专业代办北京城区二手房过户，二手房贷款，二手房网签【房产吧】_百度贴吧
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专业代办北京城区二手房过户，二手房贷款，二手房网签
产权过户所需费用： （根据您房屋性质的不同，税费就有所不同，欢迎您来电咨询：咨询电话； 张亮） 房屋面积小于90平，是家庭唯一商品住房，所交契税是1%，不满五年交营业税5.5%,个税1%。
房屋面积小于90平，不是家庭唯一商品住房，所交契税是3%，不满五年交营业税5.5%，个税1%
面积大于90平小于140平，是家庭唯一商品住房所交契税是1.5%不满五年交营业税5.5%个税1%
面积大于90平小于140平，不是家庭唯一商品住房所交契税是3%不满五年交营业税5.5%个税1%
面积大于140平米，契税3%，营业税5.5%，个税1%
经济适用房需缴综合地价款，网签价格的10%，央产房、单位分的房需缴土地出让金，每平米15.6元
★朝阳区房屋管理大厅
地址：朝阳区房屋登记发证大厅：朝阳区石佛营东里128号院3号楼；
（乘车路线：608、611、721、808、831石佛营站下车，运通111、302、350、406、703、705、729、750、758、834、991豆各庄站下车）
1、东四环红领巾桥向东第一个十字路口向北至第二个红绿灯（可见到十字路口东北角有个肯德基）右转向东1000米即到
2、 东四环朝阳公园桥向东第一个十字路口右转南至第一个路口左转向东1000米即到
★办公时间
朝阳区发证大厅：发号时间：8：20--12：00
12：40--15：30；
受理时间：8：30--12：00 13：00--17：00；
周一至周四全天，周五上午办公
朝阳区地税第六税务所：
周一到周四：8：30--15：00（中午不休息）；周五：8：30--11：30
◆一：审核
1、朝阳区房屋登记发证大厅北门东侧网签服务窗口，进行审核
2、中介机构有房屋管理局发的“钥匙扣”（密钥匙）也可以审核（必须是在建委备案的）
3、须在网上下载家庭购房申请表和承诺书
4、提交审核后，五个工作日内审核通过，进行下一步
◆二、网签
1、朝阳区房屋登记发证大厅北门东侧网签服务窗口，进行网签
2、中介机构有房屋管理局发的“钥匙扣”（密钥匙）也可以审核（必须是在建委备案的）
网签所需资料
1、买卖双方身份证，房产证
2、买方户口本，已婚的需要结婚证
◆三、交税
1、朝阳区地税局第六税务所：朝阳区姚家园路101号新七彩商城2、交税所需资料
房产证原件及复印件；双方身份证及复印件；纳税申请
◆四、过 户 所 需 资 料
房产证原件及复印件；房地平面图+2份复印件
北京市房屋登记表+2份复印件
卖主、买主身份证复印件
央产房或单位分的房需要提供原购房协议或原购房合同
买方户口本，已婚的带结婚证
新政策下，带家庭购房申请表、承诺书 专业代办北京城区二手房过户，二手房贷款，二手房网签、交税，二手房评估/担保事宜；
备 注 ：具体价格根据您所办理的项目而定；
专业为您提供：
一、房屋产权变更（含房屋继承、赠与、更名）；
二、房屋商业（公积金）贷款并由银行上门签约服务；
三、房屋抵押消费贷款;
四、房屋公证委托；
五、房屋网上签约、交税、过户等手续；
咨询电话； 张亮
收费标准；
一次性付款过户: 1500元/ 单(含/交税/约号/过户)
二手房全套手续：朝阳：2500元/ 单其它城区：3000元/单(含网审/网签/交税/过户)
二手房商业贷款：3500元/ 单(含网审/申请贷款/网签/交税/过户)
住房公积金贷款：5000元/ 单(含网审/申请贷款/网签/交税/过户)
消费抵押贷款：贷款额的1%，大额贷款可面议
合作银行: 中国银行
深圳发展银行
中国工商银行
无论您需要长期贷款还是短期贷款，大额贷款还是小额贷款，急需贷款还是计划贷款，您的贷款需求都可以在本公司一站式解决。我们会根据客户具体情况设计出成本最小化的贷款方案。
新政下的契税：
普 宅：90平米以下：1%、 90-140平米： 1.5%、非普宅： 3%、商业房或公司产权： 3%
新政下的营业税：
营业税：普 宅：五年内：全额的5.6%
五年外：免 　　 非普宅：五年内： 全额的5.6% 五年外： 差额的5.6%
个人所得税:
税率交易总额1%或两次交易差的20%
土地出让金：
成本价: 城八区内：15.6元/平米 城八区外：12.9元/平米 　　
经转商：10%
买卖[2]双方各缴纳房价款的0.05%！住宅暂时免征
最新提示： (日)
　　为深入贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号）和《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发[2011]8号）精神，合理引导住房需求，落实各项限购措施，现就有关问题通知如下：
　　一、自日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）、持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有２套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
　　二、各部门、各单位要按照《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》要求，严格执行住房限购政策，加强对居民家庭（含****双方及未成年子女，下同）购房资格的审查。
　　三、居民家庭在购买住房前，应当向房地产开发企业、经纪机构或存量房网签服务窗口，提交下列材料：
　　（一）本市户籍居民家庭提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件，拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》。
　　驻京部队现役军人和现役武警家庭还应提供军（警）身份证件原件和复印件；持有有效《北京市工作居住证》的家庭，还应提交《北京市工作居住证》的原件和复印件。
　　（二）非本市户籍居民家庭提交家庭成员身份证明、婚姻证明的原件和复印件，拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》，有效暂住证，以及提交在本市缴纳个人所得税完税证明原件、复印件或提供已缴纳社会保险的家庭成员姓名、身份证信息备查。
　　四、房地产开发企业、经纪机构和存量房网签服务窗口对上述材料进行初步核查。对符合条件的，在北京市房地产交易系统中填报认购核验信息，并留存购房家庭提交的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》原件及其他材料复印件。对不符合条件的，不予办理购房手续。
　　五、住房城乡建设部门会同相关部门在5个工作日内，对购房家庭资格进行核验。通过核验的购房家庭，方可办理网上签约手续。
　　网上签约完成后，房地产开发企业、经纪机构和存量房网签服务窗口应将《家庭购房申请表》、《购房承诺书》原件及其他材料复印件作为合同附件，并在申请办理房屋产权登记时一并提交。
　　六、房屋登记部门办理房屋产权登记手续时，应对购房家庭的资格证明材料和购房家庭已拥有住房状况进行核对，发现提供虚假材料、隐瞒住房状况的，不予办理产权登记。
　　七、市和区县住房城乡建设部门会同相关部门，加强对房地产开发企业、经纪机构执行限购政策情况的检查，发现未严格执行限购政策、未严格核查购房家庭有关材料的，依法严肃处理。
　　八、居民家庭已拥有住房包括已经完成房屋产权登记的住房和已进行网上签约但尚未完成产权登记的住房。
　　九、居民家庭成员中至少有一人具有本市户籍的，视为本市户籍居民家庭。
　　十、本通知自发布之日起执行。
房屋交易流程：
1、审核买方家庭的购房资质
2、买卖双方签定北京市存量房买卖合同
（网签）；
3、卖方配合买方申请贷款
（银行评估，批贷）；
4、买卖双方到所属区地税缴纳税费
（买卖双方同时到场）；
5、买卖双方到所属区域房屋管理局办理过户手续
（买卖双方同时到场）；
申请贷款准备材料：
****双方的身份证、户口本、结婚证原件；
买卖双方签订的买卖合同原件（2份）；
****双方的收入证明（含营业执照副本的复印件加盖公章,且经年检）；
借款人提供学历证明(大专或大专以上)；
如离异需提供离婚证；如丧偶需提供丧偶证明；
外省市居民购房需提供暂住证原件；
近半年的流水及其他资产证明。
****双方的身份证、户口本、婚姻证明、房产证复印件（含原购房协议）；如离异需提供离婚证和财产判决书；如丧偶需提供丧偶证明及继承公证书；
注：以上所述资料银行面签合同时需提供原日最新二手房限购政策
为深入贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号）和《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发[2011]8号）精神，合理引导住房需求，落实各项限购措施，现就有关问题通知如下：
自日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）、持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有２套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
　　居民家庭在购买住房前，应当向房地产开发企业、经纪机构或存量房网签服务窗口，提交下列材料：
　　（一）本市户籍居民家庭提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件，拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》。
　　驻京部队现役军人和现役武警家庭还应提供军（警）身份证件原件和复印件；持有有效《北京市工作居住证》的家庭，还应提交《北京市工作居住证》的原件和复印件。
（二）非本市户籍居民家庭提交家庭成员身份证明、婚姻证明的原件和复印件，拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》，有效暂住证，以及提交在本市缴纳个人所得税完税证明原件、复印件或提供已缴纳社会保险的家庭成员姓名、身份证信息备查。
　　房地产开发企业、经纪机构和存量房网签服务窗口对上述材料进行初步核查。对符合条件的，在北京市房地产交易系统中填报认购核验信息，并留存购房家庭提交的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》原件及其他材料复印件。。
住房城乡建设部门会同相关部门在5个工作日内，对购房家庭资格进行核验。通过核验的购房家庭，方可办理网上签约手续。
居民家庭成员中至少有一人具有本市户籍的，视为本市户籍居民家庭。
日，最新二手房政策，在京出售非家庭唯一商品住房的必须交个人所得税！
朝阳区央产房屋过户，房产证十个工作日之后领取，商业房屋工本费用550元！
房屋交易流程：
1、买卖双方签定北京市存量房买卖合同
（网签）；
2、卖方配合买方申请贷款
（银行评估，批贷）；
3、买卖双方到所属区地税缴纳税费
（买卖双方同时到场）；
4、买卖双方到所属区域房屋管理局办理过户手续
（买卖双方同时到场）；
如何办理二手房过户手续
　　二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：买卖双方共同向房地产二手房交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。
　　二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：
　　1、二手房买卖双方建立信息沟通渠道，二手房买方了解房屋整体现状及产权状况，要求二手房卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
　　2、如二手房卖方提供的房屋合法，可以上市交易，二手房买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
　　3、买卖双方共同向房地产二手房交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市二手房交易。
　　4、立契。房地产二手房交易管理部门根据二手房交易房屋的产权状况和购买对象，按二手房交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，二手房交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了二手房交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
　　5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据二手房交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
　　6、办理产权转移过户手续。二手房交易双方在房地产二手房交易管理部门办理完产权变更登记后，二手房交易材料移送到发证部门，二手房买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
　　7、对贷款的买受人来说在与二手房卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核二手房买方的资信，对双方欲二手房交易的房屋进行评估，以确定二手房买方的贷款额度，然后批准二手房买方的贷款，待双方完成产权登记变更，二手房买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
　　8、二手房买方领取房屋所有权证、付清所有房款，二手房卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕 。
咨询电话； 张亮
贴吧热议榜
使用签名档&&
保存至快速回贴房屋过户卖方可以委托买方全权办理过户手续吗?_百度知道
房屋过户卖方可以委托买方全权办理过户手续吗?
可以房屋过户委托书公证流程：（一）房产过户流程：1、签订合同交付定金;2、去银行申请购房贷款;3、银行指定律师与申请人谈话，审核贷款申请人的相关资料(包括身份证件、收入证明等等);4、银行指定阿评估师对出售房产进行评估，确定评估价值;5、律师出具《法律意见书》、评估师出具《评估报告》，连同申请人提交的相关资料一起送交银行进行审核;6、银行确定申请人具备贷款条件之后，发放贷款承诺书(银行按照评估价格确定贷款金额，所发放的贷款额度一般是评估价格的70%);7、银行发放贷款承诺书之后通知买卖双方办理过户手续;8、买卖双方同时到房地局办理过户，递交相关资料，大多数情况下最迟应该在办理产权过户当日由买方向产权人支付首付款，也可以按照约定在签订合同之日支付首付款，部分银行要求贷款申请提交后几个工作日内将首付款交给银行由银行暂时冻结;9、过户后银行会在几个工作日之内将贷款部分的钱款转交原业主;10、新产权人(贷款申请人)房产证下发后将产权证留存于银行或者是银行办理抵押登记之后将盖有抵押登记章的产权证书原件交给新产权人。由于各个地区以及各个银行的规定会有所差异，所以建议还是详细咨询贷款银行。（二）房产过户需要提交的资料：一、送件→评估(12个工作日)到房管机关办理房屋产权过户送件，需提供以下材料;1、房产证原件及复印件一份;2、房地产买卖契约一份及复印件一份;3、房地产买卖申请审批表一份;4、房屋产权登记申请书一份;5、卖方身份证原件核对及复印件一份;6、买方身份证原件核对及复印件二份。如委托他人代办、需提供委托代理公证书及被委托人身份证。二、申请减免税(21个工作日)经房管机关评定房屋价格后，到地税局申请减免税，需提供以下材料：1、填写减免税申请审批表(一式三份);2、房产证复印件二份;3、房地产买卖契约复印件二份;4、评估表复印件二份;5、原买卖发票(或合同)复印件二份;6、买卖双方身份证复印件各二份。三、领证(12个工作日)地税局开出完税证明后送海甸房管局，12个工作日后即可到房管局发证办领取房屋所有权证。注意事项：（1）申办委托公证不得由他人代理；（2）委托公证是公证机构根据申请人的申请，依法证明委托人委托他人处理其事务的意思表示；（3）受托人在委托人的委托权限、事项内，以委托人的名义进行民事活动，所产生的法律后果由委托人承担；（4）提供的各类证明均应真实、完整，不得提供虚假证明。否则，将承担相应的法律责任；
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二手房交易不经中介不熟悉交易流程，操作起来有点麻烦的，一、二手房交易流程如下：1、买方咨询　　买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。2、签合同　　卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。3、办理过户　　买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。4、立契　　房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。5、缴纳税费　　税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。6、办理产权转移过户手续　　交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。7、银行贷款　　对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。8、打余款完成交易　　买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。二、办理材料A、双方需同携带材料：1、买卖双方身份证复印件(需原件校对);2、房产证(共有证)原件;3、房地产转移登记申请表;4、《房地产买卖合同》。B、各方需携带的材料：卖方：1、身份证;2、户口本;3、房契证;4、结婚证(单身的需要单身证明)。C、买方：1、身份证;2、登记申请书;3、申请人身份证明;4、房屋所有权证书或者房地产权证书;5、房屋所有权发生转移的材料。
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&在办理过户时，买卖双方需要准备哪些资料
在办理过户时，买卖双方需要准备哪些资料
来源：新环境房屋网 &&发布时间：
在二手房过户中，往往涉及到一个过户的问题，它是至关重要的一步。需要买卖双方带上资料同时出现在现场，具体的资料有哪些，如果有一方不能到现场，又该怎么做呢？下面我们一起来探讨这个问题。卖方需要准备的资料：身份证原件、国土证原件、产权证原件（经适房、货补房提供上市证明）。1）业主未成年：业主需要提供监护公证原件、身份证原件（或户& 口本）；需要监护人到场。2）业主成年：一般情况下产权证原件、身份证原件、国土证原件。3）业主为公司：营业执照副本原件、组织机构代码证原件、税务登记证原件、法人代表身份证原件、公章、可委托他人办理、股东协议书、公司章程。4）业主外籍人士：护照原件、译本公证原件；如果业主不到场需提供公证委托书。业主为港澳台人士：需要《港澳居民来往内地通行证》原件、台湾居民需要提供《台湾居民来往大陆通行证》原件；无法到场的提供公证委托书原件（本地外地的公证书均可）。5）业主为多人：需要所有业主到场；如果不到场需提供公证委托书委托他人办理。买方需要准备的资料：1）买方为未成年：需提供监护公证原件、父母身份证原件、结婚证原件、家庭户& 口本原件。（如未成年人户& 口与父母在一起，并户主是父亲或母亲的可不作监护公证，提供出生证明原件）；其公证的监护人必须到场，未成年业主可以不到场。2）买方为成年、单身：身份证原件、户& 口本原件；已婚：夫妻双方身份证原件、户& 口本原件、结婚证原件。3）买方为公司时：营业执照副本原件、组织机构代码证原件、税务登记证原件、公章、法人代表身份证原件；需法人代表到场，也可委托他人。4）买方外籍人士时：护照原件、译本公证原件；本人不能到场的，需提供公证委托书原件。5）买方为港澳台人士时：香港和澳门居民需要《港澳居民来往内地通行证》原件、台湾居民需要提供《台湾居民来往大陆通行证》原件；无法到场的提供公证委托书。6）买方为多人时：必须全部到场，需要提供所有人证件原件；不能到场的提供委托公证书委托他人办理也可以，不能受理手写委托书。7）买方是现役军人时：现役军人身份证件原件和复印件、军官证原件及复印件。如果说有一方不能到现场的话，准备的资料又不同。具体分为以下几种情况：1、业主本人不能到场，可以委托给谁？需要提供哪些资料？可以委托给有行为能力的成年人（不能是买受方），需要提供的资料有：公证委托书、受托人身份证、委托人身份证复印件。2、业主配偶不能到场，需要提供哪些资料？如果不动产权证上体现配偶的名字，不能到场的需要提供公证委托书原件，身份证原件，不动产权证原件；如果不动产权证上未体现业主配偶姓名，则不需要业主配偶到场。3、买方本人不能到场，可以委托给谁？需要提供哪些资料？可以委托给有行为能力的成年人（除卖方外）；需要提供的资料有：委托公证书原件、受托人身份证原件、委托人身份证复印件。4、不动产权证不写配偶名字，买方配偶是否需要到场，减免税费需要提供哪些资料？不需要；减免税需携带配偶证件原件，身份证原件，户& 口本原件，结婚证原件。
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你可以按区域查找长沙新房、二手房，也可以按区域查询长沙房价。同时，你买房 过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。
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按Ctrl+Enter发送高贷“惨案”：二手房过户后又被卖家收回&究竟发生了啥？
&今天南方都市报报道了一个因为高评高贷引起纠纷的案件，题目是《一宗二手房交易签了3份合同
“阴阳合同”引房产权属纠纷》，该案件的特殊之处在于，房产过户给买家后又被业主通过诉讼方式成功收回。
&媒体在报道中没有体现本案的一个关键部分，本案的核心是因为买卖双方委托的垫资担保公司不专业，违反二手房交易的流程，在买家没有取得贷款承诺函的情况下，误把银行出具的《住房转案贷款担保介绍函》认为是银行出具的贷款承诺函，违反交易流程提前进行了赎楼和过户手续，导致卖家在房产过户给买家以后，迟迟不能收到首期款和尾款，认为自己被买家和担保公司诈骗，投诉银行不按时放款，银行拒绝发放贷款承诺函给买家引发的。如果担保公司严格按照二手房的交易流程，在买家取得贷款承诺函后，再办理赎楼和过户手续，本案的高评高贷卖家根本不会知道。
&无独有偶，在上个月，我接到一个同样因为垫资担保公司犯低级错误导致的纠纷，买卖双方协商一致同意由卖家配合买家办理高评高贷手续，可是双方委托的垫资担保公司业务水平太差，居然买卖双方公证委托书上委托的是他们公司相同的几个员工，构成法律上禁止的“双方代理”，贷款资料银行审核后直接退回贷款资料，真是猪一样的队友，谁找这样的法盲垫资公司谁倒霉。
&我看了在看了本案的一审二审判决书后，当时我给买家的建议是申请再审，没想到结果还是买家败诉。
&下面是本案的基本情况和我的看法，写于日。
&本案的基本事实：2014年8月，买卖双方通过中介签订一份《二手房买卖合同》，买方以260万的价格购买业主的房产，买方依约支付定金20万元，双方合同约定需在日前办理首期款监管，并办理贷款资料审批事项，贷款金额以银行承诺发放的数额为准，合同第四条的约定“若银行承诺发放贷款金额加上买方已付的首期款、定金、少于本合同转让成交价的，则买房应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续”。约定在买方取得贷款承诺书或一次性付款监管后且卖方红本在手（无查封、无抵押）之日起3个工作日办理递件过户手续，最晚不迟于日。该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司赎楼，需在日前全权公证给担保公司办理相关的赎楼手续。合同约定任何一方逾期履行合同超过5日对方有权解除合同。
&日双方到某担保公司办理了担保服务手续，签订的《二手楼赎楼贷款担保委托合同》中列明买方贷款的金额为227.5万。买方主张通过该担保协议可以证明，高贷行为卖方是知道的，卖方称当时协议是空白的只有自己的签名，自己对此后填写的内容毫不知情，出具了日办理公证委托后离开深圳的飞机票，证明买方和担保公司违规申请贷款、违规办理递件过户时本人不在深圳的事实。
&日，卖方委托的担保公证委托人和买方签订了《房屋交易资金托管业务开通通知书/协议书》约定首期款监管74万元，办理了高贷，此时定金加上首期款加上拟贷款数额高出房价太多，实际成交价260万元，此时是20+74+227.5=321.5万，而实际提交给银行审批贷款的合同价是329万。此后贷款银行给担保公司出具了《住房转案贷款担保介绍函》，该函被担保公司的业务员误认为是《贷款承诺函》。日担保公司完成赎楼并注销抵押登记。
&日卖方的公证委托人和买方一同去国土部门办理了网签的买卖合同——深（宝）房现买（2014）第XXXX号《深圳二手房买卖合同》，合同价格为158万元，办理了递件过户手续。日过户完成，房产登记至买方名下。
&日，买方做为抵押人，同深圳某银行办理抵押登记手续，因买方没有真正取得《贷款承诺函》，银行没有依照惯例在抵押后放首期款。此后买卖双方和中介一直就多贷出的购房款和卖方如何结算的问题协商，此时卖方才知道买方存在高贷行为，一直协商未果，买方没有通知银行放首期。
日在卖方的再三折腾下银行发放了首期款74万，此时发现买方没有取得银行的《贷款承诺函》，自己的尾款可能无法取得。卖方感到受到买方、中介、担保公司和银行工作人员的欺骗，将本案存在高贷的情况投诉至银行，日，贷款银行通知买卖双方无法放尾款。
&日，买方发函要求重新按照合同成交价办理按揭贷款手续，卖方予以拒绝，认为此时买方在知道无法贷款后没有按照合同约定在合同规定的时间内及时表示一次性付款已经逾期5日，构成根本违约。日卖方诉讼至法院要求解除合同。
&为查明事实，一审法院依法给贷款银行发了《协助调查函》，答复是“贷款已经审批通过，但是还没有出具贷款承诺书，申请及审批金额为227.5万元；”未能按照申请贷款金额放贷的原因为：“该贷款资料中提交的买卖合同（日签订约定成交价329万元，定金25万元）为虚假买卖合同。具备如下条件时该行同意原被告双方重新办理按揭贷款手续：1、如法院认定双方签订的成交价为人民币260万的买卖合同合法有效，依据合同以及已缴纳的首期款可核定贷款最高金额为人民币161万元；2、涉案房产不再涉及任何纠纷，房产无任何查封或可能影响银行抵押权实现的其他情形；3、贷款人本人主观有重新申请贷款的意愿，重新申请时有足够的还款能力；4、重新申请贷款时，贷款要素需符合届时的贷款政策。”
&卖方主张买方没有在知道银行拒绝贷款后，在合同约定期限内支付除定金20万和首期款74万之外的尾款，逾期超过合同约定的时间构成违约，请求判令：1、解除双方的买卖合同；2、争议房产判买方配合重新过户至卖方名下；3、支付52万的违约金；4、诉讼费保全费由买方承担；
&买方以卖方不配合重新办理按揭贷款手续构成违约，提出反诉诉求：1、卖方按照合同的约定继续履行“无条件配合买方办理银行贷款所需要的手续”的法律义务；2、按合同价的日万分之五，支付买方告诉重新办理资金监管之日即日起计算至实际办理按揭贷款手续之日止的违约金20万；3、由卖方承担反诉费用；
&一审法院审理后认为：“买卖双方合同约定的付款方式为按揭贷款，并未对贷款银行的房贷时间进行约定，且买卖双方还约定：若银行承诺发放的贷款金额加上买方已支付的首期款，定金多于合同成交价的，则买方可向监管银行要求将多出的部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续。”
首先，买卖双方在签订《二手楼赎楼贷款担保委托合同》时，该合同列明买方贷款的金额为227.5万，应视为卖方同意办理高贷，卖方称其签署时合同为空白，其作为成年人应知晓其中的风险，应承担相应的法律后果，若有损失其可以向损害其合法权益的担保公司另行主张权利。其次，“办理高贷手续势必会造成向银行提交虚假的贷款资料及违反诚实信用原则，又可能存在银行如发现申请人提供虚假贷款资料停止放贷的风险，故卖方有权拒绝配合办理高贷手续，但涉案房产已经过户至买方名下，买方要求按照合同价重新办理资金监管，且重新办理按揭贷款手续并不存在客观上不能的情况，卖方不能以此解除合同。”综上，卖方无权解除合同，对其诉讼请求不予支持。
&一审判决如下:1、双方继续履行合同；2、买方在判决生效后25日内一次性支付尾款166万；3、驳回卖方全部诉讼请求；4、驳回买方其他反诉请求；4、本诉受理费保全费卖方承担，反诉受理费买方承担一部分，卖方承担50元。卖方不服一审判决上诉至深圳中院。
&卖方上诉要求将涉案房产恢复登记至卖方名下，放弃了违约金的请求。主要理由为：买方在2015年1月初知道银行不予房贷后，未按照合同约定在获知银行不能贷款后5日内通知卖方要求一次性付款，而是要求重新办理按揭贷款手续，此要求不符合双方合同的约定，因买方逾期支付剩余的尾款，已超过合同约定的5日，已经构成根本违约。一审法院将银行出具给买方介绍担保公司办理担保赎楼的《住房转案贷款担保介绍函》故意写成《贷款承诺函》，回避了本案买方在过户前根本没有取得按揭银行《贷款承诺函》的事实。买方也上诉要求卖方支付逾期交房的违约金。
&二审法院对本案一审查明的事实基本予以确认，只是重新确认一个本案的核心事实，就是买方确认在2015年1月份左右被银行告知不能取得贷款。主持调解时，卖方因为一审被全部驳回诉讼请求而做了让步，表示愿意继续履行，要求日前支付完尾款，要求由买方承担一审二审的诉讼费用。买方一审胜诉，此时正春风得意，不同意此方案。法院不再主持调解。
&二审经审理后认为，依据合同约定，买方取得贷款承诺书或一次性付款监管后且卖方红本在手无查封无抵押之日起3个工作日办理递件过户手续，最晚不迟于日，但截至日将涉案房产过户至买方名下时，买方尚未取得银行贷款承诺书，仍不具备过户条件。担保公司和买方串通在未得到付款保证的情况下办理过户登记，损害了业主的合法权益，业主可以另案处理。依据银行的回复，不能发放贷款的原因是买方提交了虚假的买卖合同，虚增了成交价格，买房作为贷款申请人和受益人应当对其所提交的贷款申请资料的真实性负责，涉案房产交易未能取得银行贷款的过错在买方。根据涉案合同第四条的约定“若银行承诺发放贷款金额加上买方已付的首期款、定金、少于本合同转让成交价的，则买房应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续，”则买方应在2015年1月初获知贷款申请失败后之日起三个工作日内向卖方补足剩余的尾款。涉案合同并未给卖方设定在因买方自身过错导致贷款失败的情况下再次配合买方申请贷款的义务。买方在因买方自身过错导致贷款失败的情况下，无权要求卖方再度配合办理按揭贷款手续。
&涉案合同总价260万，卖方在只收到94万的情况下，涉案房产已于日过户至买方名下，卖方已履行主要的合同义务，但至今仍未收到尾款。根据涉案合同第十条之规定，如买方逾期履行合同义务超过5日，卖方可解除合同并要求买方承担相应的违约责任。买方向银行提交虚假合同导致贷款申请失败，存在重大过错，在合同约定的期限内亦没有补足房款，且拖延余款超出合理预期，致使卖方的卖房目的不能实现，构成根本违约，既符合约定解除合同的条件，又符合法定解除合同的条件，买方应承担主要的违约责任。卖方有权要求解除合同并要求恢复原状。一审起诉状于日送达至买方，二审法院确认涉案的《二手房买卖合同》于日解除。买房应协助将涉案房产恢复登记至卖方名下并承担因此可能产生的相关费用。卖方应向买方返还已收取的购房款94万元。一审驳回卖方违约金的诉讼请求后，二审卖方没有上诉，系对自身权利的处分，二审法院对该项判决予以维持。
&二审依法对此案予以改判，判决如下：1、维持原判第五项；（注：卖方没有就该项一审判决上诉，也就是违约金选项）；2、撤销原判第一二三四项；3、确认买卖合同解除；4、买方在判决生效后10日内协助将涉案房产恢复登记至卖方名下；5、卖方在恢复登记后次日向买方返还已收取的购房款94万元；6、驳回买方全部反诉请求；7、驳回卖方其他诉讼请求；一审二审案件受理费保全费全部由买方承担。时间为日。
& &下面针对本案的法律问题，我谈下自己的几点看法。
& &一、关于本案应依据哪一份买卖合同审理的问题。
&依据法理当事人签订多份合同，就同一事项约定不同之处，应以后签订的合同为准。本案存在三份买卖合同，一份中介版本的合同，一份提交给银行贷款的合同，一份网签提交备案的合同，因提交贷款的合同没有原件，下面就不予考虑。依法本案的审理依据应该是买卖双方最后网签备案的合同，网签的合同除了价格条款因为是为了避税故意做低成交价格不是双方真实意思表示不能采信以外，其他和中介版本合同不一致的应该依照网签合同的约定。我看到本案时，我的第一感觉是本案审理的基本证据体系存在问题，本案是已经办理完过户的案件，说明买卖双方在中介的合同之外在过户前还有一份网签的合同，就是我们常说的黄皮合同，该合同最后双方有约定的有此前签订合同和本合同不符的依据该合同的约定处理。但是在本案的一审二审中对于买卖双方最后签订的网签合同约定的内容只字未提，本案依据中介版本的合同审理出这样的结果没有任何的问题，但当我要求买家让我看一下双方签订的网签合同对逾期付款的违约责任如何约定时，却发现了大问题，买卖双方均没有把网签的备案黄皮合同当回事，认真的去质证，导致本案的审理方向出现错误。
&二、关于过了双方约定的首期款监管时间后，因买方自身过错导致贷款失败的情况下有无权要求卖方再度配合办理按揭贷款手续的问题。
&合同是严格责任，卖家没有义务配合买家在合同约定的资金监管时间后，再配合做一次资金监管，依据合同银行拒绝贷款后，买家只能选择在约定时间内一次性付款，否则就构成违约。买家在约定的首期款监管时间后，因银行拒绝贷款而发函催告卖家第二次办理资金监管的行为，而不是依照合同约定发函要求立即一次性付清尾款，我认为这恰恰是违约行为，因为此时依据双方的约定买家只能要求一次性付款。
&三、关于依据中介合同版本，本案卖家在房产过户后还能否解除合同，要求恢复登记到自己名下的问题。
&如果买家确有违约行为，达到双方合同约定的解约条件，卖家可以依据合同法第93条依法行使解约权，通过诉讼的方式解除合同，要求违约的买家将房产恢复登记到自己名下，相关的费用由违约方承担，并可以一并主张违约方依据买卖合同的约定承担相应的违约责任。该案就提醒所有的买家，在房产过户后，你和卖家的合同还没有了结，你不配合办理有关合同约定的义务，房产仍有被卖家依法按照合同约定收回的可能。
&主要有：1、不配合办理抵押手续，导致卖家迟迟收不到尾款。此时卖家就要看下网签合同对于抵押的时间是如何规定的，买家逾期的时间是不是达到合同约定的解约条件。2、不配合办理水电和物业过户手续和收楼手续。有些炒房客在购买房产过户后玩失踪，不积极的配合卖家办理后续的交付手续，导致业主卖房后仍然要支付相关的物业费和水电费，还不敢私自停掉，不然影响自己的征信记录。（这事已经有几个卖家咨询过我了，以后谁再这样，我就替业主收回你的房产，看你还敢玩失踪不。）
&四、关于本案依据双方最后一份合同也就是网签的合同条款，卖家能不能解除合同收回房产的问题。
&这是本案的核心和焦点问题，如果买家在一审或二审开庭时用网签合同有关买家逾期付款违约责任的约定抗辩卖家解除合同的的诉讼请求，本案的法律关系就一目了然。
&遗憾的是买卖双方和法院置网签的买卖合同于一旁，没有发现本案最关键的合同依据，都没有注意到双方最后备案的网签合同对于买家逾期付款的违约责任有个单独的合同条款，那就是双方选择的是“要求买方以未付款为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行。”而不是选择的“有权解除合同并要求买方支付该房地产总价款百分之几的违约金。”
我之所以对网签合同的这个条款有这么深刻的记忆，是因为我以前也用这个条款替业主收回过房产。这也是我说买家大意失荆州的原因，合同条款白纸黑字写的清楚，打了一年的官司居然没有看到。
&五、关于本案采用的高贷手法和为何会被业主发现的问题。
&本案高贷手法是我在《你是否正走在违约的路上（二）—说下高评高贷问题》文中所说的第二种，隐蔽性很强，买家和中介联合担保公司操作，通过提交变造虚增成交价的合同和变造一个大额定金收据相结合的办法，帮助买家在少付首期款的情况下，实现定金、首期款和贷款金额之和等于合同价，本案是超过。
&按正常的道理流程走，卖家是根本就不知道有这回事，因为抵押后尾款先经手担保公司，担保公司扣除自己的费用后，再和业主结算。本案是担保公司业务员操作失误导致的，具体失误在跟单的工作人员业务不熟悉，误认为银行出具给买方介绍到担保公司办理担保赎楼的《住房转案贷款担保介绍函》即为大家所说的《贷款承诺函》，在买家没有正式取得银行贷款承诺的情况下，违规操作办理了赎楼注销抵押和过户手续。直到抵押完成要放首期款时，担保公司才发现该问题，过户后一直在拖延时间等着银行审批通过贷款承诺书。而等着收购房款的卖家在过户后却迟迟拿不到首期款，为了查明真相追查到银行，发现买家居然连贷款承诺书都没有取得，担保公司居然就办理了赎楼注销了抵押并完成了过户，担心有可能被骗，尾款无法拿到，于是快速的查封涉案房产，诉讼执行回转，倒并不是因为房价上涨，故意毁约。
&六、关于担保公司的责任问题。本案的担保公司隐瞒业主和买家办理高贷业务，在没有看到买家出示贷款银行贷款承诺书的情况下，违反交易惯例提前办理赎楼办理注销抵押登记，并把房产过户给买家，置业主的财产于危险境地，辜负了业主的信任和委托，依据担保服务协议应向卖家承担相应的违约责任。业主追究责任的依据是双方签订的担保服务协议，这也是有些担保公司不愿意给业主方担保服务协议原件的原因。让你以后维权时没有基本的证据支撑，所以以后和担保公司签订担保服务协议后记得索要一份原件，不怕一万就怕万一和担保公司有纠纷，自己手里没有合同原件，能不能立上案都存在问题。
&七、关于本案调解的问题。本案买家一审胜诉后对自己的案件到底存不存在法律上改判的可能性思虑不周。依据中介的合同版本，本案二审的法律判决没有任何的问题，买家在知道银行明确表示不予发放贷款后，无权要求卖方再度配合办理按揭贷款手续，而只能选择一次性付款，对此二审的确有改判的可能。而对方愿意和解提出的条件是合同继续履行，只要求买家10月底以前给付剩余的尾款，并承担一审二审的诉讼费用，这是天赐良机，要知道此时房价已经涨幅超过200万了，遗憾的是买家被一审的胜利结果冲昏头脑，断然予以拒绝。有些时候，适当的妥协才是最正确的选择。
本案是因高评高贷引发的“惨案”，买家因为疏忽大意，输掉了官司，该案的结果或许能提醒下正在办理高贷的买家—高贷有风险，办前需思量。
&——周争锋日写于深圳
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