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80后主题餐厅装修风格有哪些?
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[摘要]对于80后的人们来说,他们是不平凡的一代,因为90后生活条件就比他们好了很多,00后的生活更是80后小时候所向往的,现在很多80后都比较爱回忆当时的情形,因为那时候的童真在现在复杂社会中已经找不到。所以有很多有想法的人都想要开一家80后主题餐厅,因此想要知道80后主题餐厅装修风格有哪些?
对于80后的人们来说,他们是不平凡的一代,因为90后生活条件就比他们好了很多,00后的生活更是80后小时候所向往的,现在很多80后都比较爱回忆当时的情形,因为那时候的童真在现在复杂社会中已经找不到。所以有很多有想法的人都想要开一家80后主题餐厅,因此想要知道80后主题风格有哪些?&80后主题餐厅装修风格有哪些?&一、以复古风格为主题的餐厅设计&复古风格是80后主题餐厅空间设计中常常运用的主题,对浓郁的前史文明特征进行发掘整理,再现前史风味,赋予饮食空间极强的生命力、感染力。以特性的个性突破了室内空 间的因循守旧,青灰色石板铺设的地上,拾阶而上后即是曲折的廊道。粗藤细竹编制的桌椅,淡色的天然质料,无量的古树与绿荫,原石垒出的溪流挨近苏南郊野的 村庄风景,环境营建出气定神清与茅塞顿开的感受,古式宫灯不只精巧失常,灯光更添不少雅趣。&二、以田园农舍为主题的餐厅设计&当代我们的日子压力越来越大,当代人居日子环境巴望回归天然是一种年代潮流,以田园农舍为主题进行设计的酒楼饭店受到等待。比如在空间外观进行植物装饰,大厅绕曲折的小水道,楼顶成玉米图像,墙上陈列草帽、马灯等物品,窗棂敞开,和风吹过,给人一种郊野的滋味。设计 师将天然的木、竹、藤、麻作为设计主材,协作禄科木、压模混凝土等现代科技的商品,两者联络恰到好处。&三、以区域历史为主题的餐厅设计&由于饭店酒楼的设计定位与公司的运营联络紧密,餐厅设计必须有一个无缺的主题,才可以灵敏而地捉住各个设计目标不一样的文明诉求。设计可以帮忙设计师找 到它们各自不一样的主题,强化空间设计的主题性和文明性。对传统文明在现代餐饮空间设计中的演绎作了全新的、斗胆的评论,打破常规摒弃传统文明中的单调陈 腐陈旧的装饰办法,以抽象简洁的外型和丰盛的主题含义。美食与美学交相辉映,经由感染力的颜色组合导致剧烈的视觉冲击与心理一致。&四、以地域习俗为主题的餐厅设计。&现在依据习俗习俗进行主题的餐饮设计的饮食场所较多。在我国宽广的地域空间内,北方有以土炕、土墙、狗皮帽子为主题装饰的东北村庄特性的饮食空间设计,南方有以椰子、海洋等为主题的热带风情设计,西部有以黄玉米,大辣椒等为主题装饰元素设计, 东部有老上海风情元素设计。&当我们看了以上对于80后主题餐厅装修风格有哪些的介绍之后,发现如果想要开一家正规的主题餐厅,首先要确定的就是装修风格,然后再请专业的人员去为您进行设计与装修,只要能够达到自己想要的一种效果。另外对于餐厅来说,也必须要注重安全和卫生,这是重要的。
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违法和不良信息举报电话：010-&举报邮箱：2017博鳌房地产论坛——跨越与去地产化浪潮
“市直机关幼儿园进驻广弘城”签约仪式——孩子的起步就与优越同步
乍一听张宝全的去三化将孟晓苏吓一跳，心想“你都去了，你还剩什么了?”但听下来，才知道他的三去是去除原有的旧观念，把地产经营、酒店经营、餐饮经营的思维上升到一个新的层级，再营造人们的生活，并认为很受启发。作为这次会议的另一位嘉宾主持，余英也不认同“小时代”的概念，他还是看好这个时代，认为是大时代，不认为是小时代。因为中国的广大农村以及无数三四线城市中，有着无数的老房子，配套设施非常不足。所以余英觉得这有一个巨大的改造空间，从这一块来讲，未来的房地产有很多的发展空间。他再次提及“鱼与熊掌可以兼得”的观点——巨大的房企未来还是有很大的空间，存量房和房地产开发也是有巨大的空间，所以从这两个角度来讲，我认为这是一个大时代。大时代的问题讨论得差不多了，孟晓苏接着抛出另一个问题，这个时代还有多久?房地产这样的发展还能有多久?陈淮认为，这个话题太大，即使一两代人也不能把这个规则整明白，所以不适合在最后剩的几分钟讨论。他从而引出了另一个话题——房地产去杠杆。“房地产要不要去杠杆呢?要。什么样的杠杆得去?反复买卖，价格和信贷规模共振，比如说100万的房子涨到130万，那30万再贷款，又涨到160，再贷款，这个杠杆要去。或者100万的房子，130万买了，我回头买200万的房子，反复买卖的这种情况下导致了信贷规模和价格的反复共振，这是很危险的。另外一个是没有信用基础的杠杆，比如次级债。还有一个是为卖而买的投机，这个杠杆要去。”连平接过话题：“在市场经济条件下，适度的加杠杆，这是企业从事经营、金融从事经营非常重要的一项具体内容。但是现在说到房地产去杠杆，从开发商整体的杠杆率来看，确实是偏高。”“就我个人的看法，能够把杠杆在现有条件下，在经济还有下行压力的情况下，你能够把它稳住就已经很不错了，然后再逐步推进降杠杆的举措，这还需要有一个长期的规划，要逐步加以实现。”似乎大家并未回答孟晓苏先生“这个时代还有多久?”的问题，孟晓苏就表示，美国房地产200多年，现在仍然还是美国的最主要的产业和第一产业。在这个问题上发言权最大的还是施永青先生，因为大陆做房地产是跟香港人学的，是透过香港跟国外学的，所以施永青先生首先谈一谈我们这个大时代还能延续多久。施永青以美国为例做对比，20世纪初，也就是第一次世界大战的时候，美国差不多还有4成是农民。而现在美国人不到3%是农民，但他们这段时间还不断地有人从农村搬到城市去。“中国现在城市化才一半多一点，所以后面的路的确是很长的。”会议用了不到一个小时的时间谈了两个话题，一个是房地产是在大时代还是在转型的小时代?第二个是这个发展趋势还会延续多长时间。大家能听得出来，观点并不尽一致。但是恰恰是这种不一致，给大家提供了多元思维的方式。
主持人孟晓苏先生将话题抛向了几位企业家，首先接棒的是红树林品牌创始人、今典集团董事局联席主席张宝全先生。&对地产感受较深的张宝全则对此次大会主题的“去地产化”颇有感触——我们做红树林已经做了好几年，我们从2009年开始转型做，当时提出了三化，第一是去地产化，第二是去酒店化，第三是去餐厅化。&他说：“今天讲到去地产化，我觉得是商业地产或者文旅地产时代到来了。”
连平先生极乐观，指出，从现在开始往后看，对房地产市场很悲观，是不恰当的，可能会被事实证明是不正确的。但与此同时，他也提醒，尽管从长期来看还是一个大时代，但是从现在开始往后的阶段，市场会发生一系列的变化，这些长效机制的推出，虽然在很多方面并不完全如人意，有些地方可能做得还不够，也正是因为如此，市场承受巨大的压力，出现很大的变化的这种可能性也在变小，但是这些影响会对未来三五年持续带来一系列的变化。
陈淮先生直言破题之后，交通银行首席经济学家连平先生也表示认同非小时代的观点。&&连平认为，在中国这样一个人口众多、城镇化还有很长发展道路的这样一个国度来说，房地产依然还是大时代，它在国民经济中间依然十分重要，这个行业还有很好的成长空间。
首先发言的是中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任 陈淮先生&陈淮先生显然极不认同今晚博鳌论剑主题中“小时代”的说法，而是霸气地说，房地产历史进程就叫做浩浩荡荡，而且这个时代远没有结束，所以我们要有长远目光，因为今天看来，以往许多像笑话一样的那些小时代眼光都错了。
中国房地产开发集团理事长 孟晓苏先生&中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任 陈淮先生&交通银行首席经济学家 连平先生&在论坛中发表了自己对于房地产走向与经济发展的观点和看法。
晚间论坛重头戏开始！地产精英博鳌论剑之二——房地产的大时代与小时代。
今天晚上，阿拉善SEE生态协会的代言人任志强先生的代表孙怀杰先生，也带着阿拉善SEE生态协会努力的成果——阿拉善沙漠小米，来到了博鳌房地产论坛现场。孙怀杰先生上台，并为在座的诸位嘉宾分享了阿拉善的故事。
今天晚上，除了这些所有过去、现在以及未来都在努力的人，我们还有一个特别的老人需要缅怀和纪念。他是中国房地产行业一位开创性的领袖级企业家，也是博鳌房地产论坛的一位旗帜性人物，自博鳌房地产论坛创办以来，就一直参与和支持论坛，对论坛的发展提出许多的建设性意见、不辞辛苦。他，就是刘晓光先生，他也是很多房地产人的"老大哥"，他带领首创集团成为了中国房地产的一个标杆性企业，他参与慈善与公益，发起成立的"阿拉善SEE生态协会"，到今天已经结出累累硕果。
2017，中国房地产行业进入了又一个关键的节点。万亿时代下，房企们将面临更为激烈的竞争，优胜劣汰成为了常态。在经济结构优化、市场消费需求转变的背景之下，正经历转型升级的房地产业内涌现了众多新兴的业务，长短租公寓、养老地产、文旅地产等都成为了房企创造利润的新增长点。那么过去的一年里，在去库存重压下、受多地楼市调控影响的房地产业，到底所面临的是难得一遇的机会还是暗涌翻滚的挑战呢？大浪淘沙始见金，在时间的历练下我们才能看到哪些企业是房地产行业的佼佼者，哪些企业能逆流而上成为行业中的黑马。如果想要围观年度极具代表性的标杆企业，那么一定不能错过年度中国地产风尚大奖盛典了。行业顶尖的企业将聚集在这里8月的海南骄阳似火，而比天气更让人沸腾的是博鳌房地产论坛荣耀之夜——2017年度中国地产风尚大奖盛典。十四年来，曾经有无数知名的房地产企业，如千亿俱乐部中的佼佼者们万科、碧桂园、恒大、保利、绿地等曾先后登上这个舞台，向这个时代宣告着它的成功与骄傲，向全行业展示非凡的企业风尚。在这里，有最TOP的企业，有行业大佬们齐聚一堂分享荣耀与喜悦，在一个“有观点、有锋芒、有深度、有趣味”的平台上总结过去、启迪未来。而这次的风尚大奖盛典与众不同的是，出现了一个特别的身影——友邦吊顶。作为中国集成吊顶行业缔造者和领导者，本次也将作为风尚大奖的特别支持。其创新的产品设计、先进的概念及卓越的技术，相信能给房地产带来不一样的灵感。企业魅力与荣耀将在这里绽放中国地产风尚大奖创立于2003年，它紧跟中国经济潮流，解读中国地产跳动脉络，记录推动中国地产发展力量并引领中国房地产走向健康发展之道。本着“公平、公正、公开”的评审原则， 观点指数研究院联合主流媒体、专业机构组成强大的评审阵容， 以严格的评测指标，并通过数据分析、调研及业内访问手段，推选出每年度中国房地产业引领风尚的企业、人物、项目等。十四年来，我们表彰和记录每一年度中国房地产业及相关产业的典范企业、人物、项目。中国地产风尚大奖为所有积极向上的中国房地产企业及企业家提供了一个提升社会声誉的平台，并成为中国房地产界年顶级年度思想论坛----博鳌房地产论坛的标志性事件。2017年度中国地产风尚大奖奖项分为：企业篇、项目篇、品牌篇、创新业务篇、模式篇、人物篇、城市与产业篇、社会公益篇、建材篇等不同类型的奖项。那么奖项归属何处，且待现场的隆重揭晓吧。
见证行业发展的力量——2017年度中国地产风尚大奖颁奖典礼盛大开启！
博鳌之夜：地产精英 博鳌论剑暨中国地产风尚盛典将在宴会厅隆重举行。同时，本届博鳌房地产论坛的第二场“地产精英 博鳌论剑”也将在今天晚上精彩呈现，敬请期待！
主持人：掌声感谢各位，各位嘉宾请移步到舞台中央合影留念。再次掌声感谢各位，随着最后一场主题讨论会的结束，我们今天下午的议程到这里也就全部结束了，再次感谢各位的持续陪伴和守候。稍后大会安排有交流茶歇、《今日头条》平行论坛等活动。在18:50组委会为各位准备了丰盛的招 待晚宴，请大家移步蓝湾绿城威斯汀度假酒店宴会厅大草坪。晚宴之后，博鳌之夜：地产精英 博鳌论剑暨中国地产风尚盛典将在宴会厅隆重举行。同时，本届博鳌房地产论坛的第二场“地产精英 博鳌论剑”也将在今天晚上精彩呈现，以上活 动请大家留意组委会的提示信息，并按时出席，谢谢大家。
竺劲：股权方面是说国内可以考虑一下，海外发债这一块有没有一些好的办法?高盛和星展的朋友能聊聊吗?魏杰：在去年和前年，因为公司债的发展，很多在海外上市的国内发展商选择在国内发人民币债或者企业债，今年以来我们发现很多客户又回过头来开始发美元债，一个原因是因为美元债的成本相比几年前有大幅的下降。咱们的开发商在大规模发美元债是从年开始的，那时候BB+评级的公司发5年期的公司债都要达到9%的水平，同样的评级在今年发只需要5%的利率，同时人民币贬值的预期在这今年得到了很明显的改变或者说扭转，所以今年很多公司回过头来在发美元债。但是一个新的挑战就是监管方面，过往红筹公司在海外发债不需要在国内拿监管审批或者事先登记的，这一条从去年下半年开始变成一个在市场窗口以外更难捕捉的一个监管窗口。竺劲：我们这个讨论到此结束，感谢各位大咖。
成斌：留到最后的都是真爱，到现在还有这么多观众在现场。乾立基金出来做境内以外，我们也做了一些美国和澳大利亚的海外投资，简单讲一下我们做海外投资的体会，刚才李总和郑总主要讲了美国的情况，今天有一个议题是讲国内和国外房地产的差异，我感觉对于境内外房地产投资来讲，特别是境外，整个的法律法规的环境，特别是资金监管是比较完善的。在前端我们在国内再开发，基本上知道对预付款是不做监管的，但是对于去澳大利亚投资，对预付款是要进入到银行做监管的，同时对于整个基金来讲，原来国内的开发企业做贷款的时候，全部资金是要给到开发企业的，但是在澳大利亚整个投资里面，全部的开发贷款是不会给到开发企业的，而是直接拨付给建筑类企业的，而且整个拨付机制是按照开发的进度，所以从资金的通道来讲，和国内还是有比较大差异的。讲到融资渠道，对国内的企业来讲，我们融资无非三种形式，一种是金融机构贷款，第二种是资本市场融资，第三种是预付款。但是在国外第三条路径是不通的，预付款不能作为融资的渠道。另外一个国内外融资渠道的差别，在国内做开发，一方面是银行开发贷，另一方面你用股权融资的方式获取资金。但是在境外做开发，你除了做开发贷，除了拿到夹层资金，剩余的30%到40%，甚至50%的部分，你是用很多股权进行投资的，国内现在这种模式还是相对比较少的。所以对于融资渠道的方向上面来讲，大规模的股权融资的形式，也是值得国内的开发企业借鉴的。
竺劲：谢谢洪总，洪总很全面，从市场角度全面看多跟房地产相关的所有资产，包括互联网平台在内。但是现在的确出现一个问题，国内今年以来政策出得非常多，包括公司债有管理，包括基金投资有一个4号文，现在利率也在进一步的提高，今年以来美元债是一个比较大的市场，房地产基金也有一些发展，融资通道问题是大家一直关心的。下面有请乾立基金的成斌总发言，他也是做房地产基金的，这一块的规模应该是在100亿，也是开发和持有都做的这么一个基金的形态，下面有请成斌总，从房地产基金角度看房地产投资，包括物业融资和投资的渠道的变化。
洪诚明：另外还有两块也值得谈一下，一个是实体的物业的投资，最近也可以看到美国的房地产基金，黑石、凯雷、华平都重新回到上海、北京这些地方寻找适当的投资机会，这也是回归我刚才所说的，这个市场大到不能忽视，在全球的视野里面，除了美国之外，体量最大、流动性最好的就是中国的市场，即使你这么纠结，你也不能轻易地放弃在中国做投资的机会。第二个是中国的互联网以及线上线下的整合，也是提供了一些新兴平台的机会，我相信这也会继续吸引外资投资的目光。
竺劲：下面有请星展银行的洪诚明总介绍一下。洪诚明：我介绍一下，我来自星展银行，我们银行是新加坡最大的银行。回到这个主题，国际资本眼中的中国房地产投资机会，我总结一下就是海外的投资人很纠结，中国房地产投资的机会是大的，不能忽视。纠结的原因，从各种指标来看，包括承受能力，或者是绝对的房价比，在中国绝对是比较高的，包括港资、新资、美资，都有不少唱衰中国房地产的声音，但是中国房地产的规模非常大，我们最近做了一个分析，美国销售的全国的总额只有中国的1/7，如果把英国、澳洲、新加坡、香港这些小池子全部拉起来，也不到中国的一半。从整个世界格局来说，中国房地产的规模是大得不能忽视，它也还是一个较高成长速度的经济的实体。如果我们把它这个投资的领域分开四块，一个是股票，第二个是债券，它们本身的体量都非常大，比如说债券，如果在高收益领域，中国的房地产在境外的美金债券的总量可能是半壁江山。虽然大家都觉得这几年的收益率不断在下滑，但是这是一个非常庞大的投资组合，从基金管理的角度，这是一个大得不能忽视的板块。如果我们把今天早上的两个环节串联起来，像林中总所说的，未来20年是低频率、长周期，然后像禹洲林总所说的更重视安全性，从境外投资人的角度来说，股票和债券是可以被重估的，以前可能是4倍、5倍的估值，明天可以是8倍、10倍，再串联到今天我们所说的，前10位的房地产开发商占比也在不断地提升，将来可能达到45%、50%。在这样的集中度的情况下，前10家的赢家，他们的价值是可以更被市场稳定。因为外国投资人老是觉得这个价值有一定的波动，但当他们的市场占有率提升的时候，他们的价值就会更稳固，它被重估的机会就会提高。
竺劲：您的意思还是走出去为主，走进来有点困难?魏杰：对，这也是回应咱们第一个话题，咱们现在说的房地产，其实是说的住宅开发这么一个很小的领域。在住宅开发这个领域里面，我完全同意刚才各位嘉宾的观点，无论是从市场的发展阶段，从最基本的市场供求关系，包括土地的供应、需求端有什么样的城市化的进程，纽约有多少人买房子，北京有多少人买房子，这是很不同的。我非常同意刚才各位的观点，真正好的赚钱的机会，如果从住宅房地产开发这个业务板块来说，绝对还是在中国。
韦凤君：其次我们还有一组数据，每一年财富人群的增长是有一个基本幅度的，大概是16%左右，而且是恒定的，他可能诞生在不同的行业，但是这个数字是比较恒定的。但是高端住宅的供应却是不恒定的，它不会说每年高端住宅就是15%、16%的供应增长量，因为高端住宅这一块，决定它能够成为最顶尖豪宅的因素有很多种，第一是地段、城市的变化、城市结构的形成。第二是高端住宅的产品力非常重要，还是拿侨鑫汇悦台来说，为什么它能够创广州的新高，而且我们是有价有量，去年到今年我们一直是四大一线城市顶尖豪宅里面销售金额和销售面积、销售套数都排第一的，这个最关键就是产品力。当你的产品力到达了一定程度的时候，你会发觉这个市场里面你是无敌的。我们当时打造这个产品请了世界上最牛的团队，就像今天坐在我旁边一个上海的朋友说，其实现在很多的高端的开发商都用世界上最顶级的团队，但是出来的东西其实是不像样的。对我们来说，打造高端产品，团队一定要有驾驭最高端资源，特别是世界顶尖团队的能力，这样才能把世界最先进的生活方式引到中国。所以这一点来说，产品力和团队非常重要，就像我们今年也不断地在伦敦会收购一些好的物业，特别是酒店的物业，它大概会有每年5%的回报。另外很重要的一点，我们看重了这些传统的英伦地区高端酒店的服务运营能力，还有它对高端人群的生活方式的洞察。所以在这一点来说，我们希望我们这边的团队也有机会去到这些高端的酒店去服务、去学习，他们的人也会给予我们更多的培训。
韦凤君：我觉得对市场的判断，刚才几位专家也提供了很多的数据，我记得刚才有一位专家提到，特别是发达国家的收入比和房价比的关系，如果从中国的平均居民收入和房价比来说，可以说中国大部分人是买不起房的。但是我们又看到另外一个趋势，可以看到全球的发展来说，贫富分化是很严重的，大部分的财富只集中在20%的人的手里，从中国和全球来看都是如此，而且中国的富豪在全世界的富豪群里面越来越占到重要的位置。所以在国际化也好，中国的开发商也好，包括我们侨鑫集团也好，我们为什么那么专注做高端这一块，其实我们是看到了高端市场，金字塔尖这群人的市场是永远确定存在的，这是我们特别看好的一部分。
竺劲：下面进入第二个议题，国际资本眼中的中国房地产投资机会，我想先有请侨鑫集团的韦总跟我们聊聊国际资本眼中的房地产投资机会，侨鑫也是做豪宅为主，在全球销售的也有几个爆款。韦凤君：侨鑫地产最专注的是做整个城市最顶尖的住宅，所以我们在广州有一个被号称中国最好的房子侨鑫汇悦台，现在已经卖到15万起，上星期还创了广州新高，达到了16.5万。我跟几个上海的开发商沟通的时候，他们也很惊讶，广州怎么会卖到这么高的价格。
竺劲：李总给我们分享了创业的初心，走在市场之前，现在盛世神州也是全国排名前10的房地产私募基金。台上还有一位专家，他在美国开发很久，就是美创资本的郑丹尼先生，他现在也主要在美国旧金山这些区域做房地产基金，我们想请郑总跟我们分享一下在美国实操的过程中，有哪些制度性的差异，这个对开发商进入美国，以及我们自己购房有什么样的影响。郑丹尼：刚才大摩、瑞银和新城的几位老总的介绍非常专业，引用了大量的数据，我基于自己从业的经验，在房地产开发、房地产基金、房地产中介行业来谈一些个人的感受，谈谈中美两地房地产行业的不同。美国房地产的投资主体还是机构投资人为主，所以总体上属于风险可控，但是回报也相对有限的市场，基本上在美国投资，可以把风险控制为三类，一类是核心资产，在一线城市的回报率在5%左右，二线城市可能会稍微高一点，还有一类是升值型的，在通过收购、资产运作以后，收益率基本上可以达到10%到15%。另外一类就是开发类，在美国的一线城市基本上回报率不会超过30%，如果你看到某个项目超过30%，我觉得应该打一个大大的问号，这是投资主体的不同。另外在美国开发房地产要注意几个风险，一个是批文风险，美国的审批制度跟中国很不一样，它有联邦，有州，有县、有市、有社区，层层审批是非常复杂的过程。比如说加州有严格的环境保护法，这一点对我们国内开发商来说都是一个学习的过程。刚刚李总也说到，在美国大量的土地都是私有，所以在土地获取的方面，可能与当地的中介等等专业人士建立良好的关系，对获取土地有非常大的帮助。最后再简单说一下组建团队的问题，因为在美国是一个分工非常细，充分竞争的社会，所以有各种各样不同的服务商，大量的美国开发商是专业团队，都是比较专业化，分工很细的。
李万明：我想中美的房地产有四个异同。第一是土地供应的不同，美国的土地基本上是私有制的，可以说需要的话，可以不停地供应土地，当然核心区的土地不可再生，也不可能不停地有好的核心区的地，但是周边来说，只要你发展了，就会有需要，这样就形成正常的市场竞争，就导致房价不可能涨得太快，也不可能涨得太多。第二方面，美国的房地产开发，售价通常跟租金是关联的，或者说密切关联的，有人掏高租金租，这个房子才会很好的卖，当然也有一些人买，买的目的就是为了享受，他可能不顾及这个租金，他不愿意租，那是有钱人，但是大部分人都会权衡是租好还是买好，所以在美国有4%到5%的租金回报率是非常正常的定价。房地产价格决定于房地产租金。第三个不同的地方，美国的租赁房很多，大概达到了40%左右，有些人也不想买房，他为了流动方便，为了随时说走就走，也有一些人为了生活得更好，不要压力那么大，当然主要是没积攒出首付的钱，未来再还按揭，可能会有压力，所以很多人住租赁房，中国往这个方向改，也是一个好的方向。第四个不同，这是我们10年前一直研究的，就是美国的开发商和投资商常常是分立的，所以在美国来说，地产基金和地产投资人，甚至出租经营的投资人、REITs投资人，都是广大的老百姓，真正的开发商只是做开发，挣一点开发费用，所以它是开发商和投资商分开的。未来中国也会更专业化，大家有所区分。主要就是这四个方面的区别。
竺劲：欧阳总的基本观点就是房子还能涨，尤其是北上深。下面有请盛世神州基金的董事长李万明总跟我们讲一下他对中国以及海外房地产异同的比较，李总原来也在住建部工作过，之后做了几年的基金，所以也是学而优则商的状态，所以我想他应该有一个不同的体会和见解。李万明：不好意思，我不是盛世神州的董事长，我是CEO，管着160多亿的存量资产，总的规模超过620亿。作为基金来讲，我们对美国是关注比较早的，包括我们基金2010年成立的时候，也是基于对美国房地产开发的研究而发起的。
欧阳捷：再谈到另外一个问题，政府的房价是不是永远能按住，按住之后我们是不是不够市场化?从来世界上就没有真正的市场化，资源是市场化吗?不是。航空管制是市场化吗?不是。所以很多东西政府完全可以通过调控之手去控制我们的市场，来调整我们的无形之手。我们有时候抱怨政府这个合理或者那个不合理，其实我们没有什么好抱怨的，如果说房价能限制住，让它不去增长，未来房地产市场就可以长期平稳，长期平稳对房地产市场来讲不是好事吗?对房地产开发商不是好事吗?对老百姓不是好事吗?但是这种平稳不意味着健康，什么是健康呢?健康就是自然的，相对比较合理的，不是扭曲的。所以我们短期的扭曲，未来可能通过限价令的逐步放松，通过土地价格的逐步调整，通过税费的逐步调整等等，使得它慢慢趋近合理，这个有赖于供给侧改革，我觉得这个课题比较大。
欧阳捷：另外我们也曾经问过美国人，说你们美国人是不是不想买房，很想租房子?他说其实不是，都想买房。我们到法国去，我们到安道尔去，问那里的年轻人想不想买房，没有人不想买房，只是买不起。对于中国国内来看，我们看未来长远的趋势，有人说中国的房价可能还要上涨，翻一番甚至翻两番。但是在政府的调控下，未来限价令的情况下，房价不可能像过去那样快速增长。在这种情况下，我们的收入如果保持年均5%、6%、8%的增长速度，我们的房价收入慢慢就会逼近合理区间，这就是我们未来年轻人的希望。
竺劲：欧阳总是新城控股的副总裁，新城控股去年卖了650亿，今年是冲击千亿的规模，也是非常有实力的开发商，下面有请欧阳总。欧阳捷：谢谢主持人，其实中国的房价高还是不高，我个人认为并不高。关键是我们的收入太低。我们看美国的收入房价比，它的收入水平和房价水平相比确实不高，而我们现在是收入水平太低了。举个例子，美国是不是也有人买不起房?同样的，我有一个朋友的小孩在美国读的医学博士，博士毕业以后，他一年能拿6万多美金，他要把税全部交掉之后，最后到手也就3万多，他自己还背负了5万多的学生贷款，每个月还本付息，他自己想买房，我们给他算了一下，他女朋友是律师，他和他女朋友两个人都是美国最好的职业，他们要到40岁才买得起房。所以我们觉得，像美国这样的社会里边，绝大多数人买房子也不是那么容易的事。但是毕竟他们的房价收入比相对合理，所以他们对房价的意识相对来讲要淡一点。
竺劲：我是东方证券房地产行业首席分析师竺劲，在座的各位大咖，大家可能也都比较熟悉，我给大家的广告时间就不多了，由我来简单介绍一下，因为我觉得在座的几位大咖都是比较熟悉的，有些是老朋友，有些是新面孔，主要还是基于我们的议题，我觉得可以有一些大家的真知灼见。我们这个议题主要分三个问题，一个是中国房地产和国际比较有什么差异。第二，我们是国际资本，怎么看中国的房地产的投资价值。第三个大家会讨论一下现在房地产行业利率，刚才林采宜博士也讲了，利率的上升也是比较明显的，很多的融资渠道也被卡紧了，未来开发商怎么进一步更好地做融资，融资的通道又是什么，这个大家也会比较关心。根据各位大咖从业的经验，相对来说会讲得比较生动一些，第一个问题还是请欧阳总给我们讲讲，您对中国和美国的房地产市场，包括中国跟海外的比较，您刚刚做了一个主题演讲，也没展开讲，我觉得大家可以简单说一下，对这个房价可能大家比较关心，中国的房子到底贵不贵，制度上怎么看，肯定有一些制度的因素。
主持人：接下来，有请主持嘉宾上台，东方证券房地产行业首席分析师竺劲 先生。接下来有请讨论嘉宾，他们是：新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷先生 ;高盛亚洲董事总经理魏杰先生;乾立基金执行总裁成斌先生;融侨集团首席营销执行官、品牌执行官张岩先生;盛世神州投资基金管理(北京)股份有限公司首席执行官李万明先生;星展银行董事总经理、中国房地产及战略客户主管洪诚明先生 ;美创资本董事长、美国HMV地产开发集团董事总经理郑丹尼先生;侨鑫地产营销中心总经理韦凤君女士。
林采宜：最后一个就是供地的问题，土地会释放出来，我认为不是最重要的，重要的是改变预期。其实很多时候你的需求取决于你的预期，当你觉得会涨的时候，你购房的需求会很强烈，当你预期它不会涨的时候，甚至会跌的时候，你的很多购房的需求都会分崩瓦解，所以说政府公布的土地增加供给的政策本身它调整的不是市场实际的土地供应量，而是大家对未来房价的预期。这是我的基本观点，谢谢各位!
林采宜：支撑房子用来住的还有很重要的一点，买房是需要钱的，我刚才说过了，从2000年到2016年，年均居民收入复合增长率是11%以上，也就是说始终是两位数，但是大家看一下2016年和2015年，我们的居民可支配收入的增速明显的下降。这个趋势从2012年就开始了，目前大概是5.7%左右。从11%、12%的平均复合增长率降到6%以下，收入的增长降了一倍。为什么人敢负债、敢花钱，你会花多少钱买房子、买车、买东西，取决于两个因素，一个因素是你口袋里有多少钱。第二个是你花钱的意愿怎么样，花钱的意愿取决于你对未来收入的预期，现在很多年轻人是负债经营，他是百万负翁。我们这一代人经常是攒够了钱买房子，他们这一代别说买房子欠债，他们连出去玩都欠债，他们对未来收入预期决定了现在的消费行为。如果说未来收入增长的预期比过去15年大大的降低，降低了一倍，如果社会的福利保障体系没有一个根本性改变的话，我相信你花钱的意愿不会像过去那么勇敢了，尤其是有二胎以后。所以花钱第一要有钱，第二还要有那个底气，还要足够的勇敢，这个勇敢来自你对未来收入的预期。很显然现在已经是一位数，已经跌破6%了，所以说持续了十几年的两位数，这个时代已经结束了。收入高增长的时代结束了，人口高增长的时代也结束了。现在收入增长放缓，人口急剧的下降，刘易斯拐点影响的不仅仅是劳动力的价格，同时它影响的还有你对城市房地产的刚需。接下来就是居民总负债占总支配收入的比例。大家看到现在居民的负债能力取决于他的负债率，在负债不断上升的情况下，未来还可以继续上升，但是作为一个家庭，作为一个企业，它的负债是有上限的，所以负债的下降和人口的下降，都说明过去15年支撑房地产持续增长的整个宏观环境、人口环境和收入环境都已经发生了改变，这是房子用来住的，但是很多人说房子也是用来炒的，很多人说投机性的拥有房产。这里面一个很重要的环境，无论是美国、日本还是中国，它都要有一个宽松的货币环境，而这个宽松的货币环境取决于你的利率水平。利率水平从去年开始进入一个拐点，现在大家都感觉到了，利率在上提，且不说限购和限贷，刚才欧阳捷先生预期限购、限贷不会放松，就算把它放松了又怎么样呢?我们现在整体的利率在上抬，从去年年底开始，利率下行的周期已经结束，现在进入上行，信贷成本增加是必然的。用来炒的这一点也不成立。
林采宜：二线城市的情况怎么样?我取了19个城市的情况，这19个城市最近5年的常住人口的数字，三个年份是增长的，两个年份是下跌的。总体来说在最近5年也是一个断崖式下跌。二线城市人口的下跌，其实跟一线城市人口的下跌的原因有相似之处，就是在城镇化过程中，流入城市的人口老了，他们逐渐退出城市，回到农村，而他们的独生子女或者说他们的下一代再到城市里面，比过去他们的父辈的数量少太多了。我认为这里面流动人口流入的减少比出生率的下降对一线、二线城市的影响还要大，三线城市更是人口流出的城市，他们无论是财富还是人才都在走。当人富有的时候不是在县城里买10套房、20套房当土豪，而是到上海、北京去，如果更富有就送他们的孩子到纽约去，到伦敦去，所以人往高处走，不是在扩大他住房的数量和住房的面积，而是在提高他住房的品质，这个住房的品质包含了它所有的公共设施和所有的公共品的服务，这里面大城市远远好于中小城市，医疗、教育、公共设施，还有社会的文明程度，还有文化、娱乐等等，北上广深是其它的三四线城市望尘莫及的，当然如果你到了纽约、东京和伦敦，那又是更上一个台阶，所以这就是一个人口流动和财富流动的趋势。房子是用来住的，可是人少了，这个刚需显然就不再有原来那么坚挺了。
林采宜：可能很多人会说，人口转移了。其实刚才欧阳捷先生也讲到了，三四线城市人口在流出。但实际上我看到的数字是，从2011年到现在、北上、广、深、天津这5个城市的常住人口每年的增长只有100多万，这里面除了我们的人口出生率断崖式的下跌以外，还有就是大量的民工老了，50后的已经走了，60后的正在离开，70后可能再过几年也要离开。60后、70后离开以后，80后、90后从农村到城市打工的人数，远远少于60后、70后进城的人。因为农村也有计划生育，它也存在着年轻一代人口数量规模迅速萎缩的问题，这就是城市的常住人口数字。因为户籍人口有一个限制的问题，常住人口就是你的生存空间所提供的，或者说来这个城市打工的人的实际增长数量。
林采宜：未来10年是不是还能继续涨上去，就要看过去15年支撑我们房地产高速增长的条件还在不在。首先是人口，90年代开始趋严的计划生育使得未来10年中国进入婚育人口的数量会递减40%。也就是说80后和70后每年的出生率大概是1500万到1700万之间，80后是计划生育开始的时候，还不是很严格，到了90后，出生率就开始下降了，过去10年到15年，每年的出生率是1000多万人口，2013年的时候，中国的结婚对数是1300万对，但是到了2020年只有800万对，这就是计划生育造成的，婚育的人口在下降，因为在90年代以后出生的人下降了很多。对未来10年，我做一个测算，算上放开二胎，放开二胎对中国来说是不是我们的出生率能从1一下子跳到2?不是这么回事。你看看中国的香港，日本、韩国，都是亚洲人，都是在人口密集的土地上生存的，他们的经济发展水平和现在的北京、上海、深圳基本上是差不多的，他们没有计划生育，甚至连二胎都没有限制，他们三胎、四胎、五胎都可以随便生，但是你看他的实际生育率是多少?香港是1.11，日本是鼓励生育的，它只有1.37，韩国是1.26，中国取一个平均数，放开生育，二胎、三胎都不管，会怎么样呢?我们现在的收入水平和韩国、日本、香港相比还是比较弱的，包括整个社会的福利保障，尤其对婴幼儿这一块，儿童的免费教育、婴幼儿抚养补贴这一块，我们是远远落后于他们的。所以说中国放开二胎以后，我们的生育率比较大的可能性是从目前计划生育下的1.04增长到1.22，这个增长幅度不会超过20%。基于这样的假设，未来10年每年平均的出生人口只有960万。不比起过去10年少了40%，所以说计划生育给中国的人口结构和人口数量所造成的影响是巨大的，是一个断崖式的下跌。这就是我们的城市的出生率对房子的需求是这样一个数字，40%的下降。
林采宜：今天是一个房地产大佬聚会的场合，我在这里彻底的唱空中国房地产，有点不合时宜，但是我觉得市场总是欢迎不同的声音。我刚才听欧阳捷先生的发言，我觉得特别有启发，我部分同意他的观点，但有些观点还是有点不同。为什么说中国房地产市场已经进入拐点，暴涨时代结束了?其实我们回顾一下，在过去的15年，驱动中国房地产市场暴涨的因素是什么?第一个是人口，房子是用来住的，所有的刚性需求都是取决于人口的增长，而且这个人口不是老年人口，是婚育人口，就是结婚然后有了孩子，这是刚性需求的最根本的根源，也是能支持过去十几年一个长周期的地产增长的最核心的动力。第二是收入增长，从2000年到2016年，城镇居民的可支配收入从6200元增加到3.3万元，也就是说居民的可支配收入增加了5.5倍，这意味着每年它的复合增长率是超过10%，大概11%到12%之间，这是每年的居民可支配收入的增长。第三是宽松的货币条件。2014年我们的M2只有13万亿，但是到了2016年，我们的M2是150万亿。在这样一个环境下，我们的地产是高歌猛进15年，虽然当中有调控的声音，有点波澜起伏，但是总体来说这个环境就是过去15年地产高速增长和房价不断上涨的基本条件。
主持人：谢谢欧阳捷先生。接下来有请最后一位奉献演讲的嘉宾，国泰君安证券首席经济学家林采宜女士，演讲的题目是《中国房地产告别暴涨时代》。
欧阳捷：限价令扭曲了市场，远郊盘高于近郊盘，毛坯房高于精装房，二手房高于一手房。限价令会不会放开?我们认为很难放开，但是会渐进式放开，我们做了一个模拟测试，上海的房价如果不上涨，环比每年上涨1%，整个上海的房价收入比会从28.3下降到19.6，但依然很高，高于香港。但是毕竟它在向合理区间逼近，所以我们认为未来房价限价令会逐步放开，房屋限价令只是让房价涨得慢一点，但不会完全解除。所以在未来的市场，我们认为整个趋势是向下的，销售额增速高于销售面积，意味着我们的房价还有一定的增长，但是不会更高了。今年的市场会超过去年，但是明后年的市场蛋糕不会变得更大。在这种情况下，我们认为房地产市场蛋糕不会变得更大，将趋于平稳，平稳不见得就健康，但是健康要等到长效机制出来，我们可能会再慢慢过度到健康的时代。同时对我们来讲，意味着我们的白银时代可能被拉长了，所以对房地产企业来讲未见得是一件坏事。对于新城控股来讲，我们一直在加速奔跑，同时也在稳健前行，因为我们认为未来房地产没有高速公路，只有戈壁滩，在戈壁滩上，骆驼应该是跑得又快又稳的。由于时间关系，不能给大家说得太多，如果大家感兴趣的话，可以关注我的个人微信号。
欧阳捷：债务增量，终身问责，就会导致地方的举债减少，钱少了，房地产开发的速度也会逐渐减少。对未来来讲，金融工作没有提房地产一个字，但是政治局会议却明确说了，要稳定房地产市场，坚持政策连续性和稳定性，未来我们的政策连续性不是稳定到明年，我们去年10月份的时候曾经提出调控政策会延续18个月，延续到明年的两会，但是现在我们认为调控政策会延续到下一届政府的整个任期。所以，现在经济去杠杆就要去掉政府的杠杆，去掉企业的杠杆，去掉居民的杠杆，再加上流动性的紧平衡，所以未来钱会越来越紧，谁拿到钱谁就越来越有机会。从客户端来讲，我们的按揭贷款一定会进入个位数增长，企业端方面房企的到位资金也会进入个位数增长。
欧阳捷：我们简单来看限人，我们认为超大城市控制人口的规模不会改变，特大城市迟早会步一线城市的后尘，迟早会限制人口的规模。现在我们也看到调控在修正，一些二线城市已经开始在抢人。所谓抢人的意思就是在吸引一些高端人口，但是我们却并没有限制低端人口的流入。我们在解读一些超大城市的政策，使用的是腾笼换鸟的政策，现在二线城市也在做这些限制。对于限地来讲，我们去年写过一篇文章叫做无地可建、无可可售将成为热点城市的新常态，现在这种情况非常明显。土地供应现在在逐年递减，特别是二线城市的土地供应只有去年的30%，所以我们觉得未来土地供应不会明显增长。国土资源部在4月1号雄安新区出来的时候，它们和住建部一起发了一个文件，这个文件非常好，拉开了供给侧改革的大幕。这个文件是非常有价值的，但是淹没掉了，这里面提到一句话，所有的县级以上城市在4月1号以后必须公布连续三年土地滚动开发计划，但是只有3个城市公布了，加上去年的一共有16个，8个是下降的，3个是增加的，5个是持平的，这就说明大城市不想供应土地，为什么不想供应土地?首先是核心区无地可供，第二是摊大饼的建设模式已经发生了改变，最近沈阳发布了一个总体规划，允许不允许再建设新城新区，这是一个新的信号。未来超大、特大城市土地供应一定会缩减，未来减少限制新增住宅开发用地必然是一个大的趋势。
欧阳捷：我们简单来看限人，我们认为超大城市控制人口的规模不会改变，特大城市迟早会步一线城市的后尘，迟早会限制人口的规模。现在我们也看到调控在修正，一些二线城市已经开始在抢人。所谓抢人的意思就是在吸引一些高端人口，但是我们却并没有限制低端人口的流入。我们在解读一些超大城市的政策，使用的是腾笼换鸟的政策，现在二线城市也在做这些限制。对于限地来讲，我们去年写过一篇文章叫做无地可建、无可可售将成为热点城市的新常态，现在这种情况非常明显。土地供应现在在逐年递减，特别是二线城市的土地供应只有去年的30%，所以我们觉得未来土地供应不会明显增长。国土资源部在4月1号雄安新区出来的时候，它们和住建部一起发了一个文件，这个文件非常好，拉开了供给侧改革的大幕。这个文件是非常有价值的，但是淹没掉了，这里面提到一句话，所有的县级以上城市在4月1号以后必须公布连续三年土地滚动开发计划，但是只有3个城市公布了，加上去年的一共有16个，8个是下降的，3个是增加的，5个是持平的，这就说明大城市不想供应土地，为什么不想供应土地?首先是核心区无地可供，第二是摊大饼的建设模式已经发生了改变，最近沈阳发布了一个总体规划，允许不允许再建设新城新区，这是一个新的信号。未来超大、特大城市土地供应一定会缩减，未来减少限制新增住宅开发用地必然是一个大的趋势。
欧阳捷：未来一个新的趋势，就是超大、特大城市将进入限制性发展新周期。我们为什么会这么理解?因为房地产大家都知道是政策市，政策这么多年的变化，引导了房地产周期的变化。都市圈的强烈反房价报复性反弹，泡沫剧烈膨胀，市场失控。新一届政府上任之后，很可能开启新的经济增长周期，但是与房地产无关，脱虚向实。一二线城市限制人口和土地供应，三四线城市限制土地供应，房价限制资产泡沫。总结下来就是限人、限地、限钱、限客、限价。限到什么时候，现在很难说，我在过去曾经写过一篇文章，这是我个人的微信公众号欧阳先声，我们提出一个关于房地产长效机制的四梁八柱怎么搭建。没有人谈房地产长效机制到底会包含哪些内容，我给出了一个体系性的框架，如果这个框架能实现的话，我们的供给侧改革能实现，我认为我们未来的改革会从调控到房地产的长效机制建立，进入限制性发展周期这么一个转变的过程。
欧阳捷：上海这样的城市有没有可能这样做?我们认为是完全有可能的。上海现在的轨道交通有617公里，规划到2025年，轨道交通达到1050公里，现在很多城市已经意识到这一点，很多城市都在打造更多的轨道交通，如果上海打造一个都市圈，而不是打造一个上海市的经济圈，上海都市圈的经济发展会是什么结果呢?决不是眼前的上海的GDP仅占全国的3.7%，我们认为未来城镇化路一定要转化为都市圈战略，都市圈战略肯定是符合十八大提出的使市场在资源配置中起决定的作用。同时都市圈还有一点重要的问题就是我们可以为农民提供什么，农民去哪里。我们看到周边城市的需求在增长，而周边城市的供应是逐年下降的，这就意味着这些地方没有给我们进城的人提供好的发展机会。如果我们看未来得发展，哪个地方可能有机会，我觉得粤港澳大湾区更有机会，因为它兼具了粤港澳大湾区的香港和澳门的市场经济，它使这个区域更加贴合市场经济，同时又有行政管制的有效性。如果它的GDP能发展起来，未来粤港澳大湾区有很会成为中国一个最大的都市圈。第三个是租赁住房将主导超大、特大城市的市场。我们最近看到一个文件，就是上海的租赁住房在未来5年规划期内推出70万套，远远超出了45万套可售商品住房，这意味着租赁住房将成为市场的主流，而这个时候我们的住房的总量只会缓慢增长，而更多的提供租赁住房。这些租赁住房背后提供的逻辑是因为房价太高，大家买不起，所以让大家应对高房价，另外一个问题是我们希望这些大城市，为不想进城的人提供更好的留下根的房子，因为你没有这个根，未来你可以拎包回家。我们可以在上海打拼一辈子，到最后我们还是拎着包，回到自己的家乡，这样可以让自己的存量资源高效周转流动，这是上海的一个典型特征。当然，所有未来的大型城市、超大型城市都会有这样的情况，房产税只有两个城市实行了试点，而租赁一推出来，有十几个城市加入试点，这就说明地方政府在这一块的认识。
欧阳捷：第二个是都市圈将成为城市化的新引擎。全世界所有百万以上人口的大城市，它的数量都是在增长的，这是全世界所有的国家，几乎它的所有的城市都是这样的，百万人口以上的大城市数量在不断增长，而且这些国家的最大城市的人口几乎都是在增长的，可能除了极个别的，比如说巴西和法国，其他的都是在增长的，包括东京都市圈人口也在持续增长。这意味着人是往大城市走的，人都往大城市去，带来了大城市不断地扩张。这些大城市扩张的过程当中，我们会注意到一个非常重要的问题，就是大城市人口在不断扩张的同时，我们国家却在限制大城市人口规模。为什么我们要限制大城市的人口为什么我们要限制大城市的人口规模呢?因为我们的大城市病解决不了，所以我们要这么去做。但是我们有没有办法解决呢?其实完全有可能，我们过去曾经反复讲过这个观点，去年我们就在讲，其实我们只要把轨道交通通到周边，比如说把上海的轨道交通通到周边的几个城市，我们把高速公路、快速公交通过去，这样就可以带动大城市的产业和人口从城市里面迁移出来，我们就可以进入这些中小城镇，因为他们的土地成本又非常便宜。美国的逆城市化、郊区化的过程就是这样的。这样通过去之后，我们就是用中小城镇的土地资源与大城市的人口、产业和金融等资源进行置换，甚至我们还可以在周边建立很多特色小镇，包括养老小镇。上海这样的城市很快它的老年人口就会达到0%，这个城市还有发展的潜力吗?还有创新的潜能吗?没有了，这时候可以把养老小镇放到周边。我们不仅要交通一体化，还要提供公共交通一体化，比如说教育、医疗、高考等等公共服务全部要一体化，这样才能让人们放心。
欧阳捷：所以我们看到三四线城市的增长非常乏力，未来农村人口转移到城市也在逐渐减少，所以我们认为农村可以转移出来的人口在减少的过程当中，未来中小城镇的城镇化已经基本结束。转移出来的人口也一定是到大城市。所以我们可以看到三四线城市增长乏力，可以从这张图明显看出来，他们的地价在增长，但是他们的土地供应在明显的萎缩，今年上半年的土地供应还不如去年的1/3。
欧阳捷：大家都知道美国的城镇人口，大多数人是住在小城镇里面的，其中小于3万人口的小城镇有34000个，其它的大城市其实是比较少的。但是在美国的整个发展周期当中，特别是上世纪70年代以后，它出现了一个非常典型的特征，叫郊区化和大都市圈化，这实际上是逆城市化，有很多人从大城市移到了周边的中小城镇，所以我们看到周边中小城镇的人口在上升，大城市人口在下降。另外一个是租赁住房，美国的租赁住房出现了一个波动，现在自持住房比例在下降，租赁住房的比例在上升，因为美国的房价太高，大家买不起，所以租赁住房的比例在提高，自持住房的比例在下降，下降得非常明显。这对我们来讲意味着什么?对中国来讲同样意味着三个特征，第一，城镇化已经接近尾声，过去我们讲新型城镇化，还是我们的城镇化，其实已经接近尾声了。我们可以看到今年春节期间全国有三四个城市的成交面积出现了100%、200%甚至400%的增长，我们仔细回顾一下这个现象，其实是从去年5月份开始的，因为去年5月份热点城市的房价高涨，导致这些中小城镇的很多人在大城市里面已经购房无望，不得已回乡置业、创业、就业，所以导致他们回去，那些地方的成交面积出现增长。这种现象可不可以持续?我们认为不可持续，未来这个现象会随着大水漫灌之后慢慢减少下来。另外更多的三四线城市出现了一个量增价稳的趋势，但是更重要的是这些大多数的三四线城市还在去库存的路上，所以我们看到三四线城市的增速在同比下降，趋势也在下降。我们可以看到三四线城市的增长是逐渐乏力的，一些人口流出城市需求是在减少的，政府怎么办?通过拆迁来制造需求。我们在浙江有一个非常典型的三四线城市，这个县城的户籍人口是23万人，常住人口只有17万，人口是净流出的，城镇人均住房面积已经达到54平方米，农村的人均住房面积达到了78平米，他们的改善需求已经没有了。他们的刚性需求是什么样的呢?每年他们的新婚人口是5000多对，城市里面是3000多对，每年他们供应量是3000多套住房，换句话说他的新婚人口把刚需面积消化掉了。刚才讲他们的人均居住面积达到了54平方米，他们已经没有改善需求了，他们60%的住房是单栋住房，所以质量型的改善需求也没有了。刚需没有了，面积型的改善需求没有了，质量型的改善需求也没有了，政府怎么办?他们拆迁，去年拆150万平米，今年拆200万平米，两年拆了350万平米，按照这个节奏，四年下来这个城市要全部拆一遍，所以这个城市的新的市场已经基本结束了，未来就是满足基本刚需就可以了。
欧阳捷：尊敬的各位来宾，大家好!这是命题作文，但是这个命题作文我做了50页PPT，以表示对大家的尊重。但是因为PPT很长，他们给的时间非常短，所以我的语速会非常快，而且我翻页的速度会非常快，如果大家感兴趣的话，会后我们可以做详细的交流。美国的房地产市场有很多的典型特征，我总结了三点：城镇化、都市圈、租赁住房。
主持人：谢谢李尤佳女士。接下来掌声有请新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷先生，他演讲的题目是《从美国看中国住房市场的典型特征与趋势》。
李尤佳：跨境收购未来的可能性，除了刚才说的产业以外，今后还有什么可以投的?地产管理公司、地产服务公司、全球酒店公司、海外上市的一些高质量的房托、三净租赁，还有一些另类行业，冷链、学生宿舍、多家庭公寓等。最后讲一下摩根士丹利在中国跨境收购领域做了很多的教育，不管是海外的钱投到中国，还是中国的钱投到海外，我们也在这个过程中，希望能跟很多投资者，包括很多企业共同探索、共同成长，希望能为你们多做服务。简单介绍一下我们的全球投资银行的平台，我们一共在全球有69恩名专注于房地产投资银行的工作，有14位董事总经理，我们在世界各地都有办公室，因为我们有这种国际化的平台和很丰富的并购经验，所以可以使我们向客户提供更好的跨境并购服务，希望以后如果各位有什么具体的问题，对刚才讲的内容或者是其它关于跨境并购的，欢迎你们提问。
李尤佳：刚才说了投资的最高境界是投资控股一个平台公司，一个优质的品牌的平台公司。最近有一个很大的交易就是普罗斯的私有化，这是亚洲最大标的跨境收购的项目，摩根士丹利作为这个项目的领投财务顾问，也参与了这个项目从开始到最后将近有两年的时间，这个项目被收购的公司是一个新加坡上市的地产公司，虽然它在中国有很庞大的资产，大概它的资产价值有410亿美元，5500万平方米，大部分位于中国，日本、美国、巴西都是一些以资管业务为主的，所以它最后的收购价值，股权价值是115亿美元，企业价值611亿美元，收购方是大家家喻户晓的，在中国很有名的一些基金以及万科。这个交易有历史意义，是因为从这个交易来讲，中国财团做海外收购，为中国企业进行海外并购投资打开了空间，这是一个非常庞大、非常复杂的从头到尾的交易，如果大家有兴趣听，以后我可以再跟你们细细分享，这是很重要的一步，使中国的企业迈出了走向海外并购的一个重要的环节。
李尤佳：最受关注的细分行业有哪些?我觉得第一个产业还是住宅。这是大家的老本行，案例来说怎么着都能赚到钱，而且还能带领一些国内的客户跟投在海外的住宅项目，所以住宅肯定还是首当其选，是大家比较喜欢投资的一个细分行业。第二个受关注的就是写字楼，它比较简单易懂、省心，不用太多的分析，也不用担心有太多的经营风险，都租得出去，无论是租子多少的问题。为了避免货币贬值，大家可愿意投写字楼。第三个是物流仓储，它是和互联网+相关的，这个是现在往上走的一个行业。第四是酒店，大部分被收购的酒店都是一些豪华的星级酒店，这些豪华酒店一般都是被一些国际上的品牌管理的，所以只有是不用管的，我们买了之后，可以有很体面的对资产的获得，同时也有不错的回报。
李尤佳：说了推动海外收购的一些原因，我们也可以看一些已经在海外做了境外收购的先驱者们。我刚才说的这些投资先驱者们主要包括几类，一类是开发商，很多开发商都已经到海外某些城市做了一些很高质量的羡慕，而且同时也达到了很好的销售业绩，还有中国投资者，还有以中国发源的私募基金，也在海外收购了一些资产做资产配置。海外最热门的地产收购城市有哪些?这张地图已经非常有代表性了，大部分中国的企业或者中国的投入者找我们需求海外的对象的时候，大家多用一个词汇，翻译成中文可以把它叫做一线城市。美国的一线城市，比如说波士顿、纽约、旧金山、洛杉矶，澳大利亚可能是悉尼、墨尔本。经常有人跟我说，他要买一个高质量的土地储备的项目，它只在美国的一线城市有土地储备，其它的我不敢兴趣。这个好像等同于说，在中国我只想买一个公司，它只有在北上广深有土地储备的，请问你们有没有这样的东西?这是非常有误区的，海外这种资源还没有这种东西的，现在还没有大家想去投平台的情况，大家主要还是做一线城市的资产投资。
李尤佳：从境外的钱现在慢慢转化成境内的钱往境外出，海外收购方式在我看来有很多不同的方式，它还有一个演化的过程，关键看您在什么地步，现在大家对海外投资不是很有经验，也觉得有风险，所以是抱着学习提出。他们通过这个学习的机会，就掌握了独自操盘开发项目的权利，从单个资产的收购逐渐过渡到收购资产包，到最后要投一个真正的海外的平台公司，投资海外平台公司在海外收购的角度来讲，是一个最中级的目的，开始有一些公司投少数股权，因为控制权并不是很容易就能投到，或者找到这种机会。最终我们觉得迟早中国的房地产企业或者中国的投资者会在海外进行一个对平台公司以及上市公司的控制权的收购。为什么海外收购会掀起这样的大潮，包括量在不断地涨呢?有很多原因，可能有几条最明显的，今天大家也在这儿花了很多时间讲内房市场目前受到的挑战，包括为什么大家要做进一步的多元化等等课题，其实很明显，内房市场已经过了黄金时代，可能现在在白银时代。下一步可能还会到青铜时代，房地产开发的利润在国内会越来越低，同时各个房企要进一步加深自己的业务的多元化，追求更稳定化的收入。在香港上市的很多地产公司可以看到，如果你的房地产的收入比例中有大一点规模或者比例的重复收入的来源，比如说从投资物业，你的估值应该相对来讲更被资本市场青睐，而且从一个做海外债券的角度来讲，你的评级也应该是更优的。所以要做一些海外的资源的配置，也会帮助内房股的业务进一步多元化和稳定化。同时中国的投资者为了资产配置到海外寻求高质量的资产，一个是中国的主权基金中投所带动的，还有中国的保险公司。中国的保险公司的资产是非常庞大的，现在到了差不多2万亿的水平，银监会2012年也出了新的政策，他们的总资产的15%可以投在地产类，但是目前为止，相对这方面的资产配比还是比较有限的。因为地产投资很吻合险资的资产配比，地产业务本身的收益率相对比较高，比较稳，这样更他的资产配比是非常合适的，只不过在中国的投资物业收益率现在越来越低，我们可能知道北京、上海，如果想买一栋比较好的A级的写字楼，可能最多也就能达到3.75%已经很好了，而且在中国融资贷款的成本还是比较高的，融资贷款的成本可能要4%以上，所以它产生了一个负的差，所以在中国投房地产，尤其投资类房地产，反而不是一个很好的投资，这也是为什么很多险资现在要到海外去寻求投资机会。还有一个是人民币贬值的情况。早上也有一个课题说了关于货币的走势对投资的影响，我也就不在这里赘述。
李尤佳：我今天想跟大家聊聊跨境并购这个课题。大家知道最近也有很多这方面的市场消息，房地产这个行业是个大行业，每次发生了一单跨境并购的交易，媒体上、市场里报道的都很多，而且大家都传闻，经常有很大的消息，我们一起看看这件事情的来龙去脉。中国房地产跨境并购也发生了很多年，过去10年大部分的跨境并购都发生于国外的钱投国内的项目，或者是国外的钱投国内的公司。这张图并不包括很多国外的公司或者是投资者投中国项目的情况，它只是包括一些投公司层面的平台方面的投资，但即使如此也可以看出这个趋势很明显，过去的10年境内投资规模是比较平稳的，今后可能会有逐步的下降。但是从中国的钱往境外投的方向来看，最近几年有一个明显的大规模增长趋势，尤其是去年达到了一个高峰，可能今年会有一些下滑，主要是因为货币管制的原因，这个我们一会儿也可以聊到。活跃投资于中国房地产行业的境外大牌投资者，这些名字大家都比较熟悉，他们都是原来在海外的机构投资者，包括海外的房地产投资基金，还有国外的地产公司，它们都在过去十多年在中国做了大量的投资。比如说摩根士丹利房地产基金，我们在2005年开始，是最早投资中国的海外投资者之一，我们当时投了上海的一些单独的项目，包括公寓、办公楼、商业。也曾经投资清水湾雅居乐的综合开发项目，当时投了30%的股权，投了7.75亿美元。所以在中国有很大笔的投资。当然摩根士丹利房地产基金业在过去的一些年投资了很多优质的中国房地产的开发商，都是以股权的形式投进去的，现在这些开发商大部分都已经在香港上市了，所以也给投资者达到了一个很好的退出和回报。
主持人：感谢陈锐彬先生。接下来奉献演讲的嘉宾是摩根士丹利董事总经理、亚太房地产投资银行部主管李尤佳女士，演讲的主题是《房地产跨境并购的过去、现在和将来》。
陈锐彬：展望未来，还是那句话，股票的涨跌有外因有内因，内因这部分留给各位地产专家来谈，外因这个角度，今天各个指标都是向好的，全球股市近期都创新高，各个经济体的增长也都非常有信心，所谓的恐慌指数也是力是低位，深港两市近期都会持续走高。接下来下半年房地产股票的发展就要看行业会不会受宏观调控的影响带来整个行业的调整基本上我想讲的三个问题都覆盖到了，我的演讲就到这里，谢谢。
陈锐彬：第二个问题是现在还要不要去海外发债?虽然人民币兑美元有很大的变化，未来还有很大的不确定性，有国内的，有海外的各种原因，抛开汇率不谈，我们来看这张图，这是过去10年美国国债的收益率，今天是一个最低的时期，今天的融资成本是过去10年最低的水平。这也说明今年上半年，半年发行量就已经超过去年全年发行量的两倍。还有一张图看着非常复杂，但这张图想说明一点，这张图放在三年前，这两条线的距离会更远。我们知道在海外有上市公司的企业，它的评级有BBB、BB、B，B级的就是高息债的，它和高评级的债券的价差过去是120到410个点，今天只有130点，那就说明对于一些相对低评级的公司，今天是发债的好时候，因为你的利差跟比你高评级的人差的不太远。
陈锐彬：行业增长了，行业里的哪些企业会增长?这一点大家都很关心，什么样的企业在资本市场受到青睐，什么样的企业在大市涨的时候涨得很快?什么样的企业没涨?第一个是股价的涨幅和收入增长的比例，收入增长比例越快，股价涨得越快，这个股价是统计2017年年初到现在7个月的时间，说明市场还是合理的，收入增长的速度高，股价当然要增长得高，这是合理的，也是大家直观思维都能想到的。第二是股价跟销售规模的比例，规模越大，股价涨得越快。第三个是拿负债率除以增长率，很多企业增长得很快，如果你的负债率很高，说明你的增长是来自高度负债取得的，并不是靠你的基本面增长的，而是靠举债增长的。高举债、高增长企业是不是得到资本市场的喜欢?今天上午恒隆的陈主席说企业高负债带来的高增长是很危险的。但是我们仅仅从股价表现来看，资本市场是青睐于那些增长速度快，也有一点负债成本带来的增长。总体而言，以负债推动收入增长的模式，在目前看来是得到资本市场青睐的。第四个是预售收入跟收入比，发展商的资产负债表里都会有一个数字，就是已经销售但是还没有确认收入的金额，我们拿这个金额除以去年确认的金额，就得出这家企业已经销售未确认的金额在未来几年能确认完，当然是越长越好，说明你的收入锁定的年期很长，未来增长的可能性更高。这张图也说明问题，我锁定的比例越大，这样的企业盈利的预见性高，它的股价在过去6个月，大市涨了，它们也涨得快。第五个是土地储备规模，土地储备规模越大，土地增长也是正相关的关系。第六个是规模和利润率的关系，我原以为资本市场会倾向于喜欢利润率高的企业，这张图是唯一一个负相关的关系。毛利率越高，股价的表现反而没有那么好，当然毛利低的原因是因为你的规模高。这张图是一个综合的散点图，还有一些企业是利润率低，规模也小，自然就不会受到资本市场的欢迎。我们没有具体到每一家公司，我想通过这个大的数据统计，给大家一些在股价跟我们哪些经营指标有关联上给大家一些启发。
陈锐彬：大家都非常关心股市，上半年房地产的股票市场跟香港股票市场一样，有了非常长足的发展，这么多年以来总算有人说房地产股票贵了，碧桂园已经是两倍的PB，这是不可思议的，过去都在净资产值以下，现在已经到了2倍的PB，这是非常喜人的现象。我这一页PPT上大家看到不仅是房地产股票在涨，而且是一枝独秀的几个行业之一，房地产行业已经和科技行业摆在一起，属于恒生指数领涨的几个板块之一。同时它的交易量也大幅上升，这还不是空涨，是交易量大幅放量的成长。我们看背后的分析。房地产股票的上涨有外因有内因。首先看内因，右上角这张图字很小，但是大家可以看到这两条线是基本重合的，这两条线，一条是过去15年房地产的销售量，一条线是过去15年房地产股价的表现，这两条线基本是重合的。我们老说投资者远在海外，远在美国，远在欧洲，其实他们很敏感，中国房地产销售量的上和下，跟香港房地产股的股价有密切的关联性。这一点我觉得是形成我们这个行业在过去这6到8个月大幅增长带来的股价的相应增长，这是第一点。第二，我们做了一个比较，把香港上市的各个行业的公司过去三年的增长率做了一个比较，房地产排在第二，科技排第一。在过去三年，房地产行业平均年均增长16%，增速遥遥领先于其它行业，这些方面投资者都敏锐地感觉到了，也是我们这个行业股票增长的很重要的内因。外因是什么呢?左边这个图的曲线非常多，上面那个图是深港通、沪港通每日交易额占香港联交所每日交易总额的比例，深港通、沪港通占的总量不到10%，这一轮增长很大的动力来自于南下资金，但是它只占总市场交易量不到10%的规模，已经造成了这样的股票的影响。左下角这张图是今天深港通、沪港通每日实际使用的额度占给它们的总额的比例，沪港通只花了不到40%，深港通只花了不到20%的额度，可见未来的资金量还会有多大的提升，有很多的资金会流入香港市场，因为这里面的额度空间还很大。这是分析房地产行业在过去8年增长的外因和内因。
陈锐彬：大家好，我是陈锐彬。今天早上的讨论非常热烈，今天一整天也看了很多嘉宾的演讲，早上有一场的标题叫“香港地产商是不是已经过时了”，我觉得香港地产商不一定过时，但是香港的银行的PPT一定是过时了，我们现在还在用着上个世纪的模板，我刚才看好几位老总的PPT都是做得美轮美奂，就像电影一样，所以希望大家不要嫌我的PPT太简陋。我准备了十几页的PPT，有很多图和很多的信息，如果归纳起来，今天下午我想回答三个问题，第一个问题是，大家都看到今年上半年房地产股票涨得非常好，第一个大家很关心的问题就是为什么房地产股票会涨?第二个问题是人民币和美元的汇率在过去这两三年有比较大幅度的变化，大家都在说人民币未来发展前景不明朗，我们还要不要去海外做债券融资，如果人民币未来的起伏比较大，我们去海外融资是不是有影响?第三个问题下半年房地产股票市场、债权市场会怎么发展?今天就围绕这三个问题从不同角度来回顾2017年上半年的房地产市场和展望下半年的资本市场。
主持人：掌声感谢各位嘉宾带来的精彩分享。接下来进入到第二场主题论坛环节，以全球视野审视中国房地产的发展，国内房地产的行业现象如何?境外资本涌入下的行业面临着哪些机遇和挑战?而中资企业在外资的眼中又具有哪些优势?第二场主题论坛的主题是“全球视野里的中国房地产”，依然进行的是演讲环节，首先有请第一位奉献演讲的嘉宾，瑞士银行董事总经理、大中华区房地产、酒店及休闲行业主管陈锐彬先生，演讲题目是“2017年境外资本市场上半年回顾和下半年展望”，掌声有请陈锐彬先生。
丁建刚：赵总的总结很有意思。我想和大家分享几点：第一，这一轮的城市化，特别是这一轮的房价暴涨，透露出一个非常明确的特点，就是以城市集群，特别是长三角和珠三角，以上海为龙头，或者以深圳和广州为龙头，在高铁的半小时(最多一小时)辐射范围之内，已经没有一二三四线城市之分了，比如说昆山、浙江嘉善，嘉善理论上讲是四线，现在它的热度比二线还热。包括珠三角也是一样。第二，关于租赁市场，即使政府不提出来这个问题，未来的90后、00后一定会有很多人愿意租房子，马佳佳说不买房子，不一定不买房子，但是很多人愿意过拉杆箱式的生活，迷你的那种配套齐全的，交通非常便捷，服务非常完善的小公寓，他们可能会追求自由，甚至包括婚姻都是自由的，这一点我认为市场需求可能也会存在。第三，和赵总的判断一样，5年前陈淮先生在博鳌论坛上说了一句话，每年的8月份都在中国的海边开，一个是博鳌房地产论坛在海南，另外一个会议在北中国的海边北戴河，现在也是这样，5年之后，今天又是这个情况，真正决定中国的是那个会议，而不是我们现在这个会议。以上观点和大家简单分享，谢谢所有参会的嘉宾最后我想为中奥董事长做一个广告，明天请听他的专题演讲，他把时间留给了其他人。主持人：谢谢各位，各位嘉宾请移步到舞台中央合影留念。
丁建刚：我的问题都完了，请赵总做一个总结。赵毅：我借这个机会把我观察到的一些现象给大家分享一下，最后丁总总结这个论坛。早晨陈启宗先生说了一个观点，现在大陆的发展商有心态问题，实际上从我的角度来看，我认可这个观点，现在如果从心态角度看有两个现象，第一个现象是我们现在有一些中小企业实际上还是在等靠政策的调整。可能手中的一些优势资源还在等着什么时候爆发，这个我认为是一个心态问题。如果这件事情还是按往年的那种调控变“空调”的思路来等来，你手中的资源会砸在自己手上第二点，中国的房地产调控开启了一次阶段性的计划经济时代，但是我们很多发展商还在抱怨这些政策，反过来讲，咱们换位思考，现在中国经济最大的问题是怕金融的风险刺破以后，在座的所有人，整个行业，包括整个中国经济都会出现巨大的问题，所以咱们不要抱怨，现在用适应计划经济模式的C2G模式，就是所谓企业对政府需求，去做政府想要的东西，比如说产业、田园综合体、各种特色小镇，把政府想要的东西做好、做足、做深，大家的持续经营就有更好的空间。
范秀佳：作为产业链的服务商，目前我们在做地产的精装修配套，包括节能、智慧等等几个方面的策略布局。在房地产精装配套这一块，在中国区的市场，我们一共有5大品牌在运作。第一个是我们收购了新西兰的一个顶级厨电品牌斐雪派克。第二是今年3月份我们收购了美国GE的家电业务板块。第三是被誉为艺术家电的意大利的卡萨帝的品牌，第四个是大家熟知的海尔互联网定制品牌统帅。在地产领域，很多同行都在讲做商业、自持物业、小镇等等。在这里给大家介绍一下海尔的中央空调，在楼宇的耗电占比最大的就是中央空调，海尔的磁悬浮中央空调可以节能50%以上，可以为各位的商业、自持物业、小镇运营节省很大的成本。赵毅：张瑞敏先生的人单合一的模式在全球都是经典的成功案例，作为地产人来说我也看了一些报道，海尔地产也在尝试人单合一的模式，能不能在这方面给我们简单介绍一下?范秀佳：人单合一在传统的商业住宅这一块，应用的还是按照传统的成本利润测算这一块，主要是在我们的创业小微这一块，这是产业和地产相结合的，主要以产品为主导，像智能冰箱单独成立了一个小微公司，包括我们做的雷神的游戏本，今年的估值已经到了100多亿，还有海尔做的快递柜等等，在这方面做的人单合一的小微模式的探索。丁建刚：刚才你说的产和地产的结合，这个产是产业还是创业?范秀佳：产业社群。海尔旗下各个产业的平台和我们海尔整体的利益攸关方在一起，形成一个产业社群。丁建刚：把人也引进来，这里面有住宅吗?范秀佳：有住宅。丁建刚：就是产城融合的概念?范秀佳：对。
丁建刚：谢谢王会长，王会长谈了更宏观的看法，谈到了行业大的转型，原来的粗放型的模式更要精细化，要更多的有人的关怀和提高生活品质。最后一位嘉宾是海尔的范秀佳先生范秀佳：各位来宾大家下午好，感谢观点给我这次参与论坛的机会。作为海尔集团的代表，我既承担着开发商的角色，又承担产业链服务商的角色。可能大家对海尔地产不是特别了解，首先现在这个地产的现状，我认为是地产在向着板块细分，向着可持续的服务业地产转型的阶段。海尔地产除了传统的住宅之外，目前这两年根据李克强总理的大众创业、万众创新的精神指示，一直在做产城创模式生态圈的探索。8月2号我们在山东青岛一口气拿了6块地，做这方面的实践。这个产指的是海尔集团旗下的各产业平台跟我们的利益攸关方汇聚成产业的生态圈，在这个区域内形成一个产业社群。这个城就是产业社群的智慧生活落地和交互的平台。创指的是产业和政策资源集中之后形成的双创资源体系，主要包括创客空间、创客工厂、创客学院和创客咨询等等。
王韶：这个话题非常大，不是三言两语可以讲清楚的，我还是希望通过我的简短的回答把这个事情讲个大概。中国房地产发展到今天大概就30多年，过往政府卖地就能赚钱，开发商建房就能赚钱，购房者买房就能赚钱。但今天我们整个房地产内外部的环境，包括它的经营条件都发生了很大的变化。尤其是我们中国经济进入了一个新常态，还有我们人口红利的消失，我们整个住宅短缺的年代已经成为了过去。还有我面对的消费者是90后，他们这些消费的敏感点，包括观念，跟我们这些老一代都截然不同。同时，现在我们中国经济，特别是我们广东已经进入了一个休闲经济升级换代的时期。之前房地产拿地、建房、卖房、物管这些传统的套路已经成为了过去，未来整个房地产专业化、职业化程度非常高，现在整个行业的转型升级是迫在眉睫的。但是我也能理解，转型是找死，不转是等死，所以也比较纠结。作为一个精明的开发商，也必须要未雨绸缪，不要讲模式，房地产没有什么标准化的模式可言，没有最好，只有更好，我只能告诉大家，未来我们的方向，要注意对消费者一个人文的关怀。刚才东原的罗韶颖讲的那个有温度的社区，把之前房地产开发从提供一个空间向作为一个生活的引领者这样来发展，不仅仅是一个居住的空间，更多的应该是一种新生活的引领。在这种情况下，我们必须要树立新的房地产观。另外一个，我们广东有一句叫“不熟不做”，我们做房地产还是要围绕房地产做文章，未来房地产最大的优势不是你拥有多少土地，土地是越来越少，土地成为了瓶颈，因为广东珠三角整个城市土地开发的强度非常高。现在我们最大的竞争力就是客户，所以我非常欣赏彩生活的社区O2O。现在传统的开发已经成为了红海，蓝海在哪里?代建是一个。而且要围绕房地产的多业态互联，这应该是我们的一个方向，刚才陈淮主任也讲到，未来我们的社区就应该是复合型的，把居住、文化、休闲、投资等等功能都要整合在一块，未来的房地产要解决的不是住的问题，应该是一个有品质、有品位的新的生活模式。以上是我的一些比较肤浅的认识，不当的地方请大家批评。
赵毅：去年我和你们董事长赵总交流很多，后来了解到他是河南房地产商会的会长，我想问一个敏感问题，您的开发和经营理念，共同往前走的理念，现在从投资角度，你们的自持部分是怎么规划的?崔新华：我们目前已经做了6个昌建广场，我们持有40万方的商业体量。做商业，在郑州有三个万达，其中两个万达的租金平效在全国排前40。为什么河南的商业有潜力呢?因为河南的人口众多。第二个是河南的很多地级市还没有真正意义的城市综合体，这是市场的空白，所以我们还会在河南一些地级市做我们的昌建广场。持有的40万方，我们也在逐步通过中原银行做ABS，把产权和经营权做一个资产证券化。丁建刚：我想追问一下，刚才主要谈的是地产，除了做住宅以外，还做商业，然后还有养老，我们这个主题是模式变革，你认为未来中国房地产市场模式变革，你考虑到的居住方式或者城市化的变革，你也谈到了，河南的中等城市也是千万人口级的城市，类似于这种城市选择的理念也已经谈到了，还有没有其它的想法?崔新华：我们目前集团定了三条产品线，一个是品质住宅，一个是商业，一个是健康小镇。在河南的地级市，有品质的住宅还非常少，这一块是一个市场空白，我们的总部在河南，我们致力于在河南的地级市做品质住宅。商业方面，河南的商业租金平效还是挺高的，市场空白点还有。健康小镇也是我们的一种尝试，像我们这种发展中的企业，我们还不能和前50强的企业相比，我们现在是发展中的中小型的企业，我们主力与打造具有自己核心竞争力区域性的龙头公司。丁建刚：刚才你讲的这三点你认为就是可以做的市场的空白点，还可以继续做下去?崔新华：对。
崔新华：第二，开发和经营相结合，现在我们有三条产品线，一个是品质住宅，一个是商业，一个是健康小镇。比如说我们的商业，很多的住宅开发商不想做，我们前端时间和郑州的一个开发商在聊，他说现在一些房地产开发公司做商业是要具备竞争的能力，有很多地本身配套有商业，如果你不具备做商业的能力，你是拿不到这块地的，现在所有房地产公司都会感觉到拿地难。我们以开发和经营结合，我们在河南是区域的房地产公司，这些年我们做下来也有我们的品牌，我们现在也是做代建，我们目前在周口和漯河也做了三个代建项目，绿城是全国性的代建公司，我们在河南还有绿城没有进去的城市，我们也输出我们的品牌和代建。第三，实业和资本相结合，我们做养老、商业，会有大量的持有物业，在2015年，我们在上海注册成立了一个15亿的基金，现在对我们持有的物业，我们和中原银行正在探讨做ABS。我们致力于把昌建打造成为一个具有核心竞争力的区域性龙头企业，今年6月份，双汇集团和昌建集团又再次成立了一个双汇地产，双汇地产的成立将会极大地促动昌建集团和双汇地产的快速发展。
丁建刚：刚才说到这个变化，原来叫物业管理公司，后面叫物业服务公司，这个命名就发生了变化。崔新华：我是来自河南昌建集团的崔新华，我们是源于世界500强双汇集团的，我们的战略是深耕中原、布局全国。我们为什么要深耕中原呢?河南有1.1亿人口，河南很多的三四线城市，像南阳、驻马店、周口，单个地级市场人口就过千万，我们的总部是河南，我们以郑州为中心，环郑州布局和布局河南的一些人口600万以上的地级市。另外我们布局全国，我们已经进入了西安、成都、海口，还有江苏的扬州和泰兴。河南是我们的大本营，我们提出来深耕河南的省会城市和中心城市，然后布局全国的二线和强三线城市。我们的经营策略，我们董事长提出三个结合：第一，地产和产业相结合，我们是做房地产的，在产业方面，我们去年做了健康小镇，在河南我们做了一个高端的养老项目，今年推出之后反响非常好，这是一个创新的东西。在产业方面，在前端有我们的建筑公司，还有我们的园林基地，还有我们的商贸公司，所以我们在前端和后端打通，围绕着主业房地产做产业链的经营。
赵毅：彩生活的模式就是这样来的，为客户服务。唐学斌：对，这是第一个认知方面的问题。第二个认知方面的问题就是，我们很多的企业一提到要干什么，他就想自己干，比如说业主要养老，咱们就干养老，业主要旅游，咱们就干旅游，业主要干啥咱们就干啥。房地产公司确实我有时候感觉到非常伟大，它感觉能够征服一切。但是到了服务这个环节，我认为很多都干不了，它有很多很细的工作。这次论坛有一个主题是大数据下的房地产变革，我看到绝大部分的参与者几乎没有谈互联网，没有谈大的社会环境。实际上我觉得现在我们很多人要做一个多元化，不是自己要去多元化，而是要利用互联网技术和别人去连接，用他们的力量，我觉得这个是非常重要的，这是我今天想讲的两点。
吴振绵：我是中奥集团的吴振绵，中奥就是中国奥林匹克的意思。我这次来论坛的任务非常明确，陈诗涛女士邀请我来就是专门来讲体育小镇，我明天下午有一个演讲，就是要讲一讲国家体育总局对100个体育小镇的要求、报名方式、政策、待遇等等。另外再讲一讲体育小镇是体育+还是+体育的问题，一般我们讲体育+是体育小镇，+体育是指中央有1000个特色小镇。再加上各个省和各个部委的小镇一哄而起大概2000多个，都算在一起也有几十亿平方米的建筑面积，所以对开发商也是一个机会。我明天还要讲讲体育+和+体育的问题，另外一个是自选动作和标准动作的比重问题。再举两个例子，比如说大连正在筹建当中的足球小镇，还有一个体育小镇的模式。丁建刚：刚才吴总只是做了一个预告，明天下午有一个专门的演讲，到那个时候大家再来详细了解。把时间留给了其他的嘉宾。唐学斌：刚才我看了论坛里面的一个小主题，是讲物业革命，我做物业行业，到今天做了20多年了，2014年我带着彩生活在香港上市，大家认为这是对物业管理的革命，但是我认为这是对物业行业的救命。因为在彩生活之前，我们这个行业的人聚在一起，大家经常抱怨的一句话，就是前世作孽，今生做物业。物业行业是非常悲催的。为什么物业行业有这么一个看法?主要是一个认知问题，首先我们很多人认为物业是为房地产的售后提供服务的，但是我认为物业管理应该是为业主提供服务的，它服务的是人，不是房地产商盖的房子，这个认知一旦改变，你会发现物业服务这个行业非常大，原来我们如果说定位为为房地产擦屁股，这个行业就非常小。
丁建刚：你认为那些加速扩张的开发商现在已经过了危险期了?何建华：这个我不敢说有没有过危险期，但至少是比以前安全了。考虑到他拿地在哪里，他不是全国各地去拿，他有自己的政策，比如说一二线，大城市周边区域，像粤港澳大湾区、长三角、雄安新区、京津冀等等方面，他没有考虑到西部的那个城市周边去大量的投入，他是有选择性的，所以说在风险方面，在拿地方面，他的战略是已经考虑得很周全了。还有一个是在销售方面，为什么有很多机构一直在评百强的销售?这个很明显，它也在冲量。原来的前百强，大家的区别或者差距不大，现在已经很大了，要进入50强，你必须达到300亿、400亿，甚至未来门槛越来越高，越在前面的越没风险，越在后面风险越大，甚至以后会出现百强企业收购百强的现象，所以你说风险还是机会，这个是两方面来看的。还有一个所谓的转型，我觉得做房地产还是做房地产，做其它行业，包括今天也提到文旅、特色小镇，我觉得还是要谨慎，毕竟我们做的房地产有我们的优势，也知道自己的不足，我们要做自己熟悉的行业。丁建刚：何总的观点是以不变应万变，可以这样说吗?这是第一个和我们主题不太一样的观点。
丁建刚：我想评论一两句，刚才李总的第四点我特别感兴趣，刚才说房子的4S店，就是未来存量房的维护、维保，我们现在每年都体检，家里的汽车半年左右都要保养一次，但是唯独房子等开发商的保修期过了之后，房子是没人管的，你只有每平方米65块的物业维修基金，只够修电梯的，其它的就没办法维保，所以未来这个事情不解决，我们的建筑的设计寿命是50年，二三十年楼龄的房子，墙体开裂、上下水管道出问题的，根本没办法解决。所以这个产业、这个思考，我倒觉得未来是颠覆性的。这是消费者的痛点，前面那几个完全有可能，比如说政府成为大地主，金融模式的改变等等，但是这一点我认为作为普通民众来讲会更关心。何建华：我是福晟集团的何建华。刚才主持人讲到小区管理，可能要一分为二的看。你说的二三十年历史的，可能是以前小的开发商做的，那肯定是很难管理的，能有人管电梯都算不错了，现在应该说小区管理形成以后，大的开发商肯定不会存在这个问题。我不讲物业管理的事情，我讲投资方面，因为大家都讲到模式转型，我觉得还是强者恒强的时代，特别是这几年很明显，开发商大量的拍地、收并购，现在在土地储备方面已经看到了它未来发展的潜力，反而它风险更小。
李军：第二是金融，房地产行业的金融属性是其最大的属性之一，但是中国的金融环境是非常奇怪的，我们看国外的模式，我们了解欧美国家刺激经济，它是通过资金投放到实体经济里头去刺激企业再生产，提高薪酬，员工的收入增加、消费能力增加，然后再去买房，它这个路径是这样的。中国不是这样的，中国是直接投到企业里面，让房地产开发企业拥有很大金融资源，这就把地价炒高了，去买地王，地王上来以后房价上来，逼迫居民去消费，所以这个金融体系在中国这个模式里头还有很大的变化可能性，我觉得REITs模式应该尽快放行，要让很多的房地产开发企业能够充分的利用非银金融体系，而不是一定在银行这个体系内解决，这个风险是很可怕的。第三个是专业开发，地主找到了，钱有非银机构支持了，就需要专业开发商，我们干的就是专业开发商，我替人家做代建，当然我背后是产业链上所有的兄弟姐妹一起做这个事，有更高性价比，更优惠的服务提供。第四个是房子造好以后的资产管理、运营、维保，这是未来存量房时代确实需要关心的，在这里头已经有很多企业非常重视，甚至已经着力先行，我认为后面这个板块可能反而会出更大的企业，出服务型的更大的公司，所以我的理解，房地产开发模式会往这个趋势去转移。但是实话实说，政策的影响力对这个行业是致命的，我吐槽一下，比如说租购同权，在中国能做到吗?我个人持消极态度。因为中国不是房子不够，而是人太多，资源太少，尤其公共资源，教育、医院资源太少，最后的结果不是房价压住了，而是暴涨。这些逻辑可能需要大家去尝试和认知，当然中国太大了，没有一个一刀切的政策能解决问题，我们希望跟大家一起努力。
赵毅：