21131 条评论分享收藏感谢收起赞同 24324 条评论分享收藏感谢收起&p&很多人喜欢拿中国的房地产和国外比，然后给中国房地产开各种药方。可中国的房地产富有中国特色，可以说或在全世界上独一无二的，根本不是照抄外国经验可以救治的。说中国房地产独一无二，是因为它有两大特点。&br&&/p&&br&&p&&b&第一，在其他国家，房地产是一个产业；但在中国，房产和地产是两个分离的产业。&/b&所以在中国，土地由国土资源部门管理，房子由住房与城乡建设部门管理。中国老百姓买一套房子会有两个证：一个叫房产证，上面明明白白告诉你，这个房子是你的私有财产；然后还有一个国有土地使用权证，告诉你这块地是国家的，临时让你待在这里。这是中国所特有的。&/p&&br&&p&大家天天这样买房，很难察觉这个制度背后的荒唐之处，举个简单的例子你就明白了。且不说你买的房子70之后到期了到底属于谁，在中国，不到期Zhengfu要拆你的房子也是常有的事。那既然房子是你的，只有土地是Zhengfu的，那你可不可以跟Zhengfu说，《宪法》规定“要保护公民的合法私有财产”，你要征地你把你的地拿走，但把我的房子保护好。这在法和理上说得通的事情，在现实中能做到吗？根本做不到，因为房子和土地是绑在一起的，根本无法分离，可在中国的法规里，他们就这样被硬生生地分离了。Zhengfu做这么荒唐的事情，是因为他们蠢吗？这就要说到中国房、地产的第二个特点了。&/p&&br&&p&第二，在国外，房地产商又叫开发商，负责地产和房产的综合市场运营，Zhengfu不参与其中，只负责依法监管和收税。可在中国，我们常常说的房地产开发商，其实仅仅是房产商。&b&中国的地产商是谁呢？其实是Zhengfu。作为地产商，他们要实现收益的最大化，对自己最有利的方案就是把土地价格炒高，这样才能卖个好价钱。&/b&要实现这个目的，或者说实现这个目的最轻松的手段，自然是与房产商合谋。&/p&&br&&p&所以你发现没有，在中国的房地产行业，有两个身份：一个身份是地产商，另一个身份是百姓的父母官。作为地产商，他一定要把土地卖得高价，地价越高，自然房价越高；可如果人民Zhengfu真的为人民的话，要让人民安居乐业，他应该要让房价越低越好。这就是一个矛盾，在这一矛盾里，最后的结果是什么不用我告诉你了吧？&/p&&br&&p&其实到这里就可以回答题主提出的问题了，&b&“房子价格太高”和“我们工资太低？”其实都只是我们买不起房的表象，背后真正的原因在于，在这个产业里，本该通过制定规则为人民谋福利的Zhengfu，充当了利用规则掏空百姓口袋的商人。这个规则不改变，你工资再高，Zhengfu也可以把房价弄得高到足够耗尽你一生积蓄。&/b&&/p&&br&&br&要控制过高的房价，zhengfu并不是没有办法，比如最直接有效的方式，就是zhengfu不再通过卖地赚钱，与此同时对房地产开发商进行梯度征税，比如每平米房价5000以内税率3%，税率10%，……，10万以上税率75%。这样一味做高房价对开发商而言就不是一件有利可图的事情，房价自然会下降。zhengfu那么多聪明人，不可能想不到这一层，只是这样通过税收控制，zhengfu的收入会大幅减少，在GDP为王的发展思路下，没有哪个zhengfu会放着卖地赚钱的捷径不走。&br&&br&经济学家总结过发展经济的三大手段，消费、投资、出口。对中国来说，投资和出口是改革开放30年来最常用的两个手段。但出口这个，很多省市不靠海、不临边，又不在交通要道上，哪里有机会和出口对接？至于投资，有数据表明，中国的投资有三分之一直接与房地产有关，三分之一间接与房地产有关，就是说，中国投资对经济的拉动大约有三分之二来自于房地产。正所谓成也萧何败也萧何，房地产占了那么大比重，一方面说明房地产功不可没；另外也说明，如果房地产立马崩盘，依靠出口和投资两足鼎立的中国经济便成了岌岌可危的独立金鸡。&br&&br&&p&如果你能看懂前面我所说的内容，我相信你的下一个问题会是，Zhengfu为什么要倚重房地产到这种程度？是因为他们没有脑子吗？——当然不是了。要想明白这个问题，不如来回顾下这些年各地Zhengfu快速拉动当地GDP的常用手法&/p&&br&&p&和规划行业的人接触过就知道，中国大部分地方Zhengfu的规划都是“规划规划，墙上挂挂”，其实Zhengfu通过规划想做的，就是把老城区的房子拆了建新房子，拆旧房子有GDP，&br&造新房子也有GDP。&/p&&br&&p&可如果你上任的时候，老城区已经重建了，任内不可能重建；或者拆了重建成本太高怎么办？那就在老城区旁边的荒郊野岭规划块地出来，修桥铺路造房子，所做的一切都是GDP。国家发改委的数据表明，目前为止，中国有600多个城市，兴建了1000多个开发区。&/p&&br&&p&如果你上任之后开发区也没你的份了，接下来怎么办呢？那就再规划，把Zhengfu大楼从老城区搬到新城区。Zhengfu为毛喜欢到荒郊野岭办公？因为Zhengfu一旦搬过去，荒郊野岭就可以修路修桥造房子了。这叫一点带动一片，还能带动一个走廊——把新城区和老城区的一条走廊都带动起来了。&/p&&br&&p&可Zhengfu办公大楼也不能老搬，上一任刚搬过，轮不到你搬了又怎么办？搬学生啊，大学城你听说过吧？一旦把学生搬到荒郊野岭了，就需要生活设施、商业设施，然后就可以开发房地产了。很多城市建大学生城到了疯狂的程度，比如河南郑州，在东南西北各建了一个大学城。&/p&&br&&p&要是你上任的时候很不幸，大学城也建满了，轮不到你建了，还有什么招数呢？——现在有个东西叫新农村建设，叫城镇化，就是把农民的旧房子扒了，建农民新城。&/p&&br&&p&你有没有发现，这十几年，我们Zhengfu做的这些事情，其实骨子里有个共同的东西：拆房子、建房子，修路修桥卖房子。这么说你应该明白，房地产对地方经济发展扮演了多重要的角色。&/p&&br&&p&今天我们看到，中国的城市面貌焕然一新，道路广场金碧辉煌，绿树成荫。然而，&b&房地产业在光鲜亮丽的外表背后，也藏着很深的隐忧。&/b&因为你仔细一想就会疑惑，地方Zhengfu哪来那么多钱拆房子、建房子，修路修桥卖房子？是靠企业纳税吗？当然不是，其实是靠卖地。这样做的危害，你只要思考两个问题就明白了：&/p&&br&&p&&b&一是地方Zhengfu债务雪球越滚越大。“&/b&卖地”的官方说法叫“国有土地使用权的有偿转让”，在经济学上叫“租地”，土地出让金其实是这个土地70年的租金。问题是我们把70年的租金一次性收上来了，一次性把它花掉了，未来70年花什么钱？所以这是寅吃卯粮，把儿子孙子的钱全部花完了。其实很多地方Zhengfu不仅把未来70年的土地租金花掉了，还把没有卖的土地也抵押到银行，借钱出来继续花。&/p&&br&&p&中国是一个有法律制度的国家，但不是一个依法治理的国家。法律制度是放在那里看的，哪天领导想用了就用，不想用就一纸空文。比如我们国家有个法律叫《预算法》，明文规定地方Zhengfu一律不能搞赤字财政、一律不能借债。可今天哪个地方Zhengfu不借债？那么多地方Zhengfu借债，哪个受到惩罚了？&/p&&br&&p&如果我们今天哪个银行行长不识趣，拿出预算法说Zhengfu不能借债。Zhengfu就问那你告诉我谁能借钱，行长说企业才能借，Zhengfu说这还不简单，我们Zhengfu自己做个企业，专门借钱的企业，叫融资平台，听说过吗？&/p&&br&&p&你觉得Zhengfu的融资平台借了钱会还吗？根本就不会还，他不仅不想还，而且根本就还不清。因为你借了钱干什么了？本来Zhengfu应该收无偿的税，去修路修桥的，但现在不仅把税花完了，还借了钱去修路修桥，你觉得他们拿什么还。&/p&&br&&p&再者你就换位思考下，如果你当了领导，你招商引资有了税收，你会去替前任还钱吗？还是把这个钱自己花了做更多政绩出来？如果你不确定，那你再想一个问题，如果你不还钱有风险吗？银行敢上你们的逼债吗？他敢上门，你就问他，我欠你钱吗？是我借的吗？是融资平台借的，融资平台是什么？有限责任公司，懂吗？什么叫有限责任公司？你再敢逼债我让它破产倒闭。不信你试试看。所以，银行根本就不敢竭力催Zhengfu还债，只能和Zhengfu坐上同一条船，同生共死。&/p&&br&&p&那问题就来了，&b&Zhengfu花了那么多钱不打算还，这个窟窿总要有人补，那到底谁是这个游戏里的买单者？&/b&&/p&&br&&p&银行的钱是哪里来的？银行的钱是全体国民节衣缩食把自己钱存出来的。你把钱存进银行的目的是什么？你希望钱保值增值，等你想买东西的时候取出来花。可是银行把这些钱贷出去了，而且这些钱有去无回了。中国老百姓很淡定，居然不着急，你要知道，这个钱放到银行里就没了。你为什么不担心，因为你居然相信，银行是国有的，他们背后有个大老板叫中国人民银行。可是这个大老板有什么本事挣钱吗？他们根本就没有，只有印钞机在那里。实在不行就印钱还给你，可他印出来的钱和你存进去的钱一样吗？不一样啊，这件事情不是未来才会发生的事情，而是已经在发生了。请问十年前10万块钱可以买什么样的房子？现在10万块钱又能买什么样的房子？&/p&&br&&p&这个游戏玩好了，房价飙升，你耗尽一辈子心血只够买房；这个游戏玩崩盘了，通货膨胀，你存在银行没买房的钱同样会莫名其妙地没了。所以并不是你以为的，房价崩溃了你就能买得起房。&/p&&br&&p&所以&b&有人说房地产对中国经济造成了极大的伤害，今天有人说，房地产绑架了银行、绑架了Zhengfu、绑架了老百姓。可真的有这个绑匪吗？如果真的有这个绑匪，我们联合起来把它赶尽杀绝不就的解放了。可绑匪有吗？绑匪在哪里？绑匪在我们每个人的心里。Zhengfu官员要升官、开发商要挣钱、老百姓一根筋地想买房，我们齐心协力，用自己的贪欲，养活了这样一个绑匪。&/b&&/p&&br&&p&十多年前就有人预言中国房产要崩溃了，预测了十几年了，但房地产价格还是一路飙升。为什么？你只要想一个问题——如果房地产崩溃，第一个完蛋是谁？是开发商吗？是老百姓吗？是谁？其实是Zhengfu和银行。所以，没有一个Zhengfu和银行希望自己完蛋。很多人说市场经济规律不可抗拒，但我可以明确告诉你，只要中国Zhengfu不想让房地产完蛋，中国的房地产就一定不会完蛋。你知道为什么吗？因为在中国，Zhengfu不仅是房地产的监管者，自己就是地主。&/p&&br&&p&如果今天房价不断下跌，眼看就要崩盘了，你知道Zhengfu有个绝招是什么？非常简单，Zhengfu宣布不再卖地。不再卖地的结果怎样？供给就固定了，Zhengfu要刺激需求的方式太多了，比如旧城改造、棚户区改造，比如说改善人民生活，把旧房子一拆，老百姓是不是就要买新房子？Zhengfu作为规则制定者，只要稍微动动手脚，改动下规则，结果就还是对他们有利。&/p&&p&所以，从整体上来就讲，房地产还有得好日子呢。不是你说它完蛋，它就完蛋的。&/p&&br&&p&答疑：&/p&&p&&b&1、不知道城市在扩张么，怎么会卖完了土地子孙没有土地卖？&/b&&/p&&p&城市化深入之后，人口会慢慢减少，这是中国未来二三十年就会发生的事情，没有人了，城市扩张了干嘛？到时候卖地生财这条路就被堵死了。而现在把未来70年的土地租金都收回来了，理论上子孙只能做别的替你还债。但实际上，子孙zhengfu也未必是善茬，如文中所说，玩个通货膨胀的游戏，欠的债就变相减少了。&/p&&br&&p&&b&2、那到底还要不要买房？&/b&&/p&&p&正文提到“有人说房地产对中国经济造成了极大的伤害，今天有人说，房地产绑架了银行、绑架了Zhengfu、绑架了老百姓。可真的有这个绑匪吗？如果真的有这个绑匪，我们联合起来把它赶尽杀绝不就的解放了。可绑匪有吗？绑匪在哪里？绑匪在我们每个人的心里。Zhengfu官员要升官、开发商要挣钱、老百姓一根筋地想买房，我们齐心协力，用自己的贪欲，养活了这样一个绑匪。”&/p&&br&&p&作为普通老百姓，正是你一根筋买房的欲望让这个人为刀俎你为鱼肉的游戏能玩得下去，也没办法，即使全国人民观念都变了不愿意买房，zhegnfu也有办法通过别的方式掏空你的口袋。所以在这个游戏里，你只能选择参与之后被掏空，和不参与同样被掏空，根本没有中间道路。&/p&&br&&p&&b&3、那如果决定买房，应该在哪里买房？&/b&&/p&&p&投资性买房第一要考虑的是位置，第二要考虑的也是位置，第三要考虑的还是位置。&/p&&br&&p&文中分析的时候，没有区分城市，只是在阐述基本原理。但其实中国的众多城市，一个城市和另外一个城市差别极大。比如我们的鄂尔多斯，是玩房地产游戏玩得崩盘的地方，连接盘侠都找不到了，你再作为投资买房的选择，当然是不值当的。未来北上广深随着人口的继续涌入，房价还会继续涨价，作为投资性购买是可以考虑的。但如果小打小闹地投资二线城市就得慎之又慎，一不小心就玩得没有接盘侠了。小城市投资买房，得考虑城市的产业发展情况，因为产业发展好了，才会有人口继续涌入，有了人口，房价才有上涨的可能性。那些产业萎缩，人口减少的城市砸钱打造出来的住宅，作为投资性购买，恐怕不是一个好的选择。&/p&&br&&p&&b&4、那我一辈子租房不可以吗？&/b&&/p&&p&先给你看一组城市买房和租房的对比数据：&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/fd3e7e2f549bb0b2f028_b.png& data-rawwidth=&367& data-rawheight=&210& class=&content_image& width=&367&&&/figure&&br&&p&光看数据，似乎只是因为中国人太保守了，很多人会跑出来嘲讽中国老百姓一根筋地要买房。但其实很多国家租房率之所以那么高，不仅仅是文化的问题，而且还离不开强大的社会支持。举个简单的例子，在中国租房，最让人担心的就是两件事，一是你不知道明年房东会不会涨涨得自己接受不了；二是你不知道房东会不会突然把房子卖了不再租给你。但在国外一些城市，都会规定房子租出去多少年不得收回，每年房租上涨不能超过多少比率，从而让租房和买房的居住体验差别不是很大。而zhengfu之所以能出台这样的限制政策，是因为即使这样限制，也不至于损害房屋出租房的利益。但在中国，既没有这样的政策，也没有支撑这政策实行的底层支撑。&/p&&br&&p&很多人觉得买房好，是因为房地产的游戏还在运转，还有接盘侠，所以资产能增值；等到你买了房的城市这个游戏玩不下去了，或者不再玩了，你的房子也就没有增值空间了，等待你的只有没有还完的房贷。&/p&&br&&p&也有人觉得买房愚蠢，租房才是王道，说这话的时候，先掂量下自己是因为付不起首付才这么说，还是真的有钱也不买房才这么说吧。&/p&&br&&p&所以我的建议，有点钱就去一线城市买房；没有钱，就到二线城市居住；钱很多想保值，可以考虑到经济正在腾飞的乡镇做房产开发，在未来城镇化的道路上，城镇房地产是一块肥肉。&/p&&br&&p&&b&5、你说的太黑暗了，抹黑zhengfu，很多城市努力发展产业的功绩都被你故意遮盖了！&/b&&/p&&p&这是一篇讲房地产的文章，我当然只讲房地产了！文中说只要zhengfu不想让房地产崩盘，它就不会崩盘——这么说的前提，就是城市人口众多，房子还没法满足所有人需求，也就是需求大于供给。要是像鄂尔多斯那样明显供大于求的城市，这个游戏自然玩不下去。&/p&&br&&p&而且，说房地产是zhengfu喜欢玩的游戏，并不是说他们没有做的别的事情。很多城市在积极布局发展产业，当这些产业发展壮大到其税收占了zhengfu财政收入的大头，房地产所占份额被稀释到很小的比例时，zhengfu自然不会再玩房地产的游戏了。&/p&&br&&p&&b&6、你写这文章，不怕被请去喝茶吗？如果你真的不怕，干嘛要把不敢写汉字，要写“zhegnfu”？&/b&&/p&&p&我敢断定这样的文章不会被请去喝茶，原因在于，我并没有指责任何一个地方zhegnfu，应该没有人会把我当做需要请喝茶的对象。而在房地产要不要继续玩这件事情上，guowuyuan和地方政府是有分歧的，guowuyuan希望各地不要把房地产作为经济发展的主要推手，去搞中国制造和创新创业，只是很多地方zhengfu缺乏更好的经济发展之道，所以还是死抱着房地产这个快速拉动GDP的稻草不放。我觉得zhengfu不会找我麻烦，但很怕知乎自我阉割式的审查机制通过检测关键词把文章删了，所以用了拼音。&/p&&br&&p&其实房地产发展的这种局面的形成，并不是一朝一夕的事情。犹记改革开放之前，中央和地方都穷，但改革开放之后，很多地方经济迅速发展，一些经济发达地区甚至有了叫板中央的能力。地方把饼做大了，却不愿意分给中央，大概在1992年的时候，中央很多机关穷得连单位工作人员的工资都发不出去。1994年，中央实行分税制，就是在每个地方，除了有地税，另外再设一个国税，意思就是蛋糕做出来，国税先把好的一块切走，地方再来刮点渣。这样一来，中央的财政危机立竿见影好转了，但地方zhengfu又穷成狗，1997年前后很多地方学校老师遭殃了，乡村教师成年累月发不出工钱。后来中央大手一挥，说分税制我们是分定了，既然你们没钱，就许给你们经营城市的权力吧，所谓经营城市，就是前面说的修桥铺路拉高地价，然后卖地赚钱。&/p&&br&&p&如果从1998年开始算起，各地搞城市经营已经16个年头了，确实让中国很多城市的面貌焕然一新，但不管是低端制造业产品大量过剩，还是城市建设资源大量闲置，都是很大的问题。中国大部分地方的城市建设水平，其实都远远超过了经济发展对硬件基础的需求，这样做不是说不好，只是造城市需要钱和资源，造了放着，就说明资源没有得到高效利用。比如某地造了机场，没有客人，于是不得不出台“公职人员出差必须坐飞机才能报销”的荒唐规定。道出这些真相并不是指责城市建设和经济发展要不得，而是想说地方大量举债搞城市经营赚钱的方式毒副作用太大。这个道理其实中央也明白，所以习zhengfu上台后搞了个地方zhengfu债务清查，意思就是告诉全天下，你们看，这些钱不是我们任内欠下的，陈年旧疾了，这个锅我不背。&/p&&p&原先靠大量消耗资源和土地的经济增长方式可能是在之前的阶段不得不走的道路，但大家应该明白寻找新的经济增长方式是历史发展至今的必然，也是不得不做的变革。中央对此很清醒，只是很多地方领导，更多考虑自己任内的政绩，还在继续饮鸩止渴。&/p&&br&&p&&b&7、这篇文章太感性，你需要数据支持，要不然不跟柴静一样。&/b&&/p&&p&我给这篇文章的定位是这样的：这不是一篇无懈可击的文章，只是想给对房地产发展完全没有概念的知友一些概念，如果有人有兴趣沿着其中的某条线索去深入学习并有所得，我就觉得自己做了一件有意义的事情。&/p&&br&&p&至于你说的数据、论证过程——要是我有本事的弄得严丝合缝，我不去出书赚钱，还在这里跟你显摆？不要把我和柴静比照，自认为这样把柴静黑得太惨了。&/p&
很多人喜欢拿中国的房地产和国外比，然后给中国房地产开各种药方。可中国的房地产富有中国特色，可以说或在全世界上独一无二的，根本不是照抄外国经验可以救治的。说中国房地产独一无二，是因为它有两大特点。 第一，在其他国家，房地产是一个产业；但在中…
&p&转一篇文章吧 &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//bj.jjj.qq.com/a/226.htm& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&买房别听王思聪_大燕网北京站_腾讯网&/a&&/p&&p&5月3日凌晨，在将微博问答价格调整为一万元问一次之后，王思聪将第一个万元答案留给了这个问题——“您认为目前热点城市的房价是否高得离谱？如何看待年轻人花光父母积蓄贷款买房现象？”&/p&&p&王思聪的回答简要来说有三个信息点：1.房价的确离谱；2.租售比不合理，租房更合适；3.花光父母积蓄贷款买房，在经济上是愚蠢的选择。&/p&&p&万达公子的回答代表了很多人的心声，有人评论到“王思聪虽然是含着金钥匙出生，但是三观绝对正……”&/p&&p&虽然点评身家60亿公子哥的买房观非常落俗套，但鉴于过去一个月来房产调控政策的风云陡变，在这个时间点上借机对旧机制的框架及新机制的博弈可能做一个梳理，还是非常有价值的事情。&/p&&p&好，羊头挂完了，接下来就该卖狗肉了。预警：份量很足，请慢慢享用。&/p&&p&首陀罗的卡位游戏&/p&&p&国人被房产搞得魂不守舍，根源始于1993年。分税制改革之前，大多中央部委是没钱又没权，饿得嗷嗷叫。税改之后，财权大幅上收，结果是部委们爽了，地方饿得嗷嗷叫。&/p&&p&1998年进行了土地和房地产的市场化改革，但当年修订的《土地管理法》明文规定，土地补偿费和安置补助费的总和，不得超过土地被征收前三年平均年产值的15倍，省级政府批准可以增到不超过30倍。第63条又规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。&/p&&p&这就基本把住宅用地供应垄断了。穷得嗷嗷叫的地方政府闻到了钱味，在随后史上最宏大的城市化、开发区兴建进程中，走上了土地财政之路。钱少事儿多，多数基层只能不讲规矩了，少不得各种因为征地拆迁而酿成的冲突和悲剧，与农业税（06年取消）、计生（16年接近取消）可以相提并论——“每个人的家乡都在沦陷”。&/p&&p&中心城市、省会和县市无论在财力、治理、公共服务、发展机会上都形成了明显而巨大的差距，这与美日欧等发达国家形成了明显对照，后者通常只有职业机会上的差别，小城市和乡郊的秩序，往往比大城市中心还要好。&/p&&p&集体土地不准入市，迫使居民们加入到一个异常惨烈的金字塔式的、单向的卡位竞赛。资本和富豪不能下乡落地、土地不能自由交易、转变用途和获得信贷的结果，使得数亿首陀罗无法出售产权，只得依靠出售体力勉强糊口，支付教育、医疗、进城门槛之外，没有其它消费能力。2016年，有40%国民人均每月可支配收入不足1100元。这能买得起高铁票、三四线房产、配置家电、淘汰烧煤取暖吗？所以“产能过剩”“环保难题”“资产泡沫”等等其实是伪问题，是产权和信贷局限在城市的诸多后果而已。&/p&&p&另一个后果就是，竞争中胜出的都市吠舍们，极难像欧美中产一样在乡郊置办庄园、别墅、参建学区，进而改善家族生活环境。只能继续打下一个关卡：在海外购置房产、培育后代。也就是有数以万亿计的财富成为别国公民的“海外”资产。这种财税和土地机制，近乎成为一个逐层向上、向海外抽取精英和财富的单向水泵矩阵。&/p&&p&看懂的人最后发现了这个游戏的通关秘籍，就是借助杠杆提前在中心城市卡位，“京沪永远涨”背后的逻辑大概如此。而极低的租售比，却缘于人均可支配收入占GDP的过低比例——那些买不起房的进城务工首陀罗们，已经交不起更高的房租了。&/p&&p&身为刹帝利，万达公子早已将视野放在海外资产配置上，无需参与这个惨烈的单向金字塔竞赛。在他眼中，这个卡位游戏自然既无趣又不经济，至于那些夸赞其“三观正”的首陀罗和吠舍们到底心里在想什么，恐怕只有天知道了。&/p&&p&无红线，不改革&/p&&p&2003是换届之年。理想状态是升级基本操作系统，把1993年版本中过强中央、过弱地方的格局，做一个平衡调整。但历史通常是反过来的：一个架构运行十年，那最有话语权的往往是这个架构下的得益者。&/p&&p&结果是后续10年的政策重点变成了“纠偏”。加上民众们总是说，教育医疗市场化、国企私有化太快了，需要慢下来等一等国家的良心。“宏观调控”时代来临，各部委相对于地方的权力空前提升，国企相对于民企也获得了空前的优势和资源。&/p&&p&土地管制也在这期间开始层层加码，04年房地产首轮调控启动，06年出台了“18亿亩耕地红线”，计划者期待一个更均等的城市化过程，限制大城市供地、默许三四线城市供地。但基本框架没有理顺，市场并不买账，结果是一线城市更加紧张、房价更高，三四线城市库存压力更大。&/p&&p&而到13年部委按照惯性继续出台调控政策，“严控特大城市扩张”，到地方开始落实（年中心城市供地急剧减少），结果是房价恐慌性暴涨，终于触到了其他部委（央行）的红线了。&/p&&p&在这之前，财政部和央行疑似对土地和发展规划无权吱声——即使他们预见到了风险也只能忍着，只有到风险临近的时候，才有可能委婉地提出：喂，这样子下去会崩掉的啊。&/p&&p&插入一个可能的特色规律：&/p&&p&每个部委的规定和政策都是永远正确的，如果加上了“中央精神”、“基本国策”的背书，就不仅是永远正确，还要年年加码。除非撞到了另一个部委的红线。&/p&&p&比如计生政策就长期正确，直到负责养老金的部委摔了电脑：这预算没法做了。至于民间和学者们多少声讨反对，在政策博弈中更接近于背景噪音。&/p&&p&所以未来到底是按照已有模式继续下去，还是会另起套路，就要关注财政和货币当局的想法和改革准备了。&/p&&p&事情正在起变化&/p&&p&今年4月6日，住建和国土部下发通知，要求各地房产库存低于6个月的，要显著加快供地，超过36个月的要停止供地。明眼人不难发现：“库存低于6个月的要显著加快供地”和之前“严格控制特大城市扩张”的规定，明显打架了，哪个会赢？&/p&&p&隔天，北京就宣布未来5年新增住房150万套（现有约750万套），大概是前5年新房成交量的3倍。这就像计划生育了十几年，终于出来个“单独二胎”一样，信号虽小，但意味深长。&/p&&p&这说明在资本回报率数年间持续下跌，房贷和M2迅速增长的关节眼上，某些部委的红线起作用了。&/p&&p&如果说土地制度、经济发展模式等等还和国情、体制、文化等有关，大家可以吵个没完的话，那货币和债务可就是硬邦邦的普世规律，没啥可选择的。&/p&&p&重大改革的拖延和过重的税赋，使得新增投资的收益率已经趋近于零。但GDP增长、就业、财政的目标，迫使信贷继续增长，支持即便是利润和还款来源都很可疑的国企、政府基建项目。现在国企和地方政府的负债，早已超过百万亿的规模了。&/p&&p&而我们知道，每一笔新增货币（信贷），在出生之时都已经注定了死期（还款条款），货币总量可以视为每笔尚未偿还的债务之和，就像人口总量是所有尚未死亡的个体之和。&/p&&p&大量无法偿还的债务，最严重的会毁掉货币信用（比如津巴布韦和委内瑞拉的财政）并进而毁掉社会秩序和政治稳定；轻一点儿的会毁掉资产价格和银行（比如90年日本的地产贷款、07年美国的房贷）。&/p&&p&这些后果，无论财政部还是央行，都无法承担。&/p&&p&打补丁还是重装系统&/p&&p&目前以冻结交易和加快供地为代表的调控政策，还是一种非常情况下的应急策略，治标不治本。&/p&&p&可以说，不进行制度上的改革，房产政策的长效机制就无从谈起。而从行政高层此前的举措来看，在财政和土地制度改革双方面都有准备。&/p&&p&2016年8月，国务院下发了“关于推进中央与地方财政事权和支出责任划分改革的指导意见”（国发2016年49号文），将国防、外交、国安、边境、跨省大河和交通、重大传染病、战略资源等归属中央事权，而教育、医疗、治安、规划等权力下放为央地共管或者地方主导。&/p&&p&“央地分权”远超过了补丁的意义，比较接近新一代基本操作系统。不过现在强调它疑似有些不合时宜，国务院草草颁布了就冷藏起来，毕竟要分解部委和权力、扩充地方财政和法人主体资格，还有太多的障碍，绝不是开开会出些规定就能推动的——否则早做了。&/p&&p&土地制度改革方面，国务院要求的是今年完成城乡土地确权发证，全国房产信息联网，全国人大本届完成《土地管理法》修订，这些相当于是为下一步改革提供一些可操作性、可监督性和法律依据，免得变成王安石变法那种结果。&/p&&p&如果这次《土地管理法》和部委权限下放的比较到位，那即便两三亿人住进1亿套别墅占掉1亿亩耕地，现有19亿亩耕地变18亿亩也不影响粮食安全，但这对完善经济和货币内部循环链条、开启正常循环的意义非常重大。如果小改小闹，拖20年再放开，那代价多半是20年内数百万人移民，数十万亿财富带往他国。&/p&&p&“央地分权”的改革目标，实际上就是将财政权及相关权力逐步下放地方后，用房产税代替目前的部分流转税，缓解对增值税的过度依赖。现在增值税为主的收入结构，就像是单从一条腿上割肉。工薪收入上不去，企业投资收益率也上不去，也难以扩张信贷、扩募员工或者加薪。资金即便想去实业，实业也接不下，因为新增加的投资没有什么回报。&/p&&p&房产税对房价的区域落差也有一些平抑作用，在房产税的压力之下，中心城市的退休老人有更强的激励愿意离开，到治安、环境和医疗相对还好的地方安度晚年。&/p&&p&而土地制度改革的目标，则是逐步放开土地产权交易，让大部分公民可以有步骤有条件地出售体力以外的资本。这样一是可以有效提升中心城市的租售比，二是让单向的财富抽水泵变得可循环可持续。&/p&&p&其实，无论是怎样的政策改革，最后一定是回归正常经济机制：短期内需要减增值税和社保，能立即提升企业的投资收益率、工薪和就业、新的消费和信贷，企业扭亏、资产价格可保。&/p&&p&长期策略就是坚定推行“央地分权”，除了央行、财政、国际商务以外的经济事务，企业放给市场，教育、医疗、保障、土地、规划、粮食等权力尽可能的下放地方，包括土地使用权如何流转、变更用途、怎样开征房产税，都交由各地自己想办法去试。&/p&&p&毕竟95%以上的国土不能贷款，几百万亿货币堆在那2-3%的“出让土地”上，就像在小小的面积上不停摞积木，神仙也走不下去的。&/p&&p&减税、分权、土地流转，这几只靴子落不落、何时落、落到什么地步，将是大概率决定未来房产政策走向的事件。然而这个转换需要等待几个月、几年还是几十年，难以预测。官方曾经提到的相对最好的口号，是“让市场规律发挥决定性的指导作用”；而曾经颁布的相对最好的框架，无疑是“央地分权”，但这两者目前看都不太受待见。&/p&
转一篇文章吧 5月3日凌晨，在将微博问答价格调整为一万元问一次之后，王思聪将第一个万元答案留给了这个问题——“您认为目前热点城市的房价是否高得离谱？如何看待年轻人花光父母积蓄贷款买房现象？”王思聪的回答简要…
&p&很多人说到新中国成立后拒不偿还既往债务的&/p&&p&说到北洋和常凯申都没有拒绝偿还满清或者自己前任的债务&/p&&p&说到全面抗战2个月民国政府还在还日本钱&/p&&p&还有就是中国借给美国这么多钱，还有说从没见过美国还钱&/p&&p&这里有些东西，需要说明一下。&/p&&p&最重要的一条要最先说：就是民国政府借的很多外债，是用来对付TG的，别人借钱给你的敌人来打你，因此你为胜利付出更惨烈的代价，从哪条论点上你应该偿还这笔用来杀你的人的钱？&/p&&p&第二条：北洋政府承认满清的所有债务，常凯申承认北洋承认的所有债务，是因为虽然有辛亥革命在武昌的一场血战（革民军惨败，黄兴都跑美国去了，你可以想像得到当时战败方的绝望），但满清和民国（北洋政府是民国的一个时期）还是和平交接让渡权力的(袁世凯先打服革命军，再去找满清逼宫，避免了双方高估自己实力，能诚心谈判），民国从满清手上不管从任何角度来说都是合法的继承的中国的一切（这是少有的战胜方向战败方交权，毕竟当时袁世凯指挥的北洋至少名义上是满清的军队）。若是有债权的话也包括债权。并且这种权力的交接和让渡得到了世界上很多国家的支持。所以北洋政府不能说，你钱是借给满清的，你找满清要去，这个话说不过去。常凯申也是从民国的北洋政府手上合法接过权力。即便是现在民法上，你继承某人财产的时候，也要先扣除被继承人的债务的。&/p&&p&第三条：新中国成立之初，国际社会大多数国家只承认常凯申不承认新中国，你去法院起诉中国大陆政府欠你钱，但你明确的指出，这个中国政府在台湾，你不承认在大陆的是中国政府。你拒绝承认新中国的时候已经确定了一件事，这些债务与新中国无关。一个很简单的逻辑，你说某人欠你钱......但你说这个人不存在。然后你说这个你确定不存在的人欠你钱？&/p&&p&第四条：也是结合第一条来说的，两拨人打架，你借钱给其中一方让他去打另一方，结果找你借钱的打输了，你去找打赢的家伙要他还钱......现实中你这样去要钱基本上都是会被打得你亲妈都不认得你的。&/p&&p&第五条：说到一直到1937年，国民党政府还在赔给日本人庚子赔款，准时赔钱，从无拖延。&br&就是到全面抗战爆发以后，还给了两个月的赔款。&br&这里就有很多讨嫌的其他东西牵扯。37年战争全面爆发之后，中日并未相互宣战，不论中日都拒绝宣战，也拒绝断交。事实上已经打得尸山血海了，但双方均不肯宣战，不肯断交，这里面双方都考虑到依据国际法宣战断交之后，会面临的禁运问题，一个缺乏生产能力，一个缺乏资源，宣战后被禁运都会很痛苦。直到41年太平洋战争爆发，民国政府没有了被禁运的后顾之忧，才对日宣战。&/p&&p&既没有宣战也没有断交。从法理上来说，这钱确实还是要还，不过打了两个月 没有和平的可能了，民国政府还是不还了。至于法理不法理。那就不在考虑范围内了。因为全世界都看到了没有和平可能，这时候不还钱不会影响信誉度的。&/p&&p&第六条：承认苏联的债权并且全国人民勒紧裤带还钱，前苏联是支持TG的，也是新中国成立后承认新中国的，这个帐找不出赖的理由......钱是你找他借的，你们相互也承认对方的合法性，你找不出不还这个钱的理由，这个逾期或者赖账都是会有严重影响的。真要赖了这个钱，哪个国家愿意抬一个不守信誉的政府进联合国？还是常任理事国？？？？&br&比前苏联多得多的人口，借的钱也不算很多，那么多年还还得那么辛苦，主要问题还是在当年国内而不是前苏联身上。&/p&&p&第七条：中国借给美国很多钱？可能百分之九十九的人都是这样想的，然而事实上呢？&br&我们国家的外汇体系有一部分是这样的，拿可口可乐公司打个比方，当年可口可乐公司进入中国，他是没有人民币的，他只有美金，他拿1100万美金交给中国，中国为他发行了1亿人民币。供他在中国使用。现在可口可乐中国公司价值多少？往少处算不会少于100个亿人民币吧？现在人民币汇率多少？他要变卖了中国公司套现走人，中国要给他多少美金？15个亿差不多吧？退一万步来说他不卖掉公司套现？每年他给美国母公司上缴利润是天经地义吧？这每年都要拿人民币兑换美金缴回去的吧？而中国拿着美金在国内是不能用的，也不能全部花在国际上买东西的，不然拿什么来兑付这些要流回美国的现金？只好又去买美国的国债。变现方便某种意义上来说等于美金本身，并且有点利息收入。这就是国家的外汇储备。储备是根据需求来决定的。随时要准备兑付这些要流入美国的现金。也要随时准备对付突发的事件。说起来中国是美国第一大债主。但事实上，这看起来庞大的外汇储备。大概也就只够3年左右的消耗。其实还在危险边际。&br&列举一个数据，你们可以随便百度得到的，2014年6月-2016年2月中国外汇储备降低8000亿美元。这也就20个月而已。8000亿就没有了 2014年6月是中国外汇储备的顶峰时期，近4万亿美元。看起来很多。看起来20个月降低8000亿时间很长，月均才400亿，但事实上，低到一定的程度就会导致热钱外流，或者说储备越低热钱外流越快，降低8000亿要20个月，没有足够的贸易顺差支撑的话，降低第二个8000亿储备可能连10个月都不要。&br&现在中国的外汇储备仍然不够，若是再发生全球性的经济危机，这点外汇储备撑不了3年。&br&&/p&&h2&&b&另外，要记住一点，&/b&&/h2&&h2&&b&在中国的外资，也是中国的负债。随时人家都可能兑现走人的。这样算一算，中国和美国，谁欠谁的钱？&/b&&/h2&&p&第八条：都说美国欠钱不还，有没有人能够举个实例出来。我倒是可以举出美国豁免很多国家债务的例子，最出名的是租借法案，大量真金白银借出去的钱或者军火，在战后绝大多数都被豁免，就连苏联----这个和美国严重对立以至于冷战到你死我活的国家，都被大量豁免债务,还有很多是象征性的偿还。&br&不要跟我说广场协议，货币汇率的斗争都是围绕贸易进行而不是围绕债务进行，主动货币贬值主要是为了解决贸易逆差，中国美之间最大的问题就是汇率问题，中国是债权国，为何拼命要低估人民币汇率？为的就是国际贸易顺差，为的就是商品有销路劳动力有出路。难道中国拼命低估人民币汇率就是为了美国少还钱？。广场协议是数十年日本拼命压低本国汇率吸美国的血，美国扛不住了才翻脸逼着日本签的广场协议。同时被升值的还有德国马克!德国二战结束之后有大量的外债，主要债主是美国，有大量要支付的战争赔偿！这也是赖账？是帮着债务人赖账吧！！！&br&在任何官方权威的解释，广场协议都是围绕美国对日本的贸易赤字，贸易逆差来拟定的。说穿了！广场协议是为了削弱日本产品对美国产品的价格优势，而不是为了赖账！只有贸易收支平衡，才还得起钱！特朗普对中国的仇视也源于汇率！他是商人，美国的商人群体在汇率上受中国和日本损害最深！美国的工业也是！&/p&&p&货币也是商品，货币价值依据国际市场的需求程度来决定，一国保持贸易顺差的时候，货币不可避免的要升值，反之则不可避免的会贬值。在生产力和财政状况稳定的国家，这不是政府的力量可以掌控的。不论中国政府怎么拼命压制，在贸易顺差下货币升值是必然，美元在长期贸易逆差的时候，货币贬值也是必然。指望货币贬值来消除债务是饮鸩止渴。货币大幅贬值会对很多企业致命打击(应付款会突然变多）反之大幅度升值也会对很多企业致命打击（应收款会变少，我的一个出口型的客户最怕就是人民币升值）任何国家都期待货币价值稳定。在可控范围内波动。&br&PS：在汇率控制上，中国当之无愧是流氓国家。这是实话，也是褒奖的话，做得好！&br&13年，货币一再升值，我给业主们的报告是警惕附近工厂裁员减产搬迁，继续投资是高风险。去年人民币贬值约10% 我给BOSS们的报告是预期北上广工厂会因此增加，工人增多，商业机会增多。可以考虑增加投资。&br&看清楚了，主动货币贬值，主要并且几乎唯一的根源目的，就是就业问题！而不是赖账！&/p&&p&另外货币本身就是一种债权凭据。中国在过去几年中外汇储备减少了大约1万亿美元，这就是美国还债给中国的证据。世界上其他国家的美元储备总量减少，就是美国还债的证据！&/p&&p&美国国债也有美国人购买：以下文字引用自百度百科。&/p&&p&美国国债约有25%由外国政府持有，差不多两倍于1988年的比例（13%）。美国财政部的统计显示，2006年末，在“公众持有”的国债中，44%由外国投资者持有，而当中的66%是其他国家的&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//baike.baidu.com/view/79768.htm& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&中央银行&/a&，尤其是&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//baike.baidu.com/view/2089716.htm& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&日本银行&/a&和&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//baike.baidu.com/view/21741.htm& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&中国人民银行&/a&。&br&外国持有美国国债中，40%来自日本和中国，中国是美国国债最大持有国。&/p&&p&以上引用文字说明一件事，大部分美国国债由美国人持有，谁还要在这里说美国通过货币贬值赖账？&br&还说明一件事，持有美国国债最多的是对美国最大的两个贸易顺差国。 持有美国国债的目的也是为了维持美元的高汇率，以便自己本国出口（居心叵测啊！）&br&再另说一句，美国继续贸易赤字下去，美元则会继续贬值，持续贬值。迟早美元体系会崩溃，美元崩溃则意味着美国领导地位的终结，任何美国人都不愿意看到这种情况的。美国也在拼命维持自己的信用，这是美国霸权的保障。&br&美国政府无权印钞，美联储也无权印钞，美元汇率也不是美国政府能够直接干预的。&/p&&p&还有一个更严重的问题，货币需要具备并且满足流动性需求，当大量美元被作为避险货币储备的时候，美国只能设法发行更多国债来满足流动性需求。市场上原本需要1万亿美元流通，但是有3万亿的避险货币需求.......大量美元被用于储备避险货币，需求上升，于是美元升值，出口下降，贸易逆差，问题是大家还是在继续购入美债或者美元避险 ......美国扛不住了，于是议会同意发行更多债券缓解一下。最后现在美国国债20万亿.......貌似一大半是避险的储备........没有流动性的，一旦全部流动就会造成美国大幅度贬值的，并且------这一切都还是明知道风险主动购买的。&/p&&p&美国国债平均收益率大约3.5，最近收益率较低只有2.5，但仍然高出很多国家的经济增长率。为啥不买美债？&/p&&p&以上来自百度百科的数据表明，大量的美债或者美元作为其他国家或者投资着的避险储备失去了流动性，美国既是美债的受益者，也是美债的受害者。一旦美元或者美债信用降低引发抛售.......美国就只好卖航母来还债了。(不要说没人敢找美国逼债，美元崩溃的时候美国养不起航母了，泰国的例子摆在哪里，东南亚唯一一艘现代化的迷你航母，经济危机之后至今就成为摆设了）&/p&&p&作为一个商人，必须对经济环境感觉敏锐，特朗普意识到了危机所在，他的表现证明他是试图让美国摆脱这个一旦发生则无法承担的风险。&/p&&p&(关于美国要客观评价，尽管美国一再压制打压中国，但不得不说中国这么多年来一直躲在美国和俄罗斯身后发展，&b&没有美国竭尽全力保障全球海运安全，没有美国推动的全球化，没有美国推动的自由贸易，中国是无法在过去的三十年中快速发展的。&/b&索马里闹海盗的时候，美国海军将领抱怨中国从来只享受海运便利不尽海运保障义务，过去没能力也就算了，现在有能力了还赖着不出来分担护航责任。仔细想想人家说得也没错，于是中国派出军舰去参与为国际商船护航，）&/p&&p&意外看到知乎一个关于美国国债的帖子，发个链接给大家参考。&/p&&p&&b&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&中国为什么要购买美国国债？ - 美国 - 知乎&/a&&/b&&/p&&p&另：朕是知乎新人，看各位的评论看了很久，朕突然发现一个事，是不是知乎评论里是一定会撕答主的而对朕是个例外啊！&/p&&p&&b&添加于&/b&&/p&&p&刚刚有人不客气的指出朕在美化美爹，问谁说美国政府无权发行美元，原文如下&/p&&blockquote&&a href=&https://www.zhihu.com/people/zhao-yang-75-91& class=&internal&&大抱枕老先森&/a&1 小时前 “美国政府无权印钞，美联储也无权印钞，美元汇率也不是美国政府能够直接干预的。”这是谁说的。。。。&br&&a href=&https://www.zhihu.com/people/zhao-yang-75-91& class=&internal&&大抱枕老先森&/a&回复&a href=&https://www.zhihu.com/people/fan-yun-song-36& class=&internal&&范云松&/a&1 小时前大部分是事实，但是这一部分错的离谱，这个答案最大的问题是明显的偏向性，他美爹操纵汇率的事情没少干 &/blockquote&&p&美国要经过议会批准，政府才能发行国债，并且国债要由美联储来发行，美联储发行多少美债，才能印多少钞票，美联储类似中国的央行，通过买卖美债来调节市场上流通的美元数量。&/p&&p&是不是发行美债（也可以说是美元）是由美国议会决定的，而不是美国政府决定的，美国政府对美联储的权力很小，加息与否由美联储独立决定（利率调整会影响汇率）。&/p&&p&至少你是弄混了议会和政府的区别，不论美联储还是美国政府，都无权擅自发行美债或者印钞，只有美国议会才有权！并且美国政多次因为议会不肯发行债券关门。你要记住一点，美国政府权力是很小的。&/p&&p&举个例子，汶川地震，美国政府捐款50万美元，你是不是感觉美国政府这简直是在侮辱中国？实际上美国总统就50万美元的权限，这已经是政府捐赠的上限。美国政府无权捐赠更多。要更多就去议会提案！相比之下惠普公司捐赠1400万美元（董事会决议，不包含员工捐赠）&/p&&p&（题外话，每次中国灾难外国捐助都姗姗来迟，每次都会有无数人号召抵制不捐款的外企，事实上与中国国情不同，外企要是未经过股东授权就捐款是要坐牢的，动员职工捐款也是违法的，把员工捐款挂上公司名义也是违法的。不论国家还是企业，最初能提供的就是已经经过授权的，紧急情况下能使用的钱。要用更多钱必须董事会批准，再要更多就得股东大会批准。这些都需要时间。举这些例子只是说明欧美国家政府权力多小）&/p&&p&哪怕中国，法律规定的也是人民代表大会管辖一府两院（政府，法院，检察院）&/p&&p&美联储调整利率是依据经济状况来的，就业少就降息刺激更多人贷款投资，反之就加息。&b&任何一国都不会傻逼到为了调整汇率赖账来毁灭国内的就业！&/b&&/p&&p&汇率不是这种货币自由兑换的国家可以操控的。几乎世界上所有国家在面对金融巨鳄的偷袭的时候都无能为力，除了中国外汇体系设计时有防火墙，除了香港有中国大陆撑腰。你多了解一下外汇市场，你就知道每日外汇市场上交易金额多大，操纵汇率有多难。（朕第一份工作就是做外汇投机的骗子工作，第一课就讲的外汇市场。）&/p&&p&若是你觉得自己去搜索很困难的话，我现在可以告诉你，最近得到的数据是日均5.3万亿美元。&/p&&p&你估计哪个国家有能力在这样的市场上操纵汇率？&/p&&h2&&b&以下回答某位评论者的问题 &/b&&a class=&member_mention& href=&//www.zhihu.com/people/58938fadb887a9bb& data-hash=&58938fadb887a9bb& data-hovercard=&p$b$58938fadb887a9bb&&@meletai&/a& &/h2&&h2&&b&（下文中汇率波动被我放大几百倍，汇率也不符合实际，是为了方便大家直观理解，实际上每日波动1%已经是比较大的波动了,实际上普通商品国际贸易的利润通常也很难有20%）&/b&&/h2&&p&问题一、一个日本商人，制作套套的成本是80日元一个，他决定把这些套套卖100日元一个。这时候有个中国商人打算找他订购100万个避孕套，这个日本商人觉得自己应该收回1亿日元才对。&/p&&p&日本商人要价是1亿日元1百万个避孕套，但他报价的时候还是以美金报价，因为美元是国际流通货币的基准，假设这个时候美元兑换日元为1：100。日本商人的报价就是100万美金。&/p&&p&中国商人并没有美元或者日元，但他有人民币，他找中国银行兑换（或者说是购买）100万美金用于支付这个货款。假如这个时候人民币兑美金是6：1，那么中国商人拿出600万人民币来找中国银行兑换100万美金。&/p&&p&中国银行可能找央行兑换出这100万美金，也可能在汇市上买入这100万美金——假如正好有其他人需要人民币的话。不管如何，这钱在外汇市场上要走一个来回了，产生了一次卖出人民币，买入美元的汇市交易。（外汇储备也算）并且，这个是汇市的刚需。 &/p&&p&通常国际贸易都是通过信用证交易，中国商人找银行开具100万美元的信用证给日本商人。信用证上注明了货到中国港口海关检验放行日本商人即可凭信用证支取100万美元。&/p&&p&日本商人这个时候面临着一个问题。他生产运输和两地海关清关是需要时间的，假如他收回这100万美金的时候，美元兑换日元变成1：70了，那么他就只能收回7000万日元，那么他会实际上亏损1000万日元。一个商人并不能控制汇率的变化。他不想冒险，他要怎么回避可能的货币升值风险呢（出口商最烦的就是货币升值了）&/p&&p&于是他也通过汇商（通常都是银行，也有专业的外汇商）通过保证金方式，按10：1的比例向汇商缴纳保证金，卖空100万美金购买1亿日元的合约。类似于期货的合约，只是汇市上这个合约可以不约定交割期。&/p&&p&通过卖空100万美金购入1亿日元的合约，来对冲自己的国际贸易合同。日本商人将自己的收益固定在合约建立的这天。若是美元对日元贬值，那么他可以从汇市上赚取差价，但从实际收到的贸易货款中亏损同样多的日元出去。反之亦然，他的收益被这个对冲合约锁死。&/p&&p&这又产生一次汇市卖出美元买入日元的交易，不过这个不是刚需，实际上汇率波动很难有这么大，有些企业也并没有对冲风险的意识。但一个成熟的贸易商会在每一次贸易中都坚定的做风险对冲。&/p&&p&当日本商人完成交付，用信用证找银行支取100万美元出来的时候，他还要再做两次外汇交易，假设这时候美元兑日元汇率变成1：70了 。那么他一次是把之前卖出100万美元买入1亿日元的交易平仓，这就产生一次卖出7000万日元购入100万美元的交易，他在这个交易中赚到3000万。一次是把刚刚收到的100万美元卖出买入7000万日元。他实际收回的资金如他所愿仍然为1亿日元。他这一次国际贸易至此完成。&/p&&p&至此一次中日之间的贸易产生了3次汇市的交易。实际操作中进口商也可能会在合同签订之后一段时间才开具信用证给对方（对方证明自己已经备足货了）那么以上例子中中国的进口商也会有汇率变动的风险，也会去汇市上买空一个对冲风险的合约。&/p&&p&那么这一笔国际贸易会产生4次汇市交易。&/p&&p&除开国际贸易之外，还有一种套利交易，大多数情况是附在美国身上吸血的情况。&/p&&p&日本一直奉行低利率，贷款利率很低。而相对而言美元利率要高得多。&/p&&p&套利者在汇市上卖空1亿日元购买100万美元的合约，这个时候除了交易手续费之外，交易者还要支付他所借的1亿日元的利息。另一方面他还会收获到这100万美元的利息。当美元和日元的利率差超过手续费的时候。套利者就会下手。之所以大多数情况是美元倒霉，是因为美元最安全。换个津巴布韦货币利息再高也没有人敢去套利。 (美元是很霸气，但也总是被人吸血）&/p&&p&这也不是刚需，但这种操作并不在少数，一个国家货币加息减息在短期内都会引起套利者的资金流动。从而更进一步的影响汇率变动。&/p&&p&还有一种就是投机。如炒股一样，因汇率几乎每天都会有近%左右的波动。而外汇合约交易的保证金通常是1：10左右。有无数赌徒像炒期货一样的来炒外汇。这部分不是刚需，仅仅是投机的赌徒，他们占了外汇市场每日交易额的很大一部分。这些赌徒里有很多很出名的人，最出名的莫过于索罗斯。几次世界性的金融危机，都拜他们在外汇市场里兴风作浪所赐（不过苍蝇不叮无缝的蛋，被他们搅得动的国家都是自己有问题的国家）&/p&&p&他们并不仅仅对发展中国家搞事，英国也被他们搞得很惨。&/p&&p&他们去香港搞事的时候，被中国政府狙击反收割了他们一把，稳住香港经济保住香港市民的荷包。（可惜香港还有很多人不懂得感恩闹占中）。中国政府额外多了一笔收入（那时候这笔钱对中国来说真不算少）&/p&&p&他们悻悻的叫唤说中国政府不守规矩，不允许货币自由兑换（我国外汇制度的优越性体现出来了）。我国政府表态说规矩一直都是这样你又不是不知道（认赌就要服输不要哔哔）&/p&&p&嗯~写到这里，不得不说一句，我兔威武！&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&有朋友去回溯我既往所有回答，我把部分回答列在下面方便你们查阅。&/p&&p&&br&&/p&&p&高赞部分&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&菩提风：你怎么看待14岁女儿和男生早恋开房被父亲殴打至尾骨骨折一事?&/a&&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&菩提风：一个国家欠钱不还会怎么样？&/a&&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&菩提风：有没有一句话可以挽救一个人？&/a&&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&菩提风：原子弹爆炸了，如何逃生？&/a&&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&菩提风：如何看待车主深踩油门急加速导致特警掏枪事件？&/a&&/p&&p&&br&&/p&&p&法律部分&/p&&p&&br&&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&菩提风：如何看待新闻“偷狗者威胁狗主‘敢追就拿针毒你’，被狗主开车撞死”？&/a&&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&菩提风：丈夫性侵自己的11岁侄女，该原谅他吗？&/a&&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&菩提风：性侵女儿的男人到底在想什么？&/a&&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&菩提风：现在打什么官司都需要找律师吗？自己写起诉书去打印部打印行不？为什么法院工作人员让一些老百姓去找律师？&/a&&/p&
很多人说到新中国成立后拒不偿还既往债务的说到北洋和常凯申都没有拒绝偿还满清或者自己前任的债务说到全面抗战2个月民国政府还在还日本钱还有就是中国借给美国这么多钱，还有说从没见过美国还钱这里有些东西，需要说明一下。最重要的一条要最先说：就是民…
关于房价前几天听到一个银行的朋友说 ：银行从16年起已经不再给房产商提供贷款，央企、国企除外。听到这个说法时，我顿时觉得茅塞顿开。这也从侧面印证了为什么今年7月份人民币贷款增幅高达98%为房贷,既然谈论房价，就不能避开国家层面、银行系统、地方政府、房产商开发以及购房主体，否则就是盲人摸象，国家现在要做的就是消灭市场上多余的钱，就是说绝对不允许市场上的闲钱跑去兑换美元，目的是为了全力保证汇率稳定。银行系统现在面临最大的问题是不良贷款增多 ，特别是很多中小型开发商的贷款到期却还不上，地方政府简单点说就是没钱了，并且从银行借了很多钱，房产商面临的就是资金链断裂的问题，很多地产商准备跑路。（当然大公司目前的资金还是挺充裕的 这也是为什么银行不再贷款给中小型房产商的原因）
那么有没有办法解决上面所说的这些问题，实际上是有的，这也是我豁然开朗的原因。首先所有的消费者都是买涨不买跌的，高层是深知这一点的。首先央行印钱给银行，银行再把这些钱贷给央企国企，然后这些国家的干儿子跟地方政府达成某种协议，大肆买地，造成地王频出，这样一来地方政府就有钱了，债务危机也暂时得以解缓解，在这种情况下很多人更加担心如果现在不买房以后再也买不起了。房价上涨，本来一些准备跑路的中小型开发商也在这波行情中去掉一些库存，赚到一些钱终于能够还上银行的贷款或者高利贷，而银行在这波上涨行情中，把贷款从房产商转移到购房者身上，致使银行的风险大大的降低。要知道房产商是可以随时跑路的，而绝大多数购房者是没有能力逃往国外的。这么一看简直是皆大欢喜啊。当然国家在这波上涨行情中也是受益匪浅的，最后一波刚需入场，意味着市场流动性枯竭，那些大妈大叔们再也没有多余的闲钱去兑换美元，为国家保汇率免除了后顾之忧。&br&
通过上面的分析，大家觉得以后房价会怎么样？我估计临界点是快到了。具体是多久，大家仁者见仁智者见智。
另外说一句，我的这个解释反过来推理也是可以成立的。&br&&br&&br&???????这个分割线怎么样??????&br&&br&&br&&br&最后补充一点，至少有一点可以肯定的，国家后期一定会想办法限制二手房的流动，直到房产税出来为止，其实在中国不要轻易建议别人买不买房，如果房价涨了，你就是挡别人财路，如果房价跌了，你就是扫把星。当然如果是我至亲的人，目前我不会建议他们买，至少也要等2年之后再买。毕竟中国不可能走俄罗斯模式，国家很多资源都需要进口。 &br&&br&中国最牛的就是既能看涨也能看跌的人，一味的看涨或者看跌都是一根筋，不可取。我跟绝大多数人看法最不一样的地方是：我认为这场房产泡沫一定会由国家来刺破，让美帝国主义来背黑锅，比如说都是美国加息惹的祸。&br&&br&&br&????????再次分割????????&br&&br&
不知道大家注意到没有，今年房价的表现形式不同往常，往年都是先增量而后带动房价上涨扬，然而今年的房价却是硬生生的先涨价然后瞬间带动销量的增长，甚至造成恐慌效应。这个现象难道不耐人寻味吗？&br&&br&
说实话我真心希望我的回答能够被更多人的看到，即使我的想法是错的，也至少能够让大家多一种思维视角。我的想法也很简单，这样精彩纷呈的经济大戏在个人的一生中，最多也就能碰到那么一两次，我写这些就是为了和大家一起见证精彩瞬间，哪怕只是写写评论也好，至少我们参与了这个时代。&br&&br&
现在正式表达我的观点：讨论房价，如果按照租售比，收入比，供需关系，人口曲线，货币供应，政策调控的标准来看，中国的房价恐怕已经崩了好几回了。&br&&br&
如果经济高速发展，什么都好说。但是通缩就不一样了，因为通缩能够影响政策调控，货币供应也不敢大肆放水，因为通缩，人民的收入得不到有效增长，也不愿生更多的孩子，上面所说到的几大因素，统统被通缩限制住了。当然如果你认为今后的经济形式仍然是通胀、货币贬值，下面所说的内容就不必看了。爆炒股市，房产救市，反腐，甚至土地流转，在我看来都是为今后的通缩做准备。&br&&br&
（另外说一句，土地流转其实就是一个坑，以后有机会另说）有人可能会问为什么在经济下行的时候必然会进行反腐，这也是我自己猜测的，你没看错，我是猜的，或者像有些人说的那样我在意淫。美国曾经也有过腐败横行，日本经济大发展的时候黑帮势力也是逐渐在做大，香港经济腾飞的时候警察明目张胆的上街收保护费。&br&&br&
就像几年前有一次出差坐火车，大家闲来无事说到腐败问题，当时我就说，新领导上任可能要进行大规模反腐，当时大家都说不可能，岂不是自掘坟墓？时至今日我想说：今后中国的反腐一定会制度化，朋友呵呵一笑对我说：不可能。好吧，究竟会怎么样，其实我也不知道。&br&&br&
明明谈房价，为什么说反腐，答主跑题了？当然不是，因为他们深层的道理其实是一样的，经济上行的时候，每个人只要努力就能分到一杯羹，当然有人分的多有人分的少，至少大家还能接受，经济下行的时候，大家觉得压力越来越大，明显的感受到不公平，整个社会处于不平衡的状态，倒逼国家进行改革释放红利，（改革从来都是倒逼的，记住这句话，就像个人想要脱胎换骨一样，不是逼不得已，不是下定巨大的决心，是很难相信他会有实质性的改变）使整个社会环境能够重新达到一种新的平衡，而现在已经到了国家必须要面临选择的时候了，这也就是我前文说到感觉临界点快到的原因，至少房产税的推出我相信大家应该没有疑义吧？（有人说个人第一套或者一定面积内免征房产税，我个人觉得可能性不是很大）&br&&br&
结论：在经济通缩的情况下再辅以房产税，就凭这两点就能解决房价问题，至少我是这么认为的。虽然我也不喜欢房产税，增加了百姓的负担，但这不是以我们的意志为转移的。房产税的推出也有一点好处，以前政府只想着卖地赚钱，在房产税推出后必须要想办法卖掉房子，而想要卖掉更多的房子，当地的环境，当地的治安，当地的人文一定要加强管理，只有这样才会有人愿意在当地买房，只有买了房当地政府才有房产税可收。而房产商也会更加注意商品房的品质建设。估计这一点很多人都没有想到。&br&
最后申明：我对未来的经济并不悲观，很反感所谓的崩溃论。我只是对房价后期的走势不太看好。如果你仍然看好房市，我只想告诉你，既买之则安之。只是希望不要背负太多的债。&br&
（后面有时间我再讲讲，你敢断供吗？中国会走俄罗斯模式吗？）&br&&br& ???????问题选答???????&br&&br&
看了大家的评论，针对下面比较集中的问题，来进一步阐述我的想法，依然采用通俗易懂的表述方式，保证大家都能看懂。&br&
1.国家不会放弃房地产，中国经济已经被房地产绑架了，不可能降价。&br&
2.很多人疑惑国家为什么要保汇率？&br&
3.如果不买房子，钱只会越来越不值钱，贬值了怎么办？&br&
4.为什么不能走俄罗斯模式，房产泡沫究竟什么时候破，有没有准备时间？&br&
5.房价跌了，把房间扔给银行，又能怎么样呢？&br&&br&&br&
很多事情不要把它想的太复杂，大到一个国家，小到一个集团，甚至一个公司，他们内部的运行逻辑其实相差的并不大，如果大家这么考虑问题，才更容易看到事物的本质，学习新的知识也会事半功倍。&br&
前文说到今年的房价上涨方式不同以往，我每天正式工作前都会简单的浏览一些新闻，（各大网站的新闻不要看的太多，且一定要抱着娱乐的心态去看，从中发现哪些说的是反话），从今年四月份开始我发现新闻媒体的风向开始变得前后矛盾，比如“树不能涨到天上去”，“国家已经为房地产准备好了棺材”“中国房奴们：你的风险已经超过次贷危机的美国”，特别是国庆这两天房市崩溃论已经出现在各大媒体网站，这在以往是很少看到的，但是另一方面却大肆报道“地王频出，日光盘”“饭都不吃了跑去买房，丢下高尔夫球杆跑去买房，打着飞的去抢房” ，“50分钟卖光一栋楼”“挂着点滴按手印”，人啊，一旦认定一个道理，都会在潜意识自觉的开始搜集能够支持自己观点的论据，自动过滤掉不认同的论据。因为我知道人性的这个弱点，所以正反两方的论据我都会看。&br&
看到前面说的这些，不知道大家作何感想，但是我基本上可以断定国家要救的是地方政府，而不是房地产，可别一厢情愿啊。再说偏偏在这个时候推出CDS,只能证明国家认为房地产快不行了，或者准确的说担心楼市崩盘，提前为自己买了一份保险，仅此而已。CDS绝不像有些人说的那么神，CDS本身与房价并没有直接关系。当然我的认识也很浅陋，毕竟这是刚引进的新鲜事物，究竟能发挥什么样的作用，还有待继续观察。&br&
如果你是一个集团或者公司的董事长或CEO,房地产这项业务曾经让你一飞冲天，让你的公司蒸蒸日上，但是现在呢？明知道这项业务已经到顶了，已经让公司大量失血了，再这样下去就要休克了？请你停下脚步仔细想一想，接下来你要怎么做？如果你是一个有责任感的人，继续想把公司做大做强，而不是做成朝鲜那样的，那么你的想法和国家的想法不会差的太远。&br&&br&&br&&br&&br&??????????????????&br&&br&
第二个问题，国家为什么要保汇率，为什么不走俄罗斯模式？&br&
这个问题可能很多人都懂，我就简单说一下，首先俄罗斯资源型国家，而我国大量资源需要进口，就好比一个人如果没有房子虽然是件很伤感的事，但是他可以用其他的方式睡觉，（跟房子比起来，睡觉才是真正的刚需），比如租房，睡酒店等，但是如果没有钱，那可真是要了亲命了。外汇没有了或者严重贬值，我们可以不进口石油，不开汽车，甚至连一个笔记本电脑都做不出来，大不了不上网，可粮食怎么办，吃饭是硬刚需啊？（我在这里造了一个词；硬刚需，软刚需）我国每年都要进口大量的粮食，这你不会不知道吧？难道又要重复六几年的历史？有人说了，实在不行，朝鲜模式，反正房价一定要保，我就呵呵了，朝鲜没有商品房吧？在那个神奇的地方购房者花钱买的房是不是要无偿上交给国家？什么？不想上交，朝鲜的炮决你应该也听说过吧？&br&
其次，中国的机遇比俄罗斯要好，在全球化的今天，中国的经济已经跟世界融合在一起。刚刚加入的SDR,是人民币走向国际化的第一步，就好比你好不容易收到梦寐以求的大学通知书，我相信你绝对不会半途而废的。&br&&br&&br&???????????????????&br&&br&
第三个问题，如果房价跌了，大不了断供？&br&
首先这个想法比较天真，就跟认为房产税需要有专门的人员上门催收的想法有的一拼。首先如果你断供，你和银行的一切经济活动都断绝了。当你的欠债超过2万元就可能提起诉讼。当然如果你只是断供，恰巧你又不是很多套房一起断供，国家是不会让你去蹲班房的，相反如果你失业，国家还会每个月还会给你几百元的救济金或者你还可以住进国家提供的保障房里。怎么样，很有人文情怀吧？但是你的房子必须腾出来，银行拍卖，假如你欠银行60万，你的房子市值40，如果银行40万拍卖没有成功，就会采取继续降价的方案继续拍卖，比如30万拍卖成功，那你还欠银行30万，（记住，这三十万不包括贷款利率），日本到现在还有很多人住在简陋的出租屋里，把挣来的钱拿来还房贷。你要相信屌丝绝对不是最惨的。&br&
其次，我国是没有个人破产法的。断供之后，银行卡上不能有钱，不能贷款，不能坐高铁，工资也不能打到银行卡上，将来的就业都成问题。君不见，鄂尔多斯都降成那样了，也没见到多少断供的，银行敢贷给你，就赌定你不敢断供。相比继续还贷，断供会让你的成本变得更大。如果你偏说我就要断供，怎么地？首先你要保证你能打得过外面放高利贷的，欠债超过一定期限，银行也会选择打擦边球的方式把债务承包出去。&br&
前段时间，国家为什么鼓励个人贷款买房，为什么坚决打击首付贷，这下你们应该明白了吧？因为首付贷完全是空手套白狼，一分钱都不想出还想买好几套房，这种投机导致以后想不断供都不行，所以国家立马叫停，至于个人贷款好歹付了30%的首付款，加上按月还贷，再加上CDS的推出，我可以说银行一点风险都没有好吗？一切都是那么完美。&br&&br&&br&&br&&br&
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最后一个问题，房价具体的下行时间？这是最难回答的部分，回答错了，我前面的算是白写了。等国庆节之后一定写出来，毕竟这个答案会影响到很多人的心情，希望大家先过一个轻松愉快的国庆节之后我再具体答复，顺便应大家的要求，再说说关于土地流转的实质。届时，我要说的都已经说完了。&br&&br&&br&&br&&br&????????接着更?????????&br&&br&&br&
现在已经到了本文最关键的部分，在尝试给出答案之前我需要提出几个新鲜理论为最终的结论做些铺垫。&br&&br&
第一个理论就是：对于房地产领域，政府绝对处于完胜的地位，普通民众根本没有博弈的资本，而现在人民币加入SDR,环境发生了变化，资本进出逐渐失去了管制，换句话说，面对风起云涌的国际资本，政府并没有必胜的把握，为了防止国内外资本兴风作浪，房地产终归要成为炮灰。所以面对此次的楼市飞涨，高层却明显比以往要冷静的多。&br&&br&
第二个理论就是：历史的经验告诉我们，房地产的量价齐飞，以人民不惜加大杠杆，疯狂购房为标志，往往意味着这将是金融泡沫破灭前的最后一场盛宴，随时都可能呈现一片狼藉。而且最重要是在这种情况下，政府首先要做的就是保护本国的币值，而不是保护散户的利益，所以那些认为国家是不会让房价跌的人可以醒醒了，所谓成也萧何败也萧何，连地产大佬任大炮都说过，房地产只不过国家的夜壶??&br&
（补充申明一下，虽然我认为国家会保汇率，但我并不认为人民币就不会贬值，很有可能会适当贬值一些，可能是7到8，超过10的可能性基本不大）&br&&br&
有人说，国庆期间有些一二线城市的二手房销量骤降了八、九成，虽然被我蒙对了，但是国家出台限购的目的就是为了阻止房价短期内快速上涨，而不是你说的打压房价。好吧，我承认这种说法有道理，但是我觉得啊，换一种思路也可以成立：“限购是为了阻止房价短期内快速下跌”，显然这个说法也行的通，所以我认为限购本身跟房价涨跌并无直接关系，准确的说是起到一个延缓器的作用。有人又说：“限购会不会导致房价横盘”，“会，但是横不了太久，毕竟如今不同以往”。&br&
也许还有人说，国家完全没有道理收取房产税，目前来看当然是没有道理，但是如果把70年产权改成永久产权呢？这让我想起了前几年的一个新闻，国世平博士说他的一个学生在东莞买了680套房子，不是68，是680，我就想问一下，一个屁股占着这么多茅坑适合吗？合适吗？如果把房产税改成收取闲置税，总可以吧？一个人活在世上总得有点公平意识，是吧？现在普遍的现象是：有一两套房的人去替人家有几十上百套的人瞎操心，真心何苦呢？&br&
在这个时代下，买房和没有买房的其实都是受害者，即使你们没有买房，但是你们有可能在用银行的理财产品在间接买房，又或者开发商派人去农村开价800元就可以买下他们的身份证和签字，然后包装成有钱人，又或者银行把一些垃圾债务包装一下，你们就稀里糊涂的买下了。仔细想想，高企的房价让很多本该拥有住房的人望房止步，而买了房的人却要背负着几十年的房贷沉重的生活，人生有几个几十年？在这里还要驳斥一种说法，这种说法出自一个教授之口：大概意思是大家应该感谢高房价，如果不是高房价，大家连菜都买不起，恐怕连矿泉水都是十几块钱一瓶。这种说法如果不是傻就是纯粹的没良心，这就好比：虽然我在剥削你，我在压榨你，但是你要感谢我，因为如果我不剥削你，不压榨你，你肯定会变的很懒惰，只有我压榨你，你才会变得勤快，所以你要感谢我。&br&&br&
最后再次重申：中国不可能走俄罗斯模式，俄罗斯汇率贬值之前，国内信贷水平连国际平均水平都达不到，所谓俄罗斯选择弃汇率保房价根本就是一个伪命题，只有弃汇率一说，何来的保房价。相反日本当年如果不是因为信贷极度膨胀，拼命的加杠杆，房价也根本不会降，当然也不会涨的那么离谱，就像一只气球根本没有吹起来，何来的去膨胀一说？那些口口声声的说要走俄模式的童鞋吗？你们想过这个问题没有？&br&&br&
最后总结一下楼市未来的发展方向，虽然我的结论很有可能会被打脸，明明智的人都会选择留有余地，不管对错，我觉得还是应该勇敢的说出来，如果预测错了，就当是给自己一次重新学习的机会，至少不像有些文章那样，写了一大推，结论竟然是房价有可能会涨，但是也可能会跌，简直就跟没说一样嘛。&br&&br&
楼市破灭时间：最快今年年底开始下行，（注意是下行，不是破灭），破灭时间应该在两到三年之内，最迟不超过三年。&br&
楼市下跌幅度：30%至80%，以腰斩最为常见，个别鬼城中的鬼王地区基本有价无市，房产税的推出可导致个别区域跌幅在80%以上。不同区域的房价基本上回落至08年至11年价格水平，同样，我说的平均情况，不要拿个别区域来对比。&br&
下跌方式：第一种：阴跌：有可能先横盘一段时间，然后房价开始下行，下跌之后再横盘一段时间或者小幅度上涨一段时间，之后房价再次进入下跌通道。（注意：这里的上涨或者下跌跟以往不一样，以往下跌是为了后期更大幅度的上涨，今后则相反,小幅度上涨则是为了今后更大幅度的下跌）&br&除非这一种下跌方式可能还有另外一种表现形式：暴跌：价格在较短的时间内腰斩或者接近腰斩，然后进入缓慢进入下跌通道，在未来较长的一段时间内，房价将一蹶不振。&br&&br&&br&
房价的具体走势大家除了关注国家的政策调控以外，同时需要密切关注一些重要的经济数据，特别是m2指数和美国加息情况。当然还有一个指标，汇率年内跌破6.8，房价将会在极短的时间内有明显的下跌。&br&&br&&br&
最后再次重申：未来的较长的一段时间内，我只是不看好房地产，虽然我们要度过一段苦日子，但是我对未来的经济前景并不担心，毕竟中国的市场还没有完全放开，医疗，教育，环保，文化，包括部分垄断行业，甚至金融领域等行业都大有可为，所以大家不要那么悲观，未来的潜力巨大，但前提是国内的环境一定要法制化，要有诚信精神和契约精神（这两个含义不一样）就像国内有些人觉得实体店干不过网店，就是因为房价太高导致的，但这不是主因，主要原因还是我前面说的诚信和契约精神，虽然网店目前还缺少契约精神，但好歹拥有诚信精神，至少付款之后不会担心商家不发货，而且不满意还可以退货。所以从这一点出发，目前国家所倡导的依法治国是非常非常有必要的。&br&
所有的改革都是倒逼的，记住这一点非常重要，好比一个人如果没有外界的施压和内心的反省，他是很难做出实质性的改变的，同样国家也一样。如果房价还要继续一直持续的上涨，那我们这个时代真的会遗臭千年，我们这个时代也终将被后人所唾弃。&br&&br&
友情提醒：所谓仁者见仁，智者见智，不管见什么吧？你有自己的想法最好，我仅表达我个人的想法，不作为投资建议。
&br&&br&&br&&br&………………………补充说明………………………&br&&br&
近期很多人都在关注人民币汇率的事情，为数不少的人都在说汇率贬值了，说明后期房价还要上涨。这样想的人肯定是把人民币贬值跟汇率贬值弄混淆了。简单的说汇率贬值主要是针对美元来讲的，就是常说的对外贬值。众所周知人民币对内贬值，就会造成物价上涨，钱越来越不值钱了，而汇率贬值就意味着人民币对应的国际商品价格上涨，如果持续贬值，国际社会就会越来不看好人民币，人民币逐步被国际资本所抛弃。这就会带来两个严重的后果，首先人民币国际化必将化成泡影，这就是为什么人民币不能像某些砖家建议的那样一次性贬值到位，针对目前的情况，国内央行只能通过加息来阻止国际资本进一步抛售人民币。（前文说过汇率6.8到7.2是关键时期）但是央行加息的作用也会传导到楼市，加息也意味着持有资产的成本上升，这些都不利于房地产的发展，如果央行大幅加息很多资产将会沦为负资产，如果与此同时再出台一些配套政策，我真的只能呵呵了……&br&&br&
通过近期的观察，国际资本就是想通过楼市来做空我国的外汇，而国家现在要做的就是保汇率和外储。&br&&br&&br&我这篇回答幸亏赶在去年十月份之前写出来了，否则效果将会大打折扣，国庆期间，大家游玩之际，国家趁机出台如此密集的调控政策，在我看来这就是房地产历史上的转折点，风向标起了变化，只可惜很多人还是觉得这只不过是狼来了故事的重演而已，那么后面的政策走势，也基本上符合我当初预测，我预测的核心就是保外储，保汇率，在这个基础上，我预测了现金为王，限制二手房的交易，打击金融腐败，目前经济处于滞胀的状态，后期有可能走向通缩等等，最后预测房价最迟2018底将会下跌，下跌比例为腰斩，（这个是指平均下跌指数，），目前除了最后一条因为还没有到截止时间，暂时还没有得到有效证实，其他的基本上都得到验证，而最后一条我需要做一个简单的修改，我当时的预测房价下跌方式分两种，一种是缓跌，一种是暴跌，两种可能性都有，而我现在认为暴跌的可能性比较大，在暴跌之后还会开启一段较长时间的缓跌。&br&&br&&br&&br&最近评论区甚是热闹，为了接接地气，我给大家讲讲最近同样颇为热闹的话题“租售同权”的事，因为近期比较忙，本人基本上都是趁的吃饭时，睡觉前关注一下这个话题，网上说什么的都有，“想把户口落到房东那里，门都没有”“租售同权根本不可能，因为学位不够租房的分”“房租要大涨了，租金一月一万两万不是梦”，老实讲这些都没因讲到重点，我还是举个例子吧，大家一看就懂了，简单的说就是类似于摇号，国家要求就近入学没有错，比如一个好的校区今年只招收500个生源，那么假设购房者想上这个学校的需求是450个，租房者想上这个学校的需求是1000个，以前的政策是先满足450位购房者家庭的需求，现在呢，既然是租售同权，那么就要讲究权利平等，那么怎么做呢？那就是450个购房者和1000个租房者合在一起，也就是1450人一起抽签来决定究竟谁家的孩子能上那所学校。（所以：租房者的户口不是像有些人说的那样落在房东家里，租房者的户口落在社区里才是对的）
关于房价前几天听到一个银行的朋友说 ：银行从16年起已经不再给房产商提供贷款，央企、国企除外。听到这个说法时，我顿时觉得茅塞顿开。这也从侧面印证了为什么今年7月份人民币贷款增幅高达98%为房贷,既然谈论房价，就不能避开国家层面、银行系统、地方政府…
&p&&strong&讲个互联网金融的暴利玩法吧，何止比毒品暴利，简直就是制毒工厂。&/strong&&/p&&p&&strong&金融市场最赚钱的人，根本不是操盘手，而是大V。&/strong&&/p&&p&前阵子有爆料，某荐股大V 年收入过亿！消息一出，不明真相的吃瓜群众，就这样活生生炸锅了。&br&&/p&&p&老王为这事，特意请我喝了次茶，他问：推荐股票，真能推出过亿的年收入？&br&&/p&&p&我说：能，每个付费会员每月收五百块，平均每月只需要两万人付费，就足以年收入过亿了。&br&&/p&&p&他问：有这么多人付费？&/p&&p&我说：对于一个有几百万粉丝的大V 来说，平均每月两万人付费，不是什么难事，另外，你还别嫌弃别人赚得多，这还只是他其中一项收入。&/p&&p&老王两眼发光，说：玛丽隔壁的，我辛苦十多年，还没有这些人一年赚得多，我一直以为，那些大V，也像你一样，每天除了发文装B刷存在感 ，只剩下穷了。&/p&&p&握草，我又莫明躺枪，穷又不犯法！&/p&&p&老王发出长长一声感叹：凌六，这才是互联网金融最赚钱的方向啊！那么，问题来了，&strong&如何打造一个互联网金融大V？&/strong&&/p&&p&我说：老王，你这个问题，我觉得比「如何在股市里赚一个亿」还难回答，咱们能不能聊一些肤浅的话题？&/p&&p&老王说：那我们肤浅一些，有没有可能，将我打造成一个互联网金融大V？&br&&/p&&p&我说：像你这种对股票技术分析狗屁不懂的土豪，难！但是不是没办法，得走不寻常路线。&/p&&p&老王说：说来听听。&br&&/p&&br&&p&&strong&「01」从零到小V养成 &/strong&&/p&&p&注册两个微博号，一个叫&strong&「老王论股」&/strong&，一个叫&strong&「小王论股」&/strong&。&/p&&p&第一阶段，制订一个半年计划，到2017年6月，老王论股看多，坚持上证A股看涨到5000点；小王论股看空，坚持上证A股看跌至2500点。&/p&&p&然后，每天坚持发微博。&/p&&p&老王论股坚定看多，每天从各种政策面，基本面，技术面等预测A股半年后肯定上涨至5000点。&/p&&p&小王论股坚持定看空，每天从各种政策面，基本面，技术面等预测A股半后肯定下跌至2500点。&/p&&p&遇到热点话题，要结合热点话题分析，每一个话题，都要学会看多和看空两种分析方法，例如前阵子的楼市调控政策，川普当选美国总统，再到近期的期货黑色系爆涨等。&/p&&p&不会分析怎么办？简单，多研究其它大V的套路，依葫芦画瓢。&/p&&p&偷师其它大V 的同时，记得顺便抱其大腿，遇到观点一至的，吹捧之，有多肉麻就多肉麻，遇到观点相左的，咬之，像疯狗一样咬。&/p&&p&半年之后，两个号总有一个是大方向正确的。通过每天蹭热点，抱大V 大腿，肯定能涨粉，万一遇到大V 转发，粉丝量会以几何级指数上涨。&/p&&p&运营半年后，方向正确的那个号，应该能积累几万粉丝，成为接地气的，从屌丝成长起来的草根小股神，也就是草根小V。&/p&&p&如果运营半年，两个号都没有成长起来，说明你完全没有成为大V 的潜力，放弃这条路。&/p&&p&老王问：这种SB套路，会有人信？&/p&&p&我说：任何时候，&strong&傻子永远都是够用的，只有骗子是稀缺的&/strong&，股市里傻子永远比聪明人多，傻子至少是聪明人的四倍，这是永恒不变的二八定律。你一定要记住，整个过程，你不能抱有半点分析股市的想法，你那狗屁水平，是分析不出任何有价值的观点来的，你时刻记住，你是在&strong&运营人性&/strong&。&/p&&p&老王继续问：为什么老王论股要看涨到5000点，而不是只看涨，因为那怕半年后涨了，很难确定涨到5000点。&/p&&p&我说：对于聪明人来说，不管你是看涨，还是看涨到5000点，他们都不会相信你，在他们眼里，你就是一个24K纯SB；但是对于傻子来说，他们本质需要的是安全感，你给他们一个确定的数字，更能满足他们的安全感需求。所以，你一定要清楚一件事，你所做的一切，都是为了让更多的傻子成为你的粉丝，至于聪明人，你不是他们的菜，他们也不是你的菜，何必强求？&/p&&p&老王说：这套路，和街边算命一个意思嘛。&/p&&p&我说：老王你是真聪明人啊，两三句话就看到了本质，看来有成为大V 的潜质。&br&&/p&&p&老王问：此阶段完成之后呢？&br&&/p&&br&&p&&b&「02」从草根到大V之路&/b&&/p&&p&假如老王论股成功成长为草根股神，也就是小V,则可进入第二阶段，制定半年计划，将粉丝涨到几十万甚至上百万。&/p&&p&怎么玩呢？此时的老王论股，再不能小打小闹了，要换套路。&/p&&p&继续预测，预测上证2017年内突破6000点，继续刷大V,如果发现有哪个大V观点不一样的，和他赌100万。&/p&&p&当然，赌要赌得霸气点，放出狠话：如果输了，给对方100万，如果对方输了，只需要对方向你公开认输则可。&/p&&p&一个草根股神，公然向大V 挑战，而且赌注霸气侧漏，保证赚足眼球，配合着营销套路，涨粉是必然的。&/p&&p&这种情况下，大V 是不会接受你的挑战的，对方肯定知道，你的目的不是输赢，而是为了涨粉。当然他也不敢说破，因为谁都不敢保证自己的屁股是干净的，变成两败俱伤就没必要了。&/p&&p&对于你来说，没关系，单方面下战书，在不明真相的吃瓜群众眼里，更能突显你的底气与锐气，你有半年的时间和对方撕，那怕是单方面撕，撕上半年，也赚足眼球了，不可能不涨粉。&/p&&p&万一遇上个真和你赌的，你就赚大发了，对方的粉丝会想着：到底是何方神圣，敢挑战我心中的股神，关注了解一下。这个涨粉速度，绝对是火箭级别的。为什么别人不敢和你赌，原因就在这里。&/p&&p&半年之后，假如你输了，在微博上公开向对方索要银行账号，坚决要给对方打一百万，一般情况下，对方是拉不下这个脸要你的钱的，但是这个不是你的目的，你的目的是通过这个事件，涨粉！&/p&&p&对方不敢要你这一百万，怎么办？容易，把这一百万捐给贫困山区建希望小学，一个有担当、有良知、有社会责任感的股神就跃然纸上了，顺带又涨一波粉。&/p&&p&经过这么几次折腾，粉丝数量那怕不过百万，也差不多了。&/p&&p&老王说：玛丽隔壁的，真是行行有套路啊，虽然操作难度大，但是总体上方案还算靠谱，等于花一百万人民币借势换一百万粉丝，此方案有价值。&/p&&p&我说：谁说要花一百万的？一分钱都不用花，输了之后哭穷造势，对粉丝及公众发誓「&strong&我虽然穷，但是，那怕打十年工，也要赔这一百万&/strong&」。此时，一群有正义感的粉丝自然会站出来捐款，每人捐一点，筹一百万也不是太难的事情，顺便涨一波粉。&/p&&p&老王说：这套路，两人打赌，输的却是围观的吃瓜群众！等等，这套路我好像在哪见过，你忽悠我的吧？&/p&&p&我说：套路是死的，人是活的，谁忽悠谁重要吗？&/p&&p&老王说：之后就是商业化了，收费荐股，这个就需要真本事了，难道就此穿帮？&/p&&p&我说：穿帮？想多了，开公司，雇几个金融专业的研究生，想怎么荐就怎么荐，你真以为这个市场有厉害的荐股师？随便一个老股民选股能力都不会比他们差，甚至自己抛硬币选股都有可能比他们厉害。&/p&&p&站在付费用户的角度看，你真以为他们付费是希望得到有价值的股票？本质上，他们只是缺少安全感。如果你一心一意给他们荐股，你就输了，&strong&你给他们推荐的，表面上是股票，实质上是推荐安全感&/strong&，千万别搞错了。&/p&&p&老王说：行啊，凌六，看得挺透，还玩什么K线之外，不运营个大V可惜了。&br&&/p&&br&&p&&b&「03」向善与作恶&/b&&/p&&p&有些事，并不是我不能做，而是，如果我这样做了，我会鄙视我自己，人活着，总得有点节操，&strong&我可以不向善，但是至少不能作恶&/strong&。&/p&&p&老王说：行了，就别自命清高了。什么是善，什么是恶？就拿你的K线之外来说，你号称只和聪明人在一起玩耍，但是，在那些被你定义为傻子的，80%的人眼里，你所推崇的所谓交易系统，在他们眼里何尝不是一种骗局，何尝不是在作恶？&/p&&p&老王继续说：至于你所说的作恶，在大多数被你定义为傻的人看来，却是一种行善。有时候，善恶并不是由我们界定的，而是由关注你的人界定的。我甚至觉得，你&strong&所谓的善，只是给自己的穷找借口，到底是因为善而穷，还是因为穷而善？&/strong&&/p&&p&老王说：所以，我认为，不要随便给善恶打标签，只要不犯法，就不算作恶，不违法赚到的钱，都是干净的钱。赚不到钱，才是作恶，作自己的恶。&/p&&p&我说：既然善恶难辨，咱们不讨论善恶，但是总不应该行骗吧？&/p&&p&&b&[&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwNDE5Njk5MQ%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D1bd396bd8eb01d855ae1c065fb23dbbd%26chksm%3D8dc4c2dabab34bccc02f7e629fa3ed69fa28c642a75775ebde7cd71%23rd& cla