房子在老公名下 老婆为在房产证上加名字打官司
温州网戴玮 鹿轩
最近，在温州一些法院，老公、老婆打官司的案子，多了起来，原因就是房产证上没自己的名字，生怕房产被另一方占用，纷纷通过打官司，将自己的名字上到房产证里。房子登记在老公名下 老婆为在房产证上加名字打官司48岁的陈女士和49岁的王先生是温州人，1991年3月登记结婚。而后在婚姻存续期间共同购买了温州市鹿城区某小区一处房屋。2000年5月，该房屋被登记在丈夫王先生名下，两口子一直居住使用到现在。但是听说今后房屋出售、赠与、抵押，房管部门只认房产证上的名字了，陈女士便开始担心，她认为这套房产应当属于夫妻共有财产，于是和丈夫王先生提出要在房产证上加上自己的名字，王先生不同意。今年7月3日，陈女士向房管部门申请房屋异议登记申请。房管部门受理异议登记后告知陈女士要在15天内向法院提起诉讼。7月10日，陈女士将丈夫王先生告到了鹿城区人民法院，要求法院确认上述房产属于夫妻共同财产，也就是丈夫王先生要在房产证上增加她的姓名。开庭当天，陈女士将结婚证、房屋权属登记信息相关材料递交给法院，证明房子是在婚姻存续期间购买的。陈女士的丈夫王先生没有到庭应诉，也没有提交任何答辩意见。法院经审理认为，根据《婚姻法》有关规定，涉案房屋系陈女士、王先生在婚姻关系存续期间取得的财产，属于夫妻共同财产。判令王先生在判决生效后十日内办理房屋所有权转移登记手续。夫妻闹离婚被驳回 丈夫担心妻子转移房产打确权官司还有一个案例，也跟房产转移有关。44岁的章先生和徐女士是在1996年6月在温州登记结婚。2002年双方共同购买鹿城区一处房产，由徐女士办理房屋买卖及过户等相关手续，并将上述房屋登记在自己名下。2014年初，因夫妻双方感情破裂，章先生曾向法院提起离婚诉讼，但法院判决驳回诉讼请求。章先生担心，房子是登记在徐女士名下的，现在两人关系闹僵了，徐女士会擅自出卖、抵押上述房产。于是便将徐女士又告到了法院，请求法院确认上述房产属于夫妻共有财产，产权证上要加上其名字。法院经过审理查明，这套房子是徐女士向案外人李某购买，签订了《房地产买卖合同》，徐女士向李某支付购房款后，李某向其出具收条一份。法院认为，该套房产系章先生、徐女士在婚姻存续期间取得的财产，属于夫妻共同财产，判令徐女士在判决生效之日起十日内协助章先生办理房屋所有权转移登记手续。为了在房产证上加上自己的名字，两口子闹到法院的不知上述两对夫妻，但是有的在法院的调解下一方自愿协助另一方在房产证上加上名字，也有的选择“不闹”了，直接撤诉。延伸阅读今年5月12日，《温州市房地产“多证联办”工作实施方案》印发，该《方案》第四条配套政策(二)中明确温州市房管部门房屋登记不再审查夫妻关系，今后该房屋出售时，只要《房屋所有权证》上记载的所有权人签字确认即可。
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十年前老公哥俩为父母买了一个小院，一年后拆迁，我们如果打官司，能分到财产吗
你好，十年前老公哥俩为父母买了一个小院，一年后拆迁，给了十万块钱，给父母做了首付款，那时我分期买的房子，房产证只写了他哥哥一个人的名字，他哥写了一个协议，说这套房子是和弟弟俩人的共同财产，现在不承认了，我们如果打官司，能分到财产吗
提问者：wl4019***时间： 21:35:48地点：4个回答
有证据就可以。你的案情较复杂，建议带相关材料当面咨询。
你好，要根据证据情况，有较大胜诉的可能。
追问：协议上面只有他哥哥的签名，手印，如果他嫂子不承认，也赢不了官司吗
可以按照书面协议主张房屋所有权
你好，根据你的描述是可以争取一定的份额。
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婚姻家庭法律知识：&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-dd2ac57e85b372cf1803a4_b.jpg& data-rawwidth=&550& data-rawheight=&412& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&550& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-dd2ac57e85b372cf1803a4_r.jpg&&&/figure&&p&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-850eeb7d5ca0f75a6cf0d7_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&550& data-rawheight=&412& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&550& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-850eeb7d5ca0f75a6cf0d7_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&4月22日，任大炮在&2018诺亚财富房地产金融高峰论坛&上的演讲。以下为演讲全文：&/p&&p&&b&（1）一季度房价暴涨&/b&&/p&&p&任大炮：&/p&&p&我们可以看到1月份的时候，施工面积是负的。今年一季度涨了多少呢？涨了7.9。今年的一季度是全国平均房价历史上涨幅最高的一年。&/p&&p&利用70个大中城市或者100个城市的指数，看来房价是跌了。跌到哪了呢？跌到政府的手上了，因为政府把销售价格给你限制了，所以表面上看是跌了。从有房地产以来，历史上的一个季度计算，今年一季度是房价涨幅最高的一个季度。&/p&&p&&b&（2）现在是&抄底&机会&/b&&/p&&p&任大炮：&/p&&p&我们看到，销售增长了百分之十几的销售额，为什么没钱呢？他们公司基本上是没钱的，这个投资增速是2008年以来增速最低的一年，比2008年还惨，开发商基本上兜里就没钱了。&/p&&p&为什么我们谭总请大家来开这个会？就是这个基金有了一个最好的机会，可以便宜收购。因为开发商兜里没钱了，开发商要有很多钱的话要基金干吗？去年开发商从境外的融资，388亿美元，今年一季度193亿美元，国内融资很困难，就跑到国外融资。&/p&&p&所以今年一季度，开发商境外的融资已经达到了去年的50%。前年是多少？2015年境外融资只有140亿美元，也就是说今年一季度以前，比2016年全年在境外融资的钱还多。主要是因为国内没机会，这是一个很重要的问题，开发商兜里的钱不够了。&/p&&p&所以最开始我说，投资会持续下降，就是因为没钱了，如果还保持百分之十几的高位资金增长的话，可能还会持续一段时间，现在看来要想维持一个高速的增长，已经有困难了。&/p&&p&&b&（3）东北、西部地区不能碰&/b&&/p&&p&任大炮：&/p&&p&分地区看，我们看看东北地区、西部地区，他们的投资增长百分之2.9、1.3，也就说明了这些地区已经没有了增长能力。东部和中部地区还维持一个增长，其中相当一部分棚改，三四线城市主要的力量在这两个投资领域，所以这个支撑效果还是有的。&/p&&p&但是中部、西部的销售是什么呢？销售是高速增长，西部和东北地区。前面我们看到投资是负的，或者基本上是不增长的，可是从销售看，东部地区，投资增长快速地区是负增长销售，负的7.3，中部地区还维持14，西部12，去年前年的高杠杆，导致相当一部分回收的资金没有进入到开发商的资金盘子里，而是跑到了银行的兜里面。现在差别不大。&/p&&p&&b&（4）70家上市公司拍卖股票&/b&&/p&&p&任大炮：&/p&&p&今年一季度我们可以看一些数据，融资下降了1.33万亿，下降了20%，企业贷款下降了15.8，委托贷款下降了50%，信托贷款下降了9%，融资下降了80%，所以到3月份为止，企业存款下降了1.21万亿，和去年年底相比。一个季度少1万个亿，开发商手里的钱很紧。&/p&&p&更严重的是，现在有70家上市公司的股票抵押贷款开始进行司法拍卖了，也就是说这70家公司的现金流已经不行了。上市公司一共2000多家，70家公司开始拍卖股票，还银行债，信用是非常严重的不足。&/p&&p&有人说，4月25日开始降息，银行准备降准，这是个信号，但是这个信号会到什么时候不知道。到目前为止，1.3万亿里头有9000亿是银行间进行内部调整的钱，对社会只有4000亿，但主要用于中小企业贷款，而且命令禁止流向房地产。别人家娶媳妇你看着高兴就行了，那不是你家娶媳妇儿，所以这个差距是很大的。&/p&&p&&b&（5）调控造成劣币驱逐良币&/b&&/p&&p&任大炮：&/p&&p&另外一个实际问题，比如产品与价格，我们现在看到市场上的调控政策基本上劣币驱逐良币，就是开发商没盖好房子，你只能盖破房子，越破越好。这个破房子破到什么程度呢？就是上边有一些一期的房子卖的很好，又有空气净化器，又是高级的电梯，又是高级的门窗，二期的价格比一期的还低，于是大家把空调都撤了，把电梯换成最破的电梯，把外墙的瓷砖给弄没了。&/p&&p&总之，以后可能得盖破房子，不能盖好房子，这是一个很麻烦的问题。所以，产品与价格之间的矛盾，尤其是想盖绿色产品，我们想盖环保产品，你不让卖高价，怎么办？&/p&&p&很多企业在扩大规模，但是扩大规模和利润之间产生矛盾，因为你想扩大规模很容易，有钱就行，但是不让你卖高价，你的利润差越来越减少。我们可以看看领头的这些企业，实际上整体销售价格很低。比如说碧桂园，去年比前年的低，就是只能卖破房子，卖低价，扩大规模，但是利润达不到那么高。所以规模和利润之间的矛盾，这是很多人难以理解的。&/p&&p&&b&（6）只租不售诞生&灰色空间&&/b&&/p&&p&任大炮：&/p&&p&另外一个，土地招标的时候，好多加入固定性住房了，你投标还是不投标？要是投标了房子只能租不能卖，坏了。前天开会我问一个人，你的房子租出去没有？他摇摇头，没有。&/p&&p&他是一个月1.5万，一次性交180万，十年的租金，在北京的一个很远的地方，那也就是平均一个月2万块钱的租金，90平米以下的房子。我觉得固定性住房以后给腐败开了一个很好的头儿，过去腐败都是送房子，然后这个房子改名就可以了。名字不是你的，法院没法判你的房屋。&/p&&p&我们在海南已经发现有几十位部长级的享受了30年的租赁权，我也搞不清楚他们是自己花钱的还是别人给的房。反正这种长租房，创造了一个新的机会，我也不知道法院会怎么判。再一个，给开发商的压力就是，这个租金可能是难得取得回报。&/p&&p&&b&（7）用市场化手段提供住房&/b&&/p&&p&任大炮：&/p&&p&房子不管是不是用来住的，都得有人先盖。但是我们看一看北京，看看很多大城市，都建公租房，建共同产权房和其他的房子，把商业房的比例降到很低很低，或者说基本上没有什么商品房用地，北京可能连四分之一都不到，这个市场是要还是不要？挺麻烦。&/p&&p&最重要的是，这个房子是住的，但是不一定是产权人住的。什么意思呢？你要想限制租赁性住房，租赁性住房就是告诉你不是产权人去租，如果都是产权人的话，哪还有什么租赁房？我自己租不就完了？所以租赁房一定不是产权人住。&/p&&p&这里就出了一个麻烦，不是我们要宣传，而我们实际造成的结果就市场最需要你建房，至少你得把房子建出来，你再说是用来租的还是用住的。&/p&&p&我们刚才叫什么总我也不知道，讲的氪空间。这个氪空间什么意思呢？他就说大企业都得租我的办公室，都得有流动，那我们人租房子是不是也得有流动呢？他们这个氪空间解决的是临时办公和流动性办公问题。我就想到一个问题，临时办公和流动性办公的这些人是不是也是流动性住呢？&/p&&p&比如说媒体人，比如说演员，比如说地产商，他总得来回跑，来回跑的时候他是不是也得有一套房子呢？这套房子不管是他自己买的还是什么的，如果一个项目干六七年，他是在这买一套房子六七年以后再把它卖了好，还是我租个六七年什么也没剩下好？非常简单的事儿。但是他买了六七年以后，卖了，你一定说是炒房了，就和刚才的流动空间是一个道理，你那个流动空间就是炒空间，这个逻辑是一样的。&/p&&p&&b&（8）越出政策的地方房价越涨&/b&&/p&&p&任大炮：&/p&&p&我们的媒体在所有的宣传活动中把这个意思都搞错了，政策陷入了一动悖论，这种悖论是非常严重的悖论。大家都说，出台政策以后很多人担心房价是不是会跌了，我个人觉得，越出政策的地儿，越证明房价要涨。不涨他出政策干吗？他傻呀？&/p&&p&在座的这些人，我开谭总召开的会，每次都问我，到哪买房子？我说你真傻，政府告诉你到哪买房子了，他在那儿使劲压着，就告诉你到那儿买房子，不压着不就涨了吗？涨了才压着，是吧？如果那个葫芦扔在水缸里头，你不按着不就往上走吗？你按着才往下走。现在按着，葫芦下去，水上来了。你想想，葫芦按下去了，水缸里的水是不是往上走？这么简单的道理还用问吗？政府告诉你到哪买房子，你就到哪去。&/p&&p&为什么？因为我们出台的这些政策造成了供给面的扭曲，就像我说的，北京为了这个那个，一大堆，保障房，租赁房，共有产权房，最后把商品房的用地弄没了。弄没了房子怎么会不涨价呢？没供应了，你看的是下来了，过两年怎么办？总得有人想结婚生孩子吧？怎么办呢？所以这是一个很矛盾的问题。&/p&&p&&b&（9）供给面在扭曲&/b&&/p&&p&任大炮：&/p&&p&价格是来自于什么？来自于需求。如果没有需求就没有价格。有人说地价涨了房价就得涨，正确的分析应该叫做，地价是房价的地板价，就是最低价格了。我把地价加上一个建安，税费，各种成本加进去以后，这是我卖得不赔钱的价，叫地板价。&/p&&p&天花板价在哪？天花板价在顾客身上，一个人买，可能加点利润就算了，10个人买我就得往上加价，这个价叫天花板价。现在这个天花板价让政府按住了，政府把天花板价打破了，打到地板上去了。如果政府把天花板价打到地板上，这个供给面不就扭曲了吗？&/p&&p&所以形成的结果是，房价继续上涨的压力加大，越来越大。因此，用这种政策导致的结果，我们有五次大型调控，每次调控之后房价都是上涨的，没有一次是下跌的，原因就是它把供给面扭曲了。当供给面扭曲的时候，跟不上以后，下一次你一旦放开就很麻烦。所以，人家不准让我说涨价，我也没说涨价，我说政府可能要求我们涨价，不是我说的。&/p&&p&所以各种政策加码的时候，就形成了很多地区出现了一二受房价倒挂。倒挂是什么意思？二手房卖6万块钱，政府给你批的一手房卖5万块钱。这说明什么？说明政府告诉你，赶紧炒房。你买了就有1万块钱的差价，那你还不去炒。&/p&&p&&b&（10）政策变相鼓励&炒房&&/b&&/p&&p&任大炮：&/p&&p&所以政府的政策说悖论，就是因为他在鼓励大家炒房，这是一个很麻烦的事情。如果是开发商自己定价，那就是说我怎么也得新房子比旧房子贵点吧？不贵太多也得比二手房的价格高点吧？反正这两个里头有一个傻不是政府傻就是开发商傻，你怎么比二手房卖的还低呢？这就是一个问题。&/p&&p&最大的问题在哪呢？最大的问题在于，十九大明明告诉我们市场决定价格，那政府决定价格不是违反十九大规定吗？你们看看十八届三中全会和十九大里头，是不是说市场决定价格、市场决定资源配置？我们得按十九大办。所以你一旦按十九大办的时候，政府这几条可能就有问题了。&/p&&p&比如说为什么要摇号？摇号就是供不应求，100套房子有3个人买用摇号吗？摇不摇都摇到你头上了。上海前两天摇了好几个号，我一看，一个公司买了170套房子，他组织一大堆公司人员在那儿填窟窿，摇号，占名额。这说明什么？说明是政府在帮你。&/p&&p&我们最近最高院、最高检察院、国务院连续发了好几个文章，叫做保护产权，保护私有产权，保护什么，保护企业家，说了一大堆。这个房子是开发商建的还是政府建的？要是开发商建的就是开发商的产权，产权上没写着政府，你为什么要政府摇号？你不是侵犯产权吗？那你这个违反了国务院的规定，也违反了政府最高院、最高检察院的规定。&/p&&p&&b&（11）&离婚&买房破坏了社会道德&/b&&/p&&p&任大炮：&/p&&p&我就不知道他们怎么想的，反正弄的政府管摇号，开发商还不能摇号，我想不懂，所以它是一个悖论，它离市场经济越来越远，计划经济还是计划经济。市场经济一个最基本的条件就是，顾客是上帝，我们得尊重上帝。现在老不尊重上帝，老让大家离婚，这有问题。&/p&&p&为什么离婚？当然政策导致离婚有两个原因，一个原因，有些人家里的孩子，他们工资不够高，申请贷款没资格，工资太低了，都是父母出钱，申请贷款都是以父母的名义，所以变成两套房了。但是父母没资格就得离婚，不离婚买不了。再一个就是，一离婚就省了20万，要是300万的贷款就省了60万，100万就是20万的利率。&/p&&p&所以利率高低，首付高低，对离婚不离婚影响很大，因此选择离婚的人越来越多。一般的情况下，全年我们大概333万离婚，政策覆盖率还平均在580万左右，每年离婚的大概多了200万，这是很严重的问题。这破坏的是什么？破坏的是道德。市场经济讲的是什么？讲的是契约精神，讲道德。&/p&&p&越是破坏市场，把社会道德全都破坏了。有的假离婚变成真离婚了，打官司。社会道德被破坏是非常危险的。尤其是这个首套房的利率上升，我们到底房子是住的还是炒的？我觉得银行认为他是炒的，否则你不能让首套房的利率降低吗？首套房你不能说他是炒房子吧？&/p&&p&&b&（12）中央与地方的博弈&/b&&/p&&p&任大炮：&/p&&p&这就是出现了很多很多问题，造成了结果很不好。结果不好到哪了呢？我最近去了很多地区，地方官员都问我，怎么想办法和中央政府政策博弈？我说你们怎么都这么想？&/p&&p&我们看看最早，比较早的大家听的，90、70，这个调控政策针对谁的呢？针对开发商的。所以开发商和政府斗争，把90、70的户型改来改去，然后把户型，厕所、卫生间的空间，阳台都调来调去，就是要躲90、70的政策。还有的是加层高，变成一个小二层，偷面积，这是开发商和政府的政策斗争。第二步就变成老百姓离婚了，那就是消费者开始跟政策进行斗争。&/p&&p&现在就是地方政府开始跟政府进行斗争。地方政府本来是市场监管者，监管者现在有一个问题了，我问几个房管局局长，那天我去干什么了，房管局局长陪我吃了三顿饭，就是要问一大堆问题，拿着小本子使劲记，一个重要的就是我的第一任务是不能让市长和书记被请去谈话。因为房价涨到一定程度以后，市长书记被约谈官儿就当不成了，所以这是一个很重要的问题。&/p&&p&地方政府就得跟政策做斗争，所以他们就想个办法，把市里的房价和县里的房价结合起来。先是远郊区，远郊区不行就把周边市管县的价格全合进来。所以我们看这个房价，涨不和涨，那个数字已经不是一个真实数字了。全国平均房价涨了，那和70个大中城市的数据完全不是一个概念，一个小破干州惨的不行。&/p&&p&为什么？它被列在70个城市范围之内了，周围400公里没有第二个城市，其实它很穷，但是没办法。这就造成了一个什么呢？开发商、消费者和地方政府三方联合起来和中央博弈。要是不博弈，地方政府地卖不出去，你要硬压着开发商，地卖不出去了。所以，这就是一个很严重的问题。&/p&&p&&b&（13）楼市如何走取决于特朗普&/b&&/p&&p&任大炮：&/p&&p&这些政策出台，我们认为变成悖论就是现在是一个难题，很多人问我，什么时候这些政策能够取消？什么时候这个政策能够解封？前两天开会有一个老总告诉我，最好就得看看我们特朗普先生给我们帮多大的忙。特朗普先生要让中国的外贸掉下去了，要让中国的经济掉下去了，可能政府就得把这个后门开开，让开发商日子好过点，要不然经济就掉下去了。&/p&&p&我个人认为，开发商在和地方政府比财政支出，如果地方政府的财政支出能够挺得住的话，可能他就不会轻易把这个事儿掉了。但是中国有句古话，兵马未动，粮草先行。如果地方政府财政支出遇到了问题的时候，它对土地财政的依赖性就加大，去年土地财政是5万亿，土地出让金是5万亿，房地产相关的税收18000多亿，然后和建筑业相关的，就是除了房地产本身的税收以外，相关的费用由6000多亿。&/p&&p&地方财政一共8万亿，如果没有这5万多亿的支撑的话，地方财政很难支撑债务转化问题。今年就得看看了，我们的土地出让到底能怎么样。一些好的城市仍然在高价出场土地，但是很多城市已经出现了一些控制，就是土地我刚才说涨价那么多，所以我们一季度财政增长了17.8%，GDP才6.8。一季度财政收入还是不错的，但是地方的财政收入，很多已经开始出了困难，这就是问题。&/p&&p&&b&（14）改善需求十分强劲&/b&&/p&&p&任大炮：&/p&&p&他们忘了一个事情，就是我们首先得确定不管房子是用住的还是用炒的，我们当前的主要矛盾是什么？城市化的主要矛盾，从眼前看，相当一部分原因是来自于我们的城镇化问题。到目前为止，我们的城镇化速度发展还是很慢的，还没有真正解决农村进城的问题。&/p&&p&大家都知道，中央提出一个，叫建立中国的长效机制，住房的综合住房制。现在我们没有综合住房制，现在我们的住房制度叫做城市住房制，只解决城市居民的铢分问题，不解决农村的居民住房问题。&/p&&p&所以地方政府的财政里头，只包括了有户籍人口的住房困难，不包括农村人口，所以很多城市，比如上海、北京，把农村人口都轰走了，否则他得解决住房问题，这是个麻烦。我们的主要结果，就是农民进城问题。&/p&&p&对于老龄化来说，我们现在是改善性需求占主导地位，年轻人结婚生孩子是刚性需求，老年人是有房子，但是他给改善。其中有两个主要矛盾，一个是没有电梯，老人爬不动，北京70%，上海大概也得有70%的房子是没有电梯的，6层也爬不上去。&/p&&p&老龄化越来越严重，英国怎么解决的？政府出钱，把3层楼都加上电梯。但是中国出不了这个钱。虽然我们有一些补贴，北京已经开始了，大概改了几十栋楼，但是差得很远，没有电梯的楼太多了，所以改不过来。&/p&&p&还有一个问题就是，80%以上的房子没有卫生间，你们觉得上海的房子好吗？上海房子都是刷马桶，早上起来刷马桶，没有卫生间。没有卫生间，它连厕所都没有，所以上海政府改了一栋房子，加了个厕所，厕所和卫生间是两个概念，卫生间是可以洗澡的地方，厕所只能叫半个卫生间，你只能解决一半的卫生问题，另外一半的卫生问题解决不了。&/p&&p&所以很多楼没有热水，我们大概全国90%以上的楼没有热水，70%以上的没有卫生间。所以很多家庭买热水器，淋浴器，搁到厕所里头，底下还得躲着那个洞，上头淋浴。刷牙呢？早上起来得到厨房刷牙，这种情况在大多数楼里头仍然保持了这个现象。这是一个很严重的问题，所以改善性需求所占的比例是越来越大的。&/p&&p&还有一个就是独居需求，独居需求可能很多人不太了解，到现在为止大概有750万独居，我们估计五年以后，每年增长30%到40%，其中一部分是孤寡老人的独居，另外一部分是年轻人，90后，00后不愿意跟父母在一起住。他们宁愿远离父母，自己单独租一个小房子，也不愿意跟你在一块住，你那个房子太大，他不跟你住。&/p&&p&北欧40%这种，整个欧洲大概平均有25%这种情况，现在中国是5.8%。未来的发展是什么？如果要发展到25%，我们得有两亿五千万户独居户，越来越多的90后和00后开始独居了。&/p&&p&&b&（15）城镇化红利期还很长&/b&&/p&&p&任大炮：&/p&&p&从人类过去发展的历史上来看，重要的GDP是在于1800年以后产生的，十八世纪以前我们用了3万年时间，大概只产生了全世界5%的GDP，而后来的95%的GDP，这是累积计算的，都是因为十八世纪以后产生的。&/p&&p&原因是什么？原因是城市化，大规模的城市化集中在十八世纪后，因为十七世纪末才有了私有产权制度的保护。在十二世纪的时候英国就有一个大宪章，但是皇帝老毁约，到十七世纪末的时候，皇帝终于不能毁约了，所以全世界都开始确立私有产权保护制，城市就发展起来了。&/p&&p&尤其是十八世纪以后的工业化，导致城市化加剧，第一产业农业越来越不行了，这个发展过程是加速。所以从1800年到2010年，全世界人口增加了6倍，可是城市人口增加了60倍。&/p&&p&我们可以看到城市化需求在全球的发展过程。2007年的时候，城市人口已经超过了农村，到2016年的时候城市已经40.27亿人，农村34.15亿人，农村人口越来越少。中国到现在14亿人里头，8亿人在城市生活，但只有5亿多是城市户籍，40%是城市户籍，剩余的人都是农村户籍。&/p&&p&所以虽然有一部分农民住在城市里头，但是他孩子不能上学，不能领退休金，不能买房子等等。所以中国的城市化，还早得很。对于美国来说，根本不缺土地，农村面积很大，但是他们的城市化发展速度一点不低于中国，发展的速度远远超过中国。所以中国到目前，农村的人口比例是大于城市人口比例的。&/p&&p&从全球看，不管是发达地区还是非发达地区，城市化的速度都在加速，为什么？因为第一产业的产值太低了，中国有27%，接近30%的劳动力，农村劳动力，只生产7%的GDP，而70%多左右的劳动力生产93%的GDP。所以人均GDP上，城里人比农村人高了很多很多，钱多，收入高，所以人都往城里跑。&/p&&p&去年我们中国的服务业已经超过了GDP的50%，换句话说，如果服务业越来越多的时候，一定要靠城市才能解决问题，靠农村是解决不了服务业的问题的，靠农村就是老婆和孩子给你倒水洗脚，能有人给你捏脚吗？&/p&&p&所以城里城外，不管是发达地区和不发达地区，我们都可以看到，未来发展的趋势，第一产业的人口一定是越来越少，必须到城市才能富起来。中国要想达到基本现代化和现代化小康，你得满足70%的城市化率，我们还早着呢。&/p&&p&&b&（16）重点城市人口流入加快&/b&&/p&&p&任大炮：&/p&&p&在城市发展的过程中，重点城市的城市化率，增长速度是非常快的。人口增长，在2016年以前不是说一线城市都是最高增长，其中一部分二线城市、三线城市，人口增长的比例速度也是非常非常快的，厦门达到了7.5年均，年均7.5，这不得了。&/p&&p&去年发生一个变化，为了吸引优秀人才，西安将近60万人，武汉37万人，长沙20多万人，合肥也是十几万人。就是有些地区，郑州好像也是30多万，我具体记不清了，总之利用吸引人才造成的人口大量向这些二线城市集中的速度非常快，一年你要增加30万人，你给他多少补贴，他也得有房子，没房子总不行吧？所以这个城市人口变化的规律是不可打破的。&/p&&p&如果全球都这样，中国要想跟上世界的步伐，你还想成为强国，你还要美好生活，不让农民进城就美好生活了？我看谭总刚才那个标题，叫做追求美好生活，那你得让农民进城，这不是你没解决吗？&/p&&p&&b&（17）还要用20年完成70%城镇化&/b&&/p&&p&任大炮：&/p&&p&我们的现有城市里头，现在大概有22亿到240亿平方米的住宅，这包括破房子，包括非成套住宅。那如果按70%的城镇化率计算的话，我们最少得有400多亿。大现有情况下，好像增长1倍的住房增长量。我们每年住宅多少呢？去年大概7.8亿平方米，今年大概也就10亿平方米。&/p&&p&即使是这样算的话，我们还得用20多年的时间才能满足70%的城市化率的人口需求。我们满足不了。如果你天天用按着的方法，这个速度可能就很难达到。&/p&&p&我们仇保兴原来的住建部副部长在博鳌论坛上曾经说，我们现在的户均已经达到了1.1套房，他觉得我们基本上满足了。他就没想想那个房子有多破，我们说的折旧。如果每年有5%的折旧，400亿房子的话最少一年有20亿，我们现在一年就10亿。&/p&&p&换句话说，就是房地产长远的发展你是改变不了的，美国200多年呢，纽约现在房地产市场仍然是大头。你不是说房地产市场，我可以把房子是住的不是炒的，把它弄没了，弄没了中国经济就没了，这个是无法改变的一种情况。&/p&&p&但是仇保兴忘了一条，我们孩子的户口在父母的户口上，但是那个孩子已经单独住了一套房子，我儿子前两天偷偷结婚了，既没告诉男方的家里，也没告诉女方的家里，然后两个人偷偷在外头租了一套房子住。这种事儿我说是只有我们家出现吗？不是，突然发现他们公司十几个人都是这样。&/p&&p&年轻人不愿意告诉你，他自己愿意过小日子，干吗非得告诉你？我又不需要你的婚礼，人家过的挺好的。我觉得你们在座的可能也会遇到这种情况。独居家庭的速度，我们现在750万户，今后估计得有2500户，这个发展速度可能是非常快的，可能用五六年时间就得这样。&/p&&p&因为虽然我们的80后，90后比80后少了三分之一，00后和90后少了三分之一。所以很多人说，我可以从父母那儿继承一套房子，从老婆家里还可以继承一套房子，我一个人可以分三到四套房子。&/p&&p&胡扯，因为老人不死。我们的平均年龄估计从60多岁，70多岁，现在涨到80多岁了，过两年就是90多岁。你想想，30岁生孩子，你要想继承老人90岁的房子，你得活到60岁才能继承，那你30岁结婚的时候，到60岁之间这30年你老住别人的房子？那不是胡扯吗？&/p&&p&所以很多专家都在那儿瞎说，就忘了老人不死。为什么我们退休养老金老不够用？我们原来计算的时候，是按照你70岁以前就死了计算的，结果人不死了，这个钱不够花的。这很是个问题。他们没想到，我们的美好生活让老人不死了，老人不死就变成一个结果呢？&/p&&p&原来一套房子能解决问题，现在得两套、三套房子才能解决问题。你要熬到老人90岁死，下次他活到120的时候你怎么办？更麻烦了。我们的最新科技告诉大家，2038年新科技就可以保证这些人，未来就告诉你人可以活到120岁，高科技，没法弄了。&/p&&p&&b&（18）并非每个城市都需要租赁住房&/b&&/p&&p&任大炮：&/p&&p&我也不知道这些官员怎么想的，所以他们都出了很多政策，房租不炒，集体土地上建租赁应租房，共有产权等等。我个人觉得，这些问题都解决不了当期矛盾。第一个是租赁房，就是集体土地上建租赁房，我可以很自豪的告诉你们，这是我2011年的政协提案，要解决唐家岭等几个村，房子要塌了，要着火，怎么解决租赁应租房的问题。&/p&&p&国土资源部找我谈了很多次，批判了我六年时间，突然有一天我发现变成他的国家政策了。我很头疼，怎么搞的？我敢把政协的号都告诉你，我告诉你，这是真的，不是编的。&/p&&p&但是现在有人认为集体土地上大量供应的租赁应住房能不能破坏市场？我觉得不行。为什么不行？没有一个地方政府会把管子和路修到他不能卖的土地上去，他如果能拍卖这个土地就拼命的修市政基础设施，不能卖的地他就不修了。&/p&&p&只有什么样呢？就是顺路沾了光的这些集体土地才能建租赁性住房。有多少？没多少。所以每一个城市里都有极少的集体土地才能建租赁性住房。就是因为我顺路，有管子，有煤气，有燃气，有供暖什么的东西，你要是离得远的话，我才不给你修管子呢，你自己修管子修不起，所以并不是所有的集体土地都能用。这个矛盾要解决好。&/p&&p&我们在做租赁性住房，大家都说租赁性住房好，我刚才说了，万科的租赁性住房有多少人能租得起？不知道。美国，前十大城市，租赁的房子占的比例是非常高的，从人数，从比例数都可以看到。蓝色的是占的总的住房比例，就是租赁人口也可以看，都非常高。&/p&&p&所以大城市和特大城市，我们觉得要有50%左右的租赁性住房才能满足需求，因为流动人口和临时居住的创业人员等等，大概需要这样。而一般的城市，或者三四线城市，可能5%、2%就可以了，中等城市大概也有10%左右就够了，并不是所有的城市都需要大量的租赁性住房。&/p&&p&&b&（19）&租赁住房&必须市场化&/b&&/p&&p&任大炮：&/p&&p&反过来说，租赁性住房来自于哪？从美国来看，它不是政府掏钱盖的，不要以为多方建设靠政府出钱盖能行，解决不了问题。&/p&&p&我们再看看香港，香港的租赁性住房，私有持有的只有50%，另外40%和其他部分都是靠政府提供的，政府提供多少？免租的只有2%，廉租的这部分也很少，户主提供的也有2%，单位提供的也占到一定比例。但是这个房源从哪来的呢？房源从私有拥有的房源里来的。&/p&&p&也就是说发达国家的资本市场这么好，都是靠私有产权拥有，单位在国外就叫私有，拥有了租赁性住房，中国试图走到计划经济分配那种方式，几乎是不可能的。租赁性住房，为什么要靠私人？重要政府可以用税收和住房补贴来解决租赁导向的问题。&/p&&p&日本，我们看看，日本的租赁市场巨大，70%来自于私人。不要以为靠国家可以解决问题，解决不了问题，再有钱也解决不了问题，一定要靠私人租赁市场来解决问题。北京，北京大概700多万套私人的住房，20%用于租赁，大概140万到150万套左右。&b&房源多管理起来其实不用怕，因为有租房管理软件，比如房东利器，一个人管理一栋出租楼都毫无问题。&/b&&/p&&p&有多少人用呢？有百分之三四的人用，平均一套房子要住五到七个人。所以我们看到，北京就是打隔断，N+1，客厅变成住房，一改改两间，所以它就打隔断。去年11月份一场大火以后北京开始取隔断，把所有隔断都取消了以后，人没地儿住了，涨房租。&/p&&p&所以去年到今年，普遍房租增长了百分之十几，个别地区房租增长40%，重点地区，比如通州，普遍涨了20%以上，因为政府让往这边搬。租赁性住房的价格根本无法解决问题。&/p&&p&我们需要多少房子，我们现在的情况来看，北京按道理说应该是40%到50%的房子是用于租赁的，否则外地人口都没法办了，各媒体都在北京有一个点儿，要不然最新的新闻拿不到。&/p&&p&外国领导来了，你要到现场拍一个照，两会来了你要拍一个照，你不得在北京派记者？怎么办？都买房子？两年就换人了，所以你还是得租。因此干部、高官，比如各个公司的高管们都在北京买房，但是他的低级管理人员待不了那么长时间，一年两年就完了，所以就得租房子，所以租赁性住房的欲求很大。&/p&&p&可是我们总在试图用官方的办法解决租赁性住房，我觉得解决不了。这个意见我已经跟国务院提出来了，政策研究室专门跟我讨论用什么办法解决租赁性住房，但是他们好像似乎还没有入门，问题还很严重。&/p&&p&&b&（20）共有权房，政府赚双倍&/b&&/p&&p&任大炮：&/p&&p&还有人说北京建了共有产权房，共有产权房我觉得更是政府贪财的一个取向，本身那个土地卖3万块钱，然后房价卖4万块钱，然后他占50%的股权，这个房价就变成了8万块钱。周边的二手房房价多少？6万。你要卖给业主，说4万块钱卖给你一套房子，你是不是觉得很高兴？比坊间的6万二手房便宜多了。&/p&&p&可是你别忘了，政府还拿了50%，政府这50%出钱了吗？没出钱，他得了双份的地价，3万的低价变成了6万，还得了一套房子。所以共有产权房从目前看高于当地二手房房价的项目已经很多个了，我只能说，本来拍卖土地的商品房，政府拿走了70%，到了共有产权房的时候，政府就从房价里拿走了90%或者更多。&/p&&p&我不觉得它是一个好政策。说我4万块钱拿到一套房子已经很不错了，反正我能住，先解决眼前问题吧。对，可能解决眼前的问题了，但是从法理上和税收理论上来说，这是一个不合理的。所以我也觉得，它并不能解决市场的问题。&/p&&p&&b&（21）房地产税，路还很远&/b&&/p&&p&任大炮：&/p&&p&还有一个关心的问题，就是房产税。今年我们两会期间有一个财政部的副部长回答了记者的提问，记者说我们能不能像国外的私有土地那样收取房产税，这个副部长告诉他，中国从来没有收过这样的房产税。我觉得这个副部长是不太懂，没看过中国的税法，他不知道1951年的时候，1949年的时候我们是房产税是房产税，地税是地税，1951年的时候把房产税和地产税合并了，叫做房地产税，那个时候土地和国际一样是私有产权的。&/p&&p&如果我们的财政部长在回答人民代表提问的时候都不知道自己国家发生的历史，我想他一定是搞错了，这个副部长，如果我是总理一定把他撤了。1951年以后为什么不收了？因为公私合营以后没有私人房屋了，全都是公家的了。因此，房产税没人收了，没法收了，收谁的？收不了了，所以他就取消了。&/p&&p&取消以后变成了什么？就变成了工商税，变成了城市维护事业税，附加税，土地使用金，土地出让使用税，耕地占用税等等。现在我们列出来七八个税种，都是属于房产这个范围之内。&/p&&p&因为凡是收了房产税的，都不能收其这类的税，房产税你都收了，不就是改善环境吗？维护城市的，你还能收绿化税吗？类似的情况很多。现在的情况下，2011年的时候楼继伟当财政部副部长提出建立物业税的时候，或者是我们房产税初期的时候就提出，要减去相应的税费。&/p&&p&但是现在后头这句话都被人抹了，他们总想在不减现有税的情况下加税，这是不可能的，老百姓一定会造反。&/p&&p&但是如果减了一些税，再征，能不能解决现在的土地财政问题？解决不了。不懂行的人以为，房产税还能替代土地出让金、财政问题解决不了，土地出让金70年的一次性支付相当于永久性的土地费，它是复利计算的。可是你要把它分成70年收，政府兜里一下子就没钱了，所以替代不了地方税。&/p&&p&回答记者问的时候，他提出通过房产税来调紧税负公平问题，如果要现在收房产税，税负是极不公平的。&/p&&p&第一，现有的房产税已经很重了，所以你要先取消再收才合理，否则就是税上加税。&/p&&p&第二，原有房屋的价格构成是不一样的，有的交了土地出让金，有的没交土地出让金，我们的商品房占总房量的多少呢？30%多。也就是说70%多的房子，60%多的房子，接近70%的房子是没有交土地出让金的房子，你能一并收税吗？你要一并收税的话，可能就会出现很多麻烦。&/p&&p&我们还可以看到有的交了大市政费，基础设施费，什么什么一大堆，有的没交。有的房改房是交了土地出让金的房子，商品房改成了房改房，有的不是，是原来分配的住房改房。&/p&&p&这里头的构成矛盾很多。最重要的是，我们的房改文件1997年23号文件，朱镕基当时出台的房改文件里头有一句话，叫老人老办法，新人新办法。那今天你要统一收税，人家说了，文件上写着，我老板得老办法，你怎么能按新人新办法解决呢？所以统一实行这种房产税，几乎是不可能的。&/p&&p&有人老问，房产税出台，房山税出台了，也就是他们吹吹吧。&/p&&p&另外一个是取得房屋产权的方式不一样，有人是花钱取得，有人是分配取得，有人拆迁取得的，有的是经济适用住房转换成商品房的，但是他没交土地房产税。有的是各种各样的房子，还有自建房，原来的私有产权房等等一大堆，你怎么把它统一分配呢？&/p&&p&我们最低收入者人群里头，拥有的私有产权，拥有第二套产权房的也有7%。他们的房子大半在老城区，房子很破，但是学区房卖的很贵。你要按他的卖价收他的房产税的话，老百姓交不起，所以几乎是不可能的。&/p&&p&&b&（22）房地产税与租售并举矛盾&/b&&/p&&p&任大炮：&/p&&p&同时，税收一定是大大提高了租赁标准，和你这个租售并举是违背的，这两个是相悖的。靠税收去提高租金，老百姓更租不起房子，这是一个很麻烦的事情。我也不认为房产税能解决房价问题，能解决供应性问题，能解决任何问题。&/p&&p&为什么？因为我们历史的发展阶段不一样。国外为什么行呢？因为他一直是市场经济，土地私有制，所以不管他取得的房价是多少，他的规矩是一样的。我们的规则不一样，因为我们有住房分配制的，有住房房改制的，有大量的市政基础设施拆迁阶段的，有住房改革阶段，有商品化的阶段，有非商品化的阶段。&/p&&p&最初的商品化是划拨土地而形成的，后来的商品房土地办理土地出让制度形成的，然后就变成土地招牌挂制度形成的，所以各种取得方式是完全不同的。&/p&&p&你现在要统一市场评估的方式解决，一定会出乱子的，大家就会拿原来的房产证，原来的土地取得条件，或者房屋取得条件跟你打官司，为什么他的和我的是一样？我的成本比他高多了，或者我的成本比他低多了等等，法院以后就变成集市了。所以我估计，要这样说的话，税务比现在的军队要扩大3倍到4倍才能忙得过来。&/p&&p&&b&（23）空置税可解决租赁住房问题&/b&&/p&&p&任大炮：&/p&&p&因此在不改变现有双轨制的一些条件下，我个人觉得用市场化的办法解决问题是最好的，不是限制个人买房子，而是鼓励大家买房子。你买第三套、第四套、第五套、第六套都行，买的越多越好。&/p&&p&但是我要加你一个空置税，香港、德国，很多国家都是用这种方法。只要你的房子是为了住的，不是为了炒的，那你就让里头有人住，你不要空置半年以上我就要收你的税。&/p&&p&所以他的房子里有人住，有人住你不就达到了房子是用来住的目的了吗？但是人们为什么要把它用于出租呢？就是因为你减税，德国就是这样的，他用减税的方式控制房价，同时用减税的方式，用政府补贴让穷人有房子租。&/p&&p&意大利也同样，你要拿着住房券放的时候，政府给你减免个人所得税。所以那个住房券租房子的时候，你比市场的房价要低得多，租房价要低得多，可是减免你的个人所得税，它能交换。所以用市场化的办法，完全不需要政府大量的盖房子，可以解决我们租赁市场的问题。&/p&&p&很多，比如说美国，美国有一个网站叫空中食宿，它就是专门用于租赁住房的一个软件。上了这个网以后，你说我今天从北京到杭州开会，我家里的房子就可以用来租，租两天，我开两天会，那个房子租两天。它就收到很高，比酒店便宜，但是比一般的旅馆费用要高得多，因为所有的条件都很方便。&/p&&p&在欧洲这种以家庭方式进行短租，住一天两天、一个礼拜、两个礼拜的，这种房子多得一塌糊涂。所以空中食宿，就用这种方式成为了现在在美国非常受欢迎的一个网站，但是它也有很多官司，但是它有利的解决了这些问题。&/p&&p&比如说旧金山、硅谷，它的租赁住房是不够的，空中食宿就把原来的整体租赁房，整栋整栋的给你租了，然后变成时租，因为来往的人员太多了。所以中国完全可以扩大租赁市场，用市场化的办法去解决我们现在存在的一些矛盾。&/p&&p&&b&（24）长效机制很难建立&/b&&/p&&p&任大炮：&/p&&p&倒过来说，如果要用长效机制彻底解决中国的问题，那么就要解决的是土地制度问题，户籍制度问题。那么矛盾就在于，我们的短期政策不利于长期机制的建立，你没法解决土地制度问题，也没法解决户籍制度问题。&/p&&p&他们的矛盾在哪？我们今年出台了一号文件，农民的土地承包再增加30年，很多人就欢呼，真好，农民又可以多用土地30年了。但是很多农民在发愁，因为你只给我30年，我是不能修长期的基础设施的，因为我修这些基础设施，可能要用40年、50年，你只给我30年，我怎么敢修呢？&/p&&p&中国严格说起来是没有私有产权制的，因为我们没有土地的私有化。你们现在都是有钱人，但是你们都叫浮财，你们自己想想，你们能生根落地吗？过两年把你的房子收了，都是浮财。&/p&&p&只有土地变成私有制的时候，我们才能谈得上中国的长期的住房制度和农民与城市人口利益相一致的制度，这样才能最终解决问题。否则，如果户籍制度和土地制度问题不从根本上解决，我们很难建立一套长效机制，你仍然是城里人只解决城里的住房，然后农村人进住房的时候，你就左卡右卡，反正不让他进来，然后他的孩子也不能上学，也不能享受医疗保障等等。&/p&&p&我们的十九大提出，要人类命运共同体，中国人首先得形成共同体，如果中国人连共同体都没有，你怎么能实现世界人的共同体？所以十九大已经提出了很多很多重要的，非常好的报告，但是问题在于哪呢？问题在于，我们的地方政策没有跟上十九大报告，造成了房地产出现了很多的问题。历史上凡是单一政策试图解决单一问题的时候，大部分都适得其反。&/p&&p&&b&（25）&单一政策&往往事与愿违&/b&&/p&&p&任大炮：&/p&&p&我们可以讲两个笑话，一个是布莱尔当英国首相的时候出台了一个政策，叫医生必须在48个小时给预约的病人看病，他们都能电话预约私人医生。布莱尔出来的这个政策，非常明确的要保护病人，&/p&&p&最后的结果是什么样的你们能想象到吗？所有的医生都取消了电话预约。为什么？医生的良心过不去，因为医生如果把所有的病人填满他的就医时间，临时出现了撞车、生病的这些病人，生命就会出现危险，不然他就违法了，因为布莱尔出的是法。&/p&&p&他到时候说，我要给临时得病的病人看病的时候，那个约的病人不干了，告你。所以他干脆为了保证临时可能出现的这些治病需要，我就所有的预约全取消了，我宁愿没有预约病人。医生的道德真好，所以他就把布莱尔这个临时性的单向措施彻底打败了。&/p&&p&第二，去年年底说台湾的行政院出台了一项政策，为了保护劳工的利益，劳工的加班费要从一个小时2倍的工资变成一个小时4倍的工资，蔡英文很科学的告诉你，我要保护劳动人民的利益。&/p&&p&从此以后，没有一个人雇原来的员工加班了，所有的工厂主都说我雇临时工，我不雇这个员工，这个员工来了叫做加班，所以过去我给2倍工资还行，现在你让我给4倍工资我不用他了，我宁愿到市场上找一个临时工来给我干一天，干两天，因为这个临时工不是按加班算的，因为他就干这两天。&/p&&p&所以单一政策通常在市场当中是悖论，所有的好心都会变成坏事，员工也很苦，也很生气，你这个政策真烂，原来我还能拿2倍工资，现在我连1倍工资也拿不着了。最后台湾行政院做了修改，修改法律。&/p&&p&所以当一个政府试图用单一政策，出于好心解决某一单一问题的时候，通常是悖论。我们如果用市场中的方法解决这种房价，你使劲按着，不用市场化的办法解决问题我觉得是适得其反，也不可能建立长效机制，我就讲这么多，谢谢。我再说一遍，你们千万别给我传出去，我都被问过了。&/p&&p&任大炮：：谢谢大家，我的演讲完了，这些仅代表我个人观点。&/p&
4月22日，任大炮在"2018诺亚财富房地产金融高峰论坛"上的演讲。以下为演讲全文：（1）一季度房价暴涨任大炮：我们可以看到1月份的时候，施工面积是负的。今年一季度涨了多少呢？涨了7.9。今年的一季度是全国平均房价历史上涨幅最高的一年。利用70个大中城市…
武汉没去过不懂，不过各地大同小异。前几年买单身公寓当投资的时候，关注过几个二房。废话少说，开始：&/p&&p&&br&&/p&&p&
整理了一下昨天的思路，觉的有必要把&b&流程&/b&放前面（&b&有贷款的流程&/b&，一次性付清的到第五步就结束了）：&/p&&p&&br&&/p&&p&首先是&b&（步骤一）上网或去中介查看房源信息&/b&→→&/p&&p&&b&
（步骤二）实地考察看房，确定购房意向&/b&→→&/p&&p&&b&
（步骤三）产权调查、和房主商议合同细节&/b&→→&/p&&p&&b&
（步骤四）签订买卖合同&/b&→→&/p&&p&&b&
（步骤五）办理贷款手续、支付首款&/b&→→&/p&&p&&b&
（步骤六）产权（房产、地产）过户，房屋交割&/b&→→&/p&&p&&b&
（步骤七）领房产证（卖方收到银行贷款）、交易完成每月还贷&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&一、去正规的网站和中介&/b&（步骤一要注意的）：&/p&&p&　　如果买二手房有中介参与，要找相对大的、知名的中介。中介的收费、服务情况要先问清。&/p&&p&
还要和中介谈好，中介费的付款时间，一般来说是签完合同付一部分，过户后付一部分，省的太早付完钱，中介就不管事了。付完记得要发票。&/p&&p&
中介如果提供贷款服务，让他玩去。贷款之类的问题，别怕麻烦，自己去找银行。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&二、实地考察房屋情况&/b&（步骤二要注意的）：&/p&&p&&b&1、房屋自身建筑情况&/b&&/p&&p&
如房屋&b&户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具&/b&等，其中比较容易被忽视的是&b&下水道堵塞&/b&和&b&墙面渗水&/b&等问题。&/p&&p&&b&2、房屋周边状况&/b&&/p&&p&
如&b&周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会&/b&等。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&三、看房子产权是否清晰&/b&（步骤三要注意的）&b&：&/b&&/p&&p&1、&b&看房产证&/b&（房产证薄薄的几页纸有什么好看？可好看了~~）。看以下几点&b&：&/b&&/p&&p&&b&（1）有没有房产证。没有的直接PASS&/b&&/p&&p&　　没有房产证的房屋，一般是房主将其抵押或转卖。有的房主会说，你给他钱，他就能把房产证赎回，再给你。让他滚！让他借钱把证赎回，再找你。（我会告诉你，我们这80年代有个骗子，用没证的房子同时卖给3个傻瓜的故事吗？）&/p&&p&
除非非常非常非常非常非常中意，不买就会死的房子，不然只选择有房产证的房屋进行交易。&/p&&p&&b&（2）看房主是谁&/b&&/p&&p&　　 卖方必须是房主，对他的&b&房产证&/b&和&b&身份证&/b&，看身份证号是否一致（当然先要看看是不是假的，多半不会）。&/p&&p&
有些房屋有好多个共有人，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就&b&要和全部共有人签订买卖合同&/b&。只和其中一个或是几个签的无效。&/p&&p&&b&（3）看房屋有没正在贷款&/b& &/p&&p&
有的房子贷款买的，房产证并没被银行收走，但房产证上应该都有注明，看清楚。&/p&&p&&b&2、看土地证&/b&&/p&&p&
我们这郊区的房子土地的使用性质，有一种情况是&b&划拨地&/b&，&b&划拨地政府可无偿收回&/b&，这种情况就要注意，土地证上有注明&b&“出让”&/b&的，就是&b&出让地，就对房屋享有较完整的权利&/b&。&/p&&p&&b&
划拨地&/b&的房，&b&能无限期使用&/b&(政府不收回的话)&b&，但不能出售&/b&。要出售就&b&要缴纳土地出让金，变为出让地&/b&，使用年限70年，这时就和商品房差不多了。一般土地出让金由卖家交，但卖家一般会把这块算到房价里，由买家承担。&br&&/p&&p&
还有国人都懂的&b&70年年限，&/b&如果运气好，碰到个40、50甚至60年的老房子（70年的运气不是更好？滚蛋！祖国母亲大人都还没70岁），要搞清楚怎么搞......怎么搞？我也没碰过这种情况，我也不知道怎么搞。问去......&/p&&p&&b&3、去房管局核实以上情况&/b&&/p&&p&
卖家手上的东西可以隐瞒做手脚，怎么办？去房管局看看吧。&/p&&p&
顺便搞清楚你看上的二手房是不是&b&房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋。&/b&这些住房，在转让时有一定限制，要避免买卖合同与政策、法律冲突。&/p&&p&
再顺便问问70岁的房子怎么搞。&/p&&p&&b&4、看房子是否在租&/b&&/p&&p&　　原房主A，2014年1月把房子租给一个哥们B，租期2年，就是租到2015年12月。&/p&&p&
兄弟你今天日，和原房主A房屋交易成功，你给了他几十、百来万，高高兴兴的拿到房产证。然后想搬家......等下，B哥不让你进，他且住着呢。&/p&&p&
反了他了！他有权利吗？？？有！因为我国认可“&b&买卖不破租赁&/b&”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。&/p&&p&
怎么办？买之前，让A哥先把B哥，搞定整走了，再来和你谈！做人要专一不是！！&/p&&p&&b&5、近期是否会拆迁&/b&&/p&&p&　　如果会，不要告诉别人，买吧！连邻居几栋都买了吧，现在我们这有拆有赚。&/p&&p&
不知道武汉怎么样，如果武汉拆迁，房主会亏，就要先了解清楚。&/p&&p&&br&&/p&&p&先到这，我玩去了，控制上网时间，享受生活。&/p&&p&———————————————————————————————————————————&/p&&p&五一继续，我是有多敬业(╯‵□′)╯︵┻━┻&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&四、交易前要注意的问题&/b&（也是步骤三要注意的）&b&：&/b&&/p&&p&&b&1、看二手房的物管费用是否拖欠：&/b&&/p&&p&　　有些房主在卖房子时，有些费用长期拖欠，甚至已经欠下数目不小的费用。你如果不知情就买了，那你就等着&b&全部承担这些费用&/b&吧。新房一般就没这些问题，哪些费用要注意？？？？慢慢来：&br&&/p&&p&&b&（1）水费。&/b&&/p&&p&
要问卖家是否已付清水费，可以向他要&b&交房日上个月份已缴纳的水费账单收据&/b&。&br&&/p&&p&&b&（2）电费。&/b&&/p&&p&
不像水费那么简单。除了向他要交房日上个月份已缴纳的&b&电费账单收据&/b&，你最好亲自查一下&b&电表&/b&有否&b&移动、改装、走表是否正常&/b&等（有听中介的人说过，原房主改装过电表，新房主被罚款的故事），不过不是专业人士不是很容易看的懂，怎么办？带个看的懂的哥们一起看房。&/p&&p&&b&（3）煤气费。&/b&&/p&&p&
同上，这些都要办好过户。北方好像还有&b&暖气费&/b&，我们没有，就写一起了。&/p&&p&&b&（4）电话、宽带、有线电视等。&/b&&/p&&p&
一般让原房主迁走，把自己原来的号码迁来。&/p&&p&&b&（5）物业相关费用。&/b&&/p&&p&
去物业公司问，有没欠啥钱，还有过户什么的。&/p&&p&&b&2、注意迁移户口问题。&/b&&/p&&p&
有时候我们这买二手房，就是为了孩子就近读书问题，给孩子上户口很重要。如果卖家的户口没有及时迁出，我们的户口也迁不进来，就会发生纠纷。目的没达到，那房子都等于白买（这种事，真还听过不少）。&/p&&p&
因此，买房前可到相关部门（街道、居委会、派出所之类）查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才能迁，就一定要与卖家就此问题在合同里讲清楚。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&五、签订合同时的注意事项&/b&（步骤四要注意的）&b&：&/b& &/p&&p&&b&1、合同的建立：&/b&&/p&&p&&b&
房管局&/b&大多会提供二手房买卖&b&合同范本&/b&并要求交易双方使用，可以直接拿来在范本的基础上做改动，民间合同多由卖方提供。买房就要注意，&b&卖方做了哪些改动&/b&，提出自己的意见看法，以达成最后的同一。&br&&/p&&p&&b&2、约定付房款&/b&：&/p&&p&
一般有&b&一次性付款&/b&或者&b&按揭付款&/b&两种方式。凭自身实力选择。作为一个理财者，强烈建议，就算有实力，也请选后者。为什么？房贷利息低呗！知道民间借贷利息是房贷的几倍？&/p&&p&&b&3、确定交房细节：&/b&&/p&&p&&b&（1）交房的时间和条件。&/b&&/p&&p&
时间好办，条件可以提哪些？比如&b&卖方要负责清空房间，整理干净&/b&等（想想看：开门，一个堆满垃圾的屋子）。&/p&&p&&b&（2）物业费、水电费等&/b&&/p&&p&
上面说过了，要他提供最后一个月的缴费证明。&/p&&p&&b&（3）过户&/b&：&br&&/p&&p&&b&
①时间：&/b&确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。&/p&&p&&b&
②费用：&/b&过户所涉税收和费用谁出。这些要在合同里订好。&/p&&p&
二手房交易税费包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。其中比较大块的是营业税、个人所得税、契税三项，（其余几项都很少一般就是几百块钱）。&u&“交易税费由乙方承担”是合同中的常见陷阱&/u&，一般来说营业税、个人所得税由卖方负责，买方负责契税。&/p&&p&
前几年都是卖方市场，不少买方为了抢房，都主动承担了所有税费，现在房价没那么夸张了，才会开始注意具体谁负责。还有一种情况是，事先谈好，以房价让利为条件，乙方可以同意在合同里写交易税费由乙方承担，同时房价低了税费也可以少交几百块。&/p&&p&&b&
③上证的人数&/b&：房产证上要写几个人的名字？&b&老婆、孩子的&/b&如果要加，现在就一起写上，以后再加，麻烦的很。&/p&&p&&b&
④户口迁出&/b&：上一大点的最后一个问题，现在就订好卖方户口迁出的时限。&/p&&p&&b&4、明确违约责任：&/b&&/p&&p&
这事真常有，如果合同签完，原房主A哥突然发现：我去，房价飙升了！！！！要你退房了。咋办？买了个表的，现在就先明确违约责任，注意以下几点：&/p&&p&&b&（1）&/b&合同上的时间必须都是&b&精确的日期&/b&，不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。&/p&&p&&b&（2）每项&/b&主要义务&b&都要有&/b&一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金（但是别定太高，太夸张好像法院也不认）&/p&&p&&b&（3）&/b&定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下&b&违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等&/b&等各种花费。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&六、步骤五之后都是对公环节，只要前面合同订好，基本没太大问题。&/b&&/p&&p&
稍微讲一点，有办贷款的话，会涉及到房屋评估。&b&评估费&/b&一般是&b&千分五&/b&开始算，过百万递减。如果是商贷，可以自己找评估公司，评估费还可以进一步降低。&/p&&p&
记得换锁。&/p&&p&&br&&/p&&p&
结束，休息。&/p&&p&————————————————————————————————————————&/p&&p&
很久没上，评论里累计了好几页的提问，除了和前面有重复的基本回复了，一些回答估计过了各位的买卖时机，已经没用，现在才回，对不住了。&/p&&p&
最近在玩一些别的东西，以后上知乎的次数会更少，为了不耽误大家，先抱歉申明今后评论里的问题，恕不能一一回答，不好意思了各位。&/p&&p&
玩去了，ヾ(￣▽￣)Bye~Bye~。&/p&
武汉没去过不懂，不过各地大同小异。前几年买单身公寓当投资的时候，关注过几个二房。废话少说，开始： 整理了一下昨天的思路，觉的有必要把流程放前面（有贷款的流程，一次性付清的到第五步就结束了）： 首先是（步骤一）上网或去中介查看房源信息→→ （…
&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-273eebbc60ba1f3b3c065adeae9e40a5_b.jpg& data-rawwidth=&1014& data-rawheight=&521& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1014& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-273eebbc60ba1f3b3c065adeae9e40a5_r.jpg&&&/figure&&p&自己买过二手房，也指导过身边人，现在简单总结一下买二手房要注意的点，给需要的人参考。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&一、买二手房的原因：&/b&&/p&&p&1、二手房的优点：&/p&&p&（1）价格明显低于周边一手&/p&&p&（2）小区成熟、周围生活便利&/p&&p&（3）很多带租约，不需要装修就能收取租金回报&/p&&p&（4）安全，不存在烂尾可能。甚至可能以后有拆迁预期。&/p&&p&&br&&/p&&p&2、二手房的缺点：&/p&&p&（1）楼龄长，贷款年限可能受限&/p&&p&（2）税费、中介费较多较复杂&/p&&p&（3）交易安全性不如一手&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&二、买二手房注意的点：&/b&&/p&&p&1、多看房，看多了自然知道哪个房好&/p&&p&2、多找几个不同的中介看房，筛选靠谱中介&/p&&p&3、叫所有中介帮忙留意近期急售笋盘&/p&&p&4、问清房子目前的状态（业主自住？出租中？租金多少？）、税费情况（满2还是满5？房本在不在手？）&/p&&p&5、叫中介给你算一下你的成本，具体一点，例如首付多少？月供多少？贷款利率上浮多少？契税多少？个税多少？有赎楼费的话是多少钱？由谁出？有没有增值税？中介费多少？&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&三、砍价要点：&/b&&/p&&p&1、要说是自住，别说投资&/p&&p&2、砍价时狠砍，同时又装穷，拉低业主期望值&/p&&p&3、既表现出对房子的兴趣，也要挑出毛病&/p&&p&砍价诀窍详见水库&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&四、交易要点：&/b&&/p&&p&1、下定金前一刻砍中介费最合适。就说不然今天就不能下定，这样一般中介最后都会同意。假如你砍中介费的时候，中介没有来回请示、面露难色，而是很轻易就同意了，说明砍的不够多。&/p&&p&2、查看业主身份证、房产证，并拍照留底，查房子抵押查封情况。&/p&&p&3、约定的交首付时间尽量拖长一点，以免贷款办理出现问题。&/p&&p&4、假如业主要求在合同中约定付尾款的最迟时间，那么要尽量拖长一点，给自己留足余地。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&五、房屋交割要点：&/b&&/p&&p&1、户口有没有被占用？有的话什么时候可以搬走？要是有的话要交户口押金，搬走以后再退。（这个签合同前就要谈好）&/p&&p&2、业主自住的话住到什么时候？&/p&&p&3、有租约的话，一般业主收到全款的次日，租金收益归你所有。&/p&&p&4、家具是不是全归你？是的话要拍照留底、写好家具清单，以免最后交房时业主扯皮。&/p&&p&5、要业主留物业交割押金在中介处，以免业主有拖欠水电物业费情况。&/p&
自己买过二手房，也指导过身边人，现在简单总结一下买二手房要注意的点，给需要的人参考。 一、买二手房的原因：1、二手房的优点：（1）价格明显低于周边一手（2）小区成熟、周围生活便利（3）很多带租约，不需要装修就能收取租金回报（4）安全，不存在烂尾…
&p&我们有很多时候，总是会对一些事抱着侥幸的心理，以为事情总能如我们所愿简单顺利地进行下去。例如今年忘记给女朋友买生日礼物她应该会原谅我吧哈哈哈哈哈......&/p&&p&&br&&/p&&p&然而社会险恶，保不准啥时候你的侥幸就碰到大麻烦了。尤其在买房这样的大是大非的问题上。&/p&&p&&br&&/p&&p&在此，开水菌在文章前面想再强调一次，在专业的问题上面如果自己没十足把握，还是请专业的人去解决，等问题发生的时候，处理起来就麻烦多了。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么正题开始，话说开水菌今天接到一个很有意思的案子： &/p&&p&&br&&/p&&p&读者C某，前几天告诉开水菌看上了富*居某套房子想签，想找开水去审合同。嗯，我说好，如果需要记得提前两天跟我预约，好安排时间过去。&/p&&p&&br&&/p&&p&然后昨晚上就把房子签了，然后回头跟我说合同已经签了，下次请你吃饭。&/p&&p&&br&&/p&&p&嗯，我想想，心大签了就签了呗，反正你也没找我做什么事。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-76cd7f313bd6bf20f1cd4f6a_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& data-rawheight=&763& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-76cd7f313bd6bf20f1cd4f6a_r.jpg&&&/figure&&p&然后今天买家突然给发来这么一段：&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-a10a06d3b4e_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&281& data-rawheight=&567& class=&content_image& width=&281&&&/figure&&p&&b&简单情况大致如下：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&买家C某夫妇通过绿中介看上了一套富*居的房子，房子是女业主婚后的单独产权，签约当天到场的有买家夫妻，女业主和女业主的前夫（女业主已再婚），然后还有绿中介；&/p&&p&&br&&/p&&p&据买家描述，当时签约绿中介说这是女业主单独产权，只要女业主一个人签合同就可以处置了，然后买家L某也没想那么多就把合同给签了；&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-ddc7e3de7_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& data-rawheight=&760& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-ddc7e3de7_r.jpg&&&/figure&&p&然后今天绿中介突然告知，原来女业主跟其先生有感情纠葛，可能需要跟按揭的协商一下。 &/p&&p&&br&&/p&&p&嗯，事情到这里相信很多小伙伴还没有看懂案件其中的猫腻，开水菌来给大家解读一下：&/p&&p&&br&&/p&&p&1.该套房子为女业主与其前夫的婚后财产，但是是女业主单独产权，卖房草签合同按道理来说只要女业主一个人到场签字就可以了，中介当场也是这么拍胸脯给买家保证的。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是问题就来了，虽然是女业主单独产权，但是是婚后财产，所以业主先生也是必须要有对于该套房产处置的知情权的，简单来说，女业主卖房要带上她先生到场一起见证交易（即使她不签字），或者让他她先生发函说明他已知悉该套房屋处置的情况并予以同意（需签名盖指模）&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-029ed12c6c1447fecaf2d9e8bfe5ffe0_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& data-rawheight=&761& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-029ed12c6c1447fecaf2d9e8bfe5ffe0_r.jpg&&&/figure&&p&可是案件里面我们并没有看到业主先生到场也并没有来函同意，到场的是女业主的前夫。嗯，这个组合就很有意思了，先不讨论女业主是不是与其前夫另有隐情，不过我们基本可以确定的是，女业主有意瞒着其先生出售该套房屋；&/p&&p&&br&&/p&&p&WHY？估计会有小伙伴觉得开水菌你是不是想多了，人家单独产权想处置就处置，有什么问题吗？&/p&&p&&br&&/p&&p&嗯，估计不少小伙伴忽略了案件的一个细节，就是绿中介的按揭公司找买家面聊了，面聊内容大致为：女业主的先生过不来签按揭资料，到时候我们找个熟悉的经办，到时候为了顺利批同贷书，业主先生那边的名字就让女业主自己仿一个上去。&/p&&p&&br&&/p&&p&给大家解释一下：即使房子是单独产权，但是已婚人士卖房的话，如果买家需要按揭贷款，那么银行是一定需要买卖双方夫妻均到场签字的，为的就是确保双方对于该套房屋处置情况知悉，省得因为隐瞒了任何一方，以后扯皮惹官司。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么按理来说，绿中介在一开始签草签合同的时候，没有让女业主出示结婚证，并让业主夫妻双方到场就已经犯了最基础的专业性错误。&/p&&p&&br&&/p&&p&当然有的专业人士会说，如果买家不按揭不就不用走银行了吗，也就不用女业主先生签字，这样就算不通知其先生也能顺利过户，而且即使之后业主先生过来扯皮，买家也是善意第三方不影响的吧。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-233fedccb37a6ecda8fb97ec_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& data-rawheight=&760& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-233fedccb37a6ecda8fb97ec_r.jpg&&&/figure&&p&嗯，买家属于不知情的善意第三方，如果瞒天过海，确实是可以顺利过户（银行按揭仿冒其先生签名相信也是可以过的），但是如果业主先生事后因为提出离婚要求分割财产，发现女方名下财产被变卖了，是可以上诉要求法院查封该套房屋的。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以上述案例的最坏情况是，女业主与先生感情不和想跟前夫复合，为了减少离婚所带来的损失，隐瞒其先生变卖名下的单独产权房屋，在银行签按揭资料的时候，联合按揭公司与银行经办假冒其先生签字骗得银行贷款，银行放款后将所得款项转移，然后跟先生离婚；先生离婚执行名下房产的时候发现女方名下房产已被变卖转移，于是将该交易以欺诈无效告上法庭，房子即使顺利过户也会被查封，买家无权居住，一审先生胜诉女业主不爽打二审，然后两年以后买家都拿不到房子。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-39abbab9af4e0dd8b881109_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& data-rawheight=&762& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-39abbab9af4e0dd8b881109_r.jpg&&&/figure&&p&或者看到这里，有的小白还会问，为什么女方单独产权女生却没有处置权呢？关于婚后财产的定义建议大家拜读一下婚姻法对于婚后财产如何分割的解释，即使是女方家庭全款出的钱买的房，婚后的家庭财务也是无法完全割裂的。 &/p&&p&&br&&/p&&p&那么对于案子的理解大概也就讲到这里了，那么如果交给开水菌来处理会怎么处理呢？&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&如果站在业主的角度&/b&，那么业主最好应该主动协商偿还定金，并替买家支付中介佣金（该案买家已在签草签当天全额支付佣金）以此为条件协商撤销合同一笔勾销。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&如果是站在买家的角度&/b&，可以一直跟业主耗着要求强制执行合同，因为按道理来说，女业主想隐瞒不告知其先生，那么在银行签按揭资料这一关不作假就一定过不了，除非女业主跟其先生坦白卖房事宜，不然一直拖着过了合同约定的批同贷时间就有权让业主返还双倍定金并赔偿放款10%的违约金或者每天万5到千1的滞纳金，这点我相信给做谁都耗不起。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&至于对于中介方嘛&/b&，中介佣金是肯定收不成的了，毕竟这种事情上到中介协会跟法院层面，光是买卖双方资格核验这一点没做好就已经没有胜算了。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-acc016ba4433c2abc2f4d9dfce359427_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& data-rawheight=&760& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-acc016ba4433c2abc2f4d9dfce359427_r.jpg&&&/figure&&p&&b&总结一下该案件中各方的过错。&/b& &/p&&p&&br&&/p&&p&&b&业主方&/b&：一个字，贪。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&买家：&/b&被笋盘价格所吸引，但是由于本身不具备房产交易专业性无法判断其背后存在的交易风险，草率签约。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&中介方：&/b&专业性不足，对于房屋买卖双方的资格核验没有细致审查，一心想促进签约草草了事，一种出了问题反正跟中介方无关以及业绩至上的心态导致忽略买卖双方的合法利益。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&那么根据这次的案例，开水菌给大家一点实用的建议：&/b&&/p&&ol&&li&如果业主或者买家已婚，那么就一定要看到夫妻双方均到场；&/li&&li&如果房本上写共有产权，那么所有的共有产权人都务必到场；&/li&&li&如果业主夫妻离婚，需要出示离婚证、离婚协议或者法院判决书、单身证明；&/li&&li&对于未婚人士，建议结婚前对配偶的名下房产（有按揭的）及各类资产情况做一个充分的调研，省得日后扯皮。&/li&&/ol&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-aff981a96dba40_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& data-rawheight=&754& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-aff981a96dba40_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&那么经过这次的案件，相信不少小伙伴已经感受到房产交易当中合同审理与风险把控的重要性，不过开水菌告诉大家，这只是房产交易风险控制中的冰山一角，往后开水菌会陆续将交易当中的问题案例集以&b&【血淋淋的买家秀】&/b&系列文章整理出来给大家作为科普，欢迎各位读者持续关注。&/p&&p&&br&&/p&&p&至于说每一单交易都有自身的特殊性，所以建议各位买家在买房或者卖房之前建议问问身边懂得房屋买卖的律师或者开水菌，几千块钱的律师费或者咨询费能帮你规避掉因为草率导致几十万的交易风险，可别因小失大，捡了芝麻丢了西瓜。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&喜闻乐见~&/b&&/p&
我们有很多时候，总是会对一些事抱着侥幸的心理，以为事情总能如我们所愿简单顺利地进行下去。例如今年忘记给女朋友买生日礼物她应该会原谅我吧哈哈哈哈哈...... 然而社会险恶，保不准啥时候你的侥幸就碰到大麻烦了。尤其在买房这样的大是大非的问题上。 在…
&p&最近刚买了套，总结了一个购房的闭环，各个环节和风险点都标注出来了，你可以参考一下。想到其他再来更新。&figure&&img data-rawwidth=&1242& data-rawheight=&2208& src=&https://pic3.zhimg.com/50/18cd8b5c4d1d4ccc808c_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1242& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/18cd8b5c4d1d4ccc808c_r.jpg&&&/figure&&/p&
最近刚买了套，总结了一个购房的闭环，各个环节和风险点都标注出来了，你可以参考一下。想到其他再来更新。
关于二手房交易的流程上面的狗狗哥哥说的很详细清晰，在这里我就不赘述了，大致的环节详略说来都是围绕以下的这几点，流程图看着比较清晰。&br&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/ec9a4c4ff9e5dd1dc7c3_b.jpg& data-rawwidth=&554& data-rawheight=&701& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&554& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/ec9a4c4ff9e5dd1dc7c3_r.jpg&&&/figure&&p&二手房交易过程繁杂，看房阶段开始，到付定金、办贷款、最后交易，风险无处不在。你买房子最后不成，最可能原因不是：我穷的买不起。而是：我哪里知道我这房子摊上这种事儿！&/p&&p&所以，产调问题是重中之重！&/p&&p&为什么要拉产调？&/p&&p&买房子的过程中谁也不敢保证不会遇到这样的事：&/p&&p&1，房子不在政策优惠下，契税营业税都不能免，中介却没有告诉你。,&/p&&p&2，房子有抵押贷款，不能过户&/p&&p&3，有的房子被法院查封，你却付了意向金&/p&&p&4，你交了意向金，却发现房东跟房产证上的根本不是同一个人。&/p&&p&5，最可怕的是房子顺利过户后，偶然听到邻居议论，房子原来的主人是非正常死亡。心理膈应却没地方申辩。&/p&&p&……&/p&&p&所以产调必须做。&/p&&p&下面具体说一下产调包括的内容和操作方法。&/p&&p&产调的内容一共包括11项（有图），不仅仅只是房屋的一些基本信息，还有一些隐藏信息。……&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/e3b099eaa4ac2ec93f3a5df_b.jpg& data-rawwidth=&554& data-rawheight=&497& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&554& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/e3b099eaa4ac2ec93f3a5df_r.jpg&&&/figure&&br&&p&&b&产调怎么拉？&/b&&/p&&br&&p&到交易中心领号处，拿一个查阅号码，工作人员会给你一张表格，填好（姓名、身份证号码、物业地址、查阅项、签名）；等待查阅窗口叫号，叫到时，把身份证、填好的表格给工作人员，交了查阅费，工作人员会给你一份房地产登记薄。&/p&&br&&p&需要该房屋的产权人配合你去。你自己不可以办理。&/p&&br&&p&中介如果没有提醒你去交易中心拉产调，这时候你就要当心房子是不是有抵押，有贷款，是凶宅，隐瞒了啥问题了。虽说现在很多中介公司甚至大公司称自己有五项保障承诺啥的，也还是出现了很多抵押房、查封房交易事件，压也没压住！老传统的中介们，改不了已经学会了的快速成交快速挣钱的门道，捡好听的说，不好听的不说。这是房地产行业的老问题了，现在革命来了，答主更看好类似互助买房，房多多这种第三方平台，上下家怎么成交是他们的事儿，他们自己直接联系沟通，像拉产调这类基本活儿，我知道的房多多是最少都要陪上下家做两次来确保。传统交易是中介想尽办法快快促成，新型交易是买卖家直接联系第三方平台比服务。&/p&&br&&p&话说远了，说回来。建议：一定要去交易中心再另行调查交易房屋的产权信息，即使该项手续可能会花费几十元。因为，现在房屋所有权证上虽然有房屋的权利人、坐落地址、建筑面积等基本信息，但是却不包含该房屋是否有存在抵押、查封等权利限制的情况。&/p&&br&&p&二手房交易的每个过程每个环节都能好好琢磨写写干货，今儿，就先这么细说最重要的产调问题，点赞破千再续。&/p&&br&&br&&br&&b&----------------------我是苗条的分割线-------------------------------------------------------------------------&/b&&br&&br&&br&&p&我还是来续内容了……虽然点赞没有破千。&/p&&br&&p&
上面的内容提到房多多在做产权调查的时候，是最少做两次产权调查，做这么多是不是多此一举？&b&多次产调有必要吗？&/b&&/p&&br&&p&
答案是：很有必要。&/p&&br&&p&
为什么？&/p&&br&&p&
我们知道“产调”能帮买家了解房子的详细情况，一般是发生在买家在支付定金前。那么问题来了，如果你买的房子在支付定金后到交易过户这段时间内，出现了其他问题，比如被卖家拿去抵押、或发生查封等权限情况，你是不是又得坐吃哑巴亏了？&/p&&br&&p&
拉取产调时所出的产调单都明确记录着查询时间，即确认在打印产调单的这个时间节点该房屋的权属状况。但并不保证该套房屋的相关信息在产调打印之后不会发生变化。买房是个长期的活儿，从达成意向到实际签约、交易有很长的时间间隔，特别是还存在贷款问题的，支付完定金后不能保证房屋没有任何变数发生。为保险起见，买方还应在签订买卖合同即支付首付款前对房屋的产权状况再次进行调查，也就是二次产调。&/p&&br&&br&&br&&p&-----------------------------&b&我是苗条的分割线-----------------------------------------&/b&&/p&&br&&p&应房多多买卖家微信群里小伙伴的要求，周末在家做了张详细的二手房交易流程，时间节点每个地方可能不一样，仅供参考。&/p&&br&&br&&b&保护眼睛，你需要做的是：点开图放大看！！！！！&br&&/b&&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/585f40a2cc1fc_b.jpg& data-rawwidth=&1097& data-rawheight=&797& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1097& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/585f40a2cc1fc_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/dcb5ec55d39e058c069f2_b.jpg& data-rawwidth=&1102& data-rawheight=&406& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1102& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/dcb5ec55d39e058c069f2_r.jpg&&&/figure&&br&&b&看完图还不清楚的，小宋我也无能为力了啊！！！&/b&
关于二手房交易的流程上面的狗狗哥哥说的很详细清晰，在这里我就不赘述了，大致的环节详略说来都是围绕以下的这几点，流程图看着比较清晰。 二手房交易过程繁杂，看房阶段开始，到付定金、办贷款、最后交易，风险无处不在。你买房子最后不成，最可能原因不…
&p&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-5acbc74e97618_b.jpg& data-rawwidth=&900& data-rawheight=&500& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&900& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-5acbc74e97618_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&文 | 老周&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&&u&事件经过回顾：&/u&&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&今天的主人翁@喜喜是【老周侃房】交流群的网友，是一名来自湖南永州的淘宝店主。今年5月，在长沙知名中介公司XMH某店的推荐下，看中了老城区马王堆附近的一套约230平的复式楼。&/p&&p&&br&&/p&&p&初次与房东见面，喜喜感觉对方谈吐不俗，像是有较高文化素质的人。房子是2011年买的，当时的合同总价196万，2013年装修花了40多万，贷款130万（目前还有110多万贷款）。&/p&&p&&br&&/p&&p&据称房东因急需资金，一口价180万便宜卖，但条件是买方帮忙赎楼（垫付偿还剩余银行贷款）。喜喜对房子的地段和价位都很中意，只是考虑赎楼垫付的金额有些大，有些犹豫。&/p&&p&&br&&/p&&p&经过几轮谈判下来，双方最终达成交易：喜喜加价5万，但前提是由卖方自己赎楼。&/p&&p&&br&&/p&&p&喜喜对这次交易很满意，当场支付给房东定金10万，以及总价两个点的中介服务费。然后满心欢喜的等着房东赎楼后过户交易，她都开始憧憬起未来的美好生活。&/p&&p&&br&&/p&&p&可等了半个多月，却等到一个坏消息：&b&房东毁约了！&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&因为有另一个买家出价比她高，还同意给房东垫付赎楼。房东直接把她扔一边，和新的买家签订了买卖合同，且这个新买家已经出资110多万帮其偿还了银行贷款。&/p&&p&&br&&/p&&p&这样一来，不仅即将到手的房子没了，还因为520新政对非长户籍的限购政策，喜喜还就此失去了&b&购房资格&/b&。数万元的中介费也打了水漂，房东态度恶劣还拒绝赔偿。这让平时脾气好的喜喜美女气不打一处来。&/p&&p&&br&&/p&&p&在数次与房东交涉无果后，她果断采取了法律手段，通过律师起诉和财产保全，冻结了刚刚偿还清银行贷款和解除抵押后的房子。喜喜说，光起诉费用和财产保全，已经花去了数万元。&/p&&p&&br&&/p&&p&恐怕接下来，买卖双方（三方）将就此对簿公堂，通过法律诉讼解决这个问题。但最终结果无论如何，相信对任何一方，哪怕是赢了官司的一方，其实都是时间和精力的输家。&/p&&p&&br&&/p&&p&老周也会持续关注此事的进展。但这个真实的二手房买卖案列，其实可以给正在计划买二手房的人警示：&b&在二手房交易中，如何避免一房两卖？如何规避交易风险？全委公证究竟可不可靠？事件中二手房中介有无责任？&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&&u&1、替卖家赎楼这种蠢事，还是小心为好！&/u&&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&在二手房交易里，特别是二手房市场火爆的背景下，很多卖方开出交易条件，要买方垫付赎楼的资金。但这种看似很普遍的交易方式，对买方来说，风险极大。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-e450cef91f7a1ee78be588bbd928d1fd_b.jpg& data-rawwidth=&719& data-rawheight=&1280& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&719& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-e450cef91f7a1ee78be588bbd928d1fd_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&一旦卖方反悔或房产被查封冻结，垫付的几十万乃至上百万资金，要回来的难度很大。比如上面这个案例里的另外一个买家，垫付了110万（其中贷款45万）赎楼资金，房产却被冻结，无法过户交易。&/p&&p&&br&&/p&&p&其实按正常的交易流程，卖方（业主）完全可以通过担保公司，向银行借款赎楼，当然，会产生一定的担保费用和短期利息，但相对比后期巨大的风险来说，这点成本，也是值得的。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&&u&2、“全委公证”看似可靠，其实真心不靠谱！&/u&&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&所谓“全委公证”，指的是卖方全权委托买方办理房屋过户的手续。也就是在此后的所有交易过程中，卖方全程无需参与，全权由买方进行办理。&/p&&p&&br&&/p&&p&这种情况，绝大多数是因为短期内无法交易过户。比如交易标的房屋尚未办理房产证（不动产权），或房产证未满2年（520新政），或是属于单位福利性质已约定若干年内不能转让。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&全委公证的风险主要有二