买到已经抵押的二手房，出现纠纷怎么办？作者：王雅婷来源：链家网原创文章摘要：被抵押的房屋应由卖方在限定时间内解除抵押，然后才可以进行正常的过户。合同履行中出现了纠纷，买方可以起诉。现实中存在很多卖方还未结清贷款就出售房屋的情况，买卖被抵押的房屋其实是很常见的，需要由卖方在限定时间内解除抵押，抵押解除了才可以进行正常的过户。如果在履行合同中出现了纠纷，买方可以依法向法院起诉。
一、房屋被抵押、解抵押是怎么回事？
房屋被抵押，常见的是原房主通过贷款购房的房屋，在贷款还清前，房屋是抵押给银行的。除此之外，也有房屋所有权人因个人债务等其他原因，将房产抵押给其他人的情况。
解抵押，简单来说是指有贷款的房子，在产权交易中心有登记，此时房子某些权利受到限制（如出售）。当原房主把贷款还完了，可以去银行拿到贷款还清证明，然后去不动产登记中心解除抵押登记，这个过程称之为解抵押。
二、被抵押的房屋应该如何买卖？
1.签订买卖合同前，对房屋是否涉及抵押的事实应予以明确。
买方应主动了解该房屋是否被抵押，卖方也有义务主动告知，并将房屋是否设定抵押的事实明确在协议中。
2.签订买卖合同后，应由卖方在限定时间内解除抵押。
不解押则无法办理过户手续，所以，解押是履行合同的重要一环。解除抵押就涉及向抵押权人清偿债务的问题，比如归还银行贷款。这笔钱一般为卖方自筹，链家不建议买方用首付款解抵押。
（1）卖方自筹
如果是由卖方自筹，买方基本上没什么风险。
（2）买方首付款解抵押
如果是用买方的首付款来解押，对买方来说有很大的风险。比如买方支付一笔数额不小的首付款给卖方用于解押，而卖家可能因为各种原因急需用钱，把本该用于还贷的钱挪用，最终导致无法还贷解押。甚至有以此手段一房多卖的，就有可能使买方钱房两失。
解抵押图示
根据《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”
也就是说，即使买卖被抵押的房屋合同认定有效，但只要抵押权未解除，房屋就不能办理过户手续。
三、购买被抵押的房屋，出现纠纷怎么办？
合同在履行中出现纠纷，通常是因为卖方未按约定解押导致合同不能正常履行，卖方在合同约定的履行期限届满时仍未按约定解押，致使买方无法办理房屋所有权转移登记的，买方可向法院起诉请求解除合同，并要求卖方承担相应违约责任的，法院应予支持。
注：对于买家来说，需要明确的是，只有能够正常解押，才能进行过户。
被抵押的房屋可以购买，但前提是要能够正常解抵押，如果买方用自己的首付帮卖方解抵押，会存在一定的风险，因此要谨慎。
资料来源：《物权法》 链家网整理
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　　抵押合同应当由债权人与抵押人以书面方式签订，抵押人可以是债务人，也可以是第三人。当第三人作为抵押人时，债务人不是抵押合同的当事人。在实践中，债务人与第三人关系密切，第三人是受债务人的委托而为其债务的履行作担保，但在抵押合同中，第三人是抵押人，在债务人不履行到期债务时，承担债务履行的担保责任，债务人与债权人仅仅是主合同中的当事人。抵押合同一般包括以下内容： 1．被担保的主债权种类、数额。这是指主合同的状况； 2，债务人履行债务的期限。这关系到抵押人什么时间开始承担担保责任； 3．抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权或者使用权属于谁的。这关系到抵押物的可靠性和确定性； 4．抵押担保的范围。这是指抵押人担保债权的范围，比如，一个贷款合同，借款人贷款100万元人民币，抵押人可以约定只担保100万元的本金的清偿，也可以约定担保100万元的本金和利息的清偿，还可以约定担保本金、利息和其他违约责任的履行； 5．当事人认为需要约定的其他事项。当事人双方需要在抵押合同上签字或者盖章，并注明合同签订的时间。
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& 因房屋出卖人原因导致无法解除抵押怎么办
　　北京房地产专业律师靳双权()，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、原告诉称　　原告李波诉称，经中介公司介绍，原、被告在日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并且原、被告双方与中介公司签订了《居间服务合同》及《房屋交易保障服务合同》，合同约定，被告将其所有的位于北京市大兴区1号楼2单元123室房屋出售给原告。在签订合同当日原告向被告支付了房屋定金15万元，原告一直按照合同约定履行义务。同年5月24日原告支付给被告房款195万元。被告在办理网签手续后七日内没有按照合同约定的时间与原告共同申请贷款及其面签的相关手续，被告要求原告再支付30万元才肯办理房屋解押手续。原告拒绝后，被告就没有再履行合同义务。现诉至法院请求：1、被告赵启明、被告中介公司协助原告李波办理位于北京市大兴区1号楼2单元123室房屋的产权变更登记手续，变更登记至原告李波名下;2、被告赵启明支付原告李波根本违约金800000元;3、被告赵启明支付原告李波逾期履行过户的违约金，按照每天2000元的标准，自日至房产实际过户之日止;4、诉讼费由被告承担。　　二、被告辩称　　被告赵启明辩称，被告不同意继续履行合同，被告可以全部退还房款，但不支付违约金。　　被告橙光公司辩称，我公司同意协助原告办理涉案房屋的过户相关手续。我公司不同意承担本案诉讼费。　　三、第三人叙述　　第三人银行辩称，被告赵启明违反了与银行签订的抵押合同，其出售房屋的行为不能约束银行。现其已经逾期还款，银行根据借款合同，可以决定贷款提前到期，并要求其承担违约责任，如果原告愿意替被告赵启明偿还拖欠银行的借款及利息，银行同意法院的判决。　　四、审理查明　　经审理查明，原告与被告签订的房屋买卖合同及其补充协议约定，房屋总价为400万元，被告应在过户前三日内办理完毕房屋的抵押注销手续。在网签后七日内共同申请贷款等手续，原告在办理网签后将房屋价款200万元支付给被告，在过户前三日内将贷款外的140万元支付给被告。双方应在贷款批准后七日内共同办理房屋产权转移手续。《补充协议》中约定任何一方违反约定履行义务的，应支付违约金。在构成根本违约时，应承担总房款20%的违约金。中介公司的费用不予退还，由违约方承担。中介公司称原告前期共向被告支付210万元，后被告赵启明要求原告再支付一笔款项，但合同中没有约定，被告赵启明表示不支付款项就不再履行合同。另查明，赵启明在银行的贷款还未偿还。　　五、北京大兴区法院判决　　北京市大兴区人民法院经审理后判决：　　(1)、于本判决生效后十日内，原告李波到第三人银行股份有限公司替被告赵启明偿还北京市大兴区1号楼2单元123室房屋的按揭贷款本息(具体金额以银行实际核算为准);　　(2)、于本判决第一项履行完毕后十日内，被告赵启明、第三人银行股份有限公司配合原告李波办理房屋的解除查封手续;　　(3)、于本判决第二项履行完毕后十日内，被告赵启明协助原告李波将上述房屋过户至原告李波名下;　　(4)、原告李波于本判决生效后十日内给付被告赵启明剩余房款(具体数额为1300000元扣减本替被告赵启明偿还银行本息部分;　　(5)、被告赵启明于本判决生效后十日内给付原告李波违约金150000元;　　(6)、驳回原告李波的其他诉讼请求。　　六、北京房地产律师靳双权点评　　依法成立的合同，受法律保护。原、被告所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》为各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、等强制性规定，该合同真实有效。被告赵启明做为房屋的合法所有权人，其有权出售该房屋。根据已查明的事实，原告按照合同约定支付给被告赵启明房屋定金及其第一笔购房款，其没有违反合同约定，积极的履行了合同义务。被告赵启明因其不能偿还银行贷款致使房屋不能办理解除抵押手续，使双方的不能继续履行，该行为已构成违约。原告要求被告继续履行，将房屋过户至原告名下的要求，于法有据，合情合理，应当予以支持。原告表示愿意将涉案房屋的银行贷款代被告赵启明偿还以办理房屋抵押手续，第三人银行也表示只要该房屋的贷款及其利息偿还请，其愿意协助办理抵押注销手续。关于原告所主张的违约金的数额，现双方所签订的房屋买卖合同经多方协调，可以继续履行，原告也要求继续履行原房屋买卖合同，故不予支持。原告主张的被告延迟履行的违约金，可以根据被搞得违约行为，过错程度，及其原告因此遭受的实际损失等综合因素予以考虑。　　综上所述，法院的判决是正确的。
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我签约了一套二手房，合同中约定房屋有抵押的必须先解押后付款，买方一直未解押导致买方没法按合同约定时间
你好:我签约了一套，合同中约定房屋有的必须先解押后付款，买方一直未解押导致买方没法按合同约定时间支付房款，这其中谁违约
提问者：wl3580***时间： 06:00:23地点：3个回答
你好，应当根据合同约定确定由哪一方负责办理解压事宜，如果由卖方办理，超过约定时间，卖方未办理解压事宜，卖方应当承担。可致电详询。
卖方应当办理解押手续，属于违约
对方违约。
可以向法院起诉，要求解除合同，让对方承担违约责任。
可以直接联系，代替处理起诉
答：你好，合同的范本有很多种，我这里给您提供的范本如下：
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依据：《民事诉讼法》
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