《上海市住宅物业管理规定修正案（草案）》公开征求意见
原标题：《上海市住宅物业管理规定修正案（草案）》公开征求意见 上海市人大常委会办公厅公告 市十五届人
原标题：《上海市住宅物业管理规定修正案（草案）》公开征求意见
上海市人大常委会办公厅公告
市十五届人大常委会第五次会议对《上海市住宅物业管理规定修正案（草案）》进行了审议。为进一步发扬立法民主，现将修正案草案及相关说明在解放日报、上海法治报、东方网（）、新民网（）、上海人大网、“上海人大”微信公众号上全文公布，向社会广泛征求意见，以便进一步研究修改，再提请以后的常委会会议审议。现将有关事项告知如下：
一、公开征求意见的时间
日至8月10日
二、反映意见的方式
（一）来信地址：上海市人民大道200号，市人大常委会法制工作委员会立法一处；邮政编码：200003
（二）电子邮件：fgwyc@spcsc.sh.cn
（三）传 真：
上海市人大常委会办公厅
优质物业服务让小区百姓安居。 新民晚报 图
关于《上海市住宅物业管理规定修正案（草案）》征求意见有关事项的说明
一、关于修正案草案的起草背景
2010年12月，市人大常委会对《上海市住宅物业管理规定》（以下简称《规定》）作了全面修订。新法规实施以来，对推进住宅物业管理各项工作起到了积极作用。但由于一些问题仍未得到根本解决，又与一些新出现的“急、难、愁”问题相互交织，住宅小区物业管理中的矛盾和纠纷依然偏多，成为制约社区和谐发展的一大瓶颈。此外，国家陆续取消了物业服务企业资质、从业人员职业资格和物业保修金。因此，亟需根据国家规定，结合本市实际，按照社区治理创新有关要求，进一步修改和完善《规定》。
二、关于修正案草案的主要内容
《上海市住宅物业管理规定修正案（草案）》（以下简称修正案草案）共四十二条。主要内容包括：
（一）明晰条块管理职责
修正案草案赋予街镇指导、监督业主大会和业委会建设，监督日常物业服务等方面的职责；　明确房管部门在监督物业服务企业及从业人员、归集使用专项维修资金等方面的职责。此外，还规定房管办代表街镇承担具体管理事务。（修正案草案第二条、第三条）
（二）建立完善小区治理架构
修正案草案明确“党建引领、三方参与”的治理架构，并对居（村）委会所承担的物业管理相关职责作了进一步细化。（修正案草案第四条）
（三）规范业委会组建和运作
修正案草案细化有关规定：一是调整小型小区业委会人数下限；　二是完善担任业委会委员的条件；三是建立业委会培训制度；四是细化业委会的换届改选、补选、会议制度等有关规定；　五是明确业委会委员资格终止的情形。（修正案草案第八条至第十六条）
（四）加强对物业服务质量和收费指导
修正案草案明确市房管部门应当定期发布住宅小区物业服务标准和定额；　要求物业管理行业协会定期发布物业服务价格监测信息，供业主和物业服务企业在协商时参考。（修正案草案第二十三条）
（五）完善公共收益制度
修正案草案要求利用物业共用部分从事广告、商业推广等活动的，必须经业主大会或者相关业主同意；　明确公共收益应当按季度补充专项维修资金，补充比例应当高于50%，并单独列账；规定公共收益的收支应当审价、审计，按季度公布；　同时对违法挪用的情形设定了罚则。（修正案草案第二十五条、第三十六条、第三十七条、第四十一条）
（六）建立物业临时服务保障机制
为避免物业服务“断档”，修正案草案要求区房管部门建立临时物业服务企业预选库，由业委会报街镇选定企业提供临时服务。如业委会尚未成立，则规定经20%以上业主提请，由居（村）委会报街镇启动临时服务。（修正案草案第二十六条）
（七）缓解小区停车矛盾
修正案草案规定停车位少于或者等于房屋套数的，一户只能购买一个车位；规定前期物业服务合同中应当对产权车位的租赁价格予以约定；业主大会成立前，收费标准不得擅自调整；业主大会成立后，需要调整的，应当向区房管部门备案等。（修正案草案第三十一条至第三十三条）
（八）打通专项维修资金续筹与紧急维修时的列支渠道
修正案草案完善了专项维修资金续筹机制。对业主经催告后仍不交纳专项维修资金的情形，规定业委会可以依法起诉业主。此外，针对紧急维修情况下专项维修资金列支渠道不畅问题，在原有规定基础上作了完善。（修正案草案第三十五条、第三十八条）
三、拟重点讨论和听取意见的几个问题
社会各界可以重点对以下问题提出意见、建议：
1.对规范业委会组建、换届、运行的意见和建议；
2.对完善公共收益分配、公示制度的意见和建议；
3.对完善物业紧急维修制度的意见和建议；
4.对完善专项维修资金续筹机制的意见和建议；
5.对修正案草案的其他意见、建议。
上海市住宅物业管理规定修正案（草案）
一、删去第三条第四款。
二、将第四条修改为：
市房屋行政管理部门负责全市物业管理的监督管理工作。区房屋行政管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理，指导和监督乡、镇人民政府和街道办事处实施与物业管理相关的行政管理工作。
市房屋行政管理部门履行以下职责：
（一）制定本市物业管理相关政策；
（二）建立完善本市物业管理分级培训体系；
（三）指导区房屋行政管理部门开展辖区内物业管理的监督管理工作；
（四）指导物业管理行业协会开展自律性规范的制定和实施工作；
（五）建立全市统一的物业管理监管与服务信息平台；
（六）实施对物业服务行业及其他物业管理相关工作的监督管理。
区房屋行政管理部门履行以下职责：
（一）组织实施物业管理相关政策和制度；
（二）实施辖区内物业服务企业和从业人员的监督管理；
（三）指导和监督物业管理招投标活动；
（四）实施业主大会成立前专项维修资金的归集和日常使用管理；
（五）实施物业管理区域核定、物业服务企业用房和业主委员会用房（以下合称物业管理用房）确认等事项；
（六）指导乡、镇人民政府和街道办事处对业主大会、业主委员会的工作以及其他物业管理工作实施监督管理；
（七）落实物业管理方面的其他监督管理职责。
本市发展改革、建设、交通、公安、水务、绿化市容、民政、规划、财政、税务、司法行政、城管执法等行政管理部门，按照各自职责协同实施本规定。
三、将第五条修改为：
区人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制度，组织区相关行政管理部门，乡、镇人民政府和街道办事处以及相关单位，部署、推进和协调辖区内物业管理各项工作，并指导监督业主大会、业主委员会的各项工作。
乡、镇人民政府和街道办事处应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷；其设立的房屋管理事务机构（以下简称房管机构）承担房屋管理的相关具体事务。
乡、镇人民政府和街道办事处履行以下职责：
（一）指导和监督业主大会、业主委员会的组建和换届改选，办理相关备案手续；
（二）指导和监督业主大会、业主委员会的日常运作，对业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员、业主委员会委员和业主委员会换届改选小组成员进行培训；
（三）参加物业承接查验，指导和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作；
（四）办理物业服务合同备案，对物业管理区域内的物业服务实施日常监督检查，指导和监督物业服务企业履行法定的义务；
（五）监督业主、使用人按照规定使用和维护物业；
（六）建立物业管理纠纷调解和投诉、举报处理机制，调解物业管理纠纷，处理物业管理相关投诉和举报；
（七）建立物业应急服务保障机制；
（八）法律、法规、规章规定的其他职责。
四、增加一条，作为第六条：
加强社区党组织对住宅小区物业管理工作的引领作用，建立健全居民委员会或者村民委员会、业主委员会、物业服务企业共同参与的小区治理机制，推动社区治理创新。
居民委员会、村民委员会依法协助乡、镇人民政府和街道办事处开展社区管理、社区服务中与物业管理相关的工作,加强对业主委员会的指导和监督，引导其以自治方式规范运作，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益。
五、删去第八条第二款。
六、将第十一条改为第十二条，修改为：
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议、业主小组会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、专项维修资金管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议、业主小组会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督专项维修资金的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守临时管理规约、管理规约、专项维修资金管理规约和业主大会议事规则等物业管理区域内的相关管理制度；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用，公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费；
（六）履行其承担的房屋使用安全管理义务；
（七）直接或者通过建设单位、物业服务企业向业主委员会提供联系地址、通讯方式；
（八）法律、法规规定的其他义务。
业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
七、将第十四条改为第十五条，增加一款，作为第五款：
乡、镇人民政府或者街道办事处应当在筹备组开展筹备工作前，组织筹备组成员进行培训。
八、将第十九条改为第二十条，修改为：
业主委员会由业主大会会议选举产生，依法履行职责。业主委员会由五人以上单数组成，但建筑面积在一万平方米以下的住宅小区，业主委员会可以由三人组成。筹备组应当根据物业管理区域规模和建筑物区分所有权的比例，确定业主委员会委员的人数和构成比例。业主委员会的任期为三年到五年。
业主委员会委员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件,且本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域的物业服务企业任职。业主在本物业管理区域内有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形之一且未改正的，不得担任业主委员会委员。
业主委员会委员候选人应当书面承诺符合前款规定的条件，全面履行工作职责，不以权谋私。
业主委员会履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况；
（二）执行业主大会决定，处理业主大会的日常管理事务；
（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）拟订业主大会年度财务预算方案和决算方案；
（五）拟订物业共用部分经营管理方案以及收益的管理、使用和分配方案；
（六）拟订印章管理、财务管理、档案管理、停车管理、宠物管理、装饰装修管理等规章制度；
（七）监督专项维修资金的使用以及组织专项维修资金的补建、再次筹集；
（八）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主交纳物业服务费；
（九）监督管理规约的实施，对业主违反管理规约的行为进行制止；
（十）业主大会赋予的其他职责。
业主委员会应当接受业主大会和业主的监督，接受相关行政管理部门，乡、镇人民政府或者街道办事处，居民委员会或者村民委员会的指导和监督。
九、将第二十条改为第二十一条，增加一款，作为第一款：
业主委员会委员候选人由筹备组通过直接听取业主意见、召开座谈会、发放推荐表等方式产生。筹备组应当审查候选人资格，提出候选人名单，并报送乡、镇人民政府或者街道办事处。候选人的基本信息，由筹备组在物业管理区域内公告。
原第一款改为第二款，修改为：
业主委员会委员由业主大会会议选举产生。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。筹备组应当自选举完成之日起三日内，在物业管理区域内公告业主委员会主任、副主任和其他委员的名单。
十、增加一条，作为第二十二条：
业主委员会选举产生后，乡、镇人民政府或者街道办事处应当会同区房屋行政管理部门组织业主委员会委员，进行物业管理相关法律、法规、规章、规范性文件和日常运作规范等培训。
十一、将原第二十一条改为第二十三条，修改为：
业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向乡、镇人民政府或者街道办事处备案：
（一）业主大会会议记录和会议决定；
（二）业主大会议事规则；
（三）管理规约；
（四）业主委员会委员的名单、基本情况和书面承诺；
（五）业主委员会委员的培训记录。
乡、镇人民政府或者街道办事处对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。备案证明应当载明业主大会名称，业主委员会名称、届别、任期、负责人和办公地址。
业主委员会应当依法刻制和使用印章。印章印文中应当包含业主委员会名称以及届别。
十二、增加一条，作为第二十四条：
业主大会可以决定给予业主委员会委员适当的津贴。津贴可以在公共收益中列支，也可以通过其他方式筹集。具体津贴标准，资金筹集、管理和使用办法应当由业主大会决定，或者在业主大会议事规则中约定。
十三、增加一条，作为第二十六条：
业主委员会会议分为定期会议和临时会议。业主委员会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，至少每两个月召开一次。经三分之一以上业主委员会委员提议，应当及时召开业主委员会临时会议。
业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员过半数签字同意，并邀请物业所在地居民委员会或者村民委员会派员列席。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。
业主委员会作出决定的，应当在作出决定之日起三日内将会议情况以及决定事项在物业管理区域内公告，并告知物业所在地居民委员会或者村民委员会。
业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由乡、镇人民政府或者街道办事处指定一名其他委员召集和主持。
十四、将原第二十四条改为第二十八条，第一款修改为：
业主委员会任期届满的五个月前，应当书面报告乡、镇人民政府或者街道办事处。乡、镇人民政府或者街道办事处应当在六十日内组建换届改选小组，并在业主委员会任期届满前，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
十五、增加一条，作为第三十一条：
业主委员会委员有下列情形之一的，其业主委员会委员资格终止：
（一）已不再是本物业管理区域内业主的；
（二）违反本规定第二十条第二款规定的；
（三）以书面形式向业主委员会提出辞职的；
（四）拒不召集业主委员会会议的；
（五）一个自然年度内累计缺席业主委员会会议一半以上的；
（六）违反书面承诺的；
（七）因健康等原因无法履行职责的。
属于前款第一项至第三项情形的，其委员资格自然终止；属于前款第四项至第七项情形的，经业主大会会议讨论通过，其委员资格终止。业主委员会应当将委员资格终止的情况在物业管理区域内公告。
十六、将第二十七条改为第三十二条，修改为：
业主委员会出现下列情形之一时，乡、镇人民政府或者街道办事处应当应业主要求组织召开业主大会会议；业主大会应当就启动业主委员会补选或者提前换届改选程序作出决定：
（一）业主委员会委员人数不足二分之一的；
（二）业主委员会连续六个月未开展工作的；
（三）因其他原因导致业主委员会无法正常运作的。
业主大会决定对业主委员会提前换届改选的，乡、镇人民政府或者街道办事处应当依法组建换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
十七、删去原第三十二条、第三十三条第一款。
十八、将第三十五条改为第三十九条，第一款修改为：
选聘物业服务企业前，业主委员会应当拟订选聘方案。选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的信用状况、专业管理人员的配备、管理实绩要求、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等内容。
十九、将第三十六条改为第四十条，修改为：
建设单位应当通过公开招标方式选聘物业服务企业，签订书面的前期物业服务合同，并作为房屋销售合同的附件。
鼓励业主大会采用招投标方式，公开、公平、公正地选聘物业服务企业。
采取招投标方式选聘物业服务企业的，应当通过本市统一的物业管理监管与服务信息平台进行招标。
二十、将原第三十九条改为第四十三条，第一款增加一项，作为第四项：
（四）单独选址、集中建设的共有产权保障住房、征收安置住房小区的停车位；
二十一、将原第四十条改为第四十四条，增加一款，作为第三款：
物业服务企业应当在签订物业服务合同之日起三十日内，将物业服务合同报房管机构备案。
二十二、删去原第四十三条第二款。
二十三、将原第四十四条改为第四十八条，修改为：
物业服务收费实行市场调节价，由业主和物业服务企业遵循合理、公开、质价相符的原则进行协商，并在物业服务合同中予以约定。
同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的，物业服务收费执行同一价格标准。
市房屋行政管理部门应当定期发布住宅小区物业服务标准和定额。物业管理行业协会应当定期发布物业服务价格监测信息，供业主和物业服务企业在协商物业服务费用时参考。
物业服务企业应当将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内公告。实行物业服务酬金制收费方式的，物业服务企业应当于每年第一季度向业主委员会或者全体业主报告上一年度物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，并在物业管理区域内公告；实行物业服务包干制收费方式的，物业服务企业应当在调整物业服务收费标准前，将经审计的物业服务费用收支情况向业主委员会或者全体业主报告，并在物业管理区域内公告。
二十四、增加一条，作为第五十条：
物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十日内，向建设单位或者业主委员会移交下列资料和财物：
（一）本规定第十一条第一款、第四十七条规定的资料；
（二）物业服务期间形成的物业共用部分运行、维修、更新、改造和养护的有关资料；
（三）公共收益的结余；
（四）采用酬金制计费方式的，产生的物业服务资金结余以及用物业服务资金购置的财物；
（五）物业管理用房；
（六）应当移交的其他资料和财物。
二十五、将第四十六条改为第五十一条，修改为：
利用物业共用部分从事广告、商业推广等活动的，应当经业主大会或者共同拥有该物业的业主同意，并在物业管理区域内公告。业主大会可以授权业主委员会同意利用全体业主共用部分从事相关活动。
公共收益归全体业主或者共同拥有该物业的业主所有，并应当单独列账。
公共收益按季度补充专项维修资金，补充比例应当高于百分之五十；剩余部分应当按照业主大会或者共同拥有该收益业主的决定，用于业主大会和业主委员会工作经费、物业管理活动的审计费用、拥有该收益业主的物业维护费用或者物业管理方面的其他需要。
二十六、增加一条，作为第五十二条：
区房屋行政管理部门应当建立临时物业服务企业预选库。物业服务企业退出且业主大会尚未选聘新物业服务企业的，由业主委员会报乡、镇人民政府或者街道办事处在预选库中选定物业服务企业提供临时服务。未成立业主委员会的，经百分之二十以上业主提请，由居民委员会或者村民委员会报乡、镇人民政府或者街道办事处在预选库中选定物业服务企业提供临时服务。
临时物业服务期限不超过六个月，费用由全体业主承担。
二十七、将第四十七条改为第五十三条，第一款第一项修改为：
（一）自行管理的执行机构以及负责人；
增加两款，作为第三款、第四款：
业主大会聘请保洁、保安、绿化养护、设施设备保养维修单位的，应当与其签订服务合同；聘请自然人的，被聘用人员可以自行购买意外伤害等保险，费用由业主大会承担。
业主自行管理物业需要开具收费票据的，业主委员会可以持房管机构的证明材料，向物业所在地的税务部门申请领取。
删去原第四款。
二十八、将原第四十八条改为第五十四条，修改为：
建设单位在申请物业交付使用前，应当与物业服务企业共同对物业管理区域内的物业共用部分进行查验，共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议，并向业主公开查验的结果。物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地的房管机构参加。
承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。对于承接查验发现的问题，建设单位应当在三十日内予以整改，或者委托物业服务企业整改。
物业承接查验协议应当作为前期物业服务合同的补充协议。
物业承接查验的费用由建设单位承担，但另有约定的除外。
二十九、删去第四十九条第二款、第三款。
三十、将原第五十一条改为第五十七条，第二款修改为：
业主、使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，并与物业服务企业签订装饰装修管理协议。装饰装修管理协议应当包括装饰装修工程的禁止行为、垃圾堆放和清运、施工时间等内容。
增加一款，作为第三款：
业主、使用人未与物业服务企业签订装饰装修管理协议的，物业服务企业可以按照临时管理规约或者管理规约，禁止装饰装修施工人员、材料进入物业管理区域。
原第三款改为第四款，修改为：
物业服务企业对装饰装修活动进行巡查时，业主、使用人或者装饰装修施工人员应当予以配合。
三十一、将第五十五条改为第六十一条，第一款分为两款，作为第一款、第二款，修改为：
物业管理区域内，建设单位所有的机动车停车位数量少于或者等于物业管理区域内房屋套数的，一户业主只能购买或者附赠一个停车位；超出物业管理区域内房屋套数的停车位，一户业主可以多购买或者附赠一个。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的车位，属于业主共有。
原第二款改为第三款，修改为：
建设单位所有的机动车停车位向业主、使用人出租的，其收费标准应当在前期物业合同中予以约定。业主大会成立前，收费标准不得擅自调整；业主大会成立后，需要调整的，应当向区房屋行政管理部门备案。
原第三款改为第四款，修改为：
车辆在全体共用部分的停放、收费标准、费用列支和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照物业管理行业协会发布的价格监测信息确定收费标准。业主大会成立前，其收费标准由建设单位参照物业管理行业协会发布的价格监测信息确定。收费标准、费用列支和管理等事项应当在前期物业服务合同中予以约定。
三十二、将第五十六条改为第六十二条，第一款修改为：
物业管理区域内的机动车停车位，应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。建设单位尚未出售的停车位，应当出租给业主、使用人停放车辆，不得以只售不租为由拒绝出租。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的单位、个人。
三十三、增加一条，作为第六十三条：
区人民政府应当组织区交通、公安、房屋、建设等行政管理部门建立停车资源共享协调制度。停车位与停车需求矛盾突出的住宅小区，其周边商业配建停车场（库）、道路具备夜间等时段性停车条件的，乡、镇人民政府或者街道办事处可以提出错时停车方案，实现区域停车资源共享。鼓励业主与住宅小区周边单位通过协商实现停车资源共享。
三十四、将原第五十七条改为第六十四条，增加一款，作为第二款：
物业出售人应当在办理房屋所有权初始登记前，交纳其应交的专项维修资金，并垫付尚未销售物业部分的应由物业买受人交纳的专项维修资金。
三十五、将第五十八条改为第六十五条，修改为：
未建立首期专项维修资金或者专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照国家和本市的相关规定、临时管理规约或者管理规约、专项维修资金管理规约和业主大会的决定，及时补建或者再次筹集专项维修资金。
专项维修资金补建或者再次筹集的方式分为分期交纳和一次性交纳，具体方式及筹集金额、期限、程序、资金入账等事项应当由业主大会作出决定。业主大会在九十日内未作出决定的，应当按照下列规定采用分期交纳的方式筹集：
（一）业主应当按照每平方米建筑面积成本价千分之二的标准逐月交纳专项维修资金，直至专项维修资金余额不少于首期筹集金额。
（二）物业服务企业或者代理记账机构应当逐月对业主专项维修资金账户进行核对；对需要交纳的业主，书面通知其应交金额和交纳时间，并同时告知业主委员会。
（三）物业服务企业或者业主委员会应当自通知发出的次月起，在收取物业服务费时代收专项维修资金，提供专项维修资金票据，并逐月纳入专项维修资金账户。
乡、镇人民政府和街道办事处应当指导、协调专项维修资金补建或者再次筹集工作。
业主申请不动产转移登记或者抵押登记时，应当同时向不动产登记机构提供已足额交纳专项维修资金的相关凭证。
业主经催告后仍不交纳专项维修资金的，经业主大会决定，业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。
三十六、将第五十九条改为第六十六条，第二款修改为：
业主委员会和受委托的物业服务企业应当至少每半年公布一次专项维修资金的收支情况，每季度公布一次公共收益的收支情况，并接受业主的监督。
三十七、将第六十条改为第六十七条，修改为：
专项维修资金和公共收益的使用实行工程审价和使用程序审核。
业主大会、业主委员会应当委托有资质的中介机构对专项维修资金、公共收益的收支情况以及业主委员会工作经费进行年度财务审计和换届财务审计。审计结果应当在物业管理区域内公告三十日。
三十八、将原第六十六条改为第七十三条，修改为：
发生下列紧急情况时，物业服务企业应当立即采取应急防范措施，并制定维修、更新方案：
（一）电梯、水泵、水箱（池）故障，影响正常使用的；
（二）消防设施损坏，消防部门出具整改通知书的；
（三）外墙墙面有脱落危险、屋顶或外墙渗漏等情况，严重影响房屋使用和安全，经有资质的鉴定机构出具证明的。
前款规定的紧急维修事项不属于工程质量保证范围，需要使用专项维修资金的，按照下列规定办理：
（一）业主大会成立前，物业服务企业应当持有关材料，报房管机构审核同意后组织实施。维修费用经具有相应资质的中介机构审价后，报区房屋行政管理部门在专项维修资金中直接列支；
（二）业主大会成立后，物业服务企业应当持有关材料向业主委员会和物业所在地房管机构报告，并向业主委员会提出列支专项维修资金的申请，经业主委员会审核同意后组织实施。维修费用经具有相应资质的中介机构审价后，在专项维修资金中列支。业主委员会对维修、更新方案在七日内未审核同意的，区房屋行政管理部门可以组织代为维修，维修费用经具有相应资质的中介机构审价后，凭审价报告和区房屋行政管理部门出具的支取通知，在专项维修资金中列支。
三十九、删去第七十二条、第七十四条、第七十五条。
四十、增加一条，作为第八十条：
违反本规定第五十条规定，物业服务企业不移交有关资料或者财物的，由区房屋行政管理部门责令限期改正；逾期不改正的，对物业服务企业予以通报，处一万元以上十万元以下的罚款。
四十一、增加一条，作为第八十一条：
违反本规定第五十一条规定，业主委员会委员、物业服务企业或者代理记账机构挪用公共收益的，由区房屋行政管理部门追回挪用的公共收益，并发还业主，没收违法所得，并处挪用数额二倍以下的罚款；挪用公共收益构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
四十二、将第八十七条改为第九十三条，修改为：
非住宅物业的使用和维护，参照本规定第四章、第五章的有关规定执行。
此外，将规定中的“区、县”均修改为“区”、“房管办事处”均修改为“房管机构”、“业主委员会成员”均修改为“业主委员会委员”、“房地产权证书”均修改为“不动产权属证书”，将第十三条中的“物业服务企业用房和业主委员会用房（以下合称物业管理用房）”修改为“物业管理用房”，将第十四条中的“业主大会筹备组（以下简称筹备组）”修改为“筹备组”，删去第十四条、原第二十四条中的“会同区、县房屋行政管理部门”“房管办事处代表”，将原第二十八条第一款中的“成员”修改为“委员”，将原第三十九条第二款中的“房地产登记机构”修改为“不动产登记机构”、“房地产登记册”修改为“不动产登记簿”，并对部分条文的顺序作相应调整。
本修正案提请上海市人民代表大会常务委员会审议并作出修改决定。
（原题为《&上海市住宅物业管理规定修正案（草案）&公开征求意见啦！》）
数据统计中，请稍等！
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