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价格：40积分VIP价：&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-4eea1ed78_b.jpg& data-rawwidth=&460& data-rawheight=&348& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&460& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-4eea1ed78_r.jpg&&&/figure&&p& 近日，杭州楼市出现万人摇号盛况，大量市民在开发商指定银行排队等候购房诚意金冻结，很多人为了增加中签率，动用了父母、子女的名额前来抢房，一位女性购房者甚至由于体力不支而在排队现场晕倒。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-2a017ac16d896b475f92_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&615& data-rawheight=&527& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&615& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-2a017ac16d896b475f92_r.jpg&&&/figure&&p&图中提到的融信澜天和华夏四季，到底有什么魔力，吸引购房者如此的抢购，几百万的房子眼都不眨一下，就算去菜市场买白菜，好歹还挑拣一下呢。&/p&&p&那是因为，这些新房和周围的二手房价格倒挂，而且倒挂的非常严重。融信澜天最新备案均价为18460元/平方米，而周边最近的万科未来城二手房挂牌价超过3万元/平方米。华夏四季单价仅26105元，而距楼盘直线距离仅2公里的二手楼盘万科西庐单价已达52000元。算算这个比例，接近5折了，也就是说，买到之后瞬间你的资产就无风险增值一倍，这哪是抢房啊，就是在抢钱，买的越多赚的越多啊。&/p&&p&新房和二手房价格差距如此之大，难怪购房人如此疯狂，而实际上，面对这种套利机会，越理智的人，越会义无反顾的冲上去买，因为收益和风险的比例实在太划算了。这种情况正常吗？明显不正常，虽然我可能无法理解透彻房住不炒的政治深意，但是我也能直观的感受到，这绝对不符合房住不炒的精神纲领。&/p&&p&为什么会出现房价倒挂现象&/p&&p&一二手房折价率达到20%以上的城市都会引发对新房的抢购，如果是40~50%的，更是会出现万人空巷的盛况，中签比例堪比打新股，而且还频繁曝出有官员安插关系户来抢房的新闻。为什么在多个城市都出现抢新房摇号的情况，难道这些城市的领导不知道这样现象非常有违和谐吗？&/p&&p&他们知道，但是他们没办法，2016年10月，中国主要的省会城市负责人在北京立下军令状，以2016年10月的房价为红线，严禁超越。这个限价令对一线城市如北上广深影响很小，因为他们是第一波上涨的，例如上海刚需盘出现滞销，金山某项目推出456套新房仅8人摇号，房价自己就上不去了。但是二线省会城市可就惨了，因为那个时候他们涨幅不多，后来上涨向二线城市蔓延之后，涨一倍，就会出现50%的倒挂率，最后实在压不住了，就只能用行政手段干涉房价，哪怕掩耳盗铃，也比行政问责要强。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-fc6df21a_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&450& data-rawheight=&551& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&450& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-fc6df21a_r.jpg&&&/figure&&p&货币化拆迁是引发倒挂现象突然加重的根源 &/p&&p&一开始的时候，一二手房的倒挂还不严重，因为压住了一手房价格，对二手房的预期是有影响的，二手房也上不去，自去年年底以来出现的严重一二手倒挂现象引发多城抢购，其核心原因就是货币化拆迁这个妖怪被放出来了。&/p&&p&货币化拆迁，不再给予拆迁户以房换房，而是直接给予货币补偿让其向市场自由购买，这是个好政策，符合市场经济的精神，但是用在了这个错误的时机，就引出了天大的麻烦。以杭州为例，去年杭州市区拆迁力度空前，可能有5万多户。拆迁的基本都是城中村，每户都瞬间成为了千万富翁。&/p&&p&这些人拿到现金之后，第一件事就是去市场上买房子，每户会购买一套大户型或者数套小户型来满足居住需要，这一下子就释放了接近5000亿的多头货币涌入市场。有房产中介人士向媒体表示，“比如去年城东融创某楼盘，有传言周边拆迁户购买量就占了将近一半。近期我们手中成交的大户型房源全部都是拆迁户（买走的），很多甚至是全款付清。”&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-448b7dc51e6d43a00cb83b2_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&690& data-rawheight=&634& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&690& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-448b7dc51e6d43a00cb83b2_r.jpg&&&figcaption&图3 杭州拆迁规划图&/figcaption&&/figure&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-9de320db53fa9_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&337& data-rawheight=&220& class=&content_image& width=&337&&&figcaption&图4 杭州七堡地区现状&/figcaption&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&这五万户居民，自家房子已经被拆成一片废墟，是必须要买房住的，买新房要等二年才能入住，何况还买不到，没办法只能买二手房，于是杭州的二手房被迅速的抢购一空，价格嘛自然迅速飞涨。&/p&&p&我这里举个例子，我们都知道A股里，很多大公司，例如茅台里面的很多筹码都是常年不动的，不买也不卖，就长期持有，如果这个时候，国家把各大公司的股东召集起来，说国家看上你们的股份了，出资2万亿购买你们的股份，然后你们拿这2万亿再去市场上自由购买股票，爱买啥买啥，但是必须买股票。你猜A股会涨多少？傻子都知道这么巨量的多头资金涌入股市，会让股市大涨特涨。&/p&&p&楼市也是一个道理，杭州的这批拆迁户带着高达5000亿的货币涌入了市场，房价怎么可能不涨，而他们的老房子被拆迁之后，被开发成新小区，还需要2~3年的时间，于是杭州楼市出现了暂时的供不应求局面。&/p&&p&为什么政府不敢放开一手房的控价&/p&&p&但是这个供不应求只是暂时的，一旦这批新土地被改造成小区进入市场，供应量马上会激增，但是买方资金却已经在2年前就透支出去了，这个时候会出现供大于求的局面，杭州市只能启动第二批拆迁，用第二批拆迁户的资金去购买第一批拆迁改造出的新房子。&/p&&p&但是，这里面一定是有缺口的，如果政府花5000亿买来的土地开发出的房子只能卖5000亿的话，那一定是巨亏的买卖。正常来说，政府花5000亿成本收来的土地，至少卖个7000亿才有赚头，7000亿的地买来之后，最终要卖到1.5万亿左右，开发商才能有赚头。&/p&&p&第二批拆迁怎么都填不上这1.5万亿的缺口的，那就需要外来人口去接盘了，如果接不了，那价格必然下滑，当房价下滑的时候，就会出现一个具备中国特色的种族——闹事一族。&/p&&p&买二手房的亏了，亏再多也没办法闹事，买卖自愿，盈利自担，风险自负。但是买一手房的，虽然还是买卖自愿，但是效果就不一样了，购房人会去闹事，去售楼部闹，甚至去政府大楼闹，这种事是屡见不鲜的。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-23a858ea03ab897ddf3b03e1dedf32cd_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&348& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-23a858ea03ab897ddf3b03e1dedf32cd_r.jpg&&&/figure&&p&图5&/p&&p&所以，二手房价格下跌很麻烦，但是一手房价格下跌更麻烦，尤其是在立下军令状之后，地方政府更不可能冒着违背中央意志的风险，去放松对一手房价格的管控，宁愿看起来像个闹剧，也比将来担责要好。&/p&&p&严格限制一手房价格可以预防开发商高价拿地&/p&&p&至于二手房的价格会不会脱离一手房迅速上涨，这个并没有什么必然关系，主要还是看供需关系而定。关于杭州的房价，这里还有一个数据要参考，截止4月份，杭州商品房库存去化周期仅在3个月左右，这个数据可以堪称是全国绝对前列，别说要去库存了，马上都快无房可卖了，库存如此之低，和杭州大拆大建制造大批千万富翁冲进楼市扫货是密不可分的。&/p&&p&按我国中央所定的规矩，对库存消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。&/p&&p&那么库存只剩3个月是个什么概念，那肯定是要显著增加供地，还要加快供地节奏的，实际上，从去年开始，杭州市的土地供应明显开始加速，杭州市区2017年全年成功出让土地153宗，总成交金额1942.98亿元，同比上涨21.6%，创历史纪录。而2018年的数据就离谱了，截至日，仅仅5个月，杭州市土地出让金达1244亿元，同比上涨210%。&/p&&p&这些土地刚刚卖出，进入市场需要时间，所以对房产价格的打压是滞后性的，那么假设政府没有严格限制一手房的价格，那么就会给予开发商一个错误的市场判断。以华夏四季为例，他的售价是2.6万还是5.2万，对开发商的预期是完全不同的，开发商会按照现有的售价来评估他周围土地的价格，如果放开价格，那么开发商在今年的这波土地拍卖中，会疯狂的高价拿地，你不出高价别人出，土地就没你的份了。&/p&&p&政府是多收钱了，但是风险也大了，如果2年之后房产大批入市，价格没有在现有的基础上继续上涨，开发商就很有可能亏损，如果价格不涨反跌，开发商亏损的会更厉害甚至可能会破产。这就严重损害了土地市场的可持续发展，对金融安全造成了重大威胁，并会被中央问责。所以，政府不能给开发商错误的价格预期判断，就压死开盘价，顶住巨大压力，绝对不能涨价，哪怕是万人排队的闹剧也不能涨，你就按照2.6万的开盘价，去倒推你应该多少钱拿地，等你拿的地开盘之后，政府还是按2.6万给你发预售证，你一分钱别想涨，这样可以最大化的预防金融风险，并且让土地财政可持续发展，而不是一锤子买卖后面一地乱摊子。&/p&&p&那些去抢房的人疯狂的抢房，试图买了一手房直接把自住的老房子在二手市场抛售赚取差价。他们的确是无风险套利，但是风险不会消失，只会转移，转移到那些买二手房的人头上了。&/p&&p&那些去买二手房的人，有没有考虑过当前杭州库存已经达到了历史最低点，在房源极度紧张下，房价也已经被推升到了当前货币环境下的极致，这个时候买很有可能是接盘侠呢。如果人人都不买，二手房的价格会迅速下去，直接和一手房拉平，但是很明显，现在很多人还在买高价二手房，这是为什么呢？&/p&&p&因为，很多百姓，他们真的根本想不通这里面的门道，金融思维实在太过简单了。&/p&
近日，杭州楼市出现万人摇号盛况，大量市民在开发商指定银行排队等候购房诚意金冻结，很多人为了增加中签率，动用了父母、子女的名额前来抢房，一位女性购房者甚至由于体力不支而在排队现场晕倒。图中提到的融信澜天和华夏四季，到底有什么魔力，吸引购房者…
&p&如果现在有一个投资品种具备如下特征：&/p&&p&1.你攒好了钱准备买的时候突然被通知不准买，你想卖的时候突然被通知不准卖；&/p&&p&2.该投资品已经上涨了10倍甚至20倍，已经是历史绝对高位；&/p&&p&&b&3.该品种绝非像某些运用线性思维的韭菜认为的会永远涨。该品种的价格有两个极限，一即首付的极限（当六个钱包之和才能勉强支付的时候），二即月供的极限（当夫妻双方扣除维持生存必需后勉强支付的时候）。此两者任何一个满足，即是该品种的极限价位。目前很接近极限。&/b&&/p&&p&4.持有该投资品的大资本和主力已经高位撤离（比如李嘉诚）；&/p&&p&5.参与这个投资品的大部分投资者，需要今后10~30年的每个月从可支配收入中取出一部分或大部分来供养这个投资品，否则银行有权收回该投资品；&/p&&p&6.该投资品质地极差，动辄墙皮剥落、电梯卡死、下水堵塞，别说70年，能不能挨到30年都很难说；&/p&&p&......&/p&&p&总之，该投资品具备：风险大、价格高，接近价格极限、质地差、较高折旧率、流动性差、需长期持续投入等特征。估计这种投资品，连三岁小孩都不会傻到参与。&/p&&p&&b&对于这种类型的投资品，最好的办法是租赁，而不是持有。&/b&&/p&&p&当然了，有些人会拿丈母娘、女朋友、婚姻来说事儿。&/p&&p&我觉得人活着就挺不容易了，先为自己而活，有能力再考虑其他，那些拉着你入坑的丈母娘和女朋友真的是为你着想的人吗？其实她们比谁都着急，揭掉含情脉脉的面纱，婚姻就是一场博弈，甚至还不如博弈，太认真你就输了。摆出不着急的奈我何的姿态，不要做一个窝窝囊囊的男人！&/p&
如果现在有一个投资品种具备如下特征：1.你攒好了钱准备买的时候突然被通知不准买，你想卖的时候突然被通知不准卖；2.该投资品已经上涨了10倍甚至20倍，已经是历史绝对高位；3.该品种绝非像某些运用线性思维的韭菜认为的会永远涨。该品种的价格有两个极限，…
&h2&今天有事实在不方便写答案，&/h2&&h2&先码个开头，写点大家最关心的。&/h2&&h2&后面具体的分析会陆续补充出来。&/h2&&h2&大叔最近比较忙，没有太多时间码回答，&/h2&&h2&为了避免有人说嘴炮，就先放个目录吧，全文9万多字（不算图稿），&/h2&&h2&后面所有相关的内容，都会在这个回答下放出来，&/h2&&h2&买房是关系个人一生的大事，在终身大事上花点时间不吃亏。&/h2&&h2&好好读读大叔写的东西，不论观点是对是错，&/h2&&h2&但是大叔至少写出了一个完整的关于中国这20年房地产发展的方方面面。&/h2&&h2&不客气的说，你在各类公众号、媒体上看到的所有关于房地产的文章，基本不会超出大叔写的范围。&/h2&&h2&大叔经常自嘲：关于中国房地产，你只需要看这一本书就足够了。&/h2&&h2&我的判断可能是错的，但是我绝对不忽悠你，只当是提供另外一个比较奇葩的视角吧。&/h2&&p&&br&&/p&&h2&所有这些东西，都免费分享给大家，有兴趣的可以关注一下大叔，&/h2&&h2&传送门： &a class=&member_mention& href=&//www.zhihu.com/people/46e6dcdc609febd036874& data-hash=&46e6dcdc609febd036874& data-hovercard=&p$b$46e6dcdc609febd036874&&@韬奋大叔&/a& &/h2&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-476abe8f06fba22ab1633_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&417& data-rawheight=&578& data-default-watermark-src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-4d6de193bcf54b1cdcefb7_b.jpg& class=&content_image& width=&417&&&figcaption&《中国房地产的前世今生》目录&/figcaption&&/figure&&h2&首先说结论：&/h2&&p&1. 中国未来的房价必将一地鸡毛，绝无可能幸免，一二线城市可能还问题不大（能幸免的可能也就只有一二线核心城市，能幸免不是说房价不下跌），但是三线以下，四五六线小地方，没有产业-区位-人口支撑的城市，估计渣都不剩，有人说需要时间点，这里就斗胆跳一下大神:如果政策不变，不打鸡血，时间也就在两三年，如果继续打鸡血，放任房价继续上涨，可以参考苏维埃政权的结果。&/p&&p&&br&&/p&&p&2.
现在中国楼市的价位，就是中国房地产的最高峰值，可能未来还会有10%-20%左右的回光返照，但是之后一定是一头向下，进入长时间的阴跌通道，时间点:其实现在已经进入了下跌通道，政策不变的情况下，价格会一直阴跌。&/p&&p&（这个回答不删，坐等中国房地产来打大叔的脸，坐等乎友们来挖坟）。&/p&&p&&br&&/p&&p&3. 房价气势如虹的时代已经结束，彻彻底底的结束了，本来中国还有点转圜的余地，但是16年这一波上涨，就如同股市连续拉涨停，透支了未来所有的空间。&/p&&p&未来5年，中国的主要城市的房价（例如北上广深），如果还能走出一波翻番的行情，大叔直播吃翔。&/p&&p&&br&&/p&&p&4. 现在有很多城市在发起“送户口抢人大战”，大学生只要你来，直接送户口落户，未来5到10年内，更多的城市将推行“送房子抢人大战”，只要你来，不光送户口，还“送”房子，当然不是真的送，以降低首付或者免首付只需要付月供就能得房的方式“送房子”。当然这些地区不会是特别好的地区。&/p&&p&&br&&/p&&p&以上这些论断，可能需要一段时间验证，反正知乎不倒，大叔还在，评论区一直给大家留着，青山不改绿水长流，大家拭目以待即可。&/p&&p&&br&&/p&&h2&关于买房，分两种情况：投资和自住！&/h2&&h2&先说自住：&/h2&&p&如果你是自住，在能力范围内，总价150万以内的房子，大叔是支持你买的。&/p&&p&大叔不是空军，一味看空中国房地产，哗众取宠，不考虑具体个人情况的一律看空是没有道理的。&/p&&p&当然这个总价越少越好，最好能控制到100万以内，房子可以小一点，能住下就行。&br&&/p&&p&为什么如此保守？&/p&&p&因为在如今这个房地产的高价位，如果你是个普通老百姓，超过150万的房子，大叔觉得你承受不了，一旦房价下跌，我真的不看好你未来的人生。&/p&&p&而在150万以内，如果你凑出了首付（大概50万），即便后来房价下跌，相信你苦个几年，还是能站起来。&/p&&p&&br&&/p&&p&超过150万这个总价，如果你还没有达到知乎的平均收入水平（据说是2万？），&/p&&p&即便是自住，我觉得你也要好好考虑要不要出手，特别是在现在这个时间节点。&/p&&p&有人说自住不考虑涨跌，算了不怼了，你高兴就好。&/p&&p&&br&&/p&&p&当然，在能住下的前提下，总价越少越好，能控制在100万以内更好。&/p&&p&&br&&/p&&p&当然：有大神贷款300万500万甚至800万，买万甚至3000万的豪宅（上海外滩就有很多一套3000万的豪宅，其实也算不上豪宅，也就是普通的一百多平米吧）。&/p&&p&说实话，我觉得这些人真的不是一般人。&/p&&p&对不起，贫穷限制了大叔的想象力。&/p&&p&在楼价如此高企的情况下，还有人用如此高的杠杆，大额贷款买房，我真的觉得这些人是疯了。&/p&&p&大叔点入市的，在如今的价位还大额贷款买房，就如同高杠杆5000点入股市，最后结局怎么样你应该知道。&/p&&p&&br&&/p&&h2&再说投资：&/h2&&p&我说的是纯投资，&/p&&p&如果你娃在上海读书，&/p&&p&土豪在魔都买套房给儿子准备着，这都不算纯投资。&/p&&p&纯投资炒房：&/p&&p&如果你现在还在跟着游资去三四线城市炒房，听大叔的忠告：风紧扯呼，回头是岸！&/p&&p&房地产的投资价值早就已经到头了！&/p&&p&不用扯很远，去看看2014年是个什么情况吧。&/p&&p&那个时候的房产价格，三四线城市都有很多人断供弃房。&/p&&p&现在几乎翻了一倍的情况下，&/p&&p&你还去投资炒房？&/p&&p&你就是接盘侠，杠杠的啊！&/p&&p&&br&&/p&&p&如果还有闲钱怎么办呢？&/p&&p&买点腾讯的股票吧，放在那里等个5年不要卖，5年时间保守估计能翻番。&/p&&p&（现在腾讯股价400左右，低于400你就买一点，5年左右时间我们再来看收益，也坐等大家来打脸/挖坟）！&/p&&p&&br&&/p&&h2&关于屌丝在哪里落户，在哪里安家？&/h2&&p&如果你和大叔一样是个屌丝，没什么积蓄，未来也没有飞黄腾达的迹象，读完大学漂泊在外，家乡又回不去了（没有工作机会），那么你应该在哪里买房，哪里安家呢？&/p&&p&看下面的几个图买就可以了：&/p&&p&在下面这几个区域里面，&/p&&blockquote&买不了一线就买二线，&br&买不了市区就买郊区，&br&买不了大的就买小的。&/blockquote&&p&&br&&/p&&p&举个例子，在长三角地区：&/p&&blockquote&买不了一线的上海杭州南京（算一线吧），&br&就买二线的苏州无锡绍兴宁波（算区域内的二线吧），&br&如果苏州无锡绍兴宁波也买不了，就买常州镇江嘉兴等地（算区域内的三线、四线吧）&br&在以上三类城市里面：&br&买不了上海杭州南京的市区就买郊区，&br&买不了苏州无锡绍兴宁波的市区就买郊区，&br&买不了常州镇江嘉兴的失去就买郊区。&br&买不了大的就买小的：买不了100平的，就买80平的，70平的，60平的。&br&尽量把价格控制到150万以内。&/blockquote&&p&总之一句话：把房价控制在150万以内（最好100万以内），看看你能在下面这些地区买个能住的房子。&/p&&p&为什么说房地产必将一地鸡毛，你还是要买房呢？&/p&&p&因为这些地区至少更有保障，即便一地鸡毛，你的未来也差不到哪里去。&/p&&p&例如：&/p&&p&在敝人老家河南的某些二三四五线城市，&/p&&p&大家也在炒房，但是一旦房产一地鸡毛后，就真的是一地鸡毛了，&/p&&p&你连个3000块工资的工作都找不到。&/p&&p&但是如果换成以下几个区域内，即便一地鸡毛了，也查不到哪里去。&/p&&p&这是屌丝趋利避害的不二法门，在天朝没办法。&/p&&p&&br&&/p&&p&总图：&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-832a619beeaa_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&350& data-rawheight=&354& data-default-watermark-src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-dc163a1ed23_b.jpg& class=&content_image& width=&350&&&/figure&&p&长三角：&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-ab19e05a91fe923ea38cdee3_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&242& data-rawheight=&265& data-default-watermark-src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-82b3a3ac84d53f899eebdeda0e40a90d_b.jpg& class=&content_image& width=&242&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&京津翼：&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-4efbdb5773d9_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&319& data-rawheight=&241& data-default-watermark-src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-14c660ab7ae468775afc444_b.jpg& class=&content_image& width=&319&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&珠三角：&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-b5c5dc9e1a_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&288& data-rawheight=&270& data-default-watermark-src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-cc3e112e62eefa_b.jpg& class=&content_image& width=&288&&&/figure&&p&这三个区域：&/p&&p&首推珠三角：&/p&&p&中山/佛山甚至东莞的房价，都能控制在100万到150万，房价有洼地。&/p&&p&未来发展潜力无限，买不了深圳，就买二三线，再差也差不到哪里去。&/p&&p&&br&&/p&&p&其次长三角：区位太好，鱼米之乡，自古江南就没穷过。&/p&&p&&br&&/p&&p&最后京津翼：主要是环境吧，大叔又怕冷，所以只会考虑向南，向北真的不感冒。&/p&&p&&br&&/p&&p&当然：&/p&&p&如果你是土著，&/p&&p&比如你时代居住在老家河南，&/p&&p&你又在河南谋了个不错的公职（公务员/老师/有个小买卖的都算），&/p&&p&你在老家过的很滋润，那你不在以上考虑之列。&/p&&hr&&h2&&b&第一节：屌丝祖宗&/b&&/h2&&p&关于中国房地产，实在有太多的东西！秉承宁杀错不放过，如果扒就深扒的原则，咱们正式开扒！ &/p&&p&话说有一老者，因见自家茅屋为秋风所破，留下千古名句：安得广厦千万间，大辟天下寒士聚欢颜！ &/p&&p&奈何时局动荡战乱频发，国家遭殃百姓凄苦，可怜一代佳人才子，生不逢时，带着无尽的遗憾，抑郁而终！ &/p&&p&后人仰其才华，尊称杜工部！ &/p&&p&1200年后，杜工部得偿所愿--遗愿：甲子年，适逢天下大治，中原大地，百废俱兴，国泰民安，物阜民丰。 &/p&&p&天朝大兴土木，举全国之力，不眠不休，逾廿载，终成蘑菇之国，建成广厦千万间！ &/p&&p&工部于天堂之上，俯瞰人间变幻，大喜，遥想当年，对比今日，心中无限感慨，于是凡心萌动！ &/p&&p&遂同佛爷告假：“鄙人故里，东土大唐，千年之后，又现太平盛世，得广厦千万间！吾有前世未了之心愿，愿我主慈悲，准许区区下凡，了却心愿！” &/p&&p&佛祖笑曰：“安得广厦千万间，屌丝无钱也枉然”！ &/p&&p&工部不解，欲请佛爷示下，但见佛祖已然双目微阖，摆手示意：“去吧去吧，休得多问，日后应验自知”！ &/p&&p&工部心有戚戚，然转念一想，世人被佛祖忽悠也不是一次两次，于是不以为意，兴奋异常飘然而去。 &/p&&p&工部驾彩霞，游览祖国河山，天上一日，地上一年，转眼人间已过千年。千年之后但见祖国上下，开山挖地，围堰填海，伐木拆旧，破土建城，一片欣欣向荣。 &/p&&p&工部喜不自胜，按下云头，化作一白面书生，面如冠玉，唇若涂膏，峨冠博带，风度翩翩，手持一纸扇，题曰：吾踏月色！乘风而来，飘飘然有仙姿。 &/p&&p&见一楼房，高百尺，入云端，蓄王者之风，有霸者之气，遂欣然而入!&/p&&p&迎面出来一妙龄女子，年方二八，端的一段好身材，但见： &/p&&p&肩若削成，腰若约素，肌若凝脂，气若幽兰，唇薄齿白。折纤腰以微步，呈皓腕于轻纱。眸含春水清波流盼，宛若红楼梦之花香袭人，一颦一笑动人心魂，着一袭白衣，飘然而来。 &/p&&p&工部虽已是化外之人，亦不免为之倾倒。 &/p&&p&见此美女走来，工部不免心动：看来，区区确有薄名，在此亦不期遇到粉丝，瞬间信心大增，不免意气风发一番！ &/p&&p&只见美女来到阙下，缓缓而拜，道了万福，从袖中抽出一块香帕，娇羞递上，款款而来，缓缓后退，亭亭玉立于侧！ &/p&&p&工部此时，早已呆若木鸡，半晌方醒！ &/p&&p&“官人大驾，所为何事”？美女娇羞不敢直视，启樱桃小口，嘤咛细语！ &/p&&p&“特来买房耳”！工部难掩心中豪迈！ &/p&&p&“官人请看，此间通风向阳，精致飘窗，近卧河津，远眺苍茫，吟诗作画，岂不美哉？”闻言买房，美女面若桃花！ &/p&&p&“此间美景，深得吾心，愿购之”！工部颔首！ &/p&&p&“何以为资？” &/p&&p&“吾得佛祖恩赐，有白银万两，愿取其中二三，以充房资，可否？”工部言之凿凿！ &/p&&p&“世易时移，官人不知千年以来，通货膨胀，今日蜗居，尚需白银百万，区区万两，何以买房？”美女面露讥讽之色！ &/p&&p&工部莫名，忽忆起佛祖之言，今日果然应验，尴尬之至，汗如雨下！“官人身资不多，何不觅一钱庄，订下乞款盟约，按揭买房，尚有一线希望！”美女笑曰。 &/p&&p&工部闻言，转而大喜：终不负我千年夙愿！ &/p&&p&“预行按揭，必先缴款，可有首付？”美女问曰！ &/p&&p&“鄙人银两不多，未知首付几何？”工部俯首问曰！ &/p&&p&“180万两！” &/p&&p&“不得矣，吾本区区，一介草民，何能得30万两？”工部大惊失色，再无之前豪迈之气！ &/p&&p&“祖上可有积蓄？”美女追问！ &/p&&p&“家无田产，草房两间！”工部无奈，垂头丧气！ &/p&&p&“如此屌丝，安敢登我朝堂，妄言买房，如若不看你书生之气，早将你赶出，还不自行离去，更待何时？”美女怒目而视，杏眼圆睁，全无初来之风范！ &/p&&p&此时美女，已然河东狮矣，不复得温柔婉约之态。 &/p&&p&工部羞愧难当！只觉口中一甜，腥味从肺腑直达天灵，一口鲜血已然喷薄而出！ &/p&&p&“吾命休矣！”&/p&&p&失魂落魄杜工部，临走前抓住紫霞仙子的手，满含热泪：“我料到了这开始，却没料到这结局！佛祖诚不欺吾！” &/p&&p&“吾生得清高至此，奈何此间铜臭之气太浓！” &/p&&p&“广厦千万间，宁愿空置，寒门之人不得住，呜呼哀哉！” &/p&&p&手指蘸着鲜血，写下了一个字：惨！ &/p&&p&大厦之外，对联随风摇摆：“年初不买房，一年又白忙”，横幅：“斯人易老！& &/p&&p&堂前一根钢丝，兀自吊在风中！ &/p&&p&从此，无人再言杜工部！“屌丝祖宗”一词，传遍大江南北！ &/p&&p&屌丝祖宗的血不会白流，一批屌丝倒下了，千千万万个屌丝又站了起来！ &/p&&p&在买房的路上，工部大人并不孤独！ &/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&hr&&p&&b&第二节：九八房改&/b&&/p&&p&1997年，金融危机席卷东南亚，所过之处，经济凋敝，楼市更是一落千丈。&/p&&p&大陆地区，虽然受金融危机波及较小，但是因为1993年海南地产泡沫破灭的影响，国内的商品房无人问津，大多空置。&/p&&p&国家继续支持的是福利分房的制度，而因为之前有“福利分房”这样的“免费馅饼”，老百姓还心存侥幸，对“商品房”这个需要自己掏钱的东西，自然没有什么好感。&/p&&p&此时的中国房地产市场，波澜不惊一潭死水。&/p&&p&危机危机，是由“危”和“机”组成的，总是危险和机遇并存。&/p&&p&因为国际环境的险恶，因为经济下行的压力，中国政府做出了一个影响中国几十年的决定：取消福利分房，推进住房制度改革。&/p&&p&1998年7月，国务院颁发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，掀开了中国商品房开发的序幕，这就是后来著名的“23号文件”。&/p&&p&23号文件推出之后，房地产开发商们奔走相告：行业的春天终于来了。&/p&&p&1998年，是一个金融危机尚未离去，人们任然心有余悸的年份，但是对于中国的房地产来说，那一年却是一个梦刚刚开始的年份。&/p&&p&自1998年始，在新中国延续了近半个世纪的福利分房制度寿终正寝，中国真正进入了商品房时代。&/p&&p&对于98房改，有很多质疑的声音，其中最主要的，当然是说房价太高，脱离了老百姓的购买力，“望房兴叹”。指责房地产改革，让老百姓住不起房。&/p&&p&虽然指责政府的声音很多，但是就98年房改本身而言，本大叔的评价是：98房改，功在千秋。&/p&&p&一定有人又会义愤填膺的骂人了：房价那么高，政府那么坏，开发商那么奸诈，是在吸老百姓的血，万恶的XXXX。&/p&&p&好吧，我们本节只说“98房改”，关于房价的问题，实在是内容太多我们后面再扒。&/p&&p&就“房改”本身而言，让市场调节住房市场，这本身是一个巨大的进步，至于后面的房价，并不是房改里的内容。&/p&&p&举个例子：就好像大家都很口渴，于是老大就开了个水龙头给大家喝水，这本身是好的。只有后面水龙头开的太大，把大家都呛着了，这是我们后面讨论的问题。&/p&&p&但是面对口渴，给你拧开水龙头这件事情，本身是没有逻辑问题的。&/p&&p&重复一遍：98房改，功在千秋。&/p&&p&&b&房改理由：中国的城市化，已经到了刻不容缓的地步。&/b&&/p&&p&请看中国城市化的进程：&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-43b64355a1bed594a5ee679_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&473& data-rawheight=&316& data-default-watermark-src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-07b77cc9bde5e33d06d4cb_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&473& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-43b64355a1bed594a5ee679_r.jpg&&&/figure&&p&通常，一个国家，完成70%左右的城市化率，我们就说这个国家基本完成了城市化。&/p&&p&城市化率越高，意味着国家越富裕，产业越发达（当然这不是绝对的，巴西的城市化水平很高很高，但是老百姓一样苦逼）。&/p&&p&我们来看看世界主要国家的城市化率，因为欧美等国家，早在二战之前，城市化率就较高，二战之后的发展水平，更是遥遥领先于我们。&/p&&p&&b&美国：到1970 年美国城市化率达到70%，基本完成城市化。&/b&&/p&&p&&b&日本：1950年，日本的城市化率是38%，到了1970年，达到了70%，基本完成城市化。用了20年的时间，基本翻了一倍。&/b&&/p&&p&&b&韩国：&/b&因为朝鲜半岛战争的关系，经济恢复和城市化较日本来得晚，&b&1960年城市化水平仅为28%，但是到了1980年，韩国城市化率达到57%，20年时间提高一倍。&/b&&/p&&p&&b&中国：&/b&考虑到各种因素的影响，在改革开放前，城市化率的速度我们不去考察，我们从1978年开始考察，到1998年的房改，也正好20年。&/p&&p&&b&1978年，中国的城市化率是17.92%，&/b&起点比日本韩国都低。&/p&&p&起点低，意味着发展速度快，但是实际上，我们的发展速度很慢。&/p&&p&&b&到了1998年 ，中国的城市化水平，只有30.4%。&/b&&/p&&p&&b&30.4%的城市化率，是一个什么水平呢？&/b&&/p&&p&这相当于到了1998年，我们才达到美国上上个世纪80年代的水平--&b&美国1880年美国城市化率28.2%，看清楚，不是1980年，是1880年。&/b&&/p&&p&&b&也就是说，我们比美国落后了整整120年，满满的2代人。&/b&&/p&&p&算了，美帝太欺负人了，把球给我，我要回家了。&/p&&p&为了治疗各种不服，下表是美国历年的城市化率水平：&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-9a32b5fcd1edeccb8bae4_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&481& data-rawheight=&335& data-default-watermark-src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-5b0e90e71fe7f2387402_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&481& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-9a32b5fcd1edeccb8bae4_r.jpg&&&/figure&&p&那么对比日本和韩国呢？&/p&&p&日本1950年的城市化率是38%，韩国1960年是28%，而中国到了1998年，城市化率才30.4%。&/p&&p&也就是说，新中国成立了30年，改革开放了20年，走过的路，只相当于日本走了5年（1945年二战结束），韩国走了7年（1953年朝鲜半岛战争结束）。&/p&&p&也就就是说，在城市化率上：中国比日本落后50年，比韩国落后40年，说的惊悚一点就是差了半个世纪，50年、40年，差不多一代人啊。&/p&&p&注：当然你可以说日本在二战前工业水平比较高，城市化水平比较高，但是韩国呢？韩国不是比我们还要惨不是农业国？&/p&&p&在城市化这条道路上，我们用了50年的时间，才走过别人5年和7年的路。&/p&&p&&b&中国城市化的速度太慢了，慢到触目惊心。&/b&&/p&&p&如果把时间拉长到20年，我们来看增量：&/p&&p&从1950年到1970年，&b&20年时间，日本的城市化率从38%增加到70%，增长了32%。&/b&&/p&&p&从1960年到1980年，&b&20年时间，韩国的城市化率从28%增加到57%，增长了29%。&/b&&/p&&p&从1978年到1998年，&b&20年时间，中国的城市化率，从17.92%增加到30.4%，增长了12.48%。&/b&&/p&&p&20年的时间足够长，但是我们的城市化进程速度，是日本的1/3略强，韩国的1/2不到。&/p&&p&&b&结论相同：中国城市化的速度太慢了，慢到触目惊心。&/b&&/p&&p&总结一下：&/p&&p&1. 到了1998年，我们的城市化水平，和美国1880年不相上下，落后120年，2个甲子。&/p&&p&和日本1950年差很多，落后50年。&/p&&p&和韩国1960年不相上下，落后40年。&/p&&p&&b&触目惊心。&/b&&/p&&p&2. 中国改革开放之后，从1978年到1998年，中国经济经历了飞速的发展，但是我们的城市化进程速度，居然只有韩国的1/2不到，日本的1/3略强。&/p&&p&如此低城市化起点，如此慢的城市化速度，相对应的确实如此快的经济发展，我们的城市化进程远远落后于经济的发展。&/p&&p&&b&如果再不改革，还要落后多少年？&/b&&/p&&p&&b&众多文献显示，城市化水平和经济增长之间呈现出显著的正相关关系，经济发展水平越高，城市化水平也越高。&/b&&/p&&p&城市化与经济发展水平之间关系是地理学、经济学、人口学的经典问题。（如果你非要让我证明城市化水平和经济增长之间的“确切”的关系，不好意思奴婢做不到，奴婢要是做到了，就拿诺贝尔经济学奖了，秒杀国内一众公知学者了。）&/p&&p&&b&城市化水平太低，严重制约中国经济的发展。&/b&&/p&&p&我们说，第二产业效率高于第一产业，第三产业的效率高于第二产业。&/p&&p&所以，人口的流动，一定是从第一产业，流向第二产业，再流向第三产业的。&/p&&p&最明显的例子，请看我国的城乡收入差距：从2001年开始，到2014年，城乡收入差距，基本都在3以上。&/p&&p&到了2014年，统计局的数据显示，两者收入差距为2.92：1，然后专家学者大声疾呼：&b&“城乡收入结构有优化的迹象”。&/b&&/p&&p&&b&以为别人傻的，基本都是傻X。&/b&&/p&&p&&b&以为别人傻的，并且以为自己聪明的，是傻叉的平方。&/b&&/p&&p&&b&以为别人傻的，并且以为自己聪明的，还认为自己可以糊弄别人的别人永远想不明白的，只有中国的专家学者公知了。&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-abc656e5efcef1f58cdbf254aa95f9c1_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&475& data-rawheight=&340& data-default-watermark-src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-c7e1bc0be6a1a87afecc9cd4ca2adc92_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&475& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-abc656e5efcef1f58cdbf254aa95f9c1_r.jpg&&&figcaption&图片来源见水印，侵删。&/figcaption&&/figure&&p&用葛大爷的话来说，21世纪最重要的是什么：人才!&/p&&p&人的因素，是经济发展最重要的因素。&/p&&p&伴随着人口的流动，才会带动经济的发展：这也是为什么我们说城市化和经济发展是正相关的关系。&/p&&p&但是在传统的二元经济结构之下，不要说人才，人都没有，经济如何发展？。&/p&&p&&b&人都刦哪里了呢？&/b&&/p&&p&&b&答曰：给绑在一亩三分地上了。&/b&&/p&&p&毫无疑问，正是当年采取的一亩三分地策略，中国共产党才打赢了同国民党的内战；改革开放之初，也是“分田到户”解放了中国农村的生产力，开启了30年经济发展的盛世，一亩三分地也是这30年经济发展的基石，没有稳定的农村，也就没有中国经济飞速发展的30年。&/p&&p&但是到了改革开放时期，随着生产力的发展，农业的生产效率远远低于第二和第三产业，在这个时候，还牢牢的把农民绑在一亩三分地上，就有待商榷了。&/p&&p&特别是经过了20年的改革开放，到了1998年，我们的城市化率只有30%，那真的是太扯了。&/p&&p&没有城市化，就无法破除城乡二元经济结构，生产力得不到解放，没有劳动力，经济发展从何说起？&/p&&p&&b&城乡收入差距的问题，这就好比同一个单位的两个人，同样干活，一个人可以拿3块钱，一个人就只能拿1块钱。&/b&&/p&&p&就是这么不公平。&/p&&p&为什么农村收入这么低，还有人不愿意走，不愿意去城市呢？&/p&&p&非不愿也，实不能也。&/p&&p&隐藏在城市化之下，是更加根深蒂固的户籍制度之患。&/p&&p&你是农民，你就应该收入低。干活比别人辛苦，没有任何保障，收入还那么低，这是什么逻辑？&/p&&p&农民，不应该成为低收入的理由。&/p&&p&有人说，我们地少，一个人就只能种那么3亩2亩的，当然贫穷挣不到钱了。&/p&&p&是的，18亿亩土地，6亿农民，每人耕种3亩，当然连肚子都吃不饱。&/p&&p&但是你得让人员自由流动啊：吃不饱饭的人，自然会跑出来，干第二和第三产业，当农民跑到只剩下3亿的时候，每人种6亩，基本能糊口了吧？&/p&&p&跑到只剩1亿人，每人种18亩，是不是可以温饱了？&/p&&p&跑到日本美国的水平--农业人口只占总人口的2%，中国只有3000万农民，每人能耕种60亩的时候，农民收入是不是可以赶上城市收入了呢（答案是肯定的，如果你现在有60亩地的话年收入应该在10万+）？&/p&&p&关键问题是：你得让他流动，你不能人为设置障碍，把他们思思的拴在土地上。&/p&&p&毫无疑问，如果可能，全国的老百姓，都愿意到城里来，拿个城市户口，为什么？&/p&&p&1. 目前收入高。以前每天累死累活，只能挣1块，现在能挣3块,不来的是傻瓜。&/p&&p&2. 未来有保障。虽然现在农村里已经有了退休保险，但是一个月几十块钱，相对于城市户口上千几千元的养老金（至少现在一部分人享受到了），差距太大了。&/p&&p&当然，现在的小年轻都不理解：做农民多好啊，地主，土豪。&/p&&p&但是在当年，社保只能有城镇户口的人缴纳，集体厂的工作只能城镇户口的人工作，也就是说，我们上面列出的两条，只有城市户口才能享受，你说城市户口有没有用？&/p&&p&这也是为什么早些年，一个城市户口，居然可以卖到几万的原因。&/p&&p&一个“农转非”的名额抢起来要挤破头的，有钱也转不了。&/p&&p&你能想象吗，在工资不到100块钱一个月，上海房价不到500块钱一平米的时候，一个农转非的户口能卖到上万块钱。&/p&&p&万元户，不是每个村都能出的。当然对应的，城市户口，不是一般老百姓能搞得到的。&/p&&p&当年要想农转非，要想跳农门，没钱的平头老百姓基本就只有一个途径：读书，上大学。&/p&&p&这也是为什么当年大家对“大学生”那么崇拜的原因。&/p&&p&这就好比现在谁家的孩子，考上了中央某实权部门的公务员一个道理。&/p&&p&为何要崇拜？&/p&&p&无他，利益耳。&/p&&p&太阳底下没有新鲜事。&/p&&p&但是当年不是每个农民都可以读书上大学的。&/p&&p&于是，很多的人，一辈子就只能呆在农村，干着比城里人重几倍的活，拿着城里人1/3不到的工资。&/p&&p&这，就是实实在在的障碍。&/p&&p&可是说了这么多，和98房改有什么关系呢？&/p&&p&我说有很大的关系。&/p&&p&2004年的时候，老板说国家在下一盘很大的棋，所有人都不信。&/p&&p&到了2015年，看着一系列的改革政策出台，本大叔才咂摸出那么点意思来：国家，似乎确实是在下一盘很大的棋。&/p&&p&自98年房改开始，全国上下，变成了一个大工地：因为有各种利益的推动，全国上下的地方政府，掀起了前所未有的热情--盖房。&/p&&p&正如屌丝祖宗杜工部看到的那样：全国上下，变成了一个大工地。&/p&&p&为什么呢？&/p&&p&还是上面那句话：无他，利益耳。&/p&&p&房地产能赚钱啊。&/p&&p&君不见这些年胡润富豪榜上地产商大把大把的嘛。&/p&&p&终于，经过了差不多20年的建设，“得广厦千万间”，中国除了北上广深一线城市，其他的地方，基本不缺房子了（关于房子数量的问题，这里不展开，后面再扒）。&/p&&p&不光是不缺，还有大量的房子富余了：盖好了，没人住。&/p&&p&房子盖好了没有人住，这是一个很大的问题。&/p&&p&房子卖不出去，开发商是要破产的。&/p&&p&于是开发商坐不住了。&/p&&p&开发商手眼通天，他们是政府的干儿子，自己的干儿子要破产了，政府当然要出手相助。&/p&&p&各种各样的手段就出来了，当然，户口是比较有效的手段之一：给农民一点好处，取消城镇落户限制，实现农民进城。&/p&&p&农民进城了，买房了，库存消化掉了，问题不就解决了。&/p&&p&正是房地产的开发，阴差阳错，歪打正着，解决了农民进城户口的限制问题。&/p&&p&建国后，中国最大的不公平：户籍制度，终于有望解决。&/p&&p&有些人说，限制谁还要城镇户口，都想方设法签回农村了，有土地多好，一拆迁就变土豪了。&/p&&p&我说，这个说法很片面：你如果是江浙沪的农村户口，这个说法成立：特别是北上广深的农民户口，那值老钱了，一拆迁都是千万元的收入。&/p&&p&但是如果你是河南的农村户口，或者你是江西的农村户口，1000年之后也看不到拆迁的希望，就近也没有任何工作机会，每年只能到江浙打工，到广东打工。&/p&&p&每年过年回家都是一场灾难，都是一场战争。&/p&&p&如果你经历过这些，你就一定不会说农村户口值钱了。&/p&&p&当然，要拿“户口”这个好处，还是要付出的，还是有门槛的。&/p&&p&门槛是什么呢？&/p&&p&很简单：买套房。&/p&&p&除了北上广深和部分强二线城市，在不远的将来，一定会陆续推出这样的政策：在我们这里，只要你买套房，就送你户口。&/p&&p&有人说，现在户口不值钱。呵呵，又回到上面的老问题了。&/p&&p&城镇户口限制放开之后，附着在户籍制度上的不公平：工作、教育、医疗、养老、保险，等等等等，全部被突破。&/p&&p&你能说这些东西，都不值钱？&/p&&p&那你告诉我，什么才是值钱的？&/p&&p&98房改，不光让底层的农民，有了翻身的希望，同时也解放了高大上。&/p&&p&如果没有房改，就没有这20年来中国经济的繁荣。&/p&&p&福利分房，是行政手段；商品房，是市场手段。&/p&&p&至于行政手段和市场手段的优劣，咱就不说了，去看看专家的解读就好了。我只说一句：如果是福利分房，在权力阶层吃饱之前，穷苦老百姓连个渣都捞不到，这个世界是绝对不会同情弱者的。&/p&&p&&b&想想看，如果我国现在还在实行福利分房，那么什么样的企业才最有吸引力？&/b&&/p&&p&&b&毫无疑问：有权力能给你房子的企业最有吸引力。&/b&&/p&&p&&b&这个时候，考公务员的大军，进国企央企垄断企业的大军，将不再是百万级别，&/b& &b&可能会达到千万级别。&/b&&/p&&p&&b&哪会有腾讯华为这些企业？大家都跑到公务员国企央企里去熬资历，去混日子，去造混吃等死造大便，哪里会有民营经济的春天？&/b&&/p&&p&如果这样的情况真的出现，那将是中国最大的倒退。&/p&&p&所以在这个意义上，本大叔说：98房改，功在千秋。&/p&&p&好吧，如果你觉得房价高伤害了你，我加几个字吧，写出屌丝的无奈：痛在当代。（对高大上“痛”这一点也不尽然，请顺便同情一下我们屌丝的玻璃心）。&/p&&p&&b&98房改，虽然痛在当代（屌丝买不起房），但是功在千秋。&/b&&/p&&p&98年的“23号文件”出台之后，中国房地产市场风起云涌，被压抑了50年的住房需求，被压抑了50年的城镇化之路，终于畅通。&/p&&p&中国开始了一轮疯狂的“造城运动”，具体有多疯狂？&/p&&p&请看下节：造城运动。&/p&&hr&&p&&b&第三节：造城运动&/b&&/p&&p&亚洲金融危机对中国的影响，其实微乎其微，中国打了一个喷嚏之后，就继续上路了。&/p&&p&大难不死必有后福，金融危机之后，中国迎来了发展的黄金时期。&/p&&p&我们熟知的传统的三驾马车开始发力，在三驾马车的强大推动之下，中国的GDP开始飞速增长。&/p&&p&当然，房地产开发是首当其冲的，房地产进入了一个野蛮生长的时代，出现了一大批的房地产明星和企业家。&/p&&p&中国的商品房，用一个词来形容非常贴切：雨后春笋。&/p&&p&只不过山坡上雨后长的是春笋，中国遍地长出来的，是商品房。&/p&&p&春笋长出来之后，一个可以卖一块钱；商品房长出来之后，一套可以卖100万。&/p&&p&过去的15年，中国依托房地产为首的三驾马车，疯狂开启印钱模式。&/p&&p&我们从以下几个图，来看看中国房地产最近15年是何等“野蛮”的。&/p&&p&&b&1. 房地产开发投资额（这个是硬指标，是真金白银的投入）：&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-919dbf8cc3cc42b8feac85f_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&415& data-rawheight=&216& data-default-watermark-src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-72f889bb2e05ee92c30f5df6_b.jpg& class=&content_image& width=&415&&&/figure&&p&2014年，全国房地产开发投资额达到95035亿元，其中住房投资额为6.4亿元。从2000年的4984亿元，到2014年的9.6万亿元，15年的时间，增加了接近20倍。&/p&&p&&b&也就是说：我们现在一年房地产开发的投资额，是2000年时候的20倍，触目惊心。&/b&&/p&&p&2014年全国GDP数量63.6万亿，房地产几乎占了1/6，其龙头地位不容撼动。&/p&&p&&b&2.&/b& &b&商品住宅新开工面积：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-ab3b210a23aba65f25912_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&407& data-rawheight=&237& data-default-watermark-src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-1ed230bd678fcfa0057721_b.jpg& class=&content_image& width=&407&&&/figure&&p&其中2015年数据只有1-11月的，为97076，加权平均一下得出2015年开工面积为10.6亿平米。&/p&&p&新开工面积由2000年的2.3亿平米，上升到最高年的14.6亿平米，峰值上涨了大概6.3倍。&/p&&p&其中14、15年有所回落。&/p&&p&&b&也就是说，我们现在每年盖房子的速度，大概是2000年时候的5-6倍，1年干5年的活。&/b&&/p&&p&从2000年到2015年，全国住宅总开工面积：133亿平米。&/p&&p&按照城镇人口平均住宅面积25平米来算，这132亿平米的住宅，可以解决5.28亿人的住房问题。&/p&&p&也就是说，短短的15年时间，我们把所有欧洲人的房子都拆迁并翻修了一遍，把所有美国人的房子拆迁并翻修了2遍。&/p&&p&当然，这还是中国房地产的冰山一角。&/p&&p&这个数据后面我们还要巴拉，这里先不展开。&/p&&p&这里需要注意一点：新开工峰值出现在2013年，之后开始回落，以后估计很难再达到这个数字。&/p&&p&尽管2015年各种房地产刺激政策出现，相信如果地产商足够理智的话，房地产新开工面积一定无法超越前值。&/p&&p&&b&3. 总共卖出去了多少商品住宅呢？&/b&&/p&&p&我们还是来看数据，看下表。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-15ef9c7cc16e_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&443& data-rawheight=&283& data-default-watermark-src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-b61bbecd6c05d71b9a90ed47fd368003_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&443& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-15ef9c7cc16e_r.jpg&&&/figure&&p&自2000年开始到2015年，总共售出面积：103.8亿平米。&/p&&p&房地产消化率很容易计算：103.8/132 = 78.6%&/p&&p&&b&也就是说，差不多80%的房子盖出来了，并且卖掉了。&/b&&/p&&p&并且，考虑到住房开工，到竣工，到售出，这中间有相当大的时间差，&b&其实中国房子的消化率是非常不错的。&/b&&/p&&p&如果这些数据都是准确的，那么这样的消化率，我相信是绝对可以接受的。房地产市场 ，总的来看，“供需两旺”，从字面上，完全看不到任何问题。&/p&&p&注意：销售面积的巅峰时期出现在2013年，估计以后也很难再出现超过这个数字。&/p&&p&&b&4.房地产的需求是多少呢？&/b&&/p&&p&从销售情况来看，中国城市对于住宅的需求，就貌似是个无底洞，盖多少就能卖多少。&/p&&p&盖了这么多，卖了这么久，是不是中国的房地产，可以一直不停的盖下去，房子可以一直不停的卖下去呢？&/p&&p&中国到底需要多少房子呢？&/p&&p&如果说上面的数据都是来源于统计局，有据可查，虽然也漏洞百出，但是至少是官方的数据嘛，我们不能全信但至少可以参考。但是如果说到中国到底需要多少房子，这个问题就一直争论不休：无数的大神小神、无数的经济学家、无数的叫兽公知，前仆后继，做过无数的预测，但是却没有一个人能说服别人。&/p&&p&本大叔看过无数这些预测，梳理完之后发觉更加迷惘，更加云里雾里，所以本大叔就不学叫兽公知跳大神了，我们只用最基础的数据来分析。&/p&&p&房子是盖给人住的，所以要知道房子的需求量，我们要看两个数字：&/p&&p&&b&数字一：中国未来人口有多少？&/b&&/p&&p&&b&数字二：中国未来城市人口有多少？&/b&&/p&&p&&b&数字三：中国未来城市人口增量有多少？&/b&&/p&&p&&b&第一个问题：&/b&&/p&&p&未来全国的人口，预计峰值大概在14亿左右（具体不去论证）。&/p&&p&虽然最近放开二胎，但是感觉不会改变人口变化趋势，看看欧洲和日本就明白了：经济越发达，生育欲望越低，“城市是最好的避孕药”。&/p&&p&&b&所以数字一就有了：14亿。&/b&&/p&&p&&b&第二个问题：&/b&&/p&&p&未来的城镇化水平，按照政府的规划目标，到2020年中国城镇化率是60%，2030年将达到66%左右。&/p&&p&14亿 x 66% = 9.24亿，如果中国的城市化率和政府的规划一致的话，那么中国城镇化人将达到9.24亿人。&/p&&p&&b&所以数字二就有了：9.24亿。&/b&&/p&&p&&b&第三个问题：&/b&&/p&&p&未来城市人口的增量，其实不难算出。&/p&&p&2000年的时候，我们的人口城镇化比例为36%，也就是大概5亿人是“城里人”。&/p&&p&前面我们已经计算了到2030年城镇化达到66%的时候，我国城镇化人口数量为14亿 x 66% = 9.24亿人，减去现在已经住在城里的5亿人，那么人口“增量”就是：9.24-5=4.24亿。&/p&&p&&b&所以数字三也有了：4.24亿。&/b&&/p&&p&&b&也就是说，我们的城镇人口数量，在“城市化”完成之后，将增加4.24亿左右的“新城里人”。&/b&&/p&&p&所以中国城镇化的10亿人当中，就分为了两部分：原来的土著5亿，加上新进入的4.24亿。&/p&&p&原来的4.24亿土著中，假设有50%需要重新购房（比例应该会高于50%），然后新进入的人口，80%需要重新购房（比例应该会低于80%，不是每个新进城的都买得起房）。按照这样的假设：将有2.12+3.4 = 5.52亿人要买房，当然，需求越多越好嘛：我们取整数6亿人来算。&/p&&p&住房面积平均25平米（这个数值差不多，一家4口住100平，当然土豪面积大一点，屌丝面积少一点，这是个折中的面积），那么一共有多少需求呢？&/p&&p&6x25 = 150亿平米左右。&/p&&p&截止到2015年，统计局给出的已经盖好的房产面积是132亿平米，总需求150亿平米，也就是说，我们还需要新建150-132 = 18亿平米的住房。&/p&&p&&b&按照现在的住宅建设节奏，每年10亿平米左右的开工面积，大概我们还需要2年，就可以把未来所有中国城镇人口的住宅盖完。&/b&&/p&&p&&b&也就是说，到2017年，我们就可以把2030年中国9.24亿城镇人口的住房都盖完啦。&/b&&/p&&p&&b&看到这个结论你觉得惊悚吗？。&/b&&/p&&p&&b&小伙伴们已经惊呆了有没有？。&/b&&/p&&p&当然，也会有人反驳：这些假设没有考虑像本大叔这种租房不买房的屌丝的需求，是一个缺陷。&/p&&p&确实如此：即使不买房，也要租房，租房也是需求。&/p&&p&那么也就是说，我们应该假设4.24亿“新城里人”都必须有25平米的住房面积：不管他们是买还是租，都是需求。&/p&&p&好吧，我们的公式就会调整为：2.5+4.24 = 6.74亿人，6.74x25 = 168.5亿平米。&/p&&p&&b&也就是说，我们还需要新建168.5-132 = 36.5亿平米的住房。&/b&&/p&&p&&b&按照现在住宅开工每年10亿平米左右，我们还需要3年半，就可以把未来中国所有城镇人口的住宅盖完。&/b&&/p&&p&&b&也就是说，到2019年，我们就可以把2030年中国9.24亿城镇人口的住房都盖完。&/b&&/p&&p&&b&也就是说，目前中国的房地产开发速度，比中国的人口城市化速度，大概要快10年左右。&/b&&/p&&p&&b&这不免让我们反思：我们到底有多少房？是否过剩？。&/b&&/p&&p&关于中国住房是否过剩，这个问题争论了很多年，但是争论完了大家也就是各回各家各找各妈，没有个结论----谁也不能说服谁。&/p&&p&商品房是否过剩呢？&/p&&p&本大叔带你解惑。&/p&&p&请看下节：地产跃进。&/p&&hr&&p&&b&第四节：地产跃进&/b&&/p&&p&&b&前事不忘后事之师！&/b&&/p&&p&&b&在说“房产过剩”之前，我们先回顾一个之前已经说过的“前事”！&/b&&/p&&p&&b& 日人民日报：徐水人民公社颂。&/b&&/p&&p&&b&宣布徐水将要发射的“高产卫星”：小麦亩产12万斤；&/b&&/p&&p&&b&白菜1棵500斤；&/b&&/p&&p&&b&皮棉亩产5000斤；&/b&&/p&&p&&b&山药亩产120万斤，&/b&&/p&&p&&b&“1亩6千棵的搭架山药，共灌了四条狗的肉汤。也已长成了茁壮的卫星模样。”“徐水的人民公社将会在不远的期间，把社员带向历史上最高的仙境，这就是那‘各尽所能,各取所需’的自由王国的时光。”&/b&&/p&&p&&b&当然，人民日报62年来是从来没有假新闻的。&/b&&/p&&p&关于“房产过剩”“房产空置”的讨论，这么多年来，实在太多了，但是讨论了这么多年，基本也没有得出过一个确定性的结论，谁也说服不了谁！&/p&&p&因为关于中国房产到底有多少空置率的问题，量变打嘴仗打了很多年，口水都可以淹死人了，说起来估计可以写一本书。&/p&&p&因为我们不想把我们的话题写到太微观，并且这个似是而非的东西我也拿不出绝对的论据，所以我们还是不费力非要自己去写了。&/p&&p&我看过太多的这方面的文章，其中最具有代表性的，我觉得是以下这一篇，这个文章可以说是关于“中国房地产过剩论”登峰造极的作品，拿出来给大家看看。 &/p&&p&&b& 《中国在为34亿“城里人”建房》&/b&&/p&&p&&b&（这篇文章就不贴了，之前询问过版权问题，没有获得授权所以就算了，想看的去搜下，应该能找到）。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&我认同作者的观点：如果不加限制，让我们的“有关部门”去闭门造车，不要说34亿人，340亿人的住宅，都能给给规划出来--妥妥的！&/p&&p&不相信？&/p&&p&建议你翻上去，再看看“亩产12万斤”的新闻吧！&/p&&p&一亩地产小麦12万斤，和中国住下34亿人，到底哪个更夸张呢？&/p&&p&我认为是前者：一亩地的小麦产量，在1200斤左右，吹到12万斤，吹了100倍，中国有14亿人口，距离可以住下34亿人口，吹了3倍不到：一点都不夸张啊，简直太理智了！&/p&&p&话说青出于蓝而胜于蓝，经过50年的发展，我们吹牛的本事没有长进反而退步了！&/p&&p&不科学！&/p&&p&所谓“前事”者，亩产12万斤耳！&/p&&p&所谓“后事”者，全国34亿房产跃进耳！&/p&&p&只可惜在“后事”到来的时候，“前事”已经被我们忘得一干二净：或者是有些人故意选择性忘记！&/p&&p&我们引用了这篇文章是因为这篇文章足够惊悚，当然这篇文章也不全对，说说这篇文章里的问题：&/p&&p&在读懂原文作者给出的统计年鉴的数据之前，我们需要区分以下概念：&/p&&p&&b&1. 商品房和商品住宅的区别！&/b&&/p&&p&一般开发商建设的，能出售给你的，多数都是商品房，主要包括商业地产和商品住宅（不止这两块）。&/p&&p&商品住宅就是我们普通人理解的，70年产权的商品住宅。&/p&&p&也就是说，商品房的概念，是大于商品住宅的概念的，通常商品住宅的面积，大概是商品房面积的70%左右。&/p&&p&&b&明白了这个概念，再看文章里的数据，基本都是“商品房”的，不是“商品住宅”的，用“商品房”的面积来论证“34亿人口”的“商品住宅”，有失偏颇。&/b&&/p&&p&&b&2. “施工面积”,“开工面积”和“竣工面积”的区别！&/b&&/p&&p&在统计年鉴里，通常都会有“施工面积”和“竣工面积”，通常没有“开工面积”的数据，只有零星几个省份会给出房地产的“开工面积”。&/p&&p&这三者之间的关系，通常是“施工面积”的数字远远大于“开工面积”和“竣工面积”，一般是5-8倍的样子。&/p&&p&而“开工面积”和“竣工面积”的数字相当！&/p&&p&为什么“施工面积”会比后两者大那么多呢？&/p&&p&很简单：施工面积每年会有累加值，一个工地从开工到竣工，可能需要3-5年，那么在这3-5年里，这个工程的面积，都会被算在“施工面积”里，所以就造成“施工面积”数据是“开工面积”和“竣工面积”大好几倍的结果。&/p&&p&&b&这篇文章里的数字，多数引用的都是“施工面积”，而不是后两者。&/b&&/p&&p&&b&所以这篇文章里的以下数据，都是错误的。&/b&&/p&&p&&b&例如：&/b&&/p&&p&“2012年浙江房屋竣工面积是5.5亿平米，2011年是5.1亿平米，2010年是4.5亿平米，2009年是4亿平米”。&/p&&p&“也就是说，从2009年至2013年，浙江竣工交付使用的房屋面积超过25亿平米”。&/p&&p&“我在前两天的文章中提到过绍兴，这个城市仅仅2012年在建房屋面积就达4.7亿平米，竣工面积1.8亿平米”。&/p&&p&&b&想想怎么可能呢？&/b&&/p&&p&绍兴一个市一年的竣工面积就达到1.8亿平米？按照每套房100平米来计算，合180万套房！&/p&&p&如果每套房住3口人家，大概可以住下480万人？&/p&&p&这样10年下来，仅仅绍兴都可以住下4800万人了！&br&你确定不是在搞笑？&/p&&p&&b&这是不合逻辑的，仔细想想就知道不可能--数据错了！&/b&&/p&&p&&b&我们后面会给出正确的数据。&/b&&/p&&p&我引用这篇文章，就是想说是这2个现象：&/p&&p&现象1：这篇文章流传很广，结论也很惊悚，被很多崩溃论者拿来唬人，搞大新闻！&/p&&p&现象2：一方面很惊悚流传很广，另一方面数据又都是错的经不起推敲的，和很多其他类似地产研究相关的文章一样，小白读者看了之后没有办法判断，所以关于房地产的各种论点层出不穷，但是谁也说服不了谁！&/p&&p&这也是这么多年来，“空军”和“多军”一直争论的是一个普遍现象：因为统计数据的缺乏，很多争论都无法说服对方，最后大家都只能降维攻击。&/p&&p&这是一篇很有代表性的文章：说出了问题，但有似是而非！&/p&&p&老百姓不知道该相信谁！&/p&&p&&b&我们的思考是什么呢？！&/b&&/p&&p&中国究竟建了多少房子呢？&/p&&p&到底有多少住宅是空置的？&/p&&p&这个问题，业界争执了很多年，也有很多惊悚的数字出现，但是说实话经不起推敲。在房地产众多的数据面前，有时候真的让人觉得不知所措，不知道该相信什么。特别是到了最近这些年，很多统计年鉴里的数据，有些数据比较蹊跷，让人难以相信。&/p&&p&所以本大叔挖掘了最早几年的数据出来，那个时候的房地产还没有这么疯狂，我觉得那个时期的数据更加可信：我查了&b&早几年建设部综合财务司和住宅与房地产业司编写的《城镇房屋概况统计公报》&/b&，新世纪前几年数据如下：&/p&&p&&b&2002年：&/b&&/p&&p&02年底，全国城镇房屋建筑面积131.78亿平方米，其中住宅建筑面积81.85亿平方米，占房屋建筑面积的比重为62.11％。&/p&&p&东部地区房屋建筑面积70.5亿平方米，中部地区40.41亿平方米，西部地区20.87亿平方米，分别占全国城镇房屋建筑面积的53.5％、30.66％和15.84％。&/p&&p&东部地区城镇住宅建筑面积43.66亿平方米，中部地区24.49亿平方米，西部地区13.7亿平方米，分别占全国城镇住宅建筑面积的53.34％、29.92％和16.74％。&/p&&p&&b&2003年：&/b&&/p&&p&2003年底，全国城镇房屋建筑面积140.91亿平方米，其中住宅建筑面积89.11亿平方米，占房屋建筑面积的比重为63.24%。&/p&&p&东部地区房屋建筑面积72.18亿平方米，中部地区40.04亿平方米，西部地区28.69亿平方米，分别占全国城镇房屋建筑面积的51.23%、28.41%和20.36%。&/p&&p&东部地区城镇住宅建筑面积44.67亿平方米，中部地区25.84亿平方米，西部地区18.6亿平方米，分别占全国城镇住宅建筑面积的50.13%、28.99%和20.88%。&/p&&p&&b&2004年：&/b&&/p&&p&2004年底，全国城镇房屋建筑面积149.06亿平方米，其中住宅建筑面积96.16亿平方米，占房屋建筑面积的比重为64.51％。&/p&&p&东部地区房屋建筑面积74.45亿平方米，中部地区42.63亿平方米，西部地区31.99亿平方米，分别占全国城镇房屋建筑面积的49.94％、28.6％和21.46％。&/p&&p&东部地区城镇住宅建筑面积47.15亿平方米，中部地区28.22亿平方米，西部地区20.79亿平方米，分别占全国城镇住宅建筑面积的79.04％、29.35％和21.62％。&/p&&p&&b&也就是说，在2004年底，中国城镇的存量住宅面积大概在100亿平米左右：这个虽然是统计局的数据，但是这些连续3年发布的数据没有逻辑性的错误，我觉得可以采信&/b&！&/p&&p&那么我们就采用这个数据：到2004年底，&b&中国城镇的存量住宅面积大概在100亿平米左右。&/b&&/p&&p&&b&再加上此后10多年的开工面积：从2005年到2015年，新开工面积为：115亿平米（这个数据是统计局给的）！&/b&&/p&&p&&b&存量100亿+新开工115亿 = 215亿平米！&/b&&/p&&p&&b&也就是说：如果不考虑拆迁掉的那部分面积，全国城镇住宅面积接近215亿平米。&/b&&/p&&p&毫无疑问这是个惊悚的数字，但是这还不是全部！我们还有很多未划入这个数字的建筑：&/p&&p&商品住宅是指房地产开发企业（单位）建设并出售、出租给使用者，仅供居住用的房屋。商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。但不包括公有房屋、廉租住房、经济适用房等政府对其交易有限制条件的房屋&/p&&p&当然，“商品住宅”这个数据，并不包括种类繁多的：集资房、安居房、乡镇自用房、军产房、市政设施等，更不包括农民自建房和小产权房，而这些小产权房，数量惊人，特别是在南方城市！&/p&&p&数量到底有多大呢？其实我也不知道！但是通过一个数据，我们可以窥一斑而见全豹。&/p&&p&根据人民日报《以双向调控解安居难题（新论）》的数字（作者为住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹，应该有一定的可信度）：&/p&&p&自2011年以来，我国已经开工建设各类保障性安居工程2400多万套，建成1500万套以上，今年（2014年）力度更大，仅改造棚户区就将达470万套。&/p&&p&后来在住建部发布的《2014年建筑业发展统计分析》中，2014年的保障房数量为：“在城镇保障性安居工程方面，2014年，新开工建设城镇保障性安居工程住房740万套，基本建成511万套。”&/p&&p&这还不算完，在中国住建部的官网上，不小心又看到了2015年安居房的开发数据：2015年，全国城镇保障性安居工程计划新开工740万套（其中各类棚改580万套），基本建成480万套。截至12月底，已开工783万套，基本建成772万套，均超额完成年度目标任务，完成投资1.54万亿元。其中，棚改开工601万套，占年度目标任务的104%。&/p&&p&也就是说：仅仅政府主导的保障房这一项，就有3000万套，假设每套的面积70平米左右（保障房面积偏小），也就是说，有：3000万x70平米 = 21亿平米的面积。&/p&&p&这个数字，还不包括大量的农民房和小产权房。&/p&&p&当然，这里面的统计会有交叉的地方，旧城区会有拆迁改造的房子，但是尽管如此，我国新建商品房的面积，也是非常惊人的。&/p&&p&虽然大家还在争论中国房地产的问题，但是说实话，“房产过剩”在前几年争论可能没有结论，但是到了2016年，再回头看看，&b&我们的房地产早已过剩！这已经是一个可怕的事实了！&/b&&/p&&p&风吹起到处都是故事，风停了遍地都是事故！&/p&&p&站在风口上，猪都能飞起来！&/p&&p&但是一旦风停了，你会发现，猪还是那头猪--只是变成了死猪！&/p&&p&摔死的！&/p&&p&为什么中国的房地产必然过剩？！&/p&&p&为什么无数只乘着城市化大风飞起来的房地产开发商，最终可能会变成风口上的死猪？&/p&&p&这和中国的房地产开发模式有很大关系，具体是什么样的？&/p&&p&请看下节：香港模式！&/p&&p&&b&第五节：香港模式（一）&/b&&/p&&p&&b&话说最近两年红极一时的土大款哥的肛，遇到了当年的老笑星猪屎冒，哥的肛意气风发，猪屎冒老当益壮，一个是前辈，一个也不是新人！&/b&&/p&&p&&b&哥的肛：碰上了，就是缘分！来上这么一段？&/b&&/p&&p&&b&猪屎冒：必须的，来上这么一段！&/b&&/p&&p&&b&哥的肛：最近收了块地！&/b&&/p&&p&&b&猪屎冒：老段啦，老爸打电话：儿子啊，给你收了快递啊！儿子：啊？收了块地，原来咱是富二代啊？！回来一看，蔫吧了，是个顺丰的包裹！老段子了，不好笑！&/b&&/p&&p&&b&哥的肛：看你那点出息，咱收个包裹还到这里来嘚瑟？是真收了块地！&/b&&/p&&p&&b&猪屎冒：唉哟喂，听说您这几年混大了，不知道混的这么大啊，都干上房地产啦？！&/b&&/p&&p&&b&哥的肛：承您青眼，确实收了一块地！一亩地，从老百姓手里收上来，价格1万块吧。收个100亩，100万！&/b&&/p&&p&&b&猪屎冒：那不得了，现在土地值钱啊，100亩才100万，值！收上来之后呢？不能砸在手上啊，卖给谁？&/b&&/p&&p&&b&哥的肛：当然是开发商了！找几个开发商，搞个“招拍挂”，基准价格定在1亿！&/b&&/p&&p&&b&猪屎冒：从100万瞬间涨到一亿？100倍？&/b&&/p&&p&&b&哥的肛：对了您呐，还别不乐意，来晚了你还买不着。&/b&&/p&&p&&b&猪屎冒：哎，翻100倍也有人买！服了：这年头，有人混的好，全凭傻子多啊！&/b&&/p&&p&&b&哥的肛：说啥呢？开发商是傻子？100亩地，就是6.7万平米啊，搞个3倍容积率，就可以盖20万平米的商品房往外卖啊！&/b&&/p&&p&&b&猪屎冒：一平米至少得卖5000块吧！&/b&&/p&&p&&b&哥的肛：老冒啊，你年纪大了，跟不上时代了！5000？那是成本，至少卖10000块一平！&/b&&/p&&p&&b&猪屎冒：哎呀妈呀，那就是20亿啊，这一倒腾，又翻了20倍，老百姓肯买吗？&/b&&/p&&p&&b&哥的肛：不买？今天不买没关系？！给他涨价！&/b&&/p&&p&&b&猪屎冒：怎么地？不买你还涨价？明天也不买！&/b&&/p&&p&&b&哥的肛：明天不买也没关系！继续给他涨价！&/b&&/p&&p&&b&猪屎冒：后天还不买！&/b&&/p&&p&&b&哥的肛：还不买？继续涨！&/b&&/p&&p&&b&猪屎冒：唉哟，您还上火了，就是不买了，能怎地？这个月都不买了！&/b&&/p&&p&&b&哥的肛：一个月不买给他涨一个月！&/b&&/p&&p&&b&猪屎冒：一年不买呢？&/b&&/p&&p&&b&哥的肛：给他涨一年！&/b&&/p&&p&&b&猪屎冒：哼哼，房价和之前比，都被您涨一倍了！您卖给谁吧？！&/b&&/p&&p&&b&哥的肛：哼哼，卖给谁？那块地的房子到昨天，全卖完了！&/b&&/p&&p&&b&猪屎冒：哼哼，扛不住了，降价卖的吧？&/b&&/p&&p&&b&哥的肛：呸，后来都是20000一平卖的！一共卖了30多亿，比之前预计的还多呢？！&/b&&/p&&p&&b&猪屎冒：您就吹吧！您不该叫哥的肛，您应该叫牛的B！&/b&&/p&&p&&b&哥的肛：吹？第一年，按10000块一平买的也有几个人吧？&/b&&/p&&p&&b&猪屎冒：那指定有，瞎猫碰个死耗子，总有几个傻瓜蛋给你逮着，能给你卖出去几套。&/b&&/p&&p&&b&哥的肛：价格我对外面说，一直涨一直涨，涨到今年20000一平米，这几个人是不是真赚着钱了？你们家隔壁老王是不是已经赚了小100万了吧！&/b&&/p&&p&&b&猪屎冒：确实，他赚到钱了，一万买，现在值两万，赚钱了！没话说，傻人有傻福，不过也就是纸面富贵：没卖出去，都不算赚到。&/b&&/p&&p&&b&哥的肛：这事老王他老婆是知道的，对吧？&/b&&/p&&p&&b&猪屎冒：确实知道！&/b&&/p&&p&&b&哥的肛：他老婆知道了，是不是全世界都知道了？&/b&&/p&&p&&b&猪屎冒：确实，就那大嘴巴子，半拉城市都能听到她那嗓门。&/b&&/p&&p&&b&哥的肛：你手上有钱，当年没有买，等于是亏了100来万这事您老婆也知道吧？&/b&&/p&&p&&b&猪屎冒：她确实也知道！&/b&&/p&&p&&b&哥的肛：踏空了吧？被笑傻缺了吧？今年不买继续涨，明年再给你翻一倍！买不买？&/b&&/p&&p&&b&猪屎冒：不买，不上当！认赔！&/b&&/p&&p&&b&哥的肛：不买？新房隔壁还有一块地，那块地你知道卖多少钱吗？&/b&&/p&&p&&b&猪屎冒：卖多少钱？&/b&&/p&&p&&b&哥的肛：50亿！&/b&&/p&&p&&b&猪屎冒：哎呀扶着我点，站不稳了！&/b&&/p&&p&&b&哥的肛：老冒您悠着点，还没说正经的呢你就吓得站不住怎么行？&/b&&/p&&p&&b&猪屎冒：您就直接说价格吧！&/b&&/p&&p&&b&哥的肛：地价都小两万了！以后房价，开盘就卖十万一平米！&/b&&/p&&p&&b&猪屎冒：你那块地不是在盖房子啊，你是在盖银行啊：银行也没你快啊：50亿一夜之间就印出来了！&/b&&/p&&p&&b&哥的肛：您说的没错，现在的楼盘卖2万，以后的楼盘卖10万，不买你就哭去吧！现在买不买？&/b&&/p&&p&&b&猪屎冒：买，砸锅卖铁也要买！&/b&&/p&&p&&b&哥的肛：就是么！买吧，明年这个时候就该你笑话你隔壁没有买的人了！&/b&&/p&&p&于是，祖孙三代的积蓄，加上各种拆借，加上未来30年的血汗钱，就全部转移到政府和开发商手上了！&/p&&p&于是，哥的肛又开始买下一块地，周而复始，雪球越滚越大！&/p&&p&各级政府，欣喜的看到这样方便的赚钱模式，于是纷纷效仿，都开始疯狂卖地。&/p&&p&有人说：既然地那么贵，不能老百姓自己盖吗？自己盖的成本，不到2000块一平米！&/p&&p&葛大爷说：那不行啊！得按合同来啊！土地~，是国家的啊！（注意想像葛大爷的表情和语气，不能太过浮夸，不能流于表面，要走心）！&/p&&p&中国房地产之所以贵和供给必然过剩，和土地转让上照搬“香港模式”有很大关系！&/p&&p&我们来看看什么是香港模式：如果你看懂了上面的段子，你基本也就理解了什么是香港模式！&/p&&p&要想盖房子，你必须先有地，这是毫无疑问的！&/p&&p&但是，中国虽然有960万余平方公里的土地面积，老百姓却没有任何的私有土地！&/p&&p&我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制！简单点说：中国的土地，城市的是属于国家的，农地是农民集体所有的！&/p&&p&农村土地，不允许进入市场买卖！城市土地归地方政府所有，只能由国土资源局和地方城建等多个机构进行拍卖。&/p&&p&简单点说：你要想拿地，只能从政府手上拿，采取招拍挂的方式转让，拍卖的时候价高者得！&/p&&p&也就是说：我国土地一级市场是高度垄断的！&/p&&p&大陆现行的这套政府掌握土地资源、控制供给的制度，是从香港克隆过来的。&/p&&p&有人就会问了：按照这种模式，政府控制土地供应，开发商囤积土地，控制新房供应，有了政府和开发商这两道关卡，房地产供应量应该严重不足才对，但是为什么本大叔还要说“房地产供应过剩”呢？&/p&&p&照抄香港模式是没错，但是不是每个人都能照搬照抄成功，否则齐白石也不会只有一个了！&/p&&p&有句话叫做“画虎不成反类犬”，中国的房地产，就是典型的画虎不成反类犬！&/p&&p&这种画虎不成的结果，就一定会导致“房产过剩”！&/p&&p&&b&大陆学习香港，但是大陆没有香港的条件：稀缺性！&/b&&/p&&p&稀缺性：香港只有一个，港府只有一家！&/p&&p&香港是个孤岛，除了自己脚下屁股大那么一块地方，其实香港人是没有其他地方去的：如果在香港混不下去，就只有两个选择，要么出国，要么回大陆。！&/p&&p&本港都混不下去，出国只怕也是无望，所以出国不能算是一个退路！&/p&&p&回大陆呢？&/p&&p&不可能！&/p&&p&首先，很多香港人是看不起大陆人的，也不屑与大陆人为伍！&/p&&p&其次，香港人来大陆，基本都是呆在深圳，你以为一个在香港买不起房子的人，在深圳就买不起么？&/p&&p&你太小看深圳的房价了--绝对不是在说笑：按照目前深圳的房价，香港人想来深圳买房子，也已经很吃力了！&/p&&p&近些年确实有很多香港人到深圳买房定居，并且是在深圳的郊区买房例如龙岗，为什么是龙岗呢？因为便宜！&/p&&p&一个在香港混的不好的香港人，深圳市区的房子他们同样买不起--15年涨价之后就更是如此了。&/p&&p&大陆很多人，例如本大叔这样的，在一线城市混不好了，大不了拍拍屁股给自己解脱：并且美其名曰“逃离北上广”&/p&&p&----老子不跟你们挤了，老子回家盖别墅闲云野鹤采菊东篱下悠然见南山喂马劈柴周游世界面朝大海春暖花开去了。&/p&&p&香港人没有这样的洒脱，香港人如果在香港混不下去，如果也想给自己解脱，只能拍拍屁股：老子不跟你们挤了，老子无家可归只能跳海喂鱼去了！&/p&&p&曾经一个香港的同事在谈到香港人的住房问题时，总结了八字真言：“瓮中捉鳖+无处可逃”，特别贴切！&/p&&p&在香港人“瓮中捉鳖无处可逃”这种绝对“稀缺”的前提下，香港政府还规定，限制每年用于新房供应的土地，限制新房供应！&/p&&p&请看下面的一则新闻：&/p&&p&根据凤凰财经的新闻报道：最近几年，由于香港房地产价格高企，2016年元旦之后，香港特区政府发展局局长陈茂波，至于香港未来新住宅单位的供应量，将继续维持在近十年来的高水平。&/p&&p&根据去年9月公布的数字，未来3至4年的潜在一手楼供应量将达86000个单位，当中近70%都是实用面积低于70平方米的中小型单位。&/p&&p&因为看多了内地的“天量”住房供应，我一开始以为这是假新闻：3到4年的时间，一共推出86000套新房供应，平均每年大概25000套的样子！就这点供应，居然还是“继续维持在近十年来的高水平”，专家，哦不，局长森森，你是在逗我么？你是逗比派来的救兵吗？&/p&&p&每年大概25000套的供应量，假设每间房子的面积50平米，总供应量也就是2.5 x 50 = 125万平米。&/p&&p&我想说：局长森森，你知道吗，俺们那嘎达一个国家级贫困县，目前每年的供应量，都不比你们的少，你不羞愧吗？&/p&&p&正是在这样严苛的控制房地产供应的情况下，经过了大概70年的建设，香港的建成区面积只有260平方公里，说弹丸之地，实不为过。&/p&&p&香港回归以来卖地收入一共只有1626亿元，靠近香港的广东省的很多地方，一个城镇这20年来的卖地收入也不止香港这点吧？&/p&&p&所有这一切，才会导致了全世界独一无二的“香港奇葩房市”！&/p&&p&房价居高不下，房地产供应极度缺乏，普通香港市民无奈，只能把房子买的越来越小，开发商的房子也越盖越小！&/p&&p&李首富的长实在新界大埔区的新楼“岚山”，在14年7月份开售，最小的住宅面积，居然只有177平尺，折合下来16平米！&/p&&p&我很想知道这个房子是个什么概念，终于找到了一个图片，如您所见：&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-42d61e0fd85269a9bdcb3c4a481b1433_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&413& data-rawheight=&310& data-default-watermark-src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-b0a503c5fe4b3a7ab0c21ac4_b.jpg& class=&content_image& width=&413&&&/figure&&p&这不是个别现象：包括恒基、华人置业、信和置业等开发商，近年来都曾推出总面积不到20平方米，居室面积小于10平方米的迷你户型，并且大受欢迎：有时甚至要用“哄抢”来形容！&/p&&p&信和置业推售的九龙大角咀新盘奥朗-御峰，其中包括一大批面积在20平方米左右的迷你户，开售当天早上购房者就排起了长隆，半天就售完，收到的预订更超购21倍！&/p&&p&（2016年深圳也出现了这样的小房子，有兴趣的可以自行百度）!&/p&&p&我以为只有大陆会这样抢房，原来港人也同样如此！&/p&&p&下面的两张图片，来自于德国摄影师Michael Wolf在香港拍摄完成的“建筑密度”系列：&/p&&p&Michael Wolf “建筑密度”第57号作品 (2006):&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-bee343a6ffee8aa2f7505b_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&463& data-rawheight=&309& data-default-watermark-src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-53b7ce5ca2d8ac_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&463& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-bee343a6ffee8aa2f7505b_r.jpg&&&/figure&&p&Michael Wolf “建筑密度”第39号作品 (2003):&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-32bdc1b955fca489ad2a_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&466& data-rawheight=&311& data-default-watermark-src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-9ba834ee4ae86a842fbc_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&466& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-32bdc1b955fca489ad2a_r.jpg&&&figcaption&图片来源于网络，侵删。&/figcaption&&/figure&&p&&br&&/p&&p&这个系列是香港“住宅”（或者叫鸟巢更贴切）的外景，其实还有一个“100X100”系列，是反映香港“住宅”内景的，这个系列也很震惊，可以说看了这些图片，完全颠覆了我对香港的印象：之前一直觉得香港商业重镇，花花世界灯红酒绿，但是看到这些照片之后，我深深的感受到了香港人的悲哀和无奈，这里不贴出来了，有兴趣的话大家可以去度娘看看。&/p&&p&看了这些图片，我敢肯定的是香港一定不存在两类人：密集恐惧症和恐高症！为什么？&/p&&p&因为如果有这两个恐惧症的人早就被吓死N遍了。&/p&&p&说实话，本大叔有恐高症，一般租房子的时候不考虑6楼以上的！&/p&&p&但是看到香港的房子之后，我有点释然了：怕毛啊，如果6楼以上都怕，香港人不都得死光光？&/p&&p&同时：感叹一下香港的房地产质量，真TMD牛叉啊，居民住宅居然可以盖这么高！&/p&&p&同时再感叹一下：要是发生个什么自然灾害例如512什么的，那会是一个什么情形？想都不敢想！&/p&&p&（后来查过香港不在地震带上，几乎从来没有发生过大规模的地震，总算放心了：为同胞祈福！）&/p&&p&香港土地是稀缺的，寸土寸金，加上土地开发的严格控制，于是形成了“香港模式”，继而产生了“香港房价”，也注定了香港人的苦逼生活：&b&香港人挣最多的钱：&/b&2014年人均GDP39871，世界第24位,也算名列前茅了。&/p&&p&&b&香港人住最小的房：&/b&人均住宅面积15平米（人均私有住宅面积8平米）！&b&挣的钱不少，住最小的房子，居然买房还是世界最难的：&/b&&/p&&p&据美国彭博《商业周刊》网站14年1月报道，香港的房价中值是家庭年收入中位数的14.9倍，冠绝全球！报告中指出：“香港是自《国际住房负担能力调查》出现以来，房价收入比最高的房地产市场，可谓史无前例。”&/p&&p&&b&香港人挣最多的钱；&/b&&/p&&p&&b&香港人住最小的房；&/b&&/p&&p&&b&买房还是世界最难的！&/b&&/p&&p&只能说：香港人看似光鲜，看似灯红酒绿花花世界，实际上老百姓的生活却很悲惨很悲哀，并且无可奈何！&/p&&hr&&p&&b&第六节：香港模式（二）&/b&&/p&&p&大陆照抄香港的房地产开发模式，但是大陆的情况，和香港是完全不同的！我们从三个方面来说：&/p&&p&1. 大陆的“住宅用地”根本就不稀缺！&/p&&p&2. 大陆的土地成本几乎可以忽略不计，政府卖地，稳赚不赔！&/p&&p&3. 港府垄断土地，但是港府只有一个，我们的政府垄断土地，但是我们却有很多个“地方政府”！&/p&&p&&b&因为以上原因，港府对于土地是“惜售”的，大陆政府对于土地，明着是“惜售”，实际是“抛售”！&/b&&/p&&p&&b&大陆和香港差异一：大陆土地根本不稀缺！&/b&&/p&&p&很多人从小就被教育我们国家是“人多地少底子薄”，这个“地少”是说我们的人均耕地面积少，你要是非要说中国的“住房土地”也少，我就只能呵呵了！&/p&&p&“耕地面积”少，是因为要养活一个人，可能需要1-2亩的土地上的粮食来满足，但是一个人的住房面积需求，平均也就30平米左右！&/p&&p&在中国耕地市场上，有一个著名的论断叫做“18亿亩耕地红线”，也就是说，中国的城市住宅面积，不可以侵占太多农田，要确保中国有18亿亩耕地，从而确保中国粮食的战略安全！&/p&&p&但是哥的肛先生前面已经算过了：一亩地就是667平米，如果容积率按照3来算，就大概是2000平米！&/p&&p&按照人均25平米计算，一亩地可以住80个人，全国14亿人，需要多少亩地呢？0.175亿亩！&/p&&p&也就是说，就算我们把中国所有的人口再盖一次房，每个人25平，也不过只会用掉区区0.175亿亩的土地！&/p&&p&中国有18亿亩，去掉0.175亿亩，剩余17.825亿亩！&/p&&p&18亿亩土地和17.825亿亩的差别，我觉得那真不是多大个事！&/p&&p&所以中央的18亿亩红线这个政策，本大叔不觉得有什么必要！&/p&&p&当你把香港模式，带到土地面积一望无际的内蒙古大草原上的时候，然后在大草原上按照香港模式去“寸土寸金”的开发，要走土地节约路线！须知你在节约土地的同时，其他的资源浪费的更多！&/p&&p&而当你把整个内蒙古大草原都开发成香港的鸟笼子的时候，最后的结果只能是：建成的房子都只能用来养羊--提醒：最好养山羊，那玩意能怕，还不恐高。&/p&&p&不要认为这是一个笑话：中国的很多地方，本来就是这么干的，你去看看鄂尔多斯，山东的银滩，基本都是这样，海量的房子没有人住--羊都不住！&/p&&p&&b&大陆和香港差异二：大陆政府对土地其实不“惜售”！&/b&&/p&&p&&b&大陆土地成本几乎可以忽略不计，政府卖地，稳赚不赔！&/b&&/p&&p&中国的土地是属于全民所有的，换句话说就是属于国家的！&/p&&p&国家由谁来行使权力呢？&/p&&p&政府！&/p&&p&也就是说，土地买卖，是政府说了算！&/p&&p&所以在城市用地上，政府土地成本几乎为零！&/p&&p&哥的肛不服：一亩还要给人好几万呢！&/p&&p&几万块一亩地，说实话摊到房价了，那就是个屁！&/p&&p&100万收来的地，转手1个亿就卖出去了！&/p&&p&简直就是白捡！&/p&&p&于是，事实摆在各级政府面前：&/p&&p