开发商为套取资金打时间差：把新房抵押给银行(图)
发布时间： 05:58:28来源：SRC-13
图为：买房前，最好先查查房源是否被抵押 （记者曹大鹏摄）
　　楚天金报讯 本报记者黄振琳
　　“交了首付，还没向银行申请贷款，却发现自己的房子已经被抵押了。”昨日，在武昌雄楚大道某楼盘买房的佘先生致电楚天金报记者投诉称，无意中上网发现，自己选的房子竟然是“抵押”状态，“这样的房子有没有风险？能不能要求退房？”
　　记者调查发现，为了套取流动资金，江城部分开发商会将新房抵押给银行，等购房者买房后，先解押再为购房者办理网签合同及房屋备案，相当于打了一个“时间差”。但一旦开发商未能如期解押还款，那么房子就有可能会被银行收走，购房者将蒙受损失。
　　对此，律师提醒，购房者若在不知情的情况下购买了抵押房，可以要求退房。
　　交了首付的房子已经被抵押？
　　佘先生介绍，自己购买的这个楼盘于今年春节前开盘，当时他只交了首付款，还未向银行申请贷款，房子没有办理抵押手续，怎么会显示“已抵押”？
　　昨日，记者在武汉房地产市场信息网上查询发现，该楼盘的几幢房源均处于被抵押状态。如佘先生购买的1号楼中，九成以上的房屋显示为黄颜色的“已抵押”状态。
　　记者随即来到该楼盘销售中心，接待记者的置业顾问张先生承认，房子确实以在建工程的方式抵押给了一家银行。他介绍，这种在建工程抵押属于比较常见的操作方式，一般都是开发商为了顺利周转资金。
　　既然房子抵押给了银行，为什么还能卖给购房人？张先生解释，银行作为债权人同意开发商出售房产。在购房者缴纳了首付款后，他们就办理该套房子的解押手续，然后与购房者进行网签备案，购房者并没有什么风险。
　　无独有偶。不久前，记者还接到了另外一件投诉。
　　去年下半年，陈先生一次性付款近200万元，在盘龙城某别墅购买了一套房。按照正常流程，开发商应该要与陈先生进行网签正式合同，并到房管部门备案。
　　然而，陈先生手上只有一份纸质合同，开发商一直没有与他办理后续手续。后来有销售人员私下告诉陈先生，该套房子已经被抵押给了银行。
　　在陈先生的要求下，开发商不得不出具了一份说明，承诺在一定时间内办理解押手续。
　　先卖房再解押 开发商打起时间差
　　为何已经抵押给银行的房子，能够公然销售？光谷一个楼盘的营销总监介绍，前几年一些房企的普遍做法是拿地后将土地抵押给银行，然后开工建设。后来，银行对土地抵押贷款收紧，在建工程抵押成为房企获取资金的主要方式。在建工程抵押，指抵押人为取得工程继续建造的资金，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。
　　上述置业顾问张先生说，根据武汉市商品房预售方案规定，楼盘在销售前必须取得预售许可证，而房管部门在审批楼盘的预售许可证时，会查询房屋的权利状况，如果看到该房屋被抵押，会要求开发商提供债权人同意其销售房屋的证明，否则不会发放预售许可证。所以，开发商要销售这类在抵押房源，只要债权人银行同意就可以了。
　　在拿到预售许可证后，若有购房者要买房，开发商应该先解押，再卖房。但记者了解到，目前部分楼盘打起了“擦边球”，先把房子卖给购房者，收取首付款或者全款后，再办理解除抵押，然后再与购房者办理网签合同。张先生承认，该楼盘开盘至今一个月了，先与客户签订普通纸质合同，近期陆续将房子解押，再跟购房者正式签订网签合同，进行房屋备案。“目前我们几栋楼都在做解除抵押的工作，很快就能跟所有客户网签。”
　　虽然张先生说得“轻描淡写”，但这中间的时间差，让购房者感到提心吊胆。对此，武汉市房管局有关人士提醒，购房者付完首付款后，开发商立即就应该与购房者办理网签合同，并在网签后打印出来的合同上签字确认，然后到房管局办理备案。过了3天，网签自动失效。购房者如果碰到付完房款，不能网签的情况，可以向房管部门投诉，并有权要求退房。
　　开发商未按时还款 房屋有可能被收回
　　上述光谷营销总监介绍，一个楼盘，只要还没交付，有若干套房源被限制是正常情况。“一般来说，单幢建筑，如果项目预测绘面积超出规划报批面积，超出部分就会被限制。”一位业内人士透露，但这个量不会多，一般单幢楼只有一两套。但如果单幢楼有多套甚至整幢被限制，那么这种限制多数情况是被抵押了。
　　记者梳理武汉房地产市场信息网上的新盘信息发现，除了佘先生所购买的楼盘，还有一个郊区新盘，其2幢楼房的290套房子，也是一片黄色（黄色显示为“已抵押”），而该楼盘还未开盘销售，可见也是一种在建工程抵押。
　　业内人士介绍，一般来说，房屋达到了预售条件，应该是靠销售回款来解决资金问题的，但开发商无法判断是否可以一下子清盘，所以索性将整个在建工程抵押给银行，融资以解决资金问题。
　　记者了解到，2010年楼市行情不好时，武汉一个大型楼盘，也采取了在建工程抵押的方式，将15幢新房抵押给了银行借贷4亿元，直到2012年，该楼盘仍旧处于抵押状态中，造成当时购房业主无法网签合同，也不能在90天内办理房屋两证。
　　不过，也有人提出了不同的看法。一家央企地产公司的营销人士告诉记者，有时候不缺钱的企业也会被合作银行要求做一些在建工程抵押，因为这类借贷行为利率较高，对银行来说风险也不大。
　　那么，所购买的房子是抵押房，开发商会提前告知吗？记者了解到，几乎没有开发商会公示这一信息。昨日在佘先生购房的售楼部，记者仔细查看了“五证”，遗憾的是复印件比较模糊，根本看不清是否有抵押状况。
　　上述光谷楼盘销售总监也承认，实际销售过程中，几乎没有楼盘会主动告知购房人房屋的抵押状况，只要在房屋预售后尽快解除抵押，为购房者办理网签和备案就行了。
　　不过，对购房者来说，购买了被抵押的房子风险不小。一家银行青山支行个贷部的陈经理告诉记者，在建工程抵押贷款，如果开发商不能按时偿还贷款，银行肯定会收回被抵押品。
　　开发商不提前告知
　　消费者可退房索赔
　　湖北观筑律师事务所主任律师何新权解释，购房人买抵押房迟迟不能网签的风险是：如果房子在银行名下，一旦开发商资金出现问题，购房者的权益就会受到损害。比如，倘若开发商不履行与银行的贷款合同，而银行行使抵押权时，必将影响无辜的购房者。
　　而我国《担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”作为设有抵押权的房屋，开发商在出卖时应将该商品房已经设定抵押的情况告知买受人，由买受人决定是否购房。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，购房人可以要求开发商退房、并索赔。
　　这样查新房是否被抵押
　　如何查询商品房到底是否被抵押？可先登录武汉市房地产市场信息网，在“商品房项目查询”栏里输入楼盘名字，就可以查询到该楼盘目前允许在售的楼栋号、预售证号和批准时间等信息。再继续点击其中的“楼盘表”，就可以看到该栋楼的哪一套房目前处于何种状态，是“已网上预售”，还是“已抵押”等等，市民购房前可以先查询参考，再决定是否购买。
　　银川公示在建工程抵押
　　今年起，银川市房屋产权交易管理中心将在媒体公示在建工程抵押登记项目，进一步规范在建工程抵押登记，提高在建工程抵押登记透明度。
　　据介绍，在建工程抵押具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点，现广泛地被采用。但是，其隐含较多的风险，如操作不当，很可能造成信贷、购房人资产损失。对此，从今年起，银川市房屋产权交易管理中心将在媒体公示在建工程抵押登记项目，公示内容包括抵押项目名称、抵押人、抵押权人、抵押证明号等，以供查询。
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购买二手房首付什么时候给房主？银行审贷已下来，首付款在银行做的资金监管，去办理了过户手续，等待下证，
购买什么时候给房主？银行审贷已下来，首付款在银行做的资金监管，去办理了过户手续，等待下证，这时把首付款解出来给房主，会对我有什么风险么
提问者：zfpb1347861***时间： 13:15:27地点：2个回答
税费都交了，过户手续也办完，基本就 没有风险了，最好等证书下来再解封
税费都交了，过户手续也办完，基本就没有风险了，最好等证书下来再解封
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房产纠纷法律知识：买房时，为什么把首付款存到银行，新房，二手房都是这样吗？(北京链家网)
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买房时，为什么把首付款存到银行，新房，二手房都是这样吗？
提问者：13*******04&
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建行贷款为什么要把首付冻结问题描述:网友grace23450给出的答案是:首付冻结实质上是首付放在中介监管一般是因为房主有某些手续还没完成不具备交易资格，等交易资格健全后才将首付支付房主，为了约束买方不买，也是为了防止卖方收钱后不办事。　　银行作为第三方监管是放在银行账号，卖方符合收款条件后，比如房子已安全过户到你名下，那么银行有中介的签字授权，以及过户回执单，就可以将款项直接支付到卖方账户，不需要你的允许。但是卖方手续没完成，银行就会一直监管这笔钱，交易如果撤销的话会返还给你。我是买二手房子，中介要求将首付款冻结，首付款是冻结在自己的银行卡上吗网友青岛别墅经纪人给出的答案是:为了约束买方不买，也是为了防止卖方收钱后不办事首付放在中介监管一般是因为房主有某些手续还没完成不具备交易资格，等交易资格健全后才将首付支付房主，那没问题！如果首付无上述缘由放在中介，那么中介有吃差价嫌疑。 如果首付放在银行做第三方监管买二手房银行是不是冻结首付款网友一起守侯1314给出的答案是:根据不同的情况，二手房贷款首付比例也会有所差异，以购房人首次贷款为例，首付比例最低2成，则相应的二手房贷款首付款，可通过公式：首付款=二手房评估价格*20%计算得出。1.售房者因素1）全款购房或已偿清银行房贷如果购房人手中资金不多，但资信状况良好，一般只需首付2成作为二手房贷款首付款即可。2）尚未偿清房贷，要求购房者配合还款视购房者资信状况，一般首付3成即可。此外建议走资金监管程序，以免因某些原因造成损失。2.购房者因素1）资金充裕，能一次性付清房款当然这种情况也就不涉及首付款的问题了。2）购房人资金不足，需要贷款。这就需要看购房人名下是否有房产？有几套房产？①名下无房，或不存在尚未偿清贷款的房产，则所购买的二手房就为首套房，皆以评估价为准，而非市场价。部分城市出台了限购、限贷政策的，以当地政策为准。②名下尚有一套尚未还清贷款的房产，则所购买的二手房即为二套房，申请贷款购买的话，首付比例不得低于30%。相应的贷款利率也会有所上浮。③如果购房人名下已有两套房产，且都处于正常还款中，在购买二手房时就不能申请贷款。3.二手房因素如果购买的二手房，所处地段不好，房龄较高的话，部分银行也会上浮首付比例和贷款利率。注意：二手房贷款首付多少，是需要根据买卖双方具体情况分析的。当然也与购房人所在城市的政策、银行信贷政策直接相关。建议手上资金不多的购房者，最好先了解清楚具体的政策以及卖方的情况，以免申请二手房贷款时，两眼一摸黑，影响贷款审批。二手房交首付怎么去银行冻结资金网友韭菜酸汤面给出的答案是:二手房交易资金监管是指二手房交易双方当事人为保证房屋交易资金的安全，由买方将房屋交易资金交付给指定的银行监管，待交易双方完成房屋所有权转移登记后，监管银行按照约定向卖方支付房屋交易资金的行为。二手房首付款办理资金监管的流程如下：1、买卖双方签订《房屋买卖合同》，买卖双方共同提出办理交易资金监管服务需求；2、银行审核买卖双方的资质，并与买方签署贷款相关合同；3、评估该套房产，根据评估报告确定首付款金额；4、买方支付首付款，款项直接进入资金监管账户中，由银行监管。同时买卖双方签订《买卖双方资金监管协议》；5、买卖双方办理缴纳税费、过户手续；6、办理完过户手续后，根据买卖双方授权，银行按指令拨付首付款。问题描述:我不想先把钱交给房主，想让银行监管？是直接去任意一家银行开户，跟银行讲明要冻结里面的资金就可以了吗。那怎么去办理监管呢过户之前从建行按揭贷款买房首付款冻结在谁的账户上网友大神在这里home给出的答案是:协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；有所购（大修）住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购（大修）住房的首付款；有贷款行认可的资产进行抵押或质押、大修住房的合同，有偿还贷款本息的能力；有合法有效的购买；有稳定的经济收入，信用良好按揭贷款借款人必须同时具备下列条件：有合法的身份，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；贷款行规定的其他条件买二手房冻结首付款在谁的账户网友尖叫的野草nhy给出的答案是:当然是在卖方名下了，在自己名下还用得着冻结吗？冻结的目的是为了确保你的资金安全，因为在打首付的时候买卖双方还没有进行过户手续的办理，所以如果首付不冻结，卖方拿了你的首付款不给你过户咋办！但卖方也会担心给你过完户拿不到首付款，所以银行就会有冻结首付这个流程！过户完成后可以拿着过户收件单去银行解冻，这样既保证了你资金的安全，又保证了卖方的利益不会出现风险！
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已经付了首付，算不算违章建筑呢？
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