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请填写正确电话号码，律师回复后将通过短信通知。房价会不会降?看完人民日报这篇分析,你马上心里有底_山东新闻_大众网
　　原题：《金点丨楼市：房价怎么走?"刚需"必知的政府调控逻辑》
　　作为一个手里攥着钱、不知该不该出手的刚需，你是不是还一头雾水、越来越纠结？
　　买？还是不买？这是个问题。
　　“3.17”北京带头的这轮外界所谓的“史上最严楼市调控”持续快两个月了，市场正悄然发生变化。以全国房价最坚挺的北京为例，目前的状态是：成交低迷、观望浓重、价格松动、部分中介关门。
　　但你可能认为政府调控力度还不够，房价也没降多少呀，有的城市还在涨价呢！
　　别急，点金君跟你一起捋顺一下房价与政府调控的逻辑，出手还是不出手，咱都做个明白人。
　　政府：房子是用来住的，不是用来炒的！
　　政府一再强调：房子是用来住的，不是用来炒的！围绕这个定位，各地因城施策、分类调控，两个月来，就有超过60个城市出台了近百个调控措施，不
　　只是一二线，连三四线甚至热点城市周边的区县也加入进来，内容从限购、限贷到限价、限售，再到限离婚、限商住等等，目前各地仍在“打补丁”，你能想到和想不到的手段都出现了，全方位封堵任何炒房的可能性，从而遏制房价过快上涨。
　　玩过“打地鼠”的游戏吗？现在政府和房价正在玩儿这个游戏，哪里的房价有过快上涨的苗头，哪里就会被按住！
　　以楼市“大热”的海南为例：
　　拿最近“大热”的海南来说吧，这不，出台海南全省范围内的限购政策后，海口和三亚的“补丁”政策说来就来了！ “五一”前，点金君跟一位想在海南买房的北京朋友的微信对话是这样的：
　　没想到，此对话仅10天后，也就是5月10日，海口就出台了琼海那样的“外地人买房需要社保”政策！于是昨天，跟这位朋友的对话变成了这样的：
　　一位三亚的销售人员趁机说：“有需求在海南买房的客户们，再观望就连买的资格都没了！”点金君内心OS：也不能全信你的，真有那么紧迫吗？
　　先来看一下海口的“补丁”政策：海口不仅对外省人首次在限购区域内买房提出需提供省内连续2年以上的社保证明，而且还将产权式酒店和二手房纳入限购范围。这个“补丁”政策真的很严厉呀。
　　更没想到的是，事实竟然被上面这位中介言中！就在海口出政策的当天，也就是昨晚，三亚的“补丁”政策也进一步出台：海南无房的外省人，在三亚中心主城区范围内及海棠湾、崖州湾沿海一线买房，需提供省内1年及以上个税或社保证明，并将全面禁止期房转让和限制现房转让。
　　海口和三亚之所以这么快就被“按住”，正是因为这两个地方前期房价涨得太快！国家统计局此前发布的70个大中城市房价数据显示，3月海口新房价格环比涨幅全国最大，三亚第三！而2月的数据是，三亚新房价格领涨全国。
　　海南，只是全国楼市调控大军中的一员，这个队伍还在不断壮大，并且会不断升级“打补丁”。
　　之前是这样，接下来一直到今年年底都会是这样！不要低估政府这次调控房价的决心哦！请注意！这里政府说的是要遏制房价过快上涨，并没有说要打压房价，让房价大幅下降啊！
　　房地产调控的基本逻辑
　　随着经济的增长、城市基础设施和商业配套的完善，房价上涨是必然趋势，但涨幅不能过大，理想状态是低于城镇居民可支配收入的增幅。
　　事实上，很多地方因政府限价，新房的预售价格已经打了”折扣”（打个比方，开发商想卖10万的房子，建委不批预售证，只批到8万，就相当于政府帮老百姓打折了，甚至低于周边二手房，只是这类消息还没传到你耳朵里，房子就被卖光或内部消化了。
　　也许你会认为，现在各地的限制性措施很荒唐，这不是又回到计划经济时代了吗？而且以往的调控经验看，房价是越限越涨，一旦这些限制措施取消，房价还不得飞上天呢？
　　没错，当前的限制性措施是为快速稳定市场的应对之策，是过渡性办法，正是为了避免你说的那个现象发生，政府正在加快形成房地产调控的长效机制。
　　只是，这个长效机制的建立需要时间，而这个时间是用那些短期调控争取来的。因此，在长效机制没有出台之前，短期措施非常有必要，也不会放松。
　　当然，全国大部分城市去库存的压力还是很大的，这些地方仍采取了一下鼓励买房的措施。如大连、丹东、潍坊、湘潭、临汾等地的购房政策不紧反松，去库存态度明确，部分城市公积金贷款方面政策比较宽松。
　　以上，就是当前一段时间政府进行房地产调控的基本逻辑。
　　预计今年下半年，这一轮的调控效应将逐步显现
　　那时，房地产市场可能会更加理性，供求关系可能发生变化，房价可能稳中略降，投机炒房的人可能会在房价下降前把手中的房子出手，市场上的房源将有所增加。
　　短期来看，对于那些手捧着现金在观望的刚需来说，不用再像今年3月初那样去抢房，不会再有10个客户抢一套房的现象，不会再遇到随口跳价的业主，价格在可承受范围内的房子更多了，花同样的钱能选择到心仪户型的机会也更大了。
　　长期来看，随着政府惠民生政策措施的不断完善，以及房地产调控的长效机制形成落地，住房金融制度、土地供应制度、房地产税收制度也将更加完善，而随着租赁市场不断规范壮大，可能有一部分刚需不再需要倾其所有去买房，而是通过租房就能实现住有所居的愿望了。
　　（人民日报中央厨房 点金工作室）
初审编辑：魏鹏
责任编辑：王晓亮
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违法不良信息举报电话：0房价一直在上涨，可却卖不掉房子，这正常吗？房价一直在上涨，可却卖不掉房子，这正常吗？大三末梢百家号最近，三刻收到了许多朋友的留言，询问一个问题那就是明明自己去售楼部打听到房价一直在上涨，但是自己在中介那里挂了好几个月的二手房交易信息，就是卖不掉房子，这是怎么回事呢？这正常吗？首先，三刻必须要说，其实天底下没有卖不出去的东西，房子也是一样，只要你诚心想要卖掉，那么就一定有办法卖掉，大不了就是降价啊！你比新房价格还便宜，那么自然就有买家不断给你打电话。当然，还要注意一个问题是，委托中介来卖房子，中介可能会偷着加价。而且，还会抽取比较高的佣金，这样就更增加了卖房子的难度。其次，三刻还得说，实际上现在大家并不是不需要房子了，而是实在是受限于各种限制，没有办法再买房子了。众所周知，买房子这事儿其实就是看两点，第一看你有没有购房资格，第二就是看有没有足够的资金来买房子。先说第一个，其实现在只有兰州放开了限制，但许多城市还是要求着社保年限这个事儿，所以一般来说，年轻群体缺少购房名额。而中年群体，普遍都有好几套房子，再在本地购买的意义也并不是很大了。而再说第二个问题，那就是资金问题。现在，其实大家凑一个首付已经很吃力了，但三刻想说的是，最难的还是贷款审批。毕竟，现在的额度比往年都是腰斩的，你想要贷款就一定要排队。所以，这也就是为什么开发商现在很反感公积金贷款的客人，因为开发商等不得，最好是全款，这样才有保障。那么，这两个条件显然已经是很难克服了。而还有一个问题是，现在人口流动现象比较严重，如果你在一二线城市混的好，倒是也还可以。如果觉得混不下去，也许用不了三五年，搞不好你就跑到三四线城市混饭吃了。既然如此，年轻人其实普遍处于不稳定状态，买房子这事儿也不是太靠谱。综上所述，三刻觉得，并不是房子不值钱了，而是房价在上升，但是买家却受到了种种限制，导致无法下定决心购买。可反过来想，如果真的把这些限制条件全部都解决了，那么房价肯定还会再创新高，这是肯定的事情。各位读者，今天三刻推荐的文章是：房价跳水？从3万到1万，房价背后到底经历了什么？买房疑惑？为啥买了房之后房价上涨，却怎么都卖不掉？背水一战！2018年对于炒房客来说，就是一场大赌局解读房价！2018年小县城房价还会不会上涨，现在该买吗？房价向上！企业都倒闭了，可房价还在涨，这正常吗？2018年要买房吗？我来告诉你本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。大三末梢百家号最近更新：简介:人生冷暖，学会自知，学会放下。作者最新文章相关文章视频：卖不出去的房子还有这个用处？难怪房价一直涨，看完解开心里疑惑
&gt财经行业
视频介绍：
在我们国家，买房子可以说是很重要的人生大事了。不仅是城市里房价高，就连农村也不例外。不管是小县城还是镇上、村子里，几乎都在拼命盖房。盖了之后因为价格不便宜还没人买，但开发商却还一直涨价。这到底是为什么呢？房子闲置着卖不出去开发商不会赔钱吗？深度好文！赶紧卖掉郊区的房子！为何近期房价不会再涨？
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　　今天，小假推荐一篇深度好文，里面详细解答了这几个问题：世界主要城市房价的规律和走势、中国的地产泡沫会不会破、近期房价会不会涨、中国房地产的独特现象？为什么要赶紧卖掉郊区的房子等大家关心的问题。　　作者是特姐（ID：helovesshe），清华硕士，研究方向地产金融，在美国知名房企做地产分析三年，整合了北上广几乎所有楼盘的数据，是一个数据癖，并且有多年在上海、深圳、天津买房的心得。　　本文只代表作者观点，不代表“假装在郑州”观点。　　1 几个国际都市的房价走势图 　　现在大家总说，这么多年，最后悔的是没有听房产中介的劝告。还有人说，当初有人告诉我今天的结果多好呀。其实，有人告诉我们呀，任大炮一早就告诉了，我们不相信呀，我们当时还骂他呢，现在还有很多人骂呢。　　我们为什么不相信任志强？　　因为一早就有无数经济学家告诉大家日本的崩盘，而我记得2005年就有人说中国房地产市场要崩盘。现在回想，这什么经济学家，凭什么在一个13亿人口大国刚刚开始住宅市场化，城镇化正如火如荼进行时，判断中国房地产市场崩盘？　　然而，崩盘论是政治正确的，似乎是对社会负责的，于是很多经济学家倾向于喊崩盘，因为即使不崩，也会让群众心里得到安慰。在舆论不断强化之下，我们都认为日本就是市场的榜样，是房价的宿命。　　房价的结局一定是崩盘吗？所有市场都是日本模式吗？　　还是数据说话。我们下面看几个全球最有代表性的，也曾经出现过下跌的大城市的房价走势图：　　1、纽约套均价格，数据来自于住房金融局　　2、旧金山套均价格，数据来自于住房金融局　　　　3、中原香港房价指数　　　　4、伦敦房价走势，数据来自于英国统计局　　　　5、东京土地价格走势　　　　从以上走势图可以看到：　　　　1、纽约和旧金山的套均价格，自从1978年以来，大趋势是一直上涨的，只在2008年金融危机时有过短暂时期的下跌，但是反弹得很快。金汇兑本位制的布雷顿森林体系是在上世纪70年代崩溃的，从此之后，房价总的趋势几乎是一直上扬的；　　2、香港，这是中原地产的房价指数，香港在1998年金融风暴时下跌，颓势持续到2003年非典，从2003年之后就是一直拉升的过程，有数据表明最近13个月涨了21%。现在香港的均价差不多是11.5万元人民币每平米（都换算过来了），深圳是5.2万左右，香港是深圳的2.2倍左右。　　3、伦敦，数据来源于英国统计局，该城只在2008年金融危机时有过回调，它这种幅度只能算回调。虚线是英国的房价趋势，实线是伦敦的房价趋势，可见伦敦涨势比英国平均强的多；　　4、日本，我看不懂日文的官网，只好在网上下了一个图，日本自从90年代暴跌，再也没有起来；　　5、很明显，长期跌的只有日本，所以日本是一个特例，日本不是宿命；　　6、日本的人口结构对房价影响深远，一是造成了通缩，二是税收重以承担老龄社会，三是导致对于房屋的需求很弱。　　　　好了，上面是讲总的趋势，下面我介绍一下美日港泡沫怎么破的，伦敦基本是一直涨的，就不说它了。　　2 　　只要不主动刺破 地产泡沫不会破灭 　　除了日本这个奇葩特例，全球看，房价长期趋势，还是涨的，只不过在涨的过程中，因为各种原因涨的太快时会形成泡沫。　　但在此我要特别纠正一下市场流行的那种完全不过脑子的惯性认识：房价泡沫不会自动破灭的，根本不是我们想当然的“有涨就会跌呀”，“我就没见过只涨不跌的东西”呀。　　这种似是而非的说辞，让很多人止步买房之路。等房价涨了，只有干瞪眼。　　那种有涨就有跌的理论，是适用于普通商品的。普通商品价格高涨会引起产能急剧扩张，从而平抑价格，才会有涨有跌，但是房子即使价格高涨，也不能急剧扩张产能平抑价格。　　1、美国加息17次才刺破泡沫　　　　国泰君安的图，看黄色虚线，这是美联储的基准利率趋势，可以看到，从2000年到2007年利率几乎是在过山车似的下降上升。　　美国的按揭款有固定利率的，也有浮动的，大部分次级贷都采用了浮动制，因为当时联邦基金利率比较低。所以，当美联储连续大幅度加息时，次级贷业主偿付能力就出现问题了，违约现象不断增多，房价下跌进一步冻结了房产流动性，于是，很多人只能坐等着法院强制执行。　　美国的次级贷，本意是为了给没有房子的穷人设计一个可以买得起房的机制，很多在正常信贷审查情况下不能通过的贷款都以次级贷的名义通过了，后来更是制造了据说高达8万亿美金的金融衍生品流向世界。　　下表是美联储上轮加息的详细信息，感受一下这种力度吧：　　　　可以看到从2004年6月开始，加到2006年6月，2年时间，美联储密集加息17次，把基准利率从1%一路推高到5.25%。这轮加息，美联储就谨慎多了，从2015年12月第一次加息开始，到现在一年半，才加了3次。　　2、日本加息刺破泡沫　　　　看黄色虚线，是日本商业银行向央行借款的贴现率，利息率从1988年的2.5%上升到了1990年的6%，地产也是从这一年开始崩盘。　　日本的这个利率过山车，跟美国一样刺激，曲线一样陡峭，这什么泡沫刺不破呀？　　另外，日本当年的泡沫尺寸惊人，据说当时卖掉东京，能买下整个美国。现在卖掉北上深，还是远远买不了美国的，只是相当于美国的大约1/3（见下表）。我们现在已经感觉北上深巨贵了，可以反过去想像一下，当年日本的那个泡沫，是什么量级的。　　　　3、大时代风暴刺破香港泡沫　　香港1997年金融风暴时为了保卫汇率也加息了，不过，香港更多的是受外界大局势影响，香港作为一个小小的风暴中心，就像小船一样容易被颠覆。　　当年的香港不仅是金融风暴眼，还是政局大变动时期，后来更是碰上非典，屋漏偏逢连夜雨。　　可见，泡沫不是自己破灭的，是被外力打爆的，看看美国和日本那种过山车似的降息和加息，可以说是恶意做空。　　为什么加基准利率能刺破泡沫？　　因为加基准利率是直接增加房产持有的成本，使得存量房变成烫手山芋。　　中国的那些限购、限贷、限售，都不触碰存量的成本，业主没有增加持有成本，何必急着卖房？　　所以，市场就不会出现大量抛盘，房价就不会大跌，顶多是个别客户鉴于对市场的判断主动选择卖掉。　　3 　　放心吧！近期房价不会涨！ 　　前面阐述了几点：　　　　1）房价长期看，还是呈现上涨趋势的，只有日本等极少数个案例外；　　2）短期大涨会形成泡沫，但是泡沫不会自己破灭，需要外力强力刺破；　　3）美日主动刺破的工具主要是连续加基准利率；　　4）我国这轮调控已经使用了收缩流动性和缩减个贷的方法，目前看，只是降低了成交量，还没有撼动房价。　　　　如果政府不主动强力刺破泡沫，比如连续加基准呀，比如放开土地、外汇管制呀，恐怕泡沫很难刺破，房价不会大幅下跌。　　那么，房价会涨吗？　　我认为近期也不会涨，因为这轮上涨的直接动力是宽松货币和加大杠杆，目前这两个因素都受到了抑制，所以，房价也失去了上涨的基础。　　去年全国个贷达到5万亿，住房公积金贷款1.27万亿，总计是6.27万亿，去年全国新房销售额大概是10万亿，二手房大概是6万亿，合计16万亿，粗算，杠杆率为39%。　　杠杆率接近40%，虽然还没有美国高，但是，中国人的收入低，这个杠杆下的还款压力也很不轻了。　　那么，在这样一个牛皮市状况下，应该怎么办呢？　　我有几点想法：　　1）除非自住，新买也没必要，抛售也没必要，可以置换；　　2）怎么置换？首先，卖掉小城市，选择核心大城市，看看纽约和伦敦就知道了，其走势还是比全国平均好得多，等到这轮潮水退去，就会发现强力去库存的城市的库存是去不掉的；中金报告显示，今年3月份时，在一二线限购，三四线去库存的政策下，三四线去化周期还是19.6个月，而一二线是9.6个月。　　下表是国家发改委易鹏的数据，全世界来看，100万以下的城市的人口占比是逐渐减少的，1000万以上的城市人口占比增加最明显。　　我国到了2020年前后，人口增长进入拐点，绝对人口会开始减少，人口会进一步向大都市集中，而相应的100万以下的城市人口会减少更快。　　所以，现在是时候卖掉100万以下人口城市的房子了。　　　　3）把郊区的房子置换到市区，尤其是郊区大户型。否则有一天你会发现根本没人接盘，只是纸上富贵一场。哪个城市的大户型都不如小户型畅销。　　这个也是我今天的另一个主题之一，也是核心风险提示之一。　　为什么？因为中国虽然还没有全世界最贵的市区，但是有全世界最贵的郊区。　　4 　　赶快卖掉全世界最贵的郊区！ 　　东京、纽约、伦敦到底有多贵？有时候看到的数据是比上海低的，有时候看到的是比上海高的，而且数据还都比较详实，这就奇怪了。　　其实呢，它们主要是一些核心区域很贵，比如纽约的曼哈顿，东京的港区，伦敦的肯辛顿等，但是，其余的区价格就低多了，有非常明显的级差地租，富人有富的选择，普通民众有普通的选择。　　下面我把几个都市每个区的价格都标出来做个房价地图，大家感觉一下。　　一、城市房价地图　　1）伦敦房价地图　　　　1、伦敦33区，面积共1600平方公里，建成区面积860平方公里，2016年人口是860万。其人口在90年代每年增长5万人，从2000年到2016年每年增长10万人，英国统计局预测下面几年每年人口会增长14万左右。　　2、我用红色数字标出来1+2+3+Camden+City的套均价格, 把这几区视作核心区；用蓝色数字标出最外围一圈套均价格；用橙色数字标出中间地带的套均价格。　　3、可以看到，核心区套均价格大约在150万英镑，最外围套均价格大约在45万镑，中间地带大概是65万镑，全伦敦套均价格大约是65万镑。可见，核心区套均价格是全市的2.3倍，是最外围，也就是郊区价格的3.33倍。　　4、数据来源于英国统计局。　　2）东京房价地图　　再看东京市的房价地图，东京市叫做东京23区，其中里面核心5区，港区中央区呀，用大红色数字标出单价的区域，相当于上海内环内，均价是9.85万每平米；　　中间一圈，用灰色数字标出单价的区域，相当于上海中环，平均价格是5.2万平方米，外边一圈，相当于外环，用粉色数字标出单价的区域，均价是4.2万平米。数据来源于三井不动产，我做了整理。　　可以看到，除了东京都心价格跟上海内环内价格相当，别的区域同比上海，都比上海便宜，越远的便宜的越多，东京有价格非常宜人的中环、外环和郊区。　　　　3）纽约房价地图　　下图是纽约的房价地图，数据来源于Trulia。　　可以看到，纽约不是典型的环状结构。　　曼哈顿最贵，套均达到195万美元，布鲁克林套均90万美元，另外三个区从40万美元到60万美元套均不等，断层似的价格落差。　　纽约跟伦敦一样，人口也是每年增长10万左右，增长率超过1%，还是不错的。　　　　4）区域价格比例表　　　　从这三个都市看，特征都相似：市中心均价是中间地带的2.2倍，是郊区的3.6倍，是全市平均的2.6倍，价格落差很大。　　中国则完全是另外一个景象。当然，中国城市不止上海如此，其他城市几乎都如此。　　为什么中国城市的外环和郊区如此贵？因为中国独特的土地制度。　　第一，建设用地指标受到国土部控制，第二，地方政府垄断土地供应，因为成本原因，它们更愿意开发经营新城，把不稀缺的郊区的土地卖出稀缺价格。　　如果没有土地垄断，郊区的土地供应是巨大的，根本不会拍卖出这种价格。　　当然，只要政府一直控制郊区土地供给，这个游戏可以玩很久，但是操纵出来的价格始终是个问题，而且，这种操纵出来的地也是越供越多的，最后很难一直维持稀缺造成的高价，因为逐渐不稀缺了嘛。　　权衡之下，内环内的价格还是安全得多：内环内是二手房形成的市场价格，而郊区是地方政府和开发商经营出来的价格。　　来源：港股那些事，转载请获取授权　　点击蓝色字体阅读往期热文　　| 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