大对决,均价都是一万多,南京各板块房地产均价这两大板块究竟谁是黑马

一万多的价格,禄口与江宁滨江,到底谁能爆款?
六朝汇楼市
不仔细看,真的以为是升级版百家湖!
在现在的大背景下,很多专家都会说一句:不要乱买了,要买就买高价值的板块,高价值的楼盘。问题是:谁都知道买好的,关键是哪个好?
最近,小密圈有人提出,科学家能否搞个南京板块排行榜?这其实是很难回答的问题,因为好不好是一方面,价格是另外一方面。河西再好,六七万去接盘,好像也差点意思,溧水再远,如果几十万拿下一套房,也是美事一桩。所以在比较板块的前景方面,一定要设置价格区间。高价跟高价的比,中等价格跟中等价格的比,低价盘跟低价盘比,适合不同的人群。
上周在微博中提到了南京2.5万/平米档的一些板块,包括雨山路、麒麟、青龙地铁小镇、青龙山、淳化、燕子矶等板块,科学家认为燕子矶具备一定的X因素,未来拉起来比较容易,当然雨山路也不错。
那么一万多价格的板块中,六合、江宁滨江、禄口,哪个更具潜力?尤其作为江宁德比,滨江与禄口是江宁的手心手背,价格差别不算很大,未来会不会产生分化?尤其最近两个板块都传出了不大不小的利好消息:
江宁滨江:学区落地!
10月20日,江宁滨江迎来利好:苏州外国语学校南京滨江校区合作项目签约仪式成功举行。
该校创办于1994年,是苏州高新区一所特色鲜明的国际化学校。苏州外国语学校作为全国外国语学校会员单位,学校教学质量优异,历届小学、初中升学毕业考试和全国高考,始终位居苏州市前茅。
该校积极探索双语教学,引进国外原版教材,注重原汁原味,学生外语能力得到超长发展,在全国英语能力竞赛中,在公共英语等级考试中成绩显著。
一句话概括:苏外虽然不如南外那么突出,但实力也是可以的。拿不到南外分校,弄个苏外分校,在江宁滨江这样的板块完全能够产生非常明显的正能量。要知道江心洲、南站这样一等一的优质板块,学校的事情还没谈妥呢。
禄口板块:大交通格局形成!
确切消息,宁盐高速纳入高速公路开工计划,预计2018年或2019年开工。这条高速连接盐城、扬州、南京禄口,如果建成,将与扬马城际一道,成为禄口机场客流的吸血管道。
从地缘格局上来说,禄口与滨江各具优势:
江宁滨江:自从南京跨江战略启动后,所有长江两侧的板块都为之振奋,骑江发展成为压倒一切的大战略。而江宁滨江虽然距离较远,但好歹也是滨江,与龙潭、燕子矶、鼓楼滨江、龙江、河西、板桥一起,构成了长江南岸珍珠板块区。
江宁禄口:禄口因为机场而产生了天然的产业优势,本身就处于百家湖-九龙湖-上秦淮-禄口-溧水的南京最强工业产业带上,是南京辐射溧水、高淳的桥头堡。加上扬马城际等高铁的规划,溧水可能会成为除南京南站、南京站、南京北站之外最大的城市枢纽。
从辐射源来看,江宁滨江最大的大腿就是河西南鱼嘴。不管是现在的宁马高速,还是未来扬子江大道南延,滨江与河西南,尽管有梅山钢铁及板桥的阻隔,但20分钟的车程完全可以成为河西南最可靠的支撑。不过目前板桥的发展不温不火,地铁规划迟迟无法确定,客观上影响了滨江未来的发展上限。另外在对外联络上,宁镇扬一体化、宁滁一体化如火如荼,而最先跟定南京的马鞍山,最近的关系却有点冷淡。
相比而言,禄口板块的独立性更强。一条地铁拉近了禄口板块与南站板块的距离,双向八车道的机场高速,开车体验能位列全国大城市机场高速之首,25分钟到南站,其便利性不言而喻。而通过双龙大道接受九龙湖的产业辐射,也是一个选择。此外在产业上也能与溧水互动,产业价值更高。
对待机场板块,南京是吝啬的。
北京新机场方案一出,成为京津冀一体化的重要抓手,环京行情被拉起;
虹桥机场、高铁一体化,已经建成了大虹桥板块,未来浦东机场也要建成上海东站,直接接入沿江高铁;
甚至中部省会城市郑州,竟然把机场周边的航空城列为城市发展的第一优先板块!
2013年国务院正式批复《郑州航空港经济综合实验区发展规划(年)》,郑州成为了全国第一个,也是目前唯一一个国家级航空港实验区。
围绕郑州新郑国际机场,将郑州航空城发展成为以航空经济为引领的现代产业基地,内陆地区对外开放重要门户,现代航空都市,中原经济区核心增长极。
航空城内重点发展三大现代产业:
航空物流业:
以国际中转物流、航空快递物流、特色产品物流为重点,完善分拨转运、仓储配送、交易展示、加工、信息服务等配套服务功能。
高端制造业:
重点发展电子信息产业、生物医药产业、精密仪器制造业,打造区域临空经济产业发展高地,引领区域产业结构调整与升级。
现代服务业:
大力发展专业会展、电子商务、航空金融、科技研发、高端商贸、总部经济等产业,打造为区域服务的产业创新中心、生产性服务中心和外向型经济发展平台。
郑州很有意思,本来河南省政府大力推进郑汴一体化,甚至把省政府都搬迁到郑州与开封的交界处,而且郑州的河西新城--郑东新区就在东侧,可以说向东发展恰逢其时。但最后城市还是决策在东南方向的航空城作为第一发展序列,就是看中了航空城周边的产业带动能力,富士康产的苹果,可都是通过飞机运往世界各地的。
当然,郑州也有自己的小算盘,东部反正有省里惦记,不如自己发展航空城,这样省市分别向两个方向投钱,最后收获两个优质板块。所以南京的江北新区与宁镇扬一体化,与郑州的航空城、郑汴一体化,殊路同归,都有自己的小算盘。
不过,虽然禄口机场板块并未纳入南京最核心的发展序列,但今年发生的几件事情,初露峥嵘:
1、禄口机场客流量连续攀升
不出意外,禄口机场客流量全年超过厦门高崎是大概率事件,挺进全国客流量第11。要知道3年前南京机场客流量才全国第17,连武汉青岛都不如。
2、扬马城际招标
实事求是的讲,南京机场选址禄口,其实不太合适,除了到马鞍山只有17公里外,到哪都远。如果选址龙潭宝华一线,可以辐射宁镇扬;如果选址淳化一带,宁杭高铁可以接上;但选址禄口,高铁与机场的互动就非常难了。南站与禄口之间,不可能通过百家湖九龙湖拉一条高铁,只能另辟奇径,规划了扬马城际,这样宁安线上的马鞍山、芜湖、池州、安庆甚至到九江南昌的客流可以导入禄口机场;苏北连云港、宿迁、淮安、扬州,可以通过连淮扬镇铁路与扬马城际接入禄口机场;这盘死局也就破了!
3、禄口新城的有效规划
这张图的规划,看起来逼格很高。有山有湖有河流,路网密集、环境友好。甚至在湖的西侧与南侧,规划了小型级别的CBD商圈。完全具备了成为优质卫星城的潜力。
4、产业互动
每个季度都有南京各区的GDP增速,其中最亮眼的并非建邺、秦淮,而是外围区域溧水区。自从董明珠在溧水布局新能源后,这个区域的热度不断攀升,溧水在复制下一个江宁,而禄口作为高铁、机场的双枢纽,势必在南京新经济扮演不可或缺的角色。甚至如果不会干,学学其他城市就行了,每个大城的空港新区,都是新经济引擎。
相比之下,江宁滨江虽然入驻了大量的工业企业,且有梅山钢铁较大人口基数的支撑,但规划方面并没有特殊的安排。如果说禄口板块是一个能够独立生存的新版块,那江宁滨江可以看成河西南的附属与延伸,是鱼嘴CBD的桥头堡。
江宁滨江说是一个新版块,但其实老早就有江宁镇的存在,其他外围片区已经发展很好了,但老镇没落已久,甚至还有一个水泥厂。而最新的规划显示,这些老破小、水泥厂,全部都要整改、优化!江宁滨江的潜力也将得到释放。
很多人说,不管江宁滨江,还是禄口,都太远了,没法住。辛辛苦苦在南京打拼好几年,在这种郊区买房子实在说不过去。况且上班距离太远,很多刚需反倒有点嫌弃,买不买都很犹豫。但投资客趋之若鹜,一房难求,更加挤压刚需们的选择。该解放思想了!
那么住这种远郊版块,到底是一种什么体验?
从宁马高速江宁滨江匝道到江山大街河西金融城一段,25-30分钟差不多,堵点还是绕城河西南段、江山大街与中和路交叉路口,但早高峰再堵也不会超过40分钟。
从禄口匝道走机场高速,路况全程双向8车道,比宁马和绕城舒适很多。到绕越高速匝道转上秦淮,25分钟差不多;到天元西路口子25分钟,再去百家湖商圈35分钟;到南站全程快速路,35分钟足以!再去市区的话会堵在卡子门。
从这个角度出发,对于禄口、江宁滨江开发区两个板块,南部的刚需是可以考虑的。大多数楼盘都位于高速匝道很近的区域,通勤还算方便,关键还是便宜。
点击展开全文一个南京户口环境一般,一个环境优美非南京户口,你选谁?
南京现如今的房价对大多数想在南京主城区或者繁华区域定居的人来说都有一定的困难,但是还是有一些有潜力的区域目前价格还是我们能够接受的。
今天给大家介绍的就是两个不错的区域,一个就是化工厂林立,但是目前商业配套还算齐全的,有南京户口的六合;另一个就是南京周边仙林东的宝华,环境十分优美,且再见较多商业配套,遗憾的就是非南京户口,下面就各位买房者来一个全面的PK分析,仅供参考。
先来一张表格直观感受一下。
小编曾多次前往宝华踩过盘,不得不承认这个板块真的很神奇。其水电气都和南京一样收费,甚至连电话号码都是025开头的,估计很多时候宝华人都会有一种“我是南京人”的感觉。毕竟一条窄窄的九乡河旁边,就是南京城了。
1、行政区属
原谅我要点醒你,宝华就是宝华,是隶属句容镇江的,无论离南京多近、无论每年传多少次谣言,宝华都是镇江的。包括落户、未来孩子上学、享受到的医疗等等,都是镇江的。
不过,随着宁镇扬一体化进程的加速,镇江尤其是距离南京最近的宝华,可以说是受益匪浅。甚至有业内人士称,镇江或许会成为江苏的“雄安新区”,成为楼市的下一个风口。
宝华与主城空间距离最近,仅为24公里,紧邻仙林热点区域仙林湖板块,价值洼地属性明显。作为南京向东的一个新城,位于仙林东的宝华已逐渐成为刚需、改善和投资购房者置业考虑的新区域之一。
2、区域配套
此外,宝华离南京真的近、非常近,因此包括医疗、配套、商业等等,都可以享受到仙林湖的辐射。
从地理位置上来看,宝华镇距离经天路地铁站仅6公里左右,距离4号线的仙林湖站就更近了、仅4公里左右,因此从交通上来看是非常便捷的。而万达茂这个大型商业综合体的存在,也是完全辐射宝华镇,为区域带来了绝大的商业利好。
值得一提的是,宝华镇本身的自然资源也非常有优势,左手仙林湖、右手宝华山,环境非常好,这也成了不少南京人青睐宝华的原因之一。
3、板块房价
目前板块进驻品牌房企较多,以碧桂园为最,包括恒大、绿地、新城、招商、弘阳等。随着南京楼市逐渐回温,宝华的楼市里也掀起了一小波开盘潮。这一个多月里,包括朗诗万都玲珑樾、碧桂园翡翠华府、大学印象以及和昌仙林国际先后都有加推,价格普遍在元/平米之间。
其中朗诗万都玲珑樾在朗诗以及其背后的绿色科技系统加身之后,售价甚至超过了2万,均价约20500元/平米。去年10月份刚面世的时候,均价不过12000元/平米,如今,已然快翻倍了。
转眼间2017年只剩最后一个月了,想要置业仙林东的机会还有。据统计,宝华12月份预计将有4家楼盘有加推计划,分别是招商依云尚城、四季金辉、百里峯景和春天里欢乐颂。看来,宝华山上的那群豪宅盘,还比较淡定,暂时没什么动静。
在江北新区如火如荼的建设过程中,六合的发展也开始加速,2017年利好不断落地,土地价格不断得到开发企业认可,让越来越多的人认可六合的潜力。刚需要选居住,六合也成了个不错的选择。
1、行政区属
今年5月,江北国家级新区进行了机构大调整,桥北、葛塘一概划入到江北新区直管区内,使得江北新区的发展与六合更近。
而六合作为共建区,新区管委会依法行使市级规划、国土、环保审批管理权限和负责重大项目、重大政策的协调实施。
2、区域配套
六合是目前主城之外唯一已通轻轨的板块,S8号线顺利实现六合与桥北、乃至南京主城的贯通,轨道交通配套已经具备。未来,六合将有3条地铁:S8号线(S8线南延工程)、11号线和14号线。
与此同时,六合还拥有独立的生活圈,教育资源也在不断完善。位于六合经济开发区的龙池小学项目目前已经进行环评公示,预计于2017年2月份开工建设,2018年9月完成竣工验收并交付使用,未来将容纳师生2400人左右。另外,龙池中学也将搬至此地,建成后预计可容纳师生2900人左右。未来两校建成后这里将会是六合区占地面积最大的学区。
值得一提的是,今年7月的江北新区城建大会上透露,至2030年江北新区将形成浦口和雄州两大超级综合城市中心,而六合的商业配套也将大步崛起。万达、苏宁广场的签约入驻,龙湖拿下六合地块确定要建造“龙湖天街”,加上此前在南京网络问政平台也有消息透露六合雄州地铁站旁将再添一大型商业综合体,未来雄州附近的商业配套将十分充足。
3、板块房价
刚刚首开过的荣盛首府均价在14991元/㎡,相比六合主城去更靠近主城;而在雄州、龙池等地,均价也都在一万四五。而六合靠近地铁区域的二手房房价在1.5万/平,部分房源甚至接近2万/平。可见市场目前处于比较均衡的状态。
目前六合区的地王是荣盛G86地块,楼面价已达到9647元/平,按照正常市场推断,未来房价将靠近2万/平。或许也正是有着高价地的存在,越来越多的投资客也开始看好六合。相信在各方面配套不断落实的情况下,六合的性价比会真正凸显出来。
不论是宝华还是六合,都是南京都市圈中不可多得的优势板块。不仅成为急需上车的刚需客们首选,也备受不少投资客们的青睐。
那么这两个板块究竟谁更有魅力呢,不仅小编们各持所见,专家们的观点也不尽相同。新景智库总经理王慧认为:短期看好宝华,长期看好六合!他表示,“江北新区的产业导入必然带来江北区域的自我中心化,六合也会随之水涨船高。就如同河西的发展不是因为房地产,而是因为金融和服务业集聚带来的具有购买力的客户,从而带动与河西接壤的板块房地产价值就高。相反,虽然宁镇扬一体化在迅速发展中,但镇江和扬州只有可能转接南京落后和淘汰的产业。”
而南京资深地产评论员尹霄飞则更看好宝华板块,仙林东和六合相比,首选仙林东板块,当然家住六合附近的人除外。考虑到仙林东板块近来的发展趋势,大牌房企的相继入驻、配套的逐渐完善,外加距离万达茂这样的商业配套非常近,确实是值得考虑的板块之一。
南京工业大学天诚不动产研究院执行所长吴翔华则称:这个其实是因人而异的。“从市中心出发,宝华的一部分在正常的通勤半径范围之内,所以可以弥补一部分市场失灵带来的供给不足,六合则很难。但如果在江北出发,六合还算在可以考虑的范围,而宝华则不可能。”他进一步解释,“从未来发展来看,宝华似乎有优势,加上自然环境方面,宝华肯定胜出。”
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前几天,S3宁和城际通车带high了全城,成为南京已开通运营的第八条地铁线路,*让人激动不已的还是,河西南、板桥、桥林这三大板块终于有地铁了!又会有一批楼盘说自己是“地铁盘”了! 随着地铁分布的扩张,越来越多的板块将享受到地铁带来的红利,“地铁一响,黄金万两”说的正是地铁对汇聚人流、提升板块价值的影响。 虽然说地铁只是众多城建中的一部分,但是极大缩小了板块与板块之间的距离感。南京名列前茅条地铁的贯通,我们看到了江宁与主城之间越来越紧密的相连。 很久以前有这样一句话,“跟着地铁买房”,可见地铁所到之处必然会对板块价值有巨大的提升,而目前就房价来看,有些板块之间被一条地铁相连,而房价差距却很大。 河西南---板桥房价较大差距17000元/㎡
(地铁S3号线示意图) S3的通车,可以说是影响甚远,直接贯通了南部新城与河西南、板桥、桥林之间的联系,河西南成为新晋的地铁板块,板桥终于等来了名列前茅条地铁. S3将成为部分板块的开荒者,目前来看,河西南新房被限35000元/㎡,板桥新城的新房均价在元/㎡之间,两个板块较大相差17000元/㎡,而其中只相隔了两站地铁。 目前来看,板桥的房价一直都是南京价格洼地,房价的提升力度不大主要是因为板桥的出行问题,在此之前,板桥的居民可能只有通过坐公交到油坊桥地铁站换乘2号线进入主城,S3的通车也将缓解油坊桥地铁站的枢纽压力。 未来板块可以享受到河西南、利好的辐射,利用好区域优势,实现板块的价值提升,对于当地居民的出行无疑是较大的帮助,不仅可以直接于主城相连,还可以过江与江北新区相连,未来享受到的是三大板块带来的利好辐射。 板桥-桥林-和县房价较大差距13000元/㎡
(地铁S3号线示意图) 除此之外,S3开进了“无人区”板块的桥林,目前桥林板块属于“地”,还未被大规模开发,乘坐S3宁和城际后驶入桥林后,可以看到两旁都是农田。 虽然桥林板块目前尚未被开发,但是地铁已经通入板块,未来还有正在建设的长江五桥、贯穿江北新区的地铁11号线都将进入桥林板块。加上桥林板块早已被明确成为江北新区向西南辐射的次区域*,也是未来以先进制造业和港口物流为特色的现代化滨江新城,未来想象空间非常大。 目前桥林板块中以安置房为主,新房少之又少,但*近几年中环南京发展迅猛,和县新城逐渐走入购房者的视野,和县新城距离S3底站高家冲站仅5公里,目前板块在售项目,明发江新城、,均价在8000元/㎡左右。 这与板桥新城目前的均价相差近13000元/㎡,从高家冲站到河西南、板桥,只需要9站地铁,时间大约20分钟。 雨山路---河西中房价较大差距22000元/㎡
(地铁10号线示意图) 地铁10号线是南京名列前茅条过江地铁,连接了江北雨山路板块、江浦板块、河西中部、城南,其中雨山路板块是目前南京价格的洼地,板块均价在23000元/㎡左右,多重利好支撑,未来五桥通车,直达河西。 雨山路、江浦板块居住氛围浓厚,大多为成熟的社区,受到江北新区的利好辐射,这一片都是*早先发展起来的,随着10号线的通车,更加强了板块与河西之间的紧密联系。 河西中部由于被限价均价在45000元/㎡左右,雨山路板块与河西板块之间相隔10站地铁,房价较大差距23000元/㎡左右。不仅如此,江浦板块中聚集了大量的高价地,未来板块将成为的住宅区,利好的支撑居住环境的改善,雨山路也成为了新崛起的一批黑马。 仙林湖---宝华房价较大差距14000元/㎡
(传宁镇城际轨道示意图) 今年8月,南京市城乡规划委员会召开会议,审议并原则通过了《宁镇一体化规划研究报告》报告中提到南京地铁2号线接4号线东延至宝华。据悉,宁镇城际也会在宝华设置站点。 南京主城距离宝华*近的板块就是仙林湖了,仙林湖早在2007年就发展起来,吸引了十余家开发商群雄逐鹿,区域目前了保利、万科、高科、万达、金地等品牌开发商,发展的十年以来,从远郊板块成为现在终改高端置业的板块,对仙林湖板块的认知离不开地铁2号线。 近几年来,加速发展宁镇扬一体化,进而仙林湖的地位越来越凸显,沿着仙林大道向东走,就是距离南京较大的都市圈板块-宝华,宝华板块是随着仙林湖成长的。 自2004年起,区域内就不断有品牌开发商进驻,区域内包括了刚需、刚改、改善等丰富的物业类型,在长达10多年间,宝华受到了仙林湖板块巨大的利好辐射,也成为南京刚需置业炙手可热的板块。 目前,宝华板块内前期进驻的、招商依云尚城等项目仅有公寓、商铺等产品在售。同批落子的碧桂园五盘,目前仅有碧桂园翡翠华府和大学印象有少量房源在售,均价都在16000元/㎡左右,而目前宝华整体的均价在16000元/㎡-20000元/㎡。 宝华与地铁2号线经天路地铁站直线距离3.2公里,与地铁4号线仙林湖地铁站直线距离1.7公里,两个地铁站相距宝华都不远,据悉很多在仙林湖学校就职的员工会选择在宝华置业。 高新---桥北房价较大差距10000元/㎡
S8与三号线相交汇的高新、桥北板块原来都是南京的刚需置业的板块,随着桥北板块这两年的发展,已和高新区在房价上拉开了差距。 像地铁三号线泰山新村站附近的在售均价在元/㎡,而相隔两站的高新开发区地铁站附近的楼盘,像前段时间开盘的,均价在16000元/㎡,待售项目还有前期均价也是16000元/㎡左右。相隔两站地铁,均价较大差距10000元/㎡,这还是挺夸张的。 桥别高新这两个板块紧密相连,桥别目前较高均价在27000元/㎡左右,地铁只相隔2站,均价却相差一万多,在承建方面的利好基本是共享的状态,等大桥通车后,从江南到达高新将会更便捷。 南部新城---禄口房价较大差距13000元/㎡
(地铁S1号线示意图) S1宁高城际一期,贯穿了南部新城和江宁禄口板块,途经正方新城板块,房价差距也是很大的,禄口板块目前的均价在12000元/㎡左右,而南部新城新房均价普遍在35000元/㎡左右,房价较大差距13000元/㎡左右,两个板块之间相隔8站地铁,乘坐时间在40分钟左右。 对于很多刚需购房者,要是在南站周边上班,就会在S1、1号线沿线购房,靠近地铁上班出行都会很方便,与主城的房价相差也很大。 总而言之,地铁的通车对于一个版块会有深远的影响,不管是买房*还是居住,选择地铁沿线都是不错的选择,那些还没有被地铁利好冲高房价的板块,值得关注! 购房管家一对一免费服务以上热盘 详情&
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