租房遇到歪中介 假冒房东收订金_网易新闻
租房遇到歪中介 假冒房东收订金
用微信扫码二维码
分享至好友和朋友圈
（原标题：租房遇到歪中介 假冒房东收订金）
3·15即将来临，华西都市报帮你维权。我们将在华西3·15特别报道开设《来信照登》专栏，照实刊登你所遇到的消费陷阱，我们还将派出多路维权记者，详细核实、深度披露，并联合相关主管部门进行调查处理。
杜女士：180****号我在金牛区满城中介租房，当时看中一套房子，中介让我们先交1000元订金，说是给房东的，还给了我们房东电话。之后我们发现电话是假的，房东也是假的。我们打电话要退订金，但他们不退。
姚女士：131****6668 3个月前我在顺城街广电大厦用车抵押贷了28.5万元。本该是7日还款，我记成了11日，就晚了几天。今天我去还款取车，担保公司说我要交8550元的罚息，不然不给我车。这完全是霸王条款！
汤先生：181****8172 我来成都找工作，在赶集网上找了个日租房，地址是磨子桥科华巷11号4单元601，20元一天，3月2日晚上入住，并交了400元押金。今天退房时，房东说我给的是一个月的房钱，不退，最多也就只退 100元。
李先生：135****7727 我去年9月在山东泰安订购8000株草莓苗，指定三个品种，其中有奶油、巧克力、章姬红颜，付款4400元。收到草莓苗种下后发现是三叉梨品种，这个在当地才1角钱一株，而且给我们的时候已经是9月了，种下后造成绝收。我们联系对方，他们不理我们。
华西都市报记者吴冰清
5大投诉渠道帮您维权到底
电话报料：028-96111
网上留言：
下载华西都市报客户端，进入互动投诉（在文末填写表格发送投诉内容）
微博报料：
关注华西都市报新浪微博后私信发送投诉内容
微信报料：
关注华西都市报（ihxdsb）后直接发送投诉内容
华西都市报QQ报料平台：
本文来源：四川在线-华西都市报
责任编辑：黄欢_NN1650
用微信扫码二维码
分享至好友和朋友圈
加载更多新闻
热门产品:　　　
:　　　　　　　　
:　　　　　　　　　
热门影院：
阅读下一篇
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈||百姓网公众号微信扫码关注百姓网小程序微信扫扫立即体验扫码下载手机客户端免费抢油卡、红包、电影票您正在浏览信息，点击查看更多服务这都是怎么了?多好的房子呀?房东怎么舍得卖掉呢?&价格：78万元小区名：暂无房型：2室1厅1卫房间朝向：暂无其他联系：装修情况：精装修面积：89平米楼层：5楼具体地点：讲礼新村(小汤山官牛坊市场南)★★★★房屋介绍★★★★
户型朝向：南北通透，精&&装修，房屋年代：2006年机会难得，抓住机会吧，看房子提前约就可以，别等卖了错过机会。
★★★★政策分析★★★★
本小区是闹中取静的居住区；虽然国家政策不断调控，但是本区域的房价不但没有下降，反而有略微的上涨，现在房源量极少，每出一套好房子很快就会出售；
★★★周边配套★★★★
周边公交：昌52路附近地铁：地铁5号线可谓四通八达，无往不便。
★★★★经纪人介绍★★★★
本人从事房地产多年，成交很多客户，深知买房的辛苦和不易，我会用我的专业知识、认真负责的态度为您找到一套合适的房子；欢迎您随时来电咨询！！！
联系人：温明健★★★★房屋介绍★★★★
户型朝向：南北通透，精&&装修，房屋年代：2006年机会难得，抓住机会吧，看房子提前约就可以，别等卖了错过机会。
★★★★政策分析★★★★
本小区是闹中取静的居住区；虽然国家政策不断调控，但是本区域的房价不但没有下降，反而有略微的上涨，现在房源量极少，每出一套好房子很快就会出售；
★★★周边配套★★★★
周边公交：昌52路附近地铁：地铁5号线可谓四通八达，无往不便。
★★★★经纪人介绍★★★★
本人从事房地产多年，成交很多客户，深知买房的辛苦和不易，我会用我的专业知识、认真负责的态度为您找到一套合适的房子；欢迎您随时来电咨询！！！
联系人：温明健小贴士：本页信息由用户及第三方发布，真实性、合法性由发布人负责。详情请阅读
1/8显示照片列表信息设置为“搞定了！”状态后，其他用户将无法查看您的联系方式。您确认搞定了这条信息吗？重新发布后可使用“刷新”将发布时间更新为最新时间，并将信息排到第一页。商户推广合作加盟服务支持合作伙伴|&| 沪公网安备16号12&G:101&GM:105
描述：请填写描述手机号：请填写手机号请填写手机号上传图片：打开微信，扫一扫右侧二维码，即可完成绑定 -->绑定后，您可以：1. 立即在手机上收到用户给您的留言2. 使用手机快速完成付费推广的续费动作3. 第一时间了解到百姓网付费推广最新的促销活动，以及享受微信端独特的促销活动4. 更快速地将信息通过微信分享给好友、同事、朋友圈5. 如果您是招聘类目用户，还能够第一时间接收到新简历通知下载APP无需登录实时接受私信提醒，联系更便捷！或点击下方先登录再进入私信联系中介拿钱闪了人 房东房客都被骗_网易新闻
中介拿钱闪了人 房东房客都被骗
（原标题：中介拿钱闪了人 房东房客都被骗）
楚天都市报讯 前日，外地来汉务工人员彭先生反映，通过房屋中介租房，钱给了中介后对方人去楼空，和他一样受骗的至少已有40多人。
彭先生介绍，去年10月，他通过顺兴嘉业房产中介公司租下一间合租房，每月租金800元，押一付三。钱交给中介，由中介和房东结算。今年过年前，房东突然来让他们合租的人都搬走。彭先生等赶到中介公司询问，工作人员称已经处理好了，把钱给了房东。可几天前，房东又上门要房租。他赶紧给中介打电话，但电话打不通。公司也已转租给了他人。
楚天都市报记者联系上房东刘女士，她介绍，到了中介交房租时却迟迟没有动静，直到一个多星期前，中介电话也打不通了，她只好下逐客令。彭先生等上当的租客成立了QQ群，群友已有40人，被骗金额从几百元到一万多元不等。
洪山区卓刀泉工商所工作人员表示，接到投诉后，工作人员找到该公司，该公司已人去楼空，法人代表登记手机号为空号。工商已将其列入异常名录锁定。建议租客和房东，报警或走法律途径维权。
楚天都市报记者周丹
本文来源：荆楚网-楚天都市报
责任编辑：黄欢_NN1650
加载更多新闻
热门产品:　　　
:　　　　　　　　
:　　　　　　　　　
热门影院：
阅读下一篇
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈&p&给大家梳理下，目前市场上比较流行的银行大额低息贷款渠道。&/p&&p&&b&1、银行信用贷&/b&&/p&&p&信用贷的额度现在也不低了，有5万-30万的额度。有朋友亲测，用建行的“快贷”能拿到年化利率低至4.56％的20万贷款。&/p&&p&这么低的利息，就算不缺钱，用来投资套利都很不错。&/p&&p&当前市场上比较常见的信用贷有以下一些：&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-7eb95b05a5ee4b77dcc43_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&572& data-rawheight=&343& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&572& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-7eb95b05a5ee4b77dcc43_r.jpg&&&/figure&&p&这类产品一般人借个10万左右还比较容易，再多就要看你的“成分”了。像我这样的“体制外”人士，就比较难。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&2、房抵贷&/b&&/p&&p&这个路子可以贷到很多的钱，不过当前已经被快被封死，这就是——“房抵贷”。&/p&&p&所谓“房抵贷”，就是把房子抵押出去贷款。要求较高，你必须要有一套甚至两套房子，但优势也相当明显，额度极大、利息极低。&/p&&p&房抵贷能有高达150万或者房价7成的额度。至于利息嘛，我做调研时，某家银行竟然给出了年化3.6%的惊天低息！&/p&&p&如果你老家有房，或你在大城市有一套小房，都可以考虑房抵贷。不过房贷政策收紧后，银行现在做这块业务也比较谨慎了。&/p&&p&这两天我问了10多家银行，只有2家银行明确提供房抵贷业务：&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-660d407f96ecd310a1d6aacd_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&576& data-rawheight=&149& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&576& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-660d407f96ecd310a1d6aacd_r.jpg&&&/figure&&p&不过，工作人员也明确表示，对资金用途审核会比较严。&/p&&p&至于兴业银行这个“史上最低”的3.6%，显然也是有条件的。不仅要求贷款人在本行购买理财产品，还要求贷款人必须供职于政府或大型国企，且对贷款用途也会实时监控。&/p&&p&不过这种罕见的极低利率，没准什么时候就没了。所以符合条件的朋友，可以去问问。&/p&&p&&b&3、装修贷&/b&&/p&&p&再说个曾经在公众号里发文章介绍过的品种——装修贷。再次推荐还是因为额度大、利率低啊，不借白不借啊！&/p&&p&就这类贷款，现在不少银行审核也严了起来，很多会审核装修材料的发票和资金流水，更有一些只能接受刷卡消费，不是直接给现金。&/p&&p&但是，对很多已经被首付掏空的朋友，这是一个非常好的回血方式。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-e8ffb5ca3aa4cbcd0b97007_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&572& data-rawheight=&264& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&572& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-e8ffb5ca3aa4cbcd0b97007_r.jpg&&&/figure&&p&&b&4. 信用卡现金分期&/b&&/p&&p&和信用贷类似，银行还有一个贷款品种，是现金分期。&/p&&p&名字虽然不同，但是产品的类型是一样的，都是消费贷款。而且有些小银行，可以同时申请“现金分期”和“信用贷”。&/p&&p&这个是最近各家银行推得最猛的一款贷款业务，同事接到的电话绝大多数都是推销“现金分期”的。&/p&&p&所谓的“现金分期”，其实也是消费贷的一种，它是依托于信用卡形式存在的借款，你只要有信用卡就可以申请。&/p&&p&放在原来，信用卡的信用分期能贷出的钱不多，一般是不超过信用额度的，但是在当前“严峻”的形式下，银行悄悄突破了额度底线——&/p&&p&不少小银行能贷出额度的3-4倍的资金，十几万直接转到你银行卡，拿去干什么她也不管。&/p&&p&不仅是额度放大了，利率也是各种做优惠。我有个同事在拒绝一家小银行三次后，对方仍不放弃，委婉表示利率可以打3-4折，年化利息低至6%！&/p&&p&如果你手里有大额信用卡，可以考虑现金分期这种借款渠道。我汇总了当下部分银行的贷款额度和年化利率：&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-cabeedd25e60e701effee_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&651& data-rawheight=&391& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&651& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-cabeedd25e60e701effee_r.jpg&&&/figure&&p&可以看到，像中信、广发、浦发这类中小银行普遍额度比较高，中信银行最高可以达到30万，但缺点是利率较高。&/p&&p&像中农工建这样的传统四大行，额度不高，不过利率非常诱人。&/p&&p&如果银行不做活动，现金分期就没必要申请。但如果银行利率打折，像是我同事那样能借到6%年化，借到就是赚到。&/p&&p&所以大家接到这类电话时，先别急着挂掉，可以跟他们砍砍价！&/p&&p&&b&贷款产品总结告一段落，再来说说这类贷款对我们的价值。&/b&&/p&&p&房贷在过去很多年里，都是非常优质的杠杆，不少利用好这个杠杆的人都实现了财富自由。&/p&&p&现在，楼市已经被压制，房贷审核也趋严，靠买房发财没以前容易了。但对于个人和家庭来说，合理使用杠杆，依然是一项必备的技能。&/p&&p&短期看，由于房价越来越高，想早日住上心仪的房子，可能必须通过这些渠道，补充自己的贷款额度；&/p&&p&长期看，对于信用佳、财技高的朋友们来说，这又是一个极好的套利工具。如果你可以拿到6%贷款，再投到10%的理财产品里，30万贷款额度，就是白送你12000/年的福利。&/p&&p&难得银行这么拼，所以大家不妨多留意吧：）&/p&&p&&br&&/p&&blockquote&本文内容首发于微信公众号“小小财技”（ID：caiji555）&br&未经许可严禁转载，违者沙包大的小拳拳捶你后脑勺~&/blockquote&&p&&/p&
给大家梳理下，目前市场上比较流行的银行大额低息贷款渠道。1、银行信用贷信用贷的额度现在也不低了，有5万-30万的额度。有朋友亲测，用建行的“快贷”能拿到年化利率低至4.56％的20万贷款。这么低的利息，就算不缺钱，用来投资套利都很不错。当前市场上比…
参考之前我回复的答案吧：&br&1.软件外包：苏州以新电，agile software(后变身为oracle),益进，新宇，大宇宙等软件外包公司，还有网讯(后变身cisco).&br&外包公司迅速开花。 形成了以 oracle,cisco为代表的产品级公司+新电，新宇，大宇宙等外包公司&br&&br&2.游戏：同时发展起步的有游戏行业，以石海开创的蜗牛为先河，先后游戏圈有唐人、金游、尚游等公司，现在人人网的游戏 也搬来苏州，是来抢人才的，成本低啊。&br&&br&3.电商：本地化以同程网为代表，同程从B2B旅行社产品发展，现在转型为B2 OTA提供商，重电商；但是没有形成 类似阿里的生态圈。。。；盈利just so so，补贴很多，现在腾讯为大腿，简单的路过。&br&&br&4.招商-外来户：最近1，2年 微软，IBM，华为纷纷来苏州，好戏连台，但是本地化人才担忧！&br&&br&5.fashion 互联网：提两家公司儒豹 和思必驰 ，这两家都跟搜索有关系。前者是移动端搜索，后者是语音搜索；儒豹成立也有数年，但是发展速度真心慢，不想说多少；思必驰在路上。。。&br&&br&6.其他：互联网创业小团队或公司，目前这一批团队集中在园区-高教区一带，也有一些靠谱的团队和公司， 比如做支付卡的，比如做创意电商的，比如做大数据的等等。
参考之前我回复的答案吧： 1.软件外包：苏州以新电，agile software(后变身为oracle),益进，新宇，大宇宙等软件外包公司，还有网讯(后变身cisco). 外包公司迅速开花。 形成了以 oracle,cisco为代表的产品级公司+新电，新宇，大宇宙等外包公司 2.游戏：同时…
&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-5f92a2f9b15a0b2839e4cceae381da60_b.jpg& data-rawwidth=&1018& data-rawheight=&490& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1018& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-5f92a2f9b15a0b2839e4cceae381da60_r.jpg&&&/figure&在15年我曾写过一个同名的万赞回答：&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&买房的最佳时机是什么时候？ - 知乎&/a&&br&&p&现在，2年过去，买房的最佳时机是什么？是否出现了变化？这篇文章，我将对该回答进行增删校正：&/p&&p&1.每年的6月30日、12月25日是房地产企业的两大营销节点，带着钱在这两个节点前到售楼处，放心，营销经理都会出来给你破底价（仅针对已上市且需要较好财报的房企，如：恒大、绿地、旭辉）。&/p&&p&2.房价高速上涨有几大通道：传言-规划-动工-建成，以通州为例，传言通州可能成为副中心时，房价集体涨了一轮，北京市正式确定通州为副中心时，又集中上涨了一轮。所以要买的话，最好在这几个节点之前买，可以立即升值。除区域外，还有轨道交通，如地铁、机场、的兴修，都可同理。&/p&&p&3.很多的销冠项目，并不是因为产品好或者销售好或者地段好，仅仅是因为贴着地王或楼王销售，举例来说，我旁边的项目因为后拿地加新盘加新产品，所以卖到了10万每平，我比它早拿地早开盘，产品也没比它差多少，原来我卖两万，现在为啥不能卖4万？所以，在地王和楼王出现之前购买周边楼盘，是很好的选择。而确定楼王与地王的最好地方为住建委网站，如果今年批地不多，且位置都不好，突然放出一块好地，开发商必然把它抢成地王。地王未来入市，必定是楼王。&/p&&p&4.北京上海这种存在限购的城市，或者更甚的通州这种存在双限的区域，因为供小于求才会限，只有到了真正放开限购的那一天，房价才是真的高到不需要用政策调控的程度。所以，至少在近10年，只需考虑涨得快还是涨得慢，越早购买，价越低，但仍需考虑个人资金流以及未来房价增长百分比。如16年北京房价暴涨，部分地区甚至高达200%，部分透支未来若干年上涨空间，且可能招来更严厉限购，让成交量萎缩，使房价攀升更困难。&/p&&p&5.现在的开发商为了防止尾盘卖不出去，会将最好的户型和最棒的位置留到最后，当然，价格也必然是整个项目最贵的。但是，当这个项目喊出清盘口号而又难以尽快清掉时，你就有了用较少的钱买更好的房的机会。&/p&&p&6.一个分若干期开盘的项目，会一期比一期卖得贵，第一期的第一次大开盘，一定会是优惠力度最大、整盘价格最低的那次，而且，第一次的开盘往往为了造出热销的声势，盈利更多是通过后期开盘与加推达成。即便之后楼市下行，但不到生死存亡万不得已，开发商是不会降价的，因为一降价就是自己打脸。&/p&&p&7.二手房价、房租和一手房价总是呈现正相关关系，在大部分时间，一手房价是市场控制房地产商，房地产商决定价格，但二手房价、房租直接由市场调控。所以，二手房价不仅真实而且较一手房提前变化。但是，在房价被严格管控及操纵时期，恰恰相反，二手房价受一手房锚定。如15年底16年初各地频现地王，16年房价就快速上扬。而17年北京控制了地价……&/p&&p&8.在楼市利好政策出现之时，尽快买，因为房价还没来得及涨；在楼市利空政策出现之后，等一等，因为房价还没来得及降。&/p&&p&9.刚需购房，不要在乎时机，该买又刚好能买，便是最佳的时机；改善与投资保值，则是手中有大量闲钱，且后期承担房贷而不会明显降低生活质量，且其他投资收益无法超过年化10%时，为最佳时期。&/p&&p&10.路可以修，人可以搬，地铁可以开通，新区可以申请，但唯一不能复制的是山川湖泊构成的环境，所以，单从居住的角度，要么依山，要么傍水。在热门区域应尽早抢占环境好的位置。&/p&&p&11.自住，买看得见的当下，投资，买想得到的未来。目的不同，选择自然不同。&/p&&p&12.短线投资（0-3年），可以追涨，长线投资（5-7年），不如买跌。&/p&&p&13.离职之前买房，贷款会宽心，结婚之前买房，丈母娘会开心，孩子入学前买房，读书会放心，在特定人生规划前买特定的房，会省下不少心。&/p&&p&14.营销无定式，市场难定性，有一个从事地产营销的朋友，或者直接私信找我付费咨询，才是以不变应万变。&/p&&p&不会做分割线，于是打了这句话。&/p&&p&不知道怎么打广告，所以我不打。&/p&
在15年我曾写过一个同名的万赞回答： 现在，2年过去，买房的最佳时机是什么？是否出现了变化？这篇文章，我将对该回答进行增删校正：1.每年的6月30日、12月25日是房地产企业的两大营销节点，带着钱在这两个节点前到售楼处…
&p&说说我的一个手下吧。&/p&&p&男的，专科毕业，工作能力不错。在北京这边呆了7年。技术一等一的。找了个老婆也不是北京人。家里开饭店的，不算大富大贵，但也不算穷。只不过产业不能离人，要是生了孩子家里就管不了了。&/p&&br&&p&去年辞职回老家工作了。辞职前在北京8000多。辞职后回成都找了个我们公司以前的中层出去开的创业公司。现在10000多月薪。&/p&&br&&p&在北京的时候一辆小摩托，还满世界加不上油只好换电的。租合租房，三天两头搬家。回去以后，自然是车子房子分分钟解决。工资还高，花费还低。老婆孩子。生活顿时就有了点品味了。&/p&&br&&p&就我自己来说，土长的北京人，和外地朋友相比就是缺了一个后路的感觉。去上海周边，南京，烟台转了转，都觉得其实生活不比北京差。甚至还好不少。&/p&&br&&p&北京这边最糟糕的还不是房价，而是教育。两个城区占了全部教育资源，其他城区反而连地方城市都不如。我是当年区高考成绩第35，才就将将擦到了重点大学上线。&/p&&p&北京录取率高，清华北大的更多。但是那是平均数，实际上呢？除了老西城和海淀两个区，其他区县加起来连这两个区的零头都没有。远郊区县更是一年一个就值得张灯结彩，大拉条幅。往往还是在外地读书又有北京户口的孩子回京高考给这些区县“贡献”的名额。&/p&&p&而西城海淀这两个区的学区房，那就不是工薪阶层可以考虑的事情了。即使是名牌大学的学生，也断然没有可能在没有相当的家世背景的情况下考虑在北京几年的时间内达到一个先赚上一个亿的“小目标”的，一千万也没戏。&/p&&br&&p&我不知道北京这个城市以后会变成一个什么情况。但是说到习惯，说到教育，说到品质。的确有有品质的生活，但与你我无缘。&/p&&br&&p&作为北京的土著居民，我拼命的上了大学，读了博士，找了在我所在的行业内还算是高薪的工作，然而我已经被我的家乡抛弃了。外来人想要站住脚，不是我酸你们，就算你们也如我买了房，有车牌，有一份不算差，还算体面的工作，甚至有户口，到小孩子准备上高中，参加中考的时候你们就知道什么叫两个区垄断中考550分以上学生的90%，见识到全国最严苛的跨区县读高中的禁令。即使你们的孩子在你买得起房子的区县中出类拔萃，在家乡可以任意选择能够保证50%以上重点大学的升学率的牛逼高中，你依然进不去这两个区县的所谓普通中学。&/p&&br&&p&北京的不平等已经是疯狂了。尤其在教育上。我不知道那些愿意把北京当作终身生活的地方的人是怎么看待这个城市。是如何理解这个城市背后的荒谬。然而终有一日我会离开。因为在别的地方，我能活的更有品味。&/p&&br&&p&艳羡北京，是因为北京以特权阶层示人。 而特权阶层下面，是外人看不到的，被压迫的更加凄惨的平民百姓。&/p&&br&&p&如果你不是赵姓中人，不是首富子女，不是体制内的一份子。北京给不了你多少品位，多少尊严，或者说，这种品位和尊严必然以一种根本不等价的形式施舍给你。&/p&&p&------------------------------------------------------&/p&&p&其实相较于房价，户口问题更是一个硬伤。&/p&&p&如果在北京没有户口，那么可以说你就是一个被这个城市肆意消耗的人。你的价值，将在孩子上中学的时候被消耗殆尽。&/p&&p&北京买房，有的地方还是可以的，但是房子不会给你带来户口。&/p&&p&没有户口，虽然你可以在北京读到高中，但是不可能在北京高考。实话实说，北京的高中读完去外地高考就是个死。&/p&&p&举个不恰当的真实事例：我的孩子在北京上小学，一年级时学校每天留20道口算题，要求5分钟做完。我一哥们在太仓，孩子上小学同年，学校每天留100道口算，同样要求5分钟做完。学习时间相同的情况下，这两地的小孩子计算能力肯定是不同的。北京的学校往往对孩子的刷题能力要求不高。
&/p&&p&有人可能会说：这可以自己要求自己努力。&/p&&p&但是小孩子家长不可能一直看着，学校的要求其实是非常关键的。如果学校以较低标准要求，能够主动每天做100道的孩子又有多少呢？学习是靠环境的。这种低标准要求就导致北京的学校学生高考缺乏足够的竞争力。学生缺乏足够的熟练程度。考试内容缺乏区分度。&/p&&p&对于有北京户口的人这无所谓，因为反正名额是按地域分配的，而不是单纯放在一起看成绩。毕竟课业压力小，还可以学一大堆其他的所谓素质教育。然而对于在北京这种温水里面读高中的孩子出去高考，这些素质教育其实对高考成绩本身并没有任何帮助。 &/p&&br&&p&结果就是，你不得不在孩子上初中的时候做出选择。我的大部分有此困难的同事就两个选择。1. 回老家，或者把孩子送回老家做留守儿童。2. 在高考压力相对较轻的二线，北上广以外的一线城市买房，（大部分人选择天津），落户，孩子去那边读中学。在天津高考。&/p&&p&北京你依然留不下。&/p&&p&所以年轻人，你们在北京工作的保质期也就到35. 如果二十五六岁有了孩子，到这个时候就该小学四五年级了。该考虑给孩子找路了。留守儿童不是一个好的选择，剩下的就只有举家外逃。&/p&&p&买房何必？本就无法落户啊。&/p&&p&如果刚毕业，能够拼一把体制内，事业单位在编或者国企在编，在生孩子之前拿到北京户口，那么努力努力还是值得的。如果已经有了孩子， 那么我还有个恐怖故事可以分享。曾经我爸学校有个老师，外地人，入职之后得到了北京户口，按理说，孩子落户北京是水到渠成的事情，于是孩子就在北京读书。结果一办就是六七年，最后到了高考的时候，依然没有办成。孩子回老家高考，结果可想而知。 &/p&&p&大家还可以去看看积分落户政策，看看有没有可能性。这里我就不想讨论了，非体制内能做到那些条目的的技术/投资移民更简单。&/p&&p&北京这个城市，就是不友好到这种地步。&/p&&p&作为北京的三代土著，我还是要说北京有北京的难处。北京无法接纳这么多人，也不可能给予每个人十分公平的机会。&/p&&p&但是对每个在北京打拼，有着梦想的人来说。十有八九这就注定只能是你人生中的一个途径站，落不下脚来。&/p&&p&北京有很多机会，很多岗位。利用这些机会，但不要把它当成归宿。&/p&&p&---------------------&/p&&p&总而言之，教育才是套在每一个北漂人的头上的真正枷锁。房价什么的，和教育比差远了。&/p&&p&反过来想，丁克或许更适合北京。没有孩子，没有焦头烂额的教育问题，那么品味生活其实不远。&/p&&p&或者，想孩子高中读完就直接出去的也行，毕竟北京有不少不错的国际学校。不过川普对SAT的做的事情好像还没尘埃落定。唉。&/p&
说说我的一个手下吧。男的，专科毕业，工作能力不错。在北京这边呆了7年。技术一等一的。找了个老婆也不是北京人。家里开饭店的，不算大富大贵，但也不算穷。只不过产业不能离人，要是生了孩子家里就管不了了。 去年辞职回老家工作了。辞职前在北京8000多。…
&p&ID: monocala 加微信请备注 “杭州询盘”。PS.三期地铁规划有变数，至今未落实报批。&br&&br&11.3 单独问某个盘的在这个阶段已没有任何意义。10月最明显的变化就是交易量开始萎缩，到本月初交易量下跌的速度进一步加快。观望的空间依然在扩大。负债低收入水平持久稳定的话可以利用这半年捡下漏。10月至今有若干大幅降价的盘作为个例出现在市面上。这也是卖方变买方市场的表现之一。&br&解释下不鼓励买房的原因，现阶段买房的大多数是伪刚需，对一个城市的资源总值和人均享有的份额的直觉性的预判体现了人往高处走的本能逻辑，并非不合理，但房产涨跌体现的是作为市场中某一环产品的金融属性。简而言之，如果单纯的市场经济，无政策性干预，现有的城市等级对应的就是各城市房产的所处层级。But.与蓄水池理论派相反的，我持有的观点也是房地产只是作为zf用来扩张货币信用的工具，企业、地方债务通过购房转嫁成银行最受欢迎健康度最优的居民贷款。房产泡沫是因为这个原因而不断扩大，但对个人来说，分摊的承压比重和风险性远低于企业和zf所承受的，至此挪出空间为上层改革提供了时间。&br&&br&另一方面，各方数据和国内外经济学家的学术报告不断的证明未来这两年经济硬着陆的风险还是非常高。短期的贬值也只能稀释一小部分的泡沫。加强外汇管控，频繁地出台新政策都在为着陆作缓冲的准备。大力发展城市基建来维持gdp的增速，那么房产税、遗产税作为营改增之后地方主要的税源，必定会历史性的登场。各位不要有侥幸的心理，对世界上所有大国zf来说，如何缩小贫富差距都是同等高难度的工作。本国下个阶段会致力于这一块的调控，也就是资源再度进行分配机制的改革。对未来的城市生活有些想象力吧，它可能不是你现在看到的模样。然而我依然看好杭州。&br&&br&&br&9.30
房市已丧失投机空间。 不再建议买入。 最后的警告，本轮为首的几座暴涨城市实质已进入横盘期，限购变相限卖，缓涨同时缓跌，但传导还在继续，结果是拐点会比一般人猜测的要晚，可能人为得拖到年后。大空头来临之时没有人能预估到会造成何种程度的破坏。刚需谨慎。&br&&br&7.10更新&br&8月户籍改革进一步并轨萧山余杭，持久利好两区，但整体房市已快到节点，需慎重。&br&以下问题建议至少了解一下，&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&如果保汇率还是保房价二选一的情况是真的，那么应该如何能够最大程度地保护自己的资产？ - 金融&/a& 早前市场多数投资人包括散客预估zf保房价，不过目前风向已有转变的迹象。即使实际情况是离岸rmb已经在贬值当中，但我不这么认为。早几个月就引用过相关新闻，但观点还是keep至今。我认为zf会保汇率。一线（除广州）会首当其冲，二线南京、苏州过热的，甚至是新兴的安徽都会大受影响。杭州或许会有一段长时间的横盘或者直接回调降价，但幅度应该不会大。事实上因为本地供量始终维持在一个高位。房价因为全国性购房保值的现象而出现的暴涨在后期会有一定程度的抵消。那时就是最适合的购房时期。但卖完的盘怎么办呢？没有办法，只能买二手房了。所以当下也可以买，只是要评估好性价比和风险性。&br&本月15号之后的问题我不会再在此处回答。个人微信到时会放上来供免费咨询。&br&——————————————————————————————————————————&br&杭州16上半年卖地收入又破纪录，所以不存在未来没房可买的情况。6月商品房成交17751套，首次回落到2w套以下，跌落了12%，涨幅也相对减弱。另外，杭州上半年楼市成交量超过10万套，符合预期，已经是十分了不得的结果。&br&到此阶段，如果仍考虑买房，我这边说一些个人看法。看中哪个楼盘，去查下未来周边规划，以及开发商的拿地价，是否临近新地王等周边板块，上一年度该城区住宅销售量，以这些来判断未来楼盘所处环境的市井粘稠度。&br&&br&另外是我近期的一些顾虑，大家就听听看：&br&&br&经过近一年的高房价的发酵，各大城市的实业经济颓势加速扩大。参考&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&北京的房价是不是正在透支着中国年轻人的创造力和生活品质？ - 互联网&/a&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&深圳的高房价会导致人才流失吗？ - 深圳市&/a&等问题下，已买房和未买房两派的争论，年轻人的焦虑程度可见一斑。&br&本人从来都反对“不是房价贵是你买不起”这类阶级论者。本国能在北上深三地买房的除了原有的土著只有极少数站在金字塔顶尖的那群人。但一个国家的发展，实质所依靠的是中下层人民的奋斗。维稳的本质是分摊利益能否让老百姓满意。年轻人才是国家发展的未来，不过很抱歉，本国根深蒂固的传统文化，会继续以家庭为单位，绑住各个阶层，维持最稳定的结构。所以不要说时代发展了，买不起房，年轻人可以租房，你看西方国家的租房产业那么发达。这显然对中国文化有太多不了解。&br&&br&古往今来只有一个中国大陆，没有任何模板可参考。&br&&br&但可以确定的是，阶级固化对国家无任何好处。真正利用此次经济危机赚到利差的那波人并没有那么傻，继续待下去等危机发酵然后反噬自己么。所以能转移资产的一定会逃离。那国内剩下什么，烂摊子而已。杭州在回涨了半年多之后，很多楼盘涨势依然高企，相对一线一半不到的房价，也已经挺贵了。即便是我这样长期看好杭州的，实质上认为杭州相对其他一些城市，最大的优势也只不过是矮子里面挑长个，对杭州未来发展能否支持房价，并没有十足的把握。&br&&br&本国有太多怪像存在。计划经济主导的市场经济独此一家，广电、文化部严格管控着意识形态的洗脑。看一下年轻世代在社交平台上的发言，令我感到希望渺茫。zf依旧试图以国企控制民企的思路在操作。实业凋零。新兴产业仍未落到实处。文化产业的蓬勃发展，在我看来是另一股虚的很的泡沫。&br&&br&好的消息也有，985、211的取消一定会带来一些变化，即便有限，也希望是改革派有意为之。学区房最终有一天会成为历史。地方城市二胎潮开始成为现象。&br&&br&所以对于众多的买房者，我希望在买房之前，大家能考虑一下自己的未来。房子是搭建生活的道具，核心的建造者是自己。&br&&br&以及，我看空整体房市未来一年内的表现。&br&&br&———————————————————————————————————————————&br&抽空上来，再强调一下，涨幅过高的盘无论什么位置都不要接。另外对学区不要过分看重。留言月底我会挨个回复，抱歉。&br&------------------------------------------------------------------6.6 养病当中，近期未回复评论病愈之后会一一回复。杭州到5月为止已实现连续三个月商品房成交破2万套。6月房市基本保持微涨状态。房产市场趋于理性。&br&&br&5.24更新&br&插播一条重要消息。昨晚看到&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//news.fx678.com/C/177.shtml& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&【华尔街日报：专家学者建言允许人民币贬值，央行称稳定是第一要务】&/a&，（更早的一篇原文已被删，用语不完全一致）今天财新网出了相关新闻评论——&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//opinion.caixin.com//.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&稳汇率与保房价：“二选一”困境如何跳出&/a&
对照来看，有迹象表明zf有较大可能选择与专家意见相反的做法——保汇率，在下半年至明年主动破掉房市的泡沫，逐步收紧严控房屋贷款。&br&我收回在评论里说过的，各地限购政策将继续出现。会有一个滞后效应，房价先涨到顶峰，再开始回落，可能只需要半年到一年的时间。开始回落的话，可能相当于重复类似杭州之前的失落的5年。&br&一线城市会降多少我不确定。二线飙涨的这几个也会有一定比例的下跌。但杭州特别的地方在于，是这堆涨房潮里唯一经历过房市从顶端大幅跌落的，所以涨势不如另外一些二线。另外就是拥有G20和亚运会代表的城建红利。&br&建议：杭州本地，依然看性价比，各区域按人气或者待规划/已规划商业和公共配套来选择。盘的质量很要紧。超过预算的盘，都不用考虑。投资客有可能被套牢，自住刚需尽量控制贷款风险，首付高一些。&br&在北上深三地有投资房产的，可趁早转手。南京、苏州两地的要小心了。高位入手的必定是再走一遍杭州的老路。&br&&br&++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++&br&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//pan.baidu.com/s/1boY4mdh& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&pan.baidu.com/s/1boY4md&/span&&span class=&invisible&&h&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a& 最新的地铁三期规划图 超清版 站点一清二楚 转自口水杭州的网友slstu2
纸上得来终觉浅，多到实地看细节。&br&————————————————————————————————————&br&5.10小更新
（提醒各位谨慎看待学区这个概念。以及考量板块时尽量避免跟着政府摊大饼。杭州这些年的发展，板块的概念热从所谓的城西板块到城北再到现在的城东（比如奥体板块）。zf摊的一手好大饼。）&br&&br&4月杭州全市新建商品房成交再破2万套，为历史以来单月成交次高水平，其中4月29日成交1404套，再度刷新历史单日成交最高纪录，但预计短期内杭州楼市难有如此规模的持续性行情。【转载透明售房网四月总结】&br&&/p&&ul&&li&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.tmsf.com/info/news_newsinfo__1.htm& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://www.&/span&&span class=&visible&&tmsf.com/info/news_news&/span&&span class=&invisible&&info__1.htm&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&/li&&li&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.tmsf.com/info/news_newsinfo__1.htm& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&& [研究院]2016年4月杭州全市土地市场研究报告&/a&&/li&&li&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.tmsf.com/info/news_newsinfo__1.htm& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&[研究院]2016年4月杭州市区二手房市场研究报告&/a&&/li&&/ul&4月份的销售数据比较有趣，有较多面的阐述空间，5月第一周的销售数据也出来了。另我仍在搜集一些细微的相关资料进行整合。度假回来有一堆积压的手续要处理。精力所限，明后天一定更新并把未答留言回复掉。PS.请不要转载。&br&————————————————————————————————————&br&&br&4.9更新 因近期私人事宜停更许久，今后也会不定时更新。还是那句话，买房是大事，我作为一个路人甲只能提供一点参考，莫抱有太大期望。（留言询问买房事宜已经有点没什么必要，开涨阶段多实地考察搜索数据更有用些。）&br&&br&“一季度，杭州全市新建商品房共签约47664套。3月份，杭州全市新建商品房共签约28012套，创造了杭州房地产市场月度成交纪录。新房市场的成交持续上扬，另一方面二手房签约量却继续下降，尽管如此，杭州主城区二手房签约量还是突破了1万套，创下历史同期新高。”——引用透明售房研究所数据。&br&&br&杭州楼市持续升温已成事实。只是相对于全国性的几个房价暴涨以至于出台管控政策的部分一二线城市，杭州楼市并未出现整体爆发式上涨，各区涨幅仍然相对稳定。&br&3月二手房具体销售数据请看&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.tmsf.com/info/news_newsinfo__2.htm& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&[研究院]2016年3月杭州市区二手房市场研究报告&/a&&br&3月新建住宅销售数据请看&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.tmsf.com/info/news_newsinfo__1.htm& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&[研究院]2016年3月杭州全市商品房市场研究报告&/a&&br&具体到每个楼盘涨跌情况&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//slide.zj.sina.com.cn/news/slide_32_.html%23p%3D1& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&杭州最新500多个楼盘涨跌榜出炉&/a&&br&&br&我个人比较关注的一条信息是，绿城拿了潮鸣板块的新地王，45368元/每平米。（其实就在我住所那块附近。）老牌开发商某种意义上是房市的预言家。对比当年附近板块的拿价，涨幅几近一倍。&br&&br&杭州按照目前的成交率，半年左右就可以消化完库存。当然这是不可能的，zf都不会允许这种事发生。未来本地房价上涨速度基本就是盯紧去库存速度。只是3月份开了这样一个头，杭州本地党报也放出消息，暗示不会出台类似深圳上海这样的管控政策，等于说明对目前房价渐进式上涨的喜闻乐见。也因此，实际留给各位观望的时间不多了。&br&&br&也正因为涨势并不过分夸张，我对杭州房市仍然看好。原因如下：&br&本轮杭州开始长达至少7年的城建红利。上一次是南京。&br&深圳和上海的高房价引发的赶客潮最终流向的首选是和前者同属互联网产业一军以及和后者临近的杭州。（单以其中一个城市作为标准，流向还会有靠近深圳的广州，因此本轮广州大幅上涨;离上海更近的苏州涨幅超杭州，但苏州的问题一直以来都是经济模式的问题。以及其他诸如南京、武汉、成都等二线城市。武汉在我看来是这波接收潮里仅次于杭州的收益的城市。）&br&杭州在此之前的六七年一直都处于低位状态，其他十大城市没有经历过从顶端跌落的萎靡状态，杭州先经历过了。这个低位一方面是房价，一方面是城市建设。以及，杭州在许多外人看来是那么小的杭州。&br&最重要的一点，杭州经济结构相对良好。原有人口体量小在转型上属利好。&br&&br&很多本地人持有右边观点的不在少数——“杭州已经负荷不了更多的游客和流动人口”。“让杭州安静的做一个诗意的休闲之城”这都是赤裸裸的短视。在本国这样一个户籍制度下，城市其实也不是你的城市，每一个人都只是寄居者。以及杭州如果没有经济上的支撑，哪来这份休闲。&br&PS.最近家人买菜抱怨菜价又涨了。所以到底是房子涨了还是rmb贬值了？作为一个升斗市民，我买房子主要还是因为保值啊。综上，我认为杭州楼市已步入长期慢牛阶段。&br&&br&———————————————————————————————————————————&br&3.1更新 要买房的去本地口水杭州多看看 &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//zzhzbbs.zjol.com.cn/& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&zzhzbbs.zjol.com.cn/&/span&&span class=&invisible&&&/span&&/a&&br&&br&再提醒下各位，房市虽看似回炉升温，却不可掉以轻心。这个月我陆陆续续的看到过类似观点的文章，也认同此类观点的核心逻辑。选一篇给大家看一下。&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzA4MzEyMjEzNw%3D%3D%26mid%3Didx%3D1%26sn%3D44fb43d58%26scene%3D2%26srcid%3D0229X4mWcyHB18zvrDpT4DFx%26from%3Dtimeline%26isappinstalled%3D0%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&本轮房价上涨本质：掩护30万亿地方债转移&/a&
文章已不可读，建议直接搜索。买卖房产之前，需要清楚自己的目的是什么。虽不大可能像进入股市一样成了接盘侠，某种程度上万一被套牢的时间或许会更久。&br&———————————————————————————————————————————&br&2.19更新&br&去年底存量已破17w套，昨天的数据显示回落到16.4w套。2016年1月杭州楼市交易量同比增长39.6%，甚至春节成交破历史新高。这其中二手房占比大幅增长。&br&深圳房价已经涨到了全国第一的位置，答主无意讨论深圳房价涨跌的可能。想说的是，虽然有滞后效应，因房价导致的深圳这部分外流的人才，以及原先选择去深圳发展的这批人，接收他们的，会是广州、杭州、南京、成都、重庆为主的这几个城市。而这几个城市里，平均薪资水平相当于深圳的，只有杭州。&br&———————————————————————————————————————————&br&杭州主城区已经饱和，旧区拆迁是个漫长的问题，未来不会多大改变。要说的是，事实上这几年是最适合在杭州买房的时机。&br&&br&房价经历过前些年的疯涨，已经回落很多，这两年的数据保持一个趋于绝对平稳的趋势。&br&&br&新杭州城概念逐渐铺开，很多人以为杭州很小，这其实是一个认知上的误区，杭州市辖面积在十大城市里仅次于北京，即使因为山地面积占比大而扣除这部分，以800多万的人口现状来看，杭州其实人口密度远远没有到应有的标准。&br&&br&余杭、江干、滨江、萧山这几个区空置率都非常高。新区都配有学区房概念，生活配套齐全。滨江是潜力中产密集区，有价无市，可观望。江干太大，下沙地盘不建议考虑，以火车东站为中心的东边涨势停滞，几近下跌，多工业，绿化率最低。余杭是阿里的新地盘，IT业的新宠，选择多，缺点是离旧城远。萧山因历史原因，目前房市处在灰色阶段，实际上是一个画地为牢的小土豪城。但也能找到很多高性价比的盘，只是由于同样的原因，人住在还未真正融入杭州的萧山，有一定程度遇上本土文化壁垒。上城下城西湖这几个区都是寸土寸金的地方，买也只能买二手房。拱墅区是唯一旧房和新盘都很多的地方，或许能找到一些性价比高的选择。&br&&br&杭州人口增长缓慢的最大原因来自于交通的不便。造地铁因为某些原因比其他同级城市晚了5年左右，公交和汽车仍是通勤的主要工具，西湖是宝地，但是也是杭州交通规划最大的难题，最终还是选择了绕开西湖的方案，费时费力，成果有限，迄今没有办法形成有效的环线流通，拥堵程度严重到全国数一数二。但G20和亚运会是契机，定了目标开幕式前会形成初步的杭州城区大环线。按照西兴互通的高架工程效率来看，完成时间只会早不会晚。提到这一点是想说明，有众多的地铁站附近的房子可以考虑，只需要等几年，房价就会迈开步子上涨。&br&&br&杭州是座绿化率很高，人均素质相对较高的城市，不排外，有山有水有诗。融入这个地方相对并不困难。&br&&br&补充部分&br&————————————————————————————————————&br&请先到这个贴子里去看一下未来的杭州规划。&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&杭州城区的未来发展是如何规划的？ - 城市规划&/a& 在整个黄线区内，车程都可以控制在一小时以内。以及地铁：&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&如何客观的评价杭州地铁建设？ - 地铁规划&/a& 了解杭州未来五年内的地铁路线。&br&外地人在杭买房没有限制，落户政策请见&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//news.hz.fang.com//.htm& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&最全整理!2015最新杭州主城萧山余杭买房落户政策&/a&&br&&br&程序员在杭州任何地方都很容易找到工作。按照您预算首付30-40w，目前杭州基本首付比例保持在30%。可购买余杭、萧山、滨江、江干、拱墅这几个区的部分新盘。这两天新出的交通五年规划潜在说明了如果考虑定居在此，交通因素几乎可以略过不计。&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//jiangsu.china.com.cn/html/Travel/tour/.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&十三五&期间 看大杭州的交通将怎样华丽变身?&/a& 您需要考虑的是对绿化率以及子女教育这块的个人重视程度。&br&&br&江干区工业用地比例大，除开九堡下沙范围，人口密度稀薄，整体升值潜力偏低。但新盘很多，有自驾车并能忍受空气常年略差可选择以火车东站为中心方圆两公里的盘。目前价格在您预算内。下沙街道范围内，大学城消费低廉，自成一体，园区多，空气好，人口密度始终较低，适合创业。自住的话，因地铁线路单一，只推荐地铁口附近的房子。另外需注意，该区学区房较少，待规划的较多。&br&&br&滨江区是承载上班城功能的区块，房价偏高，空置率最高，观望的人最多。自08年大涨之后，回落最少。但个人最推荐滨江区块一桥为中心方圆两公里的盘，学区房较多，以及周边绿化率最高，未来交通十分便利，按地图标示，离旧城区实际距离很近。其他江南大道为中折线，两边的楼盘有少数符合预算也同样是在地铁边上的房子。星光大道以东路段，因本身繁华以及亚运会主场地因素，会看好大幅上涨，已超过预算颇多。二手新房售价也较高。因临近钱塘江，常年湿热湿冷，不作推荐。&br&&br&受到同样湿度影响的还有对岸的近江区块，属于上城区，但因为风常年北往南吹，近江乃至钱江新城的空气比滨江星光大道区块要好得多。缺点是入住率低，人口稀少，周边设施待建设，多为浙江省内非杭州土豪或蓝领居住。房价最高比对岸贵一倍还多。但因为住户的性质等原因，二手房买卖率很高。且价位落差巨大，多为生意周转而着急脱手。有条件或可捡漏。&br&&br&上城和下城的旧房子（非二手新盘）过多，楼龄超过20年以上都不建议考虑，因本地存量偏高（最新数据16.4w套）。人口增长率低于其他一二线大城市，新盘未消化到安全线以内之前，留给老房的升值空间十分有限。各银行相应的贷款政策，潜在的对楼龄都有所要求，买本地老房的可操作性低，难度高。&br&&br&萧山区块内，旧萧山城以外紧靠滨江的路段新盘非常多，未来五年内总共经过三条地铁以及两条新高架。价格高低不等，选择颇多，需要提醒您的是，因萧山楼盘很多为本土非专业开发商所建，部分有烂尾嫌疑，需仔细了解开发商背景。以及萧山和杭州的融合要到18年才名义上达成，内在的文化对接可能要等到亚运会才会有彻底的集体归属感。IT类工作，在萧山范围内占比不如其他几个区高。&br&&br&余杭实际上已经是郊区，但十三五规划主要的路段很多都在余杭区内，看出zf把余杭拉进大杭州的努力。目前余杭区内工种单一，以IT、电商为主。人口密度稀薄，配套设施欠缺。以前是工业密集区，但以阿里势力介入为始，工厂已大多关停迁出，天然绿化率高，临近西溪湿地，空气好。优点是新盘底价低，选择众多，缺点是地铁站寥寥无几，公交线路少，公交班次少，未来出行以高架为主。如果您以工作方向为考虑前提，余杭还是会很合适，但如果个人看重考虑房价涨幅收益，目前只以仓前为中心的那块逐年保持较高涨势。余杭区单以入住体验来说，比前面几个区都要好。&br&&br&拱墅区多市井之气，人口密度高，旧房和新盘毗邻的结构，单行线众多，路道窄，与生活区交错，开车非常费力，环境吵杂，长年繁多的拆建工程，空气较差。由旧城北以及石祥路康桥街道两部分组成。您的预算，可以在旧城北有较多的二手房选择。教育及医疗资源都较不错。康桥部分多新盘，但偏远，交通不受重视，地铁口稀少，线路单一，通行虽在新留石高架造好后有一定程度的改善，但目前售价仍旧过高，性价比极低。&br&&br&西湖区只有转塘之江区块的新盘符合您的预算。交通不便利，公交少，只能走杭州环线。但空气好，毗邻西湖。周围教育资源丰富。地段比较微妙，选择好了，会离旧城很近。&br&&br&杭州目前仍旧是余杭萧山施行单独政策，需提前了解清楚，但据我个人所知，已有不少阿里员工购买余杭区的新盘。并轨是迟早的事。另外买房前，需查实开发商以及物业公司背景（本地有不少楼盘交房后出现更换物业的事情）。&br&另，找到这个链接，可免费领取一份楼盘地图。请自行决定需要与否。&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//m.zhujia360.com/hz/freemap/index& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&m.zhujia360.com/hz/free&/span&&span class=&invisible&&map/index&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&br&&br&以下是2022年为止官方规划投入使用的所有地铁线路和站点图。&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/ea1b123e805b8d8ab7f7edc912d282e7_b.jpg& data-rawwidth=&1091& data-rawheight=&615& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1091& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/ea1b123e805b8d8ab7f7edc912d282e7_r.jpg&&&/figure&
ID: monocala 加微信请备注 “杭州询盘”。PS.三期地铁规划有变数，至今未落实报批。 11.3 单独问某个盘的在这个阶段已没有任何意义。10月最明显的变化就是交易量开始萎缩，到本月初交易量下跌的速度进一步加快。观望的空间依然在扩大。负债低收入水平持久…
&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/e6fc2b90c70e3fd12459_b.jpg& data-rawwidth=&620& data-rawheight=&420& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&620& data-original=&https://pic4.zhimg.com/e6fc2b90c70e3fd12459_r.jpg&&&/figure&自从在公众号和专栏推送了《&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMjM5NTE1NjQ0NA%3D%3D%26mid%3Didx%3D2%26sn%3Df618bb181cb4aee0d36e43%263rd%3DMzA3MDU4NTYzMw%3D%3D%26scene%3D6%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&解开中国房价之谜（全）&/a&》（基于Hanming Fang 等人的工作论文）之后，收到了很多朋友的评论。有朋友说，这篇文章改变了很多人对楼市的看法，个人猜想，可能看过这篇推送的朋友，对中国房市有了更理性的思考。&p&（这里插一句，本人没有授权任何人转载之前的文章，目前正在与“华尔街见闻”商讨处理方式。而对于其他未经授权转载的公众号，本人已委托&维权骑士&代为维权。）&/p&&p&而围绕中国的房地产市场，总会有很多争论。特别是对于一线城市房价未来的走势，争论最为激烈。很多人持有“一线城市房价永远不会跌”的观点，其最充足的理由是，一线城市总会有大量的外来人口，所以对房子的需求是不会降低的。&/p&&p&对于一线城市的人口流入，很多人是不加思考的take it for granted，认为这是非常自然的，没有任何问题。典型代表是“团支书”的文章：《&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//chuansong.me/n/1328789& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&逃离你终将衰落的家乡 -- 城市数据团&/a&》（我在知乎上写过一个反驳的答案：《&a href=&http://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&如何评价微信公众账号的文章《远离你终将衰落的家乡》？ - 慧航的回答&/a&》）。此外，在上次知乎盐沙龙中，&a href=&https://www.zhihu.com/people/cfa88abc& data-hash=&cfa88abc& class=&member_mention& data-title=&@focout& data-editable=&true& data-tip=&p$b$cfa88abc& data-hovercard=&p$b$cfa88abc&&@focout&/a&老师等认为，人口的预测是非常精确的，这里面没有什么问题。然而，事实是这样么？&/p&&p&在《&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMjM5NTE1NjQ0NA%3D%3D%26mid%3Didx%3D2%26sn%3Df618bb181cb4aee0d36e43%263rd%3DMzA3MDU4NTYzMw%3D%3D%26scene%3D6%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&解开中国房价之谜（全）&/a&》中，论文原作者对于房价最为担心的是，如果中国的经济不能维持稳定的高增长，甚至出现了sudden stop，那么房价是不是能够维持。其论证主要集中在家庭对于房价、收入增长的预期上，似乎并没有完全排除“外来人口”一直涌入的可能性。问题是，经济增速放缓对“外来人口涌入”真的没有影响么？&/p&&p&为了回答这个问题，我用最为粗略的数据做了一些小的工作与大家分享一下。虽然数据非常粗略，然而我相信这部分结果仍然是有启发意义的。&/p&&p&回答这个问题的关键在于获得一线城市每年流入的人口数。我试图从各个调查，包括城镇住户调查、CHFS、CHNS等各种微观数据中计算每个年份涌入一线城市的外来人口数，然而要么每个城市的观测太少无法计算，要么时间段太短无法做稍微详细一点的研究。所以最后没有办法，只能从《中国城市统计年鉴》这一份最为粗略的数据中找答案。&/p&&p&《中国城市统计年鉴》中有每个城市及其市辖区内每年的人口总数（&b&户籍人口数&/b&），然而如果直接计算人口的增长率肯定是不对的。因为人口总数=去年人口总数+流入人口数-流出人口数+出生人数-死亡人数，因而首先必须排除出生人数和死亡人数。我首先使用城市统计年鉴中每个城市的“自然增长率”计算出每年不考虑迁入迁出的人口数，这样就可以使用本年度的实际人口数减去使用自然增长率预测的人口数得到“迁入人口-迁出人口”的规模。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/22314aee3494dadb002339_b.jpg& data-rawwidth=&997& data-rawheight=&725& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&997& data-original=&https://pic4.zhimg.com/22314aee3494dadb002339_r.jpg&&&/figure&&p&上图红色的曲线为外来人口的增长率，单位是千分之一；蓝色曲线为城市的GDP增长率，单位为百分之一。可以看到，在四个一线城市中，外来人口的增长率与GDP的增长率是有共同的趋势的。比如北京2003年的人口净迁入大约为千分之12‰左右，而到了2011年，则下降到了10‰左右，相应的GDP增长率从12%左右降低到了2011年的8%左右。特别是，如果只看两条线的波动情况，两个时序有很强的同步性。这单上上海和广州最为明显，上海的人口净迁入率基本上与GDP的增长率保持一致。&/p&&p&然而注意到，由于数据中很多人即使留在一线城市也拿不到户口，这一方面可能会低估人口的流入，另一方面，以上的人口迁入率被一定成都上平滑了。比如一个人2006年来上海工作，但是过了三年到2009年才拿到户口，那么2009年的迁入率就被高估了。&b&这在一定程度上使得上图低估了人口迁入的亲周期性。&/b&&/p&&p&此外，北京的迁入率似乎非常稳定，我想这与其政治中心的地位是息息相关的。北京存在着更多的政府、事业单位，其人口迁入对经济周期反应没有那么强烈也是很符合直觉的。&/p&&p&作为一个在上海的学校呆了五年多，目送了六届毕业生的我，平时观察到的上海的就业的亲周期性是非常明显的。我来的那一年，2010年，毕业生就业非常的好，到了2011年找工作的时候，还说得过去，然而2012年就碰上了号称史上找工作最困难的一年，而这与《&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMjM5NTE1NjQ0NA%3D%3D%26mid%3Didx%3D2%26sn%3Df618bb181cb4aee0d36e43%263rd%3DMzA3MDU4NTYzMw%3D%3D%26scene%3D6%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&解开中国房价之谜（全）&/a&》文章中上海的房价下跌时间段不谋而合。&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/86e78d049a9fca01f18c8a_b.jpg& data-rawwidth=&997& data-rawheight=&725& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&997& data-original=&https://pic3.zhimg.com/86e78d049a9fca01f18c8a_r.jpg&&&/figure&上图给出了几个“准一线城市”的人口净迁入率与GDP增长率。值得注意的是，由于这些城市对于“市辖区”的定义并不稳定，因而不像四个一线城市，这里的计算使用总人口进行计算。&/p&&p&结果呢，比较有意思。首先是，这四个城市，有着四种不同的pattern。比如南京的外来人口增长率有着非常平滑的降低趋势；杭州自从2008年外来人口的增长率就一直保持在5‰左右；重庆的人口迁入虽然低，但是一直比较稳定；厦门保持了比较高的人口迁入，然而也挡不住年的金融危机。&/p&&p&每个城市都有每个城市的异质性在里面，比如杭州的稳定的5‰是不是由于其严格的户籍限制造成的呢？不过，纵观四个城市，似乎并不能看到明显的亲周期性，甚至GDP的增长率也没有像一线城市一样的高周期性。&/p&&p&那么，一线城市人口的流入亲周期性究竟有多强呢？下面做了几个简单的小回归测算一下。&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/94cb0dca277e9d8a9933b8_b.jpg& data-rawwidth=&732& data-rawheight=&406& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&732& data-original=&https://pic3.zhimg.com/94cb0dca277e9d8a9933b8_r.jpg&&&/figure&表中的v90表示经济增长率。前两列列出了当年的净人口迁入率与经济增长率、滞后的经济增长率的关系，大约经济增长率每增加一个百分点，净人口迁入率就会增加2-3‰。&/p&&p&第三列将经济增长率、滞后的经济增长率放入一个回归式中，有意思的是&b&当期的GDP增长率并不显著，而滞后的GDP增长率是显著的&/b&。实际上这是非常符合直觉的，因为每年校招的计划很大程度上是上一年做出的，2016届毕业生大部分在2015年找工作甚至找到了工作。企业发现今年的经济形势不好，于是选择缩减其招人的规模，所以滞后的经济增长率是显著的。&/p&&p&然而以上的关系只能显示经济增长率与净人口迁入率的关系。那么长期关系呢？考虑到人口迁入可能的时滞（可能由于户口等问题导致），在第四列、第五列，我将滞后的净人口迁入率也加到回归方程中，即：&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/1b98fde97ed7_b.jpg& data-rawwidth=&373& data-rawheight=&24& class=&content_image& width=&373&&&/figure&&p&其中方便起见，Δ代表增长率。那么长期效应可以如下计算：&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/b393063dfe8e008a29c9aad7c430e95b_b.jpg& data-rawwidth=&612& data-rawheight=&30& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&612& data-original=&https://pic3.zhimg.com/b393063dfe8e008a29c9aad7c430e95b_r.jpg&&&/figure&&p&当经济进入“新常态”（稳态）时，增长率保持固定，因而可以计算出新的人口流入对GDP的弹性为：&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/b33369d84cfffabf1d050_b.jpg& data-rawwidth=&52& data-rawheight=&38& class=&content_image& width=&52&&&/figure&这就是要求的长期效应。&/p&&p&从回归结果中看，滞后的人口流入速度大约为0.8左右，显著为正。而根据第五列的估计结果计算，长期效应约等于7.83，即GDP增速每降低1%，人口净流入降低0.8%左右。从估计结果上来看，大约为1的弹性与《&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMjM5NTE1NjQ0NA%3D%3D%26mid%3Didx%3D2%26sn%3Df618bb181cb4aee0d36e43%263rd%3DMzA3MDU4NTYzMw%3D%3D%26scene%3D6%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&解开中国房价之谜（全）&/a&》中所描述的房价与GDP增长率的关系似乎也是吻合的。&/p&&p&值得注意的是，由于数据使用的「户籍人口」而非真实的人口总的流入，&b&因而以上的对经济增长的弹性可能是被低估的，因为户籍人口对于经济条件的反应应该是小于非户籍人口的&/b&。&/p&&p&而注意到，比如上海的人口自然增长率常年为负，接近-1‰，也就是说只要GDP增速稳定保持在1.8%左右就能保证上海人口不减少，这应该是非常容易达到的，所以上海人口会一直增加，这点似乎没有什么好怀疑的。&/p&&p&然而，问题是，购房的主力是外来人口，如果考虑到已经在上海的人口的老龄化，购房人口会大量减少，上海的买房主力军究竟是增加还是减少，仍然很难说。&/p&&p&所以想一下，你还坚定的认为一线城市未来一定会有源源不断的外来人口么？&/p&
自从在公众号和专栏推送了《》（基于Hanming Fang 等人的工作论文）之后，收到了很多朋友的评论。有朋友说，这篇文章改变了很多人对楼市的看法，个人猜想，可能看过这篇推送的朋友，对中国房市有了更理性的思考。（这里插一句，本人…
&p&&b&&u&说明：&/u&&/b&&/p&&p&&b&&u&1. 本人的思路、实操，发布在新浪微博“捏小猪”和知乎专栏。&/u&&/b&&/p&&p&&b&&u&2. 本人熟悉江北核心、江心洲、河西中、河西南，其余区域跑盘较少。&/u&&/b&&/p&&p&&b&&u&3. 南京楼市的微信公众号，“河西楼市”比较客观，微信号：wangxiangfc。&/u&&/b&&/p&&p&&b&&u&4. 河西、江北房产中介，王祥房产服务较好、收费较低，电话：。&/u&&/b&&/p&&p&&b&&u&5. 若确有咨询需求，可私信。&/u&&/b&&/p&&p&&b&&u&6. 本人所著&/u&&/b&《房产投资速成心法》 &a href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//i.xue.taobao.com/detail.htm%3Fspm%3Da.0.0.7ZT82e%26courseId%3D69655& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&https://i.xue.taobao.com/detail.htm?spm=a.0.0.7ZT82e&courseId=69655&/a&&/p&&p&&br&&/p&&p&把更新放到前面吧：&/p&&p&日 &b&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&南京北站：南京地位进一步上升的助推器？&/a&&/b&&/p&&p&日 &b&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&限价新房，刚需，找回你错失的时光和金钱吧&/a&&/b&&/p&&p&日 &b&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&广州「租购同权」，你是上算了还是吃亏了？&/a&&/b&&/p&&p&日 &b&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&楼市进入贤者时间：从尽力而为到量力而行&/a&&/b&&/p&&p&日 &b&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&南京楼市：调整初期&/a&&/b&&/p&&p&日&b&《捏小猪房产投资速成心法》发布啦！&/b&&/p&&p&学习请点击：&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//t.cn/RI1TTOv& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&t.cn/RI1TTOv&/span&&span class=&invisible&&&/span&&/a&&/p&&p&学习须知：&/p&&p&1. 视频教学，买了不能退货。&/p&&p&2. 一天15分钟，一个月速成，无门槛，轻松上手，认真学完，超过98%的普通人不难。&/p&&p&3. 产权、城市、抄底、套利，全国多数一二线城市基本通用。&/p&&p&4. 板块和学区案例多来自南京，外地朋友可以学方法，本地朋友可以直接看结论（有时效性）。&/p&&p&5. 将根据大家的需求，不定期增加新的课程：如热门事件解析、开发商点评、中介公司漫谈、卖房技巧等等。&/p&&p&日：&b&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&楼市调整期，怎么买房卖房？&/a&&/b&&/p&&p&-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------&/p&&p&&br&&/p&&p&城市定位，接近广州，全国大城市中老五的水平。&/p&&p&三大经济强省的省会，广州经济强于南京，南京科教强于广州，广州南京有军区，02X开头，都强于杭州的05XX。&/p&&p&中部的武汉、西部的成都西安，不能和沿海比，全世界找不出一个离海岸线超过1000公里的，房价很贵的非首都城市。美国第三大城市、中部经济中心，芝加哥，1500美元/㎡随便买，武汉的水平。&/p&&p&&br&&/p&&p&2014年广州和南京的年度住宅上市平米数/常住人口，都在0.8-0.9之间，北京上海深圳在0.4-0.5，涨幅肯定比不上。热点区域，河西、江北涨幅大，其余地区小。&/p&&p&&br&&/p&&p&从城市人均M2衡量，广州、杭州、南京是同一档，明显低于上一档的深圳上海，只有北京的一半，明显高于下一档的苏州无锡天津大连宁波。&/p&&p&&br&&/p&&p&苏州无锡天津大连宁波，以加工制造为主，其房价和这三个以服务业为主的，差距会越拉越大。&/p&&p&服务业为主的城市，中心区域人口占总人口比例高，因城市的主要功能是财富交换（科研、教育、商贸），人口大量集中在城区，制造业城市，因工厂在郊区，城区人口不集中，房价相对低一大档次（更新到了2015年6月）。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/31fcddf857d4a48daba74_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&889& data-rawheight=&645& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&889& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/31fcddf857d4a48daba74_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&河西南、江心洲、下关滨江，江北的滨江、顶山、高新区，江宁的麒麟、滨江、方山、正方，仙林的青龙，六合，未来五年还有大量土地可以出让。房价合理涨幅=（城市GDP增速+通胀）*0.8，想要GDP+通胀小于零，几乎是不可能的。&/p&&p&（房价增值+出租收益）略大于（城市GDP增速+通胀）。&/p&&p&&br&&/p&&p&2014年GDP8%，通胀2%，合理涨幅为8%，、2014三年，小涨小跌，基本没动，2013年，涨30-40%，总体上，房价无泡沫。&/p&&p&&br&&/p&&p&未来5年：&/p&&p&城市GDP增速+通胀=7+2=9%（6+3也有可能）。&/p&&p&核心区和大力投钱的区域，房价涨幅会略高于7%，其余区域略低于7%。&/p&&p&&br&&/p&&p&2014没涨，2015年如果再不涨，那年，一定会有几个月，由于抢房，一下子把这几年欠的，20-30%的涨幅给涨回来，像2013年那样。&/p&&p&&br&&/p&&p&大部分时间小涨小跌，僵持。&/p&&p&打雷时，一定要在场。&/p&&p&&br&&/p&&p&确实要买房，最好春节前搞定。月的小阳春一旦配合再次的降息，难保不会涨10%，现在很多楼盘一成首付，尾盘价格回到今年9月最低点附近，正是好时机。&/p&&p&错过了，很可能又是一年白忙。&/p&&p&&br&&/p&&p&--------------------------------------------------------------------&/p&&p&3.12日 更新：&/p&&p&&br&&/p&&p&本人南大材料系毕业。&/p&&p&&br&&/p&&p&遇一师弟，老大名下博士，称系里已不接受讲师和副教，除新千人外，必须是在海外拿博士学位的教授，一篇natrue子刊都不能留校，两篇起。10年卢明辉发natrue material能跟着闵乃本上新闻联播，07年老宋发PRL，系里横着走，全校一年也就三五篇，05年发APL挺牛逼，现在随便灌，一年四篇。虽然期刊近几年有所注水，但科研水平无疑有巨大进步。&/p&&p&&br&&/p&&p&211学校的讲师，一般是税前7万公积金2万，税后12-15万（你懂得），副教税前10万公积金3万，税后16-20万，教授税后25-N万。对南京的城市发展和高端房产，还得高看一线。一帮税后收入远高于税前的官员、军官、医生、教授，购买力稳定且惊人。怪不得人均M2全国第五，快赶上广州了。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/b53b2aebb9db3_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&1282& data-rawheight=&715& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1282& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/b53b2aebb9db3_r.jpg&&&/figure&&p&春节后市场开始回暖，奥南已经悄然涨价，时间上已经到位，小阳春在即。&/p&&p&&br&&/p&&p&5.18更新：&/p&&p&新城玖珑湖从去年最低的不到精装15000卖到了18000，三号线通车后，九龙湖到市区方便了许多；&/p&&p&世茂滨江从去年年初的毛坯16500卖到了精装22500，鼓楼合并下关后，老下关学区有提升预期；&/p&&p&奥体东，万科光明城市二手房从去年最低的&a href=&tel:&&&/a&到了&a href=&tel:&&&/a&。&/p&&p&河西中部，口碑较差的开发商宏图，上水云锦首开30500，也比13年的招商雍华府28000高。&/p&&p&桥北、江浦房价未见明显起色。&/p&&p&&br&&/p&&p&2015年缓涨阶段，涨10%，2016年快涨阶段，涨20%，相对合理。&/p&&p&&br&&/p&&p&楼市领先指标：企债指数&/p&&p&和房价同向，领先6-9个月。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/07ec6cae07a_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&1642& data-rawheight=&902& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1642& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/07ec6cae07a_r.jpg&&&/figure&&p&此指标显示：2014年5月底，开始走强，1月最低点，往后推6-9个月，7-10月是最佳购房时间。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&楼市同步指标：SHIBOR 1年&/p&&p&高台跳水：经济见顶，货币宽松，成交量上涨，房价止跌，房价缓涨。慢牛。 低位走强：经济走好，房价快涨，通胀预期。快牛。 高位平台：房价透支，利率高企，成交萎缩，房价转跌。熊市。 牛长熊短。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/0d289f25ec941fd7fec72_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&1615& data-rawheight=&718& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1615& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/0d289f25ec941fd7fec72_r.jpg&&&/figure&&p&此指标显示最佳购房时间：2014年10月底，政策见底，银行开始有95折商贷，房价处于最低点或比最低点高一点点，房源多，挑选余地大，右侧交易买房更放心，一买就涨。&/p&&p&&br&&/p&&p&5.25日更新：&/p&&p&日光盘在增多。上周六仙林湖万达茂、江宁滨江绿地、江心洲升龙都日光了。&/p&&p&著名的三不管地带，中南世纪雅苑去年9月开盘11800，现在13800，30多万首付不到9个月账面增值20万，观望几个月，一年又白干了，普通人积累财富还是从买房开始。&/p&&p&&br&&/p&&p&6.20日更新：&/p&&p&河西拍出21000的土地，精装修熊市销售价=（+3000）*1.3=3.5万。&/p&&p&宏图上水云锦涨秒光。&/p&&p&今年年底，宏图、金隅两个盘，应该就能逼近3.5万。&/p&&p&小行恒大华府隔壁的地，折合住宅地价约15000，超过目前亏本销售的恒大华府的14000，精装修熊市销售价=（+2500）*1.3=2.6万。&/p&&p&去年商业贷款262万，25年，月供17200，因降息、公积金抵扣商贷，预计明年月供会降至10500。&/p&&p&&br&&/p&&p&7.3日：&/p&&p&江北三区（浦口、六合、八卦洲）总面积2480km?，属于江北新区的有788km?，三个中心城共436km?（浦口112、高新-大厂151、雄州173），价值最高的是发展高端服务业的浦口片区，城区估算至少有56km?，分为浦口中心（16km?？）、浦口开发区、珠江、三桥4个片区。面积越小，越稀缺，价值越高。&/p&&p&&br&&/p&&p&浦口中心土地价值最高，其次珠江，开发区、三桥、高新和雄州，偏工业，价值均较低。&/p&&p&&br&&/p&&p&当前最佳标的应是润江城二期，临地铁、临江、一中学区、狂偷面积、1.5万（丐版帕萨特），完爆1.35万的阳光青城，1.5万的保利似不在浦口中心内，属珠江片区，雅居乐（顶配辉腾），面积过大，一有利好就涨价坑业主，相同总价不如江心洲（丐版BMW730）。&/p&&p&&br&&/p&&p&厅级国家新区，已有11个，江北新区这四个字，两年前就已全部兑现在房价里，没有额外加成了。&/p&&p&&br&&/p&&p&房价：&/p&&p&后续两要点：&/p&&p&1. 有没有真金白银砸进来，尤其是四号线二期能否提前，原计划的900亿，能有300亿砸到核心区，会显著提高土地价值；&/p&&p&2 .纬三纬七免费，官方表态正在做，能免费可额外提高房价&a href=&tel:&&&/a&。&/p&&p&&br&&/p&&p&都能做到，核心区房价远期有望达到河西的60-65%，现在是55%。&/p&&p&还要加上因经济发展和通胀，每年7-8%的房价自然涨幅。&/p&&p&如隧道免费，明年年底，核心区房价应能从前当前的1.5万涨至1.8-1.9万。&/p&&p&&br&&/p&&p&7.15日：&/p&&p&前面提到，一看有多少钱砸进来，二看地铁建设和隧道免费，力度与比预想中大。&/p&&p&5年1000亿的投资，最起码有700亿得砸到浦口，4号线过江、11号线可能提前到16年，13号线若也建成，从文德路到纬七路，将有3条地铁平行穿过（13、10、11），纬七路到纬三路，也有3条（13、4、11），达到河西中部水平（2、7、9）。&/p&&p&新增一条地铁起码+1000，隧道免费+1000，2年自然增长+1500，明年年底华润从1，正荣从1，比较理性。一般白领，很快要从看不上到高攀不起了。&/p&&p&华润已经从开盘的14500，卖到16500小时光；润江城一期从16000到了17000，旭日上城也从年初11000到了12700（地铁并不经过桥北，1000亿估计连5%都不会投到桥北）。&/p&&p&&br&&/p&&p&7.28日：&/p&&p&江北新盘开一个光一个，楼市涨价初期结束，正式进入量价齐增的涨价中期，买房决策链条过长的，要和七大姑八大姨商量的，基本买不到房了。&/p&&p&上调正荣润江城89户型年底目标价至1.85万，升龙公园道小高层142户型至3.15万，宏图上水云锦至3.4万。&/p&&p&&br&&/p&&p&8.7日：&/p&&p&华润国际社区16800小时光，浦口库存降至8000，建邺库存4000，除去车位和滞销盘，畅销盘几乎无房可售，政府投入的主要区域，土地增值快，涨价的主力军。&/p&&p&&br&&/p&&p&8.17日：&/p&&p&江北核心区的形状画的很猥琐，已出让的土地基本都没划进去，只有华润在核心区内，润江城、滨江国际、世茂荣里，全都在边上，打得一手好算盘。&/p&&p&南外、琅小、29中，将在江北建直属分校，医疗中心三甲级别，配置超越了江宁、仙林、雨花，过江没有红绿灯，5km其实和市区的2km时间上差不多。&/p&&p&万科九龙湖地价10000，上海建工河西南14000，江北核心区再拍地，肯定不可能低于九龙湖，&a href=&tel:&&&/a&较合理，抢的人多，也有可能到12000（对应毛坯成本18850），13年升龙江心洲拿12000就吓死业内了……&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/5b5e166f5932dcbb6c263b6_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&462& data-rawheight=&469& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&462& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/5b5e166f5932dcbb6c263b6_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&江湾城四期，200、250户型，3户型，&a href=&tel:&&&/a&万一套，信息时代，高端人群的财富增长速度，真是秒杀了社会平均速度，秒杀了刚需刚改，A股的疯牛行情，让100个散户，每人给了一个成功逃跑的牛人5万，然后丫买了江湾天成。&/p&&p&&br&&/p&&p&8.22：&/p&&p&宏图上水表价34300，全款优惠一个点，初开30500，二开32000，三开3户型380万，牛逼；&/p&&p&规划国际学校一所，保利西江月涨，过了城南河就到（不知是否划学区）；&/p&&p&润江城二期78户型均价18300；&/p&&p&南师附中将在江北建分校，位置估计只可能在华润国际旁边的那块教育用地，一旦确认将增加至少20-30万/套的学区价值；&/p&&p&就看雨山路两个新盘能不能卖出价格了，户型感觉不咋地，开10000不知道卖不卖的动。&/p&&p&&br&&/p&&p&8.27：&/p&&p&金隅紫京府站稳31500了，宏图年底可能能到&a href=&tel:&&&/a&。&/p&&p&升龙天汇站稳24000了，21000的海峡城赶紧抢。&/p&&p&建邺和浦口库存告急，比去年高点降了四成，涨价主要力量。&/p&&p&&br&&/p&&p&8.31:&/p&&p&一天四地王，南站17000的楼面价，赶上13年河西地王（金隅紫京府）了，河海隔壁13000，超过了12年江心洲地王（升龙公园道）。回不去的地价，2年后就成了回不去的房价。&/p&&p&正荣润夆27000也接近日光，河西南一直和南站接近，再拍地，也要&a href=&tel:&&&/a&了。&/p&&p&江北核心区则有可能摸到14000，接近去年河西南的地价，年底有可能摸2万。&/p&&p&&br&&/p&&p&楼市熊市往往和打劫开发商相伴，今年牛市，打劫机会竟然超过了熊市，江心洲银城90平精装210万，海峡城139平285万，雅居乐滨江178平240万，228平335万，都是匪夷所思，随着美联储货币政策正常化，中国外储收缩被动去流动性，明后两年开发商债务问题会更多凸显，摊子大、短期流动性障碍、脑残销售战略的开发商，会给大家提供这种机会&/p&&p&&br&&/p&&p&9.14：&/p&&p&金地格里格林，竟然开到了12500……&/p&&p&计划在明年6-9月卖出北江一套，后年6-9月买入江心洲一套。&/p&&p&&br&&/p&&p&9.25：&/p&&p&热河南路果品厂，地价2.24，新理想对面，地价1.11，桥北，0.72，按高层毛坯熊市售价=（地价+0.25）*1.3来算，&/p&&p&卖到3.24、1.77、1.26，可以勉强保本。&/p&&p&&br&&/p&&p&三块地旁边分别有世茂滨江1.9、北江锦城1.0的二手，和威尼斯1.0的新房。&/p&&p&&br&&/p&&p&热河南路地价虽高，中海南京也不以品质见长，但南京人认；桥北旭日上城也卖到1.27，低密度问题也不大；新理想对面，靠高速，周边低价盘多，解套不易，可能南师雨山路的学区要批了??&/p&&p&&br&&/p&&p&以往都是楼价猛涨导致通胀，加息、限贷，压下来，这轮配合着货币宽松、低通胀、三四线卖不动，不知道要走到什么位置。&/p&&p&&br&&/p&&p&世茂滨江要开2.4-2.6的精装了……&/p&&p&&br&&/p&&p&这篇文章不错：&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//xueqiu.com//& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&优美: 我所理解的房价（二）
更多博文见【优美理财笔记】http://blog.sina.com.cn/yumilicai （接上篇《我所理解的房价...&/a&&/p&&p&10.26：&/p&&p&宏图上水云锦买不到，130的460-490万，143均价520-580万，很多人说买家傻，五年后赚不到。&/p&&p&其实基本理性。&/p&&p&&br&&/p&&ol&&li&房地产是区域市场，宏图和奥南、江心洲没有可比性，能够比较的新房，在售的只有金隅、链城，海玥、华新还没开盘。&/li&&li&金隅135的440万，宏图高20-50万，但金隅离地铁远、离烟厂近，宏图幼儿园有想象空间，宏图买不到，金隅卖的慢，说明了一切，很多人买不到宏图才买金隅。&/li&&li&链城没地铁、户型烂。&/li&&li&海玥150三房，开盘后总价起码525万，140只有两房，240户型差，兴隆大街西侧无出口，宏图买不到，海玥150难道买的到？&/li&&li&华新城140三房总价起码490万，170四房595万，120户型垃圾。&/li&&li&奥东二手房，西堤光明之类，楼龄10年了，价格3.5-3.7万，算上费用总价和宏图接近，学区价值60-70万，也不好买，宏图学区不成熟，但怎么也值30万，装修值40万，基本相当，况且二手和新房的不是一个市场。&/li&&li&不是所有人买房都想着赚钱，500万的房，三年后卖450还是550，对很多人没啥区别。&/li&&li&买450-600万房的人，净资产一般能进入南京前1-2%，都有房，没有丈母娘会拿到按在脖子上，不买也可以，买了就要放个各方面满意，没有不能接受的硬伤的，宏图基本无硬伤，不少人买不到宏图，买金隅、公园道、润峯，反过来的很少。&/li&&li&宏图三次开盘，销售了快30亿，这么多见过世面人的资金，难道都是笨蛋？我们虽是房产爱好者，但对这几个盘，也最多跑过一两次，能比掏真金白银的人更了解？&/li&&li&宏图这个价格投资划不来？一个投资客，要是到现在，都涨了一年了才出手和人抢房，这厮这些年是怎么生存的……&/li&&/ol&&p&&br&&/p&&p&11.3：&/p&&p&中航2000人抢200套，下关龙湖2.6万日光，楼市已进入过热阶段；&/p&&p&特点：开一个光一个，开一次涨一次，类似月，奥体每月涨1000；&/p&&p&房价正在半途，没什么盘可以特别推荐了，涨的快的盘有超涨的风险，涨不动的盘有各种说不清的问题，但大概率，下轮回调的最低点，房价仍高于此时。&/p&&p&江宁的盘，我一个也没看过，大家别问了。&/p&&p&&br&&/p&&p&11.20：&/p&&p&新城南校区的学区房全面补涨，河西南2.6-3.0万，奥东二手3.5-4.0万，基本已经没有可以下手的地方，有经验的投资者早已退场，买房人十分焦虑，没经验的投资人跃跃欲试。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/987accfcfc409faed924_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&1304& data-rawheight=&169& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1304& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/987accfcfc409faed924_r.jpg&&&/figure&&p&按上一轮奥东的涨幅推算，现在买入，2年后账面亏损可能性较大。&/p&&p&&br&&/p&&p&11.23：&/p&&p&回答一个校友的问题：&/p&&p&1. 该不该啃老：站在道德的制高点，认为老人辛苦了一辈子，再啃老对不起他们，这是愚蠢的。要站在全家资产增值的角度考虑，老人有储蓄，年轻人有潜力，把两者的优势结合起来，让全家的资产增值，才是正确做法。一边自己辛苦存钱攒首付，眼巴巴看着房价猛涨，一次开盘顶你工作三年，一边老人的钱放在银行里吃利息，无疑是巨大的资源浪费。必须啃，能啃多少啃多少，不然以后啃得更多，买的房子更差……&/p&&p&2. 不要买什么40年、65年产权的单身公寓，房价几乎不涨，转手极其困难，更不要买什么商铺，十铺九输。住宅首套贷款的利率打折和低首付，是必须珍惜的，工作刚开始就有20万，首付100万，贷款200万先干起来，现在30年贷款月供才1万，公积金再抵扣点，只有八九千了，咬咬牙没问题的，以后找了女朋友，两家一起付就很轻松了。买房就要逼得自己喘不过气来，这么多年了，见过无数后悔买小了买差了的，没见过一个后悔买大了的。&/p&&p&3. 买精装修，毛坯装修的时候要一次性支出至少20万，精装修杜绝了群租，能有个较好的生存环境。&/p&&p&4. 升龙天汇、海峡城、雅居乐滨江、正荣润江城，看自己的能力定吧，九龙湖也可以考虑，地铁、学校、户型，其他的都放一放，逼格、花园这种奢侈品，还没到考虑的时候。给你500万，在河西都找不出一个没