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&商铺真的已成最危险资产了吗?
商铺真的已成最危险资产了吗?
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& & & & & & 互联网已深入我们的生活，电子商务的巨浪在很大程度上冲击了传统商业地产，使商铺成为“伤铺”　　商铺真的已成最危险资产了吗?　　缘起：　　最近，有一篇文章叫《商铺已是最危险资产》，在网络上被炒得很热，转发的、跟帖的，数以万计。文章主要讲的是在一些城市，传统实体店爆发“关店退租潮”，曾经热得一铺难求的商贸城开始冷却。究其原因，是天猫“双11”的狂欢、小米“风猪”的起飞，是电商的强势崛起，是商业组织模式的变化。　　随着互联网深入到我们生活的方方面面，来自电子商务的巨浪，不仅在很大程度上冲击了原有的实体小店和购物街，也让不少巨型购物中心的服装专卖店变成了“试衣间”。　　难道真如作者所说“商铺已是最危险资产”?实体商铺的投资价值真的会由此打上句号?　　就此话题，记者请来了天源公司副总经理刘洋、大庆乐视区域经理白明庆、从事多年商业的大伟、国际金融理财师胡亚芬和大庆师范学院管理学院院长张平，请他们对商铺的投资价值各抒己见。　　刘洋：商业地产的投机价值已经不存在　　因为多年从事房地产销售，各地出现的关店潮，也引起了我们的注意。关店，就意味着商铺升高。这几年“”炒铺“已经逐渐成了很多市民的投资方向，除了传统的临街商铺，购物中心里的商铺也成了热炒的对象，商铺价格被快速推高。　　我有一个朋友，2008年的时候花70万元购买了一间商铺，去年商铺的价格上涨到了150多万元，每年还能有10多万元的租金收益。这些早期的人，基本都从中赚取了收益。而到了全民买商铺的时候，商铺泡沫骤起，高收益的情况已不复存在。　　在我看来，经过多年的市场化运作，商业地产的投机价值已经不存在了。近来，有不少置业者咨询我们，问商铺还有没有投资价值?其实，在回答这个问题之前，我们来回归问题的本质，也就是商铺的价值是什么?大家都知道，商铺的传统核心价值就是提供“三流”服务即信息流、物流和资金流。　　信息流就是商铺能帮助消费者和生产者找到对方。可以说，以前的买卖中，生产者和消费者无法找到对方。而如今，在互联网时代通过网络，生产者可以找到海量消费者，消费者也可以找到无数生产者。　　物流就是生产者把产品运送到商铺，消费者看到实物后交钱购买。而如今，消费者可以直接下单、生产者直接发货，不通过商铺就可以完成整个消费过程。　　资金流是说在传统商业活动中，自始至终都需要资金流的支撑，在厂家——各级批发商——零售商——消费者的各个环节中，因为有商铺提前用自己的资金进货备货，才让消费者买到商品，让整个商业活动得以完成。现在在互联网时代，厂家和消费者跳过所有环节直接进行资金交易，不用商铺提供资金流支撑了。　　所以说，在互联网时代，商铺的三个传统核心价值已经大大贬值，自然，商铺的投资价值也随之缩水。　　那是不是说商铺就没有出路了呢?其实也不尽然。刚刚召开的市委全会提出了“鼓励全民创业、支持草根创业”，随着各项鼓励的出台，会有更多的人加入做生意的行列，对商铺的需求或许会加大。　　白明庆：商铺是不是危险资产与选择的项目有关　　两年前，我们就讨论过这个问题。“商铺已是最危险资产”我觉得有些危言耸听。不错，随着80、90后成为新生代消费主体，他们正在远离超市、百货店，更青睐有着价格便宜和更多选择余地的网络购物。而这些年商业地产又存在过度投资的现象，层出不穷的城市综合体、购物中心、已经超出承载水平。　　但吃饭得去餐厅吧，看大片得去电影院吧，谈恋爱得去咖啡厅吧，美容得去美容院吧，还有健身房、KTV、美发厅等等，这些领域不管电子商务发展得有多么庞大，终究是无法代替的。　　在我看来，商铺是不是危险资产跟选择的项目有关系。所谓体验式商铺，就是一种以休闲娱乐为主、购物为辅的城市购物中心。它强调从生活情境出发，塑造人们的感官体验及心理认同。通过环境、及与城市风格的融合，营造出别致的休闲、消费场所，激发出消费者的消费意识和购物行为。与传统的购物中心相比，体验式商铺更加注重环境和，突出合理的布局、有特色的风格和舒适、优雅的环境，追求与消费者生活品位、消费习惯相匹配。　　电商与实体商业较大的差别在于价格和体验，实体商业的情景体验、全天候运营模式以及慢消费理念是电商无法取代的重要元素。　　这几天新闻一直在报道苹果要在中国的县城发展1000家专卖店。其实苹果手机在网上卖得够火，可见，在互联网时代，苹果也知道线下实体店有着网络不能替代的优势，那就是售后、服务、情感。　　市场有新变化，势必也有新的投资机会。电商的崛起使人们更关注消费体验，因此满足此类要求的商铺会受到青睐。另外，部分以满足社区基本服务配套为主的商铺，也有一定的市场需求。　　大伟：商铺成“伤铺”，确实已是最危险资产了　　要说我投资商铺，也有10年的历史了。这10年来，我在商铺投资中赚过，也亏过。在我看来，虽然有些商铺依然有投资价值，但像前几年那样只要买个商铺就年年闭着眼睛数钱的时代已经过去了。　　我的名列前茅个商铺，是10年前在祥阁小区买的。刚开始时，高校少，生意一般，我就直接开店用了。后来，学生多了，生意日渐红火，我就把商铺出租了，并用手上的钱在大庆师范学院附近又买了一套商服。这两套入手早的商铺，每个每年都给我带来10%收益，这还不算商铺本身升值带来的收益。　　尝到了投资商铺的甜头，手里有了一定的资金后，我就开始买铺位，基本用于出租。除了还贷款，还能剩下不少钱。2014年，我感觉商铺不那么好出租了。我有一个商铺，以往租期快到的时候就能找到下家租户，而在2014年，广告贴出去好多天，都接不到一个电话，到现在还空置在那里。　　以前无论是在让胡路还是新村，一些商业中心的铺位真是一铺难求，尤其一些大商场里的铺位更是金贵;再看现在，逛的人多买的人少，临街商铺更是频繁地转让、开业、再转让、再开业。就在商铺频繁转让的过程中，租金也不再像往年那样高高在上了。　　买商铺闭着眼睛赚钱的时代结束了，在我看来，主要是大庆这两年建设的大商场和购物中心太多了，使一些商铺竞争激烈，空置率上升，租金回报率随之下降。另外一个非常重要的原因是电子商务的快速发展也在迅速抢夺传统商业店面的生意，使得许多商铺生意难做。生意难做，就没人租铺，商铺自然也就成了“伤铺”。对我来说，靠贷款购买的商铺，要是租不出去，别说获利了，连贷款的钱还不知道从哪里出呢，这商铺，真就成了最危险的资产。　　张平：应重塑实体店铺价值，使线上线下相融合　　实体店铺和电商之间势必会有一场“大战”，而这场战争中传统实体店若想自我拯救，必须要扬长避短，发现自身亮点，把握好机会，才能在电商的战争中“杀”出一条血路，否则，在高房租和电商的双重冲击下，一般的纯零售商将难以存活。　　那么，怎样“杀”出一条血路呢?我以为，那就是重塑实体店铺的价值，线上线下合作共赢。　　网络发展迅速，带来的直接结果就是海量的生产厂家和海量的消费者。可要是把这两个海量对接到一起，成本是很高的，行业内的说法叫做“烧钱”。为什么说淘宝天猫上百万个商家80%是亏钱或者白干的，就是因为寻找客户太“烧钱”了，流量的获得代价很昂贵。　　但这个方面，实体店铺就有天然优势了，有实体店的支撑，在你所在的区域发展会员并不是特别困难的事情。所以，实体店和互联网要结合。双方结合后，在开发客户、维护客户粘性和销售率方面，费用才会降低、销售率才会提高，这种实体店结合互联网的模式就是目前特别火的O2O模式。线上线下的结合，是未来的一种趋势。甚至可以说，电商平台与实体商铺的有机结合，未来或将会使实体商铺的租金取得更大收益。近期，顺丰就在全国各地推出了“嘿客社区店”，证明了这种发展趋势。　　所以我们传统的企业家不用灰心，现在的问题仅仅是懂传统营销的不懂互联网，懂互联网营销的不懂传统营销，O2O这种模式比较新，需要把这两种模式打碎了重新塑造在一起，等找到方法了，你就会觉得这是个不错的时代。　　当然，投资者需要注意的是，如何将线下体验优势与线上优势有效整合在一起则是其核心。如果仅仅是线下开了一家商铺、线上搞了一个网店的简单组合，反而可能两头受挫。　　胡亚芬：　　商铺仍有不可替代性，但投资需谨慎　　近年来，投资的项目越来越多，方式层出不穷，让人眼花缭乱。而针对目前的市场状况，除了投资银行理财产品外，选择投资房地产的客户依然占据主流。　　尽管受到社会各方面因素制约，商铺地产仍具有不可替代的价值，所以商铺的发展势头仍属乐观。套用广告上的一句话“创业有风险，投资需谨慎”，投资者在投资商铺前，要擦亮眼睛、不盲目跟从。尤其买铺用于自己开店者更要多摸摸自己的口袋，是否准备了足够的资金来度过创业初期的“寒冬”。而如果用于出租，选择租户时也要慎重，要与周围的商业相匹配，从而提升商铺的市场价值，也为租户带来更多的利益。　　目前，我市也不乏从住宅市场转战商业地产的人士，但商业地产投资与住宅投资相比要复杂许多，进入门槛也较高。毕竟，商铺动辄几十万元甚至上百万元的价格，还需投资者有极为精准的眼光。那么，投资什么商铺合适呢?我以为，地理位置是关键。　　在商业领域，区域决定着投资价值，而在不同区域内，地段、配套和交通是其主要的考量因素，因为配套决定未来在工作生活中的便捷程度;地段影响着项目的现阶段行情、未来潜力;交通关系着业主生活、工作等多方面事宜。　　投资者在决定买进商铺前，应对商铺所处位置、区域平均租金水平以及各业态经营状况进行综合考虑，这样才能获得稳定的收益。对初涉足者来说，社区商铺是不错的选择，尤其是大型高端社区，人口较多，消费能力较强，在这样的地方投资商铺，将来无论是自己经营还是出去，都能获得较好的收益。　　小结：　　当移动互联时代呼啸而来，商业地产也正迎来了一场风暴。在看似悲惨的境况下，网络上有人喊出“商铺已是最危险资产”。而另外一些人则还没那么悲观，他们试图从线上线下结合的O2O角度，或者从体验经济的角度，给实体商业地产寻找出路。基于互联网创新的商业地产升级正成为大势所趋，大型商业体纷纷与互联网企业展开合作。如万达与腾讯、百度联合组建电商腾百万，阿里巴巴入股银泰、成立平台公司;府井与优众网联合在应用优众U元宝的O2O服务。另一方面，互联网企业也积极向商业地产走近，以互联网思维挖掘新市场。如雷军打造you+国际青年社区，腾讯入股华南城。　　不过，目前方兴未艾的商业地产互联网创新大多停留于传统的思维，缺少真正的商业盈利模式，仅仅是将业务从线下搬到线上，线上与线下之间很难形成商业价值链的闭环。　　商业地产未来何去何从，如何在目前严峻的大形势下安全着陆，实现“新常态”下的均衡平稳发展，我们只能拭目以待。
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&为什么现在的石家庄适合投资商铺?
为什么现在的石家庄适合投资商铺?
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