李平律师：商铺租赁合同中，承租方违约，出租方可依据租赁合同的约定享有解除权
律师提示：
&由于商铺租赁引发的纠纷是租赁合同纠纷一种常见的情形。在双方签订租赁合同中对于违约条款的约定至关重要。当一方违约时，守约方可依据合同约定享有约定解除权从而合法解除双方的租赁合同。-李平律师
案件简介[ 北京市昌平区人民法院 （2012）昌民初字第6153号民事判决书]：
&&——北方明珠公司诉慧通日晟公司租赁合同纠纷
&2012年7月原告北方明珠公司起诉至法院诉称：我公司与慧通日晟公司于日签订租赁合同。合同约定：第一条位置、面积及经营范围，甲方（北方明珠公司）向乙方（慧通日晟公司）提供北京北方明珠百货市场有限公司商场负一层的部分区域，建筑面积为2778平方米。甲方允许乙方经营茶叶、装饰品、地方特产、文化产品类商品。……乙方享有分租转租权利，在甲方允许的经营品类，可就自己承租的面积的分租转租进行二次招商，自主经营。第二条期限、保证金、租金。租赁期限为日起至日，共计3个月（装修期内免租金和物业管理费）的装修期。为确保合同的履行乙方同意向甲方一次性支付保证金20万元人民币，在签此合同时，交纳全额保证金。保证金在整个合同期限内由甲方保存，不计利息。合同期满双方办理完毕场地交接手续，乙方退出本商场后15日内，甲方退还全额保证金给乙方，乙方承租的区域8年的租金共为元，租金包括乙方承租的区域的物业费及区域外的公共设施设备使用费及维护费。我公司向慧通日晟提供北京北方明珠百货市场有限公司商场负一层区域。日慧通日晟公司未支付第三笔租金共计1419558元。我公司在日给慧通日晟公司书面通知，要求该公司交纳第三期租金及上两期拖欠租金，此后慧通日晟公司交纳了部分租金，剩余的一直拖欠至今。要求慧通日晟公司：1、将承租区域内的自有物品清空后将场地及我公司所有设施、设备等完整适租地交还我公司；2、给付拖欠的租金2558674元。计算日期至日；3、承担违约责任，赔偿我公司损失243671元。
慧通日晟公司辩称：日，双方签订租赁合同，当日，承租人交纳20万元保证金，后承租人交纳了60万元的租金。后日又如约交纳了60万元的租金，此后出租方在地下一层不停重复招商，改变地下一层的布局和通道，租赁区域北端改成电玩城，在承租人已装修完毕的茶城为电玩城开辟了一条通道，同时强占通道边上30平方米的区域，提供给东小口街道办事处使用。日出租方违反合同在租赁区域公告，公告称单方解除租赁合同，日支付租金50万元。出租房多次扰乱茶城的正常经营，造成承租人不能经营，造成巨额财产损失。故提出反诉，要求：1、解除双方于日签订的租赁合同；2、北方明珠公司退还我公司交纳的保证金20万元及租金170万元；3、北方明珠公司承担违约责任，赔偿我方经济损失580万元。
法院判决：
&人民法院经审理认为，商场与商户签订的商铺租赁合同对双方具有法律约束力。承租方在明知实际租赁面积与合同约定不符的情况下仍然继续使用租赁场地的行为应视为双方对合同相应条款的变更，而承租方据此拖欠租金的行为构成违约，出租方依租赁合同的约定享有解除权。故判决：
&一、被告北京慧通日晟商贸有限公司将北方明珠百货市场商场负一层承租区域内自有物品清空，并将实际控制场地完整地交给北京北方明珠百货市场有限公司；二、被告北京慧通日晟商贸有限责任公司向原告北京北方明珠百货市场有限公司支付违约金36800元，四、北京北方明珠百货市场有限公司向反诉原告北京慧通日晟商贸有限公司支付装修补偿款20万元，以上四项履行期限为本判决书生效后15日内，五、被告北方明珠百货市场有限公司于原被告双方交接租赁场地之日起15日内向原告北京慧通日晟商贸有限公司退还保证金20万元。六、驳回原告北京北方明珠百货市场有限公司的其他诉讼请求。
&被告慧通日晟商贸有限责任公司不服一审判决上诉至北京市第一中级人民法院。日北京市第一中级人民法院作出判决驳回上诉维持原判。
案件评析：
&本案的焦点有两点：商铺租赁合同在什么条件下可以依法解除；合同解除后违约责任的承担。
&（一）商铺租赁合同在什么条件下可以依法解除？
&依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中北方明珠公司与慧通日晟公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应依约诚信履行合同内容。北方明珠公司交付的租赁场所面积与合同标明的面积不符，差距较大，而慧通日晟公司已交付的租金共计170万元，即使按照实际面积计算，也不符合合同约定的租金标准；且慧通日晟公司签订合同之时应当对租赁物的实际面积有感性认识，该公司明知实际面积与合同标明的面积不吻合，仍然继续租赁使用房屋，说明合同双方对租赁面积及对应应付租金达成了新的合意，事实上变更了合同中的相关条款，双方对此均不承担违约责任。依据合同中约定的租金交纳期限，慧通日晟公司应在
日之前交纳租金120万元，但其拖延交纳，且仅在日交纳50万元，慧通日晟公司已经拖延交纳租金达15日以上，构成违约。依据双方签订的租赁合同第十条第四款第一项约定，北方明珠公司具有合同约定解除权，所以双方签订的租赁合同于日解除是合法的。
&（二）合同解除后房屋已装修部分的处理？
&合同解除后关于慧通日晟公司所述的装修损失问题，该公司对租赁场地的装修具备一定的使用价值，房屋交还后北方明珠公司为利益享有方应给与慧通日晟公司适当补偿。
《中华人民共和国合同法》
第九十三条　当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十五条　法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
第九十六条　当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
文章来源：节选《房产纠纷案例大全》北京市大瀚律师事务所编著 李平律师主编
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我是承租方，我在跟出租方签订的商铺租赁合同中，明
我是承租方，我在跟出租方签订的商铺租赁合同中，明确约定了出租方承担固定设施（包括通风设施）的及时维修责任。但商铺的通风设施从2017年11月我通知出租方维修起到目前，已经7个月一直没有修好，严重影响我的经营，客户都不愿意到我店消费因店铺气味难闻。日是我应当向出租方支付下一期租金的时间，我向出租方表示，因出租方没有尽到维修义务，我将延迟支付房租，等通风设备维修好，我再支付房租。但出租方今天(6月15日)说我因欠缴房租达3日违约(合同中约定欠缴房租3日算承租方违约)，他们要终止出租合同，让我清退房屋并支付三个月违约金。请问到底谁应该负违约责任？这种情况出租方有权单方中止合同吗？
你好，个人出租商铺 个人所得税如下
如果出租商铺用于经营，个人所得税率是20%。
依据《中华人民共和国个人所得税法》第三条第五款规定：“特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，适用比例税率，税率为百分之二十。”
出租商铺应纳税所得额的计算公式为：
①每次(月)收入不超过4000元的：
应纳税所得额=每次(月)收入额一准予扣除项目-修缮费用-800元
②每次(月)收入超过4000元的：
应纳税所得额=[每次(月)收入额-准予扣除项目-修缮费用]×(1--20%)
取得的财产租赁收入，在计算缴纳个人所得税时，应依次扣除以下费用：
1、财产租赁过程中缴纳的税费；
2、由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用；
3、税法规定的费用扣除标准。
注：允许扣除的修缮费用，必须提供有效，准确凭证。以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。
补充知识：
财产租赁所得，是指个人出租建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。
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版权所有：济南中顾法商网络科技股份有限公司商铺合同有效期内房东蓄意终止合同怎么办啊
房东想涨租金，但是合同里有明确的租金数目！由于涨不成然后就蓄意要终止合同的话，我该怎么办啊！
10-01-26 &匿名提问
商铺租赁合同不违法，保护好自己的权益即可。原房东与他人签定的合同是否成立、生效要具体情况具体分析。如果同新业主拿出合同一同起诉原业主的话，有没有把握赢？   你要告他什么，现在你有哪些损失？ 商铺租赁合同的注意事项1 、调查商铺的产权 承租商铺之前，应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重大信息：  1）、房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。  2）、房屋权利人，以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。  3）、房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。 　   如果承租人无法查清，可以委托律师到相关部门进行调查。　  2 、免租装修期       商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律明确规定的概念，因此，在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的具体费用，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。 　  签定合同发生的费用 　　  3 、租赁保证金      俗称“押金”，主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺适应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高，因此建议押金应当适当高一些，以免不够抵充上述费用，另外，还需要特别注意的是，承租人在承租过程中，不断地拖付相关费用，押金抵扣不够的情况下怎么办？可以在合同应当约定补足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足支付“押金”，如果经出租人通知后一定时间内补足的话，则出租人可以单方解约，并追究承租人相应的违约责任。若合同中有此约定，则可以有效整治承租人“老赖”行为。　　  4 、税费承担      按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或转租商铺的，出租人或转租人应当承担以下税费：  （1）、出租：  营业税及附加租金*5.55%  房产税租金*12%  个人所得税所得部分*20%（所得部分为租金扣除维修费用，维修费用每次不超过800元）  印花税租金（总额）0.1%（在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算。）  土地使用税按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准。  （2）、转租：  营业税及附加转租收入*5.55%  印花税印花税转租租金（总额）0.1%       在实践中，商铺租赁税费德缴纳比较多样，上述标准只是法定征收标准，不同区域或许存有不同的征收方法，具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。       虽然上述税费德缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人，此时，无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高，应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后，再行约定具体承担人，不要被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。 　
签定合同时要注意的重要内容 　　  5 、营业执照        承租商铺的目的在于开展商业经意活动，而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面：  （1）、原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照；  （2）、商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照；  （3）、房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册营业执照；  （4）、涉及特种经营行业（娱乐、餐饮等）的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照；  （5）、因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。        对于上述第1、2、3、5条情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予出租人合理宽限期，超过一定期限还无法解除妨碍的，应当承担相应的违约责任；上述第4条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。 　　  6 、装修的处置       商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修能够顺利进行，以及保障装修利益，在合同中应当注意几个问题：  1、明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别的改建、搭建的，应当明确约定清楚，对于广告、店招位置也可约定清楚。  2、解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金常常会约定等同于押金，数额不高，往往不及承租人的装修损失，因此，应当约定在此情形下，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。  3、明确租赁期满时，装修、添附的处置方式。 　  7  、水、电、电话线等       因商铺经营的特殊性，对于水、电、电话线均可能特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，建议承租商铺前，应当先行考察是否满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并在合在同明确约定相关内容，以及无法满足正常进行需求的情形下，承租人人免责解除合同的权利。　  签定合同之后的疑虑 　  8 、租赁登记  租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质，此登记的效力主要包括以下内容：  1）、登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案等记，合同依然在生效条件满足时就生效；  2）、经登记的案件，具有对抗第三人的法律效力，比如，若出租人将房屋出租给两个承租人的，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。  因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。 　  9 、转租问题       商铺市场中经常会遇见许多“二房东”“三房东”情形，这其中就存在转租的问题。俗称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”，依法律规定，“转租”是指上手租赁关系不解除，本手在此建立租赁关系，而“承租权转让”是指上手租赁关系，新承租人直接替代原承租人与出租人（业主）建立租赁关系。在这两种形式下，需要注意以下问题：  1）、转租必须取得出租人书面同意，同样承租权转让中，解除原租赁合同和重潜心租赁合同，也需要征得出租人同意。  2）、原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，主要补偿装修损失等，此笔费用不属于法定承租人应承担费用，但法律亦没有明确禁止，因此，只要双方当时协商同意的，亦会受到法律保护。建议承租人在支付此笔费用时，应当考虑分批次与转租或承租权转让错作环节结合起来支付，以此降低资金风险，并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除情形。 　      鉴于商铺租赁合同牵涉问题较多，涉及合同金额较大，建议对此类合同应谨慎签订，必要时，聘请专业人士把关，以免合同履行过程中出现纠纷引起诉讼，更是得不偿失。10买卖与租赁  许多承租人经常担心承租商铺之后，业主将商铺出售了怎么办，其实，承租人完全无须担心此种风险，因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护：  1）、出租人在出售时，承租人享有同等条件之下的优先购买权，即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的，则业主必须将该商铺出售给承租人，以此保障了承租人的使用利益。  2）、即使承租人不想购买承租商铺的，业主出售后，新的业主也应当履行租赁合同，否则，新业主应当承当租赁合同中的违约责任。 　　  其他注意事项  在承租商铺之前，需要了解该商铺的商业规划和有关政策等，如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策，比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店，必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下，承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件，以此避免遭受不必要的违约责任。
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商铺租赁合同中,承租方改变经营业态算违约么
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