丈夫隐瞒妻子卖房合同是否有效？（附善意取得最新法条）
来源|《实用法律知识》 整理|俸梓烨
概要：丈夫单方出售夫妻共同房产，妻子起诉主张合同无效。是否构成善意取得成关键！
李某与黄某于2012年登记结婚，2013年购买某小区房屋一套，房产登记在李某名下。
2015年8月，李某在未告知黄某的情况下，与张某签订房屋转让协议，将该房屋转让给张某。在商谈期间，李某带张某实地察看了房屋，并谎称妻子黄某已经同意出售该房屋。因黄某在外地出差不能赶回，李某还向张某出示了黄某签名的售房委托书等材料。后李某在房管部门协助张某办理了房屋过户手续。
2015年10月，黄某获知共有房产被李某擅自转让后，以李某为被告、张某为第三人，向法院起诉，要求确认该房屋买卖合同无效，张某返还该房屋。
李某与张某签订的房屋买卖合同是否有效？张某是否构成善意取得？合议庭在审理过程中存在两不同意见：
第一种意见认为：某小区的房屋属于李某与黄某的共有财产，李某未经黄某同意便擅自处理双方共有财产，侵犯了黄某的合法权益，故李某与张某签订的房屋买卖合同无效。
第二种意见认为：某小区的房屋登记在李某一人名下，在商谈房屋买卖事宜时，李某出示了黄某委托其卖房的委托书，张某尽了适当的审慎义务，有理由相信转让该房屋是李某与黄某夫妻共同的意思表示，且该房已履行完过户手续，依据物权公示原则应确认该房屋转让合同有效。
笔者同意第二种意见，理由如下：
1、动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”
根据以上法律规定可知，对夫妻共同共有的财产进行处分，应由夫妻双方一致同意，若一方未经对方同意擅自处分，原则上应属无效合同。但是，如果第三人是善意有偿取得，还应依照物权法中善意取得的原则，确认该买卖合同成立，以便同时兼顾保护善意第三人的合法权益。
2、本案中，张某主观上没有过错，且尽了合理的审查注意义务，其与李某又是以正常的市场交易价格购买该房屋，双方也已在相关部门办理了房屋过户手续，其与李某签订的该房屋买卖合同应属有效。而李某故意隐瞒实情，完成了法律上认可的房屋交付行为，导致黄某合法的权益收到损害，黄某的损失可另行向李某主张。
法院经审理认为，无论是侧重保护共同共有人的权益，还是侧重保护善意第三人的合法权益，都要从社会秩序与交易安全出发，严格按照法律规定，综合案件具体情况来判定买卖合同是否有效。综合本案具体情况，若只照顾共有人的利益，判令该买卖合同无效，则势必发生返还财产的后果，造成法律关系的再次调整，不利于维护社会动态交易安全。故而在严格按照物权法第一百零六条对善意取得制度的规定的基础上，确认对善意买受人予以法律保护，以维持交易秩序的安全。
综上，宾阳县法院判决驳回了原告的诉讼请求。（来源：中国法院网）
善意取得相关法律依据
《物权法》
第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）
第十八条 物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。
当事人以物权法第二十五条规定的方式交付动产的，转让动产法律行为生效时为动产交付之时；当事人以物权法第二十六条规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。
法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。
第十九条 物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。
第二十一条 具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持：
（一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；
（二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）
第十一条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。
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房子是婚后买的,房产证写的是丈夫的名字,丈夫在妻子不知道的情况下签了卖房合同,合同有效吗?
如题,丈夫在签合同之前给妻子打过电话,但无人接听,中介说没关系回家再告诉她就行了,于是丈夫签了合同; 妻子知道后坚决不同意并向中介提出解除合同,但中介与买方要求丈夫按照合同支付违约金,丈夫认为合同无效拒绝; 合同中约定日之前买房将房款打入房产局账户,但买方也一直未打款,中介及买方也一直没有约卖房去办理资金托管...
如题,丈夫在签合同之前给妻子打过电话,但无人接听,中介说没关系回家再告诉她就行了,于是丈夫签了合同; 妻子知道后坚决不同意并向中介提出解除合同,但中介与买方要求丈夫按照合同支付违约金,丈夫认为合同无效拒绝; 合同中约定日之前买房将房款打入房产局账户,但买方也一直未打款,中介及买方也一直没有约卖房去办理资金托管过户等事宜。 现合同到期,中介与买方认定卖方违约,要求卖方支付违约金。 请问: 1、首先,这个合同是否有效? 2、如果合同有效,买方及中介是否可以追究卖方违约责任(买方未如约打款,中介与买方也一直没约卖方去办理资金托管和过户); 3、中介提出如不支付违约金就要通过法律途径,请问卖方该如何应对,胜诉的可能大吗?
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房子是婚后买的,房产证写的是丈夫的名字,丈夫在妻子不知道的情况下签了卖房合同,合同有效吗?
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合同有效!可以追究您的责任!而且您的胜诉的可能性不大!
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丈夫卖房妻子反对,房屋买卖合同是否有效？
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夫妻共有房产，丈夫代妻子在房屋买卖合同上签字，合同是否有效
房产证上只有妻子一人的名字，签买卖合同时，妻子不在场，丈夫当着中介和买方的面给妻子打了电话，然后代她在合同上签了字，现在丈夫说妻子不同意卖房，主张合同无效，请问丈夫的行为是否构成表见代理，合同是否有效。请各位回答时最好能把依据的法律条文也列...
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以前无权处分合同是效力待定合同，妻子同意或追认合同就有效，反之则无效。现在新的解释出来后，应该直接认定有效，但不见得产生物权变动的效果。也就是说，无权处分人可以在未取得所有权或者处分权的前提下出卖商品（包括房屋），签订了合同后，出卖人再去取得，然后履行合同。如果出卖人未能取得其已经出卖的商品，出卖人承担违约责任即可。所以，你可以主张你与丈夫签订的房屋买卖合同有效，如果妻子不同意买房，你不能取得房屋，但可以要求丈夫承担违约责任，同时这个违约责任的承担还是夫妻共同债务。
采纳率：80%
构成表见代理。《合同法》第49条规定的：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”
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