发现信息价值
一个农民对土地问题的看法
16:09 灌水发表在
作者：张小猛
一：利用民间资源投资农村空心村改造
物价的飞涨，城镇建设用地的增加，土地资源的日益紧张，对粮食安全的担心。我们的政府面对越来越大的压力。而同时，在我们广大的农村地区，因为农民生活的改善和历史遗留的原因，很多村庄几乎成了空心村。空心村是一个最近几年出现的名词，也就是占地面积很大的村庄，没有多少农民居住。有些农民因为经济实力的提高，在城镇自建了房子或者买了房子，有些农民长期在外打工。在面积很大的村庄，浪费和闲置了很多土地。国家虽然也有一些政策和行动在改造农村的空心村，整理释放出一些浪费的土地资源。而国家出资改造空心村是一项投资很大又很复杂的工作，因为涉及到农民的拆迁补偿，涉及到改造资金，涉及到整理出来的土地的归属问题。这很多问题仅仅靠政府的工作是需要很长时间的。如果我们可以利用民间的资金和农民自身的土地资源来推动农村空心村的改造工作，那么，我们就可以及时更早地为国家创造出更多的农用耕地。同时也可以减少政府在土地资源紧张方面的压力，减少政府在新农村建设方面的资金压力，更好地改善农民的生活面貌和生活质量。
整合农村空心村的土地释放工作，只能尽早不尽晚，因为随着经济社会的快速发展，农民经济实力的提高，很多农民在经济改善后就开始改善自己的住房条件。如果广大的农民在一些空心村建了过多的档次较高的房子，那么，在未来的拆迁补偿方面需要更多的资金。这种资金的浪费会影响空心村村民生活质量的改善，也会影响民间资金投资的热情。因为投资农村空心村的改造工作，需要释放出来的土地的价值来收回资金和利润，以及剩余的资金来改善村民的生活质量。改造空心村越早，或者在空心村新建的房子越少，那么，投入的资金越少，释放出来的土地的价值，减去投资人的投资和回报，剩余的资金就越多。如果改造后土地的价值低于投资的资金，那么，如果村民的生活可以有很大的改善，村民是可以做出一些妥协和牺牲，既是用低于实际价值的资金来争取村民的房屋拆迁补偿。
根据我对身边一些空心村的观察，家庭条件好的基本上都在城镇建了房或者买了房。留在空心村的新建的房子并不多，大多是一些很旧和很老的房子，改造这些房子需要的资金都不算多。另外，多数的空心村所占的土地相当多，人均大多在半亩左右。因为这两个条件的存在，投资不多而土地的价值的存在，是有相当大的一部分利润。还有一个现象是，大多数空心村的周围，都有一些小的集镇或交通好的位置，村民几乎都希望在集镇或交通好的位置建房子，也愿意在这些交通好的位置建房子支付一定数目的地皮使用费用，这可以争取到不少的一些资金。利用空心村改造出来的一些土地置换交通位置好的土地来集中搞新农村建设，是需要一些政策支持的。需要政府适当地批准一些数量比较少的农用耕地转换为建设用地。在国家重视和支持新农村建设的大环境下，争取政府的一些政策支持是不会有太多困难的，因为不需要政府投资，做了政府想做的事情，只需要政府的一些政策支持。
利用民间资金和资源来进行农村空心村的改造建设，需要资金不是很大，可以有民间个人投资，注册一个新农村经济发展公司，向政府申请首期工程二十亩农用耕地转化为建设用地，新农村经济发展公司可以利用这些建设用地的收入，对那些空心村程度比较严重的村庄优先改造，因为没有新的房子，改造的成本非常低。在新农村建设公司整理释放出一定数量的土地后，进行二期工程建设用地申请和后续空心村改造。
二：农村空心村现象再思考
作为一个农民，是非常希望改善自己的生活面貌，更希望改善自己家乡的生活面貌。在国家土地资源紧张和农村空心村严重浪费土地的情况下。我开始关注土地和空心村的一些问题，并试图寻求一些解决的方法。
之前，我整理了一些资料，从公益和商业的角度出发，是期望关注三农的企业家可以提供一些资金支持，对一个村庄的空心村进行彻底的改造，释放出来的土地属于企业投资的一种回报。但这种针对一个空心村现象进行彻底全面短时间改造成功的方式，需要的资金数量也是非常大的，因为空心村程度再严重的村庄，都多少有一些新建的房子，而拆迁新房子的补偿费用比较大。还有一个问题是，释放出来的土地，根据现有的法律，农民只有三十年的承包经营权。这三十年的土地承包经营权的收益，未必可以支付村庄改造拆迁的费用。何况，针对村民们各自所占有住宅土地多少的不同，也很难与那些占有土地数量比较多的村民达成协议。
之前的大致思路是，争取一定数量的民间资金，对一个空心村进行改造，释放出来的土地争取政府的政策支持，可以取得永久土地承包经营权，转让这些土地的永久承包经营权，回收空心村改造的投资资金，剩余资金既是民间资金投资的回报。
之前的思路，都整理成了详细的资料《一个具有公益性质的风险投资项目》。发在网上的一些主要论坛之后，关注的人也少，支持的不少，希望继续交流的也有，但对资金的支持都没有进展。我开始反思自己的思路和计划，期望可以利用农民自身的资源来推动空心村的改造。
农民自身的资源有两种，一个是历史遗留下来大面积的闲置住宅土地，另一个是农民对住房条件改善的向往，希望到集镇或者交通位置好的地方建房子，村民愿意也有能力付出一定的资金代价。这是农民自身的资源，这种资源虽然很小，也可以发挥一些作用。
在资金允许的情况下，我期望可以对一个空心村进行拆迁改造，在资金不足或者资源很少的情况下，我开始考虑，可以部分地改造空心村，先易后难，先旧后新，先改造那些浪费土地多而又需要资金不多的地方，在释放出一些土地后，利用新开垦的农用耕地向政府申请新的建设用地，利用建设用地的资金收入进行二期三期的工程改造。利用农民自身的资源来推动空心村的改造工作，是需要一定的时间才能完成。
根据农村目前的空心村严重程度，如果能争取政府一定的政策支持，也就是在一些集镇附近或者交通位置好的村庄中心位置，申请二十亩的农用耕地转换为建设用地。利用这二十亩建设用地的市场价值，对一些空心村严重的村庄的部分片区进行改造。这是空心村改造的一期工程。在一期工程阶段，是可以把空心村闲置土地的三分之一给释放整理出来，也就是释放出来的土地数量远远大于二十亩建设用地的数量。利用民间资源对释放出来的土地进行简单加工整理，达到农用耕地的标准后，再申请空心村改造的二期工程所需的建设用地数量，按照此循环下去，直到空心村改造的三期工程的进行和结束。
三：利用民间资源改造空心村需要公司化运作
用市场经济的原则，来推动农村空心村的改造，改善农民的生活面貌，完善和提高新农村建设的标准和质量。这需要成立和注册一个新农村经济发展公司，来管理和协调农民之间的利益，来作好农民和政府之间的沟通。新农村经济发展公司可以是民间个人来投资，也可以是村委集体来投资。新农村经济发展公司，不需要太多的资金投入，需要的是村集体提供交通位置好或者集镇附近有市场价值的土地二十亩，向政府申请转换为建设用地，这是新农村经济发展公司的主要投资资源，也就是属于农民自身的土地；另外的一些投入资金，新农村经济发展公司的注册费用，公司的管理费用，以及有可能的释放出来土地转做农用耕地的开垦费用，这方面的资金也不是很大，三万到十万之间都可以做。
新农村经济发展公司的主要工作，相当于一个管家，帮助农民管理土地，帮助政府整理土地，利用农民自身的资源，创造出一些社会效益。同时，新农村经济发展公司的投资人，可以在农民的生活面貌改善中赚取百分之二十左右的利润。
新农村经济发展公司，帮助农民管理土地的思路是这样的。因为空心村农户所占住宅土地的面积是不等的，因为历史原因，农户对平均使用这些住宅土地有抵制情绪。新农村经济发展公司，可以尊重现状，不改变因为历史遗留问题产生的住宅土地不均等的情况。尊重现状，就是尊重村民不均等拥有闲置住宅的权利，也就是新农村经济发展公司不介入村民因为历史原因或者法制完善过程中的矛盾。新农村经济发展公司对整理释放出来的土地，进行统一开垦管理，拍卖这些土地在三十年内的土地承包经营权，拍卖收益归属各自占有实际面积住宅土地的农户，新农村经济发展公司只收取百分之二十左右的管理费用。这些土地管理费用比较少，也是一个长期的缓慢回收过程，无法支持新农村经济发展公司的管理开支和投资回报。所以，新农村经济发展公司的第二个主要收入是，帮助村集体管理那些建设用地的收益，同样，收取百分之二十左右的管理费用，剩余百分之八十的建设用地的资金收入，主要用在对空心村的农户的拆迁补偿方面。空心村改造所需要的主要资金，也就是集体拥有的这些建设用地的收入。民间资金的投入，只是一个公司的管理运作。因为目前三十年期限的土地承包政策和建设用地的严格审批，是民间资金投资的风险过大，利润不大对大批量的民间资金的介入缺少吸引力。
新农村经济发展公司的成立，政府应该用一些政策约束村民在空心村继续建新房子，而是鼓励村民统一在政府批准的建设用地的范围来建房子。这里又涉及了三农的另一个问题，农村的住宅建设政策不能跟上农民经济快速增长后改善生活面貌的期望，一方面我们要整理空心村，释放出空心村的闲置土地。另一方面，我们又严格限制集镇附近的建设用地的数量，而农村又没有统一的新农村建设规划，只好继续在一些空心村建一些豪华房子。这又增加了空心村改造的难度和资金压力。
四：身边的土地矛盾问题引发我的一些思考
从深圳回来之后,准备做一些生意.正在考一个驾照,有可能去深圳买部小货车拉货,也有可能在家先把房子买下来.
其间回了两趟老家,亲耳目睹和亲身经历了一些农村的社会矛盾.这些矛盾基本上都是由土地问题引起的.有土地问题引发的矛盾在农村很普遍,我所遇到的有可能只是农村问题的冰山一角而已,因为我回去的时间非常有限.
有土地问题引发的矛盾在我们村小组存在,在我们村的另一个小组存在,在村里其他的小组也都存在.归结为一句话:以前的土地不值钱,现在的土地值钱了;以前农民对土地可要可不要,而现在农民都想要土地.那些应该承包土地而曾经放弃土地承包权的农民希望村小组重新分配土地承包经营权,像那些刚结婚又生有小孩的家庭,他们的理由是按照村小组的惯例,每过五年,村小组是要重新分配土地承包经营权的,这是我们村一直以来的惯例;那些承包土地数量多的农民不希望村小组重新分配土地,像那些有闺女出嫁或者老人去世的农民,他们的理由是国家政策规定,土地承包经营权三十年不允许动地.这就是我们村土地问题的现状.
这种土地矛盾问题的存在,实际上是国家法制推进过程中存在的问题.从公平和传统方面来讲,农村应该重新分配土地承包经营权;从推进法制进程方面来看,农村不应该重新分配土地承包权.这是一个必须要解决的问题,也是一个需要时间来解决的问题,这也是需要政府出台相关政策来过度农村土地承包权方面存在的问题.
我们村小组的情况很简单,因为有家人去世的户,有闺女出嫁的户,有户口迁移的户,有结婚生子的户,有以前没要地现在想要地的户.这些想动地的和不想动地的天天吵来吵去,整个村子的邻居关系全被破坏了,一个家族的关系也反目成仇了,打架骂人的情况经常发生.到了最后,我一个堂叔叔的儿子也就是我的一个堂弟,从外地带了两个人把我的亲二叔给撺了一刀,后来在政府的调解下赔了三千元的医疗费.因为都是一家人,我们都没有办法介入,以前穷的时候关系都相当好,现在经济好了,关系反而坏了.国家的和谐政策在我们村子里失去了前景.今年因为发生恶性的伤人事件,土地承包权没有变动,明年的社会矛盾还在等着这些善良的农民,因为大家都在等着明年争吵.
我们家族的矛盾大致是这样的,我的亲四叔去世了,我的四婶改嫁了,但说的是男方到我们村照养几个小孩.而我的一个堂叔叔,是村干部,以女方改嫁为由,在村里土地承包经营权没有变动的情况下,私自把我四叔家五个人的农村耕地植补钱扣掉了三个给了别人,每个人的植补钱有六十多元.我四婶全家到广东打工和生活去了,家里的农地和事务有我亲二叔帮助照顾,我亲二叔脾气不好,经常打骂我的干部堂叔叔,他们两个本来就有恩怨.最终,我堂弟从外地带人收拾了我亲二叔,我们处于两难选择,帮也不是,不帮也不是.自己的亲叔叔被打,打人的堂弟和堂叔叔一直对自己都不错,我们放弃了去管这些事情,最后协助村里和平解决了眼前的矛盾,但潜在的矛盾种子已经埋下了,我亲二叔的儿子因为打架坐牢,我不知道出来后能否咽下这口气.而且,我堂叔家给三千元的医疗费,我亲二叔家根本不愿接受,我们劝说了很久,我亲二叔家才勉强接受.
至于我的堂叔叔为什么要扣掉我四叔家的地补钱,这又涉及了很多农村中存在的问题,计划生育的问题,村级管理的问题,农村法制建设的问题.我的堂叔叔为了收到计划生育罚款,就用分地的理由诱惑那些违反计划生育的村民,只要交了计划生育罚款就可以分到土地承包经营权,那些村民为了多分一些土地,就交了罚款,而在重新分配土地经营权的时候,有很多村民反对.收了村民的计划生育罚款,又不能履行承诺给违反计划生育的村民分地,那些交钱的村民天天找我那干部堂叔叔吵架要地,我的堂叔叔曾经答应村民,如果不能重新分配土地承包经营权,就把自己家的地分给别人,当重新动地实在动不下去的时候,为了给那些交了计划生育罚款的村民一些交代和安慰,就把别人家的地补钱扣了给那些交了计划生育罚款的人.这些乱七八糟和没有任何法律依据的事情,我的干部堂叔叔就可以安排,一个村级的副书记就有这种权利和乱七八糟的做事逻辑.后来就发生了惨案,如果不是一家人,如果不是感觉欠他们家人情太多,我的堂弟在我去郑州和去广州的时候,都给我提供了很多便利.否则,以他们的恶劣影响,是不会轻易放过他们的,一个副村书记,让儿子从外地带人在晚上去和自己发生矛盾的村民打一顿,并动了刀子,这是什么样的性质?而他们连医药费都不想出,在多方压力下,才勉强出了三千元.
老家的农民因为土地正在制造很多的社会矛盾,我无心去关注和改善,甚至连老家都不愿意多回去了.
最近因为考驾照的事,一直住在我父亲以前的工厂,这个我们小时候很熟悉和经常玩耍的工厂,随着经济的快速发展,已经成了一个繁华的商业区域.工厂从中间劈开了一条主要马路,马路两边全部是商业门面,听说每个月的房租就可以给全厂的工人发工资了.而这样的收入,工人们没有活干,发不到工资.工厂已经或者正在把剩下的厂房和住宅楼的地皮卖给开发商,成立更繁华的商业区域,而工人的住和待遇得不到好的改善.全厂的工人都在闹,市政府以及北京都去了好多次,听到记者也过来采访了,我才开始关注一些.其实这些问题在很多城市都很普遍,因为土地问题,因为权益问题,因为法制问题,人们正在利用偏离法律程序的方法来面对法制不健全所导致的现象.
我开始关注这些问题,因为这些都与我有直接的利益关系.我父亲工厂的住宅楼虽然很破,但我来这里还可以有地方住,如果工厂对工人的补偿太少,我的家人的权益都会受到影响.我也一直想做一些生意,而农村老家闲置了大量的土地,没有人去合理的整合和利用这些资源,实在是一种浪费,中国的新农村建设实际上为农民提供了很多的机会,我希望把这些机会因素整理出来,并尝试去行动.
我开始思考一些土地的问题,并整理这些看法,期望对中国的土地政策有所建设性的建议.
有启发就赞赏一下
文章很赞，分享给好友
文章很赞，分享给好友
大家都在看
qunliz的其他帖文
更多好看内容
不过瘾？！打开凯迪看更多精彩内容大家都在搜：
扫描二维码安装房天下APP
手机浏览器访问房天下
> > 问题详情
我们老家拆迁把我们房子拆了,田地也已经动工没有任何补偿没有任何文件,今天城管交警还有其他的好多几辆大巴车来清场强行动工都不知道接下来该怎么办?
我们老家拆迁把我们房子拆了,田地也已经动工没有任何补偿没有任何文件,今天城管交警还有其他的好多几辆大巴车来清场强行动工,老百姓今天都去找他们理论他们还打人抓人不给拍照拍视频,看见拍张照拍视频他都打,我们村已经好几个人给抓走了,十几个住院了,都不知道接下来该怎么办,进去的可能出来,老百姓很无助
浏览次数：0
你好,对方的行为严重违反法律规定,这是可以通过法律手段维权的,我们可以帮助你。
房天下知识为您分享了一条干货
你好,根据您的描述当地是完全的违法征收行为。根据我国《土地管理法》的规定,个人承包的土地归个人使用,政府没有权利无补偿的使用个人承包土地。如为公共利益政府需要使用,必须通过征收程序征收土地,并应当给予土地使用权人合理补偿。该补偿包括土地本身价值补偿、青苗和地上附着物补偿、临时安置补助等等。没有补偿,不能强征,如果您觉得当地补偿不合理,请不要签署任何文件,及时通过复议诉讼等法律途径维权,并请律师介入...
你好,根据您的描述当地是完全的违法征收行为。根据我国《土地管理法》的规定,个人承包的土地归个人使用,政府没有权利无补偿的使用个人承包土地。如为公共利益政府需要使用,必须通过征收程序征收土地,并应当给予土地使用权人合理补偿。该补偿包括土地本身价值补偿、青苗和地上附着物补偿、临时安置补助等等。没有补偿,不能强征,如果您觉得当地补偿不合理,请不要签署任何文件,及时通过复议诉讼等法律途径维权,并请律师介入处理。
可以司法维权
下载房天下APP
提问获取更多回答
ask:2,asku:0,askr:247,askz:29,askd:21,RedisW:62askR:188,askD：365 mz:nohit,askU:0,askT:0askA:554
Copyright &
北京拓世宏业科技发展有限公司
Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法信息举报邮箱：农地入市五大策略，助力打造田园综合体！
乡村旅游与文化综合体的开发模式及运营方向近年来，休闲农业迅速崛起，对农业增值增效、农民创业增收、农村繁荣稳定发挥重要的推动作用。而要发挥农业休闲、观光、旅游等功能，必须建设配套的商业和服务设施，势必要涉及土地问题。我国实行严格的基本农田保护和建设用地管理政策，它们之间会不会产生矛盾？
哪些地可作为休闲农业用地
1.农民自有住宅、闲置宅基地
惯性思维：在休闲农业园区中常常存在一些村落，开发者的惯性思维常常是将这些破旧的房子拆掉重建，而不是根据现有的基础进行改造和装修。殊不知这不仅破坏了乡村田野的原始风味，而且也在无形中增加了开发者进行酒店住宿土地审批的难度和建设成本。
正确做法：农业部等部门《关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中明确规定支持农民发展农家乐，闲置宅基地整理结余的建设用地可用于休闲农业，因此在进行休闲农业开发建设中要充分利用农民自有住宅、闲置宅基地。
2.农村集体建设用地
是什么：指乡(镇)村建设用地，乡(镇)村建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。
主要包括：
乡(镇)村公益事业用地
公共设施用地
农村居民住宅用地
主要包括：
依法归我国农民集体使用的“四荒地”
农民集体经济组织所有的“四荒地”
具体指：荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地，属于现行经济环境中未得到充分、合理、有效利用的土地。
使用期限：“四荒”使用权承包、租赁或拍卖的期限最长不得超过50年。
国家政策：2016年中央一号文件以及《农业部等11部门关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中鼓励利用“四荒地”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)发展休闲农业，对中西部少数民族地区和集中连片特困地区利用“四荒地”发展休闲农业，其建设用地指标给予倾斜。
4.城乡建设用地增减挂钩
指什么：指休闲农业项目建设确有必要占用耕地时先行在异地垦地，数量和质量验收合格后，再用作建设用地。
转换方式，具体政策通过制定相应的法规来规范。如：
数量上——异地垦地与当地占地面积之比，可根据不同情况，分别为3倍、4倍、5倍。
质量上——保证新垦地总产量大于所占地原产量
异地可以是本乡镇、本区县，经国家相关主管部门批准也可跨省区实施。这应该是既保证18亿亩耕地只增不减，又保证必要的建设用地供应。当然还有许多具体政策要进一步研究，比如垦地与生态保护的问题、操作中的管理监督问题等。
5.其他方式
《国务院办公厅关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见》(国办发[2015]93号)提出，对社会资本投资建设连片面积达到一定规模的高标准农田、生态公益林等，允许在符合土地管理法律法规和土地利用总体规划、依法办理建设用地审批手续、坚持节约集约用地的前提下，利用一定比例的土地开展观光和休闲度假旅游、加工流通等经营活动。
休闲农业用地有哪些限制
1. 不得占用基本农田
基本农田俗称“吃饭田”、“保命田”，其重要程度不言而喻。对于基本农田有“五不准”：
不准占用基本农田进行植树造林、发展林果业和搞林粮间作以及超标准建设农田林网；
不准以农业结构调整为名，在基本农田内挖塘养鱼、建设用于畜禽养殖的建筑物等严重破坏耕作层的生产经营活动；
不准违法占用基本农田进行绿色通道和城市绿化隔离带建设；
不准以退耕还林为名违反土地利用总体规划,将基本农田纳入退耕范围；
不准非农建设项目占用基本农田(法律规定的国家重点建设项目除外)。
因此在进行休闲农业开发中必须弄清楚其是否占有基本农田。
2. 不得超越土地利用规划
各地区国土资源部门都会制定土地利用总体规划，规划会规定土地用途，明确土地使用条件，土地所有者和使用者必须严格按照规划确定的用途和条件使用土地；此外还会确定土地利用年度计划，对年度内新增建设用地量，土地开发整理补充耕地量和耕地保有量等做出具体安排。
该怎么做：休闲农业开发必须要明确当地土地规划中其园区所占土地的用途，符合规划使用条件的要积极争取土地建设使用指标，以满足休闲农业园区对建设用地的要求。
3. 严禁随意扩大设施农用地范围
以农业为依托的休闲观光等用地须按建设用地进行管理。以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐，以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地，必须依法依规按建设用地进行管理，而非按农用地管理。
进行建设用地进行管理就必然涉及农用地转用审批手续，农业设施兴建之前为耕地的，非农建设单位还应依法履行耕地占补平衡义务。这在无形中既增加了休闲农业开发建设成本，而且也使得农业休闲开发变得更为复杂，甚至会使部分休闲农业夭折。
如何规避这些限制
有些人在休闲农业开发中，可能会使用以下六种方式来规避休闲农业用地限制：
用设施农用地的名义直接进行餐饮住宿的建设；
以建设临时生产用房名义进行修建；
修建水泥柱，将建筑物腾空，以满足不破坏耕作层的要求；
修建木屋或钢架房，即使查处也能低成本拆除；
以建设温室大棚的方式建餐厅；
用可移动的集装箱和房车进行餐饮住宿活动。
但是，以上方式为规避政策的监管，打了“擦边球”，碰触了土地使用政策的红线，从根上将不仅无法规避休闲农业用地的限制，还隐藏着很大不确定性和风险。还请大家注意！
最合法安全的方法就是通过立项审批，申请建设用地，这当然也是最困难的方法，拿地费用也相对很高。
可能会步入哪些误区
1.无址可选也要选
有时候，土地并不像普通商品，有充分的选择空间。在选址的过程中，土地往往独此一家，让你别无其他选择。例如，家乡有限的土地资源，而作为开发者，又急切的想去做，以至于无址可选的时候也要去选。这种选址方式最终效果不理想，可想而知。
2.有地就先拿下再说
休闲农业作为一个舶来词，许多人对此并没有深刻的见解。许多人拿地心切，在没有做好充分的休闲农业规划前，就匆匆决定，先拿下再说，到手之后再去为它量身定做合适的衣服。至于效果如何，恐怕只能听天由命了，做好了是一块肥肉，做不好只会成为烫手的山芋。
3.跟着感觉走
做休闲农业项目不能跟着感觉走，而是要有一双犀利的慧眼，慧眼是要对所选之地的价值有准确的认识，了解土地如何开发与利用，还要对未来的发展有远见，尤其是目标客户及将来市场情况的判断，还要有项目与市场的对接手段。唯有具备这些，才不至于陷入误区。如果仅仅凭借以往经验，跟着感觉走，恐怕将成为后来人的反面教材。
还有哪些其他方法拿地
说了这么多，又是限制，又是误区，还有什么别的土地能拿到么？
关闭矿区的地面遗留的原有建设用地，可直接转为旅游设施建设用地；矿区已经占有的尾矿池、弃石堆场或其它弃用地可在恢复生态的同时，按一定比例(如10-20%)转为旅游设施用地，其余为工矿遗址景观用地；
生态涵养区村落搬迁出的宅基地、新农村建设农户上楼遗留的宅基地，可因地制宜转为旅游设施建设用地。
在大面积的森林(超过10公顷)绿地作为生态旅游资源时，允许有3-5%用地转为旅游设施用地。
其它荒地(非林地、非耕地、无其它生态价值的荒地)，经相关部门确认，原则上允许作为旅游设施用地。
休闲农业用地有什么新方式
1.采用土地银行的方式
在完成农村土地确权工作的地区，可采用“土地银行”的方式，实现农村集体土地指标的自由流转、质押和融资。这对于农户获取启动资金自营个体旅游项目和专业企业规模化获取土地用于开发大型旅游项目而言都具有现实意义。
2.建立以土地股份为基础的合作社
有条件的农村集体可以建立合作社，农户以承包的土地入股，进行股份合作。这样可以使土地集中经营、高效经营、形成规模化、产业化经营。这种方式，管理制度严格，管理方法科学，对加强休闲农业和乡村旅游领域的农村集体经济发展能力，保障发展成果切实惠及本地有着极大的促进作用。
3.使用农村闲置宅基地及废弃园地
城镇化的快速发展，令大量农民进城买房，农村房屋闲置，田地疏于管理。实际上，在新农村集中居住后，闲置下来的村庄农舍、废弃林园等恰好是休闲农业与乡村旅游的良好发展空间。
对这些农村集体土地进行指标整理和农林复垦，并根据旅游产业经营需求合理配置建设用地指标，有助于提高休闲农业与乡村旅游的招商效率与质量。
4.土地置换、租赁、入股联营等
对经济效益不理想的集体用地，可采取土地置换、租赁、入股联营等方式，统筹盘活这些存量集体土地。一方面可以解决旅游开发过程中，需要迁移部分农户的住宅、承包地的问题；另一方面可以充分发挥土地使用价值，集约化发展，便于个人或企业经营管理。
延伸阅读：《农地征收的合法程序》
相较于城市国有土地，农村集体土地征收的程序、步骤并不那样明晰和容易理清，为了方便广大被征收人更清楚的了解集体土地征收的流程，就自己的现实情况对号入座，来更好的维护自己的补偿安置权益，本文，在明律师就集体土地征收的流程大致做一个梳理，供大家参考……
农村集体土地征收的“批前程序”
批前程序就是集体土地征收报批前要经过的法律程序，简单说就是告知、确认、听证这三部分，也是相对于国有土地征收程序来说比较不同的一个前置程序，主要规定在《国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见》中。
一、告知征地情况
《指导意见》第九项规定：在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。这一环节必须告知到具体的农户，而不得仅有村委会进行统一“处理”。
二、确认征地调查结果
《指导意见》第十项规定：当地国土资源部门应对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。
三、组织征地听证
《指导意见》第十一项规定：在征地依法报批前，当地国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的，应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。
征地报批程序
报批程序也就是我们常说的“一书四方案”的拟定和组卷上报审批，这是集体土地征收中很关键的一步，一般情况下，如果在这一步没有获得批准，那么之后的征收行为也是不合法的。
根据《建设用地审查报批管理办法》第六条的规定：市、县人民政府土地行政主管部门对材料齐全、符合条件的建设用地申请，应当受理，并在收到申请之日起30日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。
征地批后程序
批后程序是征收土地申请获批后，将其内容在实践中的具体贯彻落实。征收效果怎样，被征收人的合法权益是否能获得现实保障，很大程度上看批后程序的执行情况。
一、发布征收土地公告
《征收土地公告办法》第四条规定：被征收土地所在地的市、县人民政府应当在收到征收土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征收土地公告，该市、县人民政府土地行政主管部门负责具体实施。
第五条规定：征收土地公告应当包括下列内容：
（一）征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；
（二）被征收土地的所有权人、位置、地类和面积；
（三）征地补偿标准农业人员安置途径；
（四）办理征地补偿登记的期限、地点。
二、进行征地补偿登记
《征收土地公告办法》第六条规定：被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在征收土地公告规定的期限内持土地权属证书到指定地点办理征地补偿登记手续。
被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以有关市、县土地行政主管部门的调查结果为准。
三、拟定征地补偿安置方案并公告
《征收土地公告办法》第七条规定：有关市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征收土地方案，在征收土地公告之日起45日内以被征收土地的所有权人为单位拟定征地补偿、安置方案并予以公告。
《征收土地公告办法》第九条规定：被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关市、县人民政府土地行政主管部门提出。
《征收土地公告办法》第十条规定：有关市、县人民政府土地行政主管部门应当研究被征地农村集体经济组织，农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的，应当举行听证会。确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征收土地方案进行修改。
有关市、县人民政府土地行政主管部门将征地补偿、安置方案报市、县人民政府审批时，应当附具被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况，举行听证会的，还应当附具听证笔录。
四、落实征地补偿、安置资金
《征收土地公告办法》第十二条规定：有关市、县人民政府土地行政主管部门将征地补偿、安置费用拨付给被征地农村集体经济组织后，有权要求该农村集体经济组织在一定时限内提供支付清单。市、县人民政府土地行政主管部门有权督促有关农村集体经济组织将征地补偿、安置费用收支状况向本集体经济组织成员予以公布，以便被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人查询和监督。
《土地管理法实施条例》第二十五条还规定：市、县国土资源局按规定在征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付征收土地的各项费用。
五、责令交出土地
《土地管理法实施条例》第四十五条规定：违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。
以上就是在明律师为您整理的集体土地征收的一个大概的流程，希望对您理清自己在拆迁征收中所处的阶段和知悉相关法律知识有所帮助。也希望每个被拆迁人都能在法律的帮助下，为自己争取一个满意的补偿结果。
7月26日12:00-13:45
午间用餐及休息
7月27日12:00-13:45
午间用餐及休息
7月27日14:00-17:00
责任编辑：
声明：该文观点仅代表作者本人，搜狐号系信息发布平台，搜狐仅提供信息存储空间服务。
今日搜狐热点