要用新手段，一是并购成长，现在每天都有人找我们要并购，很多企业发展不顺利了，行业集中度又要提升，所以对于有竞争力的，不仅是大企业，就是中小企业，只要某种方面有竞争力，你也可以再成长 &。第二是技术创新，这方面我觉得大家都可以感受到信息化智慧城市，绿色节能环保等等，国家也在推出这个。特别是以互联网加节能减排新技术打造绿色生态的样板，深受市场的欢迎。新思维，面对新技术，新业态，新模式，我们要有新思维，互联思维大家谈了很多，实际上从思维到技术都需要我们全面深刻的利用。我们集团在创新智慧城市当中，创新智慧商务区，把办公资源配置与全球零距离，深受欢迎，我们在上海、安徽做了几个点，非常的欢迎，现在不仅是简单的提供生活配套，还提供行政功能，还提供所有行业产业链的信息给他们，还提供全球的技术伙伴的信息给他们。帮助他们成长，跟我们一起做。所以互联网思维是一个全方位的思维。第二个是跨界思维，对一个企业来讲，至关重要。现在跨界思维让我们成长很快，跨界思维让我们提高了很多的竞争力，今年绿地的金融发展很快，昨天我的金融公司板块领导打电话给我，我们一季度已经完成了11亿的利润，今年一年我们定的是30亿的利润。这种以房地产金融化跨界发展产业，我们是极大的提高了竞争力，最近我们还在推出绿地的平台，把所有的资源整合到我们供应链当中去，先内部再外部，我看了材料，王健林多次讲到，他的整个企业固定会员和固定客户达到一个亿，这些资源对于一个企业来讲，成长至关重要，我非常赞同他的观点。我们也在做，要有跨界的思维提升我们的竞争力。三是要有平台思维 &。最典型的是马云做的最好，最近总书记多次场合上肯定商业模式的创新，特别点到马云，特别点到阿里巴巴，我们最近再和马云合作一些事情，这个月29日，我们要把地产宝全面上市。他的招财宝和余额宝这种资金是巨额，这个平台的思维非常成功，作为房地产企业一定要有平台思维创新我们的商业模式，形成我们新的盈利模式。商业模式非常重要，最近大家在讨论中国的未来，关键是要科技创新，所以总书记对上海、北京、广东提出了要建成科技创新，要用平台思维思考我们的创新模式。各位同仁、各位合作伙伴，企业需要的是顺势而为，在当前中国经济新常态下，首先我本人觉得对本国经济在中央讲的中高速增长，中高级质量上有信心。但是我们现在面临的困难也确实已经在新常态下，新常态下的计划表现很多很多，市场问题，人口问题，技术问题等等。总书记在去年讲了九个方面，对于我们地产企业来看，房地产行业的新常态下也有很多的问题，土地成本的问题，产品开发的问题，我们的市场成长潜力的问题，我们的开发专业技术问题，我们怎么应用社会资源提升竞争能力的问题，等等等等，都会发生深刻的变化，就需要我们用新的思维，新的手段去取得新的成功，谢谢大家！主持人：感谢张总的精彩分析。如果有一天我们利用互联网思维去运营房地产,房地产行业会有什么新的模式和变化？有请中国房地产业协会副会长、易居中国董事局主席兼总裁 周忻 演讲，他的演讲主题：《1 + 一 = ？》。周忻：各位领导、各位房地产行业的企业家们，我们行业的相关产业的同仁们大家下午好。刚才张总做了非常精彩的一个演讲，中国的大的地产商只有一家企业的面纱还没有被完全揭下来，就是绿地。因为绿地还没有真正的完成上市。记得N年以前，雾里看花的有几个企业，一家是恒大，一家是万达，一家是绿地。但是不管大家怎么看这个企业，非常有意思的一句话，都会把这三个企业家用一个非常有意思的名字“疯子”叫他们，就是以最快的速度，谁也看不懂这样的企业、项目，飞速的再往前发展。到了今天这样一个时代下，实际上刚才张总讲了一个非常有意思的概念，就是转型。跨界，去年许家印做了一个卖米，卖油，卖光伏，今天看了一个新闻，许家印取消900亿光伏的投资，讲这么多跟我今天讲的主题有什么关系，他们讲的很大，我讲一些小的问题，这是我这段时间经历过或者所看到的一个非常小的问题，1+一=？，我成为开玩笑说，这个题目可以分五个六个主题在不同的场合做不同的演讲，我上个礼拜在中国创业者大会上讲这个题目，我给创业者讲，你们是1，平台是 一，大家都在讲1+一=几，今天我也讲讲。首先讲讲房地产行业，房地产行业面临着转型，大家说住宅转型要转成什么，商业地产，转成旅游地产、转成养老地产，似乎好象大概一个企业的发展，从一个住宅类的企业转向并入了一个商业地产，旅游地产或者养老地产，这个企业的转型就算成功了。这个1和那个1不是完全一样的概念，加起来是不是等于二或者大于二，我并不认同。原因很简单，我并不认为这是转型，但是很多的房地产企业都在讨论这个问题，很多开发商在讲什么，住宅难卖的时候，很多老板去海南一块一块地的拿，似乎这个地拿了以后整个企业就变成健康了，现在看来未必如此。很多开发企业术业有专攻，他做了另外一个产品以后，未必是1，所以这个1+1不等于2，很多案例发现是小于2的。第一个观点，特别是房地产内部当中，行业当中的转型讲的是养老地产，医疗地产，说实话这些东西都非常非常大的事情，比如说郭广昌，你去问他，天天讨论的问题就是跟养老、健康相关的，但是他的打法是保险公司打下来的。如果今天很多开发商说住宅不能做了，我现在要做养老地产，做医疗地产，如果有一百家开发商跟我讲的话，我不相信的在95家以上，中国现在还没有完全成功的养老地产，今天在日子难过的时候，要做这种极具创造力的产品需要谨慎。刚才张总讲到了房地产与互联网，房地产与金融，房地产与未来的智能化，与第四代工业革命发展的结合，这个过程中我们碰到了另外一个问题，房地产人与其他行业人之间融合的问题。有一家企业下面有一家非常好的物业管理公司，结果这家企业的老板从淘宝，阿里巴巴招了一批团队，结果这个团队进来跟老板讲这样一个故事，说老板你招我进来，你把我的编制留在总公司，我不去这家物业管理公司，因为我们不是同路人。很有意思的题目，今天招来你就是让你把这家企业的物业跟互联网结合起来，但是这些人跟物业管理公司的观点是没有办法融合的，这个公司如何能够做好。所以我们面临着非常有意思的问题，当一个企业开放的时候，当这个企业去跟很多东西结合的时候，甚至在很多企业内部的时候，去年我讲了一个万科物业管理公司副总经理排名的问题，还在讲这样的概念。今天在转型的过程中，许多的人才不再是单一化的地产开发商的人才了。在这件事情上，我很自豪的说，易居中国做的非常好，易居中国两万多人，各种类型都有，有卖房子的，有在门口拉客，拓客的，有做互联网，有做数据库的，有做研究的，这些人要通过一个体制完成融合，所以1+一等于几这是老板在现代人才融合转型过程中一定要解决的问题。第三个观点，互联网+。现在房地产，互联网加房地产等于什么，互联网加房地产加金融等于什么，这个问号是太大太大的问号，是无穷大的概念。刚才张总说了一个概念，他们未来以后怎么样怎么样在金融上，在互联网上做文章。但是有一个非常有意思的事情，今天房地产和互联网的观念，是格格不入的。我曾经真的有过一次，找了原来做微博的一批技术团队和上海某一家物业管理公司，思维很领先的一批老总们坐在一起谈话，我坐在中间听了两个半小时，他们两者之间没有一个想法相同，互联网O2O，这两个O之间如果没有共同的认知，要么是阿拉伯的1，要么是中国数字的一才是有答案的，如果跟互联网接轨转型当中，房地产开发商不能做到把这两个1（一）变成一种体系，等于什么，等于无解。就在中午有一个老总，我跟他说你在忙什么，他说我们公司在建立一个云平台，我听了吓一跳，我说不管这家公司有多大，哪怕是万科，哪怕是绿地，就这家企业要去建一个云平台，除非张总讲的，真的可以把一个亿的数据整合起来，易居中国应该是中国最大的数据库，我们有1.3亿置业者完整的数据库，去年马云来到我们公司，我问他，看了我们的数据给我出出建议，他告诉说上阿里云，我说上阿里云都是你的，跟我就没有关系了，开玩笑的话。我这么大的平台，跟马云讲，他的题目是上阿里云，我们在一个小的开发企业，他给我提一个概念，要建一个云平台，我就不知道应该跟他讲什么。在这件事情上，易居中国是走过弯路的，但是当你走出来的时候你会发现这件事情很有意思。我记得五年多以前，我刚刚去做互联网的思维，我满脑子的概念是把房子放在互联网上卖，我记得还开过大会，我曾经说过一个营销十八式，是我当时拿着枪让我的技术团队把线下所有的东西搬到线上去。我去找许家印说你拿出折扣，我把折扣带给消费者，你愿意不愿意，他们愿意了，我们把电商做起来了，因为左边和右边我们做了一个词，用了一个符号我们才完成了传统行业当中的流程的再造。同样的，今天的在座有很多很多供应商企业，我在N年前告诉大家，我们体系里面有中国最大的一个家居广告的平台，但是每次年会的时候我告诉供应商，你们谁有本事把现在手上的流量和数据跟你们结合起来，进行无缝的对接，而不是每个用户见我的客户就去放这本公司的介绍，你们谁能找出方法，我跟你们合作，没有一家成功。而我看到的所有的供应商的企业里面，一谈到互联网化的时候，做的结构是极其复杂的，就跟我当时做电商卖房子结构的时候是一样的，最后发现一个问题，有一个词包工头，我去年去了很多的城市找了1000个包工头，9700单装修业务，做了一个抢人装修，是典型的C2B的平台，现在所有的辅材商找我，很多的主材商找我，我有流量和入口，把包工头结合起来，我告诉互联网人，他们说听得懂，就是把包工头结合起来，滴滴打车是把驾驶员结合起来的东西，我们把包工头结合起来，多长时间，四个月。我找老百姓，告诉他们包工头和工长是整个装修的主角，我告诉供应商，我现在把包工头结合起来，我把所有的家居装修的有十几万，二十万个工地，你们找不找我。现在我还在管一个东西，实惠，是一个社区服务的东西，我想了两年时间，整整两年时间，想了四种模型，最后用了一个实惠，实惠还有一个模式，就社区服务，有这种模型，有物业管理公司的模型，生活类的模型，运输类的模型，我做了一个谁有没有看懂的模型，免费的模型，白吃，白喝，白拿，白要，过去半年里面，400万人群，每天50万到60万的用户，上海和北京做了半年，其他八个城市做了两个多月，为什么，我把这个事情告诉这边和那边所有的人，大家都可以听得懂，免费。免费是什么，还不仅仅是免费，贪婪加侥幸是人的本性，送给你你未必要，你摇出来的是一定要，我不讲这个社区服务未来到底是什么，我仅仅告诉大家这个概念，1+一等于几，我们很多房地产企业在考虑如何和智能化结合，一定要搞懂+号两边的东西是不同语言的。不然的话，克强总理讲的互联网+后面很多很多的东西，如果传统企业不会用一种逻辑跟互联网的逻辑结合在一起的时候，它是无解的，无解就是浪费钱。我们见过很多很多的企业，特别是在家居行业里面，有很多的老板砸了几亿的钱，他今天要上市，回来问我，周总你的O2O能不能卖给我，原因是什么，不是他笨，关键问题是他今天坐在自己的业务当中，没有去用互联网的概念，两边没有做成共有的符号，这是我讲的第三点，1+一等于几，如果是图上的一是无解的，无论是互联网的1改成中文的一，还是中文的一加上互联网的1，无论是线上还是线下，这两个一加在一起答案都是一样的，也有可能是1+一等于十，那就太牛逼了，谢谢大家！主持人：感谢周总的精彩演讲。过去的日子已经有了结论，我们也看清楚明天会发生什么，我们怎么办，下面有请中国房地产业协会会长，中国房地产研究会会长任志强先生阐述他的观点，有请。任志强：他们讲了很多，我也听不懂，我们说房地产是羊毛出在牛身上，让猪付钱，房地产如果要是能免费，也挺好，但是不知道能不能免费。2014年GDP大家都知道了，我们看到这个曲线，08年以前是一个高增长的过程持续在9.5%以上，08年金融危机以后出现了一个高峰，但是之后这个曲线就是下滑的趋势，到现在为止还是继续下滑。去年保7.5%，明年可能就6.5%，这个只能说李克强总理在两会里面的讲话说希望保持在平稳的态势。如果稳定在七到八之间是一个较长的稳定状态，否则2020年我们就达不到我们的承诺。中国出现通胀以后，也出现了两次的降息、降准，两会之后周小川提出可能还会有后续的政策。民间固定资产投资和全国固定资产投资，今年也再继续下滑，从15点多降到了13点多，我们更看重的是民间固定资产投资的下滑，如果占80%左右的民间投资都跑掉了，那么拉动经济增长就是一个很难的事情。基础设施不断往上的过程中，怎么会投资下降呢，基础设施主要靠政府投资，尽管政府批了接近十万亿的投资项目，中国的经济更重要的靠民间投资保持增长。其中制造业投资和房地产业的投资下滑，光卡基础设施的投资拉动是不行的，李克强说的克强指数都是按照工业增加值来算的，大家都在担心一季度的GDP有可能低于7。看看分类，发电量是动力增长里面最低的，我们现在主要还是靠电力，但是一二月份电力增长是增速缓慢。前年开始，我们第三产业的比重大幅度提高，因此用典少了，反过来我们的工业增加值仍然占50%的GDP贡献率，工业增加值的下降也仍然是稳定的。另外就是社会消费品零售额，一二月份是高速增长的时期，一二月份是有春节的，所以增长周期内有两个节日，又是比较大的节日，但是这两个节日并没有引起我们的消费增长，而消费指数继续下滑。从分类情况来看，说明我们的消费提升了，食品类，餐饮类在迅速下跌，通讯类是迅速上升的过程，比较危险的是我们的汽车类，这部分的增长率原来也很快，但是去年开始有所下降了。再看我们的房地产开发，房地产开发投资增幅也在下降，去年大概也是年初的500强峰会，我们说去年投资增速可能会降到10%，扣除物价指数去年只有9点几，今年在十之间，仍然会继续下降，政府不出台政策的话，还会继续下降。从增长比例的情况来看，今年继续下降0.1个点，按分项来讲，住宅是急剧下滑，商业和写字楼去年是持续上升的，今年一季度也一样。刚才张玉良讲到的一些问题，大家都从住宅转到商业，转到综合体，这部分的消化量很困难，现在6.3亿的库存，两亿多是写字楼和商业，4亿是住宅，但是我们的住宅消费有将近10亿，对于4亿来说就是有40%的存量，但是去年的写字楼和商业只有2亿左右。比40%的比例低。所以商业和写字楼仍然存在一些问题，今年的库存总量里面会继续加大，从投资占GDP的总量在加大，05到07年，我们的GDP总量比较低，房地产投资额比较高，之后出现开始下降，而相对世界各国的情况来看，我们仍处在较高的水平。张玉良说我们应该已经到了拐点了，但是从现在的低点情况来看，我们是低于世界平均水平的。我们也列举了去年我们最高和最低的，我们只想知道这个差距，高的差距是32%，而低的是负的25%，我们列举了很多，前十名和后十名的情况，是想证实张玉良说的，城市之间和区域之间的差别再继续拉大。另外一个影响我们的供应就是土地，土地供应的面积在持续的下滑，去年保持负的几的增长，今年更明显，是负的3.7，如果没有土地做前期准备的话，后期让投资持续增长是不可能的，当土地处在持续低位的时候，后续一定出现供求关系恶化，而不是供需关系得到改善。去年年底和今年年初，除了四个一线城市高速增长以外，其他的地区普遍出现下滑，从全国的情况看，出现了更大的问题，今天上午中央电视台谈到了地方债的问题，两会当中提到一个重要的问题，地方债，总额达到30万亿，相当一部分是以土地为抵押，比例也很高，北京市6000多亿的地方债，3000多亿是以土地为主，既有土地收储的问题，还有以土地做抵押偿还50%以上的地方债，全国来看，我们估计地方债务相当大的比例都是靠土地，而今年土地收益的下降速度远远高于其他的年份。这是去年土地购置最快和最慢的城市，差距也很大，负的88.9到正的206。第二个销售急剧下滑，达到了负的16.3%，2012年三月份迅速回升了，我们估计今年三月份也会持续回升，目前获得的三月份前两个周的数据调查来看，技术因素导致的情况很难结算，我们国家为什么把一二月份结合在一起，就是因为节日，同比没有办法比，一个春节影响了七到十天的假期，工作日，如果有的要放假到正月十五，可能就会影响数据，所以三月份会有比较大的变化。这是去年十个城市里面最高和最低的变化，差距也很大，最高的正的89，最低的是负的44，城市之间的差别也是新的特质。另外是到位的资金，增速下滑也很快。08年和现在的情况来看，两者对比得出一个结论，去年年底的数据和2008年最差的时候的数据几乎一样，但是总量去年大了很多，去年有12万亿的总量资金，08年只有8万多亿。总体来看，如果自有资金的增长速度很慢，土地购置的情况慢，要让投资上去是不可能的。这是去年的新开工面积变化最大的数据，去年是负的15%，今年还是持续的负增长，有利于调整供求关系，但是不利于GDP增长。其实每年预售面积是超过竣工量的，累计起来，从09年到现在，大概已经超卖了12亿平方米，现在的总量并不足以保证后续持续低迷的开工保证市场的供求关系。其中一个重大的变化，2015年是我们23岁左右年龄的最高峰，同时也是25岁到44岁的最高峰，然后人口高峰就在下滑，意味着中央政府应该取消90、70，前一段时间我们强调了90、70是为了满足刚性需求，或者说23岁结婚年龄以前的购房需求，他们需要的是小面积，能单独分户的，但是随着人口的变化，这个其实也应该发生变化。我们第一个高峰期是解放，49年以后，是我们出生率的高峰期，然后60年代的大跃进是人口出生的低峰，70年代又出现了人口的高峰期，然后就出现了急剧的下降，计划生育以后，八十年代以后，开始看到了婴儿低谷，而最高峰的期间就是我们所说的2015年，2015年以后人口趋势出现了下降。在今年两会当中，国务院文件里面明确提出了刚性需求是改善性的需求，总理的报告和总理在答记者问的时候也是这样说的，从人口结构的情况来看，实际上小户型的刚性需求逐渐转化为以改善性需求或者提升居住质量和条件的需求。这就需要改变我们原有的住所，一套房为主，或者一套房是低谷的，二套房是高的，三套房不允许卖的方式，已经和人口差别和住房差别出现了逆转，如果不改变这个政策，已经不符合我国人口的变化了。2015年我们还有很多不利因素，其中一个是库存继续加大，今年已经变化了6.4亿万平方米，贷款低速增长，只增加了0.6%，越来越多的钱没有把钱转移到房地产。2015年已经出现了一二月份的急剧下滑，但是这个下滑的趋势我估计三月份会有所改变。有利的条件是总理多次提到了货币的政策宽松，周小川行长也说了也许降息会延续，也会降准会延续，这是两会里面明确表态的，对股市的表态也非常清楚。货币政策的变化没有办法预测，但是知道货币政策肯定比去年好，而且逐渐是有利于居民对于住房消费以及有利于城市发展建设的。因为在城市化的一项里面，仍然在政府工作报告里面是主要的地位。第二是李克强提出的稳定住房消费，现在都在传各地方政府两会以后出台了一些地方性的优惠措施，尽管李总理的报告当中提到由地方决定，因为各地情况不一样，但是稳定住房消费还是一样的。第三，我们可以看到低利率不断的提高可支付能力，从现在的两次降息看，整体提高20%的支付能力，如果再出现降息，都可能提高30%到40%的支付能力。另外一个是新增供应量的减弱，一但出现了这个情况，大家会说房地产不行了，大家都不投资了，其实是好事，减少供应量有利于消化库存和稳定价格。从08年以来，我们可以看到，08年是我们国房景气指数最高的时候，现在到了93.7%，这个指数和我们的价格构成是密切相关的。正是这样的指数，对应的是价格变化，这个价格变化到现在已经出现了第三次的低谷，大家关心的是第三次的低谷在什么时候转正，去年年底开始，局部城市已经出现了回调，原来降幅是2%，现在是1.5%，可能收窄了，而降幅在最新公布的68个城市变化当中，已经变成0.5%以内的变化，说明价格在变化之后，从最低点开始回升了。去年年底的时候，明显看到的是北上广深的一线城市价格发生了变化更大，从低点开始回升。为什么去年九月份出现了这样一个低点回升，930政策改变了消费信贷的政策，10月份又下调了利率，这两个影响导致了十一月份和十二月份开始出现了价格的回调和市场的回调。去年的十二月份我们的销售也进入了高潮。总体而言，这些都还没有让所有的价格变化成为正的，所以许多机构都预测，可能在今年的四季度价格会出现正的增长，而负增长有可能在二季度以后开始逐渐的回升，进入到正轨道以上。得出的结论区域分化开始加剧，最好的城市和最差的城市差200%的差距，我们列举了十个城市的变化来看，差距都是巨大的。第二个就是刺激政策会持续，今年的刺激政策在930以后连续发生，可能还会继续。另外价格不会短期内发生太大的变化，会在降幅逐渐收窄的情况下逐步回升，转回正增长，但是正增长不会是很高的标准，只是回到一个正的情况，现行的情况看，原来我们预计的会逐渐的拉长消化周期，6.3亿的消化周期会在今年的较长时间内以去化为主，这个去化在区域之间差距很大。去年东部地区是急剧下降的趋势，东部地区和西部地区都出现了接近20%的下降，去年从东中西三的地区的情况来看，没有出现这种情况，今年一季度明显中部和西部大幅度的下滑。开始表现出三四线城市急剧下滑的趋势。这个影响是很大的，所以我们认为消化周期会继续拉长。一二线城市不管有多大的库存，都容易被购买力消化。数据分析得出的结果就是这样，谢谢大家！主持人：下面我们有请中国房地产业协会副会长、天朗控股集团董事长 孙茵演讲，她的演讲主题是《推动企业创新，助力新型城镇化发展 & &——天朗关于城市文化力的探索与实践》；有请孙茵：尊敬的刘部长，尊敬的各位来宾，媒体界的朋友们大家下午好！转型、创新是摆在我们每一位企业面前的课题，我们企业和大家一样，我们的楼盘现在的开发是离中心城区越来越远，而且规模也越来越大。相应而来的是我们整个开发过程中的城市的功能的配套严重的不足。这成了制约我们开发中的一个重要的因素。同时也成为我们的一个发展机会，我们的做法是把每一个楼盘都当做一个城市来进行开发。我们通过几个方面来补足这个区域整个城市的功能，首先我们是在整个区域内植入系统的，健康的服务系统。我们引入社区医院，引入整个的健康体检中心，同时办老年大学，做托老的中心，做健身的中心，系统的植入健康的服务系统。第二个方面，我们在整个社区里面引入系统的教育系统。除了传统的幼儿园，小学，还有中学以外，我们还在整个社区里面引入比较完善的业余的教育系统，增加教育的服务性，这些是针对少年儿童的。我们对成年人的阶段也引入了一些教育的，包括业余教育和职业教育的系统，同时还有刚才讲到的老年大学。我们在整个的社区里面引入了完整的业余的教育的系统。同时我们还在整个社区里面植入比较系统的，生活的，服务的系统。我们坚持在社区里面办社区的大食堂，社区的农超，还有一系列整个社区系统生活的服务体系。同时我们还在挖掘整个城市的文化的属性，把文化和教育，文化和艺术，尤其是把文化和生活，文化和商业结合起来，我们也通过文化这样一套主线，把我们开发的产品线归类为城市文化基因，社区文化基因和名片文化基因。最后一点，我们在开发的过程中，把一个片区导入整个的产业系统，所以我们在开发一些片区的时候会植入产业园，总部基地还有创客这样的针对小型企业开发的小型的写字楼。同时我们在整个的总部基地和写字楼里面提供系统的服务，包括对整个的服务人群的居住做了系统的安排，来提升整个产业集群的发展红利。在通过我们整体的开发，把我们每开发的一个单元都当做一座小的城市，来系统的，完整的像配套一个城市进行开发，通过这样的开发，不仅提升了我们自己的开发能力，延长了企业的产业链，同时也为中国的城镇化发展起到了一定的推动作用，这就是我们开发的一些体会，谢谢大家！主持人：感谢孙茵女士的精彩分享，下面有请朗诗集团股份有限公司董事长田明 先生演讲，他的演讲主题是《白银时代下的朗诗轻资产战略》，有请。田明：各位领导、同行大家下午好！我今天跟大家分享白银时代朗诗的轻资产战略，大家现在经常都用新常态，我见了一个老师，写了一个标题“旧常态已废，新常态未必”，实际上就是告诉大家，新常态可能不成立，其实我也认为新常态还在确定的过程中，正在探索。前面很多的嘉宾对于市场形势都进行了判断，我在这里快点过。中国的经济正在逐步的下滑，从7.5没有守住，20多年来第一次没有守住7.5，年度的目标是7.5，实际的结果是低于7.5，这是89年以后第一次出现这样的情况。今年是7%左右，2015年是7%，最后能不能守住，要看统计局帮忙不帮忙。从GDP的三驾马车找不到任何的亮点，所有的引擎都已经熄火。中国过去以要素驱动的经济增长方式难以为继，依靠改革创新推动经济增长，这又不是一时一刻可以显效的。房地产告别黄金时代，进入白银时代 ，我对白银这个词还是存疑的。我们朗诗的调整是历史性的拐点，而不是周期性的拐点，2013年中国成交了13亿方的住宅，考虑到一半的人口在农村，没有商品房，所以我们的城镇人口在2013年一年里面，人均的居住面积增长了2个平方，而我们住房的基础，2013年底城镇人口居住面积达到36平米，在国际上看也是不低了，达到了发达国家中等水平，远远超过日本和韩国东亚国家在我们这个发展阶段的人均居住面积。一年两个平米增长方式是不可持续的。2014年，中国的成交住房面积也在显著的下降，没有13亿方，根据这样的判断，我们认为2014年是行业转型的元年，依据这样的分析和判断，朗诗实施了轻资产战略，其实朗诗实施轻资产战略2012年就开始着手研究，业务包括传统的房地产开发，也包括合作开发，小股操盘，委托开发，代建，定制和技术服务。过去我们在国内一直学习万科，现在我们增加了一个新的学习对象，比如说美国的铁狮门，朗诗在美国有一些投资，在欧洲也有一些投资，让我们看到了国外的成熟的经济体房地产开发的趋势。现在美国开发商那些项目百分之百股权都属于某一个开发商的情况是非常罕见的，绝大部分的情况下美国开发商开发的项目，他自己持有这个项目的股权都是在10%以下，铁狮门经典的操盘模式，他开发的项目股权一般低于5%，他自己的资金在项目的全案资金里面不会高于5%，万科和铁狮门有一个项目的合作，对万科也是成功的，实现了成功试水美国，在美国的旧金山有一个项目，我去看过，那个项目财务是投资人，不参与管理，项目是铁狮门做的投资决策，引入了万科的财务投资人，铁狮门另外一个部门就是基金部门，发行了一个基金，是基金的管理人，不够的资金再做建筑贷款，其他一些融资方式，美国的项目贷款包括土地的贷款和投资人建筑的贷款。最后在所有的项目所需要的资金里面资金量非常大，但是铁狮门自己从自己股东掏出的钱只有3%左右，但是他的盈利方式非常多，风险很低，不是全部的风险都自己承担，但是盈利方式很多，第一，百分之几的股权投资，作为股东是有投资回报的，第二项项目收取开发管理费，第三还有一个基金，是合伙人，有一定的收益，同时他跟所有的投资人还有一个合约，如果项目产生了超出目标的利润，会有分成收益。美国已经经历了房地产起起伏伏很多年的发展阶段，如果说中国房地产发展处在1.0版本，我想美国已经到了4.0或者5.0的版本，所以中国的地产商转型、升级、求变的时候，应该把眼光投向海外，看看这些成熟的经济体，他们怎么运营的，看看台湾的项目和美国、欧洲，他们的经验值得我们学习。两市提出的资产轻型化，盈利多样化，我们不是离开房地产，还在房地产，更多的让资产变轻，让盈利的方式能够多样化。朗诗现在还是传统的开发商，我们希望通过学习铁狮门这样的榜样，通过自己的升级、转型，逐步的成为一个服务的提供商，而不再是一个传统的开发商。以后我们不再百分之百的拿地，不再百分之百的持股，而是更多的采用小股操盘或者技术服务，定制、代建等等方式。即使我们自己开发一块好地，我们也会找很多的投资人啊，开发商的同行，投资机构等等一起，请大家来参股，最后把我们的股本降下来。小股操盘的定义是小于等于30%的股权。经过2014年轻资产的战略投资，大概有十来个项目在运行，这些轻资产的开发规模以及产生的销售的利润占到相应的比重。另外作为规避风险，谋求长期发展的一部分，朗诗加大了在美国的投资，这里列举了旧金山、洛杉矶、纽约地区，我们刚刚在波士顿地区拿到一个项目，在美国进入了四个一线城市。美国朗诗的做法是寻求和当地的开发商合作，寻求和国内的投资人合作，我们自己也在发行投资美国的基金，同时在美国的股份比例也并不高，在50%以下，我们的操盘团队全部是美国本土的团队，我们没有向美国公司派出一位高管。投资战略，激励机制，企业的治理层面我们有参与，但是项目操盘方面是由美国的团队操盘，我们定位是美国本土市场的绿色住宅的开发商，朗诗以后会拥有中国和美国两个市场，谢谢各位。主持人：感谢田明先生的精彩分享，下面有请新城控股高级副总裁欧阳捷先生演讲，他的演讲主题是《商业地产的大趋势与吾悦广场的崛起》，有请。欧阳捷：尊敬的刘部长，各位嘉宾，媒体朋友们，刚才各位嘉宾讲到房地产，房地产不仅是住宅还有商业，我们想谈的是以购物中心为主的房地产面临着巨大的挑战，2013年全球的购物中心面积在3900万平方米，中国占了一半，排名前十的项目，中国占了八个，全球购物中心去年是3700家，2015年将超过4700家。商业新开工面积超过了18亿平方米，意味着在城市中的中国人每个人至少拥有两平方米的商业量。2014年上半年五大区域零售商业项目开发运营开发了176家购物中心项目，2015年我们预计五大区域将超过2700万平米。2025年中国的购物中心会超过一万家，分布在全国的各个城市当中，我们会发现饱和与过剩成为未来的特点。一线城市的购物中心商业体量占83.5%，购物中心的主量还在一二线城市，但是很多的城市已经出现了饱和，沈阳在建的购物中心和体量和人均购物中心的面积都非常大，远远高过了其他的城市，甚至高过了全国的一线城市。三四线城市正成为购物中心跑马圈地的主战场，我们认为三四线城市购物中心目前数量太少，消费模式急需升级换代，商业业态大家希望与一二线城市结合。三四线城市的商业地产空间到底多大，我们统计了一下，全国三线城市54个，四线城市103个，平均人口509万到411万，也就能拥有1600个购物中心，最多十年，三四线城市购物中心就会达到天花板，进入商业竞争到业态竞争的战国时代。所有品牌的商家扩张的天花板也将到达，扩张路径、发展模式必将成为趋势，现在招商难，以后是无商可招。目前购物中心面临的态势商业越来越多，商圈越来越小，顾客越来越懒，应对这一切所采取的措施一个方面是加强板块的深入研究，避免过剩，另外一方面，购物中心要么做大，做成超级购物中心，覆盖周边的区域，避战电商和迎战电商都是未来购物中心的主要的层面 &。未来购物中心是体验式，里面有观光、旅游、人文、艺术、文化、娱乐、儿童、主题等方面，现在我们看到的家庭式的消费在购物中心里面已经占到非常大的比例，购物中心体验化的压力来自于多元化的竞争和个性化的需求，来自于市场的竞争，来自于新技术，新媒体的推波助澜，也来自于电商的冲击。购物中心正在从购物向主题体验转变，目的消费将转向无目的消费，购物中心将成为职场和家庭之外的第三教育空间，可能互动的精神和知识成长空间，可以放松身心的空间。购物中心还在追求高大上的趋势，2013年购物中心平均面积达到8万平米，一二线城市，特别是二线城市十万平米以上的购物中心的占比超过了一线城市。所以购物中心现在面临着转型之路，如何打造体验式的购物中心，我们认为要根据城市的规模，城市能级，商圈大小，地方特色，高认知品牌，消费者年龄结构、消费者体验和习惯来创造需求，创造我们的创新。新城控股打造购物中心是给城市一个中心，通过尊重客户，尊重商家，尊重员工，来吸引顾客，来带动顾客，留住客户，通过我们的八项流程保证每一个新城控股广场都成为精品，通过我们的规划设计的创新，运营管理的创新品牌业态的创新让微创新与时俱进，同时让我们所有的客户在新城规划上能够得到全身心的细胞和感官的体验。未来新城将进入商业地产的第一梯队。我们通过人本之悦，精品之悦，创新之悦，体验之悦，未来之悦打造五悦，我们的愿景是成为中国商业品牌的领导品牌。目前新城五悦广场在中11个大城市建设。现在的产品线已经到了第四代产品。已经开业的有常州，上海青浦，青浦去年12月份开业，刷新了人流记录，另外还有几个项目马上就要开业，吴江，张家港。还有安庆、台州的广场都在开工。新城就像骆驼，一群奔跑的骆驼，新城控股的发展目标，商业方面我们希望在2017年达到开业项目15个，在加项目25个，总计40个购物中心，新城控股的整体的销售超过500亿。我们希望以新城的企业文化，诚实做人，踏实做事的风格，一步一个脚印把新城控股带向未来的远方，我们希望随心奔跑，谢谢大家！主持人：欧阳总的精彩分享，下面有请阳光城集团股份有限公司 &副总裁 王锋先生演讲，他的演讲主题是《安坐于不安之上 &——新常态下的地产战略》，有请王锋：首先表达对各位前辈的敬仰，今天很多业界的大佬表达了很多对未来的期待或者说预判，还有绿地这样的豪门展示了他未来的看法，对于阳光城可能是屌丝的逆袭，这个公司2012年开始被大家关注，他的存在也昭示了一种理想，行业的格局初定，一个小公司会脱颖而出，阳光城最近三年有大概十倍的增幅，2012年只有一个20亿的销售额可能没有什么标准的意义。有两个东西是我们一直坚守的，两个战略纪律，两个务必，无比坚持高周转，低成本。阳光城的内部管理有四不原则，不进差的城市，不拿贵的地，不做难卖的产品，不借贵的钱，使我们在市场变革的今天有一个安全的可能性。2014年我们多年以后回望这一年，可能会发现它是房地产历史上最重要的界点，这个行业的变化可能是格局性的，也可能是根本性的。2014年给很多开发商带来了非常明显的不适感，我们都知道，2014年整个的成交是第二高的，但是在第二高的时候，大量的开发商和从业人员很明显的感觉到不适应的感觉，第一个是时速感，我们坐飞机突然感觉速度没有了，就有下降的感觉，还有就是失重感，另外我说这是米字路口，朝哪一个方向走，快速或者慢速都是在思考。这是这几年的行业变动的趋势，结论非常简单，行业的分化在加剧，我觉得房地产从2014年开始，已经把它的本质呈现给我们，这个行业变化的最本质的原因是我们这个行业从稀缺的时代到了过剩的时代，所以地产的规模化道路在这样的时代里面变得难以为继，整个行业的天花板接近，稀缺时代终结，集中度上升，行业利润在下降，中小房企加速退场。中小企业的离场从2008年已经开始发生了，2008年有8.8万家注册的企业，2014年已经到了4.2万家。与房地产相关的适应观念，其实在2014年来看，或者未来几年会达到巅峰，比如我们的抚养比，一个人的成长变成一个劳动力需要20年，中国劳动力总量在2015年会下降，适龄的购房人口在2015年达到顶峰，我国家庭规模的小型化过程也已经接近尾声了，这四个核心指标意味着这个行业可能会很快的建立。两个现象可能对大家有明显的参考的意义，第一就是先富的人群，曾经一度在房地产行业当中获得过大量的收益的人群，目前这一两年他们开始对脱敏。而90后，不必买房，很多的二三线城市，外公外婆，爷爷奶奶，父母，岳父都有房子，这些孩子长大以后，他们已经没有太大这种明显的期待去买一个房子了，在这样的情况下，过剩不可避免的到来，行业的利润会进一步的下滑。分享一个数字，未来的房地产大概需要什么样的趋势，我们怎么样选择我们的战场和投资方向。我们看一下超级城市的东西，中国在控制这样的超级城市的增长，但是这是有悖于城市化的。北京和上海到底有多少人，这是一个神秘的数字。目前的数字不一定准确。上海其实我们会看到，人口流入的速度会加大，但是我们跟一些发达经济体，人口到顶了。北上广，其实已经发现了人口倒流，这个统计数据我们以前叫做暂住证，现在叫做居住证的管理范围内，如果不包含这些，我们会看到流动的比例会更大，他们会看到某一些区域的中心城市会变成最大的房地产市场，为什么成都、重庆、长沙、武汉，合肥是一些比较大的房地产开发城市，我们说长三角最大的城市应该是合肥，而不是苏州，因为上海的大量的劳工是安徽人，安徽人在上海就业，拿到钱都喜欢在合肥购房，成都也是一样的，它是中国最大的房地产市场，四川人外地打工以后，回流以后，获得收入以后，最后都选择在省城置业。另外就是国家首位城市，美国单位的GDP分布，差异非常的巨大，你觉得东西海岸高的地方很高，低的地方很低，美国几个大城市产生了90%的GDP，所以他们的大城市价差在10倍以上，中国还没有这样。我们会发现发达经济体，德国法国都是这样的，德国有一点点不太一致，但是大部分的发达国家都是这样，新兴经济体会不会有不同的路径呢，目前没有，很多的经济体他们会成为几个发达经济体的集群，单位面积会提高，房价也很高。这是美国对中国的预测，他预测未来人均的GDP单位的平方公里是这样的格局，如果是这样的话，如果我们依然控制土地供应和售价的话，土地供应和人口导入，我们对他们的房价要有恶性循环，可能有一些地方我们要足够的警惕。东京有一个数据，夜间人口比例变化，有600万人晚上就消失了，发达的新干线让他们在东京以外居住，未来随着一线城市房价越来越高，某一些区域在中长期有可能会形成这样的特点。成熟时代，京沪已经进入后开发时代，项目小型化，二次开发为主流，高强度开发向高精度开发转移，品质很重要。以前我们的开发商时代，像吃螃蟹一样，只吃一个蟹黄就可以扔掉了，房地产企业发展到今天，需要在内部打造自己的蟹八件。产品竞争力从现在开始已经发生了本质的变化，随着改善和刚需，现在的两房已经遇到市场的问题，什么样的改善面对什么样的刚需，实际上我们并没有在房子的服务上投入更多的精力和成本，今天的房地产有一点像美国当年，最早的时候那段时间规模还没有起来，未来房地产相关的服务，智能家居和设备相关的配套变成软件的服务植入这个行业，这是一个新的需求。麦肯锡2015年的数据，我们现在一直在讲互联网，实际上他们已经非常大的改变了我们的生活，一个数字可以告诉大家，农村人口使用移动互联网的频率和网络频率高于城市，这个数据值得大家思考。如果一个人不知道他要驶向何妨，那么任何风都不是顺风，希望大家找到正确的风向，有更好的未来和明天，谢谢！主持人：感谢王峰先生的分享，下面有请融侨集团副总裁首席投资官康红恩先生演讲，他的演讲主题是：《融侨的转型与发展》,有请康红恩：各位新老朋友大家下午好，很高兴在这里跟大家分享一下融侨的转型发展和思考，融侨是一个正在成长中的以房地产为主业的多元化的集团，这里面我受总裁的委托介绍一下融侨的基本情况以及对未来布局的思考。2014年的时候，融侨已经经历了25年的历程，融侨的产品一直追求的是高品质的产品，所以我们提出为居者着想，这个图片相信很多的新老客户知道，这是十几年前福州的名片，今天我们在闽江边上的福州的融侨外滩。我们提出了构建城市理想生活，以品质为先，融侨是以家文化为非常明显的房地产企业。我们为十万业主提供卓越的服务，我们的物业公司在福州当地是最好的公司之一，而且我们有教育，我们的幼儿园、小学也是福州当地最好的幼儿园和小学。我们提出5S，并且通过融侨宜居，智慧社区和融侨会提供高品质的服务，这是融侨文化剧场，每年在福州举行高雅艺术的活动。下面我们对于未来的思考，我们提出了三轮驱动致胜未来。第一个是开发，第二个是资产，第三个是投资和房地产金融。为什么会提出这样的三轮驱动的方式，因为我们觉得从第一个来讲，我们坚持规模的适度发展，来保证稳健的增长，对于规模的追求，是我们每个房地产企业的一个基本的目标，但是在房地产进入下滑的情况下，我们会坚持适度的规模，但是不会为规模而论，这是我们对这个所谓的开发的环节的理解。而且我们除了开发规模，我们更看重管理资产的规模，在中国的城市布局上，我们主要是聚焦、优化和调整，同时我们着眼于中国和印尼两个市场，以印尼的市场来嫁接中国的资源，共同去拓展和发展，特别是服务和需求的建设，不断改善的需求是房地产下半场最大的机会。跳出1.0和2.0，今天我们要产业归产业，地产归地产，我们要找到主题地产的可持续的商业模式和盈利模式，这样的话才可以走出我们对于新型主题地产布局的新的机会。在开发上，在管理上，我们要创新探索新型的体制和机制，并且能够适应变化，引领未来的管理模式。在开发上我们强调周转，但是我们更强调效率，我们是以效率看周转。第二个我们考虑把整个产业链往下走，要加强资产的管理和资产运营，走部分的香港开发商的模式，第一个我们要在核心的城市和地段投资开发持有核心的物业，这个图是我们去年十二月份在上海一个内环内的一个办公项目，这是融侨福州的商业项目，同时我们在资产运营方面更加关注高品质生活方式的运用，所谓的物业、教育、商业、酒店、医疗、旅游度假，农业，大健康和物流。我们认为最大的资产是业主、客户、消费者和合作伙伴，为他们服务而创造更大的价值。而且我们从资产运营最终升级到产业运营，这是第二个驱动，就是资产运营和资产管理。第三个，我们要往产业链的上游走，塑造投资和金融的核心能力，走美国开发商的发展模式。第一，投资和金融是房地产企业真正变轻的核心模式，整个行业往轻资产方向的趋势正在加快，但是我们认为房地产往轻资产方面转型正在经历一个阶段，投资和金融是非常重要的模式，第一点我们会创新房地产项目的投资方式，财务投资，合作开发，小股操盘的代建。物业的投资和能力的建设，移动互联网和大数据的等新技术的投资。要加大对于高品质生活方式产品的股权投资，对于那些有好的品牌，公司、内容，团队，我们都有可能来通过投资的方式使我们能够介入到这样一些产品开发当中，来改变重资产主题地产的开发模式。同时我们要加强房地产基金和金融能力建设。所以我们认为，三轮驱动的核心在于人，阿里巴巴认为自己是一个数据公司，我个人的理解，因为它有大数据，而大数据的背后是需求，是消费者，因此，当房地产企业要面向未来颠覆和创新的时候，我们发现熟悉的客户了解和掌握需求，成为一个房地产企业面向未来的核心，为此我们通过投资、开发、运营和服务，拓展品牌，掌握用户、业主和消费者。过去房地产企业也讲全生命周期的产品开发，现在和未来，我们更要强调全生命周期的服务和价值创造。从小孩到成人、老人各种服务的成功会体现更多的价值，以上三个模式是我们现在和将来要做的事情，资产运营和投资金融，是我们现在和明天要做的事情，房地产转型和发展，过去片面的强调香港模式或者美国模式，现在看起来，对于一些中小企业来说，这三种模式并不是呼应的，或者说有先后顺序的，我个人认为应该采取三轮驱动的模式，打通三个模式之间的内在联系，形成企业更好更快的发展，思考这一轮的转型发展，我们认为要跳出房地产看房地产的发展，我们期待和各位同行并肩，我们更期待融侨走出自己的转型发展的模式和未来之路。在这条未来之路上诚挚的希望得到各位领导、专家同行的关心支持和帮助。谢谢！主持人：感谢康总的分享，下面有请重庆新鸥鹏地产（集团）有限公司首席战略官、副总裁 &李战洪 &先生演讲，他的演讲主题是《巨变下的新鸥鹏》,有请李战洪：前面听了几位的演讲有一个重要的感悟，我以前一直觉得万科一过千亿，也说拐点论就下来了，后来又人说拐点来了，后来发现绿地集团的老板和万科也是一样的，也说拐点分化。其实从万科和绿地他们是在吓唬中小开发商，然后吓唬大家的同时自己做大，恨不得把别人都吓走，张玉良的思路和郁亮的话一模一样，他们的话大家不要信。所以一定要听任志强的话，听他的话很多人都不会吓走，给大家信心的人，这是我今天最大的感受。本来想讲企业一组企业数据引发全国关注，行业的巨变2014年企业的答卷很漂亮，签约比上一年增长了120%，回款比上一年增长了137%，新欧鹏是教育集团和地产集团。新欧鹏现在很受到关注包括刘会长也说这是行业的一个样本。我还是要讲一下行业，行业里面有四个趋势，趋势把握好了才可以发展，有四个方面，第一个方面，开发商怎么死，会死多少，刚才阳光城已经说了，开发商的数据差不多，由八万家到了五万家，有三万家不见了，平均有661个城市，原来每个城市有121家，现在每个城市有75家了，而且有资料显示，2020年的时候小于3000家，从数据来看就是从春秋到战国了。第三个，开发商过去巨大的成功往往会成为未来发展的障碍，改变思维，寻找创新模式是未来发展的关键，这是一个很重要的体会，开发商也经历了这三个阶段。未来的时间里面我们重点看六家开发商，第一个绿地，虽然我们说拐点下来了，还要看绿地的外拓，第二个看万达的轻资产模式；第三个看万达，它的住宅业态多元化，第四个看恒大，跨界，产业多样化。第五个看华夏幸福，他的产业园区城市化；第二个看新鸥鹏，过去中国的房地产土壤所有的开发商都是依靠单项的冠军获得一些资源。第二个企业要有自己战略产品，新鸥鹏有企业产品，城市产品，社会产品，也是企业发展的三个阶段，第一个阶段是开发建设房，第二个是建社区做服务，第三个是做教育这块是做的很好的。现在新鸥鹏的教育地产，为什么说是单项冠军，15年做了中国最大的教育产业园，创办两所学历教育的大学，其中房地产学院是世界上最大的，以前号称最大的房地产学院是沃顿商学院，但是他们毕业一共才两万，我们在校学生就已经有两万了，有四所中学，还有教育产业园。新鸥鹏的使命是以教育为使命，以地产、互联网为载体，做中国教育产业的专家。谢谢大家！主持人：感谢李战洪先生的精彩分享，下面有请优德爱涂料董事长 &杨健 &先生演讲，他的演讲主题是《构建高效供应链 &——涂料集采之路》，有请杨健：尊敬的各位来宾大家下午好，今天我给大家讲的主题是构建高效供应链涂料集采之路，首先非常感谢组委会给我们材料商，带来一些新的体会，我们更了解的地产领域的战略发展，战略和战术上的整个方向，了解这些我们自己的企业也是有责任的布局，我们如何布局自己企业的发展，刚才几位行业讲到的互联网，这个互联网+每个环境里面都非常重要，采购平台把互联网和企业搭建的非常极致，我们都讲到了升级、拐点，其实在我们的产品线来讲，我们产业链的基础来说，只要做一个优化，这个优化不是革命性的改革，我觉得这些细节的变化都会帮助我们迅速的成长。在这个平台上我们更多的和开发商做一些沟通，在整个作为涂料来讲，实际上是从产品加工程服务，这里面根本上有两点，第一点是信息化，我们如何规划需要了解更多的信息，这个信息背后就是人，采购平台是一个非常好的平台，帮助我们做了信息的快速整合和信息的对接，同时互联网可以把更多的数据网罗进来。数据的概念，作为产品来讲，本质上非常简单，我们看一下，一个是我们讲的管理数据、施工数据、产品数据，这些数据对你的成本是有影响的，这个成本不简单的是数据的概念，在当下我们的产品不断的成长，包括随着房地产的快速成长，我们的产品也在细分市场也取得了一些进步，也赢得了这次大会给我们的涂料第一品牌，我们在很多地方做的还不够，但是这个品牌已经很不容易，因为我们这家公司虽然不是很大，但是做的很多工作是代表了我们所有的材料商，我们所说的物联网下面的每一个基本数据的搜集员背后的辛勤的劳动。未来的过程中我希望民营企业通过自己的努力把自己的产品加强，把自己的服务做好。在讲到企业的品牌的时候，因为我们企业不是特别大，但是我们也是一个行业的小代表，我们区别一些大的材料品牌，做一些在细分领域的工作。这个就不去谈了。我要谈的是我们在这个产品上面为什么会区别于别人，我们在标准上面，我是从04年进入这个企业的，一直把我们的整个标准植入到公司的每一个细胞中，我们公司不做非标，我们以符合国家标准的产品为我们的目标，作为一个专业化的公司，我们配合了很多工程商帮助我们的开发商定制了一些专用的产品。我们看一下，优德爱的产品检测标准已经达到了国际先进水平，这个标准下面实际上最大的意义在于我们有产品的优势，因为现在房地产都在做减法，对于我们材料供应商来讲，或者配套，一定要有自己的优势，这个优势就是中国制造。我们做这样的品质，如果在国外的技术或者国外的成本原料来做是非常高的，经过我们的努力，我们把这些技术指标做上去，把成本优化掉，我想这些未来有更多的机会和房地产开发公司，一起探讨我们这些技术优势给我们带来的帮助。接下来我讲讲我们的行业里面的成长空间，刚才我说的是做一个减法，在这个过程中不仅要强化自己的能力，同时要整合行业的资源，我们现在发展的方向，同行之间未来我想做一些更多的合作，包括是在施工上面的合作，现在的企业都在做减法，在这个前提下，我们想通过同行之间的交流我们对整个市场的成本，同时我还想做一些延伸，包括一些数据方面，如果我们能够把涂料的产品和涂料的施工结合好，这才是更符合我们行业发展的。最后补充一个互联网思维，接下来行业最大的空间就是涂料与施工的结合，这样的市场空间特别大，目前还没有真正找到国内有外墙涂墙的专业平台，目前外墙里面还没有一个平台公司，所以我想未来我们涂料和施工能够结合好，也希望在座的有想法的可以一起探讨，把这个话题进行研究一下，未来我们是不是可以打造一个涂装的国际品牌，谢谢大家！主持人：感谢杨总的精彩分享，下面有请简一大理石瓷砖总经理 邱文胜 先生演讲，他的演讲主题是《新常态下，绿色材料对商业地产发展的影响》，有请邱文胜：大家好，所有房地产行业的代表讲的话题都是高大上的，在我前面是下游企业，一上来就比较低调，这就是供应商和房地产企业之间的真实性。今天我也是作为材料供应商的代表在这里发言 &，讲不了其他的问题，只讲一片砖。大家都知道房地产行业建材离不开天然石材，也离不开瓷砖，简一只做了一个产品，就是用瓷砖的生产工艺来生产和大理石一样的产品。我们把它称之为大理石瓷砖。09年，整个行业由我们首创，到现在七年过去了，我们很骄傲的说，我们做到了全世界第一，在我们的石材库里面，有全球350多款珍惜石材，我们都可以一一的仿制出来，很多企业在做设计的时候为了一款石材东奔西跑，到处寻找，我想不用跑，就到简一的总部去挑就可以了。大理石瓷砖，这种革命性的产品能为大家带来什么呢，第一就是省心。我们有全球所具备的最大的石材库，可以定制任何的大理石瓷砖产品，也可以让很多的开发商，不需要担心石材供应的品质的稳定性。当然了，货源的不稳定也是可以完全解决的。石材的各种天然缺陷在大理石瓷砖的表现上再也不存在了。比如说翻浆，裂纹、水锈等等。天然的大理石铺完之后要花费很多的心思，很多的金钱去保养它，大理石瓷砖几乎不用保养。除了省心之外，还可以省工省时，越来越多的幕墙干挂选用大理石瓷砖，大理石瓷砖的厚度只要12到14毫米，石材干挂的厚度最低也要25毫米，所以我们两个工人一天干挂的速度可以挂将近30平米，而天然石材三个工人一天挂不到十平米。大理石瓷砖的幕墙干挂所有的都是在工厂加工好，后面的打孔，挂件都安排到位，到施工现场一片片往上挂就可以了，不需要现场加工，不需要第二次的污染环境，最后给大家带来的还是省钱。很多朋友会问，机械化生产出来的大理石瓷砖，能不能媲美天然大理石的效果呢，在我们公司的石材库，我们所有的空间都是由大理石瓷砖和天然瓷砖统一铺垫的，很多石材专家我们让他在一个空间寻找、挑选哪一块是大理石瓷砖，成功的概率不到10%，他们都挑不出来。所以现代科技的进步让我们的大理石瓷砖完全具备了天然大理石的效果，同时在各项物理性能上远远的超越了天然大理石。当然，作为简一大理石瓷砖来说，覆盖全国的销售也可以服务到任何一个地区的房地产商和其他的业主。简一作为这几年在中国陶瓷行业发展最快的企业，一直获得了各行各业的爱戴，去年我们作为中国制造业的代表，我们也登录美国的时代广场，最大的屏幕就是我们做的广告，很多人奇怪，一个陶瓷企业为什么到美国做广告，因为我告诉他，我们也有遍布全球的代理商，我要让国外的代理商对中国的产品有信心，我们能够把大理石瓷砖做到世界第一。当然了，在国内与我们合作的企业越来越多。最近国际IFI组织对我们的四句评语就是环保、社会责任，大数据，知识产权。我希望我们越来越多的房地产企业有更多的社会责任，去选用好的产品。我们的企业宗旨是：大道至简，一以贯之。谢谢大家！主持人：感谢，邱总的精彩分享。下面我们进入本次发布会的高峰论坛环节。本次发布会论坛的主题是《“全筑”高峰论坛：跨界营销、互联网思维与房地产创新》，感谢全筑集团对本次论坛的特别支持。下面有请论坛环节主持人 中国房地产测评中心主任、易居中国执行总裁 丁祖昱 上台，有请以下论坛嘉宾上台：单伟豹 & 路劲地产集团董事局主席施云飞 & 山水文园投资集团 执行总裁肖 &莉 & 房多多合伙人毛大庆 & 全国工商联房地产商会副会长，清华大学研究生院特聘教授，原万科集团高级副总裁郭国强 & 福晟集团 董事、副总裁耿俊峰 & 景瑞地产（集团）有限公司 &集团市场营销总监袁 &春 & 龙湖集团公司品牌及营销部 总经理朱黎民 & 三盛地产集团营销管理部 总经理方学平 & 广东巴德士化工有限公司 &董事长孙海军 & 上海全筑建筑装饰集团股份有限公司 &副总裁康 &健 & 美标（中国）有限公司全国 销售总经理丁祖昱：两位前万科高管首次相聚在500强论坛，今天的主题是跨界还有互联网思维和房地产创新，这都是房地产行业的关键词，今天的嘉宾首先是跨界的，既有开发企业的代表，也有服务企业的代表，还有创新思维的代表。毛总到底干什么我们还没有搞清楚，我想今天就是围绕这些题目，不管是跨界还是互联网还是什么有关，谈一个点，供大家借鉴和思考就可以了。首先请台上最年长的但是看上去很年轻的单伟豹主席谈一下，单总今年超过70岁了，他也跑马拉松，我也是作为马拉松的一个代表，只要跑马拉松的人我都要了解一下。香港公司的人一般都是比较保守，单总的思维比较开放，可能是跑马拉松跑的，请您讲讲路劲和互联网思维有什么关系？单伟豹：和互联网真的没有什么关系，可能就是跨界，前年6月，董事会觉得公司再继续这样做下去发展的前景很好，但是有限，怎么突破呢。我们以前做公建，房地产是我们的甲方，后来做房地产，金融机构是我们的甲方，后来我们觉得要做金融机构，给我们三五年的时间，我们的金融机构的发展应该和房地产差不多。房地产用几个不好，环境一变，大家悲观情绪就很高，放眼全世界哪一个国家不是这样发展起来的，现在我觉得还没有到拐点，怎么创新是重要的，互联网的思维一定是以人为本。另外我也不太赞同一个观点，我们觉得任何产业，如果他够大，都值得我们去研究，去做，健康养老，文化旅游都是非常大的，无限大的产业，而且目前市场上都没有一个很强的竞争对手。路劲在旅游产业里面会有一些作为，健康养老和文化旅游在中国是所有开发商应该研究一下的。丁祖昱：谢谢单总，主要讲的是跨界，但是还是在房地产领域的跨界，除了金融以外，都在房地产领域当中，另外对房地产未来的发展表示了很强烈的乐观的情绪。接下来请山水文园的施总讲讲。施云飞：我简单的说两句，因为我非常赞同单总的意见，山水文园集团，我讲讲我们的想法和趋势，现在这种新常态下，一个房地产公司一定不人为刀了拐点，我们没有这种悲观的想法，但是我们也考虑了这种心态，在这种情况下，山水文园的发展和未来的发展也是与健康养老产业作为我们今天的两大支柱产业去投资和发展的，并且今年我们也会在京津冀地区率先拿下在文化旅游产业方面的项目，山水文园的项目，在座的都知道我们是以做高端住宅起家的，在过去的十八年里面，我们在传统的住宅领域取得了成功，同时在目前的转型过程中，我们依然会保持对原有产品的执着和信息，继续在中高端的房地产市场，以及在健康养老产业三剑齐发，打造以资本为平台的系统化的发展。借这个机会也说两句互联网思维，互联网思维给我们讲的是未来的发展和未来的方向以及我们应该用的手段，但是我们觉得打铁还需自身硬，有互联网的思维，也需要我们有自身发展方的坚定的内容才可以支持我们的创新和新趋势。丁祖昱：接下来我们请肖总，现在是房多多集团的合伙人，给我们讲几句，今天出现在我们的媒体面前，看上去气色特别好，看起来房地产服务行业还是比房地产开发行业做的开心。肖莉：谢谢丁总，房多是依靠互联网工具搭建的房地产销售平台，互联网的本质就是通过互联网的工具来提高交易的效率，是提高所有的效率我觉得。他会通过 &提高连接把效率提高，在这个着眼点上下工夫。所以我们完全是从线上到线下搭建了一个非常扎实的经纪人的一个信用平台，有60万的经纪人在我们的平台上活跃，帮助我们销售。我们的员工其实现在已经有3000人，有一千多人在做经纪人的线下服务的，这是我们的新房领域。我们通过很高的效率，在这里我们七天给他结佣，我们相信这个效率一定可以鼓励经纪人帮助房多多和开发商卖这些房子。另外一方面，我们把足够的房子搬上来，经纪人也会来利用我们的平台，最后我们买家C端这块也搬上来，最后的房多多会是一个互联网的平台，房子在，经纪人也在，买家也在，我们相信在这个过程中一定会达到很好的效果，所有的都在尝试当中，而且今年我们会把金融的产品加起来，开发商，包括经纪人，包括买家联系起来，我们一直在尝试，现在已经推出了三个产品，直接通过我们的线上实现交易，互联网的特点就是效率效率还是效率。丁祖昱：和之前在万科工作有什么差异？肖莉：它是一个创业公司，因为会不断的试错，你怎么试一个产品，试一下发现这个市场不是很好，马上会改新的东西，所以试错是互联网公司非常大的特点，而且要允许试错。丁祖昱：您个人的差异呢？肖莉：各种尝试新的东西，当然会有一个新的自己。毛大庆：我也说说自己的看法，我觉得中国从整体房地产开发模式，从04年到现在互联网已经成为房地产销售的一个必备的工具。我在万科的时候参与了一年半的转型的讨论，过去两个礼拜验证了我很多很多原来的猜测。事情出来以后，突然间发现这么多的房子，我干了22年的房子，卖了这么多房子，突然发现这么多房子来找来，这两个礼拜冒出来很多各种各样的房子，房子拿来干什么用，这是一个挺有意思的现象。不光是北京，全国各地，电话都接不过来。这是我们换了一个角度看地产，可能确实对于这些房子怎么卖，原来我们简单的模式买地，盖房子，卖掉，这是最简单的。包括用互联网思维买，还是要卖掉。但是除了这个方式以外，我们说商业地产，原来对我们的思路也是非常简单，无外乎写字楼，商场、服务式公寓，酒店，出现了很多不是酒店、不是公寓的东西。后来我访谈了很多新兴的商业模式以后，我突然有一个想法，这么多的空间里面到底卖什么东西，是不是百货商场就是一个商业，于是乎我们在万科探讨到一个奥特莱斯的模式，买这个房子买的是各种各样的教育，我去大阪，看到日本人搞的大阪车站的新兴建筑，貌似百货公司，里面其实是非常大的创客的空间。后来给我的启发，这些房子无外乎装什么东西在里面卖，我们是不是都把这些模式想明白了，通过这个思维，我干了一个新的东西，远远感觉只是一个开始，我们还需要把这个问题详细一下，我们以前做的太顺风顺水了，没有人琢磨什么东西放在房子里面是未来的需要。第二个对我刺激很大的事情，我跟郁总去年在新加坡看F1之后看到马云上市，我们俩个心里当时很不平静，平地上就冒出了一个阿里巴巴，我当时问我我们这个行业是不是远离了大势，我们还有没有新的大势可以寻找，我不太喜欢 &风口这个词。郁亮当时跟我说，你去想什么是未来20年需要的，就做那个，那个就是大势。我就在想什么是未来20年的大势，总理给了这个答案，就是创业、创新。这个东西我在2013年到2014年做了一个非常有意思的课题，跟万科没有什么关系，承接了一个项目，七个人一起做这个报告，报告大体内容就是未来中国二十年的总体趋势。这些内容就不阐述了，得到了一个很有意思的概念，中国如果再不启动，从86到96年这十年出生了1.92亿的高峰人口去寻找新的中国经济的增长点，我们几乎丧失了未来二十年到三十年在国际上竞争的最后一次机会。这是2013年到2014年这个研究成果给我很大的刺激。我们这一代人，从1994年到2011年，正好是我25岁到40多岁的过程，这一代人，实际上是中国第一次人口高峰，年轻人和创造人口最多的高峰期，可是这一代人和日本当年同样这一代人最大的区别，我们这一代人都在追逐GDP的增长中渡过了自己的青春，而日本战后从70年代到90年代，那一大批出生人口的高峰，60%的主流人群都投入到科技创新，这才有了91年日本经济衰退的时候吃了20年科技红利到现在还在吃。所以如果86年到97年，这1.92亿人，中国再不抓住让他们这些人去创新，创业的话，我们未来第四次工业革命基本没有几乎了。房地产的改革创新永远追随着大势。今天中国谈的万众创业的问题，已经到了中国经济不得不转型道路上。去年有90后的学生进入工作岗位，未来七八年是大量的就业高峰的到来，但是未来这几年，大机构，大企业是去职位，去岗位化的概念，如果不走创业、创新的道路，我们很多问题无法解决。基于此，我只能说在很多的存量不动产的处理方案里面找了一个方案，我们希望把创业创新 &这么一个大潮和中国最近五年积累的一批不知道干什么好的房子和不动产激活和经营起来，既解决了不动产经营的多元化问题，同时又给这些创业创新搭桥。更重要的是资本追求的新经济的到来，资本追求新经济必须在一个平台上寻找一个对象，这个对象是什么，恰恰是克强总理创业创新的提法，多点合一，我们去尝试一下，最后这件事情里面，大量的互联网手段和互联网工具。其实创客空间就是三个空间，物理空间，会员空间和虚拟空间，这三个空间做好了，创客空间这样一个新概念才有可能成功。我不是真的创业，我是帮助别人创业而已，我跟肖莉讲，我还有五六年可以做一些事情，我看看能不能帮一批25岁到40岁的人出几个有出息的创业者，我们浪费的青春年华找回来一点感觉。丁祖昱：前面四位，前两位还是坚定的传统房地产业，后面两位已经叛出了，下面我们请郭总讲讲。郭国强：谢谢丁总，今天我是非常高兴的，很多年没有见过肖莉了，这样的场合非常高兴，毛总在很短的时间里面把自己离开万科的原因讲的很清楚，特别棒。包括刚才绿地的张总和其他的老大讲了新的转型，我们福晟可能也会继续往前走，像张总这样的老大出国，我们不知道适合不适合我们，还是要思考，可能对中小房地产企业还不适合。对于房地产企业来讲，怎么样面临这个时代，我们可能还是回归到本原方面，我特别欣赏一句话，一本殊望一，对于我们这样的企业来讲，在这样的时代，更重要的是把客户的需求方面更精准的把握，这个还是很重要的。我们定位为一个百年老店，专注于中产阶级住宅的开发企业，我们怎么样把这些产品和未来的需求全方面的结合。一方面我们原来想369模式，三个月开工，六个月销售，我们现在改成了零，上午拿了地，下午就要开工，这是我们自己追求的。我们没有出国，而是把链条打通，我们收购了北京的甲级设计院，打通整个链条，所以我们可以做到上午拿地，下午就开工