重庆一文化传播公司无证办学被投诉
&&&&来源：&&&&
人民网北京8月25日电 （刘子溪）近日，一位网友给重庆市沙坪坝区委书记留言，投诉一家文化的传播公司在不具备资质的情况下擅自开设意大利语培训班。针对网友的留言，沙坪坝区工商分局作出公开回应，称经沙坪坝区工商分局执法人员现场核查，三峡广场融信大厦20-5的某文化传播有限公司确实在进行意大利语言培训。该公司于日在沙坪坝工商分局进行注册登记，该公司没有教委和民政局部门颁发的相关办学资质。沙坪坝区工商分局执法人员就该文化传播有限公司超范围经营活动情况发出了《责令改正通知书》，责令其立即停止违法行为，于日前完善相关手续。
【网民留言】
书记，您好！三峡广场融信大厦20-5的里维艾纳文化传播有限公司开设了意大利语培训班，招了10名左右学生，将于8月3号开始上课，该公司并没有开设培训班的资质，这给我们这些正规的语言培训学校带来了更大的压力，希望得到处理。另外该公司（也是培训场地）位于商住楼里，消防安全设施欠缺。
答复意见：
网友您好：
经区工商分局执法人员现场核查，三峡广场融信大厦20-5的里维埃纳文化传播有限公司确实在进行意大利语言培训。
该公司于日在沙坪坝工商分局进行注册登记，经营范围：承办经批准的文化艺术交流活动；招生招考信息咨询，（不得重事文化教育、职业技术等教育培训活动）；翻译服务；网络信息咨询，企业管理咨询；会议服务；市场营销策划；货物及技术进出口；计算机软件开发、销售及技术服务；销售服装服饰、家居用品。（以上范围国家法律、法规禁止经营的不得经营；国家法律法规规定应审批而未获审批前不得经营）。该公司没有教委和民政局部门颁发的相关办学资质。
区工商分局执法人员就里维埃纳文化传播有限公司超范围经营活动情况发出了《责令改正通知书》，责令其立即停止违法行为，于日前完善相关手续。
感谢您对我们工作的关心与支持！
【网友留言仅代表作者个人意见，不代表人民网观点】
(责编：刘子溪、韩月)
善意回帖，理性发言!
使用其他账号登录:
恭喜你，发表成功!
请牢记你的用户名:，密码:,立即进入修改密码。
s后自动返回
5s后自动返回
恭喜你，发表成功!
5s后自动返回
最新评论热门评论
特别关注|精彩博客
24小时排行&|&
人 民 网 版 权 所 有 ，未 经 书 面 授 权 禁 止 使 用
Copyright &
by www.people.com.cn all rights reserved
人 民 网 版 权 所 有 ，未 经 书 面 授 权 禁 止 使 用
Copyright &
by www.people.com.cn. all rights reserved我是销售代理机构
吉屋网月覆盖3000万购房人群，中文房产网站排名第4。
吉屋网月覆盖3000万购房人群，当前合作新盘超过2000个。
我是公寓运营商
发布房源，更快找到租客。
吉屋网月覆盖3000万购房人群，更快更准推广合作业务。
您的位置：
&宁夏开征房产税？虚惊一场！真相其实是这样的
宁夏开征房产税？虚惊一场！真相其实是这样的
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
原标题：宁夏要收房产税？老乡，莫慌，不是你想的那样…… 20日晚上，多家具有全国影响的新闻客户端推送了一条新闻，说宁夏房产税细则，明年执行。细则明确，房产税依照房产原值减除30%后计算缴税，税率1.2%。 看起来很吓人的样子。 我们找到了宁夏自治区官方站发布的这个细则——《宁夏自治区房产税实施细则细则细则》还明确，房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳的，税率为1.2％；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。 比如一套200万的房子，减除30%，按140万缴税，每年也要缴纳1.68万。 如果这政策全国推行，北上广一套“老破小”价值500万起，每年的房产税…… 想到这里，是不是都影响喜迎十九大了？ 老乡，莫慌，因为不是这么回事儿！ 宁夏这个细则，名列前茅条就说了： 根据《中华共和国房产税暂行条例条例》）规定，结合我区实际，制定本实施细则。 第五条说：除《条例》第五条规定者外，下列房产免纳房产税： （一）安置残疾人就业的纳税人，可按有关规定减征或者免征房产税； （二）企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产; （三）经有关部门鉴定，对毁损不堪居住和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税； （四）房屋大修停用半年以上的，经纳税人申请，在大修期间可免征房产税。 那《条例》第五条怎么规定的呢？ 1986年实施的《中华共和国房产税暂行条例》第五条明确规定： 下列房产免纳房产税： 一、国家机关、团体、军队自用的房产； 二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产； 三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产； 四、个人所有非营业用的房产； 五、经财政部批准免税的房产。 个人所有非营业用的房产免税！免税！免税！ 心情顿时好了有没有？又能喜迎十九大了是不是？ 只要不是营业用，所有房产都免税，不管是10套，还是8套。 当然，如果房子出租了，就属于“营业用”，那是需要纳税的，税率为租金的12%。 刚刚，凤凰财经也报道说：各地目前的房产税政策，实际上是针对商业办公的房产税政策，本身并不涉及住宅市场。而对于住宅市场的房产税征收，上海和重庆试点后也没有扩围的动向。 所以，收拾好心情，过个周六日吧！
7×24小时热文榜
你可以按区域查找成都新房、二手房，也可以按区域查询成都房价。同时，你买房 过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。
区域二手房
Copyright&(C)&2017& 深圳市吉屋科技股份有限公司 ALL Rights Reserved
最近联系人
查看消息记录
按Ctrl+Enter发送深圳市诚德来实业有限公司_公司简介_全网最全的公司信息聚合
深圳市诚德来实业有限公司
深圳市诚德来实业有限公司
深圳-专用设备制造业&
已有1个人关注
总部地点：深圳&&
所属行业：专用设备制造业&&公司福利：五险一金
以上信息由百度百科提供支持
工商注册号：
组织机构代码：
统一信用代码：
经营状态：
存续（在营、开业、在册）
专用设备制造业
企业类型：
有限责任公司(自然人独资)
法定代表人：
营业期限：
注册资本：
核准日期：
登记机关：
深圳市市场监督管理局
企业地址：
深圳市龙岗区龙岗街道南约社区宝南工业区3号厂房1、2楼
经营范围：
投资兴办实业（具体项目另行申报）；国内贸易；货物及技术进出口；企业管理咨询；饮水机产品的维护。^饮水机、水处理设备的产销。
总经理,执行董事：
认缴出资（金额/时间）
以上信息由天眼查提供，仅供参考，报错可联系天眼查客服400-871-6266转0反馈。
以上信息由天眼查提供，仅供参考，报错可联系天眼查客服400-871-6266转0反馈。
企业基本信息
组织机构代码：
企业联系电话：
经营状态：
存续（在营、开业、在册）
企业通信地址：
深圳市龙岗区龙岗街道南约社区宝南工业区3号厂房1、2楼
电子邮箱：
有线责任公司本年度是否发生股东股权转让：
以上信息由天眼查提供，仅供参考，报错可联系天眼查客服400-871-6266转0反馈。
平均工资：￥6161&&好评率：60%
该公司工资分布
分职位薪资
面试整体感受
职能筛选：
手机百聘扫一扫
随时随地找工作
您尚未登录，暂时无法收藏心仪的职位，请登录后收藏。
您已收藏成功,请在"我的收藏"中查看
分享到微信朋友圈
打开微信，点击底部的"发现"，
使用"扫一扫"即可将网页分享至朋友圈。本公司董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准
确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的
法律责任。
重大风险提示
投资者在评价和购买本期债券时，应认真考虑各项可能对本期债
券的偿付、债券价值判断和投资者权益保护产生重大不利影响的风险
因素，并仔细阅读募集说明书中
等有关章节内容。
年通过一级市场招拍挂在上海、杭州、厦门
块地块，总地价
亿元，融信权益占比
，融信应付
亿元。新增土地储备增强了公司的持续发展后劲，但
也给公司带来了
的资金支出压力。
融信集团 2016 年土地招拍挂购置情况
杭政储出（2016）
(2016)15 号
(2016)17 号
萧政储出（2016）
萧政储出（2016）
昆地（2016）挂
字第 2-4 号
杨浦区新江湾城
N091101 单元
A4-01（B3）地
青浦区盈浦街道
淀惠路北侧
36-01 地块
静安区中兴社区
N070202 单元
332-01-A、
333-01-A 地块
除上述事项外，
日，公司面临的风险因素
与募集说明书中
章节没有重大变化。
第一节 释义 ............................................................... 7
第二节 发行概况 ........................................................... 8
一、发行人基本情况 .................................................... 8
二、相关中介机构情况 .................................................. 9
第三节 券事项 ...................................................... 12
一、券基本情况 ................................................. 12
二、券募集资金使用情况 ......................................... 16
三、券资信评级情况 ............................................. 19
四、券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施 ..................... 20
五、券债券持有人会议召开情况 ................................... 20
六、券受托管理人履职情况 ....................................... 20
第四节 财务和资产情况 .................................................... 22
一、主要会计数据和财务指标 ........................................... 22
二、资产负债结构分析 ................................................. 25
三、资产受限及其他优先偿付负债 ....................................... 29
四、其他债券和债务融资工具的付息兑付情况 ............................. 31
五、对外担保情况 ..................................................... 32
六、银行授信情况 ..................................................... 32
第五节 公司业务和公司治理情况 ............................................ 34
一、公司业务情况 ..................................................... 34
二、报告期内公司经营情况 ............................................. 37
三、公司未来发展战略及下一年度的经营计划、行业格局和趋势以及公司可能面临
的风险 ............................................................... 43
四、报告期内公司与主要客户业务往来时发生的严重违约事项 ............... 46
五、公司独立情况 ..................................................... 46
六、公司非经营性往来占款或资金占拆借情况 ............................. 46
七、报告期内公司违规为控股股东、实际控制人及其关联方提供担保情况 ..... 48
八、报告期内公司违法违规及执行募集说明书约定情况 ..................... 48
第六节 重大事项 .......................................................... 49
一、报告期内公司重大诉讼、仲裁或受到重大行政处罚事项 ................. 49
二、报告期内公司破产重整事项 ......................................... 49
三、券面临暂停或终止上市风险情况 ............................... 49
四、公司及其控股股东、实际控制人涉嫌犯罪被司法机关立案调查，公司董事、监
事、高级管理人员涉嫌犯罪被司法机关采取强制措施的情况 ................. 49
五、报告期内其他重大事项 ............................................. 49
第七节 财务报告 .......................................................... 51
第八节 备查文件目录 ...................................................... 52
一、备查文件 ......................................................... 52
二、查阅地点 ......................................................... 52
本募集说明书中，除非另有所指，下列词语具有如下含义：
融信（福建）投资集团有限公司
《公司法》
《中华人民共和国公司法》
《证券法》
《中华人民共和国证券法》
《公司章程》
融信（福建）投资集团有限公司公司章程
《管理办法》
《券发行与交易管理办法》
中国证监会
中国证券监督管理委员会
债券持有人
根据债券登记机构的记录显示在其名下登记拥
有本期债券的投资者
合格投资者
符合《管理办法》第十四条规定的资质条件的
上海证券交易所的正常交易日
周一至周五（不包括法定节假日或休息日）。
法定节假日
中华人民共和国的法定节假日（不包括香港特
别行政区、澳门特别行政区和台湾省的法定节
最近两年、近两年
本年度报告中，部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上可能略有差
异，这些差异是由于四舍五入造成的。
一、发行人基本情况
（一）基本情况
融信（福建）投资集团有限公司（“融信集团”）
公司英文名称及缩写：RONGXIN（FUJIAN）INVESTMENT COMPANY
LIMITED（”RONGXIN GROUP”）
法定代表人：
设立日期：
注册资本：
万元人民币
注册地址：福州市仓山区金山街道葛屿路
办公地址：上海市闵行区申长路
弄虹桥万科中心
邮政编码：
公司网址：
www.rongxingroup.com
电子信箱：
所属行业：《国民经济行业分类》：
经营范围：对
、交通运输业的投资；开发（以资质证书为准）；
商品房销售；建筑材料、计算机及软件销售；建筑工程和环保技术研发；自营和
代理各类商品及技术的进出口，但国家
公司经营和禁止进出口的商品和技术
；企业管理咨询；市场营销策划；建设工程造价咨询；建筑工程项目管理。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
（二）联系方式
信息披露事务负责人：倪翔宇
联系地址：上海市闵行区申长路 988 弄虹桥万科中心 T1 号楼 6 层
电话：021-
传真：021-
电子邮箱：
（三）登载年度报告的交易场所网址及年度报告备置地
投资者可至本公司查阅本年度券年度报告，或访问上海证券交易所网
站（www.sse.com.cn）进行审阅。
（四）报告期内公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员的
1、公司控股股东、实际控制人变更情况
报告期内，本公司控股股东、实际控制人未发生变更。
报告期内，本公司控股股东福州羿恒投资有限公司因融资需要，对外质押部
分公司股权。截至 2016 年 12 月 31 日，存续股权质押情况如下：
出质股权数额
出质股权数额占
公司注册资本比例
股份有限公司
投资集团有限公
2、公司董事、监事、高级管理人员的变更情况
报告期内，本公司董事、监事、高级管理人员未发生变更。
二、相关中介机构情况
相关中介机构情况如下所示：
1、债券受托管理人
名称：中国国际金融股份有限公司
办公地址：北京市朝阳区建国门外大街1号国贸大厦2座27层及28层
联系电话：010-
联系人：贾舟祺、朱宏达
2、资信评级机构
评级机构：联合信用评级有限公司
办公地址：北京市朝阳区建国门外大街2号PICC大厦12层
联系电话：010-
联系人：冯磊、支亚梅
3、律师事务所
名称：北京市奋迅律师事务所
办公地址：北京市朝阳区建国门外大街1号中国国际贸易中心国贸写字楼2座
联系电话：010-
联系人：杨广水、胡琬菲
4、会计师事务所
名称：天健会计师事务所（特殊普通合伙）
办公地址：广州市天河区珠江东路16号高德置地广场（冬广场）G座43楼
联系电话：020-
签字会计师姓名：张云鹤、李灵辉
5、中介机构变更情况
报告期内，上述中介机构未发生变更。
（二）“”及“”的相关中介机构情况如下所示：
1、债券受托管理人
名称：股份有限公司
办公地址：广东省深圳市福田区江苏大厦Ａ38-45层联系电话：6
联系人：刘炜、邓孟平
2、资信评级机构
评级机构：联合信用评级有限公司
办公地址：北京市朝阳区建国门外大街2号PICC大厦12层
联系电话：010-
联系人：冯磊、支亚梅
3、律师事务所
名称：北京市奋迅律师事务所
办公地址：北京市朝阳区建国门外大街1号中国国际贸易中心国贸写字楼2座
联系电话：010-
联系人：杨广水、胡琬菲
4、会计师事务所
名称：天健会计师事务所（特殊普通合伙）
办公地址：广州市天河区珠江东路16号高德置地广场（冬广场）G座43楼
联系电话：020-
签字会计师姓名：张云鹤、李灵辉
5、中介机构变更情况
报告期内，上述中介机构未发生变更。
一、券基本情况
（一）基本情况
公司在本年度报告批准报出日未到期的券情况如下所示：
还本付息方式
付息兑付情况
特殊条款执
投资者适当
融信（福建）投资集团有限公司 2015
年券（第一期）
15 融信 01
本期债券按年付息，利息每年支
付一次，到期一次还本，最后一
期利息随本金的兑付一起支付。
若债券持有人在第 3 年末行使回
售权，所回售债券的票面面值加
第 3 年的利息在投资者回售支付
日一并支付。
上海证券交
2016 年 12 月 23 日
已支付 2015 年 12
月 23 日至 2016 年
12月 22 日期间的债
报告期内不
合格投资者
融信（福建）投资集团有限公司 2016
年券（第一期）
16 融信 01
本期债券按年付息，利息每年支
付一次，到期一次还本，最后一
期利息随本金的兑付一起支付。
若债券持有人在第 3 年末行使回
售权，所回售债券的票面面值加
第 3 年的利息在投资者回售支付
日一并支付。
上海证券交
报告期内不涉及
报告期内不
合格投资者
融信（福建）投资集团有限公司 2016
年非公开发行券（第一期）
16 融投 01
本期债券按年付息，利息每年支
付一次，到期一次还本，最后一
期利息随本金的兑付一起支付。
若债券持有人在第 2 年末行使回
售权，所回售债券的票面面值加
第 2 年的利息在投资者回售支付
日一并支付。
深圳证券交
报告期内不涉及
报告期内不
合格投资者
还本付息方式
付息兑付情况
特殊条款执
投资者适当
融信（福建）投资集团有限公司 2016
年非公开发行券（第二期）
16 融投 02
本期债券按年付息，利息每年支
付一次，到期一次还本，最后一
期利息随本金的兑付一起支付。
若债券持有人在第 2 年末行使回
售权，所回售债券的票面面值加
第 2 年的利息在投资者回售支付
日一并支付。
深圳证券交
报告期内不涉及
报告期内不
合格投资者
融信（福建）投资集团有限公司非公
开发行 2016 年券（第一期）
16 融信 02
本期债券按年付息，利息每年支
付一次，到期一次还本，最后一
期利息随本金的兑付一起支付。
若债券持有人在第 2 年末行使回
售权，所回售债券的票面面值加
第 2 年的利息在投资者回售支付
日一并支付。
上海证券交
报告期内不涉及
报告期内不
合格投资者
融信（福建）投资集团有限公司非公
开发行 2016 年券（第二期）
16 融信 03
本期债券按年付息，利息每年支
付一次，到期一次还本，最后一
期利息随本金的兑付一起支付。
若债券持有人在第 2 年末行使回
售权，所回售债券的票面面值加
第 2 年的利息在投资者回售支付
日一并支付。
上海证券交
报告期内不涉及
报告期内不
合格投资者
还本付息方式
付息兑付情况
特殊条款执
投资者适当
融信（福建）投资集团有限公司非公
开发行 2016 年券（第三期）
16 融信 04
本期债券按年付息，利息每年支
付一次，到期一次还本，最后一
期利息随本金的兑付一起支付。
上海证券交
报告期内不涉及
无特殊条款
合格投资者
融信（福建）投资集团有限公司非公
开发行 2016 年券（第四期）
16 融信 05
本期债券按年付息，利息每年支
付一次，到期一次还本，最后一
期利息随本金的兑付一起支付。
若债券持有人在第 2 年末行使回
售权，所回售债券的票面面值加
第 2 年的利息在投资者回售支付
日一并支付。
上海证券交
报告期内不涉及
报告期内不
合格投资者
此外，公司已分别于
二、券募集资金使用情况
公司各期债券募集资金的使用严格按照各期债券募集说明书约定以及公司
《债券募集资金管理制度》、《集团财务资金中心支付、报销权限表》等制度的
规定，执行逐级审批程序，全部用于偿还金融机构借款。
每笔债券募集资金的使
用均须由经办人提出申请，经部门负责人、财务资金中心审核后报首席财务官、
董事局主席终审。
，公司共有
募集资金监管专户，
情况如下：
2016 年期末余额
份有限公司福州
上江城支行
融信（福建）投资集团有
（第一期），
融信（福建）
投资集团有限公司
年券（第一期）
融信（福建）投资集团有
限公司 2016 年非公开发
州广达支行
融信（福建）投资集团有
限公司非公开发行
157,309.35
公司严格按照各期债券募集说明书中的约定，设立专项账户用于募集资金的
接收、存储、划转与本息偿付。截至本报告披露日，公司
债券募集资金专项账
户运作正常。
融信（福建）投资集团有限公司公开发行
年券（第一期）
日，公司成功发行了融信（福建）投资集团有限公司公开发
年券（第一期）
（债券简称：
，债券代码：
亿元，期限
年末附公司调整票面利率选择权及投资者回
公司共收到本期债券募集资金净额
截至本报告披露日，公司按
照募集说明书约定的用途，
用于偿还金融机构借
融信（福建）投资集团有限公司公开发行
年券（第一期）
日，公司成功发行了融信（福建）投资集团有限公司公开发
年券（第一期）
（债券简称：
，债券代码：
亿元，期限
年末附公司调整票面利率选择权及投资者回
公司共收到本期债券募集资金净额
截至本报告披露日，公司按
照募集说明书约定的用途，已
用于偿还金融机构借
（三）融信（福建）投资集团有限公司
年非公开发行券（第一
日，公司成功发行了融信（福建）投资集团有限公司
年非公开发行券（第一期）
（债券简称：
，债券代码：
亿元，期限
年末附公司调整票面利率选择权及投资者回
公司共收到本期债券募集资金净额
截至本报告披露日，公司按
照募集说明书约定的用途，已
用于偿还金融机构借
（四）融信（福建）投资集团有限公司
年非公开发行券（第二
日，公司成功发行了融信（福建）投资集团有限公司
年非公开发行券（第二期）
（债券简称：
，债券代码：
年末附公司调整票面利率选择权及投资者回售选
公司共收到本期债券募集资金净额
截至本报告披露日，公司按照
募集说明书约定的用途，
用于偿还金融机构借款。
（五）融信（福建）投资集团有限公司非公开发行
年券（第一
日，公司成功发行了融信（福建）投资集团有限公司非公开
年券（第一期）
（债券简称：
，债券代码：
亿元，期限
年末附公司调整票面利率选择权及投资者回售
公司共收到
募集资金净额
截至本报告披露日，公司按照募集
说明书约定的用途，已
用于偿还金融机构借款。
）融信（福建）投资集团有限公司非公开发行
年券（第二
日，公司成功发行了融信（福建）投资集团有限公司非公开发
年券（第二
期）（债券简称：
，债券代码：
亿元，期限
年末附公司调整票面利率选择权及投资者回
售选择权。
公司共收到
募集资金净额
截至本报告披露日，公司按照募集
说明书约定的用途，已
用于偿还金融机构借款。
）融信（福建）投资集团有限公司非公开发行
年券（第三
日，公司成功发行了融信（福建）投资集团有限公司非公开
年券（第三期）（债券简称：
，债券代码：
亿元，期限
公司共收到
募集资金净额
截至本报告披露日，公司按照募
集说明书约定的用途，已
用于偿还金融机构借款。
）融信（福建）投资集团有限公司非公开发行
年券（第四
日，公司成功发行了融信（福建）投资集团有限公司非公开发
年券（第四期）（债券简称：
，债券代码：
亿元，期限
年末附公司调整票面利率选择权及投资者回
售选择权。
公司共收到
募集资金净额
截至本报告披露日，公司按照募
集说明书约定的用途，已
用于偿还金融机构借款。
三、券资信评级情况
本公司已委托联合信用评级有限公司
担任券跟踪评级
跟踪评级工作已启动，最新一期跟踪评级报告预计于
日前披露至上海证券交易所网站。
联合评级于
日出具《融信（福建）投资集团有限公司
年跟踪评级报告》（联合
号）和《融信（福建）投资集团有
限公司非公开发行券
年跟踪评级报告》（联合
主体信用等级由
，评级展望维持
；同时上调
的债项信用等级为
本次评级上调不影响投资者适当性
，联合评级
具《融信（福建）投资集团有限公司非公开发行
司债券（第四期）信用评级报告》（联合
信用等级，评级展望维持
债项信用等级。
级别的含义为：偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，
违约风险很低；
表示略高于
报告期内，联合评级上调公司主体信用和债项信用等级，是评级机构对公司
业务规模不断扩大、品牌知名度不断提升、项目区位布局不断优化的认可。公司
将持续做好债券信息披露工作，保障投资人权益。
四、券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施
报告期内，券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施与募集说明书
增信机制、偿债计划及其他保障措施
没有重大变化。
本报告披露日
公司发行的券均为无担保债券。
为充分、有效地维护债券持有人的利益，公司已为相关债券的按时、足额偿
付做出一系列安排，包括确定专门部门与人员、安排偿债资金、制定并严格执行
资金管理计划、做好组织协调、充分发挥债券受托管理人的作用和严格履行信息
披露义务等，形成了一套确保债券安全付息、兑付的保障措施。报告期内，
已按计划足额支付第一期利息，其余债券尚未涉及利息偿还事宜。
五、券债券持有人会议召开情况
报告期内，券无债券持有人会议召开事项。
六、券受托管理人履职情况
（一）中国际金融股份有限公司
中国际金融股份有限公司受托管理的本券明细如下：
融信（福建）投资集团有限公司 2015 年券（第
15 融信 01
融信（福建）投资集团有限公司 2016 年券（第
16 融信 01
融信（福建）投资集团有限公司非公开发行 2016 年
券（第一期）
16 融信 02
融信（福建）投资集团有限公司非公开发行 2016 年
券（第二期）
16 融信 03
融信（福建）投资集团有限公司非公开发行 2016 年
券（第三期）
16 融信 04
融信（福建）投资集团有限公司非公开发行 2016 年
券（第四期）
16 融信 05
券存续期内，债券受托管理人中国际金融股份有限公司严格按照
《债券受托管理协议》中的约定，对公司资信状况、募集资金管理运用状况、公
司债券本息偿付情况等进行了持续跟踪，并督促公司履行券募集说明书中
所约定义务，积极行使了债券受托管理人职责，维护债券持有人的合法权益。
中国际金融股份有限公司于
日披露了《融信
团有限公司
年券受托管理事务报告》
，并按照募集说
明书约定分别于
露了重大事项受托管理事务临时报告，受托管理报告详见证监会指定的信息披露
ww.se.com.cn
中国际金融股份有限公司在履行债券受托管理人职责时不存在利益冲突
受托管理人
出具本期债券受托管理事务年度报
告，受托管理报告详见证监会指定的信息披露网站（
ww.se.com.cn
（二）股份有限公司
股份有限公司受托管理的本券明细如下：
融信（福建）投资集团有限公司 2016 年非公开发行公
司债券（第一期）
16 融投 01
融信（福建）投资集团有限公司 2016 年非公开发行公
司债券（第二期）
16 融投 02
券存续期内，债券受托管理人股份有限公司严格按照《债券
受托管理协议》中的约定，对公司资信状况、募集资金管理运用状况、券
本息偿付情况等进行了持续跟踪，并督促公司履行券募集说明书中所约定
义务，积极行使了债券受托管理人职责，维护债券持有人的合法权益。
受托管理人预计将于
日前出具本期债券受托管理事务年度报
告，受托管理报告详见证监会指定的信息披露网站
ww.szse.cn
第四节 财务和资产情况
本节的财务会计信息及有关分析反映了本公司最近两年财务和资产情况。天
健会计师事务所（特殊普通合伙）审计了本公司
年度的财务报表，
并出具了标准无保留意见的审计报告（
本节所引用
末财务数据均摘自上述经审计的审计报告。
一、主要会计数据和财务指标
单位：亿元
主要会计数据和财务指标
2016 年 12 月 31 日
2015 年 12 月 31 日
本期比上年
归属于母公司所有者权益
归属于母公司所有者的净利润
EBITDA（万元）
208,767.32
经营活动产生的现金流量净额
投资活动产生的现金流量净额
筹资活动产生的现金流量净额
期末现金及现金等价物余额
流动比率（倍）
速动比率（倍）
资产负债率（%）
EBITDA 全部债务比
利息保障倍数
现金利息保障倍数
EBITDA 利息保障倍数
净资产收益率（%）
毛利率（%）
贷款偿还率
利息偿付率
注：除特别注明外，以上财务指标均按照合并报表口径计算。上述财务指标的计算方法
EBITDA=利润总额+计入财务费用的利息支出+固定资产折旧+摊销
流动比率=流动资产/流动负债
速动比率=（流动资产-存货）/流动负债
资产负债率=负债总额/资产总额
全部债务=长期债务+短期债务
长期债务=长期借款+应付债券
短期债务=短期借款+以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债+应付票据+应
付短期债券+一年内到期的非流动负债
EBITDA全部债务比=EBITDA/全部债务
利息保障倍数=息税前利润/（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出）
现金利息保障倍数=(经营活动产生的现金流量净额+现金利息支出+所得税付现）/现金
EBITDA利息保障倍数=EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出）
净资产收益率=净利润/净资产平均余额
毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入
贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额
利息偿付率=实际支付利息/应付利息
年，公司总资产
公司前期开发项目实现销售回款为公司增加土地储备提供资金基础；
战略在项目层次引入战略合作伙伴，实现资本进一步扩充；
充分利用资本市场有效调整负债结构
在有效降低负债率
降低债务人投资
降低公司资金成本的前提下适当增加有息负债
公司股东增加资本
投入充实公司资本
年，公司总负债为
亿元，同比增加
开发实现销售回款预收账款大幅增加及
充分利用资本市场有效调整公司负
在有效降低负债率
降低债务人投资风险
降低公司资金成本的前提下
适当增加有息负债
归属于母公司所有者权益
年，公司归属于母公司所有者权益较前一年增加
股东投入增加及本期利润实现增加留存
、营业收入
年，公司营业收入
亿元，同比增长
公司开发规
模逐年扩大，随项目开发完成竣工验收结转的收入增加。
、经营活动产生的现金流量净额
年，公司经营活动产生的现金流量净额为
亿元，同比下降
公司增加土地购置支出及在建项目建安成本支出
、投资活动产生的现金流量净额
年，公司投资活动产生的现金流量净额为
亿元，同比下降
通过收购股权方式取得两个项目公司控制权，另外增加与其他
方共同合作开发的项目投资。
、筹资活动产生的现金流量净额
年，公司筹资活动产生的现金流量净额为
年数据为负），原因为
公司股东及项目公司战略合作伙伴资本
投入增加、在有效降低负债率降低债务人投资风险降低公司资金成本的前提下适
当增加有息负债。
、期末现金及现金等价物余额
年，公司期末现金及现金等价物余额为
亿元，同比增加
充足的资金来源增加公司资金的流动性及随公司资产规模扩大同时增加
现金保有量降低现金短缺风险。
、流动比率
年，公司流动比率为
，同比增长
优化长短期
债务结构，降低短期债务比重，提高短期偿债能力。
、速动比率
年，公司速动比率为
为随公司发
展规模扩大增加现金及现金等价物持有量，减少资金短缺风险。
全部债务比
报告期内毛利有所
、现金利息保障倍数
，公司现金
保障倍数为
主要原因为
增加土地购置支出及在建项目建安成本支出，经营活动产生的现金流
量净额同比下降幅度
、净资产收益率
年，公司净资产收益率为
，同比下降
及少数股东新增投资主要用于新项目开发，新项目开发需要两到三年才能达到收
入结转状态实现利润，现时资本与现时收益不对等。
年，公司毛利率为
期内，公司将福州世欧、融汇纳入合并报表，
成本以公允价值计算，毛利较低；
结转项目因
早期销售节奏原因，利润较低。
二、资产负债结构分析
（一）资产结构分析
单位： 亿元
2016 年 12 月 31 日
2015 年 12 月 31 日
本期比上年同比变动
其他应收款
其他流动资产
流动资产合计
可供出售金融资产
长期股权投资
长期待摊费用
递延所得税资产
非流动资产合计
1、货币资金
2016年，公司货币资金为133.36亿元，较2015年增长373.12%，原因为随公
司发展规模扩大增加货币资金持有量，减少资金短缺风险及为未来投资需要提供
流动资金保障。
2、应收票据
2016年公司应收票据为本期公司旗下上海恺誉项目收到业主用银行承兑汇
票135万元结算购房尾款。
3、预付款项
2016年，公司预付款项为290.04亿元，同比增长2360.65%，原因为通过竞拍
方式增加土地储备，预付土地款增加。
4、其他应收款
2016年，公司其他应收款为46.21亿元，同比增长930.32%，原因为参与土地
竞拍保证金及对合作项目资金支持增加。
2016年，公司存货为387.08亿元，较2015年增长45.28%，公司存货占流动资
产比例较高的原因是公司所处的开发行业属于建设及销售周期相对较长
的资本密集型行业，住宅的开发成本与开发产品均计入存货科目，存货增长较快
的原因为发行人处于高速发展阶段，开发项目的数量逐年增加，截至2016 年12
月末，公司纳入合并的已完工或在建的项目合计为47个，导致计入存货的
开发成本和开发产品的迅速增长。
6、其他流动资产
年，公司其他流动资产为
亿元，同比增长
预缴税金增加。
7、可供出售金融资产
可供出售金融资产0.24亿为公司报告期内向金融机构购买的短期理财产品。
截至本报告披露前，该理财产品已赎回。
2016年，公司投资性为45.74亿元，较2015年增长475.59%，原因为将
福州世欧纳入合并报表范围增加用出租的商业地产世欧广场及原有投资性房地
产的公允价值变动增加。
9、固定资产
2016年公司固定资产为7.39亿元，同比增长2738.00%，原因为在建工程完工
转入固定资产。
10、递延所得税资产
2016年，公司递延所得税资产为2.49亿元，较2015年增长58.73%，原因为项
目开发未达收入结转条件按未来五年可弥补的亏损计提递延所得税资产。
（二）负债结构分析
单位：亿元
2016 年 12 月 31 日
2015 年 12 月 31 日
本期比上年同比变动
应付职工薪酬
其他应付款
一年内到期的非流动负债
流动负债合计
递延所得税负债
非流动负债合计
1、应付票据
报告期内，公司应付票据增加，主要是由于本年采用银行承兑汇票结算的工
程款增加。
2、应付账款
2016年，公司应付账款为36.09亿元，较2015年增长273.26%，原因为开发的
项目按完工进度暂估应付工程款未达工程合同约定的付款条件。
3、预收款项
2016年，公司预收款项为209.66亿元，同比增长107.66%，原因为前期开发
的达到预售条件的项目个数增加，合约销售增加。
4、应付职工薪酬
2016年，公司应付职工薪酬为1.01亿元，同比增长40.28%，原因为公司规模
扩大员工人数增加，年度考核指标完成良好计提的年终奖增加。
5、应交税费
2016年，公司应交税费为17.48亿元，较2015年增长216.83%，主要因为结转
收入增加、结转项目尚未进行土地增值税清缴。
6、应付利息
2016年，公司应付利息为5.46亿元，同比增长808.38%，原因为发行的公司
债券按年支付利息，按照权益法计提应付利息。
7、其他应付款
公司其他应付款主要为控股非全资子公司少数权益股东对其的资金支持。
2016年，公司其他应付款为32.78亿元，同比增长453.48%，原因为控股非全资子
公司少数权益股东按享有的权益比例对项目公司的资金支持。
8、长期借款
2016年，公司长期借款为196.44亿元，同比增长241.35%，原因为2016年3月
收购福建融汇置业有限公司股权并从日纳入公司合并报表，福州世
欧开发有限公司从日纳入合并报表，这两家公司在纳入合并
表前的存量借款增加公司存量借款额28.75亿，同时公司优化长短期债务结构增加
长期债务，减少短期债务比例。
9、应付债券
公司应付债券为108.61亿元，同比增长835.65%，原因为公司为优化债务结
构丰富资金来源降低融资成本发行成本较低的券置换成本较高的信托及
其他类型的借款。
10、永续债
2016年期间，公司引入了多方永续债投资人。截至2016年底，永续债余额为
32.33亿元。
11、递延所得税负债
2016年，公司递延所得税负债为15.15亿元，较2015年增长了1470.56%，原
因为收购福建融汇置业有限公司及福州世欧开发有限公司股权从2016年3
月31日为基准日按公允价值纳入合并报表，公允价值与账面价值差异部分按25%
计提递延所得税负债。
报告期内，公司不存在逾期未偿还的债项。
三、资产受限及其他优先偿付负债
年末，公司合并范围子公司股权质押情况
出质股权数额
长期股权投资
账面价值（元）
质押部分对应
长期股权投资
账面价值（元）
天弘创新资产管
理有限公司
融信(福建)投资
集团有限公司
福建泰坤贸易有限
融信(福建)投资
集团有限公司
福州融信双杭投资
发展有限公司
49,000,000
100,000,000
49,000,000
大连银行股份有
限公司上海分行
融信(福建)投资
集团有限公司
长乐融信投资有
10,000,000
100,000,000
10,000,000
融信(福建)投资
集团有限公司
融信（厦门）房地
产开发有限公司
200,000,000
200,000,000
200,000,000
份有限公司
融信(漳州)房地
产有限公司
融信新领域（厦
门）开发有
200,000,000
200,000,000
200,000,000
广发银行上海分
融信(福建)投资
集团有限公司/
福建欧氏建设发
展有限公司
和美（上海）房地
产开发有限公司
19,607,843
10,000,000
10,000,000
渤海国际信托股
份有限公司
和美（上海）房
地产开发有限公
杭州恺筑融信房地
产开发有限公司
510,000,000
510,000,000
510,000,000
深圳平安大华汇
通财富管理有限
融信(福建)投资
集团有限公司
杭州融信恺昇房
地产开发有限公司
100,000,000
100,000,000
100,000,000
渤海银行上海分
融信(福建)投资
集团有限公司
杭州融信恺昇房地
产开发有限公司
100,000,000
100,000,000
100,000,000
份有限公司
上海谦春永企业
管理咨询有限公
司/浙江鼎沛实
业有限公司
开发有限公司
900,000,000
459,000,000
459,000,000
理有限公司
杭州恺筑融信房
地产开发有限公
司/浙江郎怀实
业有限公司/上
海鼎薇工贸有限
杭州恺融开
发有限公司
900,000,000
459,000,000
459,000,000
长安财富资产管
理有限公司
杭州恺筑融信房
地产开发有限公
司/上海胤博投
资有限公司
开发有限公司
300,000,000
300,000,000
300,000,000
金元证券股份有
浙江郎怀实业有
限公司/上海立
堃实业有限公司
杭州融誉开
发有限公司
1,200,000,000
612,000,000
612,000,000
中信信托有限责
杭州恺筑融信房
地产开发有限公
开发有限公司
450,000,000
450,000,000
450,000,000
份有限公司
杭州玖驻实业有
限公司/上海立
堃实业有限公司
杭州融悦开
发有限公司
900,000,000
459,000,000
459,000,000
上海胤博投资有
上海恺珩开
发有限公司
1,000,000,000
500,000,000
500,000,000
深圳市平安德成
投资有限公司
上海胤博投资有
限公司/上海融
昆山融信恺庭房
地产开发有限公司
1,000,000,000
500,000,000
500,000,000
资产管理有限公
杭州玖驻实业有
限公司/杭州恒
忻实业有限公司
杭州信鸿置业有
1,200,000,000
1,190,000,000
1,190,000,000
9,040,707,843
6,254,000,000
6,110,100,000
（二）母公司资产受限情况
截至 2016 年底，公司母公司层面无受限资产。
（三）其他受限资产
至 2016 年 12 月末，公司其他受限资产主要为货币资金及存货，具体情况如
期末账面价值
462,745,581.32
按揭保证金
24,570,618,071
用于借款抵押担保
25,03,363,652.32
截至 2016 年 12 月 31 日，除上述披露的受限资产之外，公司无其他具有可
对抗第三人的优先偿付负债的情况。
四、其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
截至 2016 年 12 月 31 日，公司未发行其他债券、短期融资券及中期票据等
其他债务融资工具，不存在延期支付利息本金以及无法支付利息和本金的情况。
五、对外担保情况
年末，公司无对外担保，与
年末对外担保情况相比无变化。
“关联担保情况”及“公司为购房人提供担保的情况”如下。
（一）关联担保情况
日，公司关联担保
万元，同比增长
情况如下所示：
担保起始日
担保到期日
担保是否已经履行完毕
南京恺璟晟开
发有限公司
3,000,000,000
上海恺泰开发
333,820,000
3,333,820,000
（二）公司为购房人提供担保的情况
按照行业的惯例，在购房人以银行按揭方式股买商品房的情况下，购
房人可以通过支付首期放款、将所够商品房抵押取得银行贷款。在产权证办理完
毕前，银行要求开发商提供购房人抵押借款的阶段性担保（购房人办理完产权证
后，该类担保将自动解除）。
截至 2016 年 12 月 31 日，公司为购房人提供银行按揭贷款担保的余额 170.50
亿元，同比增长 165.87%。
截至 2016 年 12 月 31 日，除上述担保以外，公司无其他对外担保情况。
六、银行授信情况
公司资信情况良好，与银行等金融机构一直保持长期合作关系，并持续获得
其授信支持，间接融资能力较强。截至
日，公司在多家银行的授信
元，其中已使用授信额度
元，尚余授信额度
偿还银行贷款
展期及减免情况。
公司业务和公司治理情况
一、公司业务情况
公司主营业务为开发与销售，属行业。
（一）行业状况
业是我国民经济的重要支柱产业，在现代社会经济生活中有着举足
轻重的地位。经过十几年的发展，中国行业已逐步转向规模化、品牌化和
规范运作，业的增长方式正由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变，
从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。
从行业政策来看，
的大方向下
，稳定住房消费、
支持自住和改善住房需求是政策调整的主要方向。
人民银行和银监会联合发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，下
城市的首套房首付比
日，中国人民银行、住房部、
财政部印发《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》，自
日起上调公积金存款利率；
日，财政部
国家税务总局
发布《关于调整交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，调整交
易环节契税，个人将购买
的住房对外销售的，免征营业税。财
政部调整营业税优惠政策，
平方米及以下住房减按
的税率征收契税，
米以上减按
征收契税；
日，财政部、国家税务总局颁布《关于全面
推开营业税改征增值税试点的通知》，业被纳入试点范围，由缴纳营业税
改为缴纳增值税。其中，企业的土地成本不计入销售额，建安成本及其他
服务成本纳入抵税范围，增值税率均为
；房企预缴增值税率由
日后取得并按固定资产核算的不动产或
得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分
年从销项税额中抵扣，第
一年抵扣比例为
。在一系列政策的推动之下，
年前三季度市场
较为活跃。
防范金融风险
政策的主要基调，各地纷出台严格的调控政策，加强监管。
从市场情况来看，
良好，但城市分化较为明显。
年行业销售面积及金额均创新高。
根据国家统计局数据，
年，商品房销售面积
万平方米，比上年增长
个百分点。其中，住宅销售面积增长
；商品房销售额
，增速回落
个百分点。其中，住宅销售额增长
另一方面，
体下降，物业类型及城市间存在分化。根据国家统计局数据，
年末，商品房待售面积
万平方米，比
万平方米。其中，
住宅待售面积减少
万平方米，办公楼待售面积增加
万平方米，商业营业
用房待售面积增加
万平方米。目前一二线城市并无库存压力，库存仍主要集
中在三四线城市，另外，从物业类型来看，与住宅库存下降相悖的是，商业和办
公物业的库存量大幅增加，去化风险较大。
从行业格局来看，行业集中度日益提高。根据
各房企销售金额与统计局公布的全国商品房销售金额
对比来看，
强房企总销
售额集中度已达到
，百强房企销售额集中度更是达到
，在中国房地
产市场上占据了
强等各梯队
的集中度更呈上升趋势。
在去库存取得初步成效后，
抑制资产泡沫、防范金融风险
地产行业政策新基调，预计
年行业各项指标将在低位企稳，城市及
（二）公司的竞争优势
上海、杭州、
海峡西岸经济区（以创业及经济增长闻名的福建省沿
海地区为中心）
建立稳固的市场地位。根据中国及住宅研究会、中国
业协会及中国测评中心联合编撰的《
显示，公司在全国企业中综合排名
，体现了公司出色的业务能力
和综合管理能力。
、强大的开发能力
日，公司在
上海、杭州、南京、昆山、
未纳入合并报表范围的
合营及联营公司所持项目），总建筑面积
公司一直以来遵循以质量为导向的开发理念，
项目一般位于
针对中高档客户
的改善型需求
，因此公司项目的平均售价往高
所在城市售价的平均水平。
年，公司在
在售项目签约均价
过选择性地进军长江三角洲的一二线城市，公司在处理开拓新市场中遇到
的客户需求调整以及业务模式转变等难题方面已积累了丰富的经验。公司相信上
述经验将进一步提升公司作为优质地产开发商的声誉，使公司在未来业务发展的
过程中占据的有利地位。
在上海、杭州、南京、福州、厦门等地拥有
项目，总建筑面积约
，平均楼面价仅
，具体情况
单位：个、万
土地储备面积
土地储备面积占比
土地储备均价（楼面价）
注：一线城市包含上海、杭州，二线城市包含
南京、苏州、
厦门、福州，三线城市为漳
总体上公司土地储备以一二线城市为主，土地储备规模较大，区域分布较为
合理，土地储备质量较高；能够很好地满足未来几年的开发需求。
、出色的执行能力
公司认为强大的执行能力是确保项目成功实施公司的开发程序至关重要。因
此，公司采用系统化的项目开发及管理程序，旨在于整个项目周期内通过实施设
计良好的标准化程序，加快资产周转及提升经营效率。
公司总结归纳了项目周期内各阶段的主要工作及其详细步骤，并对负责人员
及项目有关各方之间的责任有明确划分。公司的项目开发及管理程序通常将整个
项目开发周期分为八个阶段，包括项目评审、项目协动、项目设计、采购、样板
房开发、建设、销售及交付。在该等阶段内，就持续期间、截止时间、负责人员、
监理人员等多项归因，分别明确界定出
这种标准化的程序不仅有助于确保公司优良的产品质量，而且更重要的是，能够
提升公司的经营效率，促进公司执行能力的提升。
、卓越的品牌优势
公司凭借一贯优质
的产品及专业的服务，在市场上树立了
品牌的知名
度，拥有较高的品牌溢价。借助多年努力建立的卓越品牌声誉，在重点深耕的福
州、漳州和厦门等城市始终保持行业领先的市场份额。公司亦定期举办庆典活动、
晚会及其他宣传活动，帮助营销公司物业的同时也促进了公司的品牌价值的提升。
公司拥有具有远见、积极进取及稳定的管理层团队、经验丰富的专业人员及
积极进取的全体员工。公司的管理层团队由经验丰富的专业人员组成，大部分高
管人员在物业项目开发、销售及管理方面拥有超过十年的丰富经验；此外，
公司还建立了完善的人才培养体系和有竞争力的薪酬奖励机制，为公司吸引人才、
保留优秀人才提供了有力支持，有效提升了公司的核心竞争力。
二、报告期内公司经营情况
（一）公司主营业务情况
、利润表分析
单位：亿元
本期比上年同比变动
减：营业成本
税金及附加
资产减值损失
加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列）
投资收益（损失以“-”号填列）
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
加：营业外收入
其中：非流动资产处置利得
减：营业外支出
减：所得税费用
（1） 营业收入
2016年，公司营业收入110.51亿元，较2015年增加49.04%，原因为随公司发
展规模扩大项目竣工数量增加，达到交付条件并已交付的项目符合收入确认原则
确认的收入增加。
（2） 营业成本
2016年，公司营业成本83.09亿元，同比增长94.12%，原因为随收入结转规
模增加而增加。
（3） 财务费用
2016年，公司财务费用为-0.34亿元，较2015年减少402.18%（2015年为负），
原因为随公司规模扩大增加现金及现金等价物的持有量利息收入增加。
（4） 资产减值损失
2016年，公司资产减值损失为0.27亿元，同比减少241.15%（2015年为负），
原因为往来款项增加按会计政策计提坏账准备增加。
（5） 公允价值变动收益
2016年，公司公允价值变动收益为4.60亿元，主要来自于投资性公允
价值变化。
（6） 投资收益
2016年，公司投资收益为6.50亿元，较2015年增加48.73%，原因为按权益法
确认对合营联营公司的投资收益。
（7） 营业外收入
2016年，公司营业外收入为0.14亿元，同比增加95.39%，原因为客户违约收
（8） 营业外支出
2016年，公司营业外支出为1.24亿元，同比增加497.10%，原因为捐赠支出
2、营业收入分析
报告期内，公司营业收入构成如下：
单位：亿元
本期金额比上年
占营业收入比例
占营业收入比例
其他业务收入
报告期内，公司收入构成无重大变化。
公司主营业务为开发销售。2016年，公司主营业务收入为110.50亿元，
同比增长49.03%，原因为结转项目增加。
3、营业成本分析
报告期内，公司营业成本构成如下：
单位：亿元
本期金额比上年
占营业收入比例
占营业收入比例
其他业务成本
报告期内，公司成本构成无重大变化。
2016年，公司主营业务成本为83.08亿元，同比增长94.10%，原因为随收入
结转增加而增加。
4、现金流量指标分析见“第四节 财务和资产情况”之“一、主要会计数据和
财务指标”。
（二）投资情况分析
1、投资收益
报告期内，公司的投资收益主要来自长期股权投资收益，2015 年末和 2016
年年末，公司投资收益如下所示：
单位：亿元
本期比上年
权益法核算的长期股权投资收益
处置以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产取得的投资收益
2、报告期内获取的重大股权投资
公司报告期内发生较大资产变动情况。公司于 2016 年一季度将原合营企业
（原持股 50%）福州世欧开发有限公司（以下简称“福州世欧”）纳入合并
范围，并收购福建融汇置业有限公司（以下简称“融汇置业”）50%股权并将其纳
入合并范围。其中，并表福州世欧不存在股权投资情况，收购融汇置业支付对价
7.4 亿元，未达到公司 2015 年度末经审计净资产 75.5 亿元的 20%，因此两项资
产变动均不构成重大股权投资。
福州世欧、融汇置业基本情况、主营业务及近一年主要财务数据如下：
单位：万元
开发企业，2006 年 1
月成立于福州，注册资本 30
亿元，曾开发世欧王庄、世
欧澜山、世欧上江城、世欧
彼岸城等多个项目。
开发企业，2011 年 4
月成立于福州，注册资本 10
亿元，旗下有福州温泉城项
目，业态涵盖住宅、酒店、
开发、商品房销售及
开发与经营，对房地
产开发、旅馆业、旅游业、
化工建材业、农林业、能源
矿产业的投资及资产管理，
房屋租赁，物业管理服务，
对外贸易。
712,626.08
328,652.25
636,521.45
302,911.68
所有者权益
1,030,403.00
-13,657.73
（1）福州世欧开发有限公司
2016 年，福州世欧另一股东福州悟源投资有限公司（以下简称“福州悟源”）
向公司出具承诺函，承诺“确信并认可公司对行业及开发经营的经
验判断，对于《福州世欧开发有限公司章程》中需股东会及董事会表决的
全部事项，将与公司保持一致意见”。
根据上述承诺函和一致行动协议，公司对福州世欧拥有实际控制权，公司将
福州世欧纳入合并报表范围。纳入合并范围后股东双方持股比例不变，仍为 50%：
之后，公司与福州悟源于 2016 年 7 月 15 日在上海签订《一致行动协议》，
协议约定福州悟源在作为福州世欧股东期间，处理有关公司经营发展和需要由福
州世欧股东会或董事会做出决议的事项时，均应按照融信集团的意见采取一致行
动。采取一致行动的方式为：就有关公司经营发展的重大事项向股东会、董事会
行使提案权和在股东会、董事会上行使表决权时，福州悟源按照融信集团的意见
与融信集团保持一致。同时根据协议约定，在协议签署之日起 3 年内福州悟源不
得向任何第三方一次性转让或累计转让其全部持有的福州世欧的股权；如福州悟
源有意向任何第三方一次性转让或累计转让其全部持有的福州世欧的股权，福州
悟源承诺，除融信集团事先书面豁免或融信集团与第三方另行达成书面合意外，
福州悟源应于股权转让前向该等第三方披露一致行动协议并确保该等第三方同
意一致行动协议全部内容，并作为福州悟源权利义务既受人签署一致行动协议以
确保受让方继续在福州世欧股东会、董事会需作出决议的事项上均按照融信集团
的意见采取行动。
（2）福建融汇置业有限公司
融汇置业原由福州卓创投资有限公司（以下简称“卓创投资”）持股 50%、融
汇（福建）集团有限公司（以下简称“融汇集团”）持股 9%、重庆融汇投资有限
公司（以下简称“重庆融汇”）持股 41%。2016 年 3 月，发行人向卓创投资收购融
汇置业 50%的股权，成为融汇置业第一大股东，同时根据融汇置业公司章程，融
汇置业董事会成员共 5 人，由融信集团推荐 3 人，融汇集团和重庆融汇各推荐 1
人。公司取得融汇置业实际控制权并将其纳入合并报表范围。截至本报告签署日
公司已支付完毕股权收购款并完成股权工商变更手续。
（3）公司与新纳入合并公司财务数据对比
公司及福州世欧及融汇置业 2015 年财务数据对比
单位：万元、%
原公司合并金额
741,482.61
1,030,403.00
3,635,992.91
712,626.08
328,652.25
755,029.74
福州世欧及融汇置业与公司业务相同或相关，本次合并事项未改变公司对福
州世欧的持股比例，亦未导致公司实际控制人或控股股东变动。
福州世欧 2015 年收入占公司 2015 年收入的 50%以上，但由于本次合并未发
生股权的出售、购买，即未发生交易；另融汇置业 2015 年收入、总资产、净资
产均未达到公司的 50%以上，故本次将福州世欧及融汇置业纳入合并范围不构成
重大资产重组。
3、证券投资情况
4、持有其他上市公司股权情况
5、持有非上市金融企业、拟上市公司股权情况
6、衍生品投资情况
公司未来发展战略及下一年度的经营计划、行业格局和趋势
以及公司可能面临的风险
公司未来发展战略
及下一年度的经营计划
公司自成立以来，一直专注于开发事业，通过数十年的发展，公司形
成了资源整合能力、市场营销能力、产品开发设计能力、成本控制能力、风险控
制能力、人才开发能力等核心竞争力。
公司的目标是成为中国最具竞争力及信誉良好的地产开发商之一。展望未来，
为了实现这一目标，公司拟采取以下几个方面的策略：
在巩固现有市场份额的基础上，扩大公司业务规模
公司目前已经在以福建省为中心的海峡西岸经济区中取得了
较高的市场占
有率，同时也在上海及杭州等一二线城市建立了据点，为公司未来开拓业务奠定
了坚实的基础。展望未来，公司计划依托现有的品牌优势及项目经验，在保持现
有海峡西岸经济区的市场份额稳定的基础上，扩大公司在一二线城市的土地储备，
从而获得规模经济效益，创造更多的利润增长点。
在地段选择方面，公司一般瞄准于各大城市中的黄金地段，倾向选择商业区
内或其他的优质地段作为业务开发的重点。
继续保持稳健的土地收购策略和审慎的成本管理策略
的土地收购
在综合考虑项目所在地区未来
及经济趋势的基础上，对项目的预期回报进行深入研究和仔细分析，谨慎地选取
预期回报率较高的土地作为收购目标，以维护财务稳定为第一原则。
同时，公司
审慎的成本管理策略，从开源节流两个方面有效降低公司
，保持稳定的利润增长
。一方面，公司将密切监控经营发展过程中的现
金流状况，以审慎的方式管理公司的土地成本、建筑成本及经营开支；另一方面，
公司亦计划继续寻找联合其他地产企业开发项目的业务机会，以降低公司的搜集
信息、寻找项目以及开拓市场的成本。
持续完善经营效率及加速资产周转
标准化项目开发程序的基础上，引入
系统对公司的业务
流程进行有效管理
。未来，公司将深化信息化运营水平，
提升公司的项目管理能
力及项目执行能力，持续完善日常业务运营，进一步加速公司的资产周转
经营效率，
致力于产品多元化的同时继续侧重于住宅物业开发
公司在多种物业类型的开发方面拥有丰富经验和领先能力，具有灵活的盈利
模式和丰富的收入来源。而住宅物业作为公司的核心产品，一直以来都是公司业
务开发的侧重点。展望未来，公司计划在保持产品多元化的同时，继续侧重于开
发住宅物业，利用现有资源，满足目标
客户的需要，持续提升公司的品牌效应，
促进公司的可持续增长。
持续提升公司的品牌知名度
公司计划持续推广公司的品牌，不断增加公司的品牌溢价。公司在做好现有
业务、提升项目质量的基础上，计划在拟开发物业的一二线城市修建地标性建筑，
以在新市场建立公司的品牌形象
此外，公司也
线上广告活动、线下物业
展览会等市场推广措施，进一步树立公司旗下品牌的市场知名度，提高公司的软
行业的格局
趋势详见本报告第五节的
公司未来可能面临的风险
宏观经济、行业周期
行业与宏观经济之间存在较大的关联性。
一般而言，在宏观经济周期
的上升阶段，业投资前景和市场需求都将看好，价格相应上涨；反
之，则会出现市场需求萎缩，价格相应下跌，经营风险增大，投资收益下
降。因此，公司能否针对行业的周期转换及时采取有效的经营策略，并针对宏观
经济与行业发展周期各个阶段的特点相应调整公司的经营策略和投资行为，将在
相当程度上影响着公司的业绩。
公司所处的行业与国民经济和国民生活紧密相联、息相关，长期以
来受到政府和社会各界的密
政府可能根据国家宏观经济和社会发展的整
体状况，通过土地政策、产业政策、信贷政策和税收政策等一系列措施，引导和
规范行业的健康发展。
年三季度以来，国家相继采取了一系列宏观政策措施，
出台了一系列政策法规，从信贷、土地、住房供应结构、税收、市场秩序、公积
金政策等方面对市场进行了规范和引导。如果
不能适应宏观经济形势
的变化以及政策导向的变化，则发行人的经营管理和未来发展将可能受到不利影
市场竞争风险
近年来，国内增加了大量开发商和投资项目。公司的主要竞争
对手包括大型全国或地区性开发商，以及小型区域性开发商。近年来在土地购买
环节的竞争越来越激烈，加之某些区域出现的市场供给过剩的情况已经对
当地房价造成了一定压力，使得公司的经营策略和财务状况都受到挑战。公司主
要的项目开发地如上海、杭州
等地区的市场环境由于激烈的竞争而
发生着巨大的变化，这就要求公司及时根据市场环境的变化调整经营策略，并比
竞争对手更敏锐而有效地对市场需求变化做出反应。
、跨区域经营风险
行业具有明显的区域性特
征。不同的区域市场，消费群体购买力水平
及消费偏好各有差异，开发企业面对的供应商、政府机构、金融合作单位
都有很大不同，只有对某一区域市场有深入理解的开发企业才能占据一定
的市场份额。目前公司开发项目主要集中在上海、杭州、南京、福州、厦
门等地区，如果上述区域的房产市场出现波动，或公司不能持续与当地政府等机
构保持良好的合作关系将直接影响公司的经营业绩。
、资金密集型行业风险
行业属于资金密集型行业，对资金需求量较大且资金占用周期长。公
司一直非常重视现金流管控，积极拓展外部融资渠道。目前公司
与多家银行保持
良好的合作关系，取得的授信额度能够满足现阶段的投资需求，未来取得新增授
信的确定性较高，同时公司仍在积极开拓新的融资模式，不断丰富融资渠道，优
化负债结构，降低资金成本。但如果未来宏观经济形势下行或信贷政策收紧，可
能会影响公司获得足量资金支持项目建设，从而对公司的拓展计划和发展前景造
成一定程度的影响。
、人才短缺和流失风险
当前公司正处于战略发展的关键时期。随着公司战略的实施及业务规模的不
断扩张，公司对优秀人才的数量、能力、多元化水平要求将逐步提高，高素质人
才的需求将持续增长。与之相应的，则是行
业内部日益激烈的专业人才竞争。因
此如何处理公司跨地域快速发展和公司对高素质人才持续需求之间的矛盾，是公
司目前发展历程中需要解决的问题。高素质专业人才的短缺和流失将会对公司
战略实施和业务扩张产生重大影响。
四、报告期内公司与主要客户业务往来时发生的严重违约事项
五、公司独立情况
报告期内，公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面不存在
不能保证独立性、不能保持自主经营能力的情况。
六、公司非经营性往来占款或资金占拆借情况
截至 2016 年 12 月 31 日，公司其他应收款情况如下所示：
单位：亿元
占本年末所有者权益比例
押金保证金
公司其他应收款中拆借款账面余额超过本年末所有者权益 10%。截至 2016
年末，公司前三大拆借款如下：
单位：亿元
占其他应收款账面余额
浙江万科南都房地
产有限公司
上海恺泰房地
产开发有限公司
浙江保利房地
产开发有限公司
1、浙江万科南都有限公司
浙江万科南都有限公司系公司控股非全资子公司杭州万晨置业有限
公司少数权益股东，该款项系杭州万晨置业有限公司与其的资金往来，随项目开
发投入进度逐步收回款项，预计将在
月前收回。
2、上海恺泰开发有限公司
上海恺泰有限公司系公司与绿地的合营公司，该款项系按照合作投资
协议约定按持股比例由股东各方共同借出给合营公司用于日常经营的资金需求
（该款项不计息），随着合营公司开发进度将逐步收回款项，预计将于
月前收回上述欠款。
3、浙江保利开发有限公司
浙江保利开发有限公司系公司控股非全资子公司杭州信鸿置业有限
公司及杭州融欣开发有限公司少数权益股东，该款项系杭州信鸿置业有限
公司及杭州融欣开发有限公司与其的资金往来，随项目开发投入进度逐步
收回款项，预计将
月前收回。
公司制定了《融信（福建）投资集团有限公司其他应收款管理办法》，明确
了其他应收款管理的决策权限和决策程序。根据《融信（福建）投资集团有限公
司其他应收款管理办法》，其他应收款金额在
万元（含）以下的，由主办部
门经办人提出申请，报主办部门负责人、项目公司分管业务副总经理、区域财务
资金中心、区域财务副总经理、区域总经理审批后，提交至集团财务资金中心、
集团审计法务中心、集团分管业务副总审批，最终审批节点为集团首席财务官；
万元以上的，同前流程外，最终审批节点为集团总裁。
专门制定了《融信（福建）投资集团有限券信息披露管理制度》，
建立了有关信息披露和投资者关系管理的负责部门，并明确了相关责任人，向投
资者提供了沟通渠道。未来，公司将继续严格按照公司规章制度、决策权限管理
其他应收款。对于金额较大的非经营性往来占款或资金拆
事项，公司将及时向
市场和投资者披露，同时将在年度审计报告中依据企业会计准则《关联方披露》
的要求对关联交易资金往来情况进行充分披露。
七、报告期内公司违规为控股东、实际控制人及其关联方提供
八、报告期内公司违法违规及执行募集说明书约定情况
报告期内，本公司在公司治理、内部控制等方面，均不存在违反《公司法》
《公司章程》规定的情况。同时，公司亦不存在违反募集说明书中约定或承诺的
第六节 重大事项
一、报告期内公司重大诉讼、仲裁或受到重大行政处罚事项
二、报告期内公司破产重整事项
三、券面临暂停或终止上市风险情况
四、公司及其控股东、实际控制人涉嫌犯罪被司法机关立案调
查，公司董事、监事、高级管理人员涉嫌犯罪被司法机关采取强
制措施的情况
五、报告期内其他重大事项
报告期内公司存在《券发行与交易管理办法》第四十五条列示的重大
事项，公司已按规定在证监会指定的信息披露网站（
ww.se.com.cn
进行临时信
融信（福建）投资集团有限公司关于竞得上海市静安区中兴社区 N070202 单
元 332-01-A、333-01-A 地块的公告
融信（福建）投资集团有限公司关于当年累计新增借款的公告
融信（福建）投资集团有限公司关于经营范围发生重大变化的公告
第七节 财务报告
本公司2016年经审计的财务报告请参见附件。
第八节 备查文件目录
一、备查文件
（一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管
人员）签名并盖章的财务报表；
（二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件；
（三）报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本
及公告的原稿；
（四）按照境内外其他监管机构、交易场所等的要求公开披露的年度报告、
年度财务信息。
二、查阅地点
本公司在办公场所置备上述备查文件原件。
一、审计报告 …………………………………………………………第 1—2 页
二、财务报表…………………………………………………………第 3—10 页
（一）合并资产负债表………………………………………………第 3 页
（二）母公司资产负债表……………………………………………第 4 页
（三）合并利润表……………………………………………………第 5 页
（四）母公司利润表…………………………………………………第 6 页
（五）合并现金流量表………………………………………………第 7 页
（六）母公司现金流量表……………………………………………第 8 页
（七）合并所有者权益变动表………………………………………第 9 页
（八）母公司所有者权益变动表……………………………………第 10 页
三、财务报表附注……………………………………………………第 11—74 页
三、重要会计政策及会计估计
(一) 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状
况、经营成果和现金流量等有关信息。
(二) 会计期间
会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
(三) 营业周期
除行业以外，公司经营业务的营业周期较短，以 12 个月作为资产和负债的流动
性划分标准。行业的营业周期从房产开发至销售变现，一般在 12 个月以上，具体周
期根据开发项目情况确定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。
(四) 记账本位币
采用人民币为记账本位币。
(五) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
1. 同一控制下企业合并的会计处理方法
公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表
中的账面价值计量。公司按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值
份额与支付的合并对价账面价值或发行股份面值总额的差额，调整资本公积；资本公积不足
冲减的，调整留存收益。
2. 非同一控制下企业合并的会计处理方法
公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差
额，确认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首
先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行
复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差
额计入当期损益。
(六) 合并财务报表的编制方法
母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司及
其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由母公司按照《企业会计准则第 33 号—
—合并财务报表》编制。
(七) 合营安排分类及共同经营会计处理方法
1. 合营安排分为共同经营和合营企业。
2. 当公司为共同经营的合营方时，确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：
(1) 确认单独所持有的资产，以及按持有份额确认共同持有的资产；
(2) 确认单独所承担的负债，以及按持有份额确认共同承担的负债；
(3) 确认出售公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
(4) 按公司持有份额确认共同经营因出售资产所产生的收入；
(5) 确认单独所发生的费用，以及按公司持有份额确认共同经营发生的费用。
(八) 现金及现金等价物的确定标准
列示于现金流量表中的现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是
指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
(九) 外币业务
1. 外币业务折算
外币交易在初始确认时，采用交易发生日即期汇率的近似汇率折算为人民币金额。资产
负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，因汇率不同而产生的汇兑差额，
除与购建符合资本化条件资产有关的外币专门借款本金及利息的汇兑差额外，计入当期损益；
以历史成本计量的外币非货币性项目仍采用交易发生日即期汇率的近似汇率折算，不改变其
人民币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，
差额计入当期损益或其他综合收益。
(十) 金融工具
1. 金融资产和金融负债的分类
金融资产在初始确认时划分为以下四类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产（包括交易性金融资产和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产）、持有至到期投资、贷款和应收款项、可供出售金融资产。
金融负债在初始确认时划分为以下两类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债（包括交易性金融负债和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融负债）、其他金融负债。
2. 金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件
公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或
金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和
金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交
易费用计入初始确认金额。
公司按照公允价值对金融资产进行后续计量，且不扣除将来处置该金融资产时可能发生
的交易费用，但下列情况除外：(1) 持有至到期投资以及贷款和应收款项采用实际利率法，
按摊余成本计量；(2) 在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，
以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。
公司采用实际利率法，按摊余成本对金融负债进行后续计量，但下列情况除外：(1) 以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，按照公允价值计量，且不扣除将来结清金
融负债时可能发生的交易费用；(2) 与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权
益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融负债，按照成本计量；(3) 不属于指定
为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，或没有指定为以公允
价值计量且其变动计入当期损益并将以低于市场利率贷款的贷款承诺，在初始确认后按照下
列两项金额之中的较高者进行后续计量：1) 按照《企业会计准则第 13 号——或有事项》确
定的金额；2) 初始确认金额扣除按照《企业会计准则第 14 号——收入》的原则确定的累积
摊销额后的余额。
金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失，除与套期保值有关外，按照如下
方法处理：(1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债公允价值变动
形成的利得或损失，计入公允价值变动收益；在资产持有期间所取得的利息或现金股利，确
认为投资收益；处置时，将实际收到的金额与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同
时调整公允价值变动收益。(2) 可供出售金融资产的公允价值变动计入其他综合收益；持有
期间按实际利率法计算的利息，计入投资收益；可供出售权益工具投资的现金股利，于被投
资单位宣告发放股利时计入投资收益；处置时，将实际收到的金额与账面价值扣除原直接计
入其他综合收益的公允价值变动累计额之后的差额确认为投资收益。
当收取某项金融资产现金流量的合同权利已终止或该金融资产所有权上几乎所有的风
险和报酬已转移时，终止确认该金融资产；当金融负债的现时义务全部或部分解除时，相应
终止确认该金融负债或其一部分。
3. 金融资产转移的确认依据和计量方法
公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方的，终止确认该金融
资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产，并
将收到的对价确认为一项金融负债。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有
的风险和报酬的，分别下列情况处理：(1) 放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资
产；(2) 未放弃对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资
产，并相应确认有关负债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1) 所
转移金融资产的账面价值；(2) 因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值
变动累计额之和。金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价
值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列
两项金额的差额计入当期损益：(1) 终止确认部分的账面价值；(2) 终止确认部分的对价，
与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和。
4. 金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相
关金融资产和金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使用：
(1) 第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的
(2) 第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入
值，包括：活跃市场中类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；
除报价以外的其他可观察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线等；市
场验证的输入值等；
(3) 第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法由
可观察市场数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使
用自身数据作出的财务预测等。
5. 金融资产的减值测试和减值准备计提方法
(1) 资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资
产的账面价值进行检查，如有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。
(2) 对于持有至到期投资、贷款和应收款，先将单项金额重大的金融资产区分开来，单
独进行减值测试；对单项金额不重大的金融资产，可以单独进行减值测试，或包括在具有类
似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试；单独测试未发生减值的金融资产（包括单
项金额重大和不重大的金融资产），包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行
减值测试。测试结果表明其发生了减值的，根据其账面价值高于预计未来现金流量现值的差
额确认减值损失。
(3) 可供出售金融资产
1) 表明可供出售债务工具投资发生减值的客观证据包括：
① 债务人发生严重财务困难；
② 债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期；
③ 公司出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生财务困难的债务人作出让步；
④ 债务人很可能倒闭或进行其他财务重组；
⑤ 因债务人发生重大财务困难，该债务工具无法在活跃市场继续交易；
⑥ 其他表明可供出售债务工具已经发生减值的情况。
2) 表明可供出售权益工具投资发生减值的客观证据包括权益工具投资的公允价值发生
严重或非暂时性下跌，以及被投资单位经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大
不利变化使公司可能无法收回投资成本。
本公司于资产负债表日对各项可供出售权益工具投资单独进行检查。对于以公允价值计
量的权益工具投资，若其于资产负债表日的公允价值低于其成本超过 50%（含 50%）或低于
其成本持续时间超过 12 个月（含 12 个月）的，则表明其发生减值；若其于资产负债表日的
公允价值低于其成本超过 20%（含 20%）但尚未达到 50%的，或低于其成本持续时间超过 6
个月（含 6 个月）但未超过 12 个月的，本公司会综合考虑其他相关因素，诸如价格波动率
等，判断该权益工具投资是否发生减值。对于以成本计量的权益工具投资，公司综合考虑被
投资单位经营所处的技术、市场、经济或法律环境等是否发生重大不利变化，判断该权益工
具是否发生减值。
以公允价值计量的可供出售金融资产发生减值时，原直接计入其他综合收益的因公允价
值下降形成的累计损失予以转出并计入减值损失。对已确认减值损失的可供出售债务工具投
资，在期后公允价值回升且客观上与确认原减值损失后发生的事项有关的，原确认的减值损
失予以转回并计入当期损益。对已确认减值损失的可供出售权益工具投资，期后公允价值回
升直接计入其他综合收益。
以成本计量的可供出售权益工具发生减值时，将该权益工具投资的账面价值，与按照类
似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，
计入当期损益，发生的减值损失一经确认，不予转回。
(十一) 应收款项
1. 单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项
单项金额重大的判断依据
或金额标准
金额 100 万元以上（含）且占应收款项账面余额 10%以上的
单项金额重大并单项计提
坏账准备的计提方法
单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面价值
的差额计提坏账准备。
2. 按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项
(1) 确定组合的依据及坏账准备的计提方法
确定组合的依据
账龄分析法组合 相同账龄的应收款项具有类似信用风险特征
余额百分比法组合 合并范围外关联会计主体间款项、应收政府安置房款项
个别认定法组合
代垫款项、保证金、备用金、员工借款、合并范围内应收关联
按组合计提坏账准备的计提方法
账龄分析法组合 账龄分析法
余额百分比法组合 余额百分比法
个别认定法组合
单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面价值
的差额计提坏账准备
(2) 账龄分析法
账 龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
1 年以内（含 1 年，以下同） 1.00 1.00
1-2 年 5.00 5.00
2-3 年 10.00 10.00
3-5 年 50.00 50.00
5 年以上 100.00 100.00
(3) 余额百分比法
组合名称 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
合并范围外关联会计主体间款项 1.00 1.00
应收政府安置房款项 1.00 1.00
3. 单项金额不重大但单项计提坏账准备的应收款项
单项计提坏账准备的理由
应收款项的未来现金流量现值与以账龄分析法组合、余额百分
比法组合、个别认定法组合为信用风险特征的应收款项的未来
现金流量现值存在显著差异
坏账准备的计提方法
单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面价值
的差额计提坏账准备
对应收票据，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。
(十二) 存货
1. 存货的分类
存货包括在开发经营过程中为出售或耗用而持有的开发用土地、开发产品、库存材料、
库存设备和低值易耗品等，在开发过程中的开发成本，以及在提供劳务过程中耗用的材料、
2. 发出存货的计价方法
(1) 发出材料、设备采用月末一次加权平均法。
(2) 项目开发时，开发用土地按开发产品占地面积计算分摊计入项目的开发成本。
(3) 发出开发产品按建筑面积平均法核算。
(4) 如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关
开发项目的建筑面积分配计入有关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开发产
品完工的，则先由有关开发产品预提公共配套设施费，待公共配套设施完工决算后再按实际
发生数与预提数之间的差额调整有关开发产品成本。
3. 存货可变现净值的确定依据
资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单个存货成本高于可变现净
值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计
售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在
正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计
的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有
合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进
行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。
4. 存货的盘存制度
存货的盘存制度为永续盘存制。
5. 低值易耗品和包装物的摊销方法
(1) 低值易耗品
按照一次转销法进行摊销。
(十三) 长期股权投资
1. 共同控制、重要影响的判断
按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的
参与方一致同意后才能决策，认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决策
的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，认定为重大影响。
2. 投资成本的确定
(1) 同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或
发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并
财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合
并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，
调整留存收益。
公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资，判断是否属于
“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计
处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日，根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制
方合并财务报表中的账面价值的份额确定初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成
本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价
值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
(2) 非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其
初始投资成本。
公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，区分个别财务
报表和合并财务报表进行相关会计处理：
1) 在个别财务报表中，按照原持有的股权投资的账面价值加上新增投资成本之和，作
为改按成本法核算的初始投资成本。
2) 在合并财务报表中，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各
项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，对于购买日之
前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账
面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其
他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期收益。但由于被投资方重
新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
(3) 除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始
投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；
以债务重组方式取得的，按《企业会计准则第 12 号——债务重组》确定其初始投资成本；
以非货币性资产交换取得的，按《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》确定其初始
投资成本。
3. 后续计量及损益确认方法
对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长期
股权投资，采用权益法核