“就算房子卖不掉也必须要涨价！”开发商的逻辑，你真的懂吗？“就算房子卖不掉也必须要涨价！”开发商的逻辑，你真的懂吗？三刻大叔百家号说到中国楼市，总结起来就是一句话：和所有经济学理论都是反着来，没有一件事情是正常的。就比如，十年来每次上涨都引来十分强烈的房地产调控，但是，令人大跌眼镜的是：我们等待了十年，却换来了越调越涨的尴尬局面。于是乎，现在大家一提到房价，都是直接说：不可能下跌的，就算没人买，开发商一套房子都卖不掉，房价也只会上涨，绝对不会下跌的！what？没人买房也要涨价？这个十分矛盾的逻辑该怎么理解呢？其实，这种现象在许多城市都出现了，十分普遍不足为奇。许多年轻人可能还不太懂，但三刻曾经听我们当地的一个中等规模的开发商亲口说过这个事情，那就是只要房子可以盖出来，就什么都不怕。就算一套都卖不掉，也没事儿，我照样赚钱！那么，咱们今天就来谈谈，开发商的这种奇葩赚钱逻辑，到底是怎么回事。首先，我们必须要假定条件，那就是最极端的无人买房，开发商该怎么办？其实，说白了就是刚需族不给开发商送来购房款的话，开发商如何应付成本支出的问题。我们一项项来说。最重要的就是银行那里的资金贷款。毕竟，当年开发商买地盖楼都是和银行借钱的，现在楼盘开盘了，总得给银行还钱了吧！但是，没人买房，开发商账户一分钱都没有，咋办？很容易！按照银行的操作规则，还不起钱没事，我们可以拆东墙补西墙啊！开发商的房子不是没人买吗？那没关系，你可以提高房价，然后抵押给银行，这样就可以拿到抵押贷款了。然后用这个抵押贷款去偿还过去欠银行的钱。说白了，就相当于是换个名目，但开发商是把贷款周期延长了，并且把标价越来越高的房子抵押给了银行。而银行收到了房子之后，为了不让抵押物贬值，就会明示暗示开发商赶紧提高房价，这样银行的资产负债表才好看一点。如果房价下跌了的话，那么银行就会要求开发商抵押更多的房子，要不然就赶紧还钱。所以，开发商就一定要通过提高房价的方式来讨好银行。这样一来，银行就高兴了。那么，说完银行与开发商的是是非非，我们再来说开发商的其他成本，最大头的应该就是盖房成本了。其中，人工成本和建材成本应该是五五开。而许多细心的朋友可能都会发现，其实每个楼盘在开盘的时候，都会推出一些所谓的工程抵押房。这个房子价格很便宜，大概比售楼部的报价低10%，但是要求一次性付款。这种房子，其实就是开发商支付成本的另外一个套路。啥套路呢？很简单，在盖房期间忽悠着材料商和施工队赶紧干活儿，然后等到全部竣工之后人家来要工资和材料款的时候，开发商就说，我也没钱给你，这样吧，给你们房子来冲抵好了，反正现在房价一直在上涨，给你们一个折扣价，这样你们就很容易把房子卖掉了，不就有钱了吗？施工队和开发商一听，对啊！那好吧，我们就要房子好了！于是乎，开发商相当于一分钱没有花，就忽悠着银行、材料商和施工队来一起给他买地盖房子，然后用房子来支付所有的成本，而抛开这些成本之后，开发商手里还有更多的房子！最关键的是，这些房子全部都是纯赚的！！你说开发商牛不牛？所以啊！开发商其实根本就不怕什么调控之类的东西，用任志强的话来说，房子根本就不是给穷人住的，穷人也没有资格买房子。呵呵，对于这种观点，三刻觉得，这简直是得了便宜卖乖。总之一句话，别把穷人逼急了，要是让那些农民工和低收入群体在城市奉献一辈子，结果连遮风避雨的房子都买不起，那恐怕这事儿就不会善终了，大家说对吧？本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。三刻大叔百家号最近更新：简介:盯着房价说事儿，拨开房价迷雾作者最新文章相关文章房子如果不涨价 西安“绿地”能毁约不卖房吗？
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房子如果不涨价 西安“绿地”能毁约不卖房吗？
& & & & & & & & & & & &&绿地沙盘显示众多房子已经售罄西安房价猛涨，考验开发商的诚信。近期，本报不断接到多起开发商违约不卖房的现象。西安3市民在和开发商签订了购房协议书后又交了首付，随后又改签换房协议书。但是，在房价猛涨后，开发商还是将3市民的房屋卖给了别人——市民苦苦哀求“绿地”:千万不要卖掉我们的房子文/图&&华商报记者&&崔永利西安市民董女士、李女士和罗先生购买的复式花园住宅，如果没有这轮房价上涨，也许他们已经装修甚至住到了里面。在他们一次次的祈求开发商“不要卖掉我的房子”的情况下，虽然签订了相关购房协议，虽然早在3年前都首付了30%的房款，但是开发商承诺给他们的房屋，还是在“销售业绩”的诱惑下，被向外出售。亲朋好友三人相约买房2017年6月9日，华商报记者见到了在&“香树花园”购房的3名消费者。“我们不敢想象，绿地这么大的房地产公司，在房价上涨后竟然能违背合同，欺骗我们”，其中一位消费者董女士说。今年48岁的董女士告诉华商报记者，2013年8月7日，经过此前多次的挑选，董女士终于确定在北二环和北辰大道交汇处西北角的位置，购买“香树花园”小区的一栋住房。董女士说，当时开发商承诺一套房子是206平方米，上下两层，地下室为赠送的面积。最为诱惑他们的是，开发商承诺房子外面有不少于180平方米的花园。虽然西安市当时房市不是很景气，但是董女士还是答应了每平方大约1.3万元的价格。董女士说，因为当时该小区的《房屋预售证》没有下来，他们和开发商签订了《认购协议书》，在交了30%首付款82万元后，董女士认购了绿地集团西安盛都置业有限公司的香树花城项目38-10101号房屋。董女士的房子总价格270万元。董女士购买的房屋，立即推荐给了自己亲朋好友李女士和罗先生。2013年8月24日，李女士认购了香树花城项目的26-20104号房屋，建筑面积为206平方米，房子价格为每平方米1.6万元，李女士交了30%的首付款93万元。房子总价格为333万元，李女士的房价是3人中最高的，因为开发商介绍她的楼盘是“楼王”。2013年9月28日，罗先生也认购了香树花城项目36-20104号房屋，建筑面积为206平方米，房子价格在每平方米1.5万元。房子总价格为322万元，罗先生也交了30%的首付款约96万元。发现花园太小签订《换房协议书》3名消费者说，当时开发商承诺是2015年5月交房。2013年12月16日，罗先生依照当时约定又交付了30万元。2013年12月23日，罗先生又交了将近20万元的购买车库费用。2013年12月21日，李女士又交了购买车库费用18万元。2014年5月14日，李女士支付剩余的房款约240万元，至此，李女士付清了所有的房款。3个人说他们几乎每周都去看房子的进度，希望房子早日盖好，他们能及早入住。2014年8月，在房子修建起来后，三人和自己家人相约看房时，就发现有些不对头：“3套房子有两套房子的花园内修建有消防通道和通风井，而另外一处房子花园面积从承诺的180平方米缩至100平方米”。罗先生告诉华商报记者，后来根据他们了解，他们3人当时出的房价都是最高的，比一般消费者出的房子价格每平方米多出2千元钱，“所以我们应该选择最好的户型”。3人称开始向开发商提出退房，遭到拒绝后，开发商和3人签订了《换房协议书》。2014年9月20日，董女士和绿地签订的《换房协议书》显示，开发商同意董女士将原来选购的38-10101号房屋调换为42-10101号房屋，记者注意到两处房屋面积一样，单价没有明显的变化。同一天，罗先生也和绿地签订了《换房协议书》，开发商同意将罗先生的36-20104号房屋调换为31-10101，记者注意到，两处房屋面积没有变化，因为罗先生从楼房的东户调到西户，所以单价少了2千元钱。2015年8月8日，李女士最终也和开发商签订了《换房协议书》，两处调换的房屋面积差别不大，单价少了1100元钱。同时，李女士此前全部交完房款，在此处开发商答应退还70%的款项，只收取30%的首付款。3名消费者和开发商在这次换房过程中达成一致意见，就是将3人此前房屋的首付款转为调换后房屋首付款。同时约定，原来的《认购协议书》作废。至此，3名消费者认为他们购买到了自己满意的房屋，开发商也应该认为卖到了当时比较理想的房价。& 3年前交的首付，房子还是被绿地卖给他人房价暴涨开发商卖掉了“承诺”2016年初，西安乃至全国的房市虽然接近春天不远。但是，对于罗先生及其母亲来说，也许他们一直没有没有感到过寒冷。罗先生的母亲说，他们没事就过去看房，这处房屋不但是自己儿子和孙子的家园，也是自家晚年养老的地方，在花园内养养花，种种菜，这是罗先生的母亲给自己设计的晚年生活。甚至罗先生的母亲还意外的发现，开发商给自己调换的新房处楼梯安装反了，为此罗先生及时给施工人员提出意见，楼梯最后及时的进行的修改。根据媒体报道，作为二线省会城市的西安，目前常住人口已达883万人，因为收入水平、城市发展水平、城市吸引力等因素，房价较同类城市的成都、武汉、兰州等城市都要偏低，虽然每年都在逐步上涨，上涨幅度也是趋于平稳，但是自从2016年11月一些人就开始鼓吹西安房价即将上涨，甚至说要突破万元，2017年年初更是曝出西安市房价上涨幅度已经高据全国第二位，西安房价再次成为大家讨论的热点话题，西安房价成了大家眼里的“网红”。3月17日，来自国家统计局发布的数据显示，2017年2月份西安新建商品住宅环比上涨1.1%，同比上涨9.6%，环比涨幅位居全国第二，环比涨幅仅次于三亚。房价上涨，开发商和已经购买到房屋的消费者来说，都是好消息。但是，对于上述3名消费者来说未免高兴的太早。罗先生的母亲说，在2017年的4月份左右，他们就已经打探到消息，开发商似乎将他们3人的房屋已经有2套卖给了其他人——“简直就是晴天霹雳”。2017年5月12日，在罗先生的母亲给开发商打的电话录音中能清楚的听到，“要确认房子不要卖了……一定不要卖了……千万不敢给我卖了……”。这一天，罗先生的母亲给开发商打了多次电话，最后的语气显然是在乞求对方。这一天有媒体发布消息称，西安住房成交面积环比上涨80.4%&，5月新房均价环比上涨10.49%。而在此前后，3人先后和开发商经过多次协商，3人得到最终的结果是，房子还是卖了。卖房的理由大家都不敢相信，“3人此前交的30%的预付款是此前房屋的，并没有转到调换后的房屋名下”，再因为，开发商内部搭建的销售平台上显示，调换后的3套房子仍然是看不到已经售出，也就是说调换后的这3套房子没有上绿地内部的销售平台。“合同约定是此前房屋首付款自动转为调换后的房屋首付款，你们开发商财务不去转我们总不能命令你们的财会人员去转吧，你们内部销售平台没有搭建起来，和我们消费者又有什么关系呢”？3人对此利用各种关系试图留住自己的房屋，最终未果。销售部经理：你们都占理我也没办法2017年6月9日，华商报记者对此进行了采访。在香树花城小区售楼部，沙盘模拟小区内的楼房均注明“售罄”，其红色标识很是扎眼，售楼前台四五名售楼小姐很是清闲，各自看着自己的手机。在销售部，销售经理安褀也在看着手机。对于3名消费者的遭遇，售楼部经理安褀显得非常同情“你们都占理，我也不能说我们不讲理，还是按照合法的渠道去解决吧”。安褀说，今年4月份他出差回来后，得知这3名消费者的房子被卖了后他感到很惊讶，最后他了解到，还是因为上面要“销售业绩”，因为“有人提出要买这3套房子，所以就卖掉了”。安褀说，对于上述3人遭遇，他多次向上级请示汇报，但是，这是领导层的决议，他也显得无能为了，“做决定的人级别比我高得多”。香树花城的售后服务一位领导说多次询问3名消费者如何解决，“我只要我们的房子”。对于消费者的只要自己房子的请求，这位售后服务的领导表示只能向上反映。&华商报记者了解到，目前开发商还曾经提出给他们3人再次调换房子，但是第二次调换的房子在谈判过程中，又被卖掉了。&罗先生的母亲说，开发商目前逼迫他们重新回到废止的第一份认购协议上，他们不知道如果不答应的话，这三套房子会不会被开发商卖掉？绿地此前“不卖房”被工商部门调查蒋女士3月份在绿地·曲江名城买房交了首付款，4月份却被开发商告知“不卖了!”华商报在5月23日对此进行了报道。随后省工商局以涉嫌合同违法介入调查此事。2017年3月16日，蒋女士以6398元/平方米买了绿地·曲江名城一套88.6平方米的商品房，缴纳了11.6万首付款。销售顾问表示，一两周内就能完成整个购房手续，若未贷过款，贷款手续也办得比较快。但此后就没有消息，多次催问后，4月26日绿地销售人员联系蒋女士，称领导答复说房子卖不了。5月19日，当时给蒋女士签订购房协议的销售顾问说，蒋女士所购房为工程款抵冲房，买房时是领导通知让卖的，卖不了也是领导通知的，具体原因她不清楚。公司给出的意见是，退还蒋女士交付的11.6万元。5月23日上午10时，省工商局消费者权益保护处相关负责人对华商报记者表示，该局已经关注此事，在调取蒋女士相关资料后，以涉嫌合同违法对绿地·曲江名城项目介入调查。随后绿地控股集团西北房地产事业部相关负责人表示，已拿出一个解决方案上报公司，获批后将联系蒋女士，给她一个满意答复。&&&&&&&律师认为：政府职能部门应主动约束不良开发商& & & & 日，针对西安市场发生的多起开发商反悔不卖房的现象，华商报记者采访了西安律师协会律师维权委员会委员、陕西浩元律师事务所书记、副主任谢圣君律师。&&&&&&&&&&&&&&开发商反悔：应双倍返还定金& & & & 谢圣君认为，房价上涨，无良开发商毁约不卖房。对此现象的解数以及买房者如何预防和维权，现结合中华人民共和国《民法法通则》《合同法》《城市房地产管理法》《物权法》《担保法》等相关法律、法规的规定予以解读。开发商开发楼盘、销售商品房要发布销售广告、提供宣传资料，这在法律上是为卖房而发出的要约邀请。一般不具有约束力，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。& & & & 房屋买受人受此影响与出卖人签订《商品房买卖合同》，宣传资料允诺的内容，既是未写入合同，亦应当视为合同内容。出卖人违反的，应当承担违约责任。& & & & 开发商房屋尚未建设完成，拟出卖房屋的，一般通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立《商品房预售合同》的担保。&若开发商原因不与买受人订立合同的，应当双倍返还买受人己付的购房定金。&&应及时办理商品房销售预告备案登记& & & &买房人应当在签订《商品房买卖合同》时，及时向开发商索取交房款后的购房发票，与开发商一起去政府房地产登记管理部门，依据《物权法》的规定办理商品房销售预告备案登记。&律师提醒买房人注意，办理商品房销售预售登记，与办理商品房销售预告登记性质、法律关系均不一样。只有亲自与开发商一起共同在政府房地产登记管理部门申请了商品房销售预告登记，你所购买的房产才产生《物权法》规定效力。也从法律层面上防止了无良开发商一房二卖或将你购卖的房产抵押贷款。& & & & &签订《商品房买卖合同》后，发现无良开发商提供的是虚假的商品房预售许可证明或开发商一房二卖或将己出售的房产抵押给第三人贷款等情形。做为买受人因无良开发商的行为导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以诉请到人民法院，请求解除合同，返还己付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求出卖人承担己付购房款一倍的赔偿责任。买受人也可以通过刑事案件报案来追究相关人员的刑事责任。&&买受人收房应注意“五证两书一表”& & & & 开发商交付商品房时，应当向买受人提供“五证两书一表”所谓五证为国有土地使用许可证、土地使用规划许可证、建没规划许可证、工程施工许可证、商品房预售许可证。“两书”为预售商品房质量保证书及房屋使用说明书。“一表”为商品房竣工验收备案表，它是由建筑质量监督部门及设计、开发、建设、监理等部门对建设工程的综合验收合格后出具的。许多开发商交房时，无法提交峻工验收备案表，仅提供设计、建设、施工及监理部门的验收报告。这是不符合法律规范的交房要求。& & & & 同时依据《消防法》的规范要求，交付商品房时消防验收也必须合格。&政府职能部门应主动约束不良开发商& & & & &开发商逾期交房及逾期办理房产权属证明。商品房的开发建设周期长，系民生工程，综合验收严格。存在安全隐患及质量问题的房屋很难按《商品房买卖合同》约定的期限交房，同时也大量存在逾期办理房屋权属证书。& & & & &对逾期交房或逾期办理房屋权属证明，合同有约定的，买受人可以依据《商品房买卖合同》中违约条款的约定通过人民法院裁判出卖人承担违约金，如果双方约定的违约金赔偿比例低于给买受人造成的经济损失的，可以要求出卖人承担违约金之外，承担实际损失。对合同约定不明或双方对合同的条款理解不一致的，买受人认为自己的合法权益遭受侵害，也可以依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释通过司法途径维护自己的权益。& & & & 商品房的开发、建设、买卖、居住及使用是百年大计，系涉及千家万户的民生大事，无论是开发建设单位或是设计施工单位，都要本着对社会负责，对产品质量负责的诚实守信原则进行商品房开发、验收，把每一套精品房产交给买受人。政府房地产规划部门、建设管理部门、房地产登记管理部门以及工商部门作为房地产开发、建设、验收、登记的市场监管主体，如果能主动作为，依法、依规约束无良开发商的违法、违约行动，必能大量减少社会纠纷，维护社会稳定。 & & &&&
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任志强最新内部分享：这一轮房子为什么涨价？
来源：界面
本文为任志强在钜派投资集团2017年上海宏观经济展望暨投资策略会上的分享。
当前的房地产形势
刚才邱晓华(原国家统计局局长)说特朗普上台很悲观，我觉得中国确实有很多未来经济的不确定性，这个不确定性其中就有特朗普。
就我个人来说，特朗普对中国经济来说也许是件好事。因为特朗普会干很多和中国作对的事，就逼着你去出牌应对，逼着你改革。举个例子，特朗普说要减税，如果他上台后真的减税，那你中国不减税就没有竞争力了。所以中国要是也跟着减税那不是好事吗?前些天中央经济工作会议已经说了，今年中国可能会更多地在经济税收减免上下一些功夫。所以特朗普做出的一些决定可能会使中国来做出一些对应的改革，这就是不确定性的问题。我觉得这也许是个机会，可以促进中国加速进行制度和经济改革。
这个你们老总邀请我讲讲房地产，但是领导又跟我说不让讲，我都答应你们老总了，这事儿也挺麻烦，所以说我就用统计局的数字来讲讲。(全场笑)
这表都是统计局的数字啊，为什么先说固定资产投资呢，因为它和房地产有密切关系，和民间投资也有直接关系。民间投资直接下降，说明民间投资对中国经济没有信心，所以大量资金外流，导致外汇变化等等，这都是有密切关系的。
其实民间投资低迷但不能说没有增长，它这个是3.1%的增长，其实这3.1%的增长里还有问题：它的整个在固定资产投资中占的比重是下降的。高的时候占到百分之七十几，现在只有六十出头儿吧。民间投资下降对中国的经济影响是巨大的。
房地产开发投资增长率也是，6.6%变成6.5%，一个平稳下降的趋势，这个趋势是从什么时候开始的?2016年10月份以后。10月份出台了很多政策，这个国庆长假的时候，十几个城市出台了政策。很多人说我放假出去玩玩，回来一看房子买不起了。这个确实有很大影响。但是我们看到15年12月份是1.0%，今年涨到这么多，已经很不错了。
换句话说，如果没有中国房地产投资的增长，16年的GDP就掉下去了。
我们把投资分为三块。第一块叫制造业。第二块叫房地产和基础设施建设。基础设施建设就是花国家钱或者国企的钱，这块增长是很快的，拉动中国经济增长的很大一块是这里，水利啊地铁啊修桥修路。我们看到11月12月制造业又有增长了，为什么呢，因为前一段时间主要是去产能，就把相当一部分制造业砍掉。砍掉后它就少了，所以后期那些没被砍掉的就有一些机会，它就增长了。
对于房地产相关，在三四月份持续增长以后进入了一个比较高的情况，到十一月仍然是增长的。这个你要是扣掉房地产那增长就惨了。所以不管你怎么骂房地产，你还是得求着它。它要是没了经济就惨了。我们15年6.9%的GDP，你要是扣除了房地产和基础设施建设剩多少呢，4.8%了。
如果我们按今年计算，16年3个季度的GDP增长是6.7%，扣除了是4.4%了。那我们只看房地产，单独计算房地产是占0.8%，那么房地产相关投资占多少呢?就是钢铁水泥木材那些，占0.7%。那今年没有房地产就剩5.2%的GDP了。所以说房地产不可或缺，在整个国民经济的增长中作用是巨大的。
我们再说税收，房地产在税收增长中贡献是最大的，占29%。
所以告诉大家一个什么意思，就是房地产不管怎么调也不能让它掉下去，不能让它没了。
土地今年涨价很多，但它的供应总增长还是负的。15年是负的33%，所以很多城市土地出现短缺，包括上海北京。单说北京的例子，北京16年的土地出让收入是多少呢，800多亿。大家觉得很多吧，15年多少?1960亿。去年是前年的差不多40%。如果土地不供应，你还老埋怨房价涨，它可不就得涨吗，因为土地供应短缺。所以这是预测将来的一个重要指标，你今年供应少，土地是两年开工，所以它14年15年连续2年的土地供应低增长负增长会有影响。
房地产销售今年增长很快。大家都担心10月出台政策后销售会快速下降，确实下降了4个多点，从四十多变成三十多。12月很多人很悲观，认为会下降很多，我说不会。我个人觉得12月也就略下降一点点。在限购的19个城市里，它的总比例占33%左右。如果把这个限购的城市扣掉，剩下的城市约占70%是上涨的。比如海南，北京雾霾了，很多人跑去买房子。富力的老总告诉我说最近卖的火火的，大家都去躲雾霾。
销售面积增加24.3%，销售额增加了37.5%。这个差额，就是价格。换句话说就是价格增长了这么多。今年增加的是比较多一点，主要是在限购的城市。那有个问题，我们说定了多少目标，什么百年复兴高速增长，那么这个国家如果不是一个城市化的国家，那就绝对不可能变成一个强国。
强国的唯一标志就是城市化，历史上我们有过强国时代，比如说清朝宋朝，但那都是农耕时代。为什么清朝后来不灵了呢，一个是闭关锁国，一个就是保持农业国。但其它国家在这个近200年左右的时间已经迅速发展到工业后工业，这个发展过程其实就是城市化的过程。
我们现在有多少农民啊，现在数据是9亿多，这么多农民你可能在世界上强大吗?不可能。所以没有城市化你是不可能把国家变得强大的。那么另外一个问题就是城市化来自于社会分工，来自于收入差别。比如说我要在农村建一个污水站，你建不起来，因为它人太分散。只有城市化才能建起来。
比如说我们建一个中水处理，20万平米的一个小区，开发商都知道建不起来。但是说必须得建，好好我们建，但是这个20万平米的小区的中水是不够用的。
大家用完的水经过处理变成中水再去用，比如冲厕所什么的。问题是你那些住户用的废水不够用来处理的，怎么办呢?就是三分之一用的是废水，三分之二用的是自来水，这还说城市化哪?我们现在名义上说的进行中水处理，结果都是自来水。这些没有城市化都是做不到的，而我们现在的城市化做的还很差很差。
北京最近提出一个&誓死守住人口2300万的底线&，这是公开登在报纸上的。北京曾经有过一个规划，在王岐山当市长的时候提出来的：在2020年要守住1800万人口的底线。这是国务院批准的。
大家都知道王岐山是2003年上任，那么这个规划实行了多少年呢，到2008年的时候北京人口是1900万。已经打破了2020年的城市规划，为什么房价高呢，你说你万人口，国土资源部就按这个盖个章批土地指标。可是我们早已经1800万了，可土地指标没有变。
那么今天还有一个问题就是2300万的指标能不能堵得住。大东京是多少人呢，3750万。那么大东京为什么这么多人口呢，它当初1200万人口的时候跟北京市一样，下决心要把人口控制住，于是就修了一条高速铁路，说半个小时就能到大阪，说东京人都到大阪去吧，于是呢大阪人就都到东京来了。(全场笑)
北京也修了一条，修到天津，说半个小时就到天津，于是天津人就到北京来了。
这个城市的吸引力啊，种种因素使得人们一定会往大城市跑。所以能不能守住2300万人口，这是一个巨大的难题。市里就给各个区下任务，区里就给各个企业下任务。以前的同事说今年他们至少要把100个人搬出西城区，怎么搬啊，然后想出了个主意，说每个企业收购一个小商品市场，不能租给小商户，这个小商户就得走。没办法呀，每个区都下了任务，就告诉你必须把这些人轰出去，所以北京好多小商品市场就关掉了。
把人轰走，你轰得走吗?但是我知道，大家都是中国人。但是现在你不能去北京啊，你别说你是中国人，你是上海人你在上海待着，你是湖北人你在湖北待着，你是湖北一个县里人你就在县里待着。为什么，那写着呢，没有本地户籍不能在本地买房。外国人可以买啊，有个劳动合同就能买，中国人不行，你还得户籍社保一大堆。
所以这个房地产是涨还是跌呢?和人口有关系，更和我们制度有关系。
前几天中央出台了个政策说保护产权。大家很高兴，说保护产权投资就回升了，大家就安心了，说也别老拿着钱跑美国买房子了。然后中国限购，这就很麻烦。产权是什么，是你有钱你想买可以买，而不是说你有钱你买不了。所以这里面有很多麻烦。
那么债券资金增长我们看是平的，高速增长的过程。说明明年不缺钱，开发商手里有钱啊，今年已经取消了很多开发商的债券发行，但是去年有一万多亿。所以很多开发商手里是有钱的，那么有钱应该能保持投资持续增长啊，那问题是你有钱买了地，销售掉下来怎么办?
销售有可能因为政策导致下降，我们看到目前为止，全国没有说快速的下降，一线城市和限购城市出现了一些下降，但三四线城市没有。所以16年12月数据还没出但我们估计整体不会下降太多，应该是一个平稳增长的过程。
那么我们看中部城市除了武汉限购以外，可以达到10点几的增长。大家说郑州涨了，我说郑州就该涨!不涨就错了!全国唯一有米字型高铁的城市就是郑州。覆盖的四亿人口去哪儿都可以很快，所以郑州吓得够呛，老出台政策，一轮不行两轮两轮不行三轮，你把铁路拆了你看能涨吗?
销售大家能看出来，东部中部都增长很快，但西部不行。西部能不能快增长?我觉得永远不行，西部之前有条线叫什么什么线，一边人多地少一边人少地多。总理说能不能改变，改变不了，线一边都是荒地，你怎么去改变。有人说把赌场搁那边可能行，我说把中央搬那边就行啦。(全场笑)
现在的问题是它没人去，那就涨的慢呗。东部中部人口流入多，那就涨的快呗。
去年房价涨的多，很多人说是因为我们的货币政策导致的，我个人觉得是瞎说，房价上涨和货币政策没有任何关系。如果说有关系，那货币多了，都跑到房地产市场，那为什么有的城市涨有的不涨，三线四线那么便宜反而不涨呢?所以和货币没有关系，严格说起来，我们历年的房价变化都和政策有关系，和经济无关。因为去年经济增长是从6.9%降到6.7%，它是个下台阶的过程，那为什么房价猛涨呢?所以我们说房价上涨和经济增长无关。
但我们看看以前，任何一次房价变化和政策变化都是一致的。想让你上就上，想下就下。所以说中国的房地产市场其实是一个政策市，政府说不让涨那就不涨了。很多城市接到住建部指示，要求把房价涨幅控制在2%以内，那么怎么办呢?地方政府没办法，就看那个报表，你要网签涨的很快就不让你签，不给你发销售证。万科现在急的够呛，不给它发就卖不了.那怎么办，低价房子先猛卖，之后才允许高价房子网签，然后告诉你这个涨幅平衡了。
那么宏观经济周期和房地产经济周期不是对等的，不是同上同下，完全是按政策周期。
现在房地产政策有一个不确定性，今年、明年、未来怎么样?没人敢说。我们要预测都是根据现有政策做决定，但是实际结果一定会根据未来的新的政策。周期是多少?很多人说十几个月，这是政策变化的周期，通常18个月变一次，12个14个也有，一年半左右。政策周期决定了房地产经济的增长情况。
大家说我们现在有多少多少的在施面积，接近70亿平米，不是没有库存。那些房子早没啦!为什么没了呢?我们看看销售面积和竣工面积之差，今年销售13亿平方米，竣工面积10亿，有3亿是什么呢?是期房。里面还有不能销售的面积比如车库，车库在统计局里是不计算面积的，是按个数算的。
那么我们扣除一下发现，在施面积大部分没啦，很多房子是已经被卖掉啦，现在期房一般两三年交房，所以在建设期内老是统计在在施面积里，那房子早就被卖掉啦。所以我们计算库存时要搞清楚到底还有多少房子和多少没卖的房子。
那么我们可以来看看这一轮房子为什么涨价，这是上一轮的土地负增长。前面我们说了，前两年土地负增长，凡是土地负增长，下一轮就是一个高峰。所以13、14连续两年土地供给负增长，16年又涨价。13年我就说价格得上去，为什么，因为12年土地供给掉下去了。13年有一个人跟我打赌说要裸奔，我后来也不知道裸奔没有，反正他认输了。房价为什么你任志强老说的对呢，就是这个数据在这搁着。第一个是政策变化，第二个是基础数据。如果二者相吻合那就会涨价。
这是开发投资，土地供应下降那开发投资也下降，库存没了，那价格就涨。
很多人说16年房价猛涨尤其深圳猛涨。错了。这是15年的数据，深圳涨幅指数是146。深圳一个人涨的时候大家都不觉得，16年是十几个城市都涨，大家一看都乱了套，其实就没人提醒政府15年价格就猛涨了吗?所以统计数据里啊，很多城市16年看涨的很凶，其实它15年就开始涨，只是涨的时候大家就不觉得。而且没有群体性增长的时候一个城市对整个的指标影响不大。因此你看宏观经济的时候它是70个大城市的情况。
我们想告诉大家的就是：房地产和土地和政策产生直接关系，和货币不产生直接关系。
那么我们房价到底涨了多少?我们92年全国平均房价是996块钱，那么15年是6472块钱，16年是多少?数据还没出，估计在。相对于6400来说接近于增长10%，增长很快。但我们从历史上看，谁还记得92年大学生毕业工资多少钱?80块。80块对900多。2015年大学生毕业工资多少?3750块。80块对3750是增加多少倍?40倍。房价多少倍，6点多倍，你们说房价是高了还是低了。
所以都说中国的房价有泡沫，我是有点疑问，我也不敢说反对，是吧。反正我是有点疑问，到底是房价增长快还是工资增长快。你们说大学生三千多算高工资吗?不算啊。如果说这个数错了就是统计局错了，我用的是统计局数字。都说中国房价收入比不得了了，如何如何，我觉得挺好。
中国2010年房价收入比大概是7.49，，呈下降趋势。6点几你还不知足啊?挺好的啊!有人说个别城市，个别城市你在美国也一样很高，看看香港36.8、德国9.94，很多人吹德国房价不涨，那都是历史。2010年以前不涨，之后猛涨，为什么?大量移民进去了，所以我们没觉得中国房价收入比和国际上差那么多。
我们往前看，2003年是多少，3.84。中间房价有一段暴涨，但是工资上涨中房价收入比有一阵掉下来，我们得出的平均数证明不了中国的房地产是泡沫，也证明不了房价收入比暴涨。
那么说货币，都说中国房地产杠杆高，这都是人民日报写的，写了三四篇文章说要去杠杆，去什么杠杆啊?我们首付是世界上最高的，我们现在有的首付是70%，你还有杠杆吗?你30%首付连2.5倍杠杆都不到。所以说中国的房地产有没有杠杆啊?我觉得他们都是瞎说，没算过到底杠杆率有多高。
来说个贷，我之前说这个的时候是当着人民银行一个副行长的面儿说的，在中国四十人人论坛。那个副行长说杠杆高，我当时就反驳。我说你知道有多少杠杆吗?他说我们今年增加多少多少个贷，我说你知道总量多少吗?他只知道新增。
我们看16年9月，房地产销售8万亿，新增多少?2万3千亿。那么新增个贷多少?5900多亿。所以这个副行长说杠杆高。我们看新增个贷5900多亿对全部的17500亿个贷来说是很高，但是我们看看新增销售是多少。所以说一手房，这里只包括一手房啊，我们只有0.21的杠杆率，所以你说买新房的杠杆率有多高吗?不高，换句话说百分之三四十靠七八成的贷款，剩下的靠全款，哪儿有这么低的杠杆率啊。
去年是多少，去年个贷在一手房是23%，今年是下降的。去年23%今年21%你凭什么说是货币政策导致杠杆率上升。
我们看16年1-10月份的统计，有人说新政出台后杠杆变小了，我们看没有发生大的变化。
1-11月，新增个贷在新增销售额的占比增加了，个贷总数在销售额的总数中占比是下降的。所以说个贷并没有引发中国房地产杠杆的热潮，而实际它对购房的支持并没有那么大。
我们看16年是全国新房销售面积历史最高的一年，13亿平米，这是16年11个月的数据，已经超过了13年全年，估计16年全年在15亿，这是一个相当大的数据，还不算二手房。
个贷分三种，到现在为止个贷按央行的数据大概是3.9万亿。第一种是一手房市场的，占总量20%左右，新增量中占25%左右。第二种是二手房贷款，大概占一万亿左右。那么剩下的是什么呢，住房抵押贷款。
比如说我是一开工厂的，我抵押房产也好厂房也好，我去贷款投入生产，这也算个贷。但这部分钱并不是用来买房炒房，但是央行没把这三个数据分开，就给中央一种感觉：我们的新增贷款这么多，杠杆这么高。
等我把这些数据说完，央行副行长说这些统计的数据不对，我说你对面坐的就是统计局长。他不好意思过会儿就走了。
你得把这三个分清楚分析啊，最后的结果是什么，就是大报小报报道货币政策导致房价暴涨、个人贷款杠杆过高如何如何&&哎呀，我真有点伤心，这些人怎么没有点文化呀。(全场笑)
我特别想让大家看清楚这个数据，就是我们今年的销售和竣工的比例。大部分房地产分析家从来不看这个，或者说不知道有这个。
就是我们现在销售的房子和竣工的房子比例是什么关系，你们别说我让你们投资买房子啊，但是这个比例告诉你说，从住宅来说是1:2.12，什么意思啊?竣工了1，卖了2点多，你们说库存有多少，你们说该不该涨价。如果年年都是这样还有多少房子给你卖啊，傻瓜都知道这是什么关系。这个我一说什么他们老批评我，所以我也就暗示你们一下就算了。
有这么多记者在这我可什么都没说啊，这都是统计局的数据，今天说的一律以统计局数据为准。这数据都告诉你们了还想什么呢，我一开始看你们这叫投资策略会还是什么，还讨论什么讨论，这不简单的很吗。(全场笑)
所以供给侧改革的核心是用市场的力量配置资源，用价格调节供求关系，这两句话原话是怎么说呢，原话是市场决定资源配置，市场决定价格。对吧，十八届三中全会两句话。关系就是这个关系。我们看大部分土地供给没有供应到人去的地方，今年李总理说要有一亿人进城，增加了一万两千亩的指标。国土资源部把这些指标全都分给了二三四线城市，一线城市一亩地没拿到。
但我们想想这个人流是往哪里跑呢?这就是供给侧的关系问题。但是我们再看出台的各种政策，都是提高首付啊什么什么东西，这两个还有点矛盾，所以我们要把它统一起来。
价格调整供求关系实际上也是，价格高的地方常常是因为投资洼地，要是投资高地的话大家都能看出来是泡沫他还去买吗?投资是什么东西，投资他是因为价值还有再增长的可能性。
这两者的关系啊，前几天有一个文章，用的是什么数据呢，不是人口绝对增长的数据，用的是小学生增长的数据。如果是成年人增长，这个数据不一定有效。为什么?成年人进城市可能增长很快，都是农民工，但他们租房住不买房，一到春节就回家了都走了。所以要看人口增长里小学生占的比重多大，小学生一来，说明一家子在这生根了，小学中学12年跑不掉的，这个是真实的人口增长。孩子大了得买大房子，再长大还要买房。我们光看人口增长数据很难判断它是农民工进来了还是高水准人员进来了，但是看小学生是最容易判断的。所以小学生增长的城市一定是将来房价暴涨的城市，因为它延续十几年，而这一定是供求关系恶化的过程。
那么我们说现在的房价指数为什么不代表真实的房价，我们前面说了，有人为控制的因素。我个人更爱用房价中位数，也就是说一个城市里它可能有高价房，你看它涨得很快，我们举个长沙的例子。长沙低价房多少，2300块。高价呢，一万九到三万。那么按什么算房价呢?所以用中位数就更容易真实。那么长沙房价多少呢，平均是6000多块钱，低于全国平均数，排全国第17位，连续几年gdp增长高于全国平均水平，那么这么一个省会城市的平均价格为什么低于全国平均数?所以说用中位数算更好。
所以当价格不能成为信号的时候，就要靠历史经验来判断，或靠城市来判断。城市的自有化率影响很大。大家都认为是提升的，我们认为是下降的。为什么?一人户增加了。
你们知道上海的一人户占比是多少吗，26%，北京27%多点。他可能户口还在家庭里，但他一人住着一套房子。所以这个变化是巨大的，因此，一人户增加导致整体增长。全国最近一次人口普查时增加多少，一人户增加11%，这是指全国。说老龄化人口减少，减少结果是什么，结果是需要的房子更多了，你们想象不到吧。你们认为人口减少了、老龄化了以后房子的需要少了，错了!老人越多需要房子越多，上海每家庭人口指数是2.64，北京是2.48，什么意思?一个家庭里不到三个人，导致什么呢?我三个人得要两套房子，德国也是这样。
时间快到了，我们从大数据上说说，我们每千城镇人口住宅竣工速度很高，但是高到多少呢，我们看看日韩，差不多。
那么我们从总的指标看，我们住宅大概有200多亿平方米的总建筑面积，大概得需要400多亿。每年如果建十几亿可能还有十几年快速增长过程。那么什么时候结束呢?就是二手房交易会远远超过一手房、而总存量已经差不多了，那么进入存量住房时代。就是拆了建拆了建，拆旧建新这样的少不少呢?不少。如果400亿按5%计算就是每年20亿，记住我们16年11个月竣工量只有7亿多，如果按2.5%计算，和现在的总施工量是差不多的，你也得有十亿左右的更替。
所以房地产在未来发展过程中始终保持一个稳定增长过程，但是会不会再高增长呢，不会，就是说它稳定在10-13亿平米之间。你要说17、18亿也很难，一年也容纳不下那么多。所以说它是一个相对稳定的，面积可能不变，但是钱嚯嚯涨，因为土地越来越贵了。所以这个变化还维持了一个gdp增长过程，因为gdp就算那个钱，不算那个总量。
所以从历史来看我们一共建了多少房呢，商品房建了大概7000多万套，不要以为都是商品房，商品房大概在全部总量中只占30%多。去上海看看，上海惨啊，户均面积在全国排倒数第五，大概62平米左右。不要以为你们有汤臣一品你们就很发达，鸽子窝多了。
日本泡沫大家都拿来举例子，最重要的是什么，它是在经济增长中出现的，是在城市化率超过70%时出现的，你们千万不要忘记，日本是土地私有化。今天我们不是，所以一旦出现泡沫的时候影响是非常非常坏的。
谢谢各位。
主持人代现场观众提问：现在很多家庭爷爷奶奶姥姥姥爷还有父母都有房，可能还不止一套，而孩子只有一个或者两个，从这个角度讲会不会未来的房子一定会过剩?就会很快出现饱和呢?
任：你们是不是都盼着你们爹妈快死啊?说这种话的人一定是坏人。(全场笑)
举个例子，1960年德国7300万人口，1900万家庭;到了2010年德国有多少人口呢，8100万，有多少家庭呢?4千万。什么意思呢?一个家庭只有平均2个人了，换句话说，之前2000万套房还富裕，现在需要4000万套了。
为什么用德国举例子，德国是全世界人口老龄化排第二的国家，第一名是个小国叫什么我忘了，中国排第十位。德国告诉你，不要以为老人会死掉，他不死，就算两个死了一个那房子还是他的。提这种问题的人太坏了，我们要把他打倒。(全场笑)
原标题：任志强最新内部分享：合理看待房价和房地产业投资
编辑：李慧（房产）
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