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购买小产权房5年没办到房产证 最怕原房主回来抢房
　　《小产权房，想说爱你不容易》后续
　　“之前买的小产权房，购房合同受不受法律保护？在拆迁的时候能不能得到补助呢？”这或许是购买了小产权房的市民最担心的问题。3月26日国土资源部网站消息称，目前国土资源部已经开始试点治理小产权房。清理工作首先是在建和未售、侵占耕地的小产权房，已售的小产权房再分情况治理。
　　本报2月23日曾报道了《小产权房，想说爱你不容易》，对长沙小产权房的现状进行了调查分析，之后不断有市民拨打热线电话询问小产权房的相关问题，其中有不少就担心原房主再来跟自己抢房子。对此，业内人士表示，长沙已有房主跟买房客抢房的先例，最终的处理结果是房东全额退还购房款，房产权依旧归原房主所有。
　　目前，我省已启动农村集体所有权确权登记，这将作为将来小产权房清查的重要参考。
　　■记者 肖祖华
　　业主担忧
　　原房主回来抢房子怎么办
　　2007 年，李先生在长沙马王堆蔬果批发附近开了一家服装店，生意稳定后便打算在长沙买房。“当时马王堆附近的房价在3000元每平方米以上，看中的房子价格都在40万元以上，当时存款并不多，压力确实很大。”李先生说，在朋友的介绍下，他最终看中了马王堆沁园安置小区的一套面积120平方米的三室两厅的房子，价格才1200元每平方米，总价也就十几万，李先生当时就心动了。
　　李先生说，购房5年了，现在一直没有办到房产证，在看完本报报道后，才清楚这种购房在法律上也是不受保护的，“我现在最担心的是万一房主与我发生纠纷再跑来跟我争房子怎么办？”
　　跟李先生一样心态的购房者不在少数，不过，也有淡定的业主，在中岭小区买了“小产权房”的范先生就很豁然，“这房子本身就是买来自己住，有没有房产证无所谓了，房屋是新建的，国家不可能强制拆除，在房屋使用权的70年内，房产政策怎么变化谁都无法预料，再说了，长沙乃至全国的‘小产权房’那么多，这个群体不是小数目，‘法不责众’，国家在出台政策的时候肯定会考虑实际情况的。”
　　律师说法
　　很可能抢不赢房主
　　发生纠纷只能协商解决
　　如果原房主与“小产权房”购买者之间发生纠纷，房主要求收回房子时，最终会出现怎样的结果？
　　湖南万和联合律师事务所律师李健表示，购房人和原房主以及村委会或者签订的购房合同，其签订的前提就是违法的，所以法律不会为购房人的利益提供法律救济。
　　李健认为，在原房主与购房者发生产权之争的时候，很有可能购房合同判定无效，产权收归原房主所有，原房主退还所有购房款，并且不会计算利息。但是，如果某一方有过错的话，另一方可以索取适当的补偿，“不只是在产权之争上，‘小产权房’如出现建筑质量、物业管理方面等问题时，也同样不能适用现行相关法律法规解决。同时，小区公共部位的经营和收益，小产权房业主也无法获取。”
　　李健表示，小产权房在买卖过程当中，凭借的就是彼此之间的道德坚守，双方一般会形成一种信用默契，很少会出现这种原房东与买房者争夺房产的情况。
　　原长沙市国土局高新技术产业开发区分局局长，曾具体主持操作咸嘉新村等小区土地流转工作的黎福云表示，在小产权业主与原房主或者开发商之间发生矛盾纠纷的时候&，协商是解决问题的主要办法。因为长沙国土部门在处理“小产权房”的问题上就是禁止交易，不能办理房产证，也是不受法律保护的。
　　购房合同取消，房主退还购房款
　　事实上，此类案件在长沙本土已有先例，李健律师就曾办理过此类案件。据他介绍，委托人何先生2006年在高桥附近某小区以1100元/平方米的价格，买了一套120平方米左右的小产权房。3年后，长沙房价一路高歌猛进，该小区的均价涨到了3000多元/平方米，周边房价更是挺进5000元/平方米。房价的上涨似乎也成为何先生与原房主矛盾不断升级的导火索，在多次发生激烈争吵之后，原房东将何先生告上法庭，要求收回房产所有权。而最终的处理结果是购房合同取消，原房主退还何先生购房款和银行利息。
　　省内政策
　　农村集体土地所有权
　　确权登记已启动
　　记者日前了解到，全省14个市州农村集体土地确权登记发证试点工作都已接近尾声，接下来将在全省范围内开展农村集体土地所有权的确权登记。省国土资源厅相关负责人表示，虽然此次农村集体土地所有权的确权登记跟小产权房的清查没有必然的联系，但是将作为未来小产权房清查的重要参考数据。
　　据介绍，我省2012年将全面完成农村集体土地所有权的确权工作，&争取到2015年全部完成集体土地确权登记发证工作。数据显示，全省农村集体土地所有权需要调查的土地将达到300万宗。
　　背景介绍
　　小产权房主要分三种：第一，占用集体用地或耕地违法建设，用于商品住宅开发的违法建筑。第二，在政府划拨或出让的土地上，不按功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，有产权纠纷隐患。第三，在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民。
　　据全国工商联商会发布的信息，1995年到2010年，全国小产权房面积累计7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工总量的8%；近日有媒体公开报道：深圳市目前小产权房占住房总量的56%，北京市小产权房涉及30多万个家庭，在全国其他城市，小产权房也占有一定比例。
　　网友热议
　　“小产权房应该合理化”
　　近日，乐居网针对国土部清理小产权做了一个调查，统计结果显示，有近60%的网友认为小产权房应该合理化，目前房价太高，小产权的存在正好满足了部分买房族的需求。
　　网友“月上潇洒”：小产权房虽违规，但一定程度上满足了一部分人的住房需求。建议明确权责，以回收产权，授予住户居住使用应该用于社会而不是拆后重建！
　　网友“乐之半”：清理小产权房，重点还是那些在建和未建的，将它们扼杀在萌芽当中。但对于那些已售的小产权房，应让他们补交地款和税费，将小产权转成大产权，解决一些人的住房。
　　网友“刘得化”：一个小产权房楼盘的建设、销售、居住，需要经过规划、国土、建设、消防等多个环节，没有审批监管部门的默许和或明或暗的相互配合，小产权楼盘怎能历时数年建设并销售呢？&在清理过程中如果不追究渎职失职者的责任，而让大部分购买者承担损失，有失公允。&
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我10月底的时候在老家看中了一套二手房，通过中介跟房东签订了合同，当时房东说房产证已办好，但只带了契税证。我付了两万定金给中介，房东把契税证和一些付款凭证（装修押金，维修基金等）给中介。我们约定好12月31日前完成付款和过户手续。现在房东通知我说房产证尚未办理出来，并且12月31日前肯定办理不出来，也没办法确定什么时候能把房产证办理出来，房东要求我等他的房产证办理好以后再进行交易，或者我先付一半的房款给他，他把钥匙给我，我进去装修。但是我不同意房东的方案，我只愿意将合同延期1个月。在这种情况下，如果房东拿出不房产证，这个事情应该怎么解决？
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不保险的！
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没有房产证的房子，和小产权房没有不同，，
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房产律师达人 房产纠纷我来答
首先要说说你自己，怎么房产证都没看见就签合同呢？还要说说那家中介，中介都没有做到“审核”义务，中介明显失职。1、首先你要确认房子是不是这个房东的，不动产物权是以不动产登记簿上记载为准，也就是说只有看见房产证才说明房东有不动产的物权，仅仅靠契证是不能证明“物权效力”的。2、如果房东通过其他证据能证明其对房屋拥有“完整的债权权利”的，那么她和你签订的购房合同还是有效的，只不过这个效力是“债权效力”，他不能保证你将来必然得到“物权”。3、如果现在能证明房东有“完整的债权权利”的情况下，房东不能按照你们的合同履行合同义务的，那么你有权利要求房东承担相应的责任。
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引用:首先要说说你自己，怎么房产证都没看见就签合同呢？还要说说那家中介，中介都没有做到“审核”义务，中介明显失职。1、首先你要确认房子是不是这个房东的，不动产物权是以不动产登记簿上记载为准，也就是说
当时房东只拿来了契税证和一些发票，说房产证在开发商那里没带过来。中介说这些证明就够了，没有问题。我也是第一次买房，搞不清楚其中有什么奥妙，我以为税都缴了，房产证肯定拿了。房子肯定是他的，但是房产证上是他儿子的名字。当时之所以约好12月低完成交易，是因为房东说房产证是他儿子的名字，他儿子在外当兵，要等他放假回来才能过户。所以我现在的想法是，如果房东能在延迟一个月的情况下，办理好房产证，我愿意跟他继续完成合同。如果房东不能在延迟一个月的情况下办理好房产证，我就打算不继续履行合同。如果这样的话，我应该去法院起诉房东吗？[ 本帖最后由 jijilina 于
20:52 编辑 ]
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房产律师达人 房产纠纷我来答
房产证是他儿子的名字，合同么是你和他签的……见到他儿子出具的“委托书”了？如果有，那么是公证过的么？给你介绍房子的那家中介不知道在做些什么？那么大的问题都不提醒你？
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合同上对卖家责任的条款写的是：1，买卖完成后，卖家需要在12月31日之前将房子移交给买家。（未按时移交卖家承担什么责任没写。）2，卖家保证是现房出售。（没有办好房产证算现房吗？）3，卖家确保房子没有任何债务和产权纠纷，如果因此给买家造成损失，由卖家赔偿。4，卖家借故拒绝完成交易，由卖家赔偿双倍定金。（可以以上面的条款1认定卖家借故不履行合同吗？）另外合同是中介提供的格式化合同，整个合同中没有对中介的义务做出说明，只写明中介在任何条件下都要得到中介费。中介将一个不符合出售条件的房子介绍给我买，应当承担什么责任？
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合同不是他儿子跟我签的，也没看到委托书。当时回去的很匆忙，只是想应该没什么问题，就把合同签了。中介没有提醒过我，应该向他要个委托书。我现在是不是应该先找房东，让他儿子给他写个委托书，然后再拿过来。
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房产律师达人 房产纠纷我来答
哎……让我怎么说呢？房子么是他儿子的，委托书么也没看见，产权证也没办好……老大，这是买房子，不是买青菜！you know?看来你是一个款爷了……再次鄙视一下你委托的这家中介公司，为了做成业务，不顾客户交易安全！绝对是一个不合格的中介！
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没有经验，也没想到会有这么多麻烦，我想既然给了中介费，中介总要帮我把好关。
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房产律师达人 房产纠纷我来答
引用:没有经验，也没想到会有这么多麻烦，我想既然给了中介费，中介总要帮我把好关。
你给“红娘”一笔钱，这个红娘就一定能够给你找个“好新娘”？怎么说也要自己把关的呀……还是那句话，你是款爷，所以买房像买菜……
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我是穷人。。。。
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房产律师达人 房产纠纷我来答
引用:我是穷人。。。。
穷人？买房的基本产权状况都不清楚就直接相信中介？
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无效合同。。。。
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[s2001][s2001]
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支持叶律师！
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房产律师达人 房产纠纷我来答
引用:支持叶律师！
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