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房产证违约金:开发商未在交房后180天内办理完成房产证,合同约定违约金每月3000元,现已延期3个月
房产证违约金:开发商未在交房后180天内办理完成房产证,合同约定违约金每月3000元,现已延期3个月,预计延期6个月。请问律师费怎么算?(前期+后期)
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开发商逾期办理房产证违约金如何计算谁说说啊
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开发商逾期办理房产证违约金如何计算谁说说啊
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开发商逾期办理房产证违约金如何计算谁说说啊？
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不可以延期办理，开发商延迟办房产证应该承担以下责任：&　　(一)按合同支付违约金&　　开发商延期*，购房者要求其承担延期*违约金的，基本上法院遵循以下原则：如果双方在购房合同上有约定的，可以按约定支付违约金，发展商不能以办好的房产证是抵押给银行而并不交给业主为由不承担违约责任。&　　诉讼期间，开发商仍未给业主办理证，法院会给开放商一个合理的期限，违约标准按照市有关部制定的指导租金计算。&　　未取得竣工验收*而将房屋交给购房者，购房者入住后又以延期*为由，要求发展商支付违约金提起诉讼的分两种情况：&　　1、若诉讼期间发展商已取得竣工验收*，支付违约金的时间按合同约定从取得竣工验收*的180天起算；&　　2、若诉讼期间仍未取得竣工验收*，支付*违约金的条件未成熟，购房者将得不到延期*违约金。但开发商未取得竣工验收合格*就提前交房的行为已经违反了《中华*共和国城市房地产管理办法》的规定，购房者应拒绝入住，法院可以限定开发商在两个月内办好竣工验收合格*，否则将支付延期交房违约金。&　　(二)滞纳金&　　因开发商的过错导致法院判决退房还款的，购房者因未按期还款应付银行的滞纳金则分两种情况：&　　1、如果是产生退房责任前，业主不按时向银行支付供款产生的滞纳金由业主承担；&　　2、如果产生烂尾楼或其它情况，业主看到房地产开发商不能如期交房，在停付供款时，要预先告知银行和发展商，这样责任不在业主，由此产生的滞纳金由开发商支付。&　　另外，在房屋预售合同中，购房者通过银行按揭向开发商支付购房款，如果发生了纠纷，银行可以作为第三人参加诉讼。
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目前,很多业主倾尽大部或全部积蓄购买商品房屋,但入住之后,一直都得不到房产证。房子时时刻刻都有不开发商转卖的风险,没有领到房产证的业主对此甚是气愤。和开发商协商不成或者开发商一再拖延,就给业主利益造成极大的损害。业主的房屋所有权也处于悬空状态。因此,找到解决讨要房产证的问题,成了大都数未领取房产证的业主的心病。为此,本人通过近些年的商品房纠纷处理经验,和大家探讨相关问题!&大多数开发商在与业主签订购房合同时,都对各种情形的违约金有明确的约定,比如,“房产证在商品房交付使用之日起90天内办理,逾期按购房款总价‰3支付业主违约金”可见,大多数违约金都在‰2-5左右。办理房屋权属*的期限如下:1、约定期限:当事人可以约定办理房屋所有权登记的期限。2、法定期限:未有约定的适用如下期限:(1)、预售的,自房屋交付使用之日起90日内;(2)、现售的,自合同订立之日起90日内。如因出卖人原因,买受人在上述期限届满未能取得权属*的,出卖人应当承担违约责任:1、对违约责任有约定的,从其约定;实际损失可以确定的,据实计算;2、无约定的,实际损失难以计算的,可按已付购房款总额,参照中国*银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算;3、逾期超过一年,导致买受人无法办理房屋所有权登记的,买受人可以请求解除合同并赔偿损失。所以,当开发商逾期办理房产证,业主完全可以凭借法律武器请求立即办理房产证,并赔偿损失。提醒:切记超过2年的诉讼时效(从开发商逾期办理之日起计)!
A：1/我国《合同法》一百一十四条二款规定：“约定的违约金低于实际损失的，当事人可以请求*法院或仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求*法院或仲裁机构予以适当减少。”
《合同法》在赋予当事人以约定违约金自由的同时，又规定了当事人得就违约金数额主张调整,但法院不能主动进行调整。但特殊情况下，如一方在缺席审理的情况下，*法院根据法律授予的职权，同时考虑到公平原则的实现，可以对违约金偏高或者偏低的情况依法做出调整。”2、合同法最根本一个原则是当事人签订的合同条款不损害*、集体、他人合法权益，存在隐瞒事实、利诱、胁迫等前提存在情形，法院应最大限度尊重缔约双方意思表示，确认合同效力。3、违约金计算方面，日，《最高*法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》规定：对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，*法院可以参照中国*银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国*银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，*法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。参照中国*银行日发布的银发〔号《关于降低金融机构存、贷款利率的通知》的规定，目前，逾期付款违约金标准可以按每日万分之四计算。日，《最高*法院关于修改的批复》将最高*法院法释〔1999〕8号批复中“参照中国*银行日发布的银发〔号《关于降低金融机构存、贷款利率的通知》的规定，目前，逾期付款违约金标准可以按每日万分之四计算”的内容删除。此后，最高*法院再未有关于逾期付款违约金计算的相关规定，按照目前利率状况，每日万分之五并未超出*标准，故此开发商此违约金计算不违法，但基于开发商违约，只按照每日万分之一承担赔偿责任，在购房者违约开发商主张赔偿是，可以以违法权利对等，公平原则请求法院予以调整。4、根据你方与开发商签订的商品房*合同，以合同条款约定价格为基准计算违约金，没有约定将贷款利息计算在内，则开发商不能以此进行主张。
A：开发商与买房人就违约金数额或者损失赔偿额计算方法有约定的，一般从其约定。但如约定的违约金过分高于违约所造成的实际损失的，可以请求法院降低。根据最高*法院司法解释的规定，法院可以支持超过造成的损失30％的违约金。举例说，如合同约定的违约金为2万元，而违约造成的实际损失为1万元，那么法院最终会支持1。3万元的违约金。同时，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
商品房*合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
1、逾期交房的违约金计算标准：按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。这与目前普遍采用商品房*合同标准文本中约定的计算方式不同，又为大家提供了一种可以借鉴的方式。
2、逾期付款的违约金计算标准：按照未付购房款总额，参照中国*银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
3、逾期办理产权登记的违约金计算标准：按照已付购房款总额，参照中国*银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
在请求违约赔偿时，如果购房者遇到困难，可以随时向房产纠纷律师咨询，以避免不必要的损失，及时维护自身合法权益。
　　根据我国现行的有关司法解释的规定，只有属于商品房出卖人的原因造成逾期*的，才能够认定出卖人构成逾期*违约责任。&　　在确定是出卖人原因的前提下，相关司法解释中明确界定了出卖人承担违约责任的几种情形：&　　1、在商品房*合同约定的办理房屋所有权登记的期限内没有办出房产证的;&　　2、商品房*合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内没有办出房产证的;&　　3、商品房*合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内没有办出房产证的。&　　商品房出卖人逾期*行为构成违约的，应当承担违约责任。根据相关司法解释的规定，合同有约定违约金标准的从其约定，没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国*银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属*的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：　　（一）商品房*合同约定的办理房屋所有权登记的期限；　　（二）商品房*合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；　　（三）商品房*合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国*银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算
A：首先项目要经过竣工验收合格后取得竣工验收备案表，还有五证、*批准的文件还有开发商本身的一些材料，然后再整理每一户的材料去办理。
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本人是在2010年10月贷款买的期房，现在开发商交房了，并通知我去办房产证，而且必须在2个月内去办，如果逾期不办，要每天赔偿房价万分之二违约金。请问这个违约金合法吗？因本人现手头紧，暂无钱交契税款，因此想推迟几个月再办，可以吗？请高手指点一下，谢谢！
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开发商大产证“难产”要付违约金
http://finance.sina.com.cn 日&00:00 中国证券网-上海证券报
　　“李铭买房传”《陷阱篇6》
　　□连晏杰
　　案例：
　　在房产投资上屡战屡败的李铭，终于看到了一线曙光。
　　前两年，他与朋友一起合作投资了一套地铁沿线的公寓房，当时购买的那套房源为一期物业。到去年交付使用时，受到该盘二期房价上涨的带动影响，李铭的物业明显增值不少。在多次投资均遭遇挫折的情况下，李铭暗自庆幸这次投资总算能带给自己满意的回报。
　　但是，麻烦还是不请自到。根据预售合同，这个楼盘的大产证应该 在年初办妥，但是拖延了数月，开发商仍然没有办妥房屋的大产证，对于李铭来说，小产证自然而然也无法办理了。
　　由于李铭购买这套房源的主要目的为投资，随着调控政策的层层出台，期房限制转让、营业税、个税等种种制度规定，都与小产证上的发证日期有相关联系。这样一来，一旦落入限制范围内，李铭的投资成本会大大增加。
　　李铭随即与开发商取得联系，但开发商表示根据《预售合同》的约定，如到时不能取得大产证，李铭有权单方面解除合同。因此，开发商同意可以解除合同退房，但不愿意承担其他任何违约责任。眼看着该地区房价上涨近30%的利润空间，李铭怎会舍得退房？让他心有不甘的是，根据从侧面了解到的信息，开发商实际上是通过拖欠该楼盘维修基金的方式，来故意延迟办理房屋大产证，目的是为了防止一期二手房的上市对其二期销售业绩的影响。
　　律师意见：
　　本案中开发商故意延迟办理大产证的行为已经构成了违约，但问题是，办理大产证不单单依靠开发商申请，还涉及到众多相关审批部门，因此购房者往往很难通过起诉的方式直接要求开发商办妥房屋大产证。在这样的情况下，购房者较为实际的选择只能是要求开发商承担违约赔偿责任。
　　据《上海市商品房预售合同》标准合同第十条规定，如果开发商未按照约定时间办妥大产证，购房者有权利解除合同并退房，但并没有对关于违约金的计算方法进行约定。在这样的情况下，若购房者为此房屋发生的利息及其他费用，应由作为违约方的开发商承担。如果由于房价上涨等原因，购房者不愿意退房，则可要求开发商承担违约金。
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，大产证延迟办理的违约金计算方式，可以按照已付房款总额，并且参照中国规定的金融机构计收逾期贷款利息（也就是俗称的罚息）的标准进行计算。因此，尽管合同没有约定，李铭仍可以向开发商要求支付延迟办理大产证的违约金。
　　(作者为新华律师事务所律师)
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