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来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-07-02 23:57 标签： 水域天际
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测评结果：A【均价略高，适合有刚性需求的首次置业】水域天际月度成交套数及成交价格数据来源：、水域天际户型基本信息数据来源：、水域天际位居&南湖板块&和&珞南板块&双核之心，紧邻二环线和规划中的地铁4号线、7号线，交通便利；社区绿化率高，人性化的户型设计布局紧凑实用性强，使用功能基本完善。社区配套成熟，生活便利，居住舒适度高。在综合考虑项目影响因素的基础上，通过市场比较法、收益法对其进行测评，结果显示，7月成交均价高于测评价格3.01%，因此我们将水域天际测评为A级。7月项目成交均价高于测评价格3.11%，每平米高211元。基于中国房地产指数系统样本，我们选取3个项目作为可比案例，在分析现有信息基础上，并综合考虑影响项目价值的各项因素，分别运用市场比较法、收益法进行测算。1) 市场比较法测算项目价格：6602元/平方米2) 收益法（净收益不变模式）测算价格：3594元/平方米3) 收益法（典型投资者收益模式）测算价格：6975元/平方米综合当前市场现状，确定水域天际在价值定义和测评假设限制条件下的测评价格为6789元/平方米，与实际成交均价相差211元。套总价52-62万元，适合有刚性需求的首次置业者。水域天际主力户型为两室两厅一卫67-82平米，20年贷款计算，首付为9-12万元，月均还款元。按照房贷占家庭收入30%比例计算，购买该户型家庭年收入预计10万左右。另外，根据调查周边同类产品的月租金为1300元左右，按年空置率5%，年运营费用8%计算，每年纯收益约1.37万元，因此我们认为该项目不适合长期投资。核心优势：交通位置：水域天际项目地处洪山南湖新城建安街，交通便捷，多条公交线路从此经过，邻近规划在建的丁字桥南路，地铁4号线、7号线，以及公交枢纽总站。紧邻二环线，路网发达，轻松抵达三镇。产品设计：40%的超高绿化率，约10000平米入口景观大道，百米轴心景观，十余个组团绿化，天赋水域，自然生活完美绽放。在户型设计上，南北通透，布局紧凑实用，人性化的阳台花池，让面积使用价值最大化、居住舒适最大化，为生活增添更多情趣，为建筑注入持久活力。生活配套：水域天际位居&南湖板块&和&珞南板块&双核之心，社区日益成熟，周边生活配套设施完善，高端商业氛围较浓，可咫尺感受街道口、中南、亚贸商圈的发展脉动，方便居民日常生活，生活舒适度高。周边拥有众多教育资源，能让孩子接受良好的教育。风险提示：在楼市新政的影响下，市场观望气氛渐浓，楼市成交量萎缩明显，如政策持续影响，项目销售进度可能会放缓。水域天际与可比案例比较因素条件详见下表：表：比较因素条件说明表数据来源：、
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