澳洲房产指南:澳洲买房你需要知道哪些法律?
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　　澳洲物业的买卖或租赁过程中，一般都会涉及一些与法律相关的事宜。今天，我们将一些常见的与法律有关的内容介绍给您，希望能帮您更好地处理自己的物业买卖和租赁事宜。
　　1.所有权
　　法律样样通:澳洲买房你要知道哪些法律?
　　澳洲法律规定业主拥有永久土地所有权，而不是租赁权。实质上&永久产权&这一术语指的是您可以永远享有该土地的所有权。
　　如果是租赁权，理财者只能在一定期限内拥有土地。过了这个期限，土地的所有者，通常是政府，就有权合法地占有。因此，永久产权更优越，并能卖出高价。
　　2.购买澳洲房产的定金
　　购买房产时，标准做法是：首先支付一笔定金。这笔首付定金在签订合同后立即支付。
　　定金的金额各国有所不同。但是澳洲法律规定定金是10%。支付较少的定金来购买澳洲房产是一个很大的优势，在初期为您保留您的理财物业。
　　如果您有充足的现金，理财者不用将资本沉淀在押金中，而是可以将其理财其他项目（包括房产项目），这样相同的理财额就能获得更高的理财收入。
　　对于购置期房而言，只要在签订合同时交付10%的定金，在之后到交房的1到2年的过程中无须支付任何费用直至交房。所以说，在购买期房的过程中，澳洲这一优势就得到更大程度的体现。
　　3.无本金贷款
　　无本金贷款允许您支付贷款金额的利息，而不是本金和利息。购买房产时，这是一个不错的策略，特别是对一项理财来说，如果这能降低买家偿付额而使您能利用其他让您积累财富的机会。
　　当然，这种贷款方式有一定的年限限制，一般为5年，5年之后，可以继续贷款另行申请，申请成功与否取决于买家的信用状况。
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　　4.灵活运用资产
　　在澳大利亚，通常的做法是用一处房产资产为另一处作抵押。随着您付清贷款以及房产的升值，权益也会增加。例如，如果您当前房产价值为40万澳币，还需供款10万澳币，则您就有300,000澳元的资产。您可以按许多种方式来使用这项权益，如再理财房产、用来度假或购买股票。
　　事实上，利用权益来置业是一项在澳大利亚常见的理财策略，且使房产理财者能更有效的积累财富。而在其他国家中，很难获得这一认可。
　　5.租金收入
　　出租市场强劲，使澳洲房产变成一项有吸引力的理财选项。
　　在如此之低的空置率的情况下，理财者会收到5-8%的相当大的租金收入。这些收入是对房产理财者的一笔巨额收入，也最大程度降低了您的现金支出。
　　6.物业管理
　　澳洲的物业经理一般水平较高，会处理好从找到合适的租户到维修管道的所有事情。物业经理会每周七天、一天24小时提供服务。
　　一个优秀的物业经理不仅使您解除了负担，倘若他们能找到爱护您房产的&好&租户，也就减缓了您家俱装备和陈设及其他资产的折旧。
　　7.贷款偿还和交房
　　在澳大利亚购买房产时，银行还款在交房后（工程竣工时）才开始。这对买家有很多好处，特别是购买期房，因为一般在交房前有1到2年的时间。
　　这就使您有更多的时间来准备将来的房款偿还问题。当然您也可以有充足的时间去筹备贷款事宜。
　　8.税务问题
　　作为一名外国理财者，也可享受优惠税收政策。这些税收方面的收入可以完全逐项算出，因为这些是根据收入及税务等级而定。
　　通过澳洲房产理财，理财者可申报应纳税收入，并运用理财所产生的支出来有效减少您的纳税义务。这样，就更真实的反应您理财澳洲房产的收入。收取的所得税也就更加合理。
　　理财者可利用澳洲银行宽松的金融政策，运用自身闲置流动资金置业澳洲，无需全款理财，运用一套全款的资金可理财3套至4套房产，将理财风险降为零，理财回报利润最大化。
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　　澳洲土地开发流程简介
　　1. 前期准备
　　2. 土地属性
　　3. 申请DA
　　4. 申请CC
　　5. 银行贷款
　　6. 选择建筑商
　　7. 房屋交付
　　8. 问答环节
　　5.银行贷款
　　给土地贷款，一般情况下生地很难贷款，除非用其他银行认可的物品作为抵押物借款，熟地的贷款比例为50%-70%，取决于很多因素，比如土地评估价值、DA的设计、开发商以及BUILDER的品牌、经验等。
　　银行会对开发项目的整体价值、风险以及利润率出一个评估报告（PROPERTY MANAGEMENT REPORT）。一般说来银行要求有经验的开发商的PROFIT MARGIN 在18%以上，对于首次从事开发的公司而言，对PROFIT MARGIN的要求会更高。
　　随后，要进入融资批准（FINANCE APPROVAL）。先要进行预售，需要达到一定的金额，一般说来为整体项目总价值的60%-80%。项目认可度越高，预售要求越小。此外，海外投资审查委员会（FIRB）规定，在预售范围内，海外购买人群最多为25%。
　　进入到建筑合同的签订后，就可以获得建筑贷款。建筑贷款最高可以批复100%（土地和建筑物总额的80%），一般情况下为80%，贷款利率目前为6%-10%。
　　6.选择建筑商
　　按照建筑商承建能力的大小，澳洲的建筑商分为三个等级：Tier1、2、3。
　　Tier1是澳洲最大、现金流最好、最有经验的建筑商，承建大型基础设施，大型商用及住在楼的建筑。
　　Tier2，介于Tier1和Tier3之间，主要承建中大型商业及住宅楼、学校、医院、零售商店等。
　　Tier3：主要承建小型开发项目，House的翻新、装修、小型商用建筑，如加油站、麦当劳。
　　澳洲的建筑标准比国内严格很多，澳洲开发建筑的模式，主要有开发商和建筑商一体，也有开发商外包给建筑商的。此时就要选那些有信誉和纪录良好的建筑商。作为建筑商，其经营之道是将整个建筑分包给不同的工种，如水、电、钢筋、模板、砖、石膏板、厨房、卫生间、地毯、地板、瓷砖等专业包工队。
　　一个建筑商不会去养这么多工人，只是维系着与专业工程队的良好合作关系。而专业工程队则是到处找活儿，以保持不断运作。
　　7.房屋交付
　　房子盖好了，但在开发商与买家做交割（Settlement）之前，所盖的建筑必须要经市政验收，验收合格后才可以住人。这个验收的结果就是得到一份OC（Occupation Certificate）。但要拿到OC，开发商必须先拿到供水、供电、防火等几个重要的证明文件。
　　有了OC，开发商才可以允许买家进到新居里进行检查。买家验房，也主要是挑表面上的毛病，真正结构上的问题，管道的问题是看不见的。好在市政有关方面替买家在监督，但即使有检查，也有偷工减料的建筑商。
　　8.问答环节
　　（1）外国人能在澳洲购买土地，进行开发吗？
　　可以，但是需要在澳洲本地成立公司，或者以入股的形式参与。
　　（2）开发前后的各种税费？
　　从成立公司开始到给地区议会的贡献费用，给大家一个开发项目的预算分析表，会比较清楚明白。
　　（3）目前在哪些区域有较好的开发机会？
　　澳洲开发的机会分布会比较分散，小型改建项目可能买一个土地比较大的house就能进行，也有一些诸如悉尼西北，墨尔本西南区等有大片开发进行的中大型开发机会。老的商业区也有开发机会，当然主要看投资者的预算、投资偏好等。很多时候开发也靠机缘，好的土地可遇不可求。
　　中国开发商在澳洲投资的地域分布
　　（4）大约需要多少钱？
　　300万可以做一些初级的参与了，往上没有上限。要看开发这个行为是参与性质的体验，跟一些移民项目结合呢，还是想长期作为一个生意来打理。
　　（5）澳洲开发土地的成本和增值部分，有没有整理的数据可以参考，区域和类型和增值幅度？
　　参考刚才的预算表，基本上澳洲开发土地的净年利润在15%-30%之间。其实一般开发的重点还是在于&买&，买到好的土地十分关键，甚至有一些小型开发商就是靠买生地，由于对于设计和审批方面非常驾轻就熟，迅速把生地批成熟地，转手也是能具有15%的地价总利润。
　　（6）土地开发，有没有类似股权投资的方式参，小额资金也能参与？
　　有的，在这个方面操作比较成熟的就是私募地产基金。但是按照澳洲的规定，私募基金的起投点是50万澳币。一般来说正规的开发商或者开发基金也是以这个金额为起投点。
　　不过目前有一些商业地产基金，及开发基金，购买单个基金单元时可以以公司或者信托的名义进行，那么也是给分割成小额的股权创造了一定的空间。我们目前也是在积极推进这种产品的设计和合规，有进展会在智谷和大家分享。
　　（7）现在悉尼房价已经上涨不少，近年建了不少公寓,是否投资别墅比公寓好？
　　很难一概而论，就像买车是宝马还是丰田好一样。每个人的用途不一样，预算也不一样，可比性不是很高。无论是投资还是自住，投资都需要结合投资者个人的情况来规划进行。但是纯投资物业，相对来说比较容易，主要从数字上来体现，比较可能达到的回报和投入。
　　第一，确定预算。预算是投资者进入市场前必须要清楚的，在海外投资物业包括了税费等所有可以负担的总费用，如果是期房，还要留一定的外汇波动区间。
　　第二，从预算倒推物业价格的选择范围（需要根据能不能贷款来确定具体物业价格），根据价格就可以大概圈定物业的区位选择，是市中心公寓还是郊区别墅。
　　第三，在选项之内，根据投资偏好来确认最终选择。如果投资者比较重视现金流和中短期出售，那么交通方便、出租回报高的公寓或者联排别墅会更适合；如果投资者比较注重中长期物业升值，对现金流没压力，可以选择地块比较大的独立别墅项目。
　　以悉尼举例，想要好区，比如Burwood,那么土地稍大的别墅，可能预算就要300万澳币，买下来就等升值，靠租金肯定养不起贷款。如果是同一个区域，买一个100万左右的公寓，租金700多一周，贷款70%左右，租金基本能覆盖贷款。
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人民币波动，澳币汇率近也在下跌，国内市场能否稳定还需要各方的长久努力。以稳定受到了过山车惊吓的者。相对的者想必也会借此机会，重新思考自己的资产配置。
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