房产纠纷典型案例&5&则｜天同码&131&原创&&陈枝辉
规&则&详&解
01 .&口头买房，仅收款收条，不足以证明合同当然成立
以口头形式订立房屋买卖合同并出具部分房款收条，如双方对买卖标的及数量存在争议，应认定该合同尚未成立。
案情简介：2005年，李某与赵某口头约定，赵某将拆迁安置房出售给李某，李某因此支付购房款3万元，赵某出具收条。2013年，赵某取得房屋后转卖秦某。李某诉请解除房屋买卖合同并返还预付款、赔偿房屋增值损失120万余元。
法院认为：①《合同法》第10条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。《城市房地产管理法》第41条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。故本案双方当事人协商转让房屋，应依法采用书面形式签订合同。但李某仅能提供收条一份，收条属于用以证明赵某收取房款的证据，而不具有书面合同形式。②《合同法》第12条规定，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。最高人民法院《关于适用&合同法&若干问题的解释（二）》第1条第1款规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。由于本案双方当事人口头协议中对于标的和数量存在争议，收条并不能证明实际出售房屋的具体面积，尚未形成合意，该合同尚未成立。③《合同法》第36条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。在双方当事人对于出售房屋面积存有争议的前提下，房屋价款总额亦不能确定，尚不足以证明李某实际交付3万元满足已经履行主要义务的条件，不能当然适用该规定认定合同成立。④《合同法》第42条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。赵某在将房屋出售给李某后，未经买方同意，擅自将争议房屋出售给秦某，违背了诚实信用原则，应承担缔约过失责任。虽然李某对于合同未能依法成立存在一定过错，但是双方已达成了口头协议出售房屋，赵某一方违法诚实信用原则对外转卖房屋，导致不能进一步磋商以达到满足合同成立的条件，故赵某应承担因缔约过失产生损失的全部赔偿责任。缔约过失责任赔偿范围，应以对方缔约过失造成的实际损失为标准，包括造成的订约机会丧失而受到的损失。根据李某在房屋买卖期间向信用社贷款利率，以及同期房屋价格大幅度上涨的实际情况，酌情认定按照购房款3万元的资金利息计算损失，判决赵某返还李某3万元并按银行同期贷款利率4倍支付利息。
实务要点：以口头形式订立房屋买卖合同时出具房款收条，如双方对买卖标的及数量存在争议，且不能证明“一方已经履行主要义务，对方接受的”，该合同尚未成立。买受人可根据缔约过失责任请求赔偿机会利益损失，但不能要求对方赔偿房价上涨的可得利益损失。
案例索引：重庆二中院（2015）渝二中法民终字第1037号“李允常与丁正美、赵翔等房屋买卖合同纠纷案”，见《收条不足以证明房屋买卖合同当然成立》（王剑波、夏川），载《人民司法·案例》（）。
02 .&面积符合约定，得房率缩水超合理范围的，亦违约
出卖人交付房屋套内建筑面积虽符合约定，但得房率缩水超出合理范围的，构成违约，应承担相应损失赔偿责任。
案情简介：2012年，朱某与开发公司签订商品房买卖合同，约定所购房屋建筑面积90.81平方米，其中套内建筑面积78.38平方米，并约定以建筑面积作为计价方式。2013年，该房交付时实测91.51平方米，其中套内建筑面积69.72平方米。2014年，朱某以得房率不符合开发公司宣传推广时所称“80%”为由诉请赔偿。
法院认为：①案涉商品房买卖合同中虽未对“得房率”概念直接作出约定，但从合同条款相关数据完全可计算出所购买房屋套内建筑面积、公摊面积与建筑面积之间的比率，而其中房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例亦即通常所讲的“得房率”。同时，由于房屋买卖合同标的物特殊性，最终交付房屋的面积可能会与合同约定的面积存在一定范围内的差异，故双方又约定了面积差异条款，但上述相关条款只是房屋买卖合同中房屋出卖人与买受人之间根据相关法律法规所采用的通常条款。该些条款主要是针对房屋面积的确认标准、价款的结算依据及面积差异的处理方式所作出的约定。②本案中，开发公司最终实际交付的房屋在建筑面积上确实符合合同约定标准，双方亦据此进行了房屋价款结算，但该房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例与合同中所体现出的比例确实存在较大差距，即“得房率”明显降低。在该种商品房买卖合同的履行过程中，虽然实际交付房屋的建筑面积通常会与设计建筑面积存在一定差异，但仍应在合理范围内，而房屋建筑面积变化所导致的套内建筑面积变化同样亦应具有合理性。根据日常生活经验，普通购房者，特别是中小户型购房者对房屋“得房率”这项指标确实较为重视，并在一定程度上会影响购房者意愿。这一点从开发公司在销售中以“得房率”高作为该楼盘的一项优势进行宣传亦可得到印证。现由于开发公司向朱某所交付房屋套内建筑面积与该房屋按合同中约定的套内建筑面积与建筑面积之间的比例计算所得的套内建筑面积明显减少，超出了合理范围，故开发公司行为已构成违约。③对于损失的计算标准，考虑本案合同性质、实际履行情况及开发公司过错程度等因素，以交付房屋套内建筑面积与合同约定标准的套内建筑面积的差额为基数，参考合同约定单价，酌情确定开发公司赔偿朱某损失2.9万余元。
实务要点：出卖人交付房屋套内建筑面积与该房屋按合同中约定的套内建筑面积与建筑面积之间的比例计算所得的套内建筑面积明显减少，超出了合理范围的，应认定构成违约。
案例索引：浙江杭州中院（2014）浙杭民终字第1313号“朱永军与杭州云恒置业有限公司商品房预售合同纠纷案”，见《得房率缩水纠纷中的司法衡平》（睢晓鹏），载《人民司法·案例》（）。
03 .&监护人以未成年人名下财产设置抵押，一般应无效
监护人以未成年人名下房产设定担保所签订的抵押合同，因不具备为未成年人利益这一前提条件，应认定为无效。
案情简介：2001年，郭某父以其与7岁儿子郭某共同所有的房产为船舶公司向银行贷款提供最高额抵押担保并办理抵押登记。2014年，郭某诉请确认抵押合同无效。
法院认为：①依《民法通则》第18条规定，监护人以未成年人名下房产设定担保所签订的抵押合同必须具备为未成年人利益这一前提条件。案涉财产属郭某父子共同所有，因签订合同时郭某未成年，郭某父作为法定监护人有权代郭某履行民事法律行为，但不得损害郭某利益。现郭某父将涉案房产为他人借款设定抵押行为增加了郭某财产被处置风险，损害了未成年人郭某利益，违反法律强制性规定，其行为应为无权处分行为。②涉案最高额抵押合同应为效力待定合同，但因郭某已成年，其对父亲无权处分行为未予追认，故应认定郭某父与银行所签抵押合同无效。涉案房屋产权证上明确载明郭某系共同共有人，银行对郭某父无权处分行为事实理应知晓。银行作为专业的金融放贷机构，在办理涉未成年人房产抵押时应履行严格的注意义务，但其并未履行相应义务，存在过失，非善意第三人，其关于基于善意取得涉案房屋抵押权的主张，不予支持。判决确认郭某父与银行所签抵押合同无效。
实务要点：监护人以未成年人名下房产设定担保所签订的抵押合同，因不具备为未成年人利益这一前提条件，应认定为无效。
案例索引：浙江舟山中院（2015）浙舟商终字第58号“郭超与中国建设银行股份有限公司舟山城关支行抵押合同纠纷案”，见《监护人以未成年人所有的财产设置抵押时的合同效力》（刘燕波、戎喆），载《人民司法·案例》（）。
04 .&出租人通知解约，承租人未及时行使异议权的后果
出租人主张约定解除或法定解除，承租人未在3个月的法定异议期间内提起诉讼或申请仲裁的，解约通知即生效。
案情简介：1998年，加油站租赁灯泡厂房地产，租期20年。2000年，石油公司收购加油站，各方协商继续履行租赁合同。2013年，商贸公司通过产权交易取得上述房地产。其后，商贸公司以内部资产整合为由两次向石油公司发函要求解除租赁合同，并在第3次以无法办理房地产权属变更事项为由发函要求解约，石油公司收函后未在3个月内以诉讼方式提出异议。在石油公司拒绝腾退情况下，商贸公司围堵加油站，同时诉请确认合同解除并要求腾退场地、赔偿损失。
法院认为：①灯泡厂在向商贸公司转让房地产时，同时具有概括转让租赁合同出租方权利、义务的意思表示，且因石油公司同意向商贸公司交纳租金，说明石油公司及加油站同意出租方权利、义务的概括转让，商贸公司已成为租赁合同出租方。具备出租人资格并不意味着可以随意解除合同。商贸公司前两次发函以内部资产整合为由要求解除租赁合同，并未依《合同法》第96条规定行使解除权。第3次以无法办理房地产权属变更事项为由发函要求解约，符合《合同法》规定的行使解除权方式，又因石油公司在收到解约通知后3个月内未提起诉讼行使异议权，双方租赁合同于第3次通知到达时解除。②依《合同法》第97条规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故本案合同解除后，双方当事人均拥有损害赔偿请求权。本案中，商贸公司仅主张恢复原状和占地使用费，石油公司亦未就涉诉不动产恢复原状后补救措施及赔偿问题提起反诉，而此问题应结合前后合同约定及相关法律规定，在分析各方导致合同解除的过错程度基础上，综合考量，宜在当事人主张损害赔偿时一并解决。至于商贸公司要求支付占地使用费一节，因其围堵加油站已导致加油站不具备经营并产生利益可能，故该项诉请不予支持。判决确认双方租赁合同解除，石油公司和加油站腾空场地并移交商贸公司。
实务要点：出租人主张约定解除或法定解除，承租人未在3个月的法定异议期间内提起诉讼或申请仲裁的，解约通知即生效。
案例索引：天津一中院（2014）一中民四终字第527号“天津同裕晟商贸有限公司与中国石油天然气股份有限公司天津销售分公司等租赁合同纠纷案”，见《不动产租赁合同解除权及异议权的行使与限制》（邢小鹏、马晓瀛、尹春海、刘俊），载《人民司法·案例》（）。
05 .&违约承租人未依约清理财物的，应自行承担其损失
承租人违约导致经营场所租赁协议终止，承租人未依协议约定清理财物的，逾期清理的财物损失后果应自行承担。
案情简介：2011年，康某租赁酒店餐厅用于经营。合同履行期间，康某未依约支付租金及水电费，经催讨后，康某书面保证在延长期限内交清，否则无条件交还所有设备及租赁场地，但延长期限届满后，康某仍未付款。酒店遂将餐厅交与他人重新装修经营。2012年，康某诉请解约并返还押金、房租保证金及装修损失。酒店反诉取消押金、房租保证金。
法院认为：①案涉租赁协议合法有效，双方均应依约履行。合同履行期间，康某未依约支付租金及水电费，经催讨后，康某书面保证在延长期限内交清，否则无条件交还所有设备及租赁场地，但延长期限届满后，康某仍未付款，故本案系因康某违约造成合同无法继续履行，康某应承担违约责任。康某要求出租人赔偿其剩余租赁期内装修残值损失，缺乏事实和法律依据。②康某对租赁物占有期间，应依每月租金标准计算并给付房屋租金。酒店反诉要求没收合同押金，符合合同约定，有事实依据和法律依据，应予支持。判决解除双方所签租赁协议，康某押金5万元由酒店享有，已交纳房租保证金抵扣未缴租金后余额1万余元返还给康某。
实务要点：承租人违约导致与出租人所签经营场所租赁协议终止，承租人未依协议约定清理财物，逾期清理的财物损失后果应自行承担。
案例索引：福建漳州中院（2014）漳民终字第323号“康银平、赵亚远与漳浦东鼎大酒店有限公司租赁合同纠纷案”，见《裁量权行使应尊重当事人意思自治》（林振通），载《人民司法·案例》（）。
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作者：极度天使
买房最顶层好不好？问题详情：推荐回答：感谢您的邀请！买房是一辈子的大事，但是选楼层的讲究的哟！今天小编就来给大家说说一幢楼的顶楼，是否可选？当然有2个观点：一种认为顶层不好，还有一种认为顶层很好，有很多方便的用处。那么小编今天就给大家说说顶层好与不好都在哪方面！对于不接受顶层认为顶层不好的无非以下几个原因：1、担心楼房建筑质量问题，害怕顶层漏水等。2、顶楼受热面积大，冬冷夏热，舒适度严重下降。3、顶层位置太高，有些家庭出行不方便、经常坐电梯担心出意外停电之类的，甚至有些天生恐高的就不说了更不愿意接受高层。小区一般都会建立自己的配电房，小编认为，以上这原因，也都说的过去，但是，顶楼的这些不好，其实也不单单只会出现在顶楼。下面小编说说顶楼的好处在哪：1、现在顶楼有好多会送阁楼，即使没有阁楼，隔热层做的也要达到一定标准，冬冷夏热，出现的情况在新楼中已经非常少了。2、开发商可能会对顶楼的优惠力度大一点，可能你会认为“便宜没好货”，这只是一种消费的心理。开发商从来不会说房子哪一层不好，都是要卖出真金白银的。3、顶楼站的高，望的远，空气流通也好，偶尔做在窗台边吹吹小风喝杯咖啡也很惬意。而且没人打扰，比较清静，私密性相对来说也更好，夏天蚊虫也基本很少。4、最让人向往的就是现在顶层都有露台，主人稍微开发利用，漂亮的一个空中花园就属于你了。现在有些开发商会在顶层加盖一层阁楼，买家可利用阁楼随心所欲地做卧室、儿童的玩具储藏室或茶室，大大增加了空间的利用。有一句经典的话，实践是检验真理的唯一标准。小编有一同事，第一套房就买了一个顶楼，她说住着非常的舒服，当然，至于买房的朋友要选什么楼层，还是仁者见仁，智者见智，根据个人的喜好以及生活习惯自身家庭环境来决定了，毕竟买房是大事，多考虑好各方面因素。借名买房都有哪些风险？问题详情：推荐回答：因为限购政策等原因，限制了一部分人的购房条件，也催生了很多规避方法，比如借名买房就是方法之一。但因房价上涨、政策变化、各方关系变化等原因，借名买房出现的纠纷也层出不穷，关于借名买房的法律风险及其防范需要怎么操作？一、借名买房的原因分析借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人，被借名人为登记购房人。实际出资人以他人名义登记房屋产权，一般是出于以下原因。（一）规避法律或者政策。事实购房人没有资格购房是最常见的原因。比如，有些人不具备购买经济适用房的条件又想买这样的房屋，就只能借他人名义买房。再比如，已经拥有住房的居民以他人的身份证登记购买房屋，以规避“限购令”关于不得购买第二或第三套住房的规定。（二）贪图便宜享受优惠。比如，只有具有城镇户口的在岗职工，才能享受住房公积金贷款。购房人没有资格办这种贷款，于是以别人的名义办理公积金贷款。还有单位建集资房的，价格实惠，但单位员工却没有经济实力，单位员工以外的购房人与员工私下签订买房协议，以该员工的名义先签订购房合同，所有房款均由购房人支付，并另外给该员工一定的转让费，待到房产证下来以后，再根据协议办理过户手续。（三）转移财产逃避债务。债务人不履行到期债务的，债权人有权要求债务人以其所有的动产或不动产偿还债务。有些债务人为了隐匿财产，恶意躲债，事先就把房屋登记在他人名下，给债权人和法院以自己无财产的假象。（四）简便手续，减少税费。比如，父母为了逃避将来有可能开征的遗产税以未成年人的名义购买房屋等。二、借名买房的法律风险首先，如果登记购房人反悔，出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难；其次，如果登记购房人有对外债务，债权人可以要求法院查封并拍卖该房产；再次，如果名义产权人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承；在这些情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。而且，即使登记产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将登记产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。三、借名买房合同的效力问题在借名买房的背后，实际出资人会与登记购房人签订相应的房屋买卖合同，以保证自己能够取得所购买的房屋，该合同的有效性对实际出资人是否能够取得房屋或者最大化的保护自身的利益至关重要。对于双方在幕后签订买卖合同的有效性需要具体分析。1.借名购房一般的商品房，该买卖合同应当认定为有效合同。如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，双方当事人自愿签署的借名买房合同合法有效，应具有法律效力。实际出资人可以以双方签订的合同，要求登记购房人将所购房屋过户到自己名下。2.借名购买经济适用房等特殊房屋的合同效力对于该类合同的效力，我国不同法院有不同的认识，有的法院认为该类合同为无效合同，理由是双方当事人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。而有的则认为，我国《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效，而关于经济适用房上市交易的相关规定不属于法律，亦不属于法规，从维护市场交易秩序的角度出发，该类合同不应判归无效，合同双方如果能够按照规定补缴税收，合同仍应属有效。因两种观点均具有一定的合理性，导致法院在裁判此类案件时陷入了困境。“借名买房”者，一定要认清楚所购房屋的性质，如果是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，那么最好不要购买，以免一旦发生纠纷，造成最后落得房财两空。四、借名买房的风险防范及建议“借名买房”在很多人看来这仿佛是一种规避政策、“曲线购房”的有效方法，但在投资者广为效仿的“借名买房”操作过程中，很多人对其暗藏的风险并没有太多的防范意识。“我们双方要签订协议，协议上写明了房款是由我来支付，并明确了房产的最终归属权，应该不存在产生纠纷的问题，即便万一对方反悔，我还可以通过协议，利用法律来维护自己的权益。”购房者在谈起“借名买房”的风险时，一般都坚定地认为双方签订的一纸协议能起到有效的保障作用。还有是借用父母、兄弟、姐妹等亲戚的名义贷款买房，所以连一纸协议都省去了，两人只是口头达成了“君子协定”。“他是我亲父母、兄弟、姐妹等，不会有什么风险，我借他们的名义，大家都知道，绝对不可能发生房子产权的纠纷。”购房者一般都认为，亲情的关系能有效杜绝暗藏的风险。但不知道如果以后政策有变，被借名者因此次购房记录而导致其今后无法贷款买房该如何是好时却未注意。相对出资者对于购房风险的疏忽，被借名者就更无所谓了。“钱是人家出的，产权书上写的是我的名字，他都不怕，我怕什么。”被借名者常如是说。房产涉及物权，目前购房采用的是房产登记制度，即产权证上登记的是谁的名字，房子就是谁的。为规避国家房产调控政策，而借用他人名义购房存在着很大的风险，处理方式稍有不同，引发的风险也不同。所以，在借名买房之前一定要有充分的认识并做好防范。很多购房者借名买房，首先想到的是父母，认为这样风险最小。借用父母名义买房，我国法律认定房产归属主要以房产证上的名字或有效的房屋买卖合同为准，如果父母不止一个子女，则意味着今后兄弟姐妹将享有房产的同等继承权。其次，借亲戚朋友名字买房，双方签订相关协议规避风险。“借名者”和实际购房人所签订的相关协议本身是合法有效的，应视为一种合同关系，但其中并不涉及物权。如果房价上涨或其他原因，“借名者”将房产进行过户交易，即使最终法院认可了双方协议的效力，但已过户交易的房产将无法追回。此外，出借姓名的名义产权人也一样承担着风险，出借自己的名义购房或按揭贷款，就会在房屋产权登记部门留下相关的购房记录，在银行也会有按揭贷款的征信记录。即使以后将房产过户出去，这些记录也不会消除，势必影响到将来自己买房能否享受到的一些优惠政策。另外，如果出资人按揭还款不及时，还会有损个人的诚信度，导致今后贷款受阻。实际出资人应当注意：保证在借名买房合同合法有效，并在合同中注明：“经双方协商以甲方的名义购房，本房屋由乙方出资购买，房屋所有权归乙方，与甲方无关。”等特殊条款，且要留存足够的证据，比如出资的原始凭证，如存折、购房发票等。因为，一旦登记购房人事后反悔，如果有足够的证据证明该房屋是借名买的，实际产权人是事实购房人。实际出资人有可能得到法院支持，房屋登记不实可最终得以纠正。但是，如果没有足够的证据，而产权证又是登记购房人的，实际出资人只能主张事实上的借款关系要求登记购房人返还房款。即便借名买房合同是有效的，但登记购房人违反该约定将该房转让或抵押给第三人，第三人因此取得房产，事实购房人并不能追回该房产，导致购买房屋的目的落空，所以，在借名买房的合同中最好约定登记购房人不过户房屋、迟延过户、将房屋卖给他人等违约情形及相应的违约责任。借名买房中的登记购房人与实际出资人之间往往存在特殊的关系，登记购房人的诚信、资金状况、双方当事人关系的好坏等情形决定了实际出资人购房的风险的大小。在借名买房时，应当对登记购房人进行全面了解，包括但不限于诚信情况、为人处事等方面的内容，如果可能，完全可以让其提供相应的担保，以维护自身的合法权益。因此，为应付国家调控政策而“借名买房”的行为可能面临多重风险，购房者应谨慎对待。国家的政策，其本质是为了让社会更加和谐公平，所有这些为了个人私利而破坏规章制度的行为都是不可取的。况且任何以规避法律为目的的私下协议都是不具备法律效应的。笔者建议那些打算投机买房的人，与其冒着房财两空的风险铤而走险，不如堂堂正正选择其他的投资渠道。来自百家《杨律师说法》~如何避免离婚房产纠纷？问题详情：如何避免离婚房产纠纷推荐回答：↑点击“罗爷法律”头像，立刻解答你的法律问题！
“要先关注哦，不然以后找不到”1、婚前买房应依据实际情况进行署名签合同和办房产证间隔有比较长的一段时间，一般区分共同财产是以合同的付款时间为主。区分财产是自有或共同财产是以付款时间和付款人为准。如买房者是共同置业，最好写两个人的名字。如是自己买房，最好写一个人名字。2、父母“赞助”最好留下凭证年轻人后所置的房产，实际上是父母的财产你在用。如果觉得有必要，每一笔资金都应留下收条和借条，来证明自己房款的真正来源是父母而非自己或其他人。3、婚前财产最好事先公证结婚前，男女双方可以依法到公证机关对各自的财产、债务的范围、权利归属问题进行公证，经过公证的财产约定将会得到法律直接认可。法律条文看不懂？不如律师亲自电话解答，关注顶部“罗爷法律”，律师免费解答你的法律问题！“借名买房”靠谱吗？问题详情：近年来，随着北上广等一线城市的限购政策不断升级，越来越多的城市加入到限购的队伍中来。再限购，也无法限制住刚需族对购房的强烈意愿。所以在限购的大背景下，借名买房的行为越来越多，对于借名买房的法律风险是绝大多数借名人最为关心的问题……推荐回答：下面就为您提示以下五个方面的内容，助您借名买房成功。一知道：正确区分借名买房与房屋买卖借名买房与房屋买卖是不同的，借名买房是由借名人出资，以登记人的名义购买房屋，二者之间是借名法律关系。因此，借名买房与房屋买卖之间在法律关系及法律效果上是完全不同的。二知道：准确判断房屋性质借名购买的房屋性质是决定借名买房合法有效与否的重要因素之一。根据北京市高级人民法院的相关规定，如借名购买的是经济适用房、两限房等保障性住房则借名买房行为无效。三知道：及时了解限购政策受到政策的限制，借名人因在购房时不具备购房资质。如限购政策规定是五年社保或个税等要求，借名人应当评估自己在五年后能否取得资质具备过户条件，否则因资质问题，房屋则无法过户。四知道：签订好借名合同司法实践中，在认定双方借名买房行为是否成立的时，首先应当考量双方是否签订借名合同，合同内容是对双方法律关系的界定以及权利义务的约定，是借名人维护自身权益的重要依据。五知道：保留好出资证据借名买房过程中，借名人往往是购房实际的出资人，因此，借名人要尽量通过银行转账形式支付购房款，保留好全部的银行转账凭证和单据，尽量避免现金方式支付，防止出名人否认出资事实。因各个城市对房屋的管理政策不尽相同，相应房屋的管理政策往往会影响到借名买房的最终效力。所以需要借名人全方位的了解每一个房屋细节及政策法规，避免不必要的经济损失。离婚时的房产纠纷有哪些？问题详情：离婚时的房产纠纷有哪些？推荐回答：1、婚前购买的房产并且贷款已经付清的分配。若是婚前由一方全资购买,则不管是离婚后还是婚姻续存期间都是属于个人财产而不必纳入夫妻共同财产的划分中来。(如果没有特殊情况的话。)若是双方共同出资购买,则根据双方的出资凭证划分比例进行房产产权的划分。(也可以私下协商。)2、婚后购买的房屋的分配。婚后购买的房屋就是夫妻共同财产,此时就算房产证上只有一方的姓名,也算为夫妻共同财产需要进一步划分而不是仅仅为个人财产。3、不管是婚前购买房产还是婚后购买房产,只要是两人双方一起还的贷款,婚后共同还贷部分和增值部分算作夫妻共同财产要进行进一步划分。4、父母为子女出资所购房屋的分配。若是婚前,则默许为只对该子女的赠与,不算做夫妻共同财产,离婚后直接作为个人财产。(出资方明确说明是赠与两人的除外。)若是婚后,则默许为夫妻共同财产,离婚后需要进行进一步的划分。(出资方明确说明赠与一方的除外。)以上只是简单的就几个最普通的方面进行说明。结婚前父母出全款买房，房产证落子女的名，后来子女离婚，房子改怎么分？推荐回答：父母婚前全款买房，主要看付款人跟购房合同签的谁的名字，如果父母的名字那子女只有居住权，房产证虽然写子女的名字，但没有分配权，只有居住权，况且现在都是不动产登记，如果夫妻离婚，那也算是婚前个人财产，不具备分配，分配的只有，房屋当时所买，到离婚时房屋上涨的部分钱款！！婚前买房婚后加名,离婚时怎么分割？推荐回答：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》　　第六条 婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。　　第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。　　依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
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