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房地产估价师执业资格考试日期：
房地产估价师执业资格考试房地产开发经营与管理考试试题与参考答案2002——2010 2010年房地产估价经营与管理考试真题完整版一、单项选择题1．一般来说，与长期投资相比，短期投资（ ）。A．风险较大 B．收益率较高 C．流动性较好 D．投资回收期较长2．同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有（ ）。A．保值性 B．增值性 C．异质性 D．弱流动性3．下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（ ）。A．购买房地产股票 B．购买商铺 C．购买房地产债券 D．购买住房抵押支持证券4．关于投资组合理论的说法，正确的是（ ）。A．投资者应选择毫无风险的投资组合 B．投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合C．投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消 D．投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消5．关于房屋施工面积的说法，正确的是（ ）。A．房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积 B．房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C．房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积 D．房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积 10．某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（ ）。 A．目标定价法 B．领导定价法 C．随行就市定价法 D．认知价值定价法11．某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（ ）。A．试探性调查 B．描述性调查 C．创新性调查 D．因果性调查12．下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（ ）。A．指数平滑法 B．市场因子推演法 C．德尔菲法 D．销售人员意见综合法13．某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是（ ）。A．形象差异化战略 B．人员差别化战略 C．服务差别化战略 D．产品差别化战略 14．关于资金时间价值的说法，错误的是（ ）。 房地产开发复习资料——KBA．现在的100万元与5年后的100万元的价值相同 B．现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同C．现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同 D．由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较15．某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（ ）万元。 A．2.00 B．7.30 C．8.53 D．9.0016．关于实际利率和名义利率的谎法，错误的是（ ）。A．名义利率对应一年中计息周期的单利计息 B．实际利率对应一年中计息周期的复利计息C．实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值 D．当计息周期为"月"时，实际利率小于名义利率17．王某拟购买一套面积为120㎡、单价为7800元/㎡的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为（ ）元。A．1297.91 B．3584.01 C．4881.93 D．5158.7118．某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5年年来的租金是（ ）元。A．14945.16 B．15841.87 C．26764.51 D．28370.3819．对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率（ ）。A．包含了对通货膨胀的补偿 B．不包含对通货膨胀的补偿 C．没有实际意义D．不能直接用于财务评价20．假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是（ ）。A．16.67% B．16.71% C．16.80% D．17.00%21．房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（ ）。A．销售利润率=销售利润/销售收入 B．销售利润率=销售利润/总开发价值C．销售利润率=销售利润/总开发成本 D．销售利润率=销售利润/项目总投资22．张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是（ ）。A．8.17% B．13.62% C．14.00% D．23.33%23．某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为（ ）。 A．625% B．80.00% C．133.33% D．200.00%24．某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/㎡，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（ ）元/㎡。 A．5377.78 B．6277.78 C．6722.22 D．7847.2225．判定房地产投资风险因素发生的概率属于（ ）阶段的工作。A．风险辨识 B．风险估计 C．风险评价 D．风险决策26．房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有（ ）。A．可逆性和可延期性 B．可逆性和不可延期性 C．不可逆性和可延期性 D．不可逆性和不可延期性27．在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是（ ）。A．项目的交通组织规划 B．项目构成及平面布置 C．项目的建筑规划 D．城市土地利用规划28．下列财务报表中，储存基础性数据的是（ ）。A．辅助报表 B．资产负债表 C．资金来源与运用表 D．现金流量表29．下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是（ ）。A．回收固定资产余值 B．自有资金 C．长期借款 D．净转售收入30．下列市盈率的表达式中，正确的是（ ）。A．市盈率=股价/每股净资产 B．市盈率=股价/每股收益 C．市盈率=市值/销售收入 D．市盈率=市值/现金流31．刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为（ ）元。A．2363.64 B．2600.00 C．3818.18D．4200.0032．一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有（ ）。A．较高的收益性 B．较强的流动性 C．直接融资的功能 D．抵御通货膨胀影响的功能33．关于房地产贷款担保的说法，正确的是（ ）。A．担保能确保贷款得以足额偿还 B．金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险C．最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押 D．贷款质押不转移财产的占有权34．在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于（ ）。A．交通的通达程度 B．物业的规模大小 C．人口的分布密度 D．居民的购买能力35．下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（ ）。A．净经营收入=有效毛收入-经营费用 B．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息C．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金D．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税二、多项选择题1．相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（ ）。A．置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产B．置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资 C．置业投资对象可以是市场上存量房地产D．置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营 E．置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者2．按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在（ ）等方面存在差异。A．投资决策 B．规划设计 C．工程建设 D．地域范围 E．产品功能3．国际上通常采取的住房保障方式有（ ）。A．政府直接建房 B．对住房投资人减税 C．对住房承租人减税 D．对住房承租人补贴 E．鼓励赢利机构建房4．下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（ ）。A．进行项目的财务评价 B．获取项目所需土地 C．确定规划设计方案并获得批准D．对项目的建设工程进行招标 E．提交项目开工申请并获得批准5．关于某特定商品市场规模的说法，正确的有（ ）。A．有效市场大于服务市场 B．服务市场大于潜在市场 C．潜在市场大于有效市场D．渗透市场大于有效市场 E．服务市场大于渗透市场6．关于房地产"购买-更新改造-出租-出售"模式现金流量图的说法，正确的有（ ）。A．横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点 B．房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的"1"时点C．发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内 D．各期运营费用的垂直箭线全部向下E．转信收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上7．关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（ ）。A．利率是由储蓄和投资决定的 B．利率是由货币的供求决定的 C．利率是由可贷资金的供求决定D．利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的 E．货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性8．关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（ ）。A．应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损B．所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率C．企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算D．企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关 E．企业所得税税率为25%9．下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的有（ ）。A．现金回报率 B．投资回收期 C．借款偿还期 D．资产负债率 E．资本金利润率10．下列不确定性因素中，属于"开发-销售"模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有（ ）。A．土地费用 B．权益投资比率 C．运营费用 D．开发期 E．贷款利率11．政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（ ）。A．项目是否符合国家法律法规要求 B．项目是否符合保护生态环境的要求 C．项目是否符合国家宏观调控政策的要求D．项目是否符合该企业投资目标实现的要求 E．项目是否符合该企业经济效益要求12．城市建设用地使用权以熟地出让时，出让地价款包括（ ）。A．市政基础建设费 B．土地出让金 C．征地拆迁费 D．契税 E．公建配套设施费13．商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（ ）。A．国有土地使用证 B．建设用地规划许可证 C．建设工程规划许可证 D．建设工程施工许可证 E．商品房预售许可证14．关于写字楼基础租金的说法，正确的有（ ）。A．基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失 B．基础租金一般高于市场租金C．基础租金可以通过降低经营费用向下调整 D．基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金E．基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金15．按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为（ ）等类型。A．市级购物中心 B．地区购物商场 C．居住区商场 D．邻里服务性商店 E．批发市场三、判断题1．商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。（ ）2．投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。（ ）3．土地资源的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，使房地产供给难以形成统一的竞争性市场。（ ）4．房地产开发企业只能通过公开招标的形式选择开发项目的施工单位。（ ）5．指数平滑法中的平滑指数口是新、旧数据在平滑过程中的分配比率。a越大，则预测值越趋向平滑。（ ）6．如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值就不相等。（ ）7．按照房地产开发项目经营方式的不同，期间费用可能全部或部分计入开发建设投资中。（ ）8．当预测通货膨胀率趋高时，投资者往往会要求降低期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响。（ ）9．运用蒙特卡洛法进行风险估计和评价时，可以不考虑各现金流的概率分布情况。（ ）10．实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。（ ）11．借款还本付息估算表中列示了直接用于计算清偿能力指标的基础数据，因此属于基本财务报表。（ ）12．房地产开发企业通过权益融资所获得的资金属于资本金，不需要还本付息。（ ）13．在大规模的土地开发中，随着土地开发的进行，金融机构通常会允许作为土地开发贷款抵押物的特定地块提前解除抵押权。（ ）14．由于REITs投资物业的类型多种乡样，所以REITs投资者几乎不会受到利率变化带来的风险影响。（ ）15．收益性物业的经营费用中包括抵押贷款的利息支出。（ ）四、计算题（一）某家庭计划5年后购买一套120㎡的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%，按月计息）（8分）（二）张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为600万元的商铺，首付款为总价的50%，其余为银行提供，其年利率为8%、期限为10年、按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购买后第2年年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商铺，租赁期限力19年，首年租金为150万元，每隔5年租金上涨5%，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的25%.乙方案：购买总价为400万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第1年年初一次性付清，该写字楼购买后第2年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为19年，其中前10年的年租金为120万元，后9年的年租金为190万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为35万元。以上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益率均为15%。1．编制甲、乙两个方案的资本金现金流量表。2．试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣。（12分）[参考答案]一、单项选择题 1.C 2.C 3.B 4.D 5.C 6.A 7.D 8.D 9.C 10.D 11.D 12.A 13C 14.A 15A 16.D 17.B 18.A 19.B 20.A 21.A 22.B 23.D24.D 25.B 26.C 27.D 28.A 29.B 30.B 31.C 32. B 33.B 34.A 35.A二、多项选择题 1.ACDE 2.ABCE 3.ABD 4.BCDE 5.ACE 6.ACD 7.BE 8.ACE 9.CD 10.ADE 11.ABC 12.BC 13.ABCD 14.AC 15.ABCD三、判断题 1.× 2.√ 3.√ 4.× 5.× 6.√ 7.× 8.× 9.√ 10.√ 11.× 12.√ 13.√ 14.× 15.×
2009年房地产开发经营与管理考试试题及答案解析一、单项选择题1．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（ ）。A．设计寿命 B．经济寿命 C．法定寿命 D．自然寿命2．地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（ ）的特性。A．变现性差 B．易受政策影响 C．依赖专业管理 D．效益外溢和转移3．甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（ ）。A．甲物业投资风险大 B．乙物业投资风险大 C．甲、乙物业的投资风险相同 D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小4．如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0．23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（ ）。 A．10．38% B．11．07% C．12．45% D．13．62%5．2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万ｉn2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万Ｉ112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为（ ）。 A．71．11% B．88．89% C．91．67% D．93．33%6．某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（ ）。A．半个月 B．2个月 C．半年 D．2年7．房地产市场供给垄断性的原因不包括（ ）。A．房地产市场需求的广泛性 B．房地产市场供给的异质性 C．土地所有权的排他性 D．土地的有限性8．房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由（ ）。A．上升到下降 B．下降到上升 C．高于合理空置率到低于合理空置率 D．低于合理空置率到高于合理空置率9．横道图法用于项目建设阶段的（ ）。 A．质量控制 B．进度控制 C．成本控制 D．合同管理10．在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。检查后由（ ）列出质量缺陷清单。A．开发商 B．承包商 C．监理工程师 D．使用单位11．需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是（ ）。A．目标定价法 B．价值定价法 C．挑战定价法 D．成本加成定价法12．在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的（ ）。A．市场需求上限 B．市场有效需求 C．市场现实需求 D．市场最低需求13．某市2008年住宅的预测销售量为500万㎡，实际销售量为650万㎡，平滑指数为0．75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为（ ）万㎡。 A．500．0 B．537．5 C．612．5 D．650．014．某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是（ ）战略。A．形象差异化 B．人员差别化 C．服务差别化 D．产品差别化15．某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的（ ）。A．替代性 B．发展性 C．地区性 D．复杂性16．认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是（ ）。A．马克思的利率决定理论 B．可贷资金利率理论 C．Ｉs—1M曲线模型利率理论 D．流动性偏好利率理论17．若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为（ ）。 A．5．77% B．6．00% C．10．00% D．14．40%18．某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8%，则该商铺15年租金收入的现值为（ ）万元。 A．11．41 B．11．49 C．12．41 D．12．4919．李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7．5%，按月等额偿还。如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为（ ）元。 A．3456．09 B．3505．95 C．3509．74 D．3705．7320．某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为（ ）年。 A．37 B．40 C．43 D．5021．某房地产开发项目，当ｉ =14%时，净现值为450万元；当ｉ =15%时，净现值为-200万元，平均资金成本率为13．2%，基准收益率为10%。该项目的财务内部收益率为（ ）。 A．20% B．14．31% C．14．69% D．14．80%22．某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为（ ）。A．5．00% B．7．50% C．18．36% D．28．85%23．赵某以12000元/㎡的价格购买了230㎡的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（ ）。A．0．12 B．0．21 C．1．26 D．2．0524．房地产投资方案比选通常是在（ ）之间进行。 A．独立方案 B．互斥方案 C．净现值法 D．等额年费用法25．对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（ ）。A．等额年值法 B．差额投资内部收益率法 C．净现值法 D．等额年费用法26．下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（ ）。A．空置率与有效毛收入呈反向变动 B．通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响C．权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加D．金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率27．各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是（ ）。A．净现值 B．净现值期望值 C．净现值标准差 D．净现值标准差系数28．下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是（ ）A．出租率 B．基准收益率 C．成本利润率 D．财务杠杆比率29．某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40㎡，总建筑面积为6800㎡。当地同档次宾馆的综合造价为3000元/㎡，每间客房的综合投资为14万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投资为（ ）万元。A．1800 B．2040 C．2100 D．238030．将借款本息视为现金流出的基本报表是（ ）。A．全部投资现金流量表 B．资本金现金流量表 C．借款还本付息估算表 D．投资计划与资金筹措表31．租赁融资在房地产领域的应用模式主要是（ ）。A．置业投资 B．设备租赁 C．售后回租 D．权益融资32．商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括（ ）。A．开发商违法预售 B．借款人赖账不还 C．借款人拖延还款 D．房地产市场供需失衡33．在贷款综合评价中，项目风险等级分为AAA、AA、A、和BBB、四个风险等级，其中AAA级对应的风险系数为（ ）。A．50% B．60% C．70% D．80%34．在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（ ）支付。A．业主 B．承租人 C．物业服务企业 D．业主、承租人和物业服务企业共同35．某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（ ）万元。 A．22．0 B．24．0 C．25．6 D．26．0二、多项选择题1．下列风险中，属于房地产投资系统风险的有（ ）。A．市场供求风险 B．变现风险 C．利率风险 D．时间风险 E．资本价值风险2．对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还分析（ ）。A．价格结构 B．总量结构 C．档次结构 D．投资结构 E．租买结构3．房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（ ）。A．竞争性 B．垄断性 C．外部性 D．均衡性 E．信息不对称性4．房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括（ ）。A．工程质量保修书 B．可行性研究报告 C．竣工图 D．住宅使用说明书 E．竣工验收备案表5．采取随行就市定价法确定价格的情形有（ ）。A．开发商处于市场领导者地位 B．开发商难以估算成本 C．开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近D．开发商打算与同行和平共处 E．开发商具有向市场领导者挑战的实力6．房地产市场分析可以帮助开发商（ ）。A．选择合适的项目位置 B．寻找投资合作伙伴 C．确定满足市场需求的产品类型D．判断租买时机 E．进行土地使用权出让决策7．开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有（ ）。A．供需分析 B．竞争分析 C．市场占有率分析 D．投资收益分析 E．宏观因素分析8．下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有（ ）。A．购买—持有—出租—出售 B．购买一更新改造—出售 C．购买一更新改造—出租—出售D．开发—销售 E．开发—持有—出租—出售9．投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了（ ）。A．物业增值收益 B．所得税 C．还本付息额 D．投资者权益增加值 E．权益投资10．下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有（ ）。A．差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差B．差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率C．差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率D．差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案E．采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案11．下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有（ ）。A．风险产生的原因分析 B．风险发生的概率大小分析 C．风险因素检验D．风险变量间的相关性分析 E．风险概率分布情况分析12．实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有（ ）。A．可预测性 B．不可控性 C．不可逆性 D．可延期性 E．不可弯更性13．编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（ ）。A．现金流量表 B．损益表 C．资金使用计划 D．资金筹措计划 E．资金来源与运用表14．按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有（ ）。A．权益型 B．抵押型 C．伞型合伙 D．多重合伙 E．混合型15．物业服务企业的工作内容包括（ ）。A．确立管理目标 B．制定维修养护方案 C．制定安全保卫方案 D．提出预算 E．确定物业服务费的收费标准三、判断题1．具有相同市场价值的房地产，其投资价值因人而异。 （ ）2．房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。 （ ）3．量价弹性是指某时点的房地产交易量与该时点的房地产价格之比。 （ ）4．开发商在选择房地产经纪机构时，不仅要考察其代理的成功率，还要考察其代理每一个项目的平均销售周期。 （ ）5．一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是因为顾客需求存在差异性。（ ）6．个人住房抵押贷款采用等额还本付息方式还款时，各期还款额中包含的本金相等。 （ ）7．只要商品住宅的价格不下跌，就不会发生次贷危机。 （ ）8．房地产开发项目的总开发成本中不包括含销售税金。 （ ）9．借款偿还期和投资回收期都是评价投资项目清偿能力的指标。 （ ）10．不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，且其发生概率也未知的决策。 （ ）11．最高租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。 （ ）12．基础设施建设费是指居住小区内为居民配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。 （ ）13．预租售收入可以作为房地产开发项目的资金来源。 （ ）14．无论是权益融资还是债务融资，资金融出方都要承担项目的投资风险。（ ）15．收益性物业可以获取的最大租金收入称为有效毛收入。（ ）四、计算题（一）王某以12000元/㎡的价格购买了10间建筑面积均为80㎡的商铺。购房款的60%来自银行提供的10年期、年利率为7．5%、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。另外，王某在购房时还支付了相当于购房款1．5%的代理费及其他费用，于第2年末又投入自有资金40万元对商铺进行了装修，同时办理了产权证，在办证时支付了相当于购房款0．3%的手续费和3%的契税。王某的经营计划是：第3年初将10间商铺全部出租；第10年末以13000 元/㎡的价格卖掉其中2间商铺，其余的商铺继续出租；第15年末以15000元/㎡的价格又卖掉其中3间商铺，其余的商铺继续出租；第20年末将剩余的商铺以16000元/㎡的价格全部卖掉（每次卖房时均支付了相当于售价5．5%的销售税金、0．3%的手续费和1%的个人所得税）。假设：在整个经营期间，商铺的租金保持200元/（月o㎡）（按建筑面积计）不变，空置和收租损失不计，年运营成本为毛租金收入的25%；购房投资发生在第1年初，每年的租金于年初收取，年运营成本和还本付息支出均发生在年末；王某要求的自有资金投资目标收益率为14%。（1）完成下列自有资金现金流量表并写出相应的计算过程。（2）列出自有资金财务净现值的公式并代入相应数据（不要求计算出结果）。（10分）自有资金现金流量表 （单位：万元）（咱给省了）（二）某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权，该住宅用地面积为3000㎡，规划容积率为5．5。据估算，该住宅开发项目的建安工程费为2200元/㎡，勘察设计和前期工程费为建安工程费的3%，基础设施和公共配套设施建设费为430万元，开发期间税费按建筑面积计算，为114元/㎡，管理费用为上述费用（土地费用除外）之和的3．5%。预计住宅在项目建成时全部售出，销售费用、销售税金分别为销售收入的3%和5．5%。项目开发期为2年，建造期为1．5年。土地费用于开发期初一次性投入，开发期间税费于建造期初一次性投入，建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用在建造期内均匀投入。年贷款利率为7．7%，按季计息。不考虑土地增值税。（1）若开发商要求的税前成本利润率为30%，求该项目的最低销售价格。（2）若该项目的销售价格为8000元/㎡，求该项目保本的最低销售量。（10分） 2008年房地产估价师考试试题及答案（房地产开发经营与管理）一、单项选择题1．下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（ ）。A．购买房地产公司股票 B．购买土地使用权 C．购买新建商品住房 D．购买存量商品住房2．下列物业中，属于特殊物业的是（ ）。 A．在建工程 B．车站 C．购物中心 D．科技产业园区3．下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（ ）。A．变现风险 B．时间风险 C．或然损失风险 D．通货膨胀风险4.投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（ ）。A．提高投资收益 B．降低系统风险 C．降低个别风险 D．使投资毫无风险5.2007年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万m２,商品住房3750万㎡，，同期住房空置量为750万㎡,其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置时为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。A．9％ B．12％ C．15％ D．20％6.政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（ ）。 A．产品质量 B．产品性价比 C．规模和结构 D．产品档次7.下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（ ）。A．自然周期与投资周期同步变化 B．投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期 D．投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期8．当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（ ）。A．挑战定价法 B．领导定价法 C．目标定价法 D．随行就市定价法9．某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70re以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（ ）状态。 A．均衡 B．周期性失衡 C．结构性失衡 D．区域性失衡10．某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15％ 的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡／户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（ ）万㎡。 A．1260 B．1380 C．1440 D．210011．下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（ ）。 A．学习 B．经济状况 C．对渠道的信赖度 D．购买动机12．某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（ ）A．避强定位方式 B．产品差别化方式 C．对抗性定位方式 D．重新定位方式13．房地产需求市场上普遍存在着"买涨不买跌"现象，产生这一购买行为的主要因素是（ ）。A．消费者的感觉 B．消费者的生活方式 C．消费者的习惯 D．消费者的信念14．下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（ ）。A．时值是资金运动起点的金额 B．终值是资金运动结束时与现值不等值的金额C．资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值 D．不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值15．某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房贷款，其月供为2850元，月利率为6.25‰,则该贷款的实际年利率为（ ）A．7.5﹪ B．7.56﹪ C．7.71﹪ D．7.76﹪16．某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2／28”，第一年和第二年的年利率为7.5﹪ ，两年后的年利率调整为8.5﹪，则该家庭在第28个月的还款额为（ ）美元． A．1250 B．1398 C．1416 D．156217．下列关于收益率的表述中，错误的是（ ）。A．基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率 B．财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率C．常规项目的财务内部收益率是唯一的． D．差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差18．某房地产投资项目的目标收益率为10﹪，内部收益率为16﹪，实际收益率为12﹪，银行贷款利率为7.5﹪，则计算实际收益率所采用的通货膨胀率是（ ）。 A．1.82﹪ B．2.33﹪ C．3.57﹪ D．5.45﹪19．对于同个遍地产投资方案，某动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb＇）之间的关系是（ ）。A．PbPb＇20．某房地产开发项目的占地面积为10000㎡，其中财务费用8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是（ ）。 A．10.42﹪ B．11.57﹪ C．31.25﹪ D．34.72﹪21．某房地产开发项目的占地面积为10000 ㎡，规划容积率≤４,预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80﹪，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元／㎡，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（ ）元／㎡．A．2350.00 B．2937.50 C．3250.00 D．4062.5022．对某房地产项目进行敏感必分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低0％时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（ ）。 A．地价B．建造成本 C．贷款利率 D．资本化率23．某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为5680万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为负的3680万元．经分析市场前景为：好的概率45％；一般的概率35％；不好的概率20％，则该项目净现值 期望值为（ ）万元． A．2677.5 B．3680.60 C．4003.50 D．5356.8024．房屋开发中的基础设施建设费是指建筑物2M以外和项目（ ）范围内的各种管线、道路工程的建设费用．A．黄线 B．紫线 C．蓝线 D．红线25．房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金．一般而言三种资金的使用顺序是（ ）。A．资本金、借贷资金、预租售收入 B．预租售收入、资本金、借贷资金C．借贷资金、预租售收入、资本金 D．资本金、预租售收入、借贷资金26．某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12％，净现值分别为120万元，150万元．对两方案进行比选，则最优方案的等额年值 为（ ）万元． A．39.51 B．49.39 C．49.96 D．62.4527．当可供比较的互斥方案寿命期相同，期效益也基本相同时，宜采用的比选方法是（ ）。A．净现值法 B．差额内部收益率法 C．费用现值法 D．内部收益率法28．下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是（ ）。A．债权人通常是商业银行 B．不能用于偿还土地购置贷款C．主要担保物为在建工程及相关土地使用权 D．还款资金来源通常是销售收入29．下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（ ）。A．发行公司债券 B．权益型房地产投资信托基金 C．发行股票 D．商业银行贷款 30．新设项目法人资本金筹措渠道不包括（ ）。 房地产开发复习资料——KBA．政府政策性资金 B．国内外企业入股的资金 C．个人入股的资金 D．资产变现的资金31．进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（ ）。A．债务融资成本分析 B．资金占用费分析 C．资本金与债务资金的比例分析 D．担保费分析32．下列关于写字楼租金的表述中，正确的是（ ）。A．基础租金是租户能接受的最低租金 B．基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平C．写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金D．写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差辟33．写字楼物业出租中所有经营费用均由租户直接承担的出租方式是（ ）。A．全租金方式 B．毛租金方式 C．净租金方式 D．基本租金方式34．不应计入收益性物业经营费用的是（ ）。 A．抵押贷款利息 B．公共设施维修费 C．房产税 D．物业保险费35．下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是（ ）。A．税前现金流=有效毛收入一经营费用 B．税前现金流=有效毛收入一抵押贷款还本付息C．税后现金流=税前现金流一所得税 D．税后现金流=税前现金流一准备金一所得税二、多项选择题1．下列关于商业物业的表述中，正确的有（ ）。A．能为投资者带来经常性的收入现金流 B．分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式C．适合于长期投资 D．常在机构投资者之间进行交易 E．位置对其有着特殊的重要性2．“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有（ ）。A．按地域范围细分 B．按房地产用途细分 C．按增量存量细分 D．按交易形式细分 E．按目标市场细分3．从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（ ）。A．土地 B．劳动力 C．资本 D．经验 E．环境4．制定物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到（ ）。A．物业租金必须能抵偿所有投资成本 B．只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施 C．租金确定应考虑业主希望的投资回报率D．市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系 E．利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正5．房地产开发项目市场定位的主要工作包括（ ）。A．预测开发成本 B．选定目标市场 C．确定消费群体 D．明确项目档次 E．设计建造标准6．可贷资金利率理论认为（ ）。A．可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成 B．可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成C．利率是由货币的供给与需求决定的 D．可贷资金的需求函数是利率的递增函数 E．可贷资金的供给函数是利率的递增函数7．下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有（ ）。A．销售税费 B．租金收益 C．物业增值 D．股权增值 E．抵押贷款规模8．下列关于资产负债率的表述中，正确的是（ ）。A．表明了负债占资产的比例 B．反映了项目的财务风险程度 C．资产负债率越高，则企业应变能力越强D．属于长期偿债能力指标 E．房地产开发企业的资产负债率一般较高9．房地产开发项目的主要不确定性因素有（ ）。A．开发期和租售期 B．权益投资比率 C．资本化率 D．贷款利率 E．运营费用10．下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（ ）。A．净现值期望值相同、挣现值标准差小的方案为优 B．可以完全衡量项目风险性高低C．挣现值标准差相同、挣现值期望值大的方案为优 D．净现值标准差系数大的方案为优 E．可以反映项目年度净现值的离散程度11．房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有（ ）。A．国家经济政策 B．地理环境 C．国外市场情况 D．市场需求与供给情况 E．项目投资估算12．下列关于房地产投资信托基金的表述中，正确的有（ ）。A．资金的主要来源是发行股票和金融市场上的融资 B．抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、经营和开发为主营业务C．按信托性质可以分为伞型合伙和多重合伙型房地产投资信托基金 D．房地产投资信托基金的收益能够在一定程度上抵消通货膨胀 E．一般委托专业机构和专业人员实施经营管理13．个人住房抵押贷款业务中，与房地产开发企业相关的信用风险有（ ）。A．恶意欺诈 B．市场疲软 C．项目拖期 D．质量纠纷 E．违法预售14．物业服务企业在确定写字楼租金时，需认真考虑的主要因素有（ ）。A．可出租面积 B．基础租金 C．室内装修 D．客户类型 E．出租单元面积规划15．零售商业物业的商业辐射区域通常包括（ ）。A．核心区域 B．影响区域 C．主要区域 D．次要区域 E．边界区域三、判断题1．房地产投资相对于股票投资，往往具有较低的收益水平。（ ）2．某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，则该项目的系统性市场风险系数为1。（ ）3．吸纳周期在数值上等子吸纳量的倒数。（ ）4．在房地产自然周期的下降阶段，物业租金的增长率是下滑的。（ ）5．政府授权开发企业负责实施土地一级开发时，开发资金应由政府土地储备机构负责筹措。（ ）6．进行房地产市场调研需要收集大量的资料，市场调查人员在收集资料时通常总是先收集第二手资料。（ ）7．某贷款年利率为5％，按季度计息，则该贷款的实际利率为5．87％。（ ）8．一般来说，通货膨胀导致折现率提高，房地产增值导致折现率降低。（ ）9．流动比率越低，说明营运资本（即流动资产减流动负债的余额）越多，对债权人而言，其债权越安全。（ ）10．与净现值标准差相比，净现值标准差系数能更好地表明项目风险的大小。（ ）11．房地产投资项目可行性研究的根本目的是为了使项目投资的经济效益最大化。（ ）12．房地产开发项目地域分析与选择主要考虑本地区的政治、法律、经济、文化、教育、自然条件等因素。（ ）13．目前我国房地产开发企业在资本市场上进行权益融资的比例呈现出不断提高的趋势。（ ）14．我国城市土地收购储备过程中的土地储备贷款，应属于担保贷款。（ ）15．目前物业服务企业适用的法定税费制度，体现了政府鼓励物业服务企业采取目干制收费模式。（ ）四、计算题1．某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管道为20cm和30cm管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为 800万元、400万元；运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以0.05％的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为8年和0年，到期后的净残值都是初期投资稠的10％，折现率为0％。假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。 （8分）2．某房地产开发项目的占地面积为6 000㎡，用途为商住两用，土地使用权年限为40年，规划容积率为3。咨询公司根据地块的实际情况提出以下方案：该项目1～3层为宾馆，其余为住宅，建设期为3年。宾馆总建筑面积为5 000㎡，可用于经营的部分为4 500㎡，可建成100个标准间。当地同档次宾馆的平均价略为330元／间·天。前3年的入住率均为70％，从第4年开始稳定在85％，运营费用为经营收入的42％。建成后即可开始经营，计划经营20年，然后将宾馆整体陡售，预计转售净收益为5 000万元。住宅部分总建筑面积为3 000㎡，建成后全部出售，预计平均售价为6 500元碲，销售税费为销售收入的5.5％，假设建成后即售完。该方案的总投资为8 000万元，其中60％来源于银行贷款，其余为自有资金贷款年利率为8％。第一年投资额为总投资的20％，全部为自有资金；第二年投资额为总投资的45％，其中20％为自有资金，25％为银行贷款；第三年投资额为总段资的35％，全部为银行贷款。建设期只计息不还款，建成后一次性还清本息。其中，还款额中的1 500万元来自于宾馆的抵押贷款，贷款期限为20年，年利率8％，贷款按年等额还款。其余还款额来自于住宅的销售收入。假定投资发生在年初，收入和成本发生在年末，一年按365天计算（计算结果精确到小数点后2位）该项目全投资目标收益率为8％，自有资金目标收益率为20％。（1）完成下列现金流量表；（2）求该方案的全投资财务净现值和财务内部收益率；（3）求方案自有资金的财务净现值。（12分）现金流量表（单位：万元）参考答案 2007年房地产估价师《经营与管理》真题及答案一、单项选择题(共35小题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)1、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的( )。A.销售收入 B.转让收入 C.租金收入 D.利息收入2、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或( )时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。A.出售 B.抵押 C.转让 D.经营3、下列风险中属于系统风险的是( )。 A.比较风险 B.市场供求风险 C.未来运营费用风险 D.持有期风险4、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的( )。A.不可移动性 B.适应性 C.弱流动性 D.相互影响性5、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套.则吸纳周期为( )年。 A.0.63 B.1.63 C.2.25 D.12.506、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的( )。 A.第一阶段 B.第二阶段 C.第三阶段 D.第四阶段7、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是( )。A.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因 B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫C.房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性 D.金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成8、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（ ）。A.移动平均法 B.指数平滑法 C.市场因子推演法 D.简单平均法9、实行施工总承包的房地产开发项日。施工现场的安全应由( )负责。A.开发商 B.监理单位 C.分包单位 D.总承包单位10、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是( )。A.目标定价法 B.成本加成定价法 C.随行就市定价法 D.价值定价法11、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于( )。A.观察法 B.实验法 C.讨论法 D.问卷调查法12、2006年某市商品住宅实际销售量为410万m2，预测销售量为380万m2。如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为( )万m2。 A.390.5 B.399.5 C.523.5 D.543.013、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是( )。 A.生活方式 B.受教育程度 C.购买动机 D.自我形象14、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于( )竞争者。 A.从容不迫型 B.选择型 C.凶猛型 D.随机型15、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括( )。 A.购买价格 B.容积率及有关设计参数 C.空置率 D.运营费用16、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是( )。 A.7.02% B.7.04% C.7.50% D.7.85%17、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后l个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了( )元。A.137.5 B.410.2 C.432.2 D.452.218、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为( )。A.利润总额 B.投资利润 C.税后利润 D.可分配利润19、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为( )。 A.10.0% B.14.0% C.25.0% D.35.0%20、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为( )。 A.45.05% B.49.31% C.5B.86% D.63.6%21、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是( )。A.1.07 B.1.47 C.2.07 D.3.3322、某房地产开发项目的占地面积为1万m2，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元m2(按建筑面积计)，预测能够以8000元/m2(按建筑面积计)的销售价格实现全部销售则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格(按占地面积计)为( )元/m2。A.3000 B.5000 C.7500 D.800023、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是( )。A.解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布B.蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理C.解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上D.蒙特卡洛法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题24、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为δ甲=890万元，δ乙=910万元，δ丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是( )。 A.乙<丙<甲 B.甲<乙<丙 C.丙<甲<乙 D.乙<甲<丙25、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于( )。A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.概算指标法 D.工程量近似匡算法26、在房地产开发投资中，属于财务费用的是( )。 A.折旧费 B.审计费 C.金融机构手续费 D.无形资产摊销费27、在投资项目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是( )。A.固定资产购置支出 B.企业所得税 C.固定资产折旧 D.贷款利息28、资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的( )分析。A.现金流量 B.清偿能力 C.资产与负债情况 D.资金盈余或短缺情况29、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的( )。 A.分离 B.独立 C.对立 D.融合30、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是( )。A.商用房地产风险更高 B.商用房地产的收益更高 C.商用房地产的价值更高 D.商用房地产的增值潜力更大31、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或( )。A.租金收入 B.土地出让收入 C.长期抵押贷款 D.净经营收入32、银行对个人发放在房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来( )。A.操作风险 B.法律风险 C.信用风险 D.管理风险33、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括( )。A.租金调整条款 B.代收代缴费用条款 C.装修费用条款 D.折让优惠条款34、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是( )。A.设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业B.知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长C.百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的D.营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高35、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为( )万元。 A.330 B.450 C.650 D.700二、多项选择题1、固定资产投资按照工作内容和实现方式分类，可以分为( )投资。A.建筑安装工程 B.新建和扩建 C.设备与工器具购置 D.迁建和恢复 E.其他费用2、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析( )。A.物理结构 B.区域结构 C.产品结构 D.供求结构 E.总量结构3、下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有( )。A.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高 C.房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率 E.在房地产周期循环中，价格(租金)和空置率通常是同向变动的4、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有( )。A.空置量 B.房地产价格指数 C.平均建设周期 D.吸纳率 E.失业率5、房地产产品功能定位是在市场分析的基础上，具体规定拟提供的房地产产品的)。A.价格水平 B.销售对象 C.基本功能 D.地理位置 E.辅助功能6、下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有( )。A.净现值 B.投资利润率 C.现金回报率 D.静态投资回收期 E.内部收益率7、下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有( )。A.当计息周期为1年时，年名义利率等于年实际利率 B.实际利率真实地反映了资金的时间价值C.名义利率真实地反映了资金的时间价值 D.名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大 E.计算周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大8.下列关于内部收益率的表述中，正确的有( )。A.内部收益率反映了项目的动态盈利能力 B.内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率C.当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的D.如果使用贷款。且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率 E.内部收益率越高，投资风险就越小9、用于反映项目清偿能力的经济评价指标有( )。A.权益投资比率 B.利息备付率 C.偿债各付率 D.内部收益率 E.资产负债率10、在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有( )。A.期望值相同、标准差小的方案为优 B.标准差相同、期望值小的为优 C.标准差相同，期望值大的为优D.标准差系数大的为优 E.标准差系数小的为优11、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有( )。A.资产负债表 B.投资计划与资金筹措表 C.借款还本付息估算表 D.资金来源与运用表 E.损益表12、下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有( )。A.房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本B.大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售C.依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理D.房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益E.无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入13、投资项目可行性研究的根本目的包括( )。A.减少或避免投资决策的失误 B.提高项目开发建设的经济效益 C.提高项目开发建设的社会和环境效益D.为项目决策提供依据 E.为项目后期的经营决策提供依据14、在下列费用中，属于债务融资成本的有( )。A.承诺费 B.手续费 C.担保费 D.利息 E.税费15、写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的( )。A.商业信誉和财务状况 B.面积需求大小 C.租金支付方式 D.物业服务需求 E.与写字楼业主的关系三、判断题1、对房地产置业投资者而言，所投资房地产的适应性的强弱往往与投资风险呈负相关关系。( )2、系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。( )3、我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中己正式交付给购房者或己签订(正式)销售合同的商品房屋面积。( )4、房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者。( )5、在市场定位的差别化分析中，通常将行业分为批量行业、僵滞行业、分块行业和专业化行业。( )6、资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。( )7、资产负债率属短期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。( )8、对于置业投资者而言，在租金水平不变的情况下，出租物业空置率的高低与有效毛租金收入的多少呈负相关关系。( )9、房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。( )10、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物2m之外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。( )11、损益表反映了房地产项目在开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，可以用来计算内部收益率和投资回收期等评价指标。( )12、商用房地产抵押贷款是开发商以销售的房地产作为抵押担向金融机构申请的贷款。( )13、房地产项目的盈亏平衡分析包括最低租售价格分析、最高土地获取成本分析、最高租售数量分析和最高工程费用分析等多种形式。( )14、房地产资产管理以运行管理为主，指导物业管理和设施管理公司的工作，目标是实现资产价值的最大化。 ( )15、零售商业物业的基础租金是指业主获得的、与租户经营业绩无关的一个最低租金收入。( )四、计算题1.某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6%，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现"以租养房"，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30%，余款申请年利率为6%的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。问：(1)该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房(精确到小数点后2位)?(2)设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月(取整)后，再出售原有住房并还清贷款?(8分)2.某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元(不包括贷款利息)。项目第l年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款：项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款;甲银行贷款年利率为9.0%，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70%，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10%。预计购物中心的出租率为95%，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35%。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：(1)若开发商要求的自有资金目标收益率为20%，则购物中心的年最低基础租金为多少元，m2(精确到个位)?(2)在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13%，求项目全部投资的内部收益率是多少(精确到小数点后2位)?(12分)参考答案 一、单项选择题1、C6、C11、A16、A21、C26、C31、C 2、D 7、D 12、B 17、B 22、C 27、A 32、D 3、B 8、C 13、C 18、A 23、D 28、D 33、A二、多项选择题1、ACE6、BCD11、ADE 2、BCDE 7、ABD 12、ADE 3、ABD 8、ABC 13、ABC三、判断题1、√6、×11、× 2、× 7、× 12、× 3、× 8、√ 13、× 4、× 9、× 14、× 5、√ 10、√ 15、√ 4、BD 9、BCE 14、ABCD 5、CE 10、ACE 15、ABD 4、C 9、D 14、B 19、D 24、A 29、D 34、D 5、C 10、A 15、B 20、B 25、A 30、A 35、C四、计算题 1.解：已知：A=2000元，n=240个月，i=60%/12=0.5%，R=9.6%(1) 求购房最高总价 购房最高总价=P/70%=/70%=39.88万元(2)求出售原有住房时间住房市场价值V=A×12/R=.6%=25万元 设剩余M个月需要偿还25万元，则有 有：(1+0.%)M=2.667 M=log2.667/(1+0.5%)=196.66个月 240-196=44个月在还款44个月之后出售住房2.解： 解法一：叙述法一、设最低基础租金为x，求最低基础租金(1)计算各年自有资金净现金流量1)第1年年初净现金流量=-5400万元2)第2年年初：投资=-5400万元;甲银行贷款5400万元 净现金流量=-万元3)第3年年初：归还甲银行贷款=2700×(1+9%)2+)=9093.87万元乙银行贷款=9093.87万元 净现金流量=-3.87=0万元4)第3、4年年末：还本付息=%=636.57万元 营运成本=(1.5×70%×95%×x+10000×10%)×35%=(0.)×35%万元经营收入=1.5×70%×95%×x+10000×10%=(0.)万元 净现金流量-(0.)×65%万元5)第5年年末：还本付息=636.57+0.44万元 营运成本=(0.)×35%万元 经营收入=(0.)万元转售收入=(0.)×65%×9.5万元净现金流量=(0.)×65%+(0.]×65%×9.5-9730.44=(0.)×65%×10.5-9730.44万元(2)求基础租金 二、计算全投资内部收益率FIRR(1)计算各年净现金流量1)第1年年初投资=8100万元2)第2年年初投资=5400万元3)第3年、4年年末： 经营收入=0.+万元 经营成本=%=1018.57万元 净现金流量=8.57=1891.64万元4)第5年年末：经营收入=43.+万元 经营成本=%=1018.57万元 转售收入=%×9.5=17970.55万元 挣现金流量=70.55-62.19万元(2)计算内部收益率设i 1=13%，则有： 解法二：图表法一、列出自有资金现金流量表(年来)，设计出租金为x 二、求最低租金水平下的全部投资内部收益率，列表： 2006年房地产估价师《经营与管理》真题及答案一、单项选择题1．投资者进行房地产投资的主要目的一般是（ ）。A．获取房地产当期收益 B．获取房地产未来收益 C．直接从事房地产开发经营活动 D．间接参与房地产开发经营活动2．投资者对房地产内部，使用功能韵变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资（ ）的重视。 A．各异性 B．适应性 C．相互影响性 D．专业管理依赖性3．下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表述中，不正确的是（ ）。A．由专业投资管理者负责经营管理 B．收入现金流的重要部分分配给了股东 C．分为权益型和抵押型两种形式 D．投资流动性好4．假设银行一年期存款利率为2.28％，贷款利率为5.85％，投资市场的平均收益率为12％，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（ ）。 A．4.42％ B．8.11％ C．8.13％ D．9.54％5．下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（ ）。A．城市或区域产业结构与布局 B．人口数量与结构 C．土地资源状况 D．建筑技术进步6．反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（ ）。A．房地产平均价格 B．房地产中位数价格 C．房地产价格指数 D．房地产同质价格7．随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈（ ）波动的趋势。 A．向下 B．平稳 C．不稳定 D．向上8．在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为（ ）阶段。A．租金增长率上升 B．新增供给小于新增需求 C．新开工项目增加 D．租金增长率下降9．可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（ ）的工作。A．投资机会选择与决策分析阶段 B．前期工作阶段 C．建设阶段 D．租售阶段10．房地产开发项目的施工许可证由（ ）向发证机关申请领取。A．施工单位 B．建设单位 C．监理单位 D．设计单位11．某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（ ）。A．随行就市定价法 B．价值定价法 C．应战定价法 D．挑战定价法12．对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是（ ）。 A．服务市场 B．合格有效市场 C．有效市场 D．潜在市场13．在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（ ）。A．简单平均法 B．移动平均法 C．加权移动平均法 D．指数平滑法14．企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是（ ）模式。A．单一市场集中化 B．产品专业化 C．市场专业化 D．全面覆盖15．银行为某家庭提供年利率为6％、按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款。若每月的还款额为2000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是（ ）元。 A．1428.74 B．1475.37 C．1482.74 D．2000.0016．银行为某家庭提供了年利率为6％、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2％，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是（ ）元。 A．1843.86 B．1847.55 C．2279.87 D．2291.2717．某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。该家庭月收入为6000元，准备用月收入的30％来支付抵押贷款月还款额，已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6％。则该家庭的首付款额是（ ）元。A．34000.00 B．83265.38 C．87867.78 D．91022.1218．某家庭申请了25万元10期住房抵押贷款，年利率为6％。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了（ ）。 A．994.37 B．1016.81 C．1255.16 D．1387.2419．下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是（ ）。A．与财务报表中的成本完全不一样 B．应根据实际发生费用记录来确定C．与财务报表中的成本一样 D．是对项目未来将要发生的费用的预测和估算20．某房地产开发项目采用20％的折现率计算出韵项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率（ ）。A．小于20％ B．满足目标收益率要求 C．大于20％ D．不满足目标收益率要求21．某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2％，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（ ）。A．7.1％ B．12.0％ C．13.1％ D．19.1％22．某房地产开发项目的占地面积2万m2，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元/m2，预测销售价格为8000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（ ）。 A．1.4 B．1.5 C．1.6 D．1.823．房地产项目盈亏平衡分析中不包括（ ）分析。A．最低租售价格 B．最低租售数量 C．最低利润水平D．最高土地取得价格24．房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（ ）。A．专家打分法 B．“三项预测值”法 C．解析法 D．蒙特卡洛模拟法25．对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其（ ）的风险因素。A、变动可能性 B．影响重要性 C．发生经常性 D．类型归属性26．投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、（ ）等。A．规划设计方案 B．投资估算 C．资源条件 D．投资权益27．在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费中不包括（ ）。A．建筑安装工程费 B．公共配套设施建设 C．土地费用 D．基础设施建设费28．下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是（ ）。A．资本金现金流量表 B．资金来源与运用表 C．损益表 D．投资计划与资金筹措表29．房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入（ ）。A．管理费 B．销售费用 C．其他费用 D．前期费用30．现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（ ）分析。A．财务盈利能力 B．清偿能力 C．资金平衡情况 D．营运能力31．银行向某家庭发放了一笔月还款额为2000元的个人住房抵押贷款；该家庭所购住房的物业管理费为每月150元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于（ ）元。 A．3583 B．3909 C．4300 D．477832．银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于（ ）风险。 A．信用 B．管理 C．法律 D．操作33．新设项目法人的资本金筹措渠道不包括（ ）资金。 A．政府政策性 B．资产变现 C．企业入股 D．个人入股范围34．下列费用中，不属于物业管理企业经营费用范围的是（ ）。 A．保险费 B．房产税 C．法律费 D．贷款利息35．某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20％，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（ ）万元。 A．16 B．18 C．20 D．22二、多项选择题1．在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有（ ）。A．买地-建房-卖房 B．买房-经营 C．买房-出租-转售 D．买房-出租 E．买地-开发-转让2．提高贷款利率对房地产市场的影响主要有（ ）。A．导致房地产实际价值下降 B．导致房地产实际价值上升 C．加大投资者债务负担D．抑制房地产市场需求 E．增加房地产市场需求3．政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有（ ）。A．加大城市基础设施建设投入 B．调整银行贷款利率 C．调整公共住房政策 D．调整房地产税收政策E．加快城市化进程4．在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”。这种划分所采用的市场细分标准有（ ）。A．按存量增量细分 B．按交易形式细分 C．按目标市场细分 D．按房地产用途细分 E．按地域细分5．开发商向城市规划管理部门申请《建设用地规划许可证》时，须提供的材料主要有（ ）。A．建设工程规划许可证 B．选址规划意见通知书 C．项目设计方案的总平面图D．城市计划部门批准征用土地的计划任务 E．1/的地形图6．按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为（ ）。A．随机型竞争者 B．凶猛型竞争者 C．选择型竞争者 D．从容不迫型竞争者 E．软弱型竞争者7．下列关于基础利率的表述中，正确的有（ ）。A．等于银行存款利率 B．等于银行贷款利率 C．是投资者所要求的最低利率D．是银行同业之间的短期资金借贷利率 E．一般使用无风险的国债收益率作为其代表8．下列关于资金时间价值的表述中，正确的有（ ）。A．资金时间价值是资金的增值特性使然 B．利率是资金时间价值的一种标志C．从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿D．即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较E．资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀率、风险因素等9．房地产开发企业的经营成本主要包括（ ）。A．土地转让成本 B．经营管理费用 C．配套设施销售成本 D．商品房销售成本 E．房地产出租经营成本10．下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有（ ）。A．投资回收期 B．借款偿还期 C．利息备付率 D．财务净现值 E．现金报酬率11．利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的有（ ）。A．项目净现值期望值大于零，则项目可行 B．净现值标准差能准确说明项目风险的大小C．净现值标准差越小，项目的相对风险就越小D．净现值大于等于零时的累积概率越太，项目所承担的风险就越大 E．挣现值期望值相同时，标准差小的方案为优12．在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有（ ）。A．基准收益率 B．目标收益率 C．出租率或空置率 D．毛租金收入 E．运营成本13．房地产开发项目策划的主要工作内容有（ ）。A．开发内容和规模的分析与选择 B．评价方案构造 C．区位分析与选择 D．开发时机的分析与选择 E．融资方式的分析与选择14．对零售商业物业进行分类的主要依据有（ ）。A．建筑规模 B．经营商品的特点 C．商业辐射区域的范围 D．周围环境 E．服务人口的收入水平15．下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有（ ）。A．发行企业债券 B．向银行借入信用贷款 C．房地产开发贷款 D．在公开市场上发行股票 E．土地储备贷款三、判断题1．基本建设投资、更新改造投资和房地产开发投资均属于固定资产投资。 （ ）2．房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。（ ）3．房地产空间市场的供求关系直接决定了房地产租金的水平。 （ ）4，房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。（ ）5．项目财务评价是房地产投资决策分析中最重要的工作，它往往关系到一个项目的成败。 （ ）6．一个整体市场能够细允为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着羞异性。（ ）7．在现金流量图上。横坐标轴上“0”点所表示的只能是资金运动的时间始点，而不是当前时点。 （ ）8．机会成本和沉没成本不仅运用在投资分析中。也出现在企业财务会计的记录中。（ ）9．估算房地产开发项目的总开发价值和总开发成本时，可依据评估时点的价格水平进行估算。（ ）10．在房地产开发项目的前期评估阶段，容积率和建筑面积属于不确定性因素。（ ）11．房地产投资项目盈亏平衡分析中，临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合来显示项目风险程度。 （ ）12．对房地产开发项目进行独立的财务评价时，资产负债表是必须编制的基本报表。（ ）13．功能定位的目的，是为市场提供有较高性能的产品。 （ ）14．债务融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。 （ ）15．收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用。（ ）四、计算题1．某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入7000元，最多能以月总收入的25％支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6％，最长贷款期限20年。最低首付款为房价的30％，若采用按月等额偿还方式，问：（1）该家庭能购买此房的最高总价是多少？（2）若第5年末银行贷款利率上调为9％，为保持原月偿还额不变。则该家庭需在第6年初一次性提前偿还贷款多少元？（3）如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年？（8分）2．某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个（10000m2）。项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35％，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年开始出租，出租率为90％，租金为3000元/m2．年，运营成本为租金收入的20％；服务用房的残值为20万元。假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10％、投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25％。 在贷款利息最少条件下，求：（1）该项目的借款计划和还款计划。（2）该项目全部投资内部收益率。（3）该项目自有资金财务净现值。（12分）参考答案一、单项选择题 01．B 02．B 03．C 04．B 05．A06．C 07．D 08．A 09．B 10．B11．D 12．D 13．B 14．B 15．C16．A 17．C 18．A19．A 20．C21．C 22．C 23．C 24．B 25．A26．C 27．C 28．D 29．B 30．A31．C 32．A 33．B 34．D 35．B二、多项选择题 1．CD 2．ACD 3．BCD 4．CDB 5．BDE6．BD 7．ACE 8．ABCE 9．ACDE 10．ADE11．ABCE 12．BCDE 13．ABCDB14．ABC 15．BCE三、判断题 1．√ 2．× 3．√ 4．× 5．√ 6．√ 7．× 8．× 9．√ 10．√ 11．√ 12．× 13．× 14．× 15．×四、计算题1．（1）月还款额=50元，月利率=6%/12=0.5%购买住房最高额=（%）×[1-（1/（1+0.5%）240）]/70%=（2）月利率=9%/12=0.75%按6%利率计算第6年年初还剩的货款总额=%×[1-（1/（1+0.5%）180）]=按9%利率计算月还款1750元相当的货款总额=%×[1-（1/（1+0.5%）180）]=则第6年年初需要一次性还款额=-=34842.68元（3）若保持1750的月还款额不变，需要偿还的年限为n34842.68×（1+0.075％）180 =（1750％/0.75%）×[1-（1/（1+0.75%）12n）]=（1+0.075%）12n=1.7973当n=7时，1..8732当n=6时，1..7125则n=6+1.5/1.5=6.53年2．自有资金投入总额=35000×35％=12250万元第一年初投入9000万元；第二年初投入13250万元，其中3250万元为自有资金，10000万元贷款；第二年末收入7750万元，全部与第三年初投入，因此第三年初贷款额== 5500万元；第三年末收入12600万元，全部与第四年初用于偿还贷款；第四年末收入21650万元，足以偿还剩余贷款，并有余额；第五年末开始每年收入3000×90％×5000×(1-20％)=1080万元租金；第四十年末，最后一年收入租金后，剩余残值20万元。（1）第四年初偿还贷款时，贷款本息合计10000×(1+10％)2+5000×(1+10％)=17600万元还款12600万元，仍需偿还5000万元。第五年初偿还剩余贷款5000×(1+10％)=5500万元因此借款计划为第二年初借款10000万元，第三年初借款5000万元。还款计划为第四年初偿还12600万元，第五年初偿还剩余5500万元。（2）制作全部投资现金流量表当i1=15％时， 当i2=16％时，i1NPV2=-398.6448用插值法求的FIRR=15.53％（3）制作自有资金现金流量表按25％报酬率计算，2005年房地产估价师《经营与管理》真题及答案一、单项选择题1．某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（ ）。A．位置固定性 B．各异性 C．适应性 D．相互影响性2．房地产投资的缺点是（ ）。A．相对较高的收益水平 B．易于获得金融机构的支持 C．抵消通货膨胀的影响 D．投资回收期较长3．甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50％。预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50％，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是（ ）。A．甲物业投资风险大 B．乙物业投资风险大 C．甲、乙两个物业投资风险相同 D．无法判断4．假设某段时间内房地产业的预期收益率为15％，国债的投资收益率为10％，市场整体的平均税益率为20％，则房地产业的系统性市场风险系数是（ ）。 A．0.25 B．0.50 C．1.5 D．2.005．房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（ ）子市场。 A．租赁 B．销售 C．保险 D．抵押6．某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40％，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是（ ）。A．0.4月 B．2.5月 C．0.4年 D．2.5年7．在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的（ ）。A．第一阶段 B．第二阶段 C．第三阶段 D．第四阶段8．如果同一地区的某一类型物业的售价持续以大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（ ）。A．减少 B．增加 C．不变 D．同步递减9．承包商收到竣工结算价款后，通常应在（ ）内将竣工工程交付给开发商。 A．半个月 B．一个月 C．一个半月 D．两个月10．在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是（ ）。 A．目标定价法 B．价值定价法 C．挑战定价法 D．成本加成定价法11．下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是（ ）。A．市场需求容量调查 B．消费者行为调查 C．市场营销因素调查 D．竞争情况调查12．某市去年住宅的实际销售量为500万m2，预测销售量为450m2，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是（ ）万m2． A．450 B．475 C．490 D．50013．从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（ ）。 A．确定调查方式 B．设计问卷 C．收集信息 D．定义市场区域14．下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（ ）。A．吸纳率分析 B．房地产市场的商业周期分析 C．家庭规模与结构分析 D．投资购买和使用购买的比例分析15．某家庭预计今后15年内月收入为10000元，如果其中的35％可以用于支付住房抵押贷款韵月还款。已知贷款年利率为12％，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是（ ）万元。 A．28.62 B．29.16 C．41.56 D．48.2416．银行为某人提供期限为10年、年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2％的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是（ ）元。 A．1005.56 B．1010.56 C．1110.56 D．1115.5617．已知某笔贷款年利率为12％，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是（ ）。A．12.35％ B．12.55％ C．12.68％ D．12.93％18．某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6％，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5％，则购房者的首次还款额是（ ）元。 A．204.08 B．356.72 C．508.91 D．666.6719．下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是（ ）。A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次 B．经营收入=销售收入+出租收入C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 D．可分配利润=税后收入-未分配利润。20．已知某投资项目折现率为11％时，净现值为1700万元，折现率为12％时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是（ ）。A．11．12％ B．11．36％ C．11．661％ D．12．95％21．某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40％为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10％，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（ ）。A．0.21 B．1.23 C．2.01 D．3.2322．某房地产投资项目的表面收益率为16％，计算后得到该项目的实际收益率为12％，银行的贷款利率为5.44％，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（ ）。 A．3.57％ B．4.00％ C．6.56％ D．10.56％23．某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元（不含利息），在建设期内均匀投入全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6％。按季计息。则该项目建造成本的利息是（ ）万元。A．755.54 B．772.84 C．1400.88 D．1433.9024．某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，则该项目的速动比率是（ ）。 A．80％ B．120％ C．171％ D．200％25．房地产项目的盈亏平衡分析由临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（ ）。A．变动成本的设置 B．销售收入的不同 C．固定成本的设置 D．平衡点的设置26．某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000m2，拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元/m2，则该房地产开发项目的容积率至少是（ ）。A．2.0 B．3.0 C．4.0 D．5.027．有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10％，银行贷款利率为6％，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（ ）。A．52％ B．58％ C．62％ D．68％28．在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于（ ）。A．单元估算法 B．单位指标估算法 C．概算指标法 D．工程量近似匡算法29．某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（ ）。A．损益表 B．资金来源与运用表 C．资本金现金流量表 D．全投入现金流量表30．在房地产开发项目经济