房屋所有权证登记的所有权为A,A与B因该房屋所有权纠纷诉至法院，法院判决B享有该房屋的所有权，要求A在判决生效后10天内将该房屋过户到B名下。判决生效后，A没有履行判决，B也没有及时申请强制执行并到房管部门进行过户登记。A在判决生效后与C签订抵押合同，将该房屋卖抵押给C，并办理抵押登记手续。之后，B向人民法院起诉要求确认A与C签订的抵押合同无效，并进而确认C的抵押权无效。　　我们的观点：按照物权法关于不动产物权登记生效的规定，该抵押权已经法定部门登记公示，我们认为C的抵押权有效。恳请指教，谢谢！
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　　这是一个关于无权处分的问题。
　　作者：37度律师　回复日期：　18:33:30　
　　　　这是一个关于无权处分的问题。　　　　_________________________________________________　　　　这是一个法盲的回答。　　　　不动产以登记为绝对效力，哪来的什么无权处分？！
　　不动产所有权的转移以登记为要件，　　A是该不动产的所有权登记人，拥有该不动产的物权，而且C是善意的第三人，所以该抵押合同有效，且通过登记产生物权转移的效力。　　B可以起诉A侵权，要求其承担侵权责任。
　　补充一点，C是善意的第三人　　说明其不知道A与B之间的物权纠纷，在交易中非恶意。　　PS：不动产不是适用善意取得的。
　　作者：xiaobinxb　回复日期：　20:17:55　
　　　　　PS：不动产不是适用善意取得的。　　　　____________________________________________________-　　　　又是个法盲，请自己好好学习物权法关于善意取得的规定。　　
　　我说错了好不好，不动产以前是不使用善意取得的　　现在只要不动产的转移做了登记转移，就能够产生取得所有权的效果。如果C知晓A与B的产权纠纷的话，那就不能适用善意第三人制度了。　　还有啊，楼上的你口口声声说别人法盲法盲，你不是法盲，又不见你帮忙解答问题，就会在边上打击别人，又算什么东西。
　　物权法出台后，不动产现在也可以善意取得鸟。所以在没有明确证据证明C知道有关该所有权纠纷的情况下该抵押合同应该是有效的。并且已经办理了抵押登记手续，按照不动产登记为要件，所以该抵押权也是有效的。　　总的来说同意楼上的童鞋的意见，　　
　　哈哈,楼上都是一知半解。该纠纷根本不存在善意取得问题,C取得了什么财产?这是抵押权效力问题。C与不动产登记的所有人签订抵押合同并办理了抵押登记,在没有法定无效情形下是合法有效的。根据该纠纷的情况,只有能证明AC恶意串通损害B的利益才能认定抵押无效。抵押是否有效的关键是AC是否恶意串通,并非什么善意取得！　　
　　to: xiaobinxb　　　　你确实是法盲，怎么？怕人指出来么？！
　　我是法盲，我大大声地承认我是法盲。　　在法律面前，谁敢说他是熟手。　　但是我敢把我的意见说出来，让大家批评，　　如果能让看的人有所得，我就非常满意了，即使是做反面教材我也认了。好过某些人，左一个法盲又一个法盲。。。却不见他提点什么实质意见出来。如此而已。　　
　　我认为，本案中的抵押合同有效，C享有房屋的抵押权。　　理由：房屋虽然判给B，但该判决尚未执行，此时房屋所有权仍属于A。　　抵押后，B请求执行，可将房屋所有权过户至B名下，但不影响抵押权的成立。若今后因抵押给B造成损失，应由A承担。
　　作者：尊重历史38　回复日期：　21:03:41　
　　　　我认为，本案中的抵押合同有效，C享有房屋的抵押权。　　　　理由：房屋虽然判给B，但该判决尚未执行，此时房屋所有权仍属于A。　　　　抵押后，B请求执行，可将房屋所有权过户至B名下，但不影响抵押权的成立。若今后因抵押给B造成损失，应由A承担。　　　　　　根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，我倒觉得在判决生效后，A对该房屋已经没有了所有权。虽然这样的理解对如果完全是善意的C来说有点不公平。　　　　　　作者：hzmagix　回复日期：　19:20:02　
　　　　作者：37度律师　回复日期：　18:33:30　 　　　　　　这是一个关于无权处分的问题。　　　　　　　　_________________________________________________　　　　　　　　这是一个法盲的回答。　　　　　　　　不动产以登记为绝对效力，哪来的什么无权处分？！　　　　　　不用比较，老子就敢肯定法版最SB的法盲就是你。　　　　姑且不讨论“37度律师”关于“这是一个关于无权处分的问题”这样的讲法是否正确，但是说出“不动产以登记为绝对效力”这样弱智的的话的绝对是个SB级的法盲。　　　　SB就SB呗，法盲也就法盲吧，　　　　可这样的法盲居然还建议别人好好学习物权法。　　　　靠。　　　　好好翻翻《物权法》第二章第三节。　　
　　我猜楼主要么是该房的抵押权人要么是当地房管部门的委托代理人。我也认为抵押权是有效的。但是如果B持原判决书向法院起诉，确认抵押合同无效的话，法院极有可能判决抵押合同无效。法院会认为原判决书认定的房屋归属的事项属于司法权，它要优于房管部门登记的抵押权。
　　根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，我倒觉得在判决生效后，A对该房屋已经没有了所有权。虽然这样的理解对如果完全是善意的C来说有点不公平。　　============　　这个问题确实值得商榷。但我还是难以认同，理由如下：　　1、不动产都是以登记为公示方式，这在全世界都是共同的。但这个登记机关，应该是惟一的，否则必将形成混乱局面、造成产权不清。　　2、国土部门的登记，是面向全社会的，谁都有权去国土部门查询。但法院的判决书只是针对当事人的，他人是无权查询法院判决书。很明显，法院判决达不到公示的效果。　　3、这是行政权与司法权的冲突。在中国，大家都知道，仍是行政主导的。在中央，是温家宝总理说了算、还是最高法院院长王胜俊说了算。很明显，两者职位根本不在同一级别。省长跟高院院长、市长跟中院院长，也是一样的关系。　　综上，个人认为目前仍应以国土部门的登记为不动产产权取得、变更及灭失的惟一依据。
　　感谢大家对这个问题发表的意见，本人不胜感激。这个案件在现实操作中确实遇到了象大家所提出的那些问题。根据物权法第二十八条规定，判决生效之日房屋所有权归B所有，A已经无权对该房屋进行任何处分，包括在该房屋上设定任何它项物权。但是，不动产物权的设立、变更是以登记为生效要件的，物权法第二十八条是该规定的例外情形之一，但同时物权法第三十一条对物权法本节有一个兜底性的规定，依据判决获得不动产所有权人，未经登记，其处分物权的行为不发生物权效力，也就是说B虽然得到了该房屋的所有权，但在没有变更登记前，其处分该房屋的行为是不发生物权效力的。从这一条规定的情况看，来推论A对该房屋的处分或者在其上设置抵押权，只要C不是恶意或者B与C没有恶意串通，该抵押权应该是有效的。　　
但本案的关键在于B依据物权法第二十八条规定在判决生效后已经取得所有权，又依据民法通则解释第113条的规定“以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效。”认为，A在已经丧失该房屋所有权的情况下，在该房屋上设定抵押权，应认定该抵押权无效。另外，依据合同法第五十一条规定，A在该房屋上设定抵押权的行为应该是效力待定行为，除非A取得该房屋所有权或者得到所有权人B的追认，A设定该抵押权的行为应该是无效的。　　
但是，我赞同维护C的利益，认定该抵押权有效。原因是，在实践中，B对该房屋的所有权是一种静态的物权，而且其获得所有权的方式法院的生效判决的对外公示性明显弱于房地产登记机关的登记对外的公示效力。A和C在该房屋上设定抵押权是一个动态的物权方式，从保护交易安全和法律关系的稳定上说，应该保护动态的物权，即保护C的抵押权有效。
　　这个问题的答案已经找到了，根据物权法第106条规定，不动产适用善意第三人制度。根据该条规定，C的抵押权有效。
　　谢谢大家，顺便顶一下。
　　法雨无声：不动产登记是否具有绝对效力，只要正经学习过物权制度的人自然都有判断。　　　　对于你这样的SB＋法盲而言，随便评论别人的言论是不妥当的，只会暴露你那半桶水的本质。
　　作者：hzmagix　回复日期：　19:20:02　
　　　　不动产以登记为绝对效力，哪来的什么无权处分？！　　作者：hzmagix　回复日期：　18:43:41　
　　　　法雨无声：不动产登记是否具有绝对效力，只要正经学习过物权制度的人自然都有判断。　　　～～～～～～～～～～～～～～～　　
不动产登记在现行物权法下并不具有绝对效力，登记簿的记载只是在证明力方面高于一般证据。　　
物权法第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”由此可以看出，在确有证据证明时，可以推翻登记簿记载。从而得出登记簿不具有绝对效力。　　
　　关于登记生效的问题，实际上这个问题值得商榷。不动产登记，个人认为应以行政主管机关为惟一登记机关，法院判决之后仍应登记。　　但在婚姻方面，法院判决离婚后，就不需要再登记了。判决书也相当于一种公示方式。不过婚姻是两个人的事，登记信息本身就不公开，与不动产权还是有区别的。
　　作者：woogump　回复日期：　19:58:48　
　　　　　　 不动产登记在现行物权法下并不具有绝对效力，登记簿的记载只是在证明力方面高于一般证据。　　　　 物权法第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”由此可以看出，在确有证据证明时，可以推翻登记簿记载。从而得出登记簿不具有绝对效力。　　　　___________________________________________________-　　　　登记的绝对效力又不是说登记必须以错就错，有错都不能更正！登记簿记载错误是指甲申请登记，但是登记机关误登为乙，这当然可以要求更正。这里并不涉及民事行为，适用行政处理程序。　　　　所谓绝对效力系指无论物权变动是否系无权处分，只要登记变动了，就认为登记人系权利人，其随后所为之处分都是有权处分，而不是什么善意取得。至于原本实际出资人是谁，在所不问　　　　对于没有基本物权体系概念的人，只能粗略地介绍到这里。　　
　　作者：尊重历史38　回复日期：　20:42:08　
　　　　关于登记生效的问题，实际上这个问题值得商榷。不动产登记，个人认为应以行政主管机关为惟一登记机关，法院判决之后仍应登记。　　　　但在婚姻方面，法院判决离婚后，就不需要再登记了。判决书也相当于一种公示方式。不过婚姻是两个人的事，登记信息本身就不公开，与不动产权还是有区别的。　　　　____________________________________________________________　　　　判决后也应当依裁判文书办理变更登记。　　　　物权法中所谓无需变更登记的情形，也就是法雨这种法盲抱着以为法院可突破物权登记的条文实际上系指类似这种情形：例如夫妻二人婚后购房，登记在男方名下，经离婚判决，该屋属男方所有。这种情形下，确权自判决生效之日完成，无需登记。但应注意者有二：第一、此时是有物权变动的，即由共有状态变为男方一人所有；第二、若判决为女方所有，则应依判决书进行办理变更登记。　　　　对于买卖合同中的物权变动，法院只能判决继续履行，不能直接确认物权的变动。
　　从物权法的角度看这里涉及善意取得。根据物权法　　善意取得应该符合的条件： 　　一：受让人受让该不动产或者动产时是善意的； 　　二：以合理的价格转让； 　　三：转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人；　　本案中从条件上应该适用善意取得。至于抵押合同（这时法院已通过判决完成了所有权的转移，A属于无权处分，也许有人会说，他并没有出让所有权，怎么会构成无权处分呢？实际上无权处分的范围很广，此处A擅自在不动产上设置抵押权，实际上是无权处分了不动产的财产价值。）根据合同法51条，无权处分的合同效力待定，此处权利人未追认，合同应无效。但物权法采取了区分原则，合同无效不影响物权变动的效力，再者，善意取得是一种原始取得，因此可以说抵押权转移是有效的。
　　但从法理上讲这里也有值得探讨的地方，善意取得实际上保护的是第三人对于物权公示的善意信赖，此处的信赖就在于不动产登记等公示效力。但问题是，此案法院已经通过判决完成了所有权的转移，公法判决与物权登记孰轻孰重呢？部分学者认为公法判决的效力高于物权的登记，个人认为也有一定道理，如果此处仍适用善意取得，那岂不是法院判决的效力受到影响，作为社会争端的最后解决方式，法院判决的权威还是应该维护的。
　　看了以上各位对于抵押权的争论，我想请问一下;　　如果B向法院递交了强制执行申请后，A和C签订的抵押合同，但法院的受理与强制执行需要一段时间，而导致A与C签订抵押合同时行政部门的权属登记人尚未改变仍为A一人，那么这时的抵押合同是否有效呢？
　　楼主是法盲 的确是无权处分 只是被善意取得了,两者根本不冲突. 以下是自称高端法律人士必备的知识点.AB为夫妻 房子登记在A名下,后A瞒着B出售房子给善意C.B构成无权处分,A有追认权,但不可对抗善三.连共有财产都构成为无权处分,楼主你真是少见多怪.　　另外,你提到登记效力只是推定效力,什么是推定,就是登记凭证记载的所有权人推定为该物所有权人,是应然而非实然.　　无知不是你狂妄的本钱!
　　都是法律人，闻道有先后，水平有高下，讨论问题当各抒己见，即使有错也不必恶语相向。
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房地产抵押
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房地产抵押，是指以其合法的房地产以不转移占有的方式向提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的所得的价款优先受偿。抵押人是指以房地产作为本人或债务担保的企业法人、个人和其他经济组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为履行债务担保责任的、个人和其他经济组织。抵押物是指由抵押人提供并经抵押权人订可的作为债务人履行债务担保的房地产。
房地产抵押房地产简介
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在中，其也可以有三种存在形态，即土地（或）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。购买房地产是一种重要的投资方式。香港房地产最为重视地产风水，天师后裔、张金华表示：福地福人居，，人地相融，适配者即福。
房地产抵押简介
房地产抵押是指或者不转移对房地产的
房地产抵押
占有作为债权的担保，在债务人不履行债务时，依法享有的拍卖该房地产并优先受偿。房地产抵押是伴随着中国土地使用权制度改革和房地产业的发展，而产生的一种房地产利用方式，也是的一种防范措施。房地产价值巨大，由其作为债权担保之标的物，对于债权的实现甚为有利。
房地产抵押性质
房地产抵押综述
随着中国各项经济建设的发展，尤其是房地产业的发展，房地产抵押已为越来越多的债权人（主要是银行等金融机构）所运用作为担保的形式。债权人基于房地产抵押而享有的权利称为房地产抵押权。房地产抵押权具有物权性和价值权性两大基本性质。
房地产抵押物权性
（一）房地产抵押权的物权性
关于抵押权的性质，在学理上有不同的观点，有主张抵押权为物权者，有主张抵押权为者，有主张抵押权为物上债务者。从立法上来看，对于的立法，主要有三种立法例：第一，将抵押权放在民法典的物权法中，视抵押权为中担保物权的一种。德国、日本及中国台湾为例；第二，将抵押权制度规定于民法典的部分。法国、为例。中国民法通则也将抵押权规定于第五章民事权利的债权一节；第三，制定专门的法律对抵押权进行规定。如中国《》。
房地产抵押权为担保物权，其在性质上为物权。房地产抵押权具有物权特有之支配性、对世性、追及性及优先受偿性，从而使其在权利内容上、权利实现方式上、权利范围上、权利保护方法上区别于。
房地产抵押价值权性
（二）房地产抵押权的价值权性
房地产抵押权乃对于所抵押之价金的，其在本质上为价值权。价值权性不仅是包括房地产抵押权在内的抵押权的本质特性，也是所有物的担保的共同属性。
房地产抵押
房地产抵押权的价值权性，是指房地产抵押权是对所抵押房地产的价值支配权，其所支配的对象不是房地产实体，而是其价值。
房地产抵押权的价值权性使其区别于等用益物权。用是权利人对标的物使用价值的，其给予权利人的利益表现在对于标的物实体的支配，通过这种支配而获得标的物的效用。房地产抵押权则是对标的物价值的支配权，权利人得通过对抵押物价值的把握而实现的目的。
房地产抵押权既不需要，也不需要对抵押物实体的支配，而是在于对抵押物价值的把握，能够同时满足现代经济社会对担保和担保物经济效用发挥的双重需要。因此可以说，相对于和，房地产抵押权是一种纯粹的价值权。
房地产抵押设定条件
房地产抵押综述
根据物权法定主义及、公信主义，除因法律规定而直接产生的房地产抵押权外，房地产抵押权因并经登记后而设定。由于中国现行立法没有规定法定房地产抵押权，所以在中国，房地产抵押权的设定条件有二：房地产抵押合同和房地产抵押权登记。
房地产抵押合同
房地产抵押合同是指债务人或者第三人不移转对房地产的占有，将房地产作为担保而与债权人达成有明确相互权利义务关系的协议，依据此协议在债务人或第三人提供抵押的房地产上为债权人设定了抵押权，债务人或者第三人对债权人之债权承受房地产物上的。当债务人不履行债务时，债权人有权依法以拍卖该房地产的价款优先受偿。
房地产抵押合同为要式合同，抵押人和订立房地产抵押合同，应当采用书面形式并记载法律规定的内容，主要包括：⑴债权人、债务人、的姓名（名称）、住址；⑵被担保种类、数额；⑶债务人履行债务的期限；⑷房地产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；⑸的范围；⑹当事人认为需要约定的其它事项。所记载的内容不符合法律规定要求的，当事人应当予以补正。
房地产抵押权力登记
（二）房地产抵押权登记
房地产抵押权登记是指由主管机关依法在登记簿上就房地产上的抵押权状态予以记载。
房地产抵押权经登记后依法成立并取得、公信效力。中国立法将登记作为的生效要件，混淆了的性质以及房地产抵押权登记的物权变动性质。房地产抵押合同是债权合同，依法成立时就应生效。而房地产抵押权登记是，是房地产抵押权成立的要件。
房地产抵押权登记由向法律规定的机关申请，填写并递交房地产抵押登记表，同时提交法律规定的应当提交的登记文件，主要包括和房地产抵押合同以及抵押的土地使用权证书、房屋所有权证书。房地产抵押登记机关收到当事人的申请后即由负责监督职责的抵押登记部门对当事人提交的抵押登记文件的真实性、合法性予以审查，审查合格者，予以核准登记并公告。
房地产抵押效力影响
房地产抵押综述
房地产抵押一经设定，即产生相应的法律效力，不仅在当事人之间设定了相应的权利义务，且对抵押物及与其有关的其他财产权也有影响。根据房地产抵押权效力的对象，可将其划分为对内效力和对外效力。
房地产抵押对内效力
（一）房地产抵押权的对内效力
1、先受偿效力
房地产抵押权的对内效力，简而言之，即房地产抵押权人有就受担保的对抵押的房地产优先受偿的权力。房地产抵押权人在其债务人届期不履行债务时，无须经房地产抵押人的同意即可对抵押的房地产予以处分，并从变卖的价款中优先于普通债权人获得清偿。
2、房地产抵押权担保的债权范围效力
房地产抵押权担保的债权范围包括：⑴；⑵利息。包括法定利息和约定利息。由于债务人而导致的利息即，亦属于房地产抵押权的担保范围；⑶；⑷；⑸实现房地产抵押权的费用。
当事人在中对房地产的范围有约定的，从其约定。
3、房地产抵押权所涉及的物的范围效力
⑴房地产自身。房地产抵押，根据其标的物可以大致划分为两种：和抵押。以土地使用权抵押的，其地上建筑物、其它附着物随之抵押；以房屋所有权抵押的，其占用范围内的也同时抵押。以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押，当事人办理了抵押物登记的，则为房地产抵押权的效力所及。
⑵房地产的从物。从物指非主物的构成部分而从属于主物，并对主物发挥辅助效用之物。由于房地产抵押权为就价金优先受偿的价值权，基于主物之处分及于从物的原则，实行房地产抵押权拍卖房地产时，其效力自应及于房地产的从物。
⑶房地产的。从权利是指为助之效力而存在的权利。从权利与主权利的关系，一如主物与从物的关系，以主权利及其所属的标的物设定房地产抵押权时，房地产抵押权之效力得及于从权利。
⑷。房地产抵押权的效力及于抵押权开始实行后到抵押标的物的处分为止房地产所产生的孳息。中国《》第47条规定：债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起有权收取由抵押物分离的及就抵押物可以收取的。但抵押权人应将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人，否则，抵押权的效力不及于该孳息。
4、抵押物价值保持的效力
抵押人的行为足以使所抵押房地产的价值减少的，房地产抵押权人有权要求抵押人停止其行为。所抵押的房地产价值减少时，房地产抵押权人有权要求抵押人恢复其价值或者提供与减少的价值相当的担保。对抵押物价值减少无过错的，房地产抵押权人则在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。
房地产抵押对外效力
（二）房地产抵押权的对外效力
房地产抵押权的对外效力是指房地产抵押权对抵押关系外部有关抵押物的其他财产权的影响，具体包括对房地产的用益物权、其他抵押权和租赁关系的影响。
1、房地产抵押权对用益物权的影响
房地产抵押权是以房地产的为提供担保，抵押物的使用价值对其没有影响，因此无论是在抵押权设定前或设定后，均可在抵押的房地产上设定用益物权。但用益物权只有在房地产抵押权设定之前已存在并经登记才能具有对抗房地产抵押权的效力。
2、房地产抵押权对其它抵押权的影响
房地产价值巨大，足以担保数个债权，同时，抵押不移转房地产的占有，因此也有可能在同一个房地产上设定数个抵押权。在同一房地产上设定数个抵押权时，其担保的债权按抵押权设定的先后顺序受偿，顺序相同的则按受偿。关于房地产抵押权设定先受顺序的确定，应采抵押登记申请日标准，凡提出房地产抵押权登记申请在先的抵押权，经登记后，其顺位先于后提出申请的房地产抵押权，而不论抵押登记簿所记载的登记日期以及抵押登记证书所载明的日期。
3、房地产抵押权对房屋租赁的影响
与设定用益物权一样，可以在已出租的房屋上设定抵押权，也可以将已设定抵押权的房屋出租。房屋租赁关系存在于抵押之前的，房地产抵押权的效力不及于该租赁关系，抵押的后，原对房地产的者继续有效。如果将已设定抵押权的房屋出租的，则房地产抵押权的效力及于该租赁关系，房地产抵押权实现，租赁关系解除。
房地产抵押实现
房地产抵押综述
房地产抵押权的实现，又称房地产抵押权的实行，即当债务人不履行债务时，房地产抵押权人行使其抵押权将抵押的房地产变价以满足其得到优先受偿的过程。房地产抵押权的实现是债权实现的一种方式，是房地产抵押权担保功能实现的最后环节。
房地产抵押条件
（一）房地产抵押权实现的条件
房地产抵押权是为将来行使而设定的权利，非即时行使的权利，只有符合一定的条件，才能行使之。房地产抵押权实现的条件有三：
1、房地产抵押权的存在。房地产抵押权的实现首先应以房地产抵押权的存在为前提。房地产抵押权的存在是指当事人曾就特定的设定房地产抵押权，并且，此项房地产抵押权尚未因法定的原因而消灭。房地产抵押权若不存在，则不能实现抵押权。
2、债权已届清偿期而未受清偿。债权已届清偿期而抵押权人未受清偿时，抵押权人才能行使抵押权。清偿期为房地产抵押权人得依法向债务人请求债务履行的时期，应以登记的日期为准。清偿是指抵押权所担保的债权全部得到清偿，若债权仅获部分清偿，可行使抵押权而使未受偿部分的债权获得清偿。
3、对于债权的未受清偿抵押权人没有过失。中国立法对于抵押权与的关系，严格遵循抵押权的附从性，故在债权的履行过程中发生瑕疵必然会影响抵押权的效力。若的不能履行，系房地产抵押权人的原因所致，则抵押权人不能以债权已经到期为由，实行房地产抵押权。
房地产抵押方式
（二）房地产抵押权实现的方式
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，可以与协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
（三）房地产抵押权实现的程序
债务履行期届满未获清偿的，可以与协议以抵押的所得的价款受偿，协议不成的，抵押权人可以向人民法院起诉，在人民法院的主持下，实现抵押权。
在划拨的上设定抵押，实现抵押权时，必须经过两个特殊程序：一是拍卖该时，必须经有批准权的人民政府审批；二是拍卖所得价款必须首先缴纳应缴的土地使用权出让金，然后抵押权人才能优先受偿。
房地产抵押消灭
（一）因抵押的房地产灭失且无替代物而消灭
房地产抵押权乃物权，作为其标的物之房地产因自然灾害、公用征收等原因而灭失时，房地产抵押权自无法继续存在而消灭。
房地产抵押权具有物上代位性，因此，当房地产灭失时，如果有赔偿金、保险金或补偿金，则房地产抵押权及于该赔偿金、或，房地产抵押权并不消灭。
（二）因被担保的债权消灭而消灭
依中国立法，抵押权相对于，具有绝对的附从性。房地产抵押权与被同时存在，消灭，房地产抵押权也消灭。
被担保债权可因如下原因而消灭：⑴债务人或第三人为全部之清偿；⑵债务人对房地产抵押权人亦存在债权并符合条件时，其债权相互抵销；⑶房地产抵押权人与债务人因继承、合并等而发生混同，房地产抵押权人与债务人成为一人；⑷房地产抵押权人在不损害第三人利益的情况下免除债务人的债务。
（三）因房地产抵押权实现而消灭
如前所述，房地产抵押权实现是房地产抵押权担保功能实现的最后环节。房地产抵押权实现，房地产，房地产抵押权自然消灭。
（四）因届满而消灭
房地产抵押权为物权，故原则上既不得因所担保之罹于而消灭，同时也不得因除斥期间之经过而消灭。但近现代民法从尽迅确定各种复杂的实际需要出发，也例外的规定抵押权得因一定期间之经过而消灭。如中国台湾地区民法典第880条规定：抵押权担保的债权，其请求权已因时效而消灭，如于消灭时效完成后五年间不行使其抵押权的，该抵押权消灭。在中国，此除斥期间为二年。
房地产抵押注意事项
》及《》实施以来，对房地产登记实务具有非常强的指导作用。在办理实践中产生了许多新问题。
一、如何区分抵押权设立登记和抵押权
抵押作为担保的一种方式，由于具有诸多的优点而被广泛采用，成为目前我国最普遍、最活跃的一种融资方式。对于抵押权设立登记和抵押权变更登记应如何进行区分？我们可以从两者的定义及本质特征来进行区分。
抵押权设立登记是指根据申请，登记机构依法将抵押权设立的事项在登记簿上予以记载的行为。
抵押权的变更登记，是指房地产抵押权主体（、、抵押物）不发生改变，只是抵押权的客体和内容发生变化（例如抵押权人的名称、地址，抵押物的地址、面积发生改变等），将抵押权变更登记事项记载于抵押登记簿的行为。
在登记实践中，需要办理房地产抵押权变更登记主要有以下几种情况：抵押权人的名称、地址发生改变而发生的房地产抵押权变更，例如抵押权人公司改制、更名等情形；抵押物的地址、面积发生改变；抵押权内容发生改变，包括变化、抵押权变化、抵押范围变化等。
根据法律法规规定，、用益物权、担保物权均存在设立、变更、转移、注销（撤销）情形。抵押权设立登记是抵押权产生效力的必要条件，未经登记的抵押权不发生效力。所以抵押权的设立登记和抵押权的变更登记，简单地理解，两者间关系类似于所有权初始登记与所有权变更登记，是一种先后关系、从属关系，只有先办理了抵押权的设立登记，才有条件发生抵押权的变更登记。
二、对于同一房屋上记载有先后设立的两个抵押权，在先的抵押权办理了债权数额减少的变更登记，变更登记时间晚于在后的抵押权，是否意味着其为后顺位
是对该抵押房屋享有的重要权利之一。在同一房屋上设定多个抵押权时，一旦无法履行债务致使抵押权人需要实现抵押权，经拍卖、变卖抵押房屋后所得价款，首先由第一顺位抵押权人按照已登记的数额优先受偿，后顺位的抵押权人依次受偿。这就意味着如果前一顺位抵押权人已将抵押物变卖所得价款全部受偿完毕后，后一顺位抵押权人将无法实现抵押权，遭受经济损失。所以优先受偿的顺位则是决定抵押权人能否实现抵押权的关键。
《物权法》第一百九十九条规定了同一财产向两个以上债权人抵押的，在拍卖、变卖抵押财产后所得的价款清偿的顺序：1.抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照清偿。2.抵押权已登记的先于未登记的受偿。3.抵押权未登记的，按照债权比例清偿。根据这一规定，已登记的抵押权优先于未登记的抵押权受偿，而在同样已登记的抵押权中，决定受偿顺序的是登记时间。登记时间则是登记机构将抵押登记核准登记并记载于登记簿的时间。
要解决因登记在先的抵押权办理了债权数额减少的变更登记，变更登记时间晚于在后的抵押权，受偿顺序是否因此改变的问题，首先我们要确定的是，办理债权数额减少的变更登记是否影响到抵押权的顺位，登记时间是看抵押权设立的登记时间还是抵押权变更的登记时间。
债权数额减少的变更登记属于抵押权变更登记的内容之一。根据前述对抵押权变更登记的理解，它并不对抵押权的主体产生改变，只是抵押的客体和内容的变化，并不影响到的民事法律关系。同时，抵押权设立登记与抵押权变更登记又是一种先后的、从属的关系。笔者认为抵押权的效力是在抵押权设立登记开始时便产生的，而抵押权变更登记并没有改变抵押权的效力。所以因债权数额减少的抵押权变更登记不对抵押权的顺位产生影响，的登记时间应以抵押权设立登记的时间为准。
但需注意的是，《物权法》第一百九十四条也规定了可以放弃抵押权或抵押权的顺位。所以，因抵押权人放弃抵押权的顺位所办理的抵押权变更登记当然对抵押权的顺位产生了改变。
三、私立学校、医院等单位所有的房地产能否抵押并办理抵押登记
关于房地产抵押的范围，我国《》、《物权法》及《》均做出了禁止性规定。其中，对学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施做出了禁止抵押的规定。如何正确理解这一规定并应用于实务中非常重要。
首先我们对《担保法》、《物权法》及《房屋登记办法》的这一规定要理解透彻。笔者认为，要满足这一规定需要同时具备三个条件：一是房产必须是以公益性为目的；二是房产属教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；三是这些房产必须是为事业单位、社会团体所有。满足了这些条件，则符合上述法律法规明确规定的禁止抵押范围。
所以，公办学校、幼儿园、医院，显然是属于法律法规规定禁止抵押的范围。但是随着我国教育体制和医疗体制的改革，出现了越来越多的民办学校和医院，这种新型的教育、医疗单位由于自身的特点经常会出现融资需求，而以自身的资产进行无疑是一种重要的融资方式。那么在登记实践中遇到这类抵押需求，登记机构能否为其办理抵押登记？笔者认为，应当从下面几个方面来认识。
首先，我们应当认清民办学校、私立医院的本质。根据《》规定，国家机构以外的社会组织或者个人，利用非国家财政性经费，面向社会举办的学校及其他教育机构属于民办教育事业。民办教育事业属于公益性事业，是社会主义教育事业的组成部分。民办学校与公办学校具有同等的法律地位。
由此可以看出，以个人、社会组织名义开办的学校、幼儿园等，同样需要按照《中华人民共和国民办教育促进法》、《》、《》等法律法规及相关规定设立，同样属于公益性事业，他们所有的教育设施（例如教学楼、实验楼等） 是实现办学目的的根本保障。同样，根据国务院《》规定，医疗机构应当以救死扶伤、防病治病，为公民的健康服务为宗旨。因此，私立医院同样是以社会公益为目的。因此，学校和医院无论是公立还是私立，均属于法律法规禁止抵押的范围。同样属于禁止抵押的范围还包括其他社会公益设施，例如公共图书馆、科学技术馆、、敬老院等用于社会公益目的的设施。
其次，我们还需注意的是，根据《最高人民法院关于适用 & 中华人民共和国担保法 & 若干问题的解释》第五十三条规定：“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效。”这解释了例外的允许抵押情形需要满足两个条件：一是满足抵押物为教育设施、医疗设施和其他社会公益设施以外的财产；二是满足抵押目的是为事业单位、社会团体自身的债务设定抵押。
房地产抵押抵押限制
房地产抵押，是指以其合法的房地产以不转移占有的方式向提供债务履行担保的行为。不履行债务时，有权依法以抵押的所得的价款优先受偿。根据《》和《》的规定，下列房地产不得设定抵押或抵押时受一定限制。
（一）不得抵押；地上没有建筑物、构筑物或的，纯粹以划拨方式取得的不得进行抵押；乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。
（二）耕地、、自留地、等集体所有的土地使用权，不得抵押，但是已经依法承包并经同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权除外。
（三）权属有争议的房地产和被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产，不得抵押。
（四）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押。
（五）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。
（六）已被依法公告列入拆迁范围的房地产不得抵押。
（七）以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押，其抵押额以可以处分和收益的份额比例为限。
（八）违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。
（九）依法不得抵押的其他房地产。
．中国政府网．&#91;引用日期&#93;
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