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上市不一定带来好运 众安房产丢掉做大选项
　　提要：在尽享融资红利、上市五年后，浙江房企的公司市值显著低于当年IPO的募资额。这是一个“上市不一定带来好运”的故事，一切是如何发生的？
年众安房产年度销售金额
　　新浪乐居深度报道记者 潜雄斌/文
　　一个月多前，众安房产(00672.HK)香港业绩会上，新任首席投资官陈嘉扬表示，众安房产对资本市场融资持开放态度。随后有消息传出，众安正在联合投行安排路演，为发债筹资作准备。
　　但是，5月上旬，众安房产董事局主席施侃成对新浪乐居记者透露，现有资金能够应付众安的高周转，暂时不需要借力资本市场。“我们的前提是必须要符合我们的运作方法才会采取。”他说。
　　自2007年11月香港IPO以来，众安房产从IPO招股价6.67港元一路下跌，截止5月17日，股价至1.2港元，其上市以来综合跌幅超过95%以上，位居香港内房股前列。最新的数据显示，众安房产如今的市值仅仅不足30亿港元，甚至低于其2007年IPO时的41.2亿港元募资额，在上市当日，众安房产市值曾高达150亿港元，位居浙江房企第一名。
　　现任众安房产独立董事、资深投行界人士张化桥在他的新书《避开股市的地雷》中，将众安房产列为自己书中一个观点的例证――上市不一定会给公司带来好运。在同样这本书里，张化桥赞扬了位于河南一隅的(00832.HK)，后者于2008年6月“割肉上市”，募资不足14亿元，但是销售额从32亿元攀升至100亿元以上。
　　公开数据显示，本轮调控以来，2010年众安销售目标是50亿元，仅完成12.4亿元；2011年销售目标跃升为100亿元，实际完成16.89亿；2012年销售目标是38亿元，仅完成不足24亿元。这样的达标记录难言乐观，留给外界的印象是，众安房产已经实质掉队，从当年的区域明星，沦入三四线地产商行列。
　　半个月前，众安一位离职高层向新浪乐居表达了他对前老板的看法：过于保守与胆小，对局势的判断与把控存在偏失。而施侃成回应说，调控五年以来，众安没有一个项目转让，没有一个项目套牢，所有项目实现盈利，这就是企业的正能量。他认为，一个企业好坏的关键是有多少正能量，而不是快与慢。
　　“没有盈利的企业是没有生命力的，靠规模没有用。”他说。
　　2013年，众安选择快跑，抑或原地徘徊，关乎众安在地产界与资本市场的能见度。而对于视上市为头等大事的房企同行，众安则提供了反思样本。
　　不能做大的秘密
　　“如果一个公司做了10年、20年，还是小公司，那也许说明三个问题。要么商业模式有问题，要么管理层有问题，要么两者都有问题。”在他的新书中，张化桥一再强调自己对销售规模的重视。
　　“施总不敢进入自己人脉不够或掌控力弱的地区。”众安房产前董事长助理陈波说，众安拿地往往只关注市场空白点，并将之视为公司发展的唯一规则。陈波告诉新浪乐居，施侃成认为三四线城市更有发大财的机会，于是上市五年来，众安绝缘一线城市，却最终学不会恒大与，而错失做大良机。
　　众安爱走偏锋已成杭州业内共识。在它的资产池中，多数地块位于郊区副城或小城市，或因市场因素，或因产品结构，往往很难实现快销。
　　最近数年，在杭州无数楼市热销项目中，众安在业内的印象越来越淡。比如，杭州协安置业营销总监胡军辉对众安房产的全部印象停留在“一家萧山的房产公司”。
　　在产品上，众安也遭到批评。在新浪乐居的调研中，杭州一些业界人士认为，众安拿不出优秀作品，大众化路线缺乏核心竞争力。相反，众安此前对外标榜的“中高端”定位遭受诸多质疑。
　　一位当地资深媒体人用“它以前做过保障房”来形容众安的产品。与他想法一致的不在少数。有一次，位于杭州余杭的理想湾邀请业内考察前往，却意外收到大量的否定票。
　　去年底，众安还因萧山海景湾环评造假罗生门而陷入尴尬。在项目部分交付时，业主发现最近距离85米处紧挨着一家大型沥青厂。更严重的是，此事牵扯出众安存在骗取环评审批的嫌疑，对其品牌造成不小打击。
　　在产品遭受质疑的同时，众安近两年管理层动荡，对其做大亦造成诸多掣肘。据新浪乐居统计，众安甚至每半年换一位营销总监。去年中旬，因不幸发生车祸，众安失去多位公司高层骨干，造成重大损失。
　　营销线高层频繁流失与调动的另一面是业绩不理想。据年报披露，自2008年起，年销售额最高值不到24亿。公开资料显示，这四年来，众安没有一次完成既定销售目标。
　　众安并非一直放弃做大选项。一位内部老员工告诉新浪乐居，众安上市正是基于发展需求，希望通过上市获取一个更快捷的融资平台。“当年融资的41亿港元(包括超额配售)也都用于土地扩张与企业发展。”据他回忆，仅在宁波余姚就砸下了40亿元。
　　上市一年多后，2009年6月，众安引入西京投资的明星董事长刘央，后者持股6.84%，位列众安第二单一股东。刘央曾在投资界有不错的号召力，是一名有名的操盘手。迎娶西京投资，显然意在扩大与美化众安的资本基础。
　　在一年多前在市场最高点完成上市，坐拥数十亿元现金后，此刻的众安站在一个重要起跑线上。同一个时刻，还为上市苦苦挣扎，龙湖刚从前一年的财务紧张中走出，而绿城还在为一笔债务违约的地雷摘除而惊魂未定。
　　但是，施侃成选择观望。施侃成对新浪乐居称，2009年公司帐上躺着50亿港元现金，很多人叫我去拿地，我没去。但是很多人去了，结果有的是“姚明进去，潘长江出来”，还有很多现在仍被套牢。“也有的人可能冲出去了，但是这个概率很小，这种情况也有，那是它的运气，企业不能靠运气。”
　　施的版本之外，还有另外一种。“在其他房企开始全国布局与跨区域发展时，众安还在寻找投机一把。”前述众安高层回忆说，众安这几年的发展思路是没有机会就守住自己，只有付出肯定有回报时才会考虑抛出现金。“可惜的是我们始终没有等到。现在回头看，如果抓住了2009年的4万亿元救市机会，公司规模起码可以拓展两到三倍，达到百亿规模。”该人士透露，2009年，他曾预测下一波楼市调控会很快出现，因此在高层会上建议所有项目9折清盘，加快现金回笼，但被当做天方夜谭。
　　下注高周转？
　　在3月14日香港业绩发布会上，施侃成对外表示，今年众安销售目标较去年翻番。但“百亿指标”早于年初就已流传坊间。据众安内部人士透露，今年年初，一次集团内部誓师大会上，施侃成高调宣布今年众安业绩目标是100亿元。
　　首先是调兵遣将。众安房产将营销权统一管理，并新聘来自销售代理公司的任修远为众安营销总监，承接高周转工作。与此同时，原雅居乐资本市场负责人陈嘉扬也转战众安首席投资官。
　　今年初，任修远向新浪乐居阐释公司的高周转定义。任修远称，公司对营销策略与思路都做了调整，强调平价销售、快速回笼，在开发上也施行平价购地、快速开发，简称“两平两快”。在营销模式上，众安大胆借鉴绿城模式，实行行销，倡导全员销售意识，并辅以公司内部晋升竞争机制。
　　人事落定后，众安多个项目选择低价入市。比如与杭州当地媒体合作电商的白马山庄，推出行情看好的高层公寓，均价9000元/平米，明显低于市场预期；还有目前已经现房的萧山景海湾，剩下的大户型房源，全盘85折。
　　两个项目中，萧山景海湾难度更大。该项目去年底深陷环评造假罗生门，周边大型的沥青厂让购房者望而却步。一位营销机构的负责人表示，众安在杭州的五个项目中，除了位于小和山的白马山庄有一定的高周转可行性之外，其余均存在问题难以快销。
　　另外，另一项目众安IOC令众安头疼。位于萧山钱江世纪城的IOC最初计划2011年3月开盘，因为迟迟拿不到预售许可证，被迫现房。有知情人士透露，拿地之初众安与政府有私下协议，有可能众安后来违反协议内容导致政府不悦。
　　据公开资料披露，众安分布于杭州两大副城、苏州、合肥、淮北、宁波余姚、慈溪等共有17个在建待建项目，土地储备719万平米。其中今年共计84万平米(50%为现房)的销售清单中，70%位于杭州地区。就目前来看，白马山庄最具高周转可操作性。
　　到目前为止，众安高周转还未见明显成效。公开资料显示今年可售存量110亿元，但公司一季度报披露，众安一季度实现合同销售金额仅约6.48亿元人民币。
　　在业务布局方面，众安仍倾重于小城市投资。2月1日，众安在宁波慈溪慈龙山摘得两宗地块。在最新购地之后，施侃成表示，决定三个月内开工，八到十个月开盘，追求资金平衡。虽然宁波慈溪市场具备绝对经济实力，一位宁波业内人士说，“但主要靠本地消化，风险很大。”
　　尽管如此，众安今后投资方向仍为泛长三角富裕的二三线城市及全国百强县。随着新一届政府关于城镇化的新思路出炉，“我们看到了这种正确的方向，就可以在这种稳定的市场中决心快走。”施侃成对新浪乐居表示，从2008年到2012年五年时间我们虽然慢了一点，但这个慢也是为了以后能快。只要在可控范围内，一旦环境有变，就有能力立马叫停。
　　以下是新浪乐居与施侃成的对话：
　　新浪乐居：有很多人认为，这几年众安房产发展速度放慢明显，你怎么看？
　　施侃成：有人说我胆子小，也有人说我没有抓住机遇，我认为这都很正常，每个人的看法都有他自己的道理。一个企业家胆子大与小、有没有抓住机遇，只有他自己知道，不是别人能看得懂的。要是所有人都看得懂，企业就不用做了。
　　众安从1997年成立到2007年上市，发展很快，上市时市值达到150多亿港元的规模。如果一个企业是靠胆子在做，那他做不大，也做不长。
　　众安的发展战略是到2020年的战略，在上市之前跟上市之后我们没有变过。我认为一个企业的战略好比是一个法令，你不要去改变它。市场有很多的诱惑，也有很多的机遇，在发展过程中面临很多有价值的机会，你说你什么都能抓住吗？杭州这么多好的土地作为开发商肯定都想要，但是你有这么多钱吗？市场允许你这么做吗？不可能。
　　我认为企业要抓自己核心的、适合自己的发展道路，不要去模仿别人的做法。就像每个人有每个人的性格，每个企业也有每个企业做事的作风，我们放弃机会是为了得到更好的机会。
　　2009年公司帐上躺着50亿港元现金，很多人叫我去拿地，我没去。但是很多人去了，结果有的是“姚明进去，潘长江出来”，还有很多现在仍被套牢。也有的人可能冲出去了，但是这个概率很小，这种情况也有，那是它的运气，企业不能靠运气。
　　2008年到2012年市场波涛汹涌，有的企业大量项目或打包卖掉，或项目转让，有的企业面临着倒闭、破产，我们没有一个项目转让，没有一个项目套牢，没有一个项目损失，所有项目实现盈利，你说是运气吗？这是战略上的胜利，谋略上的胜利。
　　新浪乐居：听得出来，你对众安这几年的发展是满意的。可是，与同行相比，数据层面并不是很可观。
　　施侃成：自1997年成立至2007年香港上市，众安这十年属于高速发展。当时是浙江募集资金最多、规模最大的一家房地产企业。但2008年金融危机、国内房地产调控后，市场跌宕起伏，2009年上半年房价拉高，下半年又走低，在这种环境当中，我们公司就开始稳健做投资，采用稳健的投资方式，我认为这是完全正确的。
　　做企业我认为不是说规模有多大才是好的，这个没有用，是100年以后你这个企业还在不在，这才叫做企业。所以我老是讲，做企业是要做生命的，生命的前提首先是盈利，没有盈利的企业是没有生命力的，靠规模没有用。其次是健康，健康的企业才会持久，企业的健康有几大指标，它的负债率、它的资金周转率、人才的把控能力、发展战略等等。
　　我们上市前与上市后，不会因为市场的改变而去改变战略性的东西，而有的人不断改变战略，这就很麻烦。你老是去改航线，总有一天会触礁的。
　　新浪乐居：高周转现在应该是上市房企的标准动作了。你们什么时候会提速？
　　施侃成：众安前十年很快，过去五年经济形势不明朗，市场风险太大，放慢速度很正常，像高速公路开车遇见雾天限速一样。从2008年到2012年五年时间我们虽然慢了一点，但这个慢也是为了以后能快。
　　从城市建设到小城镇发展，是中国未来十年的核心点，中国要从城镇化发展与城市发展当中开始一种相互关联，用大城市来带动小城市，用小城市反过来服务大城市，这是中国未来十年的发展方向。我认为这个很好，也是中国未来的正确方向。我们看到了这种正确的方向，就可以在这种稳定的市场当中决心快走。因为你已经看得到未来了，所以就要快了。众安通过这几年的蓄势待发、韬光养晦，企业内部积淀了快速发展的势能，在内外条件均已具备的情况下，加快发展速度成为必然。
　　新浪乐居：这一新的提法，会意味着众安选择进入城市的标准发生了变化么？
　　施侃成：第一、坚持一个众安发展战略――始终坚守长三角；第二、以低成本拓展方式，专注于城市未来核心区域发展。总体来说，我们坚持原来的发展道路，以房地产为主，以商业为辅的经营模式。
　　我们进入每个城市都不是盲目的。我们不管在安徽开发还是在浙江开发，还是在其他地方开发，都有一个共同点：就是政府喜欢你这样的企业，它需要你这样的企业走在城市发展的前沿，作为排头兵。这个排头兵很苦，有时候可能是低利润，有时间可能五年、十年之后利润还是不高，但是你完成了你的战略性的布局和安排，我认为值得。
　　新浪乐居：4月27日，众安位于杭州白马山庄推出171套房源被市场快速消化，价格低于市场预期。众安快走，会以压低自己的利润来提速么？
　　施侃成：你这句话讲对了一半。众安未来是走“高品质产品，大众化价格”的道路。我们不做高价东西，这是今后发展的一种经营决策和经营方式，要贯穿在我们的运营当中。
　　有的房企追求高利润，卖楼王、卖高档房，我们认为每个企业经营方式不一样，这不适合众安。我们以加快企业的周转、降低企业的毛利，降低销售价格、快速回笼资金，这就是众安的“两平两快”。我们现在的是按照行业的平均周转率在做，今后我们的周转率肯定是很快的。
　　这个采访做完之后，希望能够邀请你们到众安每个项目去看看。深入了解众安之后，你们就会感觉到真正众安的爆发力在哪里？众安后劲非常强，有强劲的“后勤”。即使我们众安倒退十年，市场倒退十年，我们照样有能力活下去，这就是众安。
　　后记：对话结束后，施侃成和新浪乐居记者一起乘坐电梯离开。他说，一个企业发展健不健康，看老板就知道了。说完后，他对记者笑了笑。
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