杨春淮 | 案例解读：共享农庄的建设实施步骤
根据海南省的相关政策和我们的研究成果，我们把共享农庄项目建设的基本过程做了初步划分：五段十步。五个阶段为：项目选址、策划规划、候鸟合作、农庄建设、旅游升级。十个步骤为：01. 了解基本情况，分析背景规划；02. 组建联合团队，入村深入调查；03. 比较开发模式，匡算投资回报；04. 成立村合作社，制定乡规民约；05. 优化规划结构，确定居住单元；06. 预定众筹对象，展开网上销售；07. 完善市政设施，配套公共服务；08. 建设村庄民宿，筹建乡村客栈；09. 搭建设施临建，分享农事体验；10. 挖掘地域文化，发展乡村旅游。今天，结合演丰镇石路村的具体情况和操作实践，把共享农庄的规划实施的“十个步骤”向诸位朋友做一个简单介绍。▼「第一阶段确定农庄选址（01）」本阶段要点：共享农庄选址的前提条件：区域好、环境美民风好、交通便、规划全；&01.了解村庄情况，分析背景规划0101 村庄基本情况关于演丰镇石路村的基本情况，我们在前面的微文中已经有介绍。为了叙事的连贯，这里再简单重复一下：石路小渔村，距演丰镇区约3公里，临东寨港红树林海岸而建。据村长梁五哥介绍，他们的祖先在这里生活已经500余年了。﹀△区 位石路村的村名，起源自一条由火山石玄武岩铺就而成的自村中到海边红树林的石径小路。这条古路的海边部分，现在还保留得很好。﹀△石 路据村长介绍，村里近30户人家中的约40%人家已经外迁，其闲置空屋是可以做“乡间民宿”的。此外，村中还有不少杂木树林地为村集体所有，是可以拿来做“设施临建”的，一点问题也没有。而村长本人，在村头最好的位置，起了一栋三层建筑框架。原本计划做”渔家乐”的，在我们的建议下，也同意“静候佳人”，愿意以“共享”的方式与投资者合作，共同把石路建设成“共享渔村”。﹀△梁五哥的房子当梁五哥指着那株郁郁葱葱的、一半覆村一半覆海的大榕树向我们说：“2015年的亚马逊台风把它的枝叶全打掉了，我们都以为这树死了。没想到又活了过来，而且还长得这么好”的时候，我们觉得，与埋头耕种的农民相比，渔民的心态、见识以及心理承受能力，似乎更阔大一些。﹀△海边的那棵树尤其令人赞叹的是，梁五哥说：“共享农庄”若有投资者来建设民宿，村民们都同意不再收土地租金。因为，他们更关注的，是如何在捕渔不能成为主要生计的日子里，怎么寻找到另一条利用资源的发展之路。0102 规划编制情况石路村的“多规合一”、“美丽乡村建设规划”已经完成。﹀△石路村美丽乡村规划平面图△石路村卫星影像图△石路村现状鸟瞰图石路村美丽乡村建设规划平面图(含“多规合一”)▼「第二阶段规划策划准备(02-05）本阶段要点：通过与村民沟通，与策划咨询机构合作，完成前期准备工作。」&02.组建联合团队，入村深入调查0201 入村深入调研投资商海南途逸公司委托中元设计机构进行“石路村共享渔村”的项目策划与概念设计工作。为了证实我们的想法，中元设计机构与投资商一起, 组建联合团队入村调研。在村长梁五哥的带领下，逐户调查摸底，初步确认共有15户村民愿意与开发商签订宅基地租用协议。﹀调查现场照片0202 资源禀赋研判工作组认为：石路村的资源禀赋特征，具备建设共享农庄的基本条件。但是，石路村并不是一个单一的农业村庄，相比之下，它的渔村特色更加突出。自然禀赋优良、个性特点鲜明：* &小渔村、红树林、近海养殖、南洋华侨；* &优质的自然与四时景色；* &纯朴善良的村民，农、渔结合的生产生活方式；* &火山石玄武岩形成的建筑材料；* &树林、田畦、文昌鸡、小黄牛；历史文化悠久、旅游题材众多：* &500年梁家族谱，各种公期等“非遗”文化传承。* &海底古村落，祭海祖庙；村落规模运营、区位位置良好；开发主体明确、共享思路清晰。&03.比较开发模式，匡算投资回报0301 开发模式探讨一般来说，共享农庄的“农村民宿”开发模式有三种：* &一是租用农民的房子进行装修改造；* &二是在农民的自宅基地院子里，把旧房拆掉，重新进行建设；* &三是把成片的宅基地一起拆掉,按照美丽乡村规划的要求,以村民住宅名义重新规划报建，形成有一定规模的乡村居住组团。相关村民成立组成合作社，按出地比例分享未来收益；经过比较分析，我们建议途逸公司选择第三种模式，即按居住组团规模将局部宅基地全拆重建。当然，具体的工作还要与村民协商。结果，村民们同意了。0302 匡算投资回报然后，对投资回报进行了匡算：“农村民宿”以农民名义报建，由“候鸟”投资建设，使用权归“候鸟”（当然，也可以由投资商先行建设，然后，再根据市场情况，视情况另行转让“使用权”）。25年使用权不收租金，25年后房屋全部交还给农民（当然，如果匡算后发现回报无法平衡投资，就放弃该项目）。“农村民宿”完全按照“美丽乡村”规划的要求进行建设：村民宅基地按175平方米规划控制，每户平建筑面积270㎡（三层）。如果按3000元/㎡计，则建安成本计为81万元人民币。0303 鼓励共享养老候鸟需要群居。我们提倡“共享养老”，即由若干户“冬季候鸟”夫妻共享养老。假定是三对候鸟老人，则每户（对）候鸟老人开销27万元；相当于以1.08万元/年的价格租用90㎡建筑面积的村庄民宿（每对候鸟老人60㎡，另有90㎡用于楼梯间、公共厨房、底层共享客厅），每月平摊房屋使用成本不到1000元。对投资商而言，和市场价格期待来比，是有一定的经营利润空间的。﹀村庄民宿平面方案图(一)村庄民宿平面方案图(二)0304 宿主地主互动“村庄民宿”由“冬季候鸟”每年使用6个月，另一半时间由投资商委托“管家”（共享农庄物业管理企业）负责运营。在每年使用的6个月里，由房东（地主）负责提供“冬季候鸟（宿主）”的基本生活资料：柴米油盐、鸡鸭鹅鱼、瓜果时蔬等。如果按800元/月人的生活标准、60％由房东提供来计算，则每个月差不多有3000元开销。半年下来，房东会有1.5到2万元的收入。显然，房东脱贫（如果有这目标）应该没有问题，且不说城乡（宿主地主）之间的文化交流带来的潜在的社会效益了。村庄民宿另外6个月的经营收入，由“管家”与“投资商”分享。&04.优化规划结构，确定居住单元0401 优化居住结构经过认真研究已编制完成的《石路村美丽乡村规划》成果，我们发现并不是所有的宅基地都适合改造，也不是所有的村民都愿意合作。根据调研的实际情况，我们把宅基地范围相对集中了一下。﹀△土地属性现状图（农民宅基地、村集体建设用地、国有建设用地）△愿意合作村民的宅基地平面分布图△整合后愿意合作村民宅基地形成的居住组团平面图0402 微调“多规合一”同时发现，石路村“多规合一”的村庄建设用地控制线与经过实际测量后的村庄平面图不符，在总面积不变的前提下，进行了坐标“微调”。﹀△微调后的“多规合一”平面图0402 核定人口规模有15户人家共1935.19㎡宅基地参与共享。初步测算，如果按每个宅基地175平方米的标准计算，可以安排20个宅院。如果建筑面积270㎡两层半设计，每个宅基地可住3对候鸟（共享养老哟）。则一共可以安排120人（一个组团的规模）。当然，也可能有非“共享养老”的组合方式。﹀△居住组团平面图（控规深度）0403 完成详细规划一般来说，由于“候鸟”的落地，共享农庄会导致原来村庄的居住人口增加。因此，对原来的“美丽乡村”建设规划，要按照“基本居住空间、公共交往空间、休闲娱乐空间、生产劳动空间、医疗安全功能”的空间功能要求进行进一步的优化与深化。并在此基础上，按照修建性详细规划的技术深度，完成共享农庄首期居住单元设计。﹀△石路村共享农庄规划总平面图△“设施临建”规划平面图△“村庄民宿”及“乡村客栈”规划平面图△“景观大道”及其他公共服务设施平面图&05.成立村合作社，制定乡规民约0501 地方政府主导冬季候鸟不能直接与村民签定宅基地租地协议，一定要与投资商主导的共享农庄平台公司签。共享农庄平台公司在得到乡镇政府的的支持与配合的基础上，统一与村集体签定合作框架。确定合作的村民可以组成专业合作社与共享农庄平台公司签订宅基地租用协议。0502 村委会的职责如果“冬季候鸟”正式落户“共享农庄”，是要长期与村民共同生活相处的。这对双方的生活习惯都是一种新的挑战，要互相协调。因此，村委会要负责制定本村的乡规民约，统一管理约束全体村民与冬季候鸟。并在共享农庄平台公司的统一安排下，为冬季候鸟提供生活日常生活用品服务。▼「第三阶段确定共享人群（06）」本阶段要点：主要通过互联网找到合适冬季候鸟人群，进行深度合作。&06.预定众筹对象，展开网上销售0601 完成初步规划按照上述思路，展开“共享农庄项目策划、美丽乡村深化规划”与“村庄民宿概念设计”工作。0602 展开网上招商并将初步成果在互联网上展开销售，预定冬季候鸟的具体对象。▼「第四阶段建设共享农庄(07-09）」本阶段要点：按照规划，在政府的支持与村民的配合下，进行共享农庄建设&07.众筹村庄民宿，合作乡村客栈0701 众筹村庄民宿在确定具体的冬季候鸟加盟以后，根据他们的生活习惯和具体要求，细化设计方案，开始建设村庄民宿。注意：一定是候鸟众筹建设哟。投资商千万不能自己投资建设，然后转手“以租代购”。如果这样，共享农庄的产业链会被打断。0702 合作乡村客栈在村中心的村集体用地中，与村集体合作建设“乡村客栈”，按20个标准客房计规模，以调配共享人群的高峰期居住需求规模。希望能建到4层，使之成为全村的景观中心（规划部门要支持）。&08.搭建设施临建，分享农事体验0801 搭建设施临建设施临建的小木屋可设在路侧的小树林中，另一部分安排在废弃的养鱼设施上。分享农事体验的小菜园安排在东侧的林地中。至于“共享农庄”的种植用地，仍然按“规模生产区、观光体验区”的功能来划分。0802 形成标配产品这样，每一块宅基地上的三对候鸟，除了有一套270平方米的村庄民宿可以长期居住之外（每户60+㎡），还搭配了一个设施临建：林中小木屋（8-12㎡），并有一块小菜园（至少一亩地）。同时，在“乡村客栈”里，还有一间标准客房指标供不时之需，进而形成“共享养老”的标配。&09.完善市政设施，配套公共服务到这一步，可以将环村道路再重新修正一下，这属于美丽乡村建设的环境整治部分，应该由政府出钱。梁五哥的五层楼可根据需求改为农家乐，或“乡村客栈”。▼「第五阶段乡村旅游升级(10）」本阶段要点：配置功能空间,将共享农庄提升为“乡村旅游景区”。10.挖掘地域文化，发展乡村旅游对这一切完成后，可以与“文化类公司”合作，挖掘地域文化，开发非物质文化遗产，组织各类文化活动和旅游项目，在丰富冬季候鸟的日常生活的同时，形成旅游吸引力。并按照“乡村旅游景区”的标准，规划配置相应的公共服务设施。同时，可向政府申请“点状供地”指标，增加服务设施，建设“田园旅馆”，以平衡开发商投资。﹀△石路村共享农庄规划总平面图· END ·后使用快捷导航没有帐号？
查看: 282|回复: 2
啥是“共享农庄”，它会成为农业人赚钱的新方向吗？
主题种子帖子
副县长, 积分 4221, 距离下一级还需 1279 积分
副县长, 积分 4221, 距离下一级还需 1279 积分
注册土地论坛，感受交流乐趣！
才可以下载或查看，没有帐号？
随着共享经济的发展，共享理念逐步推广到各个领域。从我们最熟悉的共享单车、共享雨伞，到现在的共享农场理念的出现。将共享植入农业领域，又会带给农业怎么样的发展前景呢？
将本帖分享到：
主题种子帖子
副县长, 积分 4221, 距离下一级还需 1279 积分
副县长, 积分 4221, 距离下一级还需 1279 积分
“共享农庄”作为一种平台化思维的产物，对于政府、农庄主、农民以及城市消费者而言，可谓“四赢”局面。
对于政府而言，“共享农庄”模式，通过使用权的交易，将农庄的闲置资源与城市需求之间进行最大化、最优化的重新匹配，将不确定的流动性转化为稳定的连接，间接地缩减了城乡差距问题。
对于农庄和农民而言，通过产品认养、托管代种、自行耕种、房屋租赁等多种私人定制形式，不仅可以降低经营风险、提升产品附加值，还能够和以往低频消费的用户建立强连接。
对于城市消费者而言，有一方良田，播撒夏秋之繁实，有一处宅院，纳三五好友，赏四季之风月，几乎是人生最大幸事。
但以往，这种梦想和经营一家农庄的现实，对于大多数人来说都遥不可及。不过，如今“共享农庄”模式的出现，将“梦想照进了现实”。
此时，农庄作为一种生活、一个自由呼吸的场所，一个城乡之间“第三种生活”的本质属性，也因为共享经济的融入，得以淋漓尽致地展现。
主题种子帖子
副县长, 积分 4221, 距离下一级还需 1279 积分
副县长, 积分 4221, 距离下一级还需 1279 积分
1.jpg (465.56 KB, 下载次数: 0)
10:39 上传
Powered by生态农庄创业靠谱吗？ - 知乎有问题，上知乎。知乎作为中文互联网最大的知识分享平台，以「知识连接一切」为愿景，致力于构建一个人人都可以便捷接入的知识分享网络，让人们便捷地与世界分享知识、经验和见解，发现更大的世界。167被浏览<strong class="NumberBoard-itemValue" title="5分享邀请回答01 条评论分享收藏感谢收起1210 条评论分享收藏感谢收起共享经济下的共享农庄是怎样实现盈利的？共享经济下的共享农庄是怎样实现盈利的？大婚小佣百家号在过去的2017年中，中国共享经济已经成为中国人的一部分，共享单车、共享汽车、共享充电宝、共享雨伞、共享房屋、滴滴出行、共享农庄等都迅速的发展了起来。共享经济在中国的高速发展，不但经济规模持续扩大，而且各类创新商业模式层出不穷，在这一年中“互联网+”的模式发展的如火如荼，在农业领域它们也抓住了“共享”的这个机会，共享农庄悄悄的在兴起。共享农场究竟是怎样的一种模式呢？“共享农庄”就是将有条件的农庄、农场、基地通过基础设施、产业支撑、公共服务、环境风貌等建设，实现农村生产生活生态“三生同步”、一二三产业“三产融合”、农业文化旅游“三位一体”的一种新型产业模式。共享农庄是以共享经济为理论支撑，互联网为技术支撑，以私人定制服务为核心，联合政府、企业、农户等多元力量，培育的农旅融合发展新业态。共享农场对于城市消费者而言，有一方良田，播撒夏秋之繁实，有一处宅院，纳三五好友，赏四季之风月。农庄作为一种生活、一个自由呼吸的场所，一个城乡之间“第三种生活”的本质属性，也因为共享经济的融入，得以淋漓尽致的展现。共享农场是怎样实现盈利的呢？采买产品部分的水果基地采用采摘活动，从而把农产品卖出去。这比出去寻找渠道销售卖更有价值。租赁土地依靠租赁赚钱是农业共享模式的最可靠的保证，把农庄中部分土地租赁给周边城市中的人，让他们在城市中也能吃到自己种的绿色蔬菜，也可以让他们在忙碌的都市生活中放慢脚步去体会农村的耕种生活。产旅结合以农业为基础发展旅游业，如生态观光、农作体验等等；又如创意婚纱拍摄基地等。有人说共享经济已经进入了洗牌期，但从现在的局势来看，共享经济还是在稳健的发展，加上区块链、平台的推助，相信将来共享产品会发展完善的越来越好。本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。大婚小佣百家号最近更新：简介:婚礼准备大事小情尽管问我作者最新文章相关文章很多人以为农庄就是吃饭睡觉钓鱼，共享农庄现在一年挣一百万很多人以为农庄就是吃饭睡觉钓鱼，共享农庄现在一年挣一百万历史步伐百家号生产、生活、生态“三生同步”一、二、三产业“三产融合”农业、文化、旅游“三位一体”共享农庄---一种全新的乡村旅游经营模式正在悄然兴起从网约车到共享单车，再到共享充电宝、共享雨伞、共享篮球、共享轿车……共享概念及共享经济已经越来越深入人们的生活。前不久，海南省创新提出了发展“共享农庄”新概念。标志着我国乡村旅游经营模式进入了一个全新的领域，“共享农庄”的概念首先被乡村旅游规划同仁接受和认同，相关“共享”新理念正在“规划先行”，“共享”业态也在悄然兴起。遭遇发展“瓶颈”的中国乡村旅游的发展由此正在迎来新的活力和勃勃生机。一直以来，中国的乡村旅游禁锢在种植养殖、生态采摘、农家乐、渔家乐、山里人家、养生氧吧、节庆风俗、乡村旅馆、土菜土屋等业态和公园、农场、乡村营地、村庄、农具博物馆、市民菜园、采摘科普、种植养殖加工、乡村民宿、农（洋）家乐等模式之中，缺乏创新，缺乏突破，以至于品牌知名度不高、同质化严重、经济效益低下。“共享农庄”的提出，不仅迎合了时尚主流经济发展的需求，还为乡村旅游经营模式提供了新的发展思路，也为休闲农业和乡村旅游发展探索出一条新出路。“共享农庄”是什么东东？“共享农庄”，就是以现有“三农资源”为基础，以农业合作社为载体，公司化运作，实现由农民转变成为股民、由农房转变成为客房、由农产品现货转变成为期货、由消费者转变成为投资者，最终实现农民增收、农业增效、农村增美。“共享农庄”就是将有条件的村庄、农场、基地通过基础设施、产业支撑、公共服务、环境风貌等建设，实现农村生产生活生态“三生同步”、一二三产业“三产融合”、农业文化旅游“三位一体”的一种新型产业模式。“共享农庄”的主要特征就是以农业合作社为主要载体；以企业经营为主，让农民参与生产、经营和受益，集生态农业、循环农业、创意农业、订单农业、体验农业于一体；以移动互联网、物联网等信息技术为支撑，以现代农业和民宿共享为主要业态,最终实现共建共享共赢。发展“共享农庄”的根本目的就是有效的解决农产品滞销、价格波动、食品安全问题，从而实现农民增收。但必须坚守“三不”底线，一是农业的主题不能丢。农庄姓“农”，农是魂，庄是形。有庄无农，就不能称其为农庄。农庄，是为发展农业服务的；二是农民的利益不容忽视。“共享农庄”的出发点和落脚点，就是要让农民共享利益、共享发展成果。抛开农民这个主体的不能称之为农庄；三是地产或变相房地产不能搞。农庄可以搞配套建设，但决不能搞地产或变相地产项目。如果把“共享农庄”搞成房地产项目，那就是挖“农根”，种“祸根”。发展“共享农庄”的主要模式有哪些？一、订单农业模式订单农业模式就是以个人订制和团购订制等形式，为消费者提供农庄的特色农产品认养、直供等订制服务。对消费者认养的农作物建立档案，打码，制作防伪识别体系，标注安全食品标准。严格按照约定标准进行生产，并确保消费者可现场或以远程监控等方式实时查看生产和生长情况。产品成熟后，按照消费者的要求进行个性化包装、处置，既可以配送到指定地点，也可以进行代销，将销售收入按比返还消费者。这种模式适合水果、蔬菜、肉禽类批发市场经营户、超市、酒店、企业、机关学校等机构合作或直接投资“共享农庄”。以VIP会员的方式，建立农庄生产基地与消费者之间长期、稳定的直销关系，产供销一体化，由消费者决定种什么、种多少、怎么种，最大限度地减少无效供给，扩大有效供给。从根本上解决农庄生产基地产不愁销，消费者购不愁食品安全等问题。二、文化创意模式文化创意旅游是文化创意和旅游的有机融合后形成的产业。20世纪90年代以来，在体验经济成熟、知识经济发展、文化和创新得到全球重视的时代背景条件下，创意产业迅速发展起来，其发展前景得到了世界旅游组织、欧盟旅行委员会等有关国际组织的重视。中国的旅游业，过去的发展模式主要以景区为依托，以旅行社团队旅游为运行方式，旅游景区大体分三类：一类是自然景区，二类是近代和古代景区，三类是人造景区。但目前，随着人民生活水平的不断提高，特别是“全域旅游”兴起，人民对旅游的需求也在改变。中国由点线旅游体系转变成板块旅游体系，旅游载体变成一个城市、一个特色镇、一个村等特定的旅游目的地。以景区开发为主转向旅游目的地开发，离不开相关产业的配合，所以乡村旅游和文化创意融合后形成的产---文化创意旅游产业的发展是大势所趋。立足特色资源，树立文创理念，引导包括本土在内的各类艺术家、草根艺人、非物质文化遗产艺术、创客利用品牌设计、故事挖掘、艺术再造、农业科普、地方曲艺等文创艺术方式，打造集人文要素、生态要素、科技要素、艺术要素、创意要素于一体的特色“共享农庄”，增强乡村旅游的文化性、艺术性、趣味性、参与性、互动性。三、休闲养生模式休闲养生模式主要是农民或集体经济组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房和宅基地，规划发展养生养老、民宿客栈、特色膳食、禅修辟谷、登山运动等项目，吸引消费者前往农庄投资和消费。随着美丽乡村纵深推进，乡村环境和基础设施建设不断优化，旅游“六要素”的融入显得尤为重要。只有这样才能为美丽乡村提供产业支撑，使农庄和美丽乡村成为既有“面子”、又有“里子”的休闲度假田园综合体。打造“民宿+农产”休闲养生产品，将农庄农地按一定面积或农作物按一定数量分块，把经营权租赁给城市居民和返乡农民租赁经营，用于“共享农庄”的农业生产、休闲养生或农事体验项目。四、众筹及合作社模式众筹模式就是消费者及投资主体通过众筹方式募集资金发展“共享农庄”，合作社模式就是农民利用自身资源优势自愿组合发展“共享农庄”。农庄为消费者及投资者提供农资供应、技术指导、托管代种代养、产品销售等配套服务，消费者及投资者按约定分红、获得实物或获得其它投资收益回报等。众筹不仅仅是筹资，还在于筹人、筹智、筹渠道，多途径发展优质会员和合作伙伴，扩大品牌知名度和影响力。同时积极开展线上、线下推广活动，利用门户网站、微信公众号等自媒体以及电视、报刊开展线上线下宣传，与知名电商平台合作推广，形成“爆炸式”传播效应，吸引广大消费者参与。五、扶贫帮困模式扶贫帮困模式就是引导消费者及投资主体与贫困村或贫困户直接对接，消费者认养贫困户的农作物或者承租贫困户的农地、农房，贫困户通过出租土地、房产或以土地、房产入股获得财产性收入以及通过打理农庄获得务工收入，打造贫困户和消费者利益共同体式的“共享农庄”，实现贫困户持续稳定增收。投资主体和发动社会力量，依托当地资源优势，共同打造“慈善村”、“爱心家园”“扶贫基地”等，使“共享庄园”升华为全社会共同参与的社会福利慈善基地。“消费即扶贫，购买即帮困”。扶贫帮困模式的“共享农庄”，远远超出了农庄本身的经营意义，它经营的是爱心、社会责任和传统美德，其意义重大而深远。本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。历史步伐百家号最近更新：简介:分享历史相关的事件或人物信息作者最新文章相关文章