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成都市主城区住房需求结构分析论文.pdf 60页
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成都市主城区住房需求结构分析
（题名和副题名）
（作者姓名）
指导教师姓名
电子科技大学
（职务、职称、学位、单位名称及地址）
申请专业学位级别 硕士
专业学位类别
工商管理硕士
研究领域名称
提交论文日期
论文答辩日期 2007.6
学位授予单位和日期
电 子 科 技 大 学
答辩委员会主席
2007 年 6 月3
独 创 性 声 明
本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我所
知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，
也不包含为获得电子科技大学或其它教育机构的学位或证书而使用过的资料。与我一同工作的同志
对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。
日期：2007
关于论文使用授权的说明
本学位论文作者完全了解电子科技大学有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并向国家有
关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权电子科技大学可以将学
位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行查阅，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、
汇编学位论文。
（保密的学位论文在解密后应遵守此规定）
导师签名：马永开
日期：2007
当前，国家提出构建和谐社会目标，将解决好百姓住房问题列入重要议题来
研究解决。住房问题，关系百姓切身利益；自2003 年以来，房价逐年攀升，几乎
超过很多人的承受能力，住房问题已成为各阶层最为关注的问题之一。
成都市作为西南特大中心城市，住房市场随着全国房地产市场迅速发展。三
年来，各项主要指标均有大幅度增长。2003 年成都市房地产开发规模为 2717.46
万平方米，土地供应为 138.8 万平方米，商品房竣工销售为 966.4 万平方米，主
城区商品房均价为2726 元/平方米；2005 年房地产开发规模为3321.75 万平方米，
土地供应为 345.3 万平方米，商品房竣工销售为 1128.87 万平方米，主城区商品
房均价为4085 元/平方米。
对此，人们纷纷猜想，成都市主城区住房市场现状如何？住房需求究竟有多
大？住房需求结构如何？这一系列问题，既是各层人士普遍关心的问题，也是我
们应该研究分析的问题。为此，本文作者根据2006 年8 月份成都市房管局所做的
成都市住房市场现状调查的部分数据，对成都市主城区住房需求结构进行了深入
分析，这对研究成都市住房市场相关问题，促进房地产市场健康发展有重要意义。
本文从住房市场需求的具体特点出发，采用了比较传统的分析思路。首先，
对住房需求
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&2016年买房8大共识 市场需求结构将改变
2016年买房8大共识 市场需求结构将改变
来源：搜房网综合整理 &&发布时间：
不经意间2016已来，年头朝前看，市场上关于今年的大势研判与猜想，小编梳理了杨红旭、张宏伟等众家观点，为您呈现他们达成的8点共识，它们将是今年的大概率事件：共识一：2016年房地产市场将继续分化预计2016年供应整体偏紧，在市场和政策利好刺激下，一线城市地高量稳，房企偏爱一线不变将继续促使一线量价继续向上；但是对于缺乏产业支撑、人口流入吸引力不强的三四线城市，房价上涨乏力，甚至面临高库存、较大销售压力时，存在降价走量，以期减少库存、回笼资金的可能，各线城市之间市场分化进一步加剧。共识二：2016年楼市政策走向预测乐观积极从楼市政策基调来看，房地产是国民经济支柱性产业，为消除高库存压力，2016年可能会出台更多的刺激性政策。例如，限购有条件松绑、首付款降低、减少交易环节税费、公积金贷款政策进一步放松、降息降准……无论是组合拳还是单独重拳，2016年都有成为新的购房机会年的可能。共识三：2016年全国土地销售总量徘徊不前仍是大概率事件去库存主基调下，土地供应量收紧，城市热度分化加剧，热点城市地价继续上升，开发商多采取联合拿地策略。且全国城市商品房库存一直处于供远大于求的失衡状态，一线城市进入存量房时代、三四线城市存在较大的去化压力下，房企普遍遵循谨慎的拿地策略，以致全国土地市场销售量连续两年低位徘徊，这一现象在2016年这一状况也不会有太大改观。共识四：2016年房地产市场波动较大当前中国经济较大的宏观背景叫增速换挡和结构调整；楼市主基调要着力去库存；货币政策宽松，楼市需求将大量透支，楼市在四季度疯狂后或将逐步步入调整期；房市向上，房地产开发投资增速却向下；地价大涨，土地销售量却急缩……变数太多，杂糅在一起，预计给2016年房地产市场带来的波动也比较大。共识五：2016年市场的需求结构改变2016年政策着力推动“鼓励农民购房”，释放更多的刚性需求。虽然三四城市实施效果并不理想，但从年末核心经济工作会议态度来看，2016年政府会再接再厉通过新型城镇化等各项政策助力三四线城市去库存，增强楼市信心。基于此，2016年国内商品住宅市场将向小户型偏移。共识六：2016年一线城市房地产市场不太可能放开限购、限贷如果一线城市放开限购、限贷，会迅速吸引大量资金流入，对于二线、三线、四线城市来说，这是一场灾难。或许3、5年之后一线城市具备条件放开限购、限贷，但不是2016年，也不是2017年。共识七：2016年一线城市房价以二手房价格为风向标迹象更加凸显进入存量房时代，一线城市房地产市场定价权发生了明显变化。2016年，土地供应量收紧，土地销售量减少，新房供应量短缺，存量房销售面积逐年上升，处于定价权掌握在卖方市场的存量房时代，一线城市房价以二手房价格为风向标迹象将更加凸显。共识八：2016年房企多维度经营变革的时代到来房地产市场由“产品导向型”发展为“客户导向型”，“互联网+”冲击，去库存压力增大，核心适当降价提议，转型进入深水区……2016年房企将面临更加复杂的环境，强者生存，房企多维度经营变革在即。普霖·第1城 价格：均价3400元/平方米 提供的售楼电话： 售楼地址：定州市中山公园南门对面 普霖·第1城效果图
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按Ctrl+Enter发送某大型房地产公司组织结构优化项目纪实 ——根据客户需求选择合适的组织结构
【客户评价】之前与专业的人力资源咨询公司&&华恒智信有过多次合作，企业之前与其合作过销售人员薪酬激励、各部门人员岗位职责设计的项目，合作非常愉快，在其帮助下，企业运行良好，管理和工作效率明显提高。此次我公司在管理中又遇到了一些困难，因此立刻与华恒智信取得联系，希望能够为企业改革指明方向。华恒智信咨询团队进驻企业之后，对各部门中高层领导进行了广泛调研和访谈，经过访谈和分析，指出企业组织结构设计不适合组织发展是造成企业各种现实问题的根本原因。同时华恒智信专家还深入地为我们讲解了科学的组织结构设计应遵循的原则，并为我们量身设计了按照行业划分和专业划分的组织设计模式。我们再一次感受到了华恒智信专家团队的专业性和热情的服务态度。咨询专家为我们提供的改革思路拓宽了我们的视野，对我们企业的改革有重大的现实意义。再次对华恒智信专家团队高度专业、贴心热情的服务表示深深的感谢。&【客户行业】房地产行业【问题类型】组织结构优化【客户背景】M公司成立于1999年，是一家大型综合性的房地产企业。自成立以来，该公司经历了从单项目到多项目，从项目运营向片区运营、从区域到全国战略布局的发展，积累了丰富的开发和管理经验。目前企业的业务领域涉及地产开发、商业运营、酒店管理和物业服务四大板块，产品覆盖普通住宅、别墅、高档写字楼、酒店式公寓、综合商业及大型城市综合体。企业业务覆盖深圳、广州、上海、成都、重庆、长沙、武汉等近30个重要城市，项目开发近70个。经过多年的发展，该企业已经走上了集团化、专业化、效益化、国际化的发展道路，企业商标也已经成为中国驰名商标。【现状问题】在发展初期，企业根据各区域的业务特点，形成了符合各个区域服务特征的组织结构，这一组织结构也在很大程度上促进了企业市场份额的扩大和经营业绩的提高。但是近年来企业管理者发现企业中出现了很多问题，例如经营业绩逐渐下滑、产品质量迟迟不能提高、浪费和消耗严重、员工管理成本越来越高、管理效率下降、员工不满情绪逐渐增加、客户满意度与过去相比逐渐降低等，一些常年的老客户也逐渐流向了竞争对手。企业管理者倍感压力，对此非常苦恼。因此M公司联系到华恒智信人力资源顾问有限公司，希望能够为其解难。【华恒智信问题分析】华恒智信专家对企业展开了深入调研，经过全面分析发现企业产生当前问题的主要原因在于组织结构设计不合理。&在当前的组织结构中，公司总部下设三大服务区域，分别为长三角区域服务中心、珠三角区域服务中心以及环渤海区域服务中心，各个区域中心包括多个服务城市，各服务城市中安排专门的服务人员经营地产业务、酒店业务或者物业业务。各城市负责人和区域负责人每月向总部汇报计划和工作成果。华恒智信专家指出，当前M公司的组织结构既有优势，也有不足。一方面，采用行政划分的方式设置不同的服务区域，服务人员的服务范围固定，可以有更多的精力维护客户关系，促使服务人员更加贴近客户，满足客户需求，从而提高客户管理水平。同时，在这种组织结构中，区域主管权力相对集中，决策速度快；服务人员的工作任务划分明确，责权清楚；地域集中，可以节省交通费用，另外区域管理可以提高服务人员的工作主动性，也可以避免产生员工争夺客户的恶性竞争。但是，另一方面，区域管理也存在不足。不足主要体现在两点，首先由于区域设置数量增多，人工成本就会增多，因此区域管理导致企业耗费了巨大的人工成本。其次，随着信息化的不断完善、产品技术含量的逐渐提高，以及客户专业化水平的不断提升，客户对地产、酒店、物业等服务的要求也越来越高。这就对各个区域服务人员的技术水平提出了高要求，但是对于企业而言，在每个区域中都配置具有专业技术的服务人员，成本太大，难度也太大。综合以上两点，M 公司当前的组织结构已经不适应组织的发展。【华恒智信解决方案】经过前期与M公司负责人的访谈和交流，并对该公司组织结构全面梳理之后，华恒智信专家建议企业重新设计组织结构，设计以行业划分或者以专业性划分的组织结构。专业性组织结构与过去区域划分的组织结构相比做出了以下改变。首先，由过去的按照区域划分的组织结构改变为按照客户类型划分的组织结构。例如企业可以根据客户所属的行业、客户的不同专业性需求以及客户需求服务的程度、客户规模和购买力不同等等，将客户分为行业客户、专业客户以及服务客户等类型。专业性划分带来的最大的好处是易于提供专业化的产品，满足特殊客户的需求。例如按行业对客户进行划分，可以促使服务人员提高行业专业知识和技能，提高了服务团队的生产力和工作效率，同时使服务人员能够全力投入，熟谙某一行业，满足行业内客户的专业化的需求。再如，根据客户规模和购买力划分客户，将潜在大客户由最好由服务专家来管理，充分发挥他们达成大宗生意的能力，提高大客户的满意度。成单之后又其他能力以便的客户小组维护。而大客户专家去谈新的订单，以便让大客户服务专家腾出手来争取其它的大笔生意。根据客户规模和购买力进行划分有利于企业合理配置资源，实现资源最大化利用和客户满意度提高。华恒智信专家指出，企业可以根据自身产品的特点和客户的需求对客户进行分类，同时也可以在部分地方保留以前的按区域划分的方式，大部分按专业性进行划分。其次，在新型的专业性组织结构中，每个专业口下设一个行政部、市场部、售后部、培训部、技术部等。其中培训部是专业性组织结构的特点，在其中，企业组建培训团队，定期对销售人员、售后服务人员进行行业动态、专业知识、专业技能的培训，提高服务人员对行业的熟悉程度，不断提高服务人员的行业专业性。华恒智信专家指出，专业性的组织结构可以弥补区域划分组织结构的不足，例如提高客户服务的专业度，降低人员数量增加带来的成本压力，此外，专业性的组织结构还有利于企业合理配置人力、物力资源，巩固核心客户市场等。但是专业性组织结构也有不足之处，主要体现在培训成本和服务成本的增加，请专业培训人员的成本、老员工由于培训而损失的客户服务机会成本、服务交通成本、专业性服务配套设施成本等。这些成本也会增加企业的压力。【华恒智信总结】华恒智信专家指出，企业的成功经营不能仅仅依靠寻找到唯一的、适合的组织结构，或者说，仅仅依靠唯一的、适合的组织结构，企业不能获得持续的成功。正如M公司一样，在发展初期，按区域对组织结构进行划分促进了组织的发展，但是市场环境和客户需求变化之后，这种组织结构却不再适合企业发展了，因此企业需要寻求新的更合适的组织结构。但是，华恒智信同时提醒企业，每种类型的组织结构都有其利弊，例如按区域划分的组织结构和按客户类型划分的组织结构就各有其优缺点，我们并不能说哪一种组织结构就一定优于其他的组织结构。企业选择什么样的组织结构，需要根据企业的特征决定，如果企业成单的核心是靠关系为导向，区域式的组织结构是比较适合的，但是如果企业的客户更关注的是技术，那么专业划分的组织结构更容易满足客户的需求。
请各位遵纪守法并注意语言文明私人银行客户房产信托需求分析与结构设计目录私人银行客户房产信托需求分析与结构设计目录米米星人百家号房产信托需求分析与结构设计目录⊙常见的房产风险管理需求分析（一）企业与家庭财产隔离风险管理需求（二）夫妻婚姻财产隔离风险管理需求（三）房产传承风险管理需求（四）房产日常管理需求（五）移民前的财产隔离需求⊙房产信托的结构设计（一）定义（二）房产投资信托的结构设计（三）房产管理信托的结构设计房产等特殊资产管理是国外私人银行是标准配置服务，通常做法是通过信托控制私人投资公司，由私人投资公司持有房产、艺术品、游艇等特殊资产。基本结构如下图：目前国内房产信托业务，主要目的是为了帮助客户解决限于限购政策无法购买房产及房产传承过程中可能产生的风险。下面就从客户针对房产的风险管理需求出发，结合国内的法律税务环境，对在境内设立房产信托进行结构设计、成本分析，并针对客户不同的风险管理需求成立房产信托的必要性。一、私人银行客户常见的房产风险管理需求分析1.需求描述：部分企业主客户出于财产保全的目的，有将家庭财产和企业财产进行隔离的需求。对于存量房产的隔离，必须实现房产所有权的彻底转移，通过他人代持转移房产所有权可能存在代持人违反忠实义务擅自处分房产等风险，且此种代持行为有隐匿财产的嫌疑，因此，客户希望能够通过安全的方式保护家庭房产。2.可行方案分析：将房产赠与他人，虽然能实现与自身财产隔离的效果，但赠与人在赠与后就失去了对房产的控制；在房产不完全失去控制的前提下做到房产隔离，目前只能利用信托工具的“信托财产独立性”这一特点来实现：即在家庭财务状况良好的情况下，成立房产信托，可以防范自然人代持可能引发的违反忠实义务、自然人去世可能出现的继承纠纷等风险，但应注意的是该房产信托应满足他益、不可撤销的条件。1.需求描述：部分私人银行客户担心房产资产可能面临着夫妻财产混同的风险，希望能够在婚姻关系中通过某种方案设计，实现房产在夫妻之间的隔离。2.可行方案分析：避免婚姻财产的混同，实现婚姻财产的隔离，最重要的就是界定清楚权属关系，而房产的权属界定在目前的法律框架下，依托不动产登记制度，已经可以在夫妻之间界定地非常清楚，不易产生混同。（具体房产归属分析详见财富管理与私人银行部工作简报《私人银行客户家庭夫妻婚姻财产风险分析》）但不排除夫妻婚姻关系出现变故，在法院判决财产分配时，会考虑双方经济状况、过错程度等，不按照已有的权属情况判决财产分配，但是这些都属于无法事先预设的情况，因此，如果夫妻财产隔离需求不是特别强烈，仅仅为了避免夫妻之间的房产混同，没有必要承担着较高的成本设立房产信托，只要在房产登记时明确登记房产属于夫妻一方所有即可。1.需求描述：部分私人银行客户担心房产传承给子女时，容易产生子女争产、房产外流或用于偿还父辈债务等风险，希望能采用一种比较好的房产传承方式。2.可行方案分析：房产传承有多种方式，如继承、赠与等。根据《婚姻法》十八条第三款规定“遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产”为夫妻一方的财产，通过立遗嘱指定自己的子女为遗嘱继承人或者直接将房产赠与给自己的子女，可以在一定程度上避免房产传承过程中财产外流的风险，但是仍不能完全解决房产传承过程中可能出现的争产、房产偿还父债等风险。1）遗嘱传承房产的优劣势通过遗嘱方式传承房产，优势是税负成本较低，劣势是容易产生争产纠纷。目前，继承人要想继承房产去房管局办理过户手续，按照《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》规定：“处分房产的遗嘱未经公证，在遗嘱生效后其法定继承人或遗嘱受益人可根据遗嘱内容协商签定遗产分割协议，经公证证明后到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。”房管局会要求继承人出具继承公证文书，而根据《办理继承公证的指导意见》（日）中国公证机关在办理继承公证前，要审查遗嘱的效力，并确保继承人之间对遗嘱没有异议。因此，如果继承人之间无法就遗嘱达成一致，公证处不会出具继承权公证手续，继承人无法持有继承权公证书到房产局办理办理过户手续，容易引发争产风险。此外，如果父辈生前负债较多，所有遗产需先被用于偿还债务，房产传承的愿望就会落空。2）赠与房产的劣势房产赠与给他人后，赠与人就彻底失去对房产的控制，受赠人再转让或者赠与房产，赠与人都无权干涉，所以部分客户不愿意直接将房产赠与给子女，以防子女随意处分房产。除此之外，房产赠与依然临着一定的税负成本。a.房产赠与环节的税收：赠与给直系亲属（夫妻、子女父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女）或者是赠与承担直接抚养或者赡养义务的抚养人，受赠人无需缴纳个人所得税，但需缴纳契税，赠与人和受赠人均需缴纳印花税，税负成本较低。除向上述人员赠与外，其他受赠人除缴纳印花税和契税外，还需缴纳个人所得税，应纳税所得额为房产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额，赠与合同标明的房屋价格明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额，税率为20%，税负成本很高。b.房产转让环节的税收：受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20％的适用税率计算缴纳个人所得税。除此之外，还需视持有时间长短确定是否缴纳营业税。所以，即使在赠与环节赠与给直系亲属税负较低，日后房产的转让依然要缴纳很高的个人所得税。3)房产信托传承房产的优势客户通过房产信托传承房产，可以通过信托合同条款的设计，指定拟传承的人为受益人，并对房产的管理、处分在信托合同中进行约定，实现对房产的间接控制，避免房产外流及后代争产的风险；在家庭财务状况良好的情况下设立房产信托，还可以起到房产隔离与保护的作用。1.需求描述：伴随着房地产的黄金十年的发展，部分私人银行客户在全国各地购买了大量的地产、物业，现在全国各地的房产管理成为客户较大的负担，亟需有专业机构协助管理，避免因管理不善导致房产贬值、房产利用效率不高等风险。2.可行方案分析：对于仅是有房产管理需求、而不涉及房产隔离与传承的客户，成立房产信托，将大量存量房产通过交易方式转让给信托，后续再进行出租、出售等方式管理，税负成本较高。不转移房产所有权而仅将房产管理权全权委托给信托公司，是较为可行的方案。具体而言，在信托合同中约定将房产出租、出售、维护、改建等管理、处分权完全委托给信托机构，由信托机构以自己的名义，为了委托人的利益，开展房产的集中化管理，租金的收取可通过建行金管家服务来便利收取，归集的租金可按照合同约定认购金管家的增利产品等。信托公司可按照信托合同约定自行管理房产或者与国内大型、知名的房产中介机构合作，将房产的出租、出售、维护等事宜外包给房产中介机构。具体结构如下图：只将房产管理权转移信托公司给不符合财产信托要求的将“信托财产完全转移给信托”的基本架构，不能实现财产隔离的功能，但可充分满足客户存量房产的管理需求。这种只转移房产管理权的信托产品与土地流转信托中只转移土地转包转租权类似，有一定的实践做参考（详见《工作简报-土地流转信托风险提示》）。另外，此种模式的受托人也可由私人银行担任，私人银行与专业房产管理公司合作，为客户提供专业的房产管理服务。1.需求描述：部分客户有移民美国的需求，但移民目的地国家有遗产税，对于不动产的征税，美国是采用“属人兼属地”的原则，即使不动产在中国境内，但依然需按照移民国法律缴纳遗产税，如何避免遗产税，是客户很关心的话题。此外，很多客户在国内持有大量房产，房产的租金收入十分可观，因我国与美国已经就美国政府的《海外账户纳税法案》达成了实质上的《跨政府协议》，因此，租金收入面临着被美国政府课税的风险。2.可行方案分析：客户可在移民前成立房产信托，房产作为信托财产，租金收入也归属于信托财产，避免移民后可能面临的遗产税等税收。二、房产信托的结构设计房产信托，是指以房产作为信托财产的信托。房产信托分为两种，一种是拟购房人针对新增房产设立的信托，本文称为房产投资信托；另一种是房产持有人针对已经持有的房产设立的信托，本文称为房产管理信托。按照《信托法》第十条规定：“设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。未依照前款规定办理信托登记的，应当补办登记手续；不补办的，该信托不产生效力。”目前我国尚未出台与《信托法》相配套的信托登记规定，存量的房产作为信托财产时应如何登记在实践中成为最大的困扰。如果不登记，直接将房产作为信托财产委托给信托公司进行管理，按照《信托法》的上述规定，房产信托效力有待商榷。因此，在目前的法律环境下，要设立房产信托，都是通过交易方式实现房产从委托人转移到受托人的目的。应注意的是，按照现行的房产登记条例，房产无法登记在信托计划名下，如果将信托房产登记在信托公司名下，会产生作为信托财产的房产与信托公司固有资产相混淆的问题，因此只能通过信托公司持有目的公司的股权来持有房产，房产信托的结构见房产信托结构设计部分。1.结构设计：拟购房人将现金资产委托给受托人，受托人按照信托合同约定，用信托资金设立目的公司，由目的公司进行房产认购，房产的后期管理、维护、出租、转让等，受托人可按照信托合同约定将房产委托给第三方机构进行管理，具体结构如下图：2.税费分析：1）目的公司持有房产环节，按照现行税法规定，公司应缴纳房产税.2）房产转让环节，因房产是登记在公司名下，转让环节要缴纳营业税、城市维护建设税、教育附加税、土地增值税、企业所得税、印花税等。3.结构评价：此种结构的优势在于能够满足客户不符合限购条件时的认购房产需求及请他人代持房产需求，还能免去房产传承过程中的过户登记、子女争产等麻烦；劣势在于房产持有及转让环节，税费成本高于个人持有和转让产生的税费。4.适用客户群体：有在限购城市购房但是不满足购房条件的客户；想要通过信托公司投资稀缺紧俏房源的客户；准备认购房产并传承给后代的客户；具有移民前财产隔离需求的客户。1.结构设计：房产持有人以房产出资设立一人有限责任公司，并拿出部分资金（此部分资金可以是委托人自有资金或者合法的过桥资金）委托给信托公司设立单一资金信托，在信托合同中约定此部分资金用于收购公司股权（股权收购完成后，资金信托的资金就置换成股权，资金回到委托人个人账户）；通过上述股权转让的方式，实现了房产所有权从委托人向信托计划的转移。受托人可按照信托合同约定将房产托管给第三方房产管理公司进行租赁、买卖等业务管理。1）在设立公司环节，按照相关税法规定，房产出资人无需缴纳营业税、个人所得税，公司无需缴纳契税。2）在股权转让环节，根据《关于发布的公告》（国税总局公告2014年第67号）第十四条规定：主管税务机关应首先采用“净资产核定法”来核定股权转让收入，故按照每股净资产的价格来收购股权，不会被税务机关认定为不合理低价转让股权。按照现行税法规定，个人转让非上市公司股权，不需要交纳营业税，但需要交纳个人所得税及印花税。股权转让所得属于“财产转让所得”的一种，股权转让个人所得税=（转让股权的收入额-股权原值和合理费用）ⅹ20%。通常情况下，转让股权的收入额与股权的净资产即房产价值相差不大，因此个人所得税几乎为零。3）在房产信托运行过程中，一人有限责任公司要缴纳房产税和企业所得税，具体税率视房屋用途及所在区域不同有一定差别。4）房产转让可通过转让一人有限责任公司股权来实现，只需缴纳企业所得税，避免直接出售房产的应缴纳的土地增值税、营业税等。3.结构评价：此种模式优势在于税收成本相对较低，且彻底将房屋所有权过户到信托名下，实现了财产隔离与保护的目的。但采用此种模式应当注意如下几点：一是此种结构主要目的是以较低的税负成本将存量房产转让给信托，此公司不能再用于开展其他经营性活动；二是如果一人有限责任公司直接出售房产，还需承担营业税、城市维护建设税、教育附加税、土地增值税、企业所得税、印花税等，所以如果日后信托公司不通过股权转让而直接让一人有限责任公司出售房产，税负成本相对较高。4.适用客户群体：有家庭与企业财产隔离需求的客户、有房产传承需求的客户，有移民前的财产隔离需求的客户。附：不同方式传承房产的税负比较“私行智库”是一个独立的财经账号，不属于任何机构和公司。我们关注私人银行业的最新资讯，与大家分享本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。米米星人百家号最近更新：简介:专注搜索营销，专注效果最大化！作者最新文章相关文章