您好，我收到小区物业发来不交物业费的律师函，原因是我现在住的...
您好，我收到小区物业发来不交物业费的律师函，原因是我现在住的是2015年新开盘的别墅区，很多业主在装修时把原来属于公共绿化的围墙拆掉私自进行改装，原本小区比较好的环境现在搞得乌烟瘴气的，和物业沟通交涉了将近大半年，希望他们能整顿下但是物业一直只是口头答应没有继续后面的工作，我也和物业明确表示过如果能解决这个问题我会立马付物业费，我现在想咨询下上了法庭可不可以用这个理由来支持我不交物业费的依据，还有就物业这种不作为的行为我可不可以倒过来起诉他们，谢谢
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法律分析对于问题描述，可以作如下分析：1、根据《合同法》第五条、 第六条、第八条的规定， 当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护。
因此，您与对方签订物业服务协议，双方应该根据约定履行，您应该支付物业费，对方也应该提供相应的服务。
2、根据《合同法》第一百零七条的规定， 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 您逾期不缴纳物业费的行为属于违约，建议依法支付。业主在装修时把原来属于公共绿化的围墙拆掉私自进行改装，您可以到物业反映，要求物业进行处理，或者到城市管理部门反映予以处理。纠纷解决方案1、物业已经起诉，您可以积极应诉，根据法院的判决履行；
2、如果认为物业没有尽到管理义务，您可以起诉物业履行自己的义务。但是物业本身不是执法部门没有执法权，所以不可能自己强制拆除业主的建筑。相关法律法规根据《物权法》第八十三条　业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
第七十三条　建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
　　第七十四条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
　　第七十五条　业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
　　地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
　　第七十六条　下列事项由业主共同决定：
　　（一）制定和修改业主大会议事规则；
　　（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
　　（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
　　决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
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没有通知消息没交物业费收到律师函要滞纳金怎么办?_百度知道
没交物业费收到律师函要滞纳金怎么办?
我有更好的答案
律师函不是法院判决书，不用搭理他不过欠物业费总归不是个事，该交钱还是得交钱，有问题可以和物业商量着解决。用欠费来要挟物业，不是好的办法。
资深物业管理师
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有部分业主几到物业发来的律师函,催缴物业费了，请大家踊跃积极将物业的不作为发布...
据说有部分业主已经接到物业委托的一家律师事物所发过来催缴物业费的律师函,针对这个问题大家怎么看,请大家积极 \ 踊跃的将物业最近来的一些&业绩&晒一晒.
我先例举几条,请大家补充:
(1)住进嘉园4年了，没有看到过哪一年物业有主动公开过帐务明细,这个是否违反相关管理规定?
(2)这个物业费，到底是服务费还是管理费。
服务费的话，服务了哪些项目，公共道路停车所得是否应该归物业收入；
管理费的话，又管理了点什么? 违章扩建花园，搭建顶棚为什么视而不见，见而不理。
还有门口商铺的出租费用，小区汽车广告牌的设置费用，通讯设备放置的入场费，统一回收废旧物品的买断费，房屋瑕疵的不作为，修了又坏，坏了又修
EMS打电话给我，说我有快递，说是物业寄过来的，我当时就感觉是物业的律师函，不过我不在家，没有收到。
小区的道路不属于物业，物业用于收取停车费，合理吗！
每年都把物业费交清的，我们家更神奇，过了三、四年了，收到的居然是09年的物业费催缴函，看来没必要年年交了，干脆都用律师函来催缴得了。
1，半夜凌晨放鞭炮，我不指望物业管的住，但至少应该有明确的提示吧，指定时间指定地点放或者提前多久报备?这样至少可以沟通一些能沟通的人
2，养狗的问题，经常看到狗跑出来吓人，过好久保安才能找到主人，物业就让她领回去其他也不管，因为那家有个老年痴呆症，老是会把狗放出来，非要看到悲剧出现的那一天吗？？？？？（备注：我发现无数次的就是胡欧家楼上的狗跑出来的，据女主人说是男主人痴呆放出来的，女主人也没有办法说管不牢痴呆的人，顺带着物业也没有办法）
3，业主养的狗管不住就算了，因为有那么一批业主抵制物业管狗i的，那野猫呢？储藏室和一楼楼梯通道全是跳蚤！！！！！
还有就是监控问题，只是出了问题的地方要么就是没有监控，要么就是监控坏了，然后修监控的人有事没上班
更绝的是监控调出来了，结果很糊，车牌号看不清呢。
门口的店面脏乱差、财务不公开、违建、卫生。。。。。
还有单行，也可以成为不付物业费的理由。
物业费还是应该交的，否则不交物业费的业主就是在享受交了物业费业主的付出
如果不满意还是通过业主委员会换物业
同意楼上说法，不管怎么说物业费是要交的，否则是侵犯了我们交物业费的业主的利益了，是我们养你们了。还真不知道你们几年不交物业费，这素质还好意思来批评物业？不要找借口，一码归码事。
去年因为几次需要，物业还算叫得应的，去年的物业费交了。现在收到律师函居然催缴前两年的物业费，那就好好算帐吧，房间漏水还没彻底解决好，先给我完全修好，然后再来谈损失赔偿的问题（电器、墙面、地板、窗帘等），可以把前两年的物业费扣掉，我还能拿多少就拿多少，让法院来判吧。
物业费催收的法律有效期是2年，如果过程中物业没有对物业费进行有效的（法律认可的）催收通知，视作免费。
如果漏水是房屋质量问题，责任方是开发公司；或者是上下户的问题，是邻里纠纷，物业可以不承担责任，或者承担轻微的协调与沟通的职能。如果漏水时物业造成的，法院首先是让你先交物业费（或许可以打折，或全额缴纳并缴纳一定的滞纳金），你再起诉物业的责任。
qyp1109 发表于
小区的道路不属于物业，物业用于收取停车费，合理吗！
虽然不属于物业，但听说也不用于停车
香茅草 发表于
虽然不属于物业，但听说也不用于停车
支持，乱停车的业主确实很讨厌，乱停车又不交物业费还鼓动大家的业主更是极品啦，即使单行了，还有业主没事按喇叭，这真是缺德的没边了，物业不作为不是你可以不道德的借口
我家门坏了&&物业不修&&我没办法给他钱&&门板已经腐烂了&&今天收到律师函
我们家的天花板里面还有老鼠,从通风管道进来的,物业也说没办法,灭鼠不是物业应该做的么?还有车在小区停车位上被划了,找物业也说监控不到,没办法.
物业什么情况下有办法了?除了收钱,不知道他们在干什么???
顶楼的乱搭阳光房，顶棚问题。一楼的乱占绿地破坏植物，扩界种菜，扩界搭篱笆问题。
如果人人都向上面的几位，说物业这个不好，那个不好就是不缴物业费的理由，那谁还来做物业，到时损害的是大家的利益。有问题要找业主委员会改进，而不是用这样的方式。
wjq510wxm 发表于
同意楼上说法，不管怎么说物业费是要交的，否则是侵犯了我们交物业费的业主的利益了，是我们养你们了。还真 ...
支持你，说的很对，一码归一码，不交物业费就是在侵害我们这些交了物业费的利益，物业费收不全，服务也就跟不上，我们的利益也得不到保障。你的垃圾清运费都是我们帮你出的，试问我们都不交物业费，垃圾满天飞你就住着舒服了吗？楼主你也好意思理直气壮。
Powered by　　我在2014年1月交水费时发现水费异常，两个月水费共一千四百多元，正常止有二三十元。我当时找了物管费人员，当时的物管经理和我一起查找。发现是水管经过二楼的外阳台，被二楼装修时盖起了水管被老鼠咬破出现漏水。物管不维修，我找人进行了水管更换和改道，材料费和人工费一共又花了四百多元。当时二楼的人说他们向物管人员反映给漏水，但没有物管人员进行处理，我当时将此情况反应到物管，我认为物管应该为我家产生的不必要的水费承担一定的责任，但物管认为他们没有责任，产生的费用他们一点都不承担，因此我停止了交物管费。后来我也找了几次物管想协商处理此事，物管还是认为他们没有责任，一点不承担我的费用。但最近有物管人员又打电话给我说他物管可以承担一两百元的费用，我当时给她说了希望物管能承担四到五百，她当时回答她不能作主，我让她向上面反映。但我昨天收到了律师涵，欠费管费2322元，滞纳金3510.48元，物业公摊费180元，合计金额6012.48元。要求在10月15日前交清。　　此要求合不合法？我是否应该安按律师涵的要求按时交清所有费用？最后我希望得到合理的解决。　　希望尽快得到您的回复，谢谢！　　物管公司:重庆之然物业物管理有限公司
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　　律师函，起诉的前戏，但不一定起诉，主动权在对方。收到律师函你着手准备应诉就是了。
　　发律师函的暗语就是对方希望协商解决，如果对方铁了心要起诉就不发律师函，直接起诉了。
　　水管坏了应该是自来水公司修吧，他在收水费，你交物管出钱确实不合理。
　　物管主要负责的是公共区域的卫生、设备之类的东西，室内的根本不是物管的服务范围，你列种属于自费项目，肯定物管不会管你的维修费用得，既然他们愿意帮你承担一些，还不赶快接了。物管费是用于公共区域等服务费用的开支，你用不属于人家责任范围的问题来拒交应该缴纳的费用，官司你输定了。
　　用户不是只管水表后的水管吗?我没有明白你水表后的水管怎么会经过二楼业主的外阳台
　　直接去物管把该交的物管费交了，滞纳金不（打）用（死）管（不）他（交）。。。我也是刚收到律师函去把费交了
　　楼主的理解有误区，有一定代表性。　　1 小区的水管，包括五通都与物业无关。这是国家政策明文规定的，物业不能插手。可以看一下你签的五通合同是和谁签的，钱是交给谁的。　　水管：管前由自来水公司负责；管后，由自己负责。邻里纠纷，是邻居间自己负责。　　最好看看物业服务的范围。这在《物权法》有明细。　　现在的问题是：五通单位都喜欢通过物业向各小区发布停水停电停气停信号等通知。这就使得很多朋友误以为这些事与物业有关。其实完全不搭界。　　2 如果得到律师函后还不协商调解，那就等到判决。楼主一定输。　　另外，接下来物业费很可能要和个人征信挂钩，小心为上。（个别省市已经开始）　　3 滞纳金一般法院不主张，所以不必太过纠结。但对于长期恶意不缴物业费的就不一定了。　　------------------------------　　楼主千万不要再相信有些人嚷嚷“你物业做得不好，不交物业费了”这样的话了。物业费已被政府纳入“义务”范围。跑不掉的。　　推荐楼主看一篇文章。题目是《帮忙可以，没问题，但我得把话给您说清楚：这些事不是物业的事，物业没责任》。网上有的。可以看看，然后就知道了哪些事是物业的，哪些事是自己的。
　　建议楼主不要和物管闹僵。。。　　
　　可以找自来水公司看看 他们怎么说
　　赶紧交了，滞纳金可以和物管协商不交，这官司你肯定输　　
　　楼主，这要看你被咬破的管子是表前还是表后了，表前管子由自来水公司负责，表后的管子由业主负责，因为你家自来水表在管子破后一直在转，我估计应该是表后的管子，所有的维修费用由你承担。　　再则，如果物管起诉你，你必输无疑，即使物业服务确实不到位，也不能擅自通过拒缴物业费的方式进行对抗，必须通过第三方（比如法院）进行判断，来确定是不是该少交或者不交物业费。　　另外，至于滞纳金该不该收或者说收多少，要看你跟物业公司签订的物业合同对此是如何约定的。
　　这个应该是水费的问题，不是物管的原因
　　尽快去把该交的物管费交了，欠物管费的官司基本上业主没有赢过的！该你维权的去找对目标。
　　我没有明白你水表后的水管怎么会经过二楼业主的外阳台
　　水管属于自来水公司的，如果在自己的家里这接管子有问题，自己负责维修，公共区域室外属于物业维修范围，当然如果金额大了，物管会叫业主动用大修，你这个确实是自己的责任范围，百分之百败诉，请楼主还是识时务者为俊杰，交清欠费！　　
　　楼上的都说完了，我也没说的了，就是这样的，快去交费，打官司必输无疑。
请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)收到了律师函，说物业费没有交，请问物业你签合同了吗？
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龙锦二肖律
物业的律师函都是纸老虎
云趣园业主监督委员会
非法物业每年侵占全体业主几百万停车费，公建出租费，广告费，早已超过全体业主的所谓物业费。所以业主并不欠非法物业一分钱，反而是非法物业欠业主的钱。一个集体诉讼，非法物业就不装猪八戒倒打一耙了。
love521bean
都在说物业没签合同，到底是怎么回事？居委会也不管？物业和谁签合同？云趣园还有业委会吗？
引用 云趣园业主监督委员会 于
17:07:55 的发言：
非法物业每年侵占全体业主几百万停车费，公建出租费，广告费，早已超过全体业主的所谓物业费。所以业主并不欠非法物业一分钱，反而是非法物业欠业主的钱。一个集体诉讼，非法物业就不装猪八戒倒打一耙了。
现在都是暗箱操作！
引用 love521bean 于
20:52:00 的发言：
都在说物业没签合同，到底是怎么回事？居委会也不管？物业和谁签合同？云趣园还有业委会吗？
今天收到法院传票了，物业到了签合同了吗？奶奶的滞纳金2015年的都算在内
云趣园业主监督委员会
全国首个业主自治小区无锡春江花园调查
每平方米0.5元物业费？这个数字能否维护日常的社区管理？巨额公共部位收益如何进行分配？记者从中国社会工作者协会了解到，已经实施业主自治两年的江苏省无锡市春江花园小区正在进行着一项“生存示范”——按月度公布资产负债表和物管处收支明细表。　　外地小区念的“经”，究竟有多大的借鉴意义？记者近日赶赴江苏无锡，探究当地一处小区3252户业主的实践经验。　　缘 起　　收益之争业主“炒”物业　　在香樟树散发的香气中，记者来到“深藏”在春江花园小区52号居民楼中的业主委员会，见到了不拿工资、“义务”上班的业委会主任常本靖。与北京诸多小区不同，春江花园业委会与小区活动中心、民警值班室、居委会等连为一体，整整占据了该52号居民楼地上一层的数千平方米空间。　　国家级绿色社区、联合国2009全球人居环境奖、全国率先业主自治小区……这是春江花园的对外“名头”。在无锡当地，春江花园小区已经算得上是一个大型社区：一、二期现有住户3200多户，居民约1.5万人。小区2007年12月成立业主大会，选举产生业主委员会。2008年6月，首届二次业主大会通过了“平稳过渡实施自治”的议案，实现业主自治。　　小区当初因何自治？自治的缘起，来自于现行体制下物业与业主间的“天然”矛盾：公共部位收益之争。　　“管理小区的是上海一家著名的品牌物业公司。”常本靖介绍，但在实施必要的审计程序时，物业公司未能提供系统、规范的春江花园独立核算的会计报表及会计账簿，连审计的基本条件都不具备。　　随后，春江花园业主们又发现，小区仅共有部位的收费2007年已达240多万元。在业主每年交纳的300多万元物业费之外，这份本该属于业主共有的权益却被当时的物业作为管理费收入占为己有。　　根据《物权法》，不甘于巨额利益被侵占，业主们开始了维权行为。经过一番漫长而复杂的“斗智斗勇”，业委会将小区原物业分公司成功“策反”。不仅将管理小区的100多号原班人马“一锅端”，全部纳入业委会成立的物业管理处，还实现了小区的自治管理。　　调 查　　0.5元物业费背后，隐藏着巨额公共部位收益　　584万，这是春江花园小区自治后，业委会掌握的一年的物业收入和公共部位收益总和。翻开2009年春江花园对外公示的账目，该小区2009年园区总收入为584万元，其中物业管理费为353万元，共有部位收入为231万元。“物业管理费为353万元，对应的是小区的物业管理费每平方米0.5元。”常本靖介绍说。　　0.5元？这么低，能否维护日常的社区管理——记者提出质疑。常本靖解释，小区除物业费外，还有物业管理处延伸服务收费；共有部位收益包括共有部分租赁费以及停车费。目前小区有3000多辆车，路面停车每月100元，地下停车200元。“实行自治管理后，这笔巨额收益不再被装入物业公司的口袋，而是有了实际用途。”“同时，业主自治并非一定业主直接管理，而是可以通过专业的管理人员，或者聘请专业的物业管理公司进行管理。”常本靖说。　　曾是原物业分公司经理的陆建芳，如今是小区物管处主任。她描述的小区变化是：从2008年以来，小区将原有的监控系统从黑色更新升级为彩色，并在小区主干道增设了监控点；对200多幢大楼楼道粉刷一新；改进了智能停车刷卡系统；同时小区绿化实现四季常绿……“全部改造投入了196万元，没有动用一分钱大修基金。”　　“原来在物业公司的时候，小区里的维修项目只要超过1000元，就必须向上海总公司打报告申请，顺利的话最快也需要半个月才能批下来。”陆建芳举了个例子：“最近一次小区的热水泵维修，需要2万元，我们申请后当天就获批，一周内问题就解决了——这在以前就根本做不到。”　　“原本被物业公司截留的利润全部用于小区自己的维护和各类美化，现在聘请的物业公司则保证物业管理成本，最高利润核准为8%。”常本靖说。　　0.5元物业费的背后，原来隐藏的是巨额公共部位收益——常本靖心中的账目清清楚楚：　　小区一年支出总成本为479万元，去掉税金园区结余为100余万元。加上2008年结余76万元和追回前物业年共有部位收入150万元，两年自治总积累320多万元。我们又从积累中拿出196多万元用于上述改善业主居住环境和公共设备设施的更新改造。截至2009年底业主共有积累的结余为130万元。　　物业账户有一万元钱，每户业主就有3元钱　　巨额收益是否真正用在了业主身上？小区硬件改善究竟如何？　　前日的上午，记者随机敲开了春江花园一区68号楼201室业主的房门。73岁的孙琴珍在门厅按下一组6位数密码后，与记者一同等待后面的事情发生。　　不到两分钟，巡逻保安就登门查问家中是否进人。原来，这是孙琴珍给记者“演习”如何进行居室设防。“设防之后人必须马上离开家，有一次走慢了鞋还没换好，探头就开始反应，保安就上门了。”孙琴珍说。　　老人所说的设防，是家中安装的防盗系统，如果窗户未关，刮大风或者小偷进屋后，居室内类似小火柴盒的远红外探头报警器就会报警。刚才由于孙琴珍和记者都在家中，系统探知到屋内有人后立即发出警告。报警信息在小区管理中心的监控屏幕上显示，随后，在小区内巡逻的保安接到管理中心的通知第一时间赶到报警点。　　记者随后来到小区的“智能化管理中心”，监控人员李志梅正坐在数十个监控屏幕前，不时地接起电话，与小区内的各个岗位的保安进行对话。记者看到，电脑监控的内容包括栏窗报警、周界报警、煤气报警、泵房报警、紧急求助等系统。　　李志梅告诉记者，春江花园小区低楼层的每个家庭都有遥控远红外报警器，一般为5至7处。　　“现在很多新建小区虽然安装，但问题是往往缺乏维护而系统瘫痪。我们小区仅仅这套系统每年的维护保养费用开支达到20万左右。”陆建芳说，春江花园小区2009年投入40万进行主干道贯通、彩色监控系统和主机系统的更新改造。现在已经在小区主干道安装了81个监控探头，计划将来在229个单元门全部安装探头。　　事实上，记者在采访中发现，业主最满意的，并不仅仅是硬件的改良。翻开常本靖提供给记者的小区月度资产负债表和物管处收支明细表，物业费和公共部位收益一清二楚。　　家住62号楼、42岁的业主李建民告诉记者，以前从来不知道物业管理费的支出和用途，并经常为停车问题和物业人员发生纠纷。“现在小区物业用的每一分钱，都需要经过业主的审议。”李建民说。　　61岁的业委会副主任顾玲玲的话最直接：“物业账户上如果有一万元钱，每户业主就有3元钱。”　　物业公司和业主之间是一对不可调和的矛盾　　业主说了算，并非意味着没有问题。只不过，难题由“外部”利益冲突变成了业主之间的“内部矛盾”。　　“看看这些不自觉的车！”在春江花园小区网站上，有业主贴出乱停车照片进行批评：“前两天，绿化人员在160号附近，把被汽车轧坏的草坪重新翻土后，种上了新的草坪。令人气愤的是，还没过两天，这些新的草坪上又被停上了汽车，真叫人痛心！”　　常本靖说，现在小区矛盾的核心就是“僧多粥少”，汽车的乱停乱放已成为小区物业管理中最头痛的一件棘手事。“小区现有私家车3200多辆，而当初小区车位设计规划比例为0.5，不到1700车位。”以小区一期为例，有2168户业主，现有汽车2185辆，缺额达800个车位。　　停车难，也几乎是所有小区的共同难题。常本靖告诉记者，春江花园的解决方案已经出台，计划经过三分之二以上业主的同意后增设车位：在不破坏绿化、不减少绿化面积的基础上由专业园林公司规划草坪车位250个。在小区网球场旁下增汽车位，改非机动车库为机动车库增加车位70个；见缝插针合理增加路面、会所、加油站、西大门等周边一切可以停车的车位150个。同时，小区商请当地交警在小区外设置占道停车场，解决车位175个，并协调附近商场为小区居民提供晚间错时停车。　　在常本靖看来，停车难问题只是园区管理的一个缩影。　　“业主委员会的核心任务是为业主维权，第一步我们已经做到，拿回了巨额的被侵占利益。但业主自治的根本目标，是让业主在安定和谐的绿色小区享受专业规范的物业服务。”这是常本靖常对媒体唠叨的一句话，也是挂在墙上的业委会行事的准则。　　“物业公司追求利润最大化，和业主维权之间是一对不可调和的矛盾。”他一针见血地指出：不管哪个物业服务企业都不可能贴钱为小区服务，都是追求利润最大化，物业服务企业与业委会的矛盾始终存在。　　■相关新闻　　春江花园业主　　追回517万物业费　　两年前，这些业主“炒”了物业的“鱿鱼”，还把物业告上法庭，成功索回物业代管共有部位所赚的517万余元收益。　　日，按照与春江花园的开发商签订合同规定，陆家嘴物业公司无锡分公司开始对春江花园进行物业管理。　　日，春江花园业委会依法成立。日，业委会代表3252户业主根据业主大会作出的业主自治决议，致函物业公司，明确不再与其签订物业管理合同，并要求物业公司及时办理移交。　　日，物业公司与业委会正式办理移交，明确物业应向业委会移交的物业管理费等费用总额为232万余元。但业委会审查移交资料后发现，物业在2004年至2007年间的共有收入有596万元未列入移交，遂诉至法院。　　根据《江苏省物业管理条例》第三十三条“经批准设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，收益的70%纳入维修基金，但合同另有约定的除外”的规定，锡山区法院民二庭庭长虞静珠指出：“此案中业主得七成，物业公司得三成较为合理。”　　锡山区人民法院于日判决：物业公司应该返还业委会517万余元。　　今年5月，《最高人民法院公报》将该判例作为典范刊出。由于该判例首次集中回答了物业共有部位的收益界定、分配以及物业管理欠费能否抵消等争论已久的焦点问题，江苏省高级人民法院一位多年从事民事纠纷审判工作的法官对这一案例作出如是点评：“他们解决了司法难题，树立了裁判样板，贴近了法律真髓，维护了人民权益”。　　综合《北京晚报》、《无锡日报》
云趣园业主监督委员会
小区要变好，自管很必要，外人来管理，牟利为首要，争利就会战，战必有破坏，外管有危险，自管才安全
无锡春江花园“炒掉”原陆家嘴物业公司,自管获得联合国人居环境奖深圳将赋予业主大会法人资格 罗湖作试点 ... .htm?prolongation=1业主大会法人化，物业保姆交权啦，保姆就是保姆，岂能反客为主创新小区自管30套广播喇叭系统召开业主大会&业主自管给物管公司提了个醒,小区没有物管公司会美好&不用政府备案只需三分之二业主授权委托书的业主代表合同制管理方式最合法更容易成功。特别是业主们给业主代表签署了授权委托书和合同，授权业主代表处理小区一切事物。业主代表就有了百分之百的法律保障。任何人包括政府高级官员也撤销不了业主代表的权力。因为业主代表的权力是业主们授权的，不是政府给封的。执行代表一定要有书面授权委托书才有保证，仅仅靠选举没有书面的东西随时可被否定如：深圳马鞍山小区自管每平3毛物管费管出市级文明小区 还有余钱组织业主旅游&占地面积约十万平方米，楼宇二百六十栋的宝源二区十位业主代表开启的自治模式&等&&罗湖也有好多小区无物管公司，业主代表常务会把小区各项事务搞得井井有条非常好小区要变好，自管很必要，外人来管理，牟利为首要，争利就会战，战必有破坏，外管有危险，自管才安全小区物业服务合同必须由每户业主自己签。有人说这样会有人不签，在合同前面附上一份声明，声明“凡不提出书面建议和需求，却又不签合同者，视为同意该合同物管正事不干，有钱赚的坏事都强行干。 物管公司是祸害物管监守自盗、骚扰业主，明修暗毁，物管驻扎小区危害大，离小区回专业是正道物业维修改造时请物管也不迟住宅专项维修资金管理办法深圳马鞍山小区自管每平3毛物管费管出市级文明小区 还有余钱组织业主旅游中华人民共和国物权法（主席令第六十二号）& && && && &&&第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。& & 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。中华人民共和国主席令第　二十一　号中华人民共和国侵权责任法取缔物业管理处在小区建立福利法务所&&小区管理“5”举措&&合同约束 官民平等 公民法治&&物管费不是法定必交费用，是合同契约，业主没收到物业服务合同就可拒交物管费。业主不交物管费合法&&法治捷径--合同营业 契约营生 合同人人签，权义挂心间，责任各自担，和谐又平安&为居民服务的是物业服务人不是物业公司&&呼吁物管企业尽快离开小区，让小区真正回归到专业化管理的道路上、、&铸铁换成有毒塑料管是在祸害百姓、&业内人士揭物业管理潜规则 地下空间最赚钱、&&&物业公司能让你的物业升值吗？错！他们不破坏就不错了、&物管费不是法定必交费用，是合同契约，业主没收到物业服务合同就可拒交物管费。业主不交物管费合法&&为居民服务的是物业服务人不是物业公司&&] 呼吁物管企业尽快离开小区，让小区真正回归到专业化管理的道路上&&铸铁水管换成有毒塑料管是在祸害百姓&前期《房屋买卖合同》中的物业管理条款属无效条款。因为没有列出具体的物业管理事项。何况现在已经取消物业管理而是物业服务呢？物业服务就应该另签服务合同，不能和买卖合同混在一起挟持业主签侵犯业主权力的不平等条约，业主们应当坚决抵制。物业公司从来都不向业主们提供合同，又根本不想让业主们知其合同内容的情形下，依合同法十三、十四、十五、十六条规定，业主们没有向物业公司发过要约，物业公司的要约也没送达给业主们，物业公司没理由没条件向居民收费。物业公司如此向居民收费是非法的。物管应依照物业管理条例97条规定，像饭店一样，将服务收费明晰菜单发给每户。让每户居民明确收费的根据和合理性 合同拟订好后，打印发给每一户，由每户业主认真阅读，有不明白和不同意见和遗漏的事项就向物管咨询沟通后再签署一份补充协议。有个性化服务，就协商另交个性化服务物费。小区是居民的安居处所 请不要把居民小区变成某些人寻租找噱头敛财的场所&合同人人签，权义挂心间，个个可监督，人人都有权。这种模式才是公平公正合理没有法律争议的合同是签署合同双方的合意，不能与决定相提并论，物权法78条对合同不适用。合同不发给业主签字发表意见或签署补充协议，就是对业主的知情权、参与权和监督权的侵犯。依合同法32条，没有业主签名，只有物业公司与业委会签名的合同只对业委会成立，对业主不成立。居民拒交该合同设定的费用完全合法，除非有业主的授权委托书。《中华人民共和国民法通则》六十三条第三款规定“由本人实施的民事法律行为，不得代理”。业主个体实施的交费事项，业委会无权代理。物业公司只和业委会签合同就应和业委会交涉合同履行事宜，不应直接向业主收费。& & 无论是物业公司、业委会，或是物业服务人等，如果不依照《中华人民共和国合同法》第十二、十三、十四、十五、十六、四十八条规定向业主提供合同签定合同，就无权向业主收费。& & 业主们说：提供服务至少总得服务对象同意吧，要不然每个人都拿把剪刀，逮着谁都往头上剪一剪子，然后就要收理发费，大家能容忍这种事情发生嘛？这分明就是“强奸”嘛。业主不买业委会的帐甚至和业委会唱反调，就是业委会不让业主们参与合同制定对合同发表意见的对抗。酬金制管理方式规定物业公司的盈利是随着管理成本的增加而增加的。所以导致物业公司常常明修暗毁破坏你的物业，不断增加管理成本。物业公司甚至巧立名目每年从物管费中提取上十万元贿赂街道办，与街道办组成利益集团保护他们赚黑心钱。& && &&&因此，物业公司为了多赢利，他们就会不断的明修暗毁或乱搭乱建加速毁坏小区物业。因为小区物业坏的越快，物管的成本就越高，物业公司获得的利润就越多，居民就得不断的多交物管费。直至小区物业面目全非，他们便携款走人。若有业主提出质疑和反抗，他们还会用居民交给他们的钱买通外面的打手来残害居民，他们打人害人的钱也都是算在物管成本中的。是居民交钱养肥养大了豺狼让豺狼来吃自己的。这就是物业公司变本加厉祸害居民的根本原因。自管就不会这样，因为小区是业主自己的，业主们没有拿小区赚钱的念头。而物管却是为赚钱而来小区的，目的不同，效果就不一样。& & 如此，物业公司为了多赢利，不仅不能使小区的物业保值增值反倒加速了毁坏。因为小区物业坏的越快，管理成本就越高物管获得的利润就越多。居民就得不断的多交物管费。业主自管不存在盈利，成本就会降下来，业主就可少交物业费，甚至不用交物管费把盈利的物业公司引入小区就是把小区变成了商场，商场如战场，这是对居民的极大伤害。好多事实证明，居民交物管费越多受的伤害就越大，物管会拿着居民交的钱买通政府腐败分子和打手残害居民，拿着我们交的钱对我们的物业进行破坏性的施工，如把我们用得好铸铁水管换成含塑化剂致癌物的PVC有毒塑料管等。铸铁管换塑料管利益巨大&&物管丧心病狂破坏铸铁管物业公司涉嫌触犯刑法十八罪》物管费不是法定必交费用，业主不交物管费并不违法物管费变购物卡贿赂民警街道办小区物管费审计业主追回上千万鼎泰风华小区物业审计系列报道物管费审计：开支不合理 业主气炸了黄埔雅苑业主审计发现物管非法挪用资金上千万审计发现物管侵占业主钱财上千万&深圳会计师讲述审计发现的小区物管收费乱象1、“你交了，开发商自己留存的单位却不交”2、“酬金制“让物管花越多钱提成越多”3、高价购买关联公司服务4、 收钱归物管 支出归业主5、说是“巨额”亏损却“还赖着不走”&找个会计师事务所或有审计部门的律所以业委会或业主大会名义让律所给物业公司发函审计物管帐目业主自治 物业费免交 还能有分红小区自管好&&深圳小区自管每平3毛物管费管出市级文明小区，小区每年还有结余组织业主旅游无锡春江花园自管模式“炒掉”原陆家嘴物业公司，保留物业服务原班人马。增选监委会，免交物管费，还能拿分红&&&小区自管 居民心安中国特色物业公司—在线播放—优酷网,你享受了哪些“服务”？&&小区“自管” 物管费下降了 邻里关系融洽了业主告物管占用架空层 9年官司终胜诉获赔145万? ... qq-pf-to=pcqq.group&广州雅怡居小区:物管撤离，居民打好“自治”牌&北京品阁小区“公司制”自治&广东韶关生活小区的业主自治模式&业主自治小区成为榜样物业&住舒适活安宁的要件&北京市住建委 业主可以自行管理 物业管理服务创新举措&物业公司空手套白狼侵权视频逐个看&没有三分之二业主授权委托书，物业公司收费犯“强迫交易罪”& &北京物业审计发现，物业公司年利润至少1000万少于1000万元物业就会拍拍屁股走人揭秘开发商与物业公司“分肥”利益链拿共有资源揽钱 物业还有本“暗账”物管费百分之九十都用在了物业公司坐在办公室里算计居民钱财，克扣剥削水电、清洁工的寄生虫身上。物业公司越大，剥削的就越多黑恶物业公司断水断电不撤离，请打110报警！
云趣园业主监督委员会
无锡春江花园“炒掉”原陆家嘴物业公司,自管获得联合国人居环境奖
无锡：业主自治小区成为榜样物业无锡春江花园共48万平方米，3000多户，自管已实施两年半，共有物业经营自有资金400多万，小区还获得了国家级绿色社区、联合国2009全球人居环境奖等项。&“炒掉”原陆家嘴物业公司，保留物业服务原班人马。增选监委会具体为业主委员会下设春江花园业主委员会物业管理处，聘请有管理资质、有管理经验的人员担任管理处主任，全面负责小区的日常物业管理，其实际操作为：“炒掉”原陆家嘴物业公司，保留物业服务原班人马。增选监委会。今后小区物业管理的收费将全部打入业委会下设的物业管理处，由物管处民主表决后统一支配，从2006年年6月21日春江花园一期业主大会与陆家嘴物业公司解除协议关系，走上业主自治道路以来，截止到去年年底，作为物业管理的直接领导部门业委会为小区物业节省了76万元。为此，业委会经过业主大会讨论免除小区所有业主的物业费用。邹小新是春江花园的业主，也是小区业委会的法律顾问.他告诉记者，小区自治最根本的好处就是业主成了最大的受益者。过去业主不能接触小区的财务，五六百万的资金由物业公司掌控，现在资金在业主共有账户上，业委会财务监督按五级科目编制会计报表，定期公布收支状况，增加了透明度。此外，经济上也得到了实惠，业主共有账户上的结余或冲减物业费，或为小区投资实实在在的护民利民设施，或划到每户业主专项维修资金的个人账户上。“现在的春江花园有了自己的新面貌。”保洁人员张阿姨告诉记者，从实施业主自治以来，工资比去年提高了不少，“虽然不住在小区内，但我觉得自己就是小区自治的一员。”除了物业工作人员对自治之路感到满意外，小区业主也对小区自治充满自豪。家住62号楼的李先生告诉记者，以前物业公司管理的时候，自己连物业管理费的支出用途都不清楚，还经常为停车问题和物业人员发生纠纷，自从自治以后，小区物业费的财务清单物业部都定期通知业主，更让他觉得舒心的是，小区物业用的每一分钱，都需要经过他们业主的审议。用业委会常主任的话说，物业账户上如果有一万元钱，每户业主就有3元钱，3000多户业主就是小区自治管理的真正主人。
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业委会经过业主大会讨论免除小区所有业主的物业费用
引用 云趣园业主监督委员会 于
15:46:50 的发言：
无锡春江花园“炒掉”原陆家嘴物业公司,自管获得联合国人居环境奖http://szbbs.sznews.com/thread--1.html无锡：业主自治小区成为榜样物业无锡春江花园共48万平方米，3000多户，自管已实施两年半，共有物业经营自有资金400多万，小区还获得了国家级绿色社区、联合国2009全球人居环境奖等项。&“炒掉”原陆家嘴物业公司，保留物业服务原班人马。增选监委会具体为业主委员会下设春江花园业主委员会物业管理处，聘请有管理资质、有管理经验的人员担任管理处主任，全面负责小区的日常物业管理，其实际操作为：“炒掉”原陆家嘴物业公司，保留物业服务原班人马。增选监委会。今后小区物业管理的收费将全部打入业委会下设的物业管理处，由物管处民主表决后统一支配，从2006年年6月21日春江花园一期业主大会与陆家嘴物业公司解除协议关系，走上业主自治道路以来，截止到去年年底，作为物业管理的直接领导部门业委会为小区物业节省了76万元。为此，业委会经过业主大会讨论免除小区所有业主的物业费用。邹小新是春江花园的业主，也是小区业委会的法律顾问.他告诉记者，小区自治最根本的好处就是业主成了最大的受益者。过去业主不能接触小区的财务，五六百万的资金由物业公司掌控，现在资金在业主共有账户上，业委会财务监督按五级科目编制会计报表，定期公布收支状况，增加了透明度。此外，经济上也得到了实惠，业主共有账户上的结余或冲减物业费，或为小区投资实实在在的护民利民设施，或划到每户业主专项维修资金的个人账户上。“现在的春江花园有了自己的新面貌。”保洁人员张阿姨告诉记者，从实施业主自治以来，工资比去年提高了不少，“虽然不住在小区内，但我觉得自己就是小区自治的一员。”除了物业工作人员对自治之路感到满意外，小区业主也对小区自治充满自豪。家住62号楼的李先生告诉记者，以前物业公司管理的时候，自己连物业管理费的支出用途都不清楚，还经常为停车问题和物业人员发生纠纷，自从自治以后，小区物业费的财务清单物业部都定期通知业主，更让他觉得舒心的是，小区物业用的每一分钱，都需要经过他们业主的审议。用业委会常主任的话说，物业账户上如果有一万元钱，每户业主就有3元钱，3000多户业主就是小区自治管理的真正主人。
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北京品阁小区自治管理
物业公司突然撤离　　2004年11月，品阁小区的业主入住。在此后将近两年的时间里，他们遭遇了和全国成百上千家小区业主极其相似的维权经历。“先是楼宇交付时间拖延，接着是绿化面积缩水，再之后是车库地下一层用作旅馆。我们的物业费按照每平米2.78元的甲级公寓交纳，但丢东西、毁坏车辆的事情仍不时发生。小区的业主们非常不满。”邵里庭对《民主与法制时报》记者说。　　于是品阁小区的业主与开发商指定的那家物业公司交涉，双方开始了旷日持久的“拉锯战”。属于开发上的问题，物业公司推脱给开发商。对于业主们执意要收回的“地下一层旅馆”使用权，物业公司始终不肯退让。　　业主们表示抗议的方式仍旧沿袭物业公司与业主之间纠纷的老套路，就是不交物业费，“在长达半年的时间里，有60%至70%的业主没交过物业费。”邵里庭回忆说。　　事情的转变来自于物业公司的一个突然决定。2006年9月的一天，原管理品阁小区的某物业公司突然撤出小区，除了保洁员、电工等几人，物业公司的员工全部离开。　　品阁小区开发商向业主们表示要指派其他物业公司接管小区，但这个提议被业主们拒绝了。“从和物业公司较量的两年经验里，我们很清楚，业主和物业公司有一些对立性的矛盾很难化解，开发商指定其他物业公司是换汤不换药。”邵里庭说。情势所迫，邵里庭这个曾带领业主们向开发商索赔违约金的业主代表，此时再度被大家推到了台前。　　主动选择自治　　邵里庭在这次物业公司突然撤离之前，已经和开发商、物业公司打过多次交道。由他当谈判代表，业主们不仅索赔到了违约金，而且交涉将2005年10月起的物业费降低到每平方米2.2元。但邵里庭和几个业主代表也遭遇了半夜陌生人敲门、电话恐吓等骚扰，邵里庭的子女特意让他搬出品阁小区静养。　　“物业突然离开后，小区的业主代表们到我家来讨论将来怎么办，大家诚恳地邀请我做代表，我决定回去继续当小区‘管家’。”　　回到品阁小区，邵里庭有条不紊地做了几件事：第一件是让保洁员等人继续工作，恢复小区的秩序；第二件是成立业主委员会。“因为开发商迟迟不成立筹备小组，我们在入住两年内一直没有成立业委会。这次事件之后，我们用38天的时间成立了业委会并备案。”邵里庭自豪地说。　业委会成立后，邵里庭等人通过楼层召集人和联络人，向全体业主发放了调查表。“商讨小区的物业管理方式时，我们设计了三个选择，一是原物业公司继续管理，二是招标选择物业公司管理，三是业主自治管理。结果是，在收到的100余份调查表里，各有一人选择前两种方式，其他人都选择自治，我们就这样决定实行小区自治。”邵里庭介绍。　　对绝大多数业主的这一选择，邵里庭并没有感到意外。他认为，是两年来维权形成的团结协作令业主们意识到自治的可行性，他们主动选择了小区自治。　　精打细算的管理　　2006年10月起，品阁小区开始尝试一种全新的小区管理方式——业主自治。邵里庭面临着两种管理：对于收支上的管理，他要“精打细算”；对于人心的管理，他希望能“齐心协力”。这或许和邵里庭自己的经历有关。他退休前做过教师，喜欢研究经济学；他还当过厂长，对管理学有一些自己的领悟。　　邵里庭摊开纸，算了一笔账：我们主要的收入是物业费，现在每年有近40万元。另外是电梯的广告费，每年有1万元收入。物业管理上的支出主要有三大块，一块是电梯费用，一块是水费，另一块就是人员工资。“我算了一下，即使是在上下班高峰时间里，两部电梯也完全够用，这样关闭其余的两部电梯以节省开支。”　　邵里庭认为，人浮于事也是物业费高的原因。原来的品阁小区有保安、保洁员、维修工、物业办公室人员等共计19人。邵里庭精简这支服务队伍，他将电梯维修和楼宇维修外包给专门公司，现在品阁小区只外聘12名服务人员。此外，邵里庭充分发挥自治管理中间环节少的优势，他抛开保洁公司直接聘请保洁员，节省了费用。他还与街道居委会合作，请辖区内的低保户和下岗工人来担任门卫值班员，“这样既保证了岗位的稳定，也解决了下岗职工再就业的困难。”　　“地下二层车库原来有146个照明灯，每月耗电量是一笔不小的开支。一位懂电学的业主给我提合理化建议，按他的建议去做，果然节省了能源和开支。”邵里庭说。　　被激发的主人翁意识　　品阁小区自治管理后，小区物业费再次降低为每平方米2元，邵里庭对这个定价颇有信心。“现在的收入主要靠物业费，精简开支后，物业费不仅够用，还能有盈余。盈余除了用于小区建设和服务中心的经营费用外，还能充抵业主们下一年的物业费。”邵里庭说。　　但是，邵里庭强调，如果没有业主们各尽其能建设小区，服务中心开支会紧张得多。车库照明灯的事让邵里庭最感到欣慰的不是节省开支，而是业主表达出来的自治管理的“主人翁意识”。　　邵里庭开玩笑称，小区的金鱼池是“捡破烂”修起来的。邵里庭曾向装饰公司询问过报价，最省也要2.8万。小区业主知情后，当有亲友装修时，业主就将废弃的玻璃、砖瓦捡回来交给邵里庭。恰好，小区里的一位业主和装饰材料公司相熟，通过这位业主，服务中心只用4000元买了部分材料，加上大家找来的废旧材料，金鱼池就这样建起来了。　邵里庭最为骄傲的是小区的监控系统。这套监控系统在市场上的价格是70万元，而品阁小区安装这套系统一共花了不到两万元。原来小区内居住着两位参与过“神六”设计的退休老专家，他们亲自给小区的监控系统做设计并帮助安装，小区服务中心只花了材料费。　　此类事情还有很多。“自治让业主感觉到，给小区出力就是为自己出力，为小区节约就是给自己省钱。”邵里庭说。　　更深层面的尝试　　在经历了半年的自治管理的试验后，品阁小区再次通过书面业主大会形式，决意成立自治管理模式的社区服务中心。日，北京三自品格社区服务中心有限公司在海淀区工商局注册成立，公司的股东是全体业主，股东代表由7位业委会委员担任，邵里庭担任总经理。　　邵里庭告诉《民主与法制时报》记者，服务中心现在每个月向业委会公布账目，每季度向全体业主公布，每年向全体业主做决预算报告。在7月份之前，这样做出于邵里庭等人的道德自律，而此后这将成为法定的义务。“三自品格公司”的成立，让业主自治这种探索从试验性的尝试转向了更为严谨的法律层面。