当年日本房产泡沫破裂后日本政府做出了什么来补救？
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当年日本房产泡沫破裂后日本政府做出了什么来补救？
日，是日本股市有史以来最黑暗的一天。当天，日经指数顿挫，日本股市暴跌70%。接着1991年，楼市泡沫相继破灭，日本经济从此一蹶不振，进入“失去的二十年”。随着危机的进一步加深及蔓延，日本政府分别从银行、企业、宏观经济政策三个方面进行挽救。1、解决泡沫经济引发的银行危机和信用紧缩在解决银行危机上，日本分别于1998年和1999年两次累计注资高达30.75万亿日元，用于保护储蓄者及收购不良贷款和对危难中的银行提供资本。除此之外，还通过保护金融机构的存款、购买金融机构的存款和股权等方式来减少银行资产负债表中的负债规模。在企业援助方面，政府与民间企业共同成立了产业复兴机构，加速处理不良贷款的同时帮助企业重建。针对小企业的特殊信贷担保，政府则通过银行注资构建框架，以提供特别贷款担保来稳定小企业融资。同时，还实施积极的财政政策和宽松的货币政策。2、美国为了扭转贸易逆差主动贬值至于为什么日本会爆发房地产危机，不妨跟着金十君继续了解。20世纪80年代初期，美国财政赤字剧增，对外贸易逆差大幅增长，巨大的贸易差额在使美国成为世界最大债务国的同时，也使日本成为世界最大的债权国。为此，美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力，以改善美国国际收支不平衡状况。1985年，美国、日本、联邦德国、法国在纽约广场举行会议，诱导美元对主要货币的汇率有秩序地贬值。“广场协议”签订后不到3个月的时间里，1美元迅速下跌到兑200日元左右，跌幅25%。在不到三年的时间里，美元对日元贬值了50%，也就是说，日元对美元升值了一倍。由于汇率的剧烈变动，由美国国债组成的资产发生账面亏损，因此大量资金为了躲避汇率风险而进入日本国内市场。当时，日本政府为了补贴因为日元升值而受到打击的出口产业，开始实行金融缓和政策，于是产生了过剩的流通资金，并进入房地产业。4、日本国内剩余资本极其严重与此同时，为了应对日元升值带来的贸易和经济下滑，日本政府制定了提升内需的经济增长政策，并放松国内的金融管制。从1985年开始，日本央行连续5次下调利率，从5%降至1987年2月以后的2.5%，为当时世界上的最低水平。这些原因都造成日本国内资本市场上的货币供给大幅增加，游离于实体经济之外的资本纷纷流向“获益明显”的股市和房地产市场。1984年到1988年，东京都宅基地的资产额由 149万亿日元升至529万亿日元，增加2.6倍。东京都宅基地的资产增加额是同期日本GDP增加额(72 万亿)的5.3倍。5、日本政府主动挤破房地产泡沫面对资本市场巨大的隐忧，日本政府选择以最痛苦的方式刺破泡沫。从1989年5月开始，日本央行连续3次加息，贴现率从2.5%上调至6.0%，加息幅度远超“广场协议”后的降息幅度。同期，日本政府出台多项房地产紧缩政策，打压过快上涨的地价。不过，还是未能阻止泡沫的破裂。由于经历了20世纪80～90年代泡沫经济的爆发、崩溃及后期对金融机构不良债权的长期处理，如今的日本已经逐步建立健全了一整套金融危机的应对框架，能够有效防止金融系统和整个社会陷入更深的混乱，以及为其后的金融再生打下了良好基础。2018年再度连任的普京能否挽救俄罗斯经济？几百万印度女犯人为何与男子关在一起？关注“金十数据”，我们给您提供更专业的解答！
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喜欢该文的人也喜欢日本房地产泡沫破裂后，几代人都被房子坑惨了
日本跟中国很像，只不过他们先走了一步，率先崛起，率先炒房，率先炒股，率先被打残……现在你去日本，你看看东京的地价，房价似乎并不贵，基本上400-500万人民币一套100平米的房子还是有很多的，这个价格与北京上海这样的一线城市相比，已经基本平价，但日本人的收入，要远远高于我们，甚至是我们4-7倍，换句话说如果把收入因素考虑进去，那么日本人在东京买套100平米的房子，跟你在北京，上海花100万买一套100平米的房子感受是一样的。但是1万元每平米的价格，已经足足过去了8年时间。
在房价、股价一路高涨，日本经济一片繁荣的90年3月27日，日本银行出台了《控制不动产融资总量的通知》，这一《通知》被后来称为日本泡沫经济崩溃的“发火点”，房价，股价掉头下跌（见下图）。当年8月，日本银行又把短期贷款利率上调到6%。更有甚的是92年大藏省又出台了地价税，让已经一蹶不振的不动产业更是雪上加霜，高端百货业因其店址位于城市最繁华的地段，每年0.3%的地价税竟然超过商品利润的20%，地价税对房价的抑制力可见一斑。
很显然日本的房子也已经过剩了，随着人口老龄化的到来，日本人不再需要那么多的房子，尽管东京的房价收入比已经不到9，日本的房子还是卖的不好。房价收入比是一套房子的总价，除以一个地区家庭的平均年收入，用来展示一个家庭不吃不喝多久能买的起房子，东京人显然是幸福的，9年他们就能买一套自己的房子。而在北京上海甚至，这个房价收入比已经超过了30，也就是说你用满了工作年限，也已经买不起房了。
最后说回国内，看看我们的房地产现状，远比日本当年严重的多得多。可以说二三线城市的房价泡沫已经破裂，而由于资金退守一线城市，所以抱团取暖反而加速了一线城市的最后疯狂。接下来明年就会发生二线城市彻底崩盘，而不出两年一线城市也会继续分化。资金继续退守一线城市的核心区域。最后大概只有中南海和天安门附近的房子不会下跌。因为那里根本没有商品房。
一直在反复说去库存，但现在中国在建的房子，和已经建好的房子，已经足足够卖6-7年的时间。这还不算庞大的二手房基数。那么一线城市和二线三线城市有多大区别呢？答案是没什么区别，从库存的消化来看，一线城市并不比二三线城市更好。三线城市已经完全没救了，而二线城市还在玩命建设，正在一个作死的道路上飞快的飞奔。
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今日搜狐热点来自雪球&#xe6关注 【史实远胜干货】80-90年代日本地产泡沫始末大盘点（第1-2章）来自 　　两会之后，为应对一二线城市的楼市的持续火爆，一大波调控政策密集出台：首付贷被清理，中介抬价行为被管控，增加土地供给，甚至限制涨幅等“大招”纷至沓来。重压之下，深圳楼市风云突变，二手房成交锐减30%，中介电话轰炸拉客……　　在管理层开始治理楼市万亿规模海量杠杆的背景下，楼市由热趋冷的可能性已经越来越大，各界纷纷揣测中国楼市未来走向，其中有大量观点来自90年代日本地产泡沫破灭的历程，本期“史实远胜干货”系列，博远就带大家回顾一下那场轰轰烈烈的“日本楼市过山车运动”，以史为鉴，可以知兴替。　　（本文较长，结合了网上大量史实、数据与论证，建议细读）【目录】第一章：日本地产泡沫从疯狂到破灭的历程第二章：日本地产泡沫形成的原因&第三章：日本地产泡沫破灭的原因第四章：日本地产泡沫破灭前后的各项数据对比&第五章：日本地产泡沫破灭的影响第六章：中国楼市已进入最后的疯狂？（含结语）&【第一章：日本地产泡沫从疯狂到破灭的历程】　　日本80-90年代的房地产泡沫，最直接表现是地价（因为日本实行的是土地私有制）的上升。其演变过程是：从用途上，由商业用地到住宅用地、再到其它用地；从地域上，先是东京都中心、而后扩展到东京都圈、进而扩展到大城市圈、最后是中小城市圈。整个泡沫的生命周期持续了较长的时间，首先是地价的膨胀、其次是地价趋于稳定、最后是地价的急速下降。　　是不是似曾相识？历史会不会简单复制？回答这些问题前，让我们先来回顾一下日本楼市那场“疯狂过山车”的具体历程：（图1：年日本汇率和股市互动趋势）1、泡沫孕育期：经济奇迹与与广场协议　　20世纪80年代，日本在经济增长率、劳动生产率等方面均已远远超过美国，美元开始衰落。年，美国劳动生产率平均约为0.4％，日 本约为3％；美国经济增长率平均约为1.5%，日本约为4.8%。年，美国对日本的贸易赤字从150亿美元增加到1130亿美元，与此同时，日本对美贸易顺差从76.6亿美元增加到461.5亿美元。巨大的贸易差额在使美国成为世界最大债务国的同时，也使日本成为世界最大的债权国。 1985年，日本对外净资产为1298亿美元；美国对外债务为1114亿美元。　　日，美国、日本、联邦德国、法国以及英国的财政部长和央行行长(简称G5)在纽约广场饭店举行会议，达成五国政府联合干预外汇市场，诱导美元对主要货币的汇率有秩序地贬值，以解决美国巨额赤字问题的协议。因协议在广场饭店签署，史称“广场协议”(PlazaAccord)。　　广场协议的表面经济背景是解决美国因美元定值过高而导致的巨额贸易逆差问题，但从日本投资者拥有庞大数量的美元资产来看，起核心打击对象是美国的最大债权国——日本。（可详见博远上期“史实远胜干货”系列的内容：&）&（图2：年日本地价和股市互动趋势）2、泡沫膨胀期：都市圈领涨全国　　广场协议后，日本出口急剧下滑，在1986年经济陷入衰退，物价陷入通缩。（注：日本出口在1985年5月便开始明显下滑，这源于当时美国经济的显著下滑，但“广场协定”后，美国经济停止下滑，9月之后的出口下滑可以归因于日元升值）。　　为缓解经济下滑和通货紧缩压力，日本央行大幅降低利率，并增加银行信贷。再贴现率从1984 年的5%下调到1987 年的2.5%。拆放利率从1984年的9.06%下调到3.39%。年间，日本国内货币供应量显著扩张，M2增速从1985年初的7.9%上升到1987年末的12.4%，过量流动性和低利率助涨了房地产泡沫。（图3：年 广场协议后日元升值对日本出口造成负面影响）（图4：广场协议（1985年9月）后日本央行实施了宽松货币政策）　　另外，“帮美国的忙”助推了泡沫。1987年，美国出现股灾——著名的黑色星期一。当时美国政府担心，如果日本银行提高利率，资金不能及时向欧美市场回流，可能再次引起国际市场动荡，因此建议日本暂缓加息。　　日本政府也担心提高利率可能使更多的国际资本流入日本，推动日元升值，引起经济衰退。加之当时日本正在实施扩大内需战略，需要以较低的利率来刺激国内投资，减少储蓄，缩小经常项目顺差。在这种情况下，日本银行决定继续实行扩张性货币政策。　　稳定的通胀掩盖了泡沫。为何决策者没有发现问题？因为稳定的通胀掩盖了泡沫，而且泡沫经济解决了日本的财政问题，1990年日本赤字国债发行额为零。货币扩张而没有通胀，归因于日元的持续升值。　　总之，广场协议之后，日元汇率飙升，导致资产价格出现了过度繁荣的景象，日本政府为了遏制日元升值和挽回贸易优势，在货币政策和财政政策上相继转向宽松，这就像二次、三次点火一样，进一步助涨了在股市和楼市的疯狂。　　1986年到1990年，泡沫呈现加速度扩大，日本全国商用土地的平均价格累计涨幅高达67.4%，其中东京、大阪、名古屋三大城市圈平均地价涨幅达到了1.2倍，日本东京地价在1985年到1988年涨了2.7倍。　　日本地价的上升实际上是1987年从东京都市的商业用地开始的。1985年广场会议之后加速了这一过程。1986年至1987年东京的住宅地价格开始上升，同时波及到东京都圈的商业地、住宅地。东京以外的地区，1987年大阪、名古屋的地价、1989年其它中小城市的地价都接踵而上。　　进入1988年之后，东京都圈的地价首先开始走向平稳。随后1990年大阪地区的地价也趋于平稳。直到1991年日本全国开始了大暴跌。（图5：年日本全国住宅用地、六大城市住宅/商业用地价格走势）3、泡沫巅峰期：一年涨出一个美国　　如果以代表日元大幅度升值的“广场协议”签署年的1985年开始为起点，到泡沫巅峰的1991年为止，全国6大城市的商业地价短短5~6年的时间里竟上升了3倍多！　　当时整个日本房地产业需求旺盛，投机盛行，房地产价格持续走高。关于日本房地产泡沫的数字，后来成了研究泡沫经济耳熟能详的案例。　　比如，在一个正常的国家，房地产市场的总价值一般是年度GDP的2到3倍，房地产业大约占可变价格财富总量的50%。但在日本房价暴涨的周期，这些指标都完全失灵。　　而当时“卖掉一个东京就可以买下整个美国”的数据对比，更让全世界叹为观止。到1989年底，日本的全部房地产价值超过了美国房地产价值的5倍，是全球股市市值的2倍以上。也就是说，把日本卖掉，可以买5个美国。到1990年，日本土地的总价值超过了世界其余地区全部土地价值的一半，东京的单个家庭的住房价值高达3000万或4000万美元。　　再如，在1986年、1987年、1989年的三年中，日本的地价总额增量都超过了国民生产总值！更值得注意的是1987年地价总额的增量与国民生产总值之比竟然为1.19：1，即仅仅土地价格增加额要比GNP还多得多，也就是日本地皮一年的涨幅高于全国所有行业制造的财富！这足以说明日本的房地产泡沫已经达到了总体国民经济的规模。　　这些数字尽管现在看来非常荒唐，但在当时，对于日本经济和日本房地产的奇迹，很多专家用“新经济范式”来解释，认为日本房地产没有泡沫，诸如人多、地少、经济高速增长等现在用于解释中国房价一直上涨的逻辑在当时日本的房地产市场非常流行。　　日本国内绝大多数的人甚至认为，按照日本地少、多山、人口密度高的国情，日本的房价会永远的上涨。这在日本房地产泡沫破灭后显得非常荒唐，但在当时的房地产市场，这是一个非常严肃的，得到公认的结论。&（图6：年日经指数走势图）4、泡沫破灭期：一场游戏一场梦　　日本的房地产泡沫是和股市泡沫同时存在的，两者互相影响、互相推动，共同构成了资产泡沫，促成了日本1980年代后半期泡沫经济的形成。地价和股价总额的增量是相辅相成几乎同步膨胀的。　　时至1989年，在汇股房三重泡沫的压力下，日本政府终觉危机临近，毅然选择了主动挤泡沫，去杠杆的“自杀式纠错”，几乎180度大反转地调整了税收和货币政策，并且采取了非常严厉的配套行政措施。　　为了制止土地价格进一步暴涨，日本政府于1990年3月制定了《房地产融资总量规制》，同年12月又出台了《土地税制大纲》和《土地基本法》。日本央行也在1989年5月、10月、12月分别3次连续宣布调高利率，采取金融紧缩政策。　　1989圣诞节过后，日本的股票市场首先开始暴跌，股市由历史最高位的39000点跌至34000点。翌年的1990年8月日本央行宣布第5次调高利率，从15个月前的2.5%提高到6%，同年10月日本股市比年初降了48%，暴跌至21000点附近。　　与此同时，土地价格也开始暴跌，直至今日日本全国土地平均价格才出现止跌企稳的迹象，但已经下降到上个世纪70年代末的水平了。在泡沫由疯狂到破灭的过程中，各个地区地价变化是不平衡的，大城市变化最大。在大城市中升降幅度最大的是大阪圈、其次是东京圈、第三是名古屋圈。　　在1990年日本经济泡沫破灭之前，绝大多数的人认为日本房价和股市仍然会继续上涨，其中的代表人物三一证券的总裁坐着火箭登上了美国《时代周刊》的杂志，但就在1990年，日本泡沫破灭，几年后，三一证券的总裁跳楼自杀。　　泡沫破灭之后，从1990年开始至今，日本全国大部分城市的房地产价格持续下跌，造成银行大量不良资产。2003年3月，日本七家大型银行共核销了大约5.6万亿坏账，日经指数也跌入历史最低位的8000点内。【第二章：日本地产泡沫形成的原因】1、金融的自由化　　直到日本高度增长期结束、进入稳定增长期的1970年代末，日本政府始终没有完全开放其金融市场，特别是在银行的自由化方面。进入1980年代初期，这种情况开始发生变化，1983年日本金融制度调查会决定开始渐进地实现利率自由化，1985年实现了大额存款利率自由化。　　与此同时，日本政府也逐渐放开了对金融市场其它方面的管制，大企业的资金筹措方式也开始多样化，比如发行企业债、认股权证、一些大企业赴海外融资等等。然而随着企业可以通过发行债券来满足企业对资本的长期需求，日本企业特别是大企业已经不再需要日本旧有的金融体制的支持与保护了。日本的银行特别是中小型银行逐渐失去了一些固定的大企业客户资源，利润减少，企业经营面临困境。　　　为提高收益，日本的银行开始将贷款目光转向了风险较高的中小企业和房地产公司。然而日本的银行并不认为一旦经济衰退、房地产价格出现回落，这些潜在的风险必定会释放出来，使这些贷款成为不良资产。这说明当时日本的银行还没有建立一套完善健全的项目评估体制以及风险监控机制。2、宽松货币政策与日元升值　　上个世纪80年代中后期日本政府实行的宽松的货币政策被学术界公认为是产生房地产泡沫的最主要原因。当时的国内国际环境是，日本的贸易顺差不断增加，同以美国为首的其它发达国家之间产生了激烈的贸易摩擦，国际上要求提高日元兑美元的升值压力不断增加；同时日本政府也急于期望将本国经济由从前的出口带动型过渡到内需推动型。1985年9月，发达国家5国财长会议（G5）召开，决定纠正日元兑美元汇价低的现状，俗称“广场会议”。　　此后，日元兑美元由240日元急剧升到150日元。在日本国内，廉价的进口产品与处于劣势的国内生产商展开了激烈的竞争，一些处于劣势的产业面临关门转产或者是转移到海外的结构性调整；在对外贸易上，日元升值给日本的出口企业带来了更大的生存压力。在日本经济面临内外压力的情况下，为了缩小经常项目赤字，摆脱由于日元升值带来的经济衰退，日本zf提出通过扩大内需来调整经济结构的政策建议。之后的一年里，日本央行连续5次调低利率，由1986年1月的5%降至1987年2月的2.5%。央行利率调低之后，由内需带动的日本经济开始好转起来。　　在个人消费方面，伴随着日元升值，日本人开始大量购置房产、购买大型彩色电视机和高级进口轿车、以及赴海外旅行。日本企业在逐步加大海外投资力度的同时开始不断地大量购置土地、建设厂房、增加设备投资。宽松的货币政策加上日元升值后急剧扩大的购买力虽然极大地刺激了内需，造成了日本经济一片繁荣的景象，但是它同时也造成了国内房地产的泡沫。3、海量信贷从实体经济溢出，推升资产价格　　日本在 1985年签署“广场协议”之前，货币供应量相当稳定，但是从1986 年 1 月到 1987 年 2 月，日本银行连续5 次下调贴现利率，最终降至2.5%。1987年至 1990 年期间，日本的（M2+CD）增长率超过了 10％。　　问题的关键是，这一时期经济平均增长速度只保持在 4％左右，当时日本家电、半导体等产业已经世界第一，没有新产业能够吸纳这些多出来的海量信贷资金，货币流入房地产和股市，推升资产价格就变得非常容易理解。&（表1：日本GDPZ总量、增速与股票总市值、土地资产总之对比）（表2：日本银行对不动产、非银行金融机构和建筑业发放贷款的比率）　　日本放松对利率和资本市场的管制加速了资金流入房市的进程，银行大量投资于房地产业，大量发放抵押贷款，鼓励土地持有者进行投机，并以他们持有或购买的土地为担保再次向其提供贷款进行投机，更使得泡沫膨胀得越来越快……这一幕我们在2008年美国次贷危机里又真切见识了一次。　　如此反复，银行的土地抵押贷款数量急剧膨胀，银行的房地产抵押贷款余额占其贷款总额的比例由1984 年的17%，上升至1988年底的将近22%，再到1992年时已达到35.5%（期间地产泡沫已经破灭，大量土地抵押贷款变成银行坏账）。4、政府反应迟钝、政策失当　　首先，1985年广场协议后，日本政府对出现房地产泡沫缺乏警惕性，制定了宽松的货币政策推动了房地产价格猛涨。　　1986年前川报告出台后，通过扩大内需推动经济增长、并以此阻止日元升值带来的经济衰退成为日本经济政策的主导方针，过去一直紧缩的财政政策也开始有所松动。　　日本政府当时的工作重心是摆脱由于日元升值带来的经济衰退、促进内需、稳定物价以及保持国际收支平衡，认为中长期制约日本经济的主要因素是劳动力不足、能源缺乏、储蓄率下降等问题，根本没有将房地产泡沫这一新生的关键因素考虑在内。　　其次，1987年开始，宽松政策促使房地产泡沫急剧膨胀，日本政府又一次判断失误，继货币政策之后，财政政策也全面转为宽松。　　1987年5月，日本政府出台了“紧急经济对策”，正式宣布扩大公共投资。这个政策标志着日本在财政上也开始有紧缩转变为积极的财政政策。　　其时日本国内资产泡沫的膨胀已经非常明显，但是当局非但没有采取任何宏观调控措施来缓解房地产市场的过热现象，还错误地认为日本经济发展形势一片大好，更用宽松的财政政策“火上浇油”，任凭房地产价格一路狂涨。　　最后，连续误判的日本政府依然没有认清泡沫对日本中长期经济发展可能带来的严重破坏性后果，选择了最突然、最刚性、也是最僵化的“一刀切”方式直接刺破泡沫。调控过程缺乏宏观的论证与分析，更无周密的政策协同与对冲，导致泡沫在短时间内急速破灭，整个日本经济也随之陷入崩溃的状态。这部分内容后文再做详述。5、投资理念失去理性，追逐泡沫　　在日本泡沫经济形成过程当中，金融机构与民众的投资理念都失去了理性，成为泡沫的推手。　　首先，日本金融机构对房地产泡沫的危害认识不足，也没有能够及时对房地产市场现状做出正确的评估，纷纷给房地产公司和建筑公司发放贷款，形成了房地产不断 升值和信贷规模不断扩大的恶性循环，泡沫越吹越大。各金融机构为了追求高额利润，将房地产贷款作为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规模，助长了泡沫的形成。就在泡沫即将破灭的1991年，日本12家大型银行向房地产业发放了总额为50万亿日元贷款，占贷款总额的1／4。　　其次，大众投资者普遍相信人多地少的矛盾导致土地的价格只会继续走高，地价不会下跌。担心现在不买，以后需要付出更大的代价——这种恐惧性抢购在全世界地产泡沫疯狂期经常出现。因此即使毫无用处的土地，各个公司 也全力争夺，导致房地价越走越高。反过来由于投资投机过度，造成房地产业虚假繁荣，房地产价格暴涨导致企业和个人都纷纷投资和投机房地产。人们从银行贷款 购买房地产，然后再用房地产做抵押再去购买房地产，造成了大量的重复抵押和贷款，并加剧了房地产价格的暴涨。　　最后，追溯日本市场投资理念为何失去理性，除了金融政策失当以外，不能不说当时日元大幅升值导致其购买力确实大幅增加，70-80年代日本经济崛起给日本国民带来极为乐观的心态，这种思维惯性最终导致了集体误判。（未完待续...）＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝精彩的分割线＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝前文收录：史实远胜干货1《从疯狂到灭亡：台湾1990年大股灾始末》史实远胜干货2《一个超级大国的消失：前苏联金融崩溃的过程》史实远胜干货3《1987年美国股灾启示录：成功救市可否复制？》史实远胜干货4《2008年大众保时捷世纪逼空案来龙去脉》史实远胜干货5《二十年世界“金融战”脉络梳理》（上篇）史实远胜干货5《二十年世界“金融战”脉络梳理》（下篇）史实远胜干货6《经济危机每7年崩盘一次！为什么偏偏是7？》史实远胜干货7《大众尾气门中的金融暗战，请警惕这一阴谋！》史实远胜干货8《港股70年代风起云涌的“并购风潮”》史实远胜干货9《详解“广场协议”的前世今生》史实远胜干货10《80-90年代日本地产泡沫始末大盘点》（第1-2章）：&（第3-4章）：&（第5-6章）：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 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　　中学的时候有篇必背的文章，名字叫《潼关怀古》，里面有一句话可谓真理——兴，百姓苦；亡，百姓苦。楼市，其实也是这样的，暴涨的时候，百姓都借钱去买房，成了房奴，暴跌的时候，你还得继续还钱，逃不掉，而银行则无论如何都吃定你。　　目前，我们国内只有2008年经受过一次大幅的下跌，造成很多人弃房断供，不过时间比较短，就被拉起来了，因此不太明显。但是，我们的邻居，日本那可是非常惨痛的。　　一、须藤　　1996年初，到日本的第一天，住在一栋楼里的邻居须藤用茶盘端着沏好的抹茶来到我的房间，这可能是他独有的初次见面、彼此认识一下”的表达方式。语言沟通上的障碍也只能是简单的十几分钟寒暄”，须藤把他房间里的电话给了我，让我告诉家里人可以通过他的电话和我联系。　　在我没有装电话的近两个月的时间里，去须藤那里接过几次电话，每次接完电话我都带点东西过去感谢一下。这样一来，每个星期抽1、2个小时坐下来聊聊天就成了一种习惯。　　须藤48岁，是一家从事商业设施管理的管理员，每月工资40多万日元。我当时很奇怪，他的工资不算低，又是独身，为什么还会住在这样一栋月租金只有3万多日元、一居(12㎡)一厨(4㎡)一卫(3㎡)、5人合用一个浴室的楼房里呢？(如下图)　　　　须藤对我这种疑问表示非常理解，他告诉我说，在日本经济泡沫时期的88年，他花6000万日元购买了一套二层别墅。现在这套别墅的价格已经跌到了3000万日元。他把别墅已经出租出去了。他住现在这样的房子是为了省下钱来和别墅的租金合在一起还银行的贷款。等他65岁的时候就可以还清贷款，然后再把房子抵押出去得到养老送终的钱。不过，他的妻子并不愿意和他一起住这样的房子，离婚了。　　97年，进入大学院后认识了搞金属材料研究的博士生小董(中国人)，有一天他开车带我到一个很荒凉的地方去摘柿子。我问他这里的柿子为什么可以随便摘，他说，这是他导师在泡沫经济时期买的地，按那个时期的发展规划，这里应该可以划入东京通勤圈的范围了，很遗憾，你看看现在，还是这么荒凉，也只有这搞金属研究的教授脑袋才这么硬”，才会相信东京圈会扩大到这里。　　小董又说：在研究室做实验的时候，教授没事儿总叨叨这块地，看来这块地让他挺烦心。教授在89年以5万日元/㎡买了这块地，一共是1.5亿日元。教授说如果现在有人出1个亿，他就卖。93年有人出价2.5万日元/㎡，教授舍不得，现在，2万都找不到买主了。种了这些柿子树还没时间照料，我们到这摘柿子吃就是帮他忙了。　　我注意看了看这块地，除了几十棵柿子树，其它都是荒草。当时来的高兴劲儿晾了一大半。　　后来在02年做店铺选址调查时又路过这里，感觉还是以前的老样子。我顺路到当地的公共图书馆查了一下，这块地属于市街化调整区域，这种区域内的土地并不完全属于建设用地，如果要化为建设用地，当地的政府部门必须投资进行给排水、液化气、5.2米以上宽度的道路等基础设施建设。教授买这里的土地，大概是基于泡沫经济时期的城市发展速度，要不了几年，政府部门就会投资把这里化为建设用地了。如果真如教授所料，地价至少要涨到10万1平米，再如果化成了建设用地中的商业用地，30万/㎡也完全可能。很可惜，教授这个赌注”没押对。　　99年，在就职的公司里认识了川濑，他和我都爱好登山，我加入了他们的登山俱乐部，一般是星期六的早晨6点在山下集合，10点多登山结束后到温泉洗洗澡回家。　　有一次三连休，俱乐部组织去日光登山，日光是日本著名的旅游观光地，不少成员都带了自己的家人或朋友。　　二、川濑　　　　我们从山上下来后，没有去登山的人已经在温泉旅馆等候了，这其中有川濑的妻子，川濑把我介绍给她，并邀请我和他们一起吃晚饭。自从见了川濑的妻子，我再看川濑的时候，总感觉他是一个很神秘的人物。　　川濑已经50岁，但只是公司里一个非常普通的工程师，可他的妻子不仅长得漂亮而且言谈举止完全是一个名门形象。在日光，川濑的妻子穿的是和服，日本女人穿和服时的走路姿势、坐姿、目光等等都是有讲究的，没有受过专门训练的人装不出来。接受这种训练的一般是大家”的女孩子、或者是准备成为大家媳妇”的女子家政大学的学生。在大学院我遇到过来自女子家政大学的研究生，相比之下，川濑的妻子可以做这些大家媳妇”的老师。　　和川濑一起登山的次数越多，越是想知道他到底是个什么人，可又不便直接问，担心问不好还有可能把关系搞僵了。　　过了一段时间，有机会和关口一起去施工现场，他来这个公司已经9年了，我和他的私人关系不错，路上就我们两个人，这是个机会，我说：在日光见到了川濑的妻子，她穿和服的样子和我平时看到的其她人真不一样，魅力十足，一定是大家”出身吧”，关口说：不知道，不过，川濑以前可是社长，妻子一定错不了”，我又问川濑为什么成了一个普通职员时，看关口不太乐意回答，我也就不好再问。　　时间长了，从人们的只言片语中，对川濑有了一个基本的了解。川濑从东京理工大毕业后就来到我就职的这个公司，不到40岁就成了公司的核心技术人员，一直在东京品川、公司总部工作。对公司发展贡献很大，基本工资近百万日元。85年，也就是泡沫经济形成初期，川濑辞职创办了一家住宅制作工厂。一起步就发展很顺利，到88年，川濑不仅贷款扩大了生产规模，同时在东京的一等地还购买了一套近2亿日元的高档公寓。没想到，90年后，形势急转直下，工厂的订单几乎为零。川濑1亿2千万把东京的公寓抵押给了银行，希望度过难关、保住工厂。可最终还是在97年破产了。这个公司的高层念川濑的能力和多年的交情又让他又回到公司，不过总部是回不去了，工资听说只有40万。　　因为在自己的身边，经常听到泡沫经济时期有关购地、购房的事儿，就开始琢磨：日本的一个普通百姓随便说句话都要从脑子里过一下，搞不懂的事情不会做，那么，日本的地价、房价为什么会上涨？是什么原因让他们坚信地价、房价还会涨？他们的工资并不高，房价已经超出了他们的正常支付能力，为什么还会降低其它方面的生活水平来买地、买房呢？　　日本的房价为什么会上涨？不少人认为是缘于1985年9月的广场协议”。就这么一个有关货币汇率的协议就能导致日本人疯狂贷款购房？如果百姓无钱银行凭什么贷款给你？日本百姓又凭什么坚信地价、房价还会涨？所以说，广场协议”充其量只能说是导火索”，那么炸弹”是如何形成的呢？也就是说日本百姓的购房款来自何方？对于这些疑问，在2000年公司忘年会上，我得到了一个答案。　　2000年底，公司终于发奖金了，已经连续三年没发奖金了。公司大概是希望把好人做到底，年底的忘年会也由公司出面来组织，这和前几年职员自发组织的忘年会相比，档次也高了不少。　　三、吉田　　周末的下午6点到9点，大家喝完了忘年会的第一场酒，接着来到卡拉OK包房。喝得醉醺醺的吉田问我是不是来过这种地方。　　我说：来过，但是可没有这么高档”，　　吉田一听哈哈大笑：这种地方也算高档，泡沫的时候，公司的忘年会是要到银座去的”。　　是吗，忘年会能到银座开，咱们公司太有钱了”，　　不仅仅是咱们公司，全日本的公司都一样，那个时候的银座人满为患，至少要提前半年预定才有位子”，　　真是太好了，我怎么没赶上呢，真遗憾，怎么会一下子就不景气了呢？”　　这个你要怪罪的话，你就怪罪中国吧，我们被中国给骗了”，　　吉田的回答让我当时没反应过来，以为吉田喝醉了。　　这时，关口已经扯着嗓子开唱了，吉田也开始忙着用桌上的各种酒勾兑自己喜欢的味道。尽管是高兴的日子，吉田大概又要借酒浇愁了，他和须藤的情况很类似，所不同的是须藤在泡沫时买的是别墅，吉田买的是东京的公寓，两人现在住着类似的房子。　　在大学院的时候就经常听小董谈起日本泡沫经济时期的繁荣景象。小董是90年来的日本，他说：他刚来的时候，每天到学校来接留学生去打工的车，平均2个小时就一趟，1小时的工资一般是日元，有些还可以当日结算，挣钱实在是太容易了，和现在大不相同。因为劳动力严重缺乏，日本政府对很多南美和其它一些国家的偷渡者，以及签证到期不回国的人也是睁只眼闭只眼。泡沫经济崩溃会，日本的入国管理局才开始驱赶这些人。　　不过，至于当时日本为什么会如此繁荣，大家觉得本来就是这样，在留学生中也极少议论这些问题，更不会去想这和中国有什么关系。　　自从忘年会上听吉田说日本的泡沫繁荣是因为中国，不管是不是醉话，我还是想弄个明白。　　登山的时候，我问川濑，日本泡沫经济和中国有什么关系？　　川濑说：中国开放以后，日本的电器、汽车开始大批量出口中国，去过中国的日本人说，中国和日本相比至少相差30年，中国有12亿人，如果我们给中国造东西，达到日本现在的水平那得要造多少年。所以很多日本人就坚信在自己的有生之年日本经济会一直繁荣下去”。　　果然如此，记得我一个邻居为了买一台东芝双缸洗衣机，一大早4点去排队”川濑的话让我想起了中国改革开放初期的一些事。当时我国还没有彩电、录像机、冰箱、洗衣机等等这类家电的生产线，市场上的日本电器无论是非法走私货还是合法进口货，最终都要出自日本的工厂。这对日本来说中国这个市场实在是太大了。　　我接着说：想必那个时候，大家的收入一定非常高了”，　　是啊！最不景气的公司，每年的奖金也有半年的工资”，　　挣这么多的钱，大概也只能买地买房了”，　　是啊！每年的奖金就可以还购房按揭了，谁会想到会发生后来的事情呢”。　　日本在85年之前，住宅市场并非完全商业化的市场，80%以上的普通工薪家庭住的都是公团房、县营房、市营房、社宅等等这类公益性住房。在这其中，1955年日本政府设立的【日本住宅公团】又是最大的住宅提供者。　　上个世纪70年代末，日本的汽车、家电制造技术不仅可以与欧美抗衡，有些已经处于国际领先地位，产品开始大量出口海外。1981年，日本住宅工团”更名为住宅、都市整备公团”，工作核心由直接提供住宅转型为建设和改良城市居住基础设施。日本住宅公团的工作转型是日本政府希望借日本产品大量出口海外给日本经济带来繁荣的机会，为住宅商品化所作的准备，通过住宅商品化满足国内住宅个性化需求，由此提高日本国民的居住条件。　　　　85年的广场协议”让日本人口袋里的钱一下子增加了至少20%，促使日本政府开始加速全面推行住宅商品化，商业银行开始大量为居民购房发放贷款，贷款利率大幅下调(见下图)。日本的房价也由此开始了急速攀升。　　日本购房贷款利率　　在日本经济一片繁荣，房价不断攀升中到了90年，日本各大银行不仅突然停止购房贷款，并大幅提高原来的购房贷款利率。92年开始征收地价税(征收额度为财产继承税评估值的0.3%)。日本政府为什么要出台这样的经济政策？日本汽车、家电等其它行业的繁荣景象为什么也突然消失了？这意味着日本经济由此开始步入泥潭”吗？又如何看待日本经济空白”的十年呢？　　在房价、股价一路高涨，日本经济一片繁荣的90年3月27日，日本银行出台了《控制不动产融资总量的通知》，这一《通知》被后来称为日本泡沫经济崩溃的发火点”，房价，股价掉头下跌(见下图)。当年8月，日本银行又把短期贷款利率上调到6%。更有甚的是92年大藏省又出台了地价税，让已经一蹶不振的不动产业更是雪上加霜，高端百货业因其店址位于城市最繁华的地段，每年0.3%的地价税竟然超过商品利润的20%，地价税对房价的抑制力可见一斑。　　日经指数走势图　　日本政府为什么要出台这样的金融政策，是他们没有想到这些政策会导致楼市、股市大跌。那么，在楼市、股市已经开始暴跌的92年，大藏省为什么还要出台地价税，让不动产业丝毫得不到喘息的机会呢？　　有不少人认为：90年之后的几年，日本政府一连的经济政策把日本经济推入不能自拔的泥潭”，让整个日本经济出现空白”的十年(90年中期-2000年)。　　准确地说：不是90年的政策有问题，而是85年日本全面开放不动产市场，寄希望通过不动产来让日本经济继续保持高速发展的政策有问题。在不动产市场全面开放的85年-89年，日本以及世界的变化让日本政府清楚的看到了85年所犯这一政策错误的严重性。90年以后的政策不过是对85年所犯错误的紧急更正。　　让我关注有关日本泡沫经济的诸多论说，并认可上面的这种论断，还得从和吉田的一次聊天说起。　　六大都市地价及变动率走势图　　每次和吉田一起去施工现场，他都会以一早儿，稍微喝了点儿”为借口，躺在车上看漫画。这次，他上车就坐到了驾驶位上，我觉得挺奇怪，猜想他一定有什么事儿。还真是，刚进东京不久他就下了高速，在东京市区内狭窄的小路上绕来绕去，非常熟悉的把车停在了一栋30多层的公寓旁边，让我稍等他一下。　　我下车在四周转了转，心里琢磨：这可能就是吉田买的公寓，这种地段的住宅不会便宜，看来吉田在泡沫时期真发了不少奖金。　　过了十几分钟，吉田回来对我说：一来这里我就心烦，安全第一，拜托了”。他这是又打算躺旁边看漫画了，他很随便，和他说话也就比较直来直去。　　我一边开车一边问他：这是你买的公寓？”　　是。”　　这里真是东京不错的住宅专用地，离地铁站很近而且还很安静。”　　吉田一听很得意：那当然，当时交了定金来抽签的人是总套数的20倍，”　　你真够幸运的。”　　幸运谈不上，我没有抽签，咱们公司是这栋公寓的投资人之一。”　　我确实有点吃惊：怎么，咱们公司在泡沫时期也投资不动产？”　　这有什么奇怪，如果不是各行各业都投资不动产，不动产泡沫怎么会那么大。”　　看来你要参加抽签就好了，也许抽不上，等两年情况就截然不同了。”　　不可能，买不上这个楼盘，还要买别的楼盘，总之，那一年是下定决心一定要买。”　　看来，你的泡沫烦心病是命中注定了。”　　哈哈～～，对，让我烦恼的信号不是从这栋楼里发射过来，就是从那栋楼里发射过来，总之，这种烦恼一定是要有的。”　　哈哈～～，在日本，有你这种烦恼的人太多了，应该推举一个能让大家消除烦恼的人当总理大臣。”　　我死的那一天就是这个总理大臣的诞生日。”　　哈哈～～，既然你一辈子都住不进自己买的公寓里，为什么不卖了呢？”　　开玩笑，我交了首付，还支付了十年的按揭，怎么能卖呢？”　　如果房价刚开始下跌的时候，你就卖掉，也就不会有现在的烦恼了。”　　是啊！可我不是神，谁会想到泡沫已经崩了十年了，房价不但不涨，还在一直下跌呢。”　　泡沫刚崩的时候，也没什么人着急卖房，是不是大家都相信房价还有上涨的可能。”　　是，至少是坚信房价不会下跌的这么厉害。”　　既然如此，也应该有一个相信房价不会下跌的理由吧？”　　吉田想了一下说：相信的理由很多，每个人也有自己的想法，但基本上还是依据一般的常识性判断。日本经济主要是依靠出口，日元升值对产品出口形成严重妨碍，政府肯定要增发货币使日元贬值，如果每年持续增发货币，恢复到原来日元兑换美元的汇率标准上，房价不会降。”　　那为什么不增发货币呢”　　对呀！十年过去了，地价、房价一直下跌，日本的不动产价值以每年100兆、100兆的速度减少，这总理大臣换了好几个，丝毫也看不到政府要增发货币的意思，真搞不懂这帮混蛋脑子里在想什么。”　　政府既然坚持不增发货币也应该有不增发的理由吧，你怎么看？”　　这我可不知道，这是钱！！！大家都能看明白了就不是钱了。”　　哈哈～～，看来，吉田桑要摆脱烦恼只能等下回看不明白的泡沫到来了。”　　吉田长叹了一声：不可能再有了，再来一次泡沫，日本人连粮食都吃不上了。”　　日本工业这么发达，可以进口粮食。”　　开玩笑，那日本不就成了农业国的奴隶了吗？”　　照你这么说，政府急忙把地产泡沫捅破也是因为农地？”　　不一定是全部，但这肯定是一个非常重要的原因，这些农村的地主最讨厌，泡沫的时候，一窝蜂的要在农地上盖房子，这不等于是让大家没粮食吃吗。”　　照此来说，如果从农地这个角度看，政府不增发货币也是有道理的。”　　对！也应该警告警告这帮地主，不许打农田的主意。可是让我也一起跟着倒霉。”　　自从听吉田说了这番话后，对90年楼市、股市暴跌是由于日本政府金融政策不当所造成的说法产生了怀疑，我开始相信日本政府不顾一切捅破房地产泡沫是有目的的，我希望得到一个答案。所以后来，就一直比较留意有关这方面的新闻、记事。　　四、房地产泡沫　　房地产是不是有泡沫是以实体经济为参照物，房地产价值脱离了实体经济的支撑就被认为是泡沫。　　但是，房地产泡沫一定会崩溃，或者说房地产泡沫一定要以房价暴跌的方式来结束，这在经济学上是找不到依据的。脱离了实体经济支撑的房地产泡沫一定要被捅破吗？答案也是不一定的。　　在经历了房地产泡沫崩溃的日本学术界比较主流的观点是：房地产泡沫是不是需要被捅破主要由社会因素来决定。那么，日本为什么要捅破泡沫呢？　　进入上个世纪80年代，伴随中国的大门开放，一直持续繁荣的日本经济也进入了鼎盛期。　　但是，中国及其它发展中国家的彩电、冰箱等生产线的投产，让日本政府清楚的看到了，发展中国家的低价格很快要对日本的制造业构成致命的打击。在单纯的价格竞争面前，日本只有死路一条。日本依靠先进的工业制造技术、通过来料加工、出口工业制品带动日本经济繁荣的路，已经看到了尽头。　　在日本政府意识到了日本所面临的困境，但且还没有找到应对方法的时候，广场协议”更是给了日本当头一棒。使得给日本经济带来繁荣的制造业，陷入了既要与发展中国家的低价格抗争，又要承受日元升值重压的两难境地。要保持日本经济继续高速增长，必须寻找新的经济增长点。　　不动产！让日本人已经鼓鼓的腰包去投资不动产，无疑是让日本经济解燃眉之急”的有效通道。开启商业化的不动产市场，对日本农村的地主是一个最大的利好，当时执政党(自民党)的最大支持者就是以地主为核心的农协。　　85年9月的广场协议”签署后，本来就已经担心日元贬值的日本国民，对于政府诸多的不动产优惠政策，就如同找到了一个可以让纸币保值的避风港，把大笔资金投入不动产市场。　　当大笔的资金涌入不动产市场而使不动产开始升值的瞬间，一个潘多拉盒子——保有需求被打开了。日本的不动产属性开始了悄然的改变，由[使用需求]转向[保有需求]，后果也就可想而知了。再加86年高达2位数的货币增发量，到了87年，在绝大部分日本人眼里，土地已经成了最值得保有的资产。　　面对如此之大的市场需求，日本各大银行对土地展开了激烈争夺。通常情况下，银行对土地抵押融资是按土地评价值的70%贷出，北海道拓值银行以120%提供融资，由此可见土地在银行眼里已经成了金矿。　　随着日本不动产价格的急速攀升，投向不动产的资金也越来越多，全国的不动产开发项目一个赛过一个大，整个日本莺歌燕舞”，连银座这种日本最高档的红灯区也成了普通人可以光顾的地方。　　但另一面，正在建设的第二东名高速因地价高涨，计划难于推进。日本道路公团的经营状况极度恶化。各地方性的公共投资建设也因地价高涨而困难重重。　　88年，不动产业持续数年的高额利润让丰田汽车、富士重工、日立电机等等这些日本实体经济的领头羊再也按耐不住，开始大举进入不动产业。　　不动产的高速发展已经严重影响到了日本经济的未来发展方向。因此，围绕日本应如何发展的争论越来越激烈。如果把这些争论归纳一下，争论主要是围绕3个方面展开：　　1. 促进不动产业的发展是否符合日本的基本国策？　　2. 不动产业的发展是否能保持日本经济的持续繁荣？　　3. 如果对以上两个问题的回答都是NO”，那么什么样的经济模式更适合于日本？　　1990年日本泡沫经济崩溃，表面上看是日本政府一连串的经济政策所致，其政策实质是日本政府对以上争论的一个明确回答。　　二战以后，日本有两个被称为不变的基本国策，一个是基本农田制度，一个是科技兴国战略。　　所谓的基本农田制就是日本的基本农田保有量必须能够满足日本的粮食自给自足，不能在粮食问题上受制于他国。不动产开发的持续高涨，直接威胁到了日本基本农田的保有量。　　所谓科技兴国战略，是二战后，日本政府对已经是一片焦土、百废待兴的日本应向什么方向发展做过长时间的论证。曾一度想效仿荷兰成为亚洲与欧美之间的贸易集散地。但考虑日本与荷兰在人口数量与所处外部环境等方面相差甚远，贸易集散地的构想被彻底否定，最终决定走工业科技兴国的道路。　　依靠不动产来拉动日本经济的发展，很显然是已经背离了工业科技兴国这个不变国策。　　日本是一个资源严重依赖进口的国家。要获取资源，日本必须要用他国需要的商品来进行交换。如果投向不动产的资金越来越多，日本整个产业结构和就业结构就会向不动产业倾斜。出口创汇的制造业就会萎缩，能够从他国获取的资源也就越来越少。10年、20年后，随着发展中国家的崛起，本无价格优势的日本产品连技术优势也将失去。再没有了可以和别国交换的商品，日本人对不动产的争夺就如同贫穷的村民去争夺无电、无暖、无气、无油的土坯草房。　　所以，尽管企业和人都离不开土地，土地的价值应该占到企业利润的多少？应该占到个人收入的多少？这在世界上也没有标准。但是，日本资源匮乏必须用高技术含量的产品去交换，这在日本社会是一种共识。日本的住宅市场价格，自55年设立日本住宅公团到85年一直就是由政府主导。所以，日本政府把泡沫捅破有足够的社会基础。　　还想再重复说明的一点是：谈论房地产是不是有泡沫，首先要界定房地产是被当做工具”来使用还是被当做古董”来收藏。只有被当做工具”时，房价才能和实体经济直接联系在一起。如果被当做古董”，房价和实体经济就没有了直接联系。如果没有这样的界定，房地产有无泡沫也就无法谈起，结果只能是各说各话。（仲道博客）
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