资金监管：不要再让人动了你的房款
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资金监管：不要再让人动了你的房款
随着二手房交易在全国不断地火热，交易量大幅攀升，交易环节中的隐患也逐渐显露。从2003年的北京坚石事件，2005年的安徽合肥桃园事件，2006年的北京佰家事件，到2006年的天津汇众事件，屡次发生的房产中介卷款逃遁而成百上千买房卖房老百姓钱、房两空的事件，残酷的爆出了在房产消费流通领域中，存在于交易资金监管环节的巨大漏洞。据不完全统计，近年来此类案件的涉案资金已经达到上亿元（见中易安地产金融网：十大卷款骗贷案件）。“买房子会不会受骗？卖房子会不会收不到钱？”这些恐怕是现阶段消费者最为关注的几个问题了。
风险：中介公司全盘操办埋祸根
长时间以来在二手房买卖中，由于买卖双方彼此素不相识而难以构筑信任，消费者之间涉及现金的部分，每走一步都谨慎异常，所以对于购房款项的交接，他们基本都是选择由操办房产交易的中介公司来完成，在消费者看来，这样做似乎更安全一些，毕竟钱款是进入了一家公司的账户而不是直接付给了业主，即便今后出了问题也能找这家公司赔偿，尤其是开店多、广告投入多的“大公司”。而很多中介公司的经纪人也会告诉客户，如果通过中介公司划转这笔钱款，能够使房款的安全得到保障。
其实可悲之处就在于此，表面上的安全为后来的中介卷款事件埋下了祸根。中介为什么愿意承担这个看起来“费力不讨好”并且还可能承担风险的差使呢？很简单，这都是因为消费者风险意识的薄弱，他们交由中介托管的这笔交易资金，竟变成了部份房产中介的免费融资渠道！
由于房款进入的是中介公司的账户甚至是老板的私人账户，这笔款项如果被挪作他用，消费者从外部是无从得知的。相当数量的中介公司将这些款项用到了房屋收购业务，或是扩张经营规模方面。一笔款项从进入中介账户开始直到转交给业主，这中间的过程短则二十天，长则两三个月，只要这家公司的经营状况基本良好，就会有新缴存的房款与业务收入源源不断的注入。企业的规模越大，他们能够沉淀的资金就越多。如果是在深圳、北京、上海这样的一线城市，一家门店数量过百的中介公司，每个月沉淀的资金就会高达数千万！这种“潜规则”一时间造就了大批“大型”房产中介企业。当中介企业面临资金入不敷出、周转不灵无法填补因挪用客户交易资金导致的亏空时，那么这家企业的老板恐怕就只能卷款跑路了。
经验：专业化分工、交易保证保安全
在成熟的房地产市场，房地产经纪公司或经纪人只有一个职责：撮合交易，就是居间或者代表某一方找到买家、卖家，协助双方达成交易；随后涉及到款项的事务，经纪公司或者经纪人是不去碰也不能碰的，款项交割将由专业的非关联的金融机构来完成。专业化的分工使交易各方各司其责、相互监督、相互制衡，最大可能的保证信息透明和对称、避免了消费者被“蒙在鼓里现象”的发生。
Escrow，即独立第三方交易保证，就是由专业金融机构来提供第三方监管的服务，房产交易开始后，独立第三方将会根据交易双方达成的协议对交易资金乃至双方在交易进行过程中必须的法律文件、相关证件等实施托管，在交易彻底完成前，除非有各方协商一致的书面文本、或是法院的判决，否则任何一方均不得染指钱款与文件，直至交易完成后，房屋交易款项才会由这个独立账户转至卖方名下。
有着专业化分工和专业公司提供交易保证服务，西方发达国家在房产交易环节的纠纷鲜有发生。如1889年成立于美国加利福尼亚的“第一美国集团”（The First American Corporation），在全球几十个国家和地区提供产权保险、交易保证以及房产金融服务，每年创造超过80亿美元的收入。在美国本土，每年高达90%的房产交易在使用第一美国集团提供的服务，而从未有类似国内中介卷款事件发生的记录。
国内：房地产资金监管进行时
为防止类似的卷款事件再次发生，政府借鉴美国等国家交易体制，初步建立了房地产资金监管制度。房地产行政主管部门牵头，授权经过认可的并且符合资质的担保公司来从事类似业务。当交易行为发生之后，由买方依据协议，将交易资金（首付款或是全部购房款，在交易双方协商一致的前提下，定金也可以进入监管帐户）转至担保公司在银行开设的帐户。直至过户手续完成，交易双方、担保公司、银行中的任意一方均不得动用该笔款项，到过户手续办理完毕并且见到房地产行政主管部门出具的办结凭证后，该款项就会无条件的进入卖方的帐户。
这种方式一方面让中介没有机会接触到购房款项，防止了中介挪用资金的情况发生；另一方面，也防止了房产交易中的欺诈行为，以前曾有多次报道，说假业主通过伪造证件与购房人签约，签约之后卷着买方给付的定金、首付款溜之大吉，而在资金监管的前提下，款项是进入监管帐户的，直至交易办理完结之前，卖方碰不到这笔钱，而买方也不能单方撤回这笔钱。
同时，在这一领域有丰富操作经验的国际企业也开始进入中国市场，2007年，随着中国政府对外资进入金融与担保行业限制的解除，上文提到的第一美国集团就在中国注册成立了中国大陆首家外商独资担保企业——中易安（北京）房地产担保有限公司，面向中国消费者提供独立第三方交易资金监管（Escrow）服务，目前已经在北京、上海开展业务。中易安专家说：交易资金监管将有效的规避交易中的风险。而且，因它的存在将催生一套健康的房地产消费流通的产业链。以往发生过的经纪公司挪用客户资金，乃至“卷款逃跑”等事件将不会发生，最大限度地保障了购房者的交易安全性。
消费者：如何选者资金监管公司有诀窍
国内现在对“资金监管”提供商的资质界定还不清晰，所以消费者在进行房产交易时选择资金监管公司一定要擦亮眼睛，不要以为有了资金监管就高枕无忧了，而是要对该类公司资质进行核实。
一看独立性：
资金监管等交易保证服务的一个大前提是：监管方一定是与交易双方完全独立的法人实体，不能是关联企业，这才能最大限度保障监管方的独立性和公正性。
在这里举个例子。中天置业一案中，这家公司就开设了一家担保公司，也提供所谓的“资金监管”服务。结果这家公司账上巨额资金仍然被随意取走，其主要就是因为监管方（担保公司）是中介公司的关联企业，失去了最重要的前提：独立性。客户在与该担保公司签订协议时被要求签订全权委托书。这家由中介公司实际控制的担保公司凭借与客户签订的全权授权委托书，可以轻易地将房款划到自己公司的账户下。
二看资本实力
北京市在颁布存量房资金监管政策并选择监管机构时，出台了被称为“两个100万”的准入门槛，既：注册资金不少于100万，保证金不少于100万。符合或者两个条件的担保公司，包括房地产经纪公司都可以开设监管帐户进行资金监管。然而100万相对于房产交易来说，要保证购房者房款安全，其象征意义高于实际意义。
与之形成对比的是，专业提供资金监管服务的担保公司设立的最低资本要求是1000万元人民币，而更有实力的企业注册资本在1亿人民币以上。实力雄厚的专业企业为消费者的资金安全又加上一个保障：一方面该类企业对资金的需求不大，没有动消费者钱款的动机；另一方面即使消费者钱款发生风险，该类企业有更强的偿付能力。
三看品牌和操作经验
大的品牌公司在这个领域经营多年，非常关注长期发展和与客户维持长期的合作关系，不会短视甚至让客户冒险；丰富的操作经验可以让为消费者规避大多数风险，又大大节省办理时间。
随着政府积极推动资金将官相关制度建设、国内消费者风险防范意识的不断提高、更多实力雄厚经验丰富的企业进入资金监管服务领域，相信消费者会享受到真正安全快捷的房地产交易和金融服务。[责任编辑:benlai]
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资金监管是否必须？
提问者：旷野星空&
时间： 10:32:53 &
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共有&4&个回答
您好，资金监管是保证客户在交易过程中的资金安全，建议在交易过程中能够正常走资金监管手续，如果业主有特殊要求，可以酌情考虑自行支付，比如业主房子有抵押，需要客户的首付款来解抵押，业主着急用部分首付款做资金周转，如必须做自行支付，要求房产无查封，无异议等级，无产权纠纷。
资金监管数额能否少一些？
资金监管的数额可以双方协商，确定业主需要的自行支付金额，剩余房款可以资金监管。希望对您有所帮助。
您好！链家彭军很高兴为您解答！在北京二手房交易过程中，大部分城区都必须走资金监管！在丰台，西城，海淀，石景山，亦庄，密云，房山等城区建委必须要求走资金监管！除建委资金监管金额外的首付，加入业主征信没问题，可通过链家走自行支付！只有这样才能把控您的购房风险！希望对您有用！谢谢
在北京，二手房普通交易一般都会采用资金监管，资金监管是为了保证双方交易安全，可以有效保证业主拿到购房款，同时保障客户在付完购房款的情况下，可以拿到房本。
现在丰台，西城，海淀，石景山，亦庄，密云，房山等城区建委必须要求走资金监管，如果不做，否则不让过户！
是的，资金监管是为了保证双方交易安全，可以有效保证业主拿到购房款，同时保障客户在付完购房款的情况下，可以拿到房本。
资金监管的数额能否少一些？还是必须要网签价减去贷款数？
监管额必须是网签价减去网签中规定的贷款数，不能少附则无法过户！
你需要考虑这四个问题：房主是谁？代理人是谁？真的委托了吗？资金监管了吗？
买二手房房东有贷款怎么办？有的房东会要求购房者先付首付，要求购房者用首付去帮房东还清贷...
2016年影响个人在北京买房的政策盘点。
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近年来，随着城市经济的快速发展和居民生活水平的不断提高，二手房交易也越来越活跃。按照住建部、中国人民银行《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（建住房【号），省住建厅、人民银行西安分行、银监会陕西监管局《关于加强商品房预售资金、二手房交易资金监管的通知》（陕建发【号）和西安市房管局《关于实行二手房买卖合同网上签约和交易资金监管有关问题的通知》（市房发【号）等文件精神，自日起，我市开始对城六区范围内的二手房交易实行资金监管制度，两年来该制度有效地保障了二手房交易的资金安全，维护了消费者的合法权益，取得了实实在在的成效。但在实际房产交易中，还有一些市民对二手房交易资金监管政策不够了解，存在一定的盲区或误解，特别是有些不良经纪机构，以办理免监管手续为借口，变相收取钱财，不仅让群众多花了冤枉钱，还造成了一定的资金风险。对此西安市房产交易管理中心有关工作人员就市民关心的问题进行了解答。问题一
二手房交易监管制度的初衷是什么？答：实施二手房交易资金监管制度，是为了给市民构建一个“高效、便捷、安全”的交易服务平台，改变二手房交易原有的付款方式，使房屋交易资金在政府服务机构的监管下运行，旨在从根本上解决交易双方信息不对称和不信任的状态，确保房屋交易资金安全，既保证卖方能全额收到房款，也可保障买方在付款后及时领到房产证，实现“钱、房两清”，从而保证买卖双方合法权益。其次，二手房交易过程中出现很多不良现象，例如虚假宣传、哄抬房价、乱收服务费、诱骗消费者、伪造证明等违法违规行为，给房地产市场和消费者带来严重困扰。推行二手房交易资金制度可遏制这些不法行为，促进房地产市场健康。问题二
对于房屋买卖双方来说，交易资金监管的好处有哪些？答：由于买卖双方在二手房的交易过程中不能真正实现“钱、房两清”，即买卖双方在达成房屋交易意向之后，不能做到“产权过户与房款 ”的即时交割，而往往是买方在付完房款（首付款或全款）后的一段时间才能办理房屋产权转移登记手续，在这期间的二手房交易资金没有监管，资金安全存在极大的隐患，而资金监管可以有效地避免交易双方在资金交割过程中产生纠纷及矛盾，防范二手房交易风险，从根本上解决二手房交易资金安全问题。另外，中介公司不能代收代付客户交易资金，从而避免了中介公司挪用客户资金的可能，进而杜绝了不良中介“卷款逃跑”事件的发生。问题三
交易保证机构如何保证资金安全？答：资金监管是为规范二手房市场、保障交易安全采取的有力措施，西安市置诚资产管理有限公司（以下简称“交易保证机构”）作为由西安市房产交易管理中心设立的专门从事二手房交易资金监管的交易保证机构，站在一个中立的第三方角度来开展此项业务，交易保证机构与银行合作，共同进行资金监管，做到“双保险”。交易保证机构开设“存量房客户交易结算资金专用账户”（以下简称“专用账户”），由买卖双方与交易保证机构共同签订《二手房交易结算资金监管协议》，交易资金由协议约定的买方将交易资金转入专用账户，转移登记完成后再由专用账户转入卖方账户。若出现无法办理产权过户的情形，资金会由专用账户退回买方账户，二手房交易监管资金只有买卖双方当事人确认后才能进行存、取款，任何一方不得私自支取，从而切实保障了交易资金的安全。而中介机构则不可以监管交易资金。问题四
办理资金监管需要哪些材料？答：办理资金监管需要以下资料：1.资金监管申请表；2.交易双方身份证明；3.房屋所有权证或不动产权证书；4.二手房买卖合同；5.委托他人代办的，提供经公证的委托书。问题五
哪些情况可申请免除资金监管？答：以下这些情况可免除资金监管：（1）直系亲属间以房屋买卖形式转让房产的；（2）日前房款已结清且有银行转账流水的；（3）2015年前交易资金已收付但无法提供银行转账证明的，可凭由买方提交的户口迁入证明（户口本）或买方缴纳的采暖费、物业费、有线电视费、装修费等票据及物业证明申请办理；（4）因卖方再次购买新房急需资金，可出具购买新房认购协议、首付款或全款支付的银行转账凭证等票据；（5）卖方（或其直系亲属）因重特大病就医急需资金，可出具病历或诊断书、缴费记录及其他相关证明；（6）卖方（或其直系亲属）因出国留学急需用钱的，可出具护照、签证及相关证明。其中（1）-（2）在各交易大厅办理，（3）-（6）在西大街205室办理。问题六
申请资金监管或免除资金监管有费用吗？答：申请资金监管或免除资金监管是免费服务，均不收取任何费用。请广大群众不要受个别不良机构或人员的误导，向其支付所谓的“手续费”。交易资金在监管期间产生的利息按照银行当期活期储蓄利率计算，如果交易成功，连同房款一起支付给卖房人；如果交易没有达成，则连同房款一起退给买房人。问题七
因房屋不具备登记条件或买卖双方约定终止交易的该如何退回交易资金？答：因该房屋不具备登记条件登记机构予以退件的，买卖双方或买方单方填写《监管协议撤销申请表》申请撤销手续，预留买方收款信息，交易保证机构根据《二手房交易结算资金监管协议》约定将交易资金划入买方预留账户；买卖双方约定终止交易的，由买卖双方当事人共同到各交易大厅资金监管窗口办理监管解除手续，交易保证机构根据《二手房交易结算资金监管协议》约定将交易资金划入买方预留账户。解除资金监管不收取任何费用。问题八
房地产经纪机构不得有的行为有哪些？答：选择房地产经纪机构，要注意查验经纪机构是否在房地产主管部门登记备案。可登录西安市房产资讯网（www.xafgj.gov.cn）通过以下路径查询：网上办事—信息查询—房地产经纪机构备案证明。输入关键字即可查询。房地产经纪机构不得有以下行为，包括：未取得《西安市房地产经纪机构备案证明》的擅自从事房地产经纪业务；违规收取购房首付款；侵占、挪用房地产交易资金;为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；未经当事人同意，擅自通过网签系统签订委托合同、买卖合同；未将房屋抵押、查封等限制交易信息及时告知购房人；对交易当事人隐瞒真实的房价交易信息；泄露或不当使用客户信息；低价收进高价卖出（租）房屋赚取差价；利用P2P网络借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务行为，或虽取得相关金融资质，但违规开展相关金融业务等行为。提醒
二手房交易资金只能存到这些银行账户上据西安市房产交易管理中心有关工作人员介绍，目前有些中介机构打着代办监管资金的幌子，在收取交易双方的交易钱款后，存在了非银行监管账户上，存在一定的安全隐患和交易风险。该工作人员提醒，二手房交易资金只能交存到以下18家银行网点的专用账户上，在存钱时，应认真予以核对确认。(西安晚报)
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资金监管是否必须？
您好，我是买家，如果业主同意不需要资金监管，请问我交易时必须要做资金监管吗？
这个问题你会回答吗？
如果你知道问题的答案，不如花几分钟帮助他~
是的，资金监管是为了保证双方交易安全，可以有效保证业主拿到购房款，同时保障客户在付完购房款的情况下，可以拿到房本。
匿名网友回答了问题
您好，资金监管是保证客户在交易过程中的资金安全，建议在交易过程中能够正常走资金监管手续，如果业主有特殊要求，可以酌情考虑自行支付，比如业主房子有抵押，需要客户的首付款来解抵押，业主着急用部分首付款做资金周转，如必须做自行支付，要求房产无查封，无异议等级，无产权纠纷。
匿名网友回答了问题
您好，客户贷款买房的现象比较普遍，关于贷款的流程简单来说是，在银行确认批贷后办理过户，取得新房本后送去银行作抵押，抵押完毕银行给业主放尾款。要想规避风险，首先在过户前必须要做首付款资金监管，客户将首付款足额存入监管账户并冻结。其次，银行批贷成功会出具批贷函，过户前要求中介出示银行的批贷函。这样能最大限度保证过户后拿到全部售房款。在交易中，中介负有保证交易安全的责任，建议您通过大品牌中介公司成交，对您的房款更有保障。 希望以上对您有所帮助，望采纳！
这个不能确定了，抓紧时间赶紧把钱要回来吧！
二手房买卖交易过程中，从买卖双方签订买卖合同，到房产交易过户完成，一般需要1至3个月的时间，房产交易中存在"先付款还是先过户"的问题，只有采取资金监管和资金托管这两种方式才是真正确保二手房交易资金安全。这两种模式都是通过银行的专用账户进行资金的冻结，在没有买卖双方约定授权的情况下，其他人员均动用不了资金。而除此之外的其他房款交割模式，都会让资金划转存在一定的风险。
您好，如果您在我们公司交易的时候需要有自行支付房款的话，我们公司会有专门的风控部门，他们会对业主的征信和房产都做最全面的审核，如果我们风控部门给予的结果是允许支付的话，您可以放心支付，我们公司会有担保作用，假如真的出现问题了，我们会对您的资金负责，假如我们公司风控部门不允许支付，那么证明业主这边征信有问题，您若在这种情况下依然支付的话，我们就不会承担责任了。
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资金监管能保证交易安全吗？
&中天轰塌再爆中介信任危机&
前不久，深圳中天置业总裁蒋飞携巨款潜逃，使房产中介再次成为人们茶余饭后讨论的焦点。人们在对中介产生质疑的同时，对房屋交易中的资金监管方式也产生疑问：资金监管能保证交易安全吗？
人们的质疑并不是空穴来风，中介行业已经发生了太多卷款潜逃事件，比如北京坚石、合肥桃园、天津惠众等等，这些中介以资金监管为借口，利用银行帐户管理漏洞，大量囤积买卖双方的购（售）房资金，达到一定额度便玩起“人间蒸发”游戏，以达到独自占有的目的。
卷款事件频频发生凸显了房产中介财务管理存在漏洞，行业监管存在盲区，从而使一些不法中介钻了空子。既然资金监管存在问题，那么、在今后的工作中还有没有必要进行资金监管，资金监管能不能保证交易安全就成为我们迫切需要探讨的。
资金监管形式大于内容& 亟需法规保障
一般说来，资金监管应该在买、卖、中介三方签定资金监管协议后、买方将首付款打入指定帐户，银行冻结该帐户。在完成过户并取得房屋所有权证后，由三方共同到场才能放款。期间该帐户一直冻结，任何一方都不能套取现金。如果参与各方严格按照这样的操作程序、恪守各自的职责，卷款事件完全可以杜绝，资金监管就起到了应有的作用。如果资金监管只是理论上用于约束买卖双方的一种手段，那么、它就失去了本来面目，从而为中介卷款奠定了基础。
按照一般的操作程序，中介为买卖双方牵线搭桥成功，收取客户一定比例的定金，然后应将一半定金转交给产权人以确定交易。在过户前签定买卖契约，在交易部门进行产权核档，然后进行交易。在客户取得“收件单”后，一次性将余额支付给产权人。由于是一次性付款形式，基本不用资金监管。出现资金监管往往是客户对从过户到取得产证这样一个“空挡”（20个工作日）有所忧虑、担心产证不能顺利过户而要求资金监管。另外一个原因是有按揭需要的客户不得不采用资金监管。
客户的担心缘于对房产交易流程的不了解，对房产交易中核档的重要性没有足够认识。交易前产证核档首先对产证真伪进行认证，其次对房屋是否抵押、担保、留置、典当、买卖等进行认证，最后明确产权。有了这样的核档认证，在后来的交易中就不会出现客户担心的办不下产证的问题。从这个角度上讲，这样的交易无需资金监管。
需要按揭的客户由于必须由中介作为代理人、担保人等形式出现，所以需要进行资金监管。在谈妥后将一定比例的首付款（30%或40%）打入中介帐户后过户。取得新产证后由中介办理抵押贷款手续，完成后银行将所贷款项打入中介帐户，再由中介支付给出售人。应该明确一点，在签定资金监管协议后，买卖、中介三方应一同到按揭银行确定冻结该笔款项，并明确完成交易后三方一同到场方能放款的责任，这样才能有效保护自己的利益。
&&&&上述卷款事件发生，一是中天置业曾获“25年中国最具价值的深圳中介品牌”等称号迷惑了消费者，使消费者放松了警惕，没有到银行核实资金监管情况，没有核对打入中介帐户的首付款银行是否监管？没有明确在交易完成前中介不能动用该笔资金。二是行业在市场上预警机制缺失，突然“崩盘”引发资金链断裂，使中介而挺而走险。三是与监管资金相关联的各方没有尽到各自的职责，以致于资金监管形同虚设，无法保障被监管资金安全。
由于我市二手房市场相对滞后于其他城市，成交量一直难以放大，采用资金监管方式的中介相对较少。但从部分中介资金监管的情况看来，挪用现象时有发生。因资金没有大量累积，加之市场比较稳定，卷款事件还从未发生过。为了防患于未然，相关部门应当及早着手，加强中介诚信化、规范化经营管理，进一步着重加强资金监管的力度，对房产中介、个贷服务机构、客户、银行等各方职责做出更加强制性的规定，依托法律实现资金监管的安全性与重要性，从根本上杜绝监管资金漏洞，保障交易资金安全。
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