业主入住小心未出陷阱又进火坑 
 
　　很多购房人都感叹自己在签订购房合同时掉进了房地产商设立的合同陷阱，出现这种情
况，有的是购房人自己不重视造成的，也有的是购房人为了急于买房，在房地产商不肯让步
的情况下，不得不接受的。
　　笔者在本文所要说的掉进火坑是指什么呢？那就是业主忽视自己的权利，误签损害自己
权利的《业主公约》和《业主大会议事规则》。
 
　　《业主公约》可以看成是业主多方的合约，对签约人具有法律约束力，在市场经济的社
会里，政府对民事的干预肯定会越来越少，在法律不可能面面俱到的情况下，业主间的社会
关系主要靠《业主公约》进行调整，业主千万不要把《业主公约》看成是《首都人民文明公
约》之类不需当事人签字、没有法律约束力的宣言。《业主公约》早晚会成为没有相应法律
调整情况下法院判案的依据。　　
　　同样《业主大会议事规则》也是一个业主多方的合约，它确定了业主大会的游戏规则，
当对业主大会决议是否有效出现争议时，同样会成为法院的判案依据，业主也绝不能掉以轻
　　业主们一定要看到：像深圳住宅主管部门用行政红头文件罢免深圳景洲大厦业主委员会
主任一职的类似做法在北京、在全国并非仅此一列，像北京中海雅园通过合法招标、原有物
业公司赖着不走的情况履有发生，两家物业公司甚至三家物业公司同时在一个小区声称自己
有管理权的情况已不再是新闻，房地产商、物业公司收买业主、收买业主委员会委员的情况
也已浮出台面，一个小区出现多个业主委员会、业主之间发生争斗的情况也已见诸媒介报
道。面对这些现实，我们业主已不能再用过去不惜一切代价成立业主委员会的思维，忽视签
订《业主公约》和《业主大会议事规则》，要特别警惕自己签订的《业主公约》和《业主大
会议事规则》成为物业公司和业主中的“浦志高”对付自己的工具。
　　业主一定要明白，制定《业主公约》和《业主大会议事规则》是自己的权利，不是政府
行政主管部门的权利，根据我国《立法法》第八条规定；民事基本制度、基层群众自治制度
只能由法律确定，《立法法》第九条同时规定：民事基本制度、基层群众自治制度尚未制定
法律的，全国人民代表大会及其常务委员会有权作出决定，授权国务院可以根据实际需要，
对其中的部分事项先制定行政法规。这两条法律清楚的告诉我们：政府行政主管部门根本不
具有权利制定什么规范业主行为的规范性文件来干预民事基本制度和基层群众自治制度，业
主的权利和业主之间的关系只能通过国家民法范畴的法律法规进行调整，行政主管部门只有
行业管理的指导权和监督权，他们所发的“办法”、“通知”属于行政管理法范畴，不具有
调整民事关系的法律效力。
　　政府主管部门制定的《示范文本》条款本身大多不违反法律，每条单独的看也许没有问
题，但被不同的人利用，难免有很多漏洞，当事人要做的就是去堵这些漏洞。如果掌握某些
权力的人把《示范文本》解释成强制性规定，变成格式化合同，不许修改，不许补充，那就
是公权力对私权利的非法干涉。
　　我们有权利批评房地产商利用《房屋买卖合同》示范文本给购房人设置合同陷阱，同样
也有必要提醒业主小心有人利用《业主公约》和《业主大会议事规则》示范文本为业主挖下
火坑，这里的道理是一样的，只是前者早，问题以广泛显现，后者刚开始，问题还未明显暴
露，笔者在《房屋买卖合同》示范文本公布时曾提醒购房人要防患于未然，现在认为同样有
必要提醒业主在签《业主公约》和《业主大会议事规则》时也要防患于未然。
　　业主如果忽视签订《业主公约》和《业主大会议事规则》的重要性，等于是再一次放弃
自己的权利，如果业主在《业主公约》和《业主大会议事规则》上签了字，就如同在购房合
同上签了字一样，只要相关条款不违反法律，将来出现纠时，由于业主没有任何办法证明自
己是被迫签字，违反了自己签署的《业主公约》和《业主大会议事规则》，只能自己承担违
　　《业主公约》和《业主大会议事规则》实际上是一种多边合同，由于涉及人广，绝非是
哪位业主想修改就修改得了的，按照《物业管理条例》规定修改《业主公约》和《业主大会
议事规则》是需要经过2/3业主通过的，因此《业主公约》和《业主大会议事规则》对业主
利益的影响可能会比购房合同的影响长得多，甚至是几十年。业主一定要把第一次制定《业
主公约》和《业主大会议事规则》看得比选举业主委员会更加重要。
　　有鉴于此，笔者特根据自己多年的研究提出一个《业主公约》和《业主大会议事规则》
草案供各位业主参考，希望能抛砖引玉，业主们能共同研究出一个更能全面保护业主权益
的、杜绝隐患的《业主公约》和《业主大会议事规则》。
　　最后笔者一定要告诉大家的是按笔者思路制定《业主公约》和《业主大会议事规则》肯
定会比照搬国土房管局的示范文本在业主委员会进行备案时遇到更多阻力，但这个阻力不是
不可克服的，当年在《业主公约》需要审批的时候，笔者所在小区就将业主自己修改的《业
主公约》突破了审批限制，成功地进行了备案。是为了长远利益努力克服阻力，还是为眼前
利益放弃原则，熟重熟轻，只能各位业主自己拿主意。
　　以下是本人草拟的《业主公约》和《业主大会议事规则》，欢迎网友提出批评意见，帮
助笔者把自己的初步想法不断完善。
　　为维护本物业区域内全体业主的合法权益和公共环境及秩序，根据我国《宪法》、《民
法》(注：目前还是《民法通则》)、《物业管理条例》等法律法规制订本公约。本公约对物
业区域内全体业主均具有约束力。业主应通过必要方式要求共居人、使用人及雇工等相关人
　　第一条 本物业区域内的业主，对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但
不得损害本物业区域内其它业主的合法权益。
　　第二条 本物业区域内的业主，依其所占份额对共有部分享有占有、使用、收益和处分
的权利，对本区域内的建筑物及其附属设施的维护等享有共同管理的权利。业主按照本公约
约定维护本区域的共有部分，维护、修缮共有部分的费用由本物业区域内业主依其所占份额
分担。本公约未约定或者约定不明确的，各业主都有义务进行维护。
　　第三条 本物业区域内的业主组成业主大会，业主大会成立后，业主对共有部分所具有
的的权利由业主大会行使及执行，业主大会可就业主共同权益和事务，代业主行事，授权业
主委员会以业主大会的名义进行起诉和应诉。
　　业主大会作出的决议、决定对全体业主具有约束力。
　　第四条 业主大会选举产生业主委员会，业主委员会按照业主大会的决议、决定履行本
物业区域内的日常管理监督职责。
　　业主委员会在业主大会授权范围内作出的决议、决定(除被业主大会否决外)对全体业主
　　第五条 业主大会可授权业主委员会与业主大会选聘的经理人签订物业服务合同，委托
经理人具体实施业主大会和业主委员会对本物业区域的管理服务。
　　经理人可以是法人，也可以是自然人。
　　第六条 本物业区域内共有部分的重大修缮、重建、费用分摊、收益分配等重大事项，
应经本区域内业主大会总表决权的三分之二以上通过。
　　第二章 物业基本情况
　　第七条 物业基本情况
　　座落位置：(注：能写明四至的最好写明四至)
　　国有土地使用证明文件政府批文号：
　　第八条 本物业区域共有部分是指本物业土地使用范围内的所有道路、空地、绿地；不
为单个业主拥有的所有建筑物、构筑物；共同使用的部位及设施设备，包括房屋的承重结构
(基础、承重墙体、梁柱、楼盖等)，外墙面，大堂，公共门厅、卫生间、走廊、过道、垃圾
房、邮政信箱、避雷装置、地下室、楼梯间、变配电系统、照明灯具、电梯系统、消防系
统、保安系统、二次供水系统、供暖系统、空调系统、电视天线系统，自来水分户水表以外
计费水表以内的上水管道、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等；设置在任何
单位内但与其它单位或其它部分共同使用的装置；物业区域内的市政排水设施，物业区域的
　　第三章 业主的权利和义务
　　第九条 业主的权利：
　　1.对其名下的物业享有占有、使用、收益和处分权；
　　2.按设置目的和相关规定使用物业区域共有部分；
　　3.享有召开业主大会的请求权，亲自或委派代表参加业主大会的参与权；
　　4.享有业主委员会委员的选举权和被选举权；
　　5.对物业区域内的重大事项享有表决权；
　　6.有权监督业主委员会、业主大会委托的经理人的工作，向业主委员会、业主大会委托
的经理人就物业服务的有关问题提出意见、建议和要求；
　　7.有权监督公共维修基金和物业服务费的使用情况和要求业主大会委托的经理人公开公
共维修基金和物业服务费的收支帐目；
　　8.有权按有关规定进行房屋自用部位的装饰装修；
　　9.有权自行聘请他人对物业自用部位设施设备进行维修、养护；
　　10.有权根据物业区域内共有部分的状况要求业主大会委托的经理人及时进行修缮并对
　　11.有权要求异产毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任；
　　12.国家法律法规赋予业主的其它权利。
　　第十条 业主的义务：
　　1.遵守法律法规的规定和本公约约定；
　　2.执行业主大会和业主委员会在业主大会授权范围内作出的决议、决定；
　　3.接受业主大会聘请的经理人对物业区域内共有部分的管理；遵守业主大会委托的经理
人受业主大会、业主委员会委托制定的管理细则及各项管理规章制度；
　　4.按国家有关规定缴纳公共维修基金，按业主大会批准的标准交纳物业服务费、共有部
分保险费和续筹的公共维修基金；
　　5.按提供相关服务的公共服务部门制定的标准缴纳水、电、煤气、暖气等能源费用及共
用电视、宽带等服务费用；
　　6.转让或出租所拥有的物业时，应要求受让人或承租人签署遵守本公约的承诺书，并在
买卖合同或租赁合同签署之日起一个月内,将房屋转让或出租情况告知业主大会委托的经理
人。未要求受让人或承租人就本公约签署承诺书或在签署之日起一个月内未将房屋转让或出
租情况告知业主大会委托的经理人的，应对由此造成的公共利益损失承担相应的责任；
　　7.保护本物业土地使用范围内的所有道路、空地、绿地、公共建筑和本物业的共用部位
　　8.要求共居人、使用人及雇工等相关人员遵守本公约，合理使用物业。对共居人、使用
人及雇工等相关人员的疏忽和错误承担相应的责任。
　　第四章 物业的使用和维修
　　第十一条 遵守法律法规的规定，按照有利于物业外貌保持、使用安全等原则，合理使
用本物业土地使用范围内的所有道路、空地、绿地、公共建筑和本物业的共用部位及共用设
施设备，妥善处理供水、排污、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护
等方面的相邻关系，自觉维护物业区域内的整洁、美观和公共生活秩序。
　　第十二条 本物业区域内禁止下列行为：
　　1.未经政府有关部门批准和业主大会、相邻业主同意，擅自改变房屋结构、外貌和用
　　2.擅自占用或损坏物业公共楼梯、扶栏、走道、地下室、平台、屋面、外墙等共用部
位，擅自移动共用设备； 
　　3.擅自在天井、庭院、平台、屋顶、外墙、绿地、道路或其他共用部位、场地搭建建筑
　　4.侵占或损坏院墙、道路、绿地、园林、小品、围栏和文娱、体育及休闲等共用设施设
　　5.随意堆放、遗撒、倾倒或抛弃垃圾、杂物；
　　6.在共有部份或违反规定在自有房屋内堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒
　　7.燃放烟花，发出影响其他业主正常生活的噪声；
　　8.私设摊点，开设影响其它业主生活的饭馆等经营性场所；
　　9.在阳台外和窗外吊挂和晾晒物品，在建筑物或构筑物上私开影响建筑物整体外观的门
窗，擅自张贴或安装可通过外观看到的任何标识牌、广告牌或标语等。
　　10.在业主共有部份乱涂乱画，在业主大会指定的位置以外随便进行张贴；(业主大会指
定张贴位置之前，业主可在业主大会委托的经理人张贴通知的位置张贴对于物业服务的意
见，但不得张贴广告。)
　　11.利用物业从事危害公共利益的活动；
　　12.法律法规禁止的其他行为。
　　第十三条 业主饲养宠物，应遵守《北京市养犬管理规定》及有关法律法规的规定，即
时清理宠物粪便；乘坐电梯的，应当避开乘梯的高峰时间；＿＿＿＿＿＿＿＿。
　　第十四条 机动车在住宅区内行驶时速应低于5公里；车辆出入应按要求出示证件；＿＿
　　机动车和自行车应在专门的地方停放，禁止在消防通道、消防井盖、人行便道和绿地等
场所停放；车位只可用作停放车辆用途，不得自行在车位上安装任何设置；停放期间，防盗
报警器应使用静音，发生噪音应迅速解除；＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
　　本物业区域的共用车位使用分配方式为：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
　　例如：留出适当数量的访客车位后，按顺序登记分配/轮换分配/以抽签的方式分配；＿
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
　　第十五条 装饰装修房屋，应当事先将装饰装修方案报经业主大会委托的经理人认可，
并与其签订装饰装修管理协议。
　　装饰装修房屋，应在规定时间施工，不得擅自拆改承重墙、各种管线和破坏防水层等，
不得影响共用部位、共用设备设施的正常使用和维修养护以及建筑物整体外观和相邻业主的
合法权益，不得更改外窗的颜色，防盗窗应按指定位置、颜色、行状和大小进行安装，空
调、卫星天线等外挂设备应按指定位置进行安装，因装饰装修导致共用部位、共用设备设施
以及其他业主利益受损，应当承担修复及赔偿责任。
　　第十六条 业主应及时对屋内影响相邻业主权益的损坏部位和设施进行维修；业主发现
房屋内属公共维修责任的共用部位和设施损坏时，应及时通知业主大会委托的经理人，并采
取合理措施防止损失扩大。
　　第十七条 对异产毗连的物业维修，各相邻业主应积极支持、配合，不得人为阻挠维
修。因阻挠维修，造成物业及他人人身伤害和财产损失的，阻挠人应承担赔偿责任。
　　在必要时，业主应配合业主大会委托的经理人和相邻业主进行入户维修，如因该等维修
引至该业主利益受到损害，维修人应予以修复或适当赔偿损失。
　　第十八条 如因人为原因造成共用部位共用设施设备损坏，造成损坏的责任人应负责修
　　第十九条 房屋及其配套设施应当定期维修养护，出现危害物业安全、影响外观或妨碍
公共利益的情况时，业主大会或业主大会授权的经理人有权督促责任人维修养护。
　　第二十条 业主大会或业主大会授权的经理人实施对物业共有部分进行维修养护时，有
关业主应当给予配合。业主阻挠维修造成物业损坏及财产损失的，应当负责修复或者赔偿。
　　第二十一条 业主大会或业主大会授权的经理人因公共利益进入业主自有部分进行维修
工作，应事先通知业主并取得其同意。紧急情况下无法通知业主的，业主大会或业主大会授
权的经理人可在第三方的监督下，进入业主自有部分内部，但事后应及时通知相关业主。
　　第二十二条 房屋因特殊情况需要改变使用性质的，应征得相邻业主以及业主大会的书
面同意，并报政府有关主管部门批准。物业区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不
　　第二十三条 因房屋维修或公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与业主大
会或业主大会授权的经理人签订书面协议，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应作
　　第二十四条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相邻业主、业主大会的书
面同意后，方可向有关部门办理报批手续。经批准设置的经营性设施的收益，应当纳入公共
　　第二十五条 如房屋因火灾、台风、地震、地陷或其它原因而破坏，以致大部分不能使
用，则业主委员会应该召开特别业主大会，决定房屋是否修复或重建以及修复或重建费用的
筹集办法；如业主大会决定放弃修复和重建，则业主大会应拍卖剩余房产，并将拍卖所得与
公共维修基金及业主其他共有财产按建筑面积比例返还给各业主。
　　第二十六条 其他条款
　　＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
　　第五章 物业服务的方式和费用的交纳
　　第二十七条 业主大会自行决定本物业区域的管理方式。
　　第二十八条 业主大会决定对共有部分进行保险时，该保险费按业主在物业区域内所占
　　第二十九条 选聘经理人对本物业区域进行管理，须经业主大会总表决权的三分之二以
　　第三十条 业主委员会与经理人签订或续定物业服务合同须有业主大会的授权。
　　第三十一条 业主大会委托经理人对物业区域进行管理服务期间，业主应按业主大会授
权业主委员会签订的物业服务合同中的收费标准交纳物业服务费，业主因故不能按期交纳物
业服务费用的，应委托他人按期代交或及时补交。
　　第三十二条 业主因家庭变故或经济困难可向业主大会提出申请缓交物业服务费，在业
主大会批准之前仍应按时缴纳。
　　第三十三条 对不按业主大会授权业主委员会签订的物业服务合同中的收费标准交纳物
业服务费的业主(业主大会同意缓交的除外)，业主大会可授权经理人采取电话、书面和当面
等方式进行催缴。催交六个月以上未果的，业主大会委托的经理人可在在业主大会指定的位
置公布该业主欠费情况，也可在业主大会授权情况下对该业主进行法律诉讼。
　　第三十四条 业主大会指定的经理人认为业主大会授权的方法无法挽回自己损失的，也
可循法律途径自行解决与业主的欠费纠纷，但不得自行对业主采取断水断电等制裁措施。
　　第三十五条 业主应按时交纳水、电、燃气等能源费用和供暖费用。如因业主欠交有关
费用造成公共服务部门停止相关服务，该业主自行承担责任，如连带其它业主受到影响，该
业主要对其它受影响业主进行合理赔偿。
　　第三十六条 业主应按国家有关规定交纳和使用公共维修资金，维修资金不敷使用时，
业主应按经本区域内业主大会总表决权的三分之二以上通过的续筹决议及时缴纳。
　　业主在出售、转让、抵押或馈赠其自有单位时，所缴纳的公共维修基金不予退还，随房
　　严禁任何人挪用公共维修基金或使用公共维修基金支付物业的保修费用。
　　第三十七条 业主转让物业，应与业主大会委托的经理人结清物业服务费用；出租物
业，约定由承租人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
　　第三十八条 自房屋交付之日起，房屋开发企业未曾售出的房屋和业主空置房屋均应承
担与其它业主相同的公共维修基金和物业服务费及共有部分的保险费。
　　第六章 违约责任和违约纠纷的解决
　　第三十九条 挪用公共维修基金或使用公共维修基金支付物业保修费用的责任人对全体
业主承担民事赔偿责任。
　　第四十条 业主、使用人应自觉遵守本公约的各项约定，对业主的违约行为，业主大
会、业主委员会、其他业主、业主大会委托的经理人都可督促其改正，必要时业主大会可授
权经理人排除业主、使用人因违反本公约约定而对公众利益带来的干扰。
　　第四十一条 业主、使用人违反本公约约定造成其他业主、使用人人身伤害或财产损失
的应负相应的民事赔偿责任。
　　第四十二条 业主、使用人对物业服务工作的意见和建议，可直接向业主大会委托的经
理人提出，也可向业主委员会提出，遇有涉及公共利益的争议应通过业主委员会协调解决，
　　第四十三条 本公约如有与法律法规相抵触的条款，该条款无效，但不影响其他条款的
　　第四十四条 业主大会或业主委员会在业主大会授权下拥有对本公约的解释权，业主委
员会可根据业主大会决议或业主的意见对公约进行修改，提交业主大会通过后生效。
　　第四十五条 本业主公约，经业主大会审议通过，自 年 月 日起生效。
　　业主大会议事规则(草案)
　　依据《宪法》、《民法》(注：目前还是《民法通则》)、《物业管理条例》等法律法
规，经本区域全体业主表决通过，制定本规则，专为本区域召开业主大会会议目的使用。
　　第一条 业主大会会议的召开应当遵循以下基本原则：
　　(1)遵守国家的法律法规；
　　(2)坚持权利与义务相一致；
　　(3)坚持公开、公正、公平；
　　(4)接受政府的指导、监督。
　　第二条 业主大会会议分定期会议和临时会议。
　　定期会议每年召开一次，于每年____月份召开。
　　遇有下列情况时，召开业主大会临时会议：
　　(1)半数以上业主委员会委员或10%以上业主提议；
　　(2)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
　　(3)涉及本区域物业管理公共利益，业主大会委托的经理人提议。
　　第三条 业主大会会议由业主委员会负责组织召开。
　　业主委员会不按第二条规定召开业主大会的，可由10%以上业主推荐代表主持召开。
　　第四条 本区域业主大会会议可由业主委员会确定采用集体讨论或书面征求意见方式进
　　业主委员会确定的召开业主大会的方法如有10%以上业主提出反对时应予改变。
　　每一业主均有权监察书面征求意见的全部过程。
　　第五条 不论以何种方式召开业主临时会议，业主委员会或10%以上业主推荐的代表应在
会议召开或反馈意见投放截止时间前14天在本区域显著位置公告会议召开的形式、议事内
容、会议召开或反馈意见投放的时间、地点。
　　第六条 采用集体讨论方式，按照以下程序进行：
　　(1)业主委员会或10%以上业主推荐的代表就业主大会会议召开目的、会议召集情况及业
主到会情况等进行说明；
　　(2)业主委员会或10%以上业主推荐的代表就本次会议需要决议事项进行必须说明；
　　(3)参加会议业主就需要决议事项逐一进行投票表决，由会议召集人指定人员对投票进
　　(4)业主大会会议召集人公布投票结果，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性
作出必须说明，确定并宣布决议事项是否通过或有效；
　　(5)业主大会会议召集人就决议事项的执行和处理作出说明。
　　第七条 采用书面征求意见方式，按照以下程序进行：
　　(1)业主大会会议召集人就决议事项向本区域全体业主送达书面征求意见函，并书面告
知业主反馈意见投放的截止时间和地点；
　　(2)在书面征求意见函规定的截止时间，业主大会会议召集人收集指定投放地点的业主
　　(3)业主大会会议召集人指定人员对反馈意见进行计收；
　　(4)业主大会会议召集人公布书面征求意见收集的结果，说明其合法性、有效性，明确
决议的事项是否通过或有效；
　　(5)业主大会会议召集人就决议事项的执行和处理作出说明。
　　第八条 采用集体讨论方式时，业主如不能亲自参加可委派代表出席，委派代表如代表
业主投票，应有业主的书面授权。
　　采用书面征求意见方式，业主本人或授权代表按照征求意见函中要求的内容和形式反馈
意见。不符合函中内容或形式要求的，不计为有效反馈意见。
　　第九条 如因场地等原因遇到困难时，业主可按幢/单元/楼层为单位推选代表参加业主
　　业主需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主推荐的
代表在业主大会投票时如实反映，业主也可书面授权推荐的代表代为投票。
　　第十条 为公正、公平目的，采用集体讨论或采用书面征求意见方式召开业主大会会
议，投票或反馈意见的计收、结果的公布等，业主大会会议召集人可邀请公证机构、律师事
务所、社区居委会进行现场监督。
　　业主大会会议记录、签到簿、出席代表委托书和书面征求意见的所有相关文件由业主委
员会妥善保管，所有业主或利害关系人均有权随时要求查看，业主委员会不得拒绝。
　　第十一条 无论采用何种方式召开业主大会会议，每一独立单位的业主拥有一票表决
　　第十二条 采用集体讨论方式，本区域内持有1/2以上投票权的业主参加方为有效；采用
书面征求意见方式，反馈意见代表的投票权超过全部投票权的1/2方为有效。
　　第十三条 采用集体讨论方式，业主大会决议经参加会议业主所持投票权1/2以上通过，
方为有效；采用书面征求意见方式，业主大会决议经反馈意见代表的投票权1/2以上通过，
　　以下事项，经本区域全体业主所持投票权2/3以上投票权表决通过，方为有效：
　　(1)制定和修改业主公约、业主大会议事规则；
　　(2)选聘和解聘物业管理企业；
　　(3)专项维修资金使用、续筹方案；
　　(4)业主大会和业主委员会开展工作的经费筹集、费用标准、使用范围和财务管理等；
　　(5)业主大会决议认为有必要的事项。
　　第十四条 业主大会通过的决议，应在通过后的第二天在本区域显著位置公告不少于14
天，并书面告知社区居委会。
　　第十五条 为组织召开业主大会会议目的，业主委员会开展工作的经费由本区域全体业
主按独立单元进行分担。
　　业主委员会应当至少每年一次将筹集的业主大会或业主委员会活动经费使用情况在本区
域显著位置公告，接受业主的质询。
　　第十六条 本规则如有与法律法规相抵触的条款，该条款无效，但不影响其他条款的有
　　第十七条 业主大会或业主委员会在业主大会授权下拥有对本规则的解释权，业主委员
会可根据业主大会决议或业主的意见对本规则进行修改，提交业主大会通过后生效。
　　第十八条 本规则经业主大会审议通过，自 年 月 日起生效。 
 

时招标书上未提及合同条款，中标人在签署合同时提出合同条款苛刻，不签定合同，并提出不合理的合同修改意见，双方不能达成一致，现在一直拖着，双方都不肯让步，给招标方带来了损失，有什么好的解决方法，请帮帮忙。