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旅游地产营销策略是什么？旅游地产策划方案怎么写
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[摘要]旅游地产，依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。那么今天我们一起来了解一下旅游地产营销策略是什么，旅游地产策划方案怎么写，下面就看一下具体的情况。
旅游，依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游。那么今天我们一起来了解一下旅游地产营销策略是什么，旅游地产策划方案怎么写，下面就看一下具体的情况。旅游地产营销策略是什么？1、在旅游地产营销策划中，广告与公关在形成和保持对产品的了解积极态度、形象、产品定位、美好的联想及对产品持性的了解方面基本上发挥着战略性作用，与其相反，销售推广基本上是战术性，在短期内做出反应，目的在于围绕服务经营的固定供给客量进行需求。2、在战略层次上，通过协调各种沟通手段，公共关系可以在提高和保持企业与产品的形象和地位方面发挥先锋作用，在战术层次上公关可以用来创造并利用机会向一般公关或目标群体传达选定的信息。3、技巧了解目标购房者头脑中的过滤器（过滤器影响我们感知和认识方式方法，包括感知和认识由广告主发出的信息的方式方法。）然后按照目标购买者乐于接受的方式设计信息，标志和形象。旅游地产策划方案怎么写？1、在撰写旅游地产项目策划书之前，我们需要了解旅游地产的基本属性及相关知识。旅游地产具备消费和双重属性。一方面，它作为现代旅游业的重要组成部分，为各类旅游、休闲度假者提供相应的住宿、餐饮、娱乐等高品质消费服务。2、另一方面，它也是商业开发产品之一，具备极强的经营和资产价值。一般旅游项目都具有可持续回报时间长的特点，可以达到50年以上。再加之，旅游地产比起一般旅游项目周期短很多，2到3年就全部收回，且可获取100％到500％的盈利，可谓是暴利项目。3、从经济收获及发展空间上来讲，旅游地产可以弥补房价下调所引起的经济缩水，还具有可持续发展能力，名副其实得成为了房产经济软着陆的得力帮手。以上内容就是小编为大家了解的旅游地产营销策略是什么，旅游地产策划方案怎么写，旅游房地产的特点在于它是旅游业和的无缝嫁接，具有更好的自然、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的价值。希望以上内容对大家会有帮助。
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市场营销组合，市场定位，波特3大战略。结合这三点分析他们的利与弊。写份策划书！
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这是老师布置的作业哦`
谢谢了`会给很多分的哦`！、
是写份策划书哦` 一定要结合这三点`
辛苦了`我知道很难的！
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科特勒营销批判&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&定位&被美国营销学会评定为&有史以来对美国营销影响最大的观念&，可为什么定位在实践中却雷声大、雨点小？&传统营销的&定位&危机传统营销是以4P（产品、价格、渠道和促销）为基础发展而来的。科特勒曾说：&如果公司生产出适当的产品，制定出适当的价格，利用适当的分销渠道，并辅之以适当的促销活动，那么该公司就会获得成功。&然而，随着竞争日益激烈和营销知识的普及、模仿的加快，人们发现传统营销越来越难以奏效，像波导、TCL、联想等国产手机品牌短短数年间从辉煌崛起到集体遭遇困局，它们惊人相似的轨迹正是传统营销面临危机的表征。那么，导致这种危机的原因是什么呢？一言以蔽之，当今已进入战略营销的时代。而传统营销最薄弱的环节就是战略。战略是什么？世界顶尖竞争战略大师迈克尔&波特曾在《哈佛商业评论》上发表雄文指出，战略就是定位，即通过提供与竞争者不同的价值来取得独特的地位。事实上，&定位&这个词是由美国营销大师阿尔&里斯和杰克&特劳特提出后而流行的。鲜为人知的是，两位大师所创立的&定位论&，本质上是与传统营销大相径庭的新一代营销学，是一种系统的战略论。在定位论经典之作《营销战》中，里斯和特劳特说：&战略和时机的选择就是市场营销的喜马拉雅山，其它的只是低山矮林而已。&科特勒对定位也是十分推崇的，并吸纳定位作为其战略营销4P的一个步骤，这4P为：探查(Probing，即市场调研)、分割(Partitioning，即市场细分)、优先(Prioritizing，即目标市场选择)、定位(Positioning)。更具影响的是其另一种缩写STP，即市场细分(Segmentation)、目标市场的选择(Targeting)和市场定位(Positioning)。这里的定位是指在确定的目标市场寻找与竞争者相区别的最重要的差异化，然后以此为战略，设计执行的战术4P营销组合，以有效地传播这一定位。科特勒说：&一系列营销活动都是以STP为基础的。&然而，恰恰是ST把P(定位)给&ST&了(现在，没炒股的人都知道&ST&是什么意思)。因为目标市场不应是由市场细分而得来，它实际上是由定位形成的。换句话说，你要面对的市场，不是由内而外的思维所圈定的某类固定的消费人群，而是由外而内、由消费者的认知所决定的。在定位时代，如果你还固执地先确定一个目标市场再在里面定位，无疑将被具有新观念的营销对手所淘汰。S：市场细分&抓瞎&了首先是&S&出了问题。市场细分本身已经越来越脱离于市场。市场细分这一概念产生于20世纪50年代，当时的市场环境远没有今天复杂。虽然几十年来，每一本营销教科书都会花很大篇幅来介绍各种细分方法，然而在实践中，这一经典工具日益沦为一种&纸上游戏&。原因是今天的消费者已经变了，他们变得越来越矛盾、善变、个性化和多面化，他们已经走出了传统的人口统计和心理学分类模式的框框，把那些不真实的特征描述抛之脑后。尽管学者们对消费者行为和心理的研究日趋复杂，细分变量层出不穷，企业用于市场调研的费用也不断提高，但其实用价值与所花费的资源相比实在不相称。另一个重要因素是，你的竞争对手能使用跟你一样的市场细分工具，你看到的，对手也看到了，你以为你很聪明，对手却也不笨。结果大家所界定的目标消费群体，竟然绝大部分是相同的，虽然也会有那么一小部分目标群有所不同，但广告宣传针对的重点差别不大。市场细分陷入无可奈何的尴尬境地。这也就难怪为什么STP理论上完美，实际的应用却并不如人意，大量所谓的&定位&有其名而无其实，它们大多只是战术意义上的微弱的差异化而已，对消费者而言，这些细微而复杂的差别只会导致混乱。比如冰箱业里各个品牌不约而同瞄准保鲜市场，因为据调查保鲜功能已成为消费者选购冰箱最关注的因素，于是新飞的&杀菌保鲜&、容声的&原生态保鲜&、西门子的&0℃保鲜&、海尔的&光波增鲜&、美菱的&光触媒保鲜&&&你见过哪个消费者是冲着这些保鲜技术来买冰箱的吗？T：选择，你是我胸口永远的痛&在&T&阶段，STP更是有很大缺陷。因为传统的市场细分是对现有市场需求进行分析，选择目标市场时，评估的重要标准是市场规模，所问的第一个问题就是&这个市场有多大？&问题是，消费者无法知道如果将来他们的选择面发生重大变化之后，他们可能会买什么东西。一种有潜力的新市场，常常就会因看起来太小而被放弃。1959年，施乐推出914复印机前，曾迫于资金压力想把这个专利产品卖给IBM。IBM雇请咨询公司做了市场调研，结论是即使现有的热敏纸复印机市场全部被这种新式静电普通纸复印机夺得，总销量也不超过5000台，这还不抵为制造新机器所费的投资。因此，IBM拒绝了施乐的这项专利。这可谓是IBM历史上最重大的失误之一。施乐公司完全置调研结果于不顾，坚信人们会发现它的价值。结果上市几个月后，《财富》杂志就称赞它为&美国有史以来销售最成功的产品&。一个传奇性的大公司由此诞生。管理宗师德鲁克也反对对市场上还没有的东西进行市场研究，并曾说，如果家用照明系统的发展一直依赖于市场研究的话，现在房间里点的将是高度复杂的煤油灯。哈佛教授克利斯坦森的研究则指出，大公司往往过于讨好现有客户，专注于&持续性创新&，不敢尝试新产品、新做法，反而无法维持繁荣景象，而市场上真正能博取广大商机的，常常是披着羊皮的狼&&&破坏性创新&，它一旦确立，就会很快成为主流。克利斯坦森的&破坏性技术&的原文为&disruptive&technology&，disruption的意思是破坏性的、分裂性的，它本来是指在进化中产生的&分歧&之义。也就是说，所谓&破坏性创新&，实质上就是定位论所讲的最重要的法则之一&&&分化法则&所表现出的一种现象。分化是成功打造大品牌的惟一方法，因为品牌的强势力量只有一种来源，即成为某一品类的代表。因此，STP常常会让你错失一些深藏不露的重要市场机会，也就是分化&&开创新品类的机会。&P：一厢情愿的差异化现在说到&P&&&定位。定位从应用的实际内涵上讲分成两种：心智的定位和非心智的定位。营销中的定位就是在顾客大脑中寻找对自己最有利的位置，即心智的定位。而寻找一个不存在于顾客大脑中的位置是非心智的定位，比如发射导弹对目标的定位、管理者对属下工作分工的定位。营销者往往把这两种本质上完全不同的定位混为一谈，脱离了心智这个基础来给自己定位。如TCL定位于要做中国3C融合领域的领导者，这注定是一个失败的目标，因为顾客心智中并不存在一块叫作&3C&的地盘。STP所进行的分析，恰恰是基于市场上的竞争状况，而不是顾客心智中的竞争状况，这导致大多数情况下它作出的定位，只是一种一厢情愿，营销者认为具有差异化，顾客却并不认同。而其中最为根深蒂固的一个差异化&神话&就是：你会因更好而成为赢家。科特勒曾谆谆教诲：&一个公司可以通过使提供物更好、更新、更快或更便宜创造价值。&&只要公司在某些活动上做得比它的竞争者好，它就获得了竞争优势。&他把&更好&、&更新&、&更快&、&更便宜&作为对公司产品和服务进行差异化的4条大路。这种看似很强有力的逻辑无疑与人们惯常的思维相契合，于是大家热情高涨，纷纷搞起标竿&(即基准营销，Bechmarketing)，对比竞争者的优点&比学赶超&，有人甚至把标竿法称为&终极竞争策略&。随之，一个悖论应运而生：企业越是精熟于传统营销方法，它们的战略就越是趋同。市场上商品琳琅满目，实际上罕有区隔，相互替代性极强，真正对消费者有意义的选择却难得出现。我们常常可以看到，一个产业中的所有竞争者在一个零和博弈中追逐着相互模仿，利润被破坏，产业的规模也因为大家过度拥挤在一个狭窄的空间中而日渐衰落。日本电子业的竞争就呈现出这种病态。里斯曾研究日本前六家电子公司日立、松下、索尼、东芝、富士通和三洋年10年的财务业绩，其总利润为32亿美元，销售净利润率仅为0.1％，而同期戴尔的销售收入只有这六家企业销售收入总和的1/14，利润额却是它们的四倍多，为132亿美元，销售净利润率为6.2％。波特还专门写了一本书《日本还有竞争力吗？》，批评日本式竞争方法没有战略，是在同一价值维度上的互相拆台的战争。如果日本企业没有全球化而仅在国内死掐的话，它们无疑早已伤痕累累。战略营销，定位先行&科特勒的STP模式在营销界长期被奉为圭臬，几十年来几乎未遭到质疑，倒是科特勒自己在其2003年出版的《水平营销》中指出，像STP这种基本的营销策略&日渐开始暴露出其不足之处&，&已不再能引领我们重现往日的辉煌&，&市场细分与定位策略的不断运用尽管能扩大规模，最终会导致市场的饱和与极度细分。从长远看，市场细分的弊大于利，而且会降低新产品的成功率。&因而需要突破传统思维，进行水平营销。问题是，科特勒提出的水平营销仅仅是一种运用横向思维进行创新的方法，严格说来算不上一种新的营销理念，实际上，在其2006年新出的《营销管理》第12版中，科特勒仍在强调：&所有的营销战略都是建立在STP的基础上的。&科特勒虽然认识到STP的局限性，但由于这个思维框架很符合逻辑，科特勒根本上并不打算改造它。然而营销是一门实践的学问，在实际中，STP却是在为创造性的(而不是平庸的)营销活动中确定目标市场时最无用的方法。那么要如何确定你的目标市场呢？答案是根据品牌的定位来确定目标市场。定位是竞争导向的。定位最重要的前提，就是确定你的竞争对手是谁。然后你要在顾客大脑中寻找竞争者的位置、或通过给竞争对手重新定位，从而发现一个尚未被占据的有价值的位置，再通过一致性的营销活动清晰地向顾客传播该定位而抢占之。当顾客产生相应的认知后，你的目标市场就自然形成了。这就是在定位时代，一个有效的战略营销的整个过程。试问，你如何用STP对王老吉进行定位呢？所有的凉茶都可以预防上火，否则就不叫&凉茶&了。很明显，用市场细分法是提不出&预防上火&的定位的，否则早就有那么多的凉茶品牌捷足先登了。当然，如果你愿意做&事后诸葛&，也能绞尽脑汁把STP给套上去，以证明STP仍然有效，但你会发现这并没有说服力。事实上，&预防上火的饮料&&&这个让王老吉走出广东、行销全国的定位，得出的过程是直接而简单的。它采用了对立定位法。针对一般汽水饮料只能暂时清凉解渴的功能，王老吉站在对立面，只提一个要点，告诉大家饮料还可以防上火，从而把自己与竞争品类鲜明地区隔开来，轻易打入了消费者的心智。怕上火、有防上火需求、甚至已经上火想降火的人，都成了它的目标市场。注意，这里的顺序是颠覆的，定位在先，而根本不需要在定位前进行市场细分和目标市场选择。市场调查当然是必须的，不过你的任务不再是为了市场细分，而是了解顾客大脑中的&竞争地图&，找到空当，然后抢占它来影响消费者的选择面。比如蒙牛起步时的定位是依附伊利，&向伊利学习&、&争创内蒙乳业第二品牌&。这是用了关联定位法，对一个品类，人们大脑里最多可以容纳7个品牌，而在人们只知道老大的情况下，蒙牛精明地抢占了第二的位置，这要是用STP，该怎么搞呢？&重新认识&定位&&STP将&定位&嫁接在过时的模式上，以致效果不彰。不过需说明的是，定位论也并不是全盘否定市场细分与选择目标市场的作用，事实上，定位标明了你的目标市场之后，你必须要针对目标市场进行细分，并结合你的资源状况，设计更有效的战术来提高营销效率。定位论的战略营销，是主张摆脱S-T-P这种僵化形式，倡导在营销的全过程中都注入一种灵魂，即所谓&运用之妙，存乎一心&&&这个&心&，指的是顾客的心智，而不仅是营销者的创造性。顾客心智是营销的终极战场，你的定位必须赢得顾客的认知，否则你的定位规划得再合理，登入不了人们的大脑，目标市场也只是你的&画饼&而已。许多商战败局，都是因为不明白这个简单的真谛而白白付出了诸多努力。要做出正确定位，你还要打破对顾客满意、品牌忠诚度的迷信。事实的真相是，消费者是矛盾的、善变的，几乎没有品牌能让人绝对忠诚（即使有那种仅仅使用一种品牌的消费者，其规模通常也太小，并不具有专门营销的价值），大多数情况下，购买者拥有一套品牌清单，出于不同目的购买功能不同的品牌。人们有时也渴望变化。定位则保持相对稳定。实际上，消费者越是捉摸不定，你的品牌越是要保持定位坚定不移。这样，在纷纭变化的世界里，你的品牌就会以一种独特的形象，牢牢占据一种属性，在消费者大脑里占有一个字眼，当消费者产生相关需求时，自然会把你的品牌作为首选。比如宝洁旗下三大洗发水品牌，飘柔曾长期聚焦于&柔顺&，海飞丝则定位于&去屑&，潘婷主张&营养&，许多人都买过所有这三种产品。再比如沃尔沃代表&安全&，奔驰代表&声望&，而宝马代表&驾驶机器&。遗憾的是，中国企业还很少有这样在一个行业里各个品牌分据不同定位良性竞争的例子。中国彩电业十余年来几次濒于全行业崩溃的边缘可为典型。中国企业亟需对&定位&重新认识，使竞争摆脱零和博弈。当大家真正在消费者心智中相互区隔开来的话，就能够扩大总体市场，让很多公司同时取得成功，新公司目标和新的竞争方式将层出不穷，促进整个产业繁荣，而非大家拥挤在一个无利可图的市场上自相残杀。中国品牌的未来和中国营销的进步，盖系于此。&
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server is ok&&&&&&市场营销方案策划四大战略
市场营销方案策划四大战略
市场营销方案的四策略
市场营销方案策划是根据企业的营销目标，以满足消费者需求和欲望为核心，设计和规划企业产品、服务和创意、价格、渠道、促销，从而实现个人和组织的交换过程。这里给大家将诶少市场营销方案四大策略。
市场挑战者战略
在行业中占有第二、第三和以后位次的公司可称为居次者或追随者公司，这些居次者公司可以采用两种姿态中的一种：它们可以攻击市场领先者和其他竞争者，以夺取更多的市场份额（市场挑战者）；或者，它们可以参与竞争但不扰乱市场局面（市场追随者）。
国内经典案例：黄金酒在白酒市场成功切分出一块&含保健功能的礼品酒&市场，并定位为&送给长辈保健的酒&，在2008年春节旺季一举赢得近8个亿销售额，跃居保健酒行业第二把交椅。
市场领先者战略
大多数行业都有一个被公认的市场领先者公司，这个公司在相关的产品市场中占有最大的市场份额&&该领先者是众多竞争者的目标，某一公司可向它提出挑战、模仿或避免同它竞争。
处于统治地位的公司想要继续保持第一位的优势，就要在3条战线上进行努力。首先该公司必须找到扩大总需求的方法；第二，该公司必须通过好的防御和进攻行动来保护它的现有市场份额；第三、即使是在市场规模不变的情况下，该公司可以努力进一步扩大它的市场份额。
一些国内外著名的市场领先者是：丰田公司（汽车）、可口可乐（软饮料）、王老吉（凉茶）
市场追随者战略
市场追随者可以应用产品模仿的战略，产品模仿（product imitation）与产品创新（product innovation）的战略一样可以盈利。虽然追随者未必能超过领先者，但他获得的利润比较高，因为他不承担创新和教育市场的费用。
国内经典案例：广州王老吉药业出品的&盒装王老吉&完全追随&红罐王老吉&战略，产品一致，只是在包装上形成差异，并打出口号&王老吉还有盒装&，成功在凉茶市场切分出一块阵地，盒装王老吉销售额约20亿人民币。
市场补缺者战略
如果不愿意在大市场上做追随者，他的方法是成为在一小块市场上的领先者，或补缺（niche）。小公司经常避免与大公司竞争，它们的目标是小市场或大公司不感兴趣的市场。补缺的主要风险是补缺的市场会逐渐枯竭或受到攻击。由于补缺者往往是弱小者，公司必须连续不断地创造新的补缺市场。
登尼特是一家运用更科学的原理和有限的方法，结合自身的实战经验，提供专业信息咨询服务和策划服务的专业企业顾问公司，如您有关于市场营销方案服务需进一步查询，请致电852-（香港）；1（中国）；603-（马来西亚）（编辑：文琴）
咨询电话：香港 852-&&中国总机 400-880-8199&& 马来西亚电话 603-
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& 商业策划书怎么写
关于怎么写商业策划书的，解读的非常详尽，包括商业策划书的内容、撰写格式、思路等，仅供商业爱好者参考。
商业策划书的目的很简单，它就是创业者手中的武器，是提供给投资者和一切对创业者的项目感兴趣的人，向他们展现创业的潜力和价值，说服他们对项目进行投资和支持。因此，一份好的商业计划书，要使人读后，对下列问题非常清楚：、
1、公司的商业机会；
2、创立公司，把握这一机会的进程 ；
3、所需要的资源；
4、风险和预期回报；
5、对你采取的行动的建议。
商业计划不是学术论文，它可能面对的是非技术背景但对计划有兴趣的人，比如可能的团队成员，可能的投资人和合作伙伴，供应商，顾客，政策机构等，因此，一份好的商业计划书，应该写得让人明白，避免使用过多的专业词汇，聚焦于特定的策略、目标、计划和行动。商业计划的篇幅要适当，太短，容易让人不相信项目的成功；太长，则会被认为太罗嗦，表达不清楚。适合的篇幅一般为20-40页长（包括附录在内）。
从总体来看，写商业策划的原则是：简明扼要；条理清晰；内容完整；语言通畅易懂；意思表述精确。商业计划书一般包括如下十大部分的内容：
一、执行总结
是商业计划的一到两页的概括。包括：
1、本商业（business）的简单描述（亦即“电梯间陈词”）
2、机会概述
3、目标市场的描述和预测
4、竞争优势
5、经济状况和盈利能力预测
6、团队概述
7、提供的利益
二、产业背景和公司概述
1、详细的市场描述，主要的竞争对手，市场驱动力
2、公司概述应包括详细的产品/服务描述以及它如何满足一个关键的顾客需求。
3、一定要描述你的进入策略和市场开发策略
三、市场调查和分析
这是表明你对市场了解程度的窗口。一定要阐释以下问题：
2、市场容量和趋势
3、竞争和各自的竞争优势
4、估计的市场份额和销售额
5、市场发展的走势（对于新市场而言，这一点相当困难，但一定要力争贴近真实）
四、公司战略
阐释公司如何进行竞争，它包括三个问题
1、营销计划 （定价和分销；广告和提升）
2、规划和开发计划（开发状态和目标；困难和风险）
3、制造和操作计划 （操作周期；设备和改进）
五、总体进度安排
公司的进度安排，包括以下领域的重要事件
2、收支平衡点和正现金流
3、市场份额
4、产品开发介绍
5、主要合作伙伴
六、关键的风险、问题和假定
1、创业者常常对于公司的假定和将面临的风险不够现实
2、说明你将如何应付风险和问题（紧急计划）
3、在眼光的务实性和对公司的潜力的乐观之间达成仔细的平衡
七、管理团队
1、介绍公司的管理团队。一定要介绍各成员与管理公司有关的教育和工作背景
2、注意管理分工和互补
3、最后，要介绍领导层成员，商业顾问以及主要的投资人和持股情况
八、企业经济状况
介绍公司的财务计划，讨论关键的财务表现驱动因素。一定要讨论如下几个杠杆：
1、毛利和净利
2、盈利能力和持久性
3、固定的、可变的和半可变的成本
4、达到收支平衡所需的月数
5、达到正现金流所需的月数
九、财务预测
1、包括收入报告，平衡报表，前两年为季度报表，前五年为年度报表
2、同一时期的估价现金流分析
3、突出成本控制系统
十、假定公司能够提供的利益
这是你的“卖点”，包括
1、总体的资金需求
2、在这一轮融资中你需要的是哪一级
3、你如何使用这些资金
4、投资人可以得到的回报
5、你还可以讨论可能的投资人退出策略
当你在写商业计划的时候，应该达到下列目标：
1、力求表述清楚简洁。
2、关注市场，用事实说话，因此需展示市场调查和市场容量。
3、解释潜在顾客为什么会掏钱买你的产品或服务。
4、站在顾客的角度考虑问题，提出引导他们进入你的销售体系的策略。
5、在头脑中要形成一个相对比较成熟的投资退出策略。
6、充分说明为什么你和你的团队最合适作这件事。
7、请你的读者做出反馈。
当你做商业计划并向投资者提交时，必须避免下列问题：
1、对产品/服务的前景过分乐观，令人产生不信任感。
2、数据没有说服力，比如拿出一些与产业标准相去甚远的数据。
3、导向是产品或服务，而不是市场。
4、对竞争没有清醒的认识，忽视竞争威胁。
5、选择进入的是一个拥塞的市场，企图后来居上。
6、商业计划显得非常不专业，比如缺乏应有的数据、过分简单或冗长。
7、不是仔细寻求最有可能的投资者，而是滥发材料。
商业策划书形式与内容
执行概要 …………………………………………………
第一部分 公司基本情况…………………………………
第二部分 公司管理层……………………………………
第三部分 产品/服务………………………………………
第四部分 研究与开发……………………………………
第五部分 行业及市场情况………………………………
第六部分 营销策略………………………………………
第七部分 产品制造………………………………………
第八部分 管理……………………………………………
第九部分 融资说明………………………………………
第十部分 财务计划………………………………………
第十一部分 风险控制………………………………………
第十二部分 项目实施进度…………………………………
第十三部分 其它……………………………………………
备查资料清单……………………………………………………
1．创办企业的目的？为什么要冒风险，花精力、时间、资源、资金去创办风险企业？
2．创办企业所需的资金？为什么要这么多的钱？为什么投资人值得为此注入资金？
一、怎样写好商业计划书
1．关注产品 2．敢于竞争 3．了解市场 4．表明行动的方针 5．展示你的管理队伍 6．出色的计划摘要
二、商业计划书的内容
1．计划摘要
计划摘要一般要有包括以下内容：公司介绍、主要产品和业务范围、市场概貌、营销策略、销售计划、生产管理计划、管理者及其组织、财务计划、资金需求状况等。
在介绍企业时，首先要说明创办新企业的思路，新思想的形成过程以及企业的目标和发展战略。其次，要交待企业现状、过去的背景和企业的经营范围
企业家的素质对企业的成绩往往起关键性的作用。在这里，企业家应尽量突出自己的优点并表示自己强烈的进取精神，以给投资者留下一个好印象。
在计划摘要中，企业还必须要回答下列问题：
（1）企业所处的行业，企业经营的性质和范围；
（2）企业主要产品的内容；
（3）企业的市场在那里，谁是企业的顾客，他们有哪些需求；
（4）企业的合伙人、投资人是谁；
（5）企业的竞争对手是谁，竞争对手对企业的发展有何影响。
摘要要尽量简明、生动。特别要详细说明自身企业的不同之处以及企业获取成功的市场因素。
2．产品（服务）介绍
在进行投资项目评估时，投资人最关心的问题之一就是，风险企业的产品、技术或服务能否以及在多大程度上解决现实生活中的问题，或者，风险企业的产品（服务）能否帮助顾客节约开支，增加收入。
（1）顾客希望企业的产品能解决什么问题，顾客能从企业的产品中获得什么好处？
（2）企业的产品与竞争对手的产品相比有哪些优缺点，顾客为什么会选择本企业的产品？
（3）企业为自己的产品采取了何种保护措施，企业拥有哪些专利、许可证，或与已申请专利的厂家达成了哪些协议？
（4）为什么企业的产品定价可以使企业产生足够的利润，为什么用户会大批量地购买企业的产品？
（5）企业采用何种方式去改进产品的质量、性能，企业对发展新产品有哪些计划等等。
3．人员及组织结构
有了产品之后，创业者第二步要做的就是结成一支有战斗力的管理队伍。
企业的管理人员应该是互补型的，而且要具有团队精神。
4．市场预测
当企业要开发一种新产品或向新的市场扩展时，首先就要进行市场预测。
市场预测首先要对需求进行预测：市场是否存在对这种产品的需求？需求程度是否可以给企业带来所期望的利益？新的市场规模有多大？需求发展的未来趋向及其状态如何？影响需求都有哪些因素。其次，市场预测还要包括对市场竞争的情况？？企业所面对的竞争格局进行分析：市场中主要的竞争者有哪些？是否存在有利于本企业产品的市场空档？本企业预计的市场占有率是多少？本企业进入市场会引起竞争者怎样的反应，这些反应对企业会有什么影响？等等。
在商业计划书中，市场预测应包括以下内容：市场现状综述；竞争厂商概览；目标顾客和目标市场；本企业产品的市场地位；市场区域和特征等等。
5．营销策略
营销是企业经营中最富挑战性的环节，影响营销策略的主要因素有：
（1）消费者的特点；
（2）产品的特性；
（3）企业自身的状况；
（4）市场环境方面的因素。最终影响营销策略的则是营销成本和营销效益因素。
在商业计划书中，营销策略应包括以下内容：
（1）市场机构和营销渠道的选择；
（2）营销队伍和管理；
（3）促销计划和广告策略；
（4）价格决策。
6．制造计划
商业计划书中的生产制造计划应包括以下内容：产品制造和技术设备现状；新产品投产计划；技术提升和设备更新的要求；质量控制和质量改进计划。
在寻求资金的过程中，为了增大企业在投资前的评估价值，风险企业家应尽量使生产制造计划更加详细、可靠。一般地，生产制造计划应回答以下问题：企业生产制造所需的厂房、设备情况如何；怎样保证新产品在进入规模生产时的稳定性和可靠性；设备的引进和安装情况，谁是供应商；生产线的设计与产品组装是怎样的；供货者的前置期和资源的需求量；生产周期标准的制定以及生产作业计划的编制；物料需求计划及其保证措施；质量控制的方法是怎样的；相关的其他问题。
7．财务规划
财务规划需要花费较多的精力来做具体分析，其中就包括现金流量表，资产负债表以及损益表的制备。流动资金是企业的生命线，因此企业在初创或扩张时，对流动资金需要有预先周详的计划和进行过程中的严格控制；损益表反映的是企业的赢利状况，它是企业在一段时间运作后的经营结果；资产负债表则反映在某一时刻的企业状况，投资者可以用资产负债表中的数据得到的比率指标来衡量企业的经营状况以及可能的投资回报率。
财务规划一般要包括以下内容：
（1）商业计划书的条件假设；
（2）预计的资产负债表；预计的损益表；现金收支分析；资金的来源和使用。
企业的财务规划应保证和商业计划书的假设相一致。事实上，财务规划和企业的生产计划、人力资源计划、营销计划等都是密不可分的。要完成财务规划，必须要明确下列问题：
（1）产品在每一个期间的发出量有多大？
（2）什么时候开始产品线扩张？
（3）每件产品的生产费用是多少？
（4）每件产品的定价是多少？
（5）使用什么分销渠道，所预期的成本和利润是多少？
（6）需要雇佣那几种类型的人？
（7）雇佣何时开始，工资预算是多少？等等
商业策划书的撰写
美国的一位著名风险投资家曾说过，“风险企业邀人投资或加盟，就象向离过婚的女人求婚，而不像和女孩子初恋。双方各有打算，仅靠空口许诺是无济于事的”。商业计划书对那些正在寻求资金的风险企业来说，就是“金钥匙”,决定着投资的成败。对刚开始创业的风险企业来说，商业计划书的作用尤为重要，通过制订商业计划书，把正反理由都书写下来,然后再逐条推敲，会发现原本还在“雏型”的项目已经变得清晰可辨，也更利于风险企业家认识和把握该项目。
商业计划书首先是把计划中要创立的企业推销给了风险企业家自己。其次，商业计划书还能帮助把计划中的风险企业推销给风险投资家，公司商业计划书的主要目的之一就是为了筹集资金。因此，商业计划书必须要说明：
(1)创办企业的目的??为什么要冒风险，花精力、时间、资源、资金去创办风险企业?
(2)创办企业所需的资金??为什么要这么多的钱?为什么投资人值得为此注入资金?
对已建的风险企业来说，商业计划书可以为企业的发展定下比较具体的方向和重点，从而使员工了解企业的经营目标，并激励他们为共同的目标而努力。更重要的是，它可以使企业的出资者以及供应商、销售商等了解企业的经营状况和经营目标，说服出资者(原有的或新来的)为企业的进一步发展提供资金。正是基于上述理由，商业计划书将是风险企业家所写的商业文件中最主要的一个。那么，如何制订商业计划书呢?
第一部分：摘要
摘要是风险投资者首先看到的部分。通过摘要，风险投资者对你和你的计划书形成第一印象，所以摘要必须形式完美，叙述清楚流畅。
第二部分：公司及未来
这部分要使风险投资者对你公司的几个主要项目及未来的发展战略有一定程度的了解，各专题既要独具特色，又要构成一个相关的整体。
1．概述：只要你提供的公司名称、地址、电话号码、联系人等资料皆清楚无误，则风险投资者将不会提出任何问题。如果可能，可提出行业分类标准，请注意，千万不要给人无法收到的电话号码，如果你不在，应建立接转电话的服务机构或请朋友代转。
2．公司的自然情况：这里，你要力求用最简练的一段话描述公司的业务情况。更重要的是，要用最简短的一句话使风险投资者可以概略认识你的公司。如果你公司已是计算机网络成员，则你对公司的描述应与在计算机中的描述一致，这样，风险投资者可以依据你的行业分类目录概略认识你公司，如果你的文字欠简明扼要，则对方可能要求你解释，以确认你公司所属行业。
3．历史情况：这里，风险投资者主要寻求一个概略性的认识。即使对方已读过公司历史这节，他可能还要求你描述公司的历史，他们欲详细了解过去发生了哪些事件。这节似乎很难确定问题的基本类型，但对方很可能提出与公司特殊历史事件相关的问题。其中一类典型问题可能是：”为什么你人帮了这件事或做了那件事?” 另一类典型问题则可能是：”你公司发展历史上有哪些重要的里程碑?为什么有实现这些历史转折?”
4．公司管理：该部分主要介绍公司的管理情况，领导者及其他对公司业务有关键影响的人。通常，小公司不超过三个关键人物。风险投资对关键人物十分关心。你应该从最高层起，依次介绍，而且注意，关键人物不等于有成就者。主要包括董事和高级职员、关键雇员、管理者之职业道德、薪金等方面。
5．公司未来的发展规划：这里，风险投资者还是寻求有关公司未来可完成的里程碑的信息。他们可能提出涉及及未来关键阶段的问题，其基本问题可能是：”你如何完成计划书规定的关键指标?”
6．唯一性（管理唯一、产品服务唯一或投资基础唯一等）：这里，你必须回答的问题是：”本公司独特的原因何在?”这个问题变换说法为：”与世界上所有小公司比较，有哪些因素使你公司兴旺发达?”在公司总体范畴之内，大公司通常优越于小公司，如果认为这条规律有一定道理，那么，在你不得不与大公司竞争时，如何保证你公司必胜?为使风险投资者满意放心，你必须明确提出本公司之不寻常的优势，可以确保成功。如果你只是”此外，我也差不多”式的回答，对方很可能听听睡着了。
7．产品或服务介绍：这里，风险投资者要了解你出售什么，以及市场上需要什么样的产品和满意的服务；他要努力评估你产品的可销售程度和创新程度；他还关心你公司产品处于产品生命周期的哪一阶段。他的问题可能是：”为什么这种产品或服务有实用价值?它为用户提供哪些功能?用户的购买动机是什么”本产品寿命周期如何?何时可能被新产品取低?有无计划出新产品或以现存的产品冲出你的产品市场?这种冲出有利还是有害?你的产品责任是什么?若用户使用你的产品而受到伤害，你要承担哪些责任?你的产品价格受到哪些限制?价格弹性多少?产品耐用性如何?如何进行产品技术改进?在产品生命周期曲线中，你产品处于哪个阶段?”
8．行业情况：这里，风险投资者钭千方百计分析认识你的行业。他的问题可能是：”你在你行业中成功之关键何在?如何保证你公司和产品与你行业协调一致?此外还有一些基本问题，像”你如何了解确认你行业之总销售额与增长速率?你行业基本发展趋势如何?哪些行业变化对你公司盈利水准影响最大?你行业有哪些贸易壁垒?第三者初次进入你所属的行业圈难度如何?与同行其它产品比较，你的产品新颖处何在?本行业销售受哪些季节性因素影响?你的销售范围圈有多广，是地方、地区、全国还是全世界?”
应该注意的是，你所介绍的本行业一定时期内的销售额，不能包括未被你产品占领的领域的销售额。例如：若一个公司只制造微型电脑，则不能说已占领了全部电脑市场。微型电脑市场只是整个电脑市场的一部分，对应的行业只是微电脑市场，而不是全部电脑市场，事实上，目前的微电脑市场已很广阔了。
9．竞争者：这里，风险投资者希望了解：谁是竞争者，其实力如何，有何优势，以及你自身有哪些优势。其典型的问题可能是：”你有哪些超过竞争对手的优势?关于价格、性能、服务和保证措施，你公司与竞争对手优劣如何?竞争对手有哪些超过你的优势?谁是你最主要的竞争对手? 谁是你的行业伙伴?你与谁在高层次基础上竞争?你的产品有无替代品?如果有，谁制造这种产品?其地替代频繁程度怎样?你与竞争对手的价格差异如何?有无竞争对手加入你的行业?如果你打算选择某一市场与竞争对手共享，你的具体措施如何?希望竞争对手如何做出反应?你的竞争对手有股票公开上市的公司吗?”
10．销售策略：这里，风险投资者将集中精力分析研究你的市场行销战略，它希望了解你产品从生产现场最终转到用户手中的全部过程。某些基本问题可能为：” 描述你的产品的分销管道，即说明你产品从生产现场转到最终用户的全过程。你的产品有哪些行销环节?是本公司直接零售，还是通过行业销售网销售?广告在市场行销战略中地位如何?你的基本广告策略是什么?其成本怎样?你的销售对广告的敏感程度怎样?你曾采用过哪些市场渗透策略?现计划采用哪些市场渗透策略?若你的产品和行业进入成熟期计划采用何种市场战略?目前销售难度如何?需要直接推销否?即销售人员是否需要直接对用户叫卖?销售复杂且周期长；还是相当简单且直接推销?购买单件产品费用是高还是低?用户购买产品时是否一定要事前做预算?从与购买者签约到最终销售的时间长短如何?政府对市场交易是否有严格管制?”。
第三部分：投资说明
关于投资，你应该提出自己的融资方案，即对贷款、认股权、优先股、普通股等多种投资形式阐明自己的意见，意见要尽可能具体，使对方全面准确了解己方到底准备采用何种融资方式，并愿意付出多大代价。
第四部分：风险因素
投资者向你公司投资可能会遇到何种风险？你应从政策、经营、资源、财务等各方面加以叙述。在说明过程中，只正面叙述，不做评论性说明，主要包括：经营历史的限制、资源限制、管理经验限制、市场不确定性限制、生产不确定性限制、破产对关键管理者的依赖程度等。
第五部分：投资回报与退身之路
这是投资者非常关心的问题。因为大多数风险投资者并无真正意愿想长期持有公司的股权，而是希望能在条件成熟时“金蝉脱壳”，从而通过股票的增值获取收益。一般来说风险投资者可提出三种投资变现方式，主要包括股票上市，出售公司和买回等。你应指出自己希望采用何种方式。
第六部分：经营分析与预测
该部分主要基于公司历史的经营业绩分析，据以预测未来的经营情况，这里主要应以公司过去财务数据为基础，预测未来经营可能的收入、成本与费用，同时，通过比率分析预测出未来经营效率的高低及经营成果的好坏。
第七部分：财务报告
计划书中应包含你公司当前的财务报告，并附有适当的说明。无论如何，无当前财务报表的计划书是无法让人接受的。一份没有当年财务报告的项目是难以引起风险投资者的兴趣的。
第八部分：财务预测
对公司未来5 年的财务状况进行预测，还需预测以年的资金流量表，以便每个读者能确切了解公司资金流动状态。
第八部分：关于产品的报道、介绍、样品与图片
为增加计划书的说服力，你可以收集一些自己公司的综合介绍文献、搜集行业产品目录、收集某些产品图片等情况等。这些对争取投资均有一定作用，但不宜过多，否则会起喧宾夺主的反作用。需要声明的是，这些只能作为计划书的附件。
以上介绍的是计划书的全部内容，根据公司及项目的具体情况，可以结合实际情况在此基础上增添或删改，这都是为了满足项目的需要。
商业地产的策划要从策划的本源上说起，即什么是“策划”。按照中国文字的意思进行理解：策划就是运用谋略和计策去取得一种超出常规的良好结果。如果这个诠释能被接受的话，那么商业地产的策划就易于理解了。
首先商业地产策划是一种智慧的创造，它能在商业地产的开发活动中创造出新的价值；如“海上海”的建筑创意，就使“上实”多收二三斗。如“巴比伦生活”的策划，使得物业的区域价值被凸现出来，“金点子”或者单纯的灵感或创意活动；创建性、系统性、完整性、可导入性，更重要的是可以执行才是策划的本质，它能改变项目，产品的形象市场地位，解决或排除某些商业地产开发过程中某些阻碍和难题。策划不能等同于“包装”，“包装”是策划活动中经常运用的一种常规手段，它只能起到“锦上添花”的作用，如果通过包装手段把不利条件变成有利条件了，那么这种包装行为是有欺诈嫌疑的。
商业地产策划活动没有公式（否则就不是策划了），但有以下几条策划的规律是需要掌据的。一是价值发现，就是要在商业地产的价值挖掘方面要独具慧眼，找出别人没有看到的价值；二是以理服人，商业地产不相信煽情。商业地产是投资性物业，是固化的资本，投资者比消费者理性，过分热炒概念是没有作用的，有用的是完美演绎盈利模式，合理推导要符合商业逻辑，这才是商铺市场乐于接受的引导；三是以品牌策划的手法去策划商业地产；商业地产开发的过程就是这个项目商业品牌树立的过程，有了市场广泛的认可，商业就会繁荣，商业繁荣的结果就是这个商业物业升值或价值兑现快捷。（）
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