卖房人的房子被查封或拍卖，买房人应该怎么办？
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卖房人的房子被查封或拍卖，买房人应该怎么办？
郑重声明：严禁抄袭、违者必究！引言：这个问题很复杂，关系当事人利益甚巨。本文只能讲到一些基本的问题，具体问题还要根据具体案情分析。&在房屋买卖的过程中，卖房人（自然人）的房子可能会被司法查封，甚至可能会被司法拍卖。这无疑会对买房人的利益造成巨大的损害。面对这种情况，买房人应当根据法律的规定，根据自己的实际情况采取相应的措施，维护自己利益的最大化。买房人有两个选择：继续履行合同；解除合同并主张违约金（或实际损失）。&1、继续履行。如果买房人按约支付了房款并且愿意将剩余的房款交付法院执行、在房子被查封之前就已经实际占有了房子，并且尚未过户不是买房人的过错的，买房人可以通过提出执行异议的方式排除法院对标的房屋的执行【《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》【法释[2004]15号】第十六条：“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。”第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释【〔2015〕10号】第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”】并且诉请继续履行合同。需要注意的是，上述条件只是最一般的规定。在具体案件中，需要对上述法律规定进行符合法理的解释，解释的结果可能和字面上的理解不一致（即看似不符合上述条件，但是可能可以提执行异议；或者看似符合上述条件，但是可能不可以提执行异议）。&2、如果买房人不具备上述条件的，则需要诉请解除合同并赔偿违约金（或实际损失）。这个时候，买房人需要争取更高的违约赔偿金额（比如通过主张实际损失的方式主张更高的赔偿额）。因为在参与分配标的房屋的拍卖款的时候，一般是以债权比例分配的（扣除执行费和优先受偿款后的普通债权一般是按比例分配）。此外，还需要尽快推动自己的诉讼程序，以保证自己赶得上参与分配。【《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》【法释[1998]15号】第90条：“被执行人为公民或其它组织，其全部或主要财产已被一个人民法院因执行确定金钱给付的生效法律文书而查封、扣押或冻结，无其它财产可供执行或其它财产不足清偿全部债务的，在被执行的财产被执行完毕前，对该被执行人已经取得金钱债权执行依据的其它债权人可以申请对该被执行人的财产参与分配。” 第94条：“参与分配案件中可供执行的财产，在对享有优先权、担保权的债权人依照法律规定的顺序优先受偿后，按照各个案件债权额的比例进行分配。” 《最高人民法院关于适用&中华人民共和国民事诉讼法&的解释》【法释[2015]5号】第五百零八条：“被执行人为公民或者其他组织，在执行程序开始后，被执行人的其他已经取得执行依据的债权人发现被执行人的财产不能清偿所有债权的，可以向人民法院申请参与分配。……” 第五百一十条：“参与分配执行中，执行所得价款扣除执行费用，并清偿应当优先受偿的债权后，对于普通债权，原则上按照其占全部申请参与分配债权数额的比例受偿。清偿后的剩余债务，被执行人应当继续清偿。债权人发现被执行人有其他财产的，可以随时请求人民法院执行。”】&&此外，还需要特别注意的是：1、如果买房人对该房屋有抵押权，则买房人可以主张优先受偿。【《物权法》第一百七十九条：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”《最高人民法院关于适用&中华人民共和国民事诉讼法&的解释》【法释[2015]5号】第五百零八条：“……对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。”】&2、争取由买房人起诉卖房人的法院执行。一般而言，首封法院有执行权，这就需要买房人尽快查封卖房人的房子。此外，如果买房人没能首封，但是对标的房屋有抵押权且符合一定条件，也可以争取到处分权。【《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》【法释[1998]15号】第91条：“对参与被执行人财产的具体分配，应当由首先查封、扣押或冻结的法院主持进行。首先查封、扣押、冻结的法院所采取的执行措施如系为执行财产保全裁定，具体分配应当在该院案件审理终结后进行。” 《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》【法释[2016]6号】第一条：“执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结（以下简称查封）法院负责处分查封财产，但已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权（该债权以下简称优先债权），自首先查封之日起已超过60日，且首先查封法院尚未就该查封财产发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行。”】&3、先予执行的可能性。如果买房人通过代卖房人清偿债务等方式解除了标的房屋的查封，买房人实际投入的钱就更多（甚至远超房屋价款），买房人的风险增大了很多。此时，保障买房人权益的一个很必要也是很重要的途径就是以最快的速度将标的房屋过户到买房人名下，以防止在过户前标的房屋再次被查封。在买房人起诉卖房人继续履行案件中，法院安排开庭-开庭（可能需要两次甚至多次开庭）-判决-15天的上诉期（卖房人可能上诉）-（如果卖房人不上诉）10天的履行期-买房人申请执行-执行局开始执行……这个程序需要比较多的时间，其中15天的上诉期（调解除外）和10天的履行期是不可避免的。在这段时间内，如果房屋再次被卖房人的其他债权人查封，则房子还是不能过户，买房人又要投入更多的钱来解封新的查封。因此，在买房人通过代卖房人清偿债务等方式解除了标的房屋的查封后需要“立即”办理过户手续。“先予执行”是否可行？《民诉法》第一百零六条：“人民法院对下列案件，根据当事人的申请，可以裁定先予执行：（一）追索赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用的；（二）追索劳动报酬的；（三）因情况紧急需要先予执行的。”《民诉法司法解释》第一百六十九条：“民事诉讼法规定的先予执行，人民法院应当在受理案件后终审判决作出前采取。先予执行应当限于当事人诉讼请求的范围，并以当事人的生活、生产经营的急需为限。” 第一百七十条：“民事诉讼法第一百零六条第三项规定的情况紧急，包括：（一）需要立即停止侵害、排除妨碍的；（二）需要立即制止某项行为的；（三）追索恢复生产、经营急需的保险理赔费的；（四）需要立即返还社会保险金、社会救助资金的；（五）不立即返还款项，将严重影响权利人生活和生产经营的。” 根据上文的分析，立即办理过户手续确实属于“因情况紧急需要先予执行的”，但是司法解释却把“情况紧急”限制的比较死，过户房屋不在范围内。但是，是否可以扩大解释上述法律规定以保护买房人的权利不受进一步的侵害呢？如何权衡买房人的利益和卖房人的债权人的利益呢？我认为，如果买房人已经支付给卖房人的房屋价款和代卖房人偿还的债务之和少于全部的房屋价款，则买房人应当将差额交付法院以偿还卖房人的债务。在此基础上，买房人对房屋享有期待权，权利应当得到优先的保护。或者，如果买房人已经支付给卖房人的房屋价款和代卖房人偿还的债务之和大于或等于全部的房屋价款，则买房人就已经对标的房屋享有期待权，其权利就应当得到优先保护。即在上述两种情形下（同一个前提，即买房人已经支出不少于房价款的款项），买房人有权要求法院“先予执行”。当然，如果解封之后卖房人愿意配合买房人立即过户，那也就不需要“先予执行”了。&&&附其他相关法律规定：《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》【法释[1998]15号】　　第92条：“债权人申请参与分配的，应当向其原申请执行法院提交参与分配申请书，写明参与分配的理由，并附有执行依据。该执行法院应将参与分配申请书转交给主持分配的法院，并说明执行情况。” 　　第93条：“对人民法院查封、扣押或冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以申请参加参与分配程序，主张优先受偿权。” 　　第95条：“被执行人的财产分配给各债权人后，被执行人对其剩余债务应当继续清偿。债权人发现被执行人有其它财产的，人民法院可以根据债权人的申请继续依法执行。” &《最高人民法院关于适用&中华人民共和国民事诉讼法&的解释》【法释[2015]5号】　　第五百零九条：“申请参与分配，申请人应当提交申请书。申请书应当写明参与分配和被执行人不能清偿所有债权的事实、理由，并附有执行依据。参与分配申请应当在执行程序开始后，被执行人的财产执行终结前提出。”　　&&
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年轻人你该买房还是租房？专家这样回答
年轻人你该买房还是租房？专家这样回答
　　原标题：年轻人你该买房还是租房？樊纲这样回答
　　4月19日，央行货币政策委员会委员樊纲走进央视财经频道《中国经济大讲堂》节目，做了题为“房地产市场，未来什么样？”的精彩演讲，有位观众现场向樊纲提问：“对于年轻人来讲，到底是应该买房还是租房？”&
　　对于年轻人来讲，到底是应该买房还是租房？&
　　樊纲回答说，这要取决于每个人的很多因素，比如说年轻人如果工作还不是很稳定，还在变化、迁移过程当中，就不如租一个小房子住。但是如果说要结婚了，并且小夫妻俩上面的六个钱包都能起作用，父母算一个钱包，爷爷奶奶一个钱包，姥姥姥爷一个钱包，爱人的姥姥姥爷，爷爷奶奶和父母，这六个钱包凑在一块儿能够帮着支付首付的话，樊纲说：“我建议还是买房好。买房子每个月要交一笔钱还房贷，但是交够20年或者30年这个房子就归你了。”樊纲认为，房改、按揭政策的施行，就是要改变以前攒了一辈子钱，到老才能买得起房子的现象。年轻人可以按揭、借款买房，先住上房子。当然如果没有钱支付首付款和还房贷，就没办法买房。但是如果有条件的话，还是尽量要利用好按揭贷款买房这个机制。
　　房子多人少，房子就会不值钱了吗？&
　　在《中国经济大讲堂》节目中，谈到“按照目前人口发展的趋势，未来房子多了，人反而少了，是不是房子就会不值钱了呢？”这个话题的时候，央行货币政策委员会委员樊纲说，人口停止增长或者甚至是下跌了，是不是我们住房需求就减少了？土地的稀缺性就减少了？也不一定。虽然人口减少了，但是需求增加了。在樊纲看来，住房只是幸福生活的一种需求，另外还需要更多的娱乐设施，需要更好的环境，需要更好的交通，更好的健身、体育等等基础设施，这些是都要用土地的。因此随着生活水平的提高，对于生活中各种消费的需求也会不断增长，而这些消费都会使得土地的稀缺性加大，房价不一定就会跌，而是会更加稳定。
　　人口老龄化会增加住房需求吗？&
　　我国的经济还在增长，人口老龄化也会加大住房需求。为什么这么说？樊刚认为，每个人用一栋房子的时间会延长。比如说以前人的寿命是60岁，房子只用60年，就会传给孙子、给儿子用了，住房需求就少了。现在人的寿命是80岁，使用房子的时间就会更长了。60岁的时候，孩子长大已经到30岁，孩子结婚就会需要买房子，这就是加大了需求。现在处在一个高增长、人口老龄化的阶段，随着收入不断增长，追求幸福生活的需求也是多样化的，在这样一个过程当中，樊纲认为，房子变得不值钱，恐怕还得有相当长的一段时间。&
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