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最新降价、开盘信息第一时间通知您！买的补差价的经济适用房，办下来的不动产证和正规商品房的证有区别嘛
请问：石大花园到底是经济适用房，还是商品房？几年后才能自由交易？谢谢！2、 请问石油大学石大花园的住房能否在拿到房产证后就立即交易？有没有时间限制？如果能立即交易，还需要补交土地出让金差价吗？大概多少
首先对出现两种答复意见引起您的误解表示歉意，之所以出现以上两种不同答案，是因为最初答复石大花园问题的时候，我们联系的是鑫都置业，把石大花园理解成了石油大学团购的鑫都置业的普通商品房。但随后石油大学开始申请办理房屋登记手续，才了解到其土地享受了一定的优惠，是定向向石油大学职工销售的住房，这样一来就不是普通的房地产开发商品房，而是享受了一定政策优惠的住房。如有疑问您也可以拨打电话咨询（电话：8085160）。
您好!请问石大花园到底是什么性质的房子?是商品房还是石油大学内部经济适用房?今后能否顺利办理房产证和土地证?急切盼望您的回答,谢谢!!!_东营
石大花园是鑫都置业开发建设的商品房。谢谢！！
在长沙有一套经济适用房，但是房产证一直没下来，可以买商品房吗？
证没有下来是不可以的··
我买的是经济适用房（是货币补贴的那种）可是开发商给我的房产证是普通的商品房房产证
您好，只能投诉开发商但是商品房也有个好处可以自己买卖税费也少
单位建的集资房已按经济适用房卖给个人，房产证还没办，现在如果买商品房，会不会影响经济适用房办证？
您好这个是不会影响的。经济适用房是需要过完5年之后才可以经行交易
不到五年的经济适用房补差价可以把房产证改成商品房吗？需要交纳什么费用？如果以后再出售会不会出现纠纷?
不可以，国家政策不允许，是现实中也没有工作人员敢于操作的。后边的什么税费之类的就更不存在了。
&&&&&&买的补差价的经济适用房，办下来的不动产证和正规商品房的证有区别嘛
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温州官员低价购安置房续：购房者拒绝补差价
日08:41 　
　　似乎已“关门”的温州“购房门”近日再起波澜，对政府作出“补差价”的处理决定，一批买卖房子的当事人都不买“账”，卖家和买家都不愿补交这笔“冤枉钱”，买房者甚至把事情闹到了市纪委和政府。由此，温州一批干部在安置房中的腐败问题再次露出“冰山一角”。
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　　政府限令补差价
　　前不久，温州市曝出的“购房门”在全国引起强烈反响。政府职能部门、掌管政府房源的温州市旧城改建指挥部于2004年到2005年间，以每平方米8000元的“暂定价”将143套好房子内部销售给一大批官员和关系户。购房人中有市人大、市政府、市政协、工商局、公安局、执法局、房管局等机关部门的数十名市、县级干部。
　　广大干部群众和网民纷纷谴责一些干部利用权力拿到好房子等腐败行径，同时也批评政府监管缺位导致腐败。
　　温州市委市纪委高度重视此事，组织力量严厉查处。一个多月后，温州市委市纪委作出了最终处理决定。首先认定旧城改建指挥部的主要问题是“两个擅自”：违反市政府的有关规定，擅自决定将多余的安置房作为商品房销售；擅自决定每平方米8000元的预售价。
　　同时，温州市委市纪委对主要责任人、温州市旧城改建指挥部主持工作的原党委书记、副指挥吴权书予以立案调查；经两家国家一级房地产评估机构对涉及18个楼盘的评估和温州市发改委的审定，确定当时的市场综合平均价为11549元/平方米，同时确定了每套房子的实际市场价；责成购房人补差价，若购房人对政府审定的价格不接受的，双方可以依法解除购房协议；市纪委、监察局负责对143套剩余房的处理工作进行全过程监督。
　　对此，许多群众和网民表示不满意和“无语”，认为这是找“替罪羊”、“掩盖腐败”和“大事化小、小事化了”。
　　购房人喊冤：差价不该我们出！
　　连日来，所有购房人分别收到了温州市旧城改建指挥部的《缴款通知书》，限定他们于6月30日前缴纳房款差价，每平方米大多需缴款3000元以上，缴款后签订房屋买卖合同，逾期不办理缴款、结算手续的，依法解除购房协议。
　　一石激起千层浪。一批购房者接到缴款“限补令”后，纷纷跑到旧城改建指挥部和温州市纪委喊冤投诉，他们认为每套总计数十万元的“差价款”不应该由他们出。
　　原来，他们都不是旧城改建指挥部的原始购房人，而是通过房屋中介所、以市场价从政府官员和旧城改建指挥部关系户手中转买“二手房”的“下家”，有的人虽然是“直过户”，表面上拿到的是“一手房”，但实际上也是经上家“剥皮”后买到的“二手房”。
　　蔡先生是限补“差价款”的受害人之一。日，他通过当地媒体登的售房广告，看中了“得月花园”9幢13层1304室，面积202.6平方米。
　　记者实地察看，市民说的“得月花园”果然名不虚传。这里闹中取静，清河环绕，是个全封闭、现代五星级酒店管理的花园式规模楼盘。区内楼宇洋派、大树参天、空间开阔、绿草成茵，环境十分优美，是当初也是目前温州市区顶级楼盘之一。
　　蔡先生告诉记者，他是通过房屋介绍所认识了卖家张女士，对方以市场价出售，每平方米9950元，总计201.587万元，实付整数200万元。对方告知，这房子是她从市旧城改建指挥部所属的温州房地产联合开发公司(简称“温联开”)得来的，可以直过户。她要蔡200万元分开付清，一笔直付“温联开”169万元(每平方米8337.5元)，剩余31万元直接付给她。末了，她很干脆地说了句：“花钱买房、结账走人！”
　　蔡先生说，第一轮洽谈后，先向张女士付了10万元定金。“第二轮谈定后，她让我回避一下，上楼与‘温联开’交接讲妥。随后，按她的要求，我通过银行账户，先汇‘温联开’169万元，另一笔按她指定汇到其丈夫的银行户头，汇给21万元，加上10万元定金，共付清31万元差价款。”
　　就这样，双方顺利成交。蔡先生表示自己心知肚明，这31万元是她的额外得利，后来方知张女士的丈夫是位县级政府官员。
　　蔡先生气愤地说：“我是用每平方米9950元的市价买来这套房子，政府却要我再补每平方米3128元差价，共补63.3732万元，加上已付的200万元，总共付了263.3732万元，这等于每平方米的房价是13000元。当时若花这么多的钱，温州满街的房子任我挑，就是顶楼的跃层房也不到这个天价！我叫卖家张女士补，她却不肯，起先表示最多只能承担10万元。我提出她付2/3，协商了三四次，最后她全不认了，而且态度很强硬，好像得到某种力量的支持。”
　　“张女士是原始购房者，要交差价款的人应是她而不是我，政府要我缴哪有道理啊？如果我不交，政府限令就要依法解除购房协议，到头来吃亏的还是我们无辜的老百姓。”蔡先生说。
　　 “购房猫腻”露出“冰山一角”
　　人们记忆犹新，今年3月23日，一位网民在互联网“天涯论坛”发出题为《温州旧城领导内部购房贪污的猫腻解读》的原帖，温州“购房门”被曝光。该帖不仅抖出143套安置房购房者的清单，如有所有人的名单、职务、楼盘、房号等，其中有数十名市、县级干部，而且披露了旧城改建指挥部领导利用职权暗箱操作的两大手段：
　　“一、A购买房子，与领导关系密切的，先付几万元订金。A再找下家B，让B出钱买房，同时把差价给A，差价少则二十万至百万元，多则百万以上，如果这些房源拿出来公开招投标，几十万上百万的国有资产就不会流失掉。”
　　“二、A是领导得力‘助手’，领导就专门授权A，先把旧城房源以低价假卖给B，B再把房子以市场价卖掉，B拿的差价按2：2：6分成，领导得6，A得2，B也得2，如果差价是50万，领导就得30万，A与B各得10万，如此操作20套，就有近千万收入。”
　　对此“敏感”问题是否确有其事，温州市政府方面三缄其口，避而不谈。政府处理决定公布后，人们原以为随着“购房门”的徐徐关闭，这个“猫腻”也随之“藏匿”起来。岂料“补差价”的“通道”一打开，“购房猫腻”跟着“露”了出来。
　　蔡先生对记者说：“我心里很明白，张女士从旧城改建指挥部拿到得月花园那套房子，之所以能让我直过户，实际上她拿到的是不用自己先付本金的房源指标。这个指标经她一卖，即获差价31万元。”
　　黎先生向记者披露的“购房经历”又基本印证了网民曝的另一个“猫腻”。2006年5月间，他从一家房屋中介机构以每平方米11318元、总额191.9262万元的市价，买下市区一处顶级地段、顶级楼盘29层的一套高级住房，面积169平方米。卖主黄某是温州市瓯海区一个村的农民。
　　洽谈时，对方要求黎先生分两次付款，一笔向市政府的“温联开”付150.9262万元，计每平方米8900元。剩余另一笔付黄某现金41万元。黄某当时透露，他这41万元也不是自己一人独吞，要与三个人分，其中他与另一黄某共分33.5万元，一人一半，另7.5万元要分给介绍人“大哥”。黎先生都答应，双方成交。
　　直到这回要补“差价款”时，黎先生才顺藤摸瓜一层层了解到，这41万元差价的得利者都是旧城改建指挥部原主要负责人吴权书的同村人。卖主黄某是村委会主任，吴、黄关系甚好。另一黄某的老婆则是旧城改建指挥部所属“温联开”的重要财务人员。“大哥”则是“黄牛”。
　　黎先生终于明白，吴权书同村的A、B、C是卖房的“同盟军”，他们通过“黄牛”中转，把整个房产的“交易链”割离开，以达到掩盖权力寻租、腐败买房卖房之目的。而眼前对他来说，面临的是要重补57万多元的“差价款”。他表示愿承担一半，但卖主“黄村长”表示不干。
　　清除腐败的成本转嫁？
　　十多名购房“下家”众口一词对记者说，政府一直称，那些官员付的每平方米8000元的房价是“预收款”，是“暂定价”。但是，他们从官员手中买房时，旧城改建指挥部和卖主都没这一说，他们被告知这是“最终结算价”。他们向记者出具了“温联开”统一开给他们一式三份的《商品房结算单》，单中显示“温联开”财务人员注明：“属一次性结算”，该单位的有关负责人也在单中批示：“同意结算”。
　　受害者胡嘉增出示了他与卖主李某签订的购房协议，其中确定：甲方(卖房方)负责产权证、土地证领到甲方名下，待2年过后甲方无条件协助乙方(买房方)办理过户手续，一切费用由乙方负责支付。签协时间：日。胡嘉增说，双方谈判和协议上都没说成交价是“暂定价”。
　　李亮波等购房者说：“正因为这样，我们才认为这房子是可靠、确定的，才放心以市场价购房，哪想到现在又要补助差价？这是把清除腐败的成本转嫁到我们头上！”
　　记者了解到，一些卖房者之所以不愿补差价，主要理由是，自己也倒霉，当初卖房时，赚不了多少钱，若再补几十万元的差价，就亏大了。
　　蔡先生告诉记者，他的卖家张女士明确表示：“(补差价)与我无关，按协议办，风险自负！”
　　为此，许多群众联合向温州市纪委投诉反映。一位负责接待的干部答复：买卖房屋是民事行为，纪委管不着，如果你们有证据证明干部腐败，我们可以管。补差价的问题你们要直接到旧城改建指挥部反映解决。
　　投诉群众来到旧城改建指挥部，总指挥留红光答复他们说，如果卖房者得差价只有几万元，在法律上可以看作是卖房者是中介人，他得的是介绍费、佣金之类，但差价超过几十万，就是明显的市场买卖行为，这就要看房源如何来，为什么他买得到，别人买不到。
　　记者向留红光了解，他表示：“市民说的是有道理的，他们是以市场关系买房子，要补差价的是卖房者，我们尽量做卖房者的工作，要他们出钱补掉。”
　　记者问：工作做不通怎么办，老百姓又不肯交怎么办，政府会不会“依法解除购房协议”？
　　留红光说，目前补缴差价的限期未到，到时候再说。
　　温州市委党委、市纪委书记陶时梅对记者说：“政府不会向第三方收取差价，第三方是指二次转让的买方。政府没有必要与他们发生任何房屋补差的纠葛。（经济参考报 张和平）
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本日可多参与公众事务，将自己的意见与兴趣结合，提供同好们做参考，让欢乐的气氛添加一些趣味性...
Copyright & 1998 - 2018 Tencent. All Rights Reserved张晓强与中广核财务有限责任公司房屋买卖合同纠纷再审民事判决书
江西省高级人民法院
（2013）赣民再字第10号
抗诉机关：中华人民共和国最高人民检察院。
申诉人（原审被告、反诉原告、二审上诉人）：张晓强，男，汉族，日出生，江西省南昌市人。
委托代理人：褚某某，男，日出生，汉族。
委托代理人：杨秋林，江西一阳律师事务所律师。
被申诉人（原审原告、反诉被告、二审被上诉人）：中广核财务有限责任公司（原大亚湾核电财务有限公司）。
法定代表人：施兵，该公司董事长。
委托代理人：赵立仁，国浩律师（深圳）事务所律师。
委托代理人：吴辛，江西求正沃德律师事务所律师。
申诉人张晓强与被申诉人中广核财务有限责任公司（简称中广核公司）房屋买卖合同纠纷一案，日中广核公司向本院起诉，并提出财产、证据保全申请，7月12日，张晓强提出管辖异议，本院于7月20日作出（2010）赣民一初字第1-3号民事裁定，驳回张晓强的管辖异议，张晓强不服该裁定，上诉于最高人民法院，最高人民法院于9月19日作出（2010）民一终字第93号民事裁定，撤销本院（2010）赣民一初字第1-3号民事裁定，指定本案由江西省南昌市中级人民法院审理。12月3日，本院将本案移送南昌市中级人民法院审理，该院于日作出（2011）洪民一初字第14号民事判决，张晓强不服一审判决，向本院上诉，本院于日作出（2012）赣民一终字第20号民事判决，判决已发生法律效力。张晓强仍不服，向检察机关申诉，最高人民检察院于日作出高检民抗字（2013）44号民事抗诉书。最高人民法院于8月23日作出（2013）民抗字第66号民事裁定，指令本院再审。本院依法组成合议庭，于日公开开庭对本案进行再审。最高人民检察院指派江西省人民检察院代理检察员金来杰、陈明湖出庭，申诉人张晓强及其委托代理人褚小强、杨秋林，被申诉人中广核公司委托代理人赵立仁、吴辛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告中广核公司于日向南昌市中级人民法院起诉称，日，其与张晓强签订了《江西省产权交易合同》（编号：DNF08D130），约定由张晓强以元的价格购买原告名下位于南昌市东湖区子固路8号的整栋房产，购房款采取分期方式支付，其中首期款835万元，张晓强于6月20日前支付；剩余购房款1946.03万元，张晓强于11月30日前支付。6月19日，张晓强支付了首期购房款835万元，7月14日，双方签署《南昌市子固路8号大楼附属设备移交清单》，原告将涉案房屋交付张晓强。7月30日，原告依据合同约定给被告出具了《委托书》，授权其在合同生效起至房产的产权过户给其期间代理原告对外行使对房产的经营权、管理权、占有权、使用权、收益权。同日，原告发出《通知书》，要求涉案房屋已有租赁户重新和张晓强协商租赁合同承接事宜。此后，张晓强占有了房产，并将房产租给许多租户，收取押金、租金。12月5日，原告向张晓强发出《催款函》，要求张晓强于接到催款函之日起7日内将剩余购房款1946.03万元汇入原告账户。12月12日，张晓强收悉该函件，但拒付剩余购房款。张晓强的行为已严重违反了合同的约定，原告有权依据合同法的规定单方解除合同，张晓强应立即返还占用的原告房产，并返还占有期间已收取的房屋租金、押金1377.6万元（至房产交付至交易合同解除时，张晓强共占用房产22个月，按南昌市统计局发布的南昌市子固路周围的写字楼的月租金50-120元/平方米测算，涉案房产取月租金70元/平方米，房产总建筑面积8200平方米，张晓强已收取的租赁押金为=114.8万元，租金为=1262.8万元）。同时张晓强应赔偿产权交易合同解除后占有房产期间的房产租金损失，暂计至日，损失为1262.8万元（=1262.8万元）。按照合同第14条约定，张晓强违约的，还须向原告按转让价（2781.03万元）的20%支付违约金，即556.21万元。另外，张晓强应赔偿其占有期间房屋损害的损失及其他损失，同时需要确认《江西省产权交易合同》解除后，涉案房产的租金及其他收益归原告所有。请求：1、判令解除双方于日签署的《江西省产权交易合同》（编号：DNF08D130），张晓强立即返还占有、使用的原告所有的位于南昌市东湖区子固路8号的整栋房产；2、判令张晓强立即向原告返还占用房产期间已收取的房屋押金、租金合计元及其同期银行贷款利息；3、判令张晓强赔偿原告从占有房产起直至将房产返还给原告期间的房产的收益损失，暂计至日止的损失为元及其同期银行贷款利息；4、判令张晓强立即向原告支付违约金5562100元；5、判令张晓强赔偿房屋毁损损失，具体金额按照鉴定部门房屋损失评估报告为准；6、本案诉讼费用由张晓强承担。
一审被告张晓强提出答辩并反诉称，日，反诉原告与反诉被告及江西省投资产权经纪有限公司（简称经纪公司）签订《江西省产权交易合同》，合同规定中广核公司将其所有的位于南昌市东湖区子固路8号整栋房产建筑面积为8200平方米转让给反诉原告，转让价格为元。转让款采用分期付款的方式，即6月20日前付835万元（含经纪公司收取的300万），原已汇入经纪公司的300万，由经纪公司负责于6月20日汇入中广核公司账户。余款1946.03万元应于11月30日汇入，合同签订时中广核公司及经纪公司出示了《房屋所有权证》，产权证明确表述该交易房屋为整栋房产，房屋总层数为13层，总建筑面积8200平方米。合同签订后，依照合同规定向中广核公司支付了835万元，并依合同约定收取了房屋。交易完成后，为经营需要对房屋进行分割时发现1-13层只有7355平方米，为此，其多次采用电话及通过网络向中广核公司反映，并要求中广核公司申请房管部门对房屋进行实测，以确定房屋缺少的面积，进而确定其应当支付的款额，然而，中广核公司置之不理。10月14日，其向中广核公司正式发函，要求来人处理，但中广核公司没有任何回复。不仅如此，中广核公司还发函要求其依合同数额付款，对于反诉原告提出的问题只字不提。反诉原告在复函中再一次向中广核公司说明了面积缺少问题。11月20日，反诉原告向中广核公司委托处理该房屋的深圳市核电物业有限公司（简称深圳核电公司）具体经办人谢建军先生发函，告知其交付的房屋缺少面积达百分之十。为解决这一问题反诉原告还分别向南昌市东湖区人民法院、南昌市中级人民法院提起诉讼，要求依法解决。由于起诉后双方的态度问题，反诉原告均已撤诉。中广核公司交付的房屋不仅存在缺少面积的问题，还发现该房屋第13层没有按照法律规定报批，连图纸都没有，依法该第13层属于违章建筑。根据上述事实，反诉原告认为：1、反诉被告交付的房屋不符合双方合同的约定，已经构成违约，依法应当承担违约责任。其在诉状中所述反诉原告没有按照合同规定支付第二笔款项属于违约行为完全不符合事实。反诉原告之所以不付第二笔款项是因为交付的房屋缺少面积、交付房屋里含有不合法面积，且在接到反诉原告的要求解决缺少面积的函后不予答复，不予处理，在这种情况下拒付第二笔购房款，是合法行为；2、中广核公司交付合同标的不合格，理应承担责任。其交付的第13楼系无批准手续的违章建筑。对该违章建筑政府部门可以不认定产权，甚至可以拆除。这严重侵害了反诉原告的合法权利。该部分房屋只能按质论价；3、在法院依法确认了反诉原告的具体支付义务后，定会及时付款，在付款后，中广核公司有义务办理房屋证的过户手续；4、经纪公司系该房屋买卖中反诉被告依法委托的经纪人，对于中广核公司的违约行为造成的后果理应承担连带责任。综上所述，因中广核公司交付标的物不符合合同约定，在反诉原告的再三要求下不予处理，不存在反诉原告拒付第二笔房款的问题。中广核公司提出解除合同，并要求反诉原告赔偿损失的要求，既无事实依据，亦无法律依据。中广核公司交付的房屋缺少面积并含有违章建筑，其理应为自己的行为承担责任。据此，请求法院依法驳回中广核公司的本诉请求，支持反诉原告的反诉请求。其反诉请求为：1、确认中广核公司违约，反诉原告按照中广核公司少交付的房屋面积减少反诉原告支付的房款义务，即减少支付3167661元（应交8200平方米建筑面积，实际交付7266平方米，少交934平方米。按每平方米3391.5元计算，反诉原告应少付3167661元）；2、因第13层系未经政府相应部门审批建设的房屋，属违章建筑，依法不得计入房屋所有权证，该房屋应当按质论价。即按847875元支付（第13层共有建筑面积500平方米，按照3391.5元的半价1695.75元计价）；3、在反诉原告依照法院判决的支付数额支付购房款后，立即办理房产证的过户手续；4、本案本、反诉诉讼费由中广核公司承担；5、经纪公司承担连带责任。
中广核公司就张晓强的反诉主张答辩称，一、根据提交的挂牌申请书、产权转让公告、交易合同等系列交易证据，本案中双方约定的交易标的是南昌市东湖区子固路8号整栋房产，建筑面积8200平方米，实际交付的建筑面积与此完全相符。张晓强认为双方交易标的是涉案房产地上1-13层建筑面积8200平方米，实际少交付934平方米建筑面积，要求确认中广核公司违约没有事实依据。1、挂牌出让的交易标的是南昌市东湖区子固路8号整栋房产，具体包括：地上1-13层、地下室（仓库）及房产附属设备，并非仅仅只是地上1-13层，张晓强认为其受让的整栋房产仅指地上1-13层（不含地下室）不实；2、交付的南昌市东湖区子固路8号整栋房产建筑面积足够8200平方米；3、除在上述系列交易文件中对涉案房产整栋建筑面积8200平方米有承诺外，中广核公司从未承诺或明确过南昌市东湖区子固路8号地上1-13层的建筑面积有8200平方米。张晓强诉称其购买的是地上1-13层8200平方米，实际少交付934平方米建筑面积，完全是误认、曲解，没有任何事实依据；二、根据资产评估业务约定书、评估报告、评估附属说明及专项说明、交易合同等评估文件，评估公司针对涉案房产的评估价值是包括涉案房产地下室、地上1-13层共8200平方米及附属设备在内的整栋房产的价值，而不仅仅只是地上1-13层或只是建筑面积8200平方米的价值。反诉原告要求只支付地上1-13层购房款，不支付地下室部分购房款（即少付3167661元）违反公平交易原则，不应被支持；三、根据我国建筑法律、法规及行业惯例，房屋开发需要经过项目立项、规划审批、用地核准、施工许可、竣工验收、产权登记等诸多阶段，每一阶段当事方不同，法律关系亦不同。能否将涉案房产卖予张晓强，只与是否已取得产权登记有关，与前述诸阶段无关。若张晓强认为产权登记行为存在错误，侵害了其合法权益，可另行通过行政法律途径解决；四、因张晓强拒不按合同约定支付剩余购房款，经中广核公司采取多种途径追偿后，仍拒付剩余购房款，双方继续履行合同的基础已经丧失。张晓强要求在依照法律判决支付购房款后中广核公司立即办理房产证过户手续，没有事实依据。基于以上事实和理由，张晓强的诉讼请求没有事实依据与法律依据，请求依法驳回张晓强的反诉请求，支持中广核公司的诉讼请求。
南昌市中级人民法院一审查明，日，中广核公司（甲方）与张晓强（乙方）签订了《江西省产权交易合同》（合同编号：DNF08D130），合同第一条约定，甲方将所拥有（持有）的南昌市东湖区子固路8号整栋建筑面积为8200平方米房产有偿转让给乙方；第二条约定，甲方将上述产权以元转让给乙方；第四条约定，经甲、乙双方约定，产权转让总价款的支付方式、期限和付款条件，采取分期付款的方式：1、乙方承诺在日前将首期款共计835万元（包括履约保证金300万元）足额汇入甲方账户；乙方已经汇入经纪公司的履约保证金300万元，由乙方负责于6月20日前汇入甲方户；2、乙方承诺在11月30日前将余款1967.03万元足额汇入甲方账户；第五条约定，经甲、乙双方约定，交易基准日为日，由交易基准日起至本合同生效日止，其间产生的盈利或亏损及风险由甲主享有或承担，本合同生效日之后产生的盈利或亏损及风险由乙方享有或承担。乙方如约付清全部产权转让价款2781.03万元后，甲方应在前述款项支付完毕后半个月内协助乙方进行产权变更手续，产权变更的相关费用由乙方承担，若不如期协助乙方进行产权变更的，甲方应承担违约责任。乙方未全部付清产权转让价款之前，甲方不予办理转让标的的产权变更手续，乙方也不能以任何方式擅自办理转让标的的产权变更手续；第十四条约定，违约责任：1、任何一方发生违约行为，都必须承担违约责任，如甲方违约致使本合同不能履行，须向乙方按转让价款（2781.03万元）的20%一次性支付违约金，并支付乙方已付资金占有期间的利息，不再赔偿其它任何损失；如乙方违约致使本合同不能履行，须向甲方按转让价款（2781.03万元）的20%一次性支付违约金，不再赔偿其它任何损失；第十七条约定，本合同由甲方盖章、乙方签字及产权经纪机构盖章后成立，于乙方支付首期款项之日起生效。合同还约定了合同附件：①出让人、受让人的资格证明；②股东会（董事会）决议或代行出资人权利的上级主管部门批文等；③资产评估及确认报告或审计报告（非公有经济性质产权价格自行协调除外）；④与被转让标的相关的权证；⑤房产在《南昌晚报》《信息日报》等报刊以及在江西省产权交易网站上的挂牌出售资产（房产）公告。
合同签订后，张晓强于日按约支付了首期款835万元。7月14日，双方签署《南昌市子固路8号大楼附属设备移交清单》，中广核公司将房屋交付张晓强。7月30日，中广核公司向张晓强出具了《委托书》，确认张晓强如约支付首期款，上述合同已生效，确认合同生效后该房产的一切责、权、利由张晓强享有并承担，确认合同生效之后产生的盈利或亏损及风险由张晓强享有或承担，并授权其在合同生效起至房产的产权过户期间代理中广核公司对外行使对房产的经营权、管理权、占有权、使用权、收益权。同日，中广核公司向原承租户发出《通知书》，要求涉案房屋已有租赁户重新和张晓强协商租赁合同承接事宜。此后，张晓强接手房产，并将房产分别出租，收取押金、租金。10月14日，张晓强向中广核公司邮寄函告，称“经本人聘请专业测量人员对该房产的实际测量（附详细测算图纸），该房产的实际面积仅为7355平方米，这和贵公司表述的面积差距已达10%以上”，要求对该房产的实际面积予以申请重新测量。未得到对方回复，张晓强又于11月20日向大亚湾核电物业公司经办人谢建军发函，提出缺少超过10%的面积，并告知已向法院起诉。12月5日，中广核公司向张晓强发出《催款函》，要求张晓强在接到催款函之日起7日内，将剩余购房款1946.03万元足额汇入该公司账户。
在此期间，张晓强向南昌市东湖区人民法院起诉，诉请“在应支付给的后期款项中减去应双倍返还多收的购房款共计490万元，待确认其应支付款项后，再向中广核支付后期款项”。2008年11月，东湖区人民法院立案受理。2009年3月，中广核公司向南昌市中级人民法院提起诉讼，要求判令张晓强支付购房款元及按同期银行贷款利率计算延迟履行期间的利息29.5万元及违约金5562100元。同月，张晓强向东湖区人民法院申请撤诉。4月15日，张晓强再次向东湖区人民法院起诉，诉请“在应支付的购房款中减去中广核公司将地下室（仓库）面积计入1-13层面积而产生的房屋面积差价195万元（以评估价值为准），判令在确认应减少的房屋差价数额后支付剩余购房款”。12月10日，东湖区人民法院以原、被告均提出一并审理为由，将本案移送南昌市中级人民法院。日、6月13日应两案原告的申请，南昌市中级人民法院分别以（2010）洪民一初字第9号、第10号民事裁定，裁定准许撤诉。6月4日，中广核公司向本院提起诉讼。随后，中广核公司向涉案房屋租户邮寄《张晓强拥有的我公司名下的位于南昌市子固路8号整栋房产的管理权、经营权、占有权、使用权、收益权等一切权利已被终止，张晓强不再拥有涉及该房产的任何权利的通知书》。本案审理期间，中广核公司撤回其第5项诉讼请求，即判令张晓强赔偿房屋毁损损失，具体金额按照鉴定部门房屋损失评估报告为准。
另查明，涉案房屋的产权证（洪房权证东字第240046号）载明：所有权人为中广核公司，房屋坐落：东湖区子固路8号整栋，结构：混合，房屋总层数：13，所在层数：1-13（层），建筑面积：8200（平方米），设计用途：非住宅。该房产证附图部分有：底层平面图、地下室平面图、二层平面图、三—十三层平面图、屋面平面图。该房产档案资料中，有华夏证券公司江西业务部与江西华赣房地产开发公司于日签订的《南昌市城镇商品房购销合同》，该合同中房屋座落、类型表中载明：南昌市子固路8号，壹栋，仓库建筑面积（平方米）934，写字楼建筑面积（平方米）7266，合计建筑面积（平方米）8200。该房产的档案资料中，还有《南昌市城镇房屋所有权分幢登记表》一份，该登记表上产权登记部门工作人员写有“该房实测8200平方米，其中地下室一层未计入层数”的内容。
另据张晓强提供的证据显示，涉案房屋最初系由南昌市东湖区杨家厂房管所与江西省华赣房地产开发公司于日联合改建，并于1992年和1994年取得建设用地规划许可证[编号：市规地（92）第197号，规划面积为1.8亩]、建设工程规划许可证[编号市规建（94）第48号，建设规模6513.8平方米（捌层）]。日，杨家厂房管所申报的《南昌市建筑工程申报表》显示，（南昌）市子固路1号拐角处综合楼扩建层数：共8层，建筑面积：6000平方米，增层层数：增4层，建筑面积：2000平方米。南昌市建筑管理局日（94）洪建管施字168号《建筑施工许可证》显示，东湖区杨家厂房管所综合楼：建筑面积4326平方米，层次：八层。南昌市建筑设计院1993年11月关于《市东湖区杨家厂房管所子固路综合楼建筑设计说明》中的《设计概况》载明：该工程是集商场、办公、住宅于一体的综合性建筑，地下室布置水暖电等设备用房及小型车辆的停车场，一层为商场，南部二至八层为住宅，北部二至十二层为办公用房；本工程建筑面积9879.54平方米。另据东湖区杨家厂房管所与江西省华赣房地产开发公司于日签订的《房屋拆迁安置、补偿合同书》及现有房产证（洪房权证东字第240046）附图证实，涉案房屋底层、二层包含有拆迁还建的部分。
在张晓强向东湖区人民法院诉讼的案件中，其提供了一份底部打印注明“南昌市洪城房产测绘中心”，打印日期为“日”的《楼层面积表》、《房屋分层分户平面图》的测算图纸，该图纸测算1—13层及屋顶楼梯间的面积为7355平方米。日，张晓强向南昌市中级人民法院提供一份测量平面图，该图显示，1—13层及顶层面积为7083.38平方米，地下室面积为917.63平方米。上述两份测量平面图均无制作单位盖章及相关人员签名。
本案在本院审理期间，经中广核公司申请，本院作出（2010）赣民一初字第1-1号、1-2号民事裁定，进行了财产保全及相关证据保全，相关保全的证据如下：
1、龚信勇承租10楼、12楼，租期自日至日，租金每层50560元/年，共141120元/年，截止日已交租金200万元；
2、南昌市益智信息有限公司承租1103室，租期自日至日，截止日，已交租金27000元；
3、东湖区哈达瑜伽会所承租13楼（部分），租期自日至日，截止2010年6月，已交租金55000元；
4、南昌福泰陵园有限公司承租4楼，租期自日至日，押金2万元，租金为12万/年，截止日，已交租金3万元整；
5、徐志强承租1108室，租期自日至日，租金1.2万元/年，截止日，已交租金4000元；
6、江西中泽绿洲环保科技发展有限公司承租1102室，租期自日至日，租金为34800元/年，截至日已交租金55200元；
7、向琳承租一层、二层，租期自日至日，合同约定签约后10日内支付200万元押金，年租金为493824元/年，按合同约定应在日前支付400万元租金。日，向琳又将房屋转租给萍水相逢餐饮有限公司（租期自日至日，押金13万元，年租金63.6万元/年，萍水相逢餐饮公司已向转租人交租金63.6万）；同日，张晓强向江西萍水相逢餐饮有限公司发函确认向琳的转租行为；
8、萍水相逢餐饮有限公司承租11楼1105室，租期自日至日，租金800元/月，已交租金1.12万元；
9、南昌市雅艺美术有限公司承租、1006室，室租期自日至日，1006室租期自日至日，租金为38400元/年，截止日，已交租金31600元；
10、七天酒店（深圳）有限公司承租1楼部分和5-9楼，租期自日至日，年租金日至日为916560元/年；日之后至日年租金为962388元；截止日，已交租金1833120元。
张晓强庭审中认可上述租金均含2.2元/平方米物业管理费。
一审法院曾告知张晓强提供实际占有涉案房屋期间的收益、投入情况的证据，张晓强未予提供。
一审法院对证据审查认为：一、关于合同约定交付东湖区子固路8号房屋面积的争议问题。双方交易的房屋房产权证登记事项为：房屋坐落：东湖区子固路8号整栋，结构：混合，房屋总层数：13（层），所在层数：1-13（层），建筑面积：8200.00（平方米），设计用途：非住宅。仅从总层数、所在层数及建筑面积的登记事项看，似有1-13层的面积为8200平方米的认识，但房产证附图部分又有底层、地下室、二层、三—十三层及屋面等，故从整个登记事项看，该8200平方米是否包括地下室的面积存在疑义，为此，一审法院向房产管理部门书面咨询，房产管理部门答复称需要现场测量。但一审法院向张晓强释明后，其作为实际占有人表示强烈反对，故无法重新测量。一审法院结合双方提供的证据进行审查认定：中广核公司对此提供的证据有登记面积为8200平方米的房产权证，有华夏证券公司江西业务部与江西华赣房地产开发公司于日签订的《南昌市城镇商品房购销合同》，该合同中列明：南昌市子固路8号仓库建筑面积（平方米）934，写字楼建筑面积（平方米）7266，合计建筑面积（平方米）8200。有房产管理部门的档案资料中的《南昌市城镇房屋所有权分幢登记表》，该登记表上产权登记部门人员写有“该房实测8200平方米，其中地下室一层未计入层数”的内容。有原评估单位中磊会计事务所有限公司出具的《关于南昌市子固路8号整栋房产评估情况的说明》，该说明称，评估对象包括地下层（地下室）、底层、二层、三至十三层，由于附图未标注分层的具体面积，按规定与惯例，8200平方米应含地下室面积，以保证整体功能需要。其公司在评估时是按照整栋房屋所有权证载明面积8200平方米进行评估的，在确定整体评估单价时已充分考虑估价对象地下室和地上各楼层之间可能存在的价差。
张晓强提供的《建设用地许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程申报表》、《资产评估报告》、图纸等，证明该房屋规划许可为八层，后增四层，共批准建设十二层，其中还包括还建房面积，提供其自行委托测量的测量表，证实实际交付面积缺少；提供江西省投资产权经纪有限公司的《书面说明》，证实委托方未告知受让方地下室（仓库）934平方米也计入了总面积8200平方米之内；一审庭审中，经纪公司向一审法院邮寄了一份《书面证明》，证实地下室、顶层如含在面积内，按规范要求，需要注明-1至13层，并证实在交易过程中出让方还表示过地下层面积为赠送的。
南昌市中级人民法院一审认为，双方争议房屋系双方根据合同约定事项进行交付的标的，故应审查中广核公司交付标的是否符合合同约定。一、根据双方所签订合同的约定，本案双方约定的产权转让标的为南昌市东湖区子固路8号整栋建筑面积8200平方米房产。从该合同的文字进行解释，应是整栋房产面积为8200平方米。虽房产证载1-13层为8200平方米，但其附图中包括了地下层，前手的交易合同注明8200平方米的构成为仓库934平方米，写字楼7266平方米，产权登记部门的工作人员还在相关资料中写明地下室一层未计入层数，加之房屋产权证中亦有子固路8号“整栋”的表述，故可认定8200平方米是包含地下室的整栋房产面积。张晓强提供的证据中，《规划许可证》等与产权登记证记载的层数不一致，应以产权登记确定；经纪公司称出让方未告知地下室也计入总面积之内，以及出让方表示过地下层为赠送，但中广核公司未认可，且双方交易应以合同约定为准，而合同并无此条款；张晓强自行对房屋进行的测量相互矛盾，无测量单位及人员，不符合证据的要素。张晓强提供的上述证据无法推翻中广核公司的证据，故就合同约定的房产交易而言，确认中广核公司交付的房屋符合合同的约定。
综上，张晓强未提供充分有效的证据证实中广核公司交付房屋的面积比合同约定的面积短少，故应以其房产权证上载明的8200平方米予以确定。即使存在房产部门发证时所测面积与实际状况有不一致的情形，也应属房产管理部门的行政行为所致，当事人如有异议，也应向房管部门另行主张。
二、合同未完全履行的责任认定。本案房产交易合同未得到完全履行，双方各自主张对方应承担违约责任。经审查，双方所签合同系当事人真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效。合同生效后，未完全履行之责任，应遵照诚实信用原则，结合双方履行合同中的行为具体分析认定：中广核公司在出售“子固路8号整栋房产”时，提供了房产权属证书，进行了资产评估，委托了经纪公司挂牌交易，按合同约定收到第一笔款项后交付了房产，基本履行了作为房产出让方的义务。但在张晓强提出面积短少时，本应积极合作，及时沟通，以实现交易合同目的，其未尽到相关的说明义务，应承担部分责任。张晓强作为买受方，对涉及数千万元的大宗资产交易，理应进行谨慎审核。合同约定交易的标的物系“整栋房产”，相关的房产资料理应审查。但张晓强未尽谨慎之义务，在支付第一笔款项、实际接收占有房屋后，又以实际交付与合同约定、与房产权证不符为由，拒付剩余款项，也应承担相应责任。而比较中广核公司未积极履行说明义务与张晓强以缺失价值195万元的面积拒付1946.03万元款项两种情形，显然张晓强的过错要大于中广核公司的过错。故本案的违约责任应主要在于张晓强。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据合同第十四条约定，本案违约金为转让价款的20%，即556.21万元，应视为双方对合同违约方造成对方损失的事先约定，根据双方过错的大小，张晓强对此应承担500万元违约金的责任。
三、对中广核公司本诉诉请的审查。中广核公司首先诉请解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，均为解除合同的前提条件。本案中张晓强一方面实际占有经营房屋获取收益，另一方面又以缺少面积为由拒付大部分款项，经中广核公司催告后仍不付款，致使中广核公司的合同交易目的难以实现，符合解除合同的法律要件，故对中广核公司的该项诉请予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除。本案中广核公司于2010年6月起诉解除合同，法院依法送达，故合同解除时间确认为从第二个月起，即日起。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中合同予以解除，中广核公司应将张晓强支付的第一笔购房款835万元予以返还。
中广核公司诉请张晓强返还占用房产期间已收取的房屋押金、租金元及同期银行贷款利息、赔偿占有房产起直至房产返还期间的房产收益损失元。经审查，双方所签订的合同合法有效，虽予以解除，但其中对违约责任的约定亦应予遵照。该合同第五条约定，本合同生效日之后产生的盈利或亏损及风险由张晓强方享有或承担；第十四条约定，在张晓强支付违约金后不赔偿其他损失。故中广核公司要求返还张晓强占用房产期间已收取的房屋押金、租金及赔偿损失的诉请不予支持。但张晓强在占有经营房屋期间，分别收取了龚信勇18年租金押金200万元、收取向琳15年租金押金600万元，对该超出合同解除时间之后的租金押金应予以返还。具体为：收取龚信勇200万元，扣除2010年5月、6月的2个月租金23520元，应返还1976480元；已收取向琳600万元，扣除2009年9月至2010年6月共9个月租金370368元，应返还5629632元。诉讼费用则按照支持其诉请及双方过错责任大小依法确定。
四、对张晓强反诉诉请的审查。张晓强反诉请求首先要求确认中广核公司违约，要求按照少交付的房屋面积减少应支付的房款义务。为实现其诉请，张晓强在原审审理过程中，曾提出申请，要求对该房1-13层实际建筑面积和该房依法能计入房产证的面积两个事项进行司法鉴定。由于张晓强未提供充分有效的证据排除房管部门依职权所作出的面积认定，且该申请还涉及房管部门依法核定房产面积的行政职责，不属于司法鉴定的范围。争议房屋在房产管理部门颁发的房屋产权证书上已进行登记，即使该登记有错误或瑕疵亦属房产管理部门履行相关职责中产生，当事人应另行主张，故张晓强的该诉请没有充分有效的证据，不予支持。
张晓强诉请涉案房屋第十三层系未经政府相应部门审批建设的房屋，属违章建筑，依法不得计入房屋所有权证，该房屋应当按质论价。张晓强虽提供了部分资料证实涉案房屋原为八层，后增四层，据此推断第十三层系违章建筑。但本案系民事案件，反诉被告既然提供了包含有第十三层房屋的产权证，即表明房产部门对该层合法性的认可，故该反诉请求亦不能成立。
张晓强诉请依照法院判决的数额支付购房款后，中广核公司立即办理房产证的过户手续。既然合同已依法解除，该项诉请自然不能成立。
此外，张晓强在诉讼中还要求追加经纪公司为本案第三人，诉请对中广核公司应承担的义务承担连带责任。张晓强提出的反诉请求如确认违约、违章建筑按质论价、办理房产过户等均属合同相对人的义务，由他人负连带责任无法律依据，故本案的本诉与反诉在处理结果上均与经纪公司没有法律上的利害关系，其申请经纪公司作为本案第三人的请求不符合法律规定，不予准许。
张晓强还提出在交易过程中中广核公司的经办人员表示过地下层系赠送，经纪公司亦书面证明中广核公司人员确表示过地下层面积系赠送。中广核公司对上述事实不予认可。由于张晓强无充分的证据证实上述主张，实际交易仍应以合同约定为准。该项主张亦不能成立。
综上，中广核公司的部分诉讼请求予以支持，张晓强的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，该院于日作出（2011）洪民一初字第14号民事判决：一、中广核公司与张晓强于日签订的《江西省产权交易合同》（合同编号：DNF08D130）予以解除；二、张晓强于本判决生效后十日内将南昌市东湖区子固路8号整栋房产返还中广核公司；三、中广核公司于本判决生效后十日内返还张晓强购房款835万元；四、张晓强于本判决生效后十日内向中广核公司支付违约金500万元；五、张晓强于本判决生效后十日内将以下已收取的日以后的租金收益支付给中广核公司：已收取龚信勇（10楼、12楼承租户）200万元之中支付1976480元，已收取向琳（1楼部分、2楼承租户）600万元之中支付5629632元，共计7606112元；六、张晓强于日之前经营出租南昌市东湖区子固路8号其他部分房产所取得的收益归张晓强所有，在日之后所取得的收益归中广核公司所有；七、驳回中广核公司的其他诉讼请求；八、驳回张晓强的其他诉讼请求。上述三、四、五项相抵，张晓强应于本判决生效后十日内向中广核公司支付4256112元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》（修改前）第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费343707元，诉讼保全费5000元，共计378707元，由中广核公司及张晓强各自负担元，反诉案件受理费19440元，由张晓强负担。
张晓强不服一审判决，向本院上诉称：一、一审判决认定事实错误。中广核公司交付的房产与合同约定的面积不符，房产证登记错误。房产证载明房屋座落东湖区子固路8号‘整栋’错误，整栋不应在房屋座落栏目中载明，而应在幢号栏中载明，该大楼是由八层还建房和十三层写字楼两部分组成，‘整栋’之说不准确；该房屋交付面积与产权登记面积明显不符，产权证载明8200平方米所在层数为1-13层8200平方米，如地下室计入面积，则要以-1层表示；经纪公司和中广核公司均明确告知张晓强该房产的地下室是附送的；根据该房产的历史档案，报建图纸和房屋实际现状明显差异，被批准建设的是十二层，而实际该房产建了十三层（违章建筑），以上错误才是导致合同履行出问题的真实原因；二、一审判决适用法律错误。即使张晓强违约，也不符合解除合同的法定条件。双方对房产面积减少的争议一直在诉讼，不存在拒付余款的情况。中广核公司有不合格交付房屋的行为，属违约在先。一审判决张晓强承担500万元违约金错误，合同法规定的是补偿性违约金，违约金过高或过低都可以要求降低或提高，中广核公司改变诉请系因为房价暴涨，根本不存在损失，原审判决张晓强赔付巨额违约金不符合法律规定。请求二审法院撤销一审判决；继续履行合同，张晓强按中广核公司交付的实际房屋面积及房屋质量支付购房款，中广核公司按合同规定办理房产过户手续；中广核公司依照合同约定按转让总价的20%支付违约金556.2万元；一、二审诉讼费用由中广核公司承担。
中广核公司答辩称：一、根据中广核公司提交的《挂牌申请书》、《产权转让公告》、《交易合同》等系列交易证据，本案中双方约定的交易标的是南昌市东湖区子固路8号整栋房产，建筑面积8200平方米，中广核公司交付标的建筑面积与之完全相符。张晓强认为其受让的整栋房产仅指地上1-13层无事实依据；二、根据资产评估业务书、评估报告、评估附属说明及专项说明、交易合同等评估文件，评估公司针对涉案房产的评估价值是包括涉案房产地下室、地上1-13层共计建筑面积8200平方米及附属设备在内的整栋房产的价值，张晓强要求只支付地上1-13层购房款，不支付地下室部分购房款违反公平交易原则；三、张晓强如认为产权登记行为存在错误，侵犯其合法权益的，可以另行通过行政法律途径解决；涉案房产第13层是否是违章建筑与房屋施工及规划验收、建设行政主管部门政策有关，与本案无关；四、因张晓强拒不按交易合同约定支付剩余购房款，经中广核公司采取多种途径追偿后，张晓强仍拒付剩余购房款，双方继续履行原合同的基础已经丧失，原审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条判决解除房屋买卖合同是正确的；五、原审中张晓强并未提出合同约定的违约金过高，要求法院调低违约金，中广核的房屋租金损失大于该违约金的金额；六、张晓强利用极小的金额争议而拒付极大的交易价格，同时又利用实际占用房产的便利向租户提前收取几十年的租金达到侵占国有资产的目的。原判决认定事实清楚，适用法律正确。请依法驳回张晓强的全部诉请。
二审中张晓强向法庭提交了一份南昌市人民政府法制办公室《投诉答复》及《关于行政执法投诉受理通知书的回复函》。证明子固路8号房产1-13层面积为7729.38平方米，与房产证的8200平方米有误差。中广核公司质证认为，该答复表明整栋从-1楼至13层总面积为8745.40平方米，还超过了双方合同约定的整栋面积8200平方米。二审审查认为，政府法制办公室并非确认房产面积的职能部门，故对该证据的关联性不予确认。
二审查明的事实与原审一致，并对原审法院查明的事实予以了确认。
本院二审认为，根据双方诉辩意见，本案争议焦点为：一、中广核公司交付的房产面积是否符合双方合同约定?二、原审对违约金责任及违约金的认定是否正确?三、本案诉争合同应否继续履行?如继续履行中广核公司应否承担20%违约金?
一、关于中广核公司交付的房产面积是否符合双方约定的问题。本案中双方约定的产权转让标的物为“南昌市东湖区子固路8号整栋房产建筑面积为8200平方米”，虽房产证记载1-13层为8200平方米，但在产权证的附图中包括了地下层，且华夏证券公司江西业务部与江西华赣房地产开发公司日签订的《南昌市城镇商品房购销合同》也注明8200平方米的构成为仓库934平方米和写字楼7266平方米，产权登记部门的档案资料中注明地下室一层未计入层数，说明房屋地面13层未包括地下室部分，未计入层数并不等于未计算面积，从涉及本案交易标的的一系列证据相互印证来看，可以认定8200平方米系包含地下室在内的整栋房产面积。房屋所有权证系确认房屋面积的合法有效凭证，张晓强无充分证据证明中广核公司交付的房屋面积短少以及第13层系违章建筑，原审认定本案争议房产面积为8200平方米是正确的。
二、关于违约责任及违约金的认定问题。本案双方签订的《江西省产权交易合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同履行各自的权利义务。中广核公司按合同约定交付了合同标的物“子固路8号整栋房产”，履行了自己的合同义务。本案合同标的物系现房，张晓强作为房屋买受人对于交易标的应当尽到谨慎注意义务，如对房产面积等有疑义亦应当及时发现和提出异议，但其在签订合同及履行合同中并未提出，而在中广核公司交付了房屋，其占有并使用该房屋后以此为由拒付大部分房款，经多次诉讼至今未能提供充分证据予以证明，其行为已构成根本违约。中广核公司要求解除合同并主张违约金，符合《中华人民共和国合同法》的规定。原审认定张晓强承担主要违约责任，并承担500万元违约金并无不当。
三、本案诉争合同应否继续履行的问题。由于张晓强未履行主要合同义务，未按合同约定时间支付剩余大部分房款，又实际占有标的物获取收益。中广核公司多次催告并向法院起诉要求张晓强履行合同，支付剩余房款，但张晓强仍未付款。由于张晓强延迟履行主要债务的违约行为导致中广核公司的合同目的无法实现，中广核公司再次起诉要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的法定条件。故张晓强要求中广核公司继续履行合同和承担违约金的主张不能成立。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》（修改前）第一百五十三条第一款第（一）项之规定，本院于日作出（2012）赣民一终字第20号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费382587元由张晓强承担。
再审公诉机关称
张晓强不服二审判决，向检察机关申诉。最高人民检察院抗诉认为：二审判决认定案件基本事实缺乏证据证明，适用法律不当，遗漏当事人诉讼请求。
（一）二审判决认定合同目的无法实现缺乏证据证明，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，判令解除合同适用法律不当。
本案张晓强的主要合同义务是支付剩余购房款项，中广核公司的合同目的是取得全部购房款。因双方对于涉案房产面积产生争议，张晓强未按约支付剩余房款，该行为虽然被两审判决确认为违约，但在一审诉讼中，张晓强向法院提出了将剩余款先行汇入人民法院账户，待法院查明事实作出裁判后再支付应支付的款项；在二审诉讼中，张晓强为体现履行合同的调解诚意，应法院要求，委托江西省建盛实业工程有限公司向法院账户汇款2100万元欠款本息。因此，张晓强诉求法院查清本案争议事项后再付款的行为，并不足以导致合同无法履行或者不必要履行的后果，不会导致中广核公司取得剩余房款的目的不能实现。
另外，虽然由于认识上的分歧，张晓强对于本案纠纷的产生具有主要过错，但中广核公司在张晓强提出面积短少时，本应积极配合，及时了解掌握情况，加强沟通，以实现交易合同目的，其未尽到相关的说明义务，对纠纷的产生亦有一定的责任。在张晓强承担延迟付款违约责任的情况下，判令双方继续履行合同对中广核公司也并非显失公平。
法院可以在查明争议事实、分清是非责任后，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，作出违约方承担继续履行合同、采取补救措施或赔偿损失等违约责任的裁判，而不宜就此认定为构成根本违约致使合同目的不能实现，二审判决以“张晓强迟延履行主要债务的违约行为导致中广核公司的合同目的无法实现”为由，直接判令解除合同，认定事实主要证据不足，适用法律不当。
（二）二审判决未予审理和裁判张晓强提出的500万元违约金过高的上诉主张，属于遗漏了当事人的诉讼请求在本案的诉讼中，张晓强在一审法院于日召集双方证据交换的笔录中，以及于日向二审法院提出的上诉状中提出了即使构成违约，但约定违约金500万元过高，应当适当降低。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”的规定，以及第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，法院应当依照上述规定和《中华人民共和国民事诉讼法》（修订前）第一百五十一条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，对张晓强提出的500万元违约金过高，应当适当降低的请求是否成立，进行查明，而后依法作出评判。但是，原一、二审法院对此却未予审理和裁判，适用法律确有不当，属遗漏当事人的诉讼请求。为此，提出抗诉，依法再审。
本案再审时，张晓强申请了证人马益波（经纪公司原总经理）、王霞（经纪公司原副经理）出庭作证，以证明张晓强向中广核公司提出过异议及在买卖过程中中广核公司说过地下室为赠送面积。
本院再审查明：1、日，深圳核电公司与经纪公司签订《江西省产权交易委托合同》，深圳核电公司委托经纪公司将南昌市子固路8号房产整体对外转让，委托截止日为日；12月14日，中广核公司出具《委托说明》，授权深圳核电公司作为其代理人，全权代表该司对外转让涉案财产；12月30日，深圳核电公司与经纪公司签订《〈江西省产权交易委托合同〉补充协议》，将委托截止日延至日；日，深圳核电公司与经纪公司再次签订《〈江西省产权交易委托合同〉补充协议》，将委托截止日延至日。
2、日，中广核公司出具《收款说明》，称该公司已收到购买房屋款835万元。同时张晓强支付了经纪公司购买房产佣金32.11万元。
3、日，张晓强《回函》称：由于实际建筑面积与交付面积差距达10%左右，本人在8、9月多次以书面函告和电话方式告知你公司，你公司没有任何答复，鉴于此，本人有理由相信，如果尾款全部付清，房屋面积将无法解决。已于10月向南昌市东湖区人民法院起诉，请求法院确认应付尾款数量；同时因有部分税款是由你公司交纳，随函附上南昌市相关税费标准，请你公司派人协商确认应缴纳的税款种类和数额；以上二个问题解决后，本人即刻将应支付的款项全部支付。
4、日，南昌市住房保障和房产管理局在给南昌市人民政府法制办公室关于张晓强投诉南昌市东湖区子固路8号房屋所有权证记载面积与实际面积不符，要求该局核实的《行政执法投诉受理通知书》回复函中称：一、经查，南昌市东湖区子固路8号房产系江西省华赣房地产开发公司开发建设，于日售予华夏证券有限公司江西业务部，双方间签订的《南昌市城镇商品房购销合同》约定出售建筑面积为8200平方米。1996年5月，该局按照当时的房产登记及操作规范以合同面积作为登记发证面积为华夏证券有限公司江西业务部颁发《房屋所有权证》，2005年10月，华夏证券有限公司江西业务部将该房产转售中广核公司，房产登记面积仍为8200平方米；二、近期，该局对该房产面积进行了核实，按照现行房屋建筑面积测量规范，经实地测量：中广核公司拥有的该房产-1—13层，总建筑面积为8745.40平方米，其中1-13层7729.38平方米，屋顶梯间层165.56平方米，-1层850.46平方米；三、…基于上述规章的规定，该房产建筑面积误差可以申请房屋所有权变更登记，可以通知中广核公司向该局申请办理。
5、日，南昌市人民政府法制办公室以《投诉答复》回复了张晓强，其中称，经市房管局（南昌市住房保障和房产管理局简称）实地测量，子固路8号1—13层面积为7729.38平方米，而子固路8号房产产权证记载的1—13层面积为8200平方米，存在该房产实际建筑面积与房产产权证所记载的建筑面积误差的情况。
6、日，江西省华赣房地产开发公司与华夏证券有限公司江西业务部签订的《南昌市城镇商品房购销合同》[合同编号（93）8—001]，类型中写明：仓库934平方米，写字楼7266平方米，楼层1—13，合计8200平方米。该《南昌市城镇房屋所有权分幢登记表》上写有“该房实测8200平方米，其中地下室一层未计入层数”的内容。
6、华夏证券有限公司江西业务部持有的《房屋所有权证》和在南昌市房管局存档的《南昌市城镇房屋所有权分幢登记表》载明：南昌市子固路8号，层数13，建筑面积8200平方米。
7、日，华夏证券有限公司江西业务部通过江西省产权交易所，将涉案房屋出售给中广核公司，双方签订《江西省产权交易合同》，产权转让标的为南昌市子固路8号房产。9月21日的《南昌市房屋产权交易管理处房产成交通知书》显示：原产权证面积和现出卖面积均是8200平方米，层数13。
8、日，经纪公司出具《关于南昌市东湖区子固路8号整栋房产交易的说明》称，委托方未告知地下室（仓库）934平方米计入总面积8200平方米。
9、日，张晓强向一审法院递交《司法鉴定申请书》，请求对涉案房屋1-13层建筑面积和依法可计入房产证的面积进行司法鉴定。10月26日，一审法院下达（2011）洪民一初字第14号《通知书》，认为申请事项属行政机关依法行使相应职权行为，不属于鉴定范围。
10、11月15日，经纪公司出具《证明》称，日，买受方张晓强、褚小强、汪雪峰与经纪公司总经理马益波、副总经理王霞一同到深圳，与中广核公司任力勇副总经理、徐志怀、中广核公司法律顾问赵立仁、深圳核电公司经办人谢建军商洽合同签订事宜时，在中广核公司会议室，任力勇、徐志怀、赵立仁曾对买受方表示过该房产地下室面积为赠送。
11、日，张晓强向一审法院提交《关于要求将剩余购房款支付至法院账户的报告》，请求将剩余购房款1946万元支付至人民法院账户，待案件查明，由法院按实际应当支付款项支付中广核公司。
12、日，江西省建盛实业工程有限公司受张晓强委托，将2100万元转至本院账户，作为张晓强支付中广核公司的购房款（含本息）。
本院再审查明的其它事实与原一、二审判决查明事实一致，本院予以确认。
本案的争议焦点是：一、中广核公司交付的房屋面积是否符合合同约定?二、原判判令解除双方所签合同，适用法律是否得当?三、张晓强提出的500万元违约金过高的上诉主张，二审判决是否未予审理和裁判?
本院再审认为：一、关于中广核公司交付的房屋面积是否符合合同约定问题。中广核公司委托经纪公司出售的是南昌市东湖区子固路8号整栋房产，关于该房产的出售情况，江西省产权交易所网站www.jxcq.org登载的出售房产项目信息写得很清楚，中广核公司出售的是现房，不是期房，出售房屋建筑面积8200平方米的确定来自该公司持有的《房屋所有权证》登记面积，中广核公司没有隐瞒任何事实。房屋面积差异是房产登记机关没有认真履行测量义务所致，之后房产登记机关表达了希望产权单位申请重新测量、登记的愿望，本案中房屋面积的短少与中广核公司无关。张晓强在合同生效后要求对已交付房屋面积进行测量或司法鉴定，其提出该要求是行使其权利，但权利行使应依合同约定为依据，根据双方所签《江西省产权交易合同》，其中并没有约定应对出售现房进行测量的规定或要求，故该要求没有合同依据。同时，本案也不属于行为人对行为内容有重大误解或显失公平可变更的法定情形。因此，张晓强要求对已交付的房屋进行测量或司法鉴定，并以房屋面积短少为由减少支付购房款的请求，没有合同和法律依据，不能得到支持。
二、关于原判判令解除双方所签合同，适用法律是否得当问题。中广核公司位于广东省深圳市，公司经营范围不涉及房地产，其出售的房产是因华夏证券有限公司江西业务部欠其款项抵债而取得。中广核公司通过委托经纪公司方式，公开出售该房产，目的是要将该抵债房产变现，资金回笼，不是为了经营该房产。日中广核公司向南昌市中级人民法院起诉的诉讼请求只是要求张晓强支付剩余购房款，并未要求解除合同，这也表明了中广核公司的上述真正目的；从张晓强方面的诉讼过程、请求及表态来看，张晓强认为产权证上的建筑面积有异议，向中广核公司、经纪公司、深圳核电发出了通知，要求与中广核公司共同协商，期间经纪公司也向中广核公司转达了张晓强的要求，但中广核公司未予理会，张晓强遂选择了诉讼解决方式。张晓强向东湖区人民法院起诉的二次诉讼请求中，也只是请求减去短少面积的款项，待减少款项确定后再向中广核公司支付剩余购房款。同时在本案一审时，张晓强向南昌市中级人民法院提出了将剩余购房款全部汇入一审法院的请求，但遭到一审法院的拒绝，二审时张晓强将剩余购房款本息全部汇入了本院账户。张晓强的上述行为清楚地表达了其愿意继续履行合同约定义务的意愿，不存在张晓强不愿意继续履行合同确定义务的情形。从整个诉讼过程来看，中广核公司要求得到剩余购房款的合同目的实现没有任何阻碍，也完全可以实现。本案合同可以得到全面、继续履行。另外中广核公司要求解除合同，应当将该意思直接向张晓强表示，但中广核公司在诉讼前，从未将解除合同的意思表示告知过张晓强，也没有与张晓强进行协商，采用的是直接诉讼解除合同方式。本案未达到《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定合同解除的法定条件，原判适用该条规定处理不妥。检察机关认为认定合同目的无法实现缺乏证据证明，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条判令解除合同适用法律不当的抗诉理由成立。
三、关于张晓强提出的500万元违约金过高的上诉主张，二审判决是否未予审理和裁判问题。原二审判决中关于违约责任及违约金的认定，已对张晓强提出的500万元违约金过高的上诉主张进行了审理和裁判，检察机关认为原二审未对违约金过高的上诉请求未予审理和裁判的该抗诉理由不能成立，不予支持。
原二审判决适用法律有误，处理不妥，应予纠正。检察机关认为判令解除合同适用法律不当的抗诉理由成立。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
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争议焦点是:一、中广核公司交付的房屋面积是否符合合同约定?二、原判判令解除双方所签合同,适用法律是否得当?三、张晓强提出的500万元违约金过高的上诉主张,二审判决是否未予审理和裁判?
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉;发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定;上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
申诉人 张晓强 代理律师
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第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉;发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定;上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。