买房时向开发商借款 购房者如何判断开发商是否靠谱

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-09-16 09:35 标签： 买房时向开发商借款

地板砖均已采用较高档的材料装修好。　本报记者　周青先　摄" style="float:none;" title="济南一精装房样板间,房屋内墙面、地板砖均已采用较高档的材料装修好。　本报记者　周青先　摄"/>济南一精装房样板间,房屋内墙面、地板砖均已采用较高档的材料装修好。　本报记者　周青先　摄

一精装楼盘的工作人员向购房者介绍精装房门口的鞋柜。 　　　　　　本报记者　周青先　摄

  7日,我省出台《山东省业转型升级实施方案》。根据要求,2017年设区城市新建高层住宅实行全装修,2018年新建高层、小高层住宅淘汰毛坯房。目前房地产上,精装房和毛坯房的供应是什么情况?为何要大力推广精装房?相比毛坯房,精装房身价能抬高多少?老百姓能否认可接受……省城目前毛坯房所占比例高达九成多,面对三年后全部淘汰的目标,还有多远的路要走?

  本报记者　喻雯　张玉岩　　

  根据省政府有关要求,2017年设区城市新建高层住宅实行全装修。全装修的房子跟毛坯房有啥区别?同地段的房子,二者价格能差多少?

  8日下午,济南经十路上的一新建楼盘正在销售。该的所有新房户型都是,在一家143平米的样板间内,地板采用大理石铺砖,入户门是钢木复合材质,并且带有密码锁。厨房里安装了整体,包括抽油烟机、燃气炉灶以及消毒柜都安装完毕。而在卫生间,除了之外,水盆、马桶、镜子、喷头都已经装好。“凡是不能移动的物品,在交房的时候基本上都已经完成,业主只要购买一些家具,即可拎包入住。”

  该项目同时也推出了108平米的精装修户型,其样板间与143平米户型相比面积小了不少,装修的风格也有所不同。置业顾问李影介绍,大户型装修上比较大气,采用大理石地板,小户型则会清新一些,用木地板。但是在使用的材料上,都是同等品牌。

  置业顾问刘静雪介绍,关于精装修交房时需达到什么样的标准,在购房合同上都会有详细的约定。比如墙面涂乳胶漆,顶棚吊顶、电器开关插座等,都会有明确的品牌要求。“精装修的价格都算在房价里了,我们公司有集团化统一的采购渠道,成本要比个人装修控制得好,业主买精装修房,也会省不少钱。”

  这种精装修的房子,相比同等地段的毛坯房,价格相差多少?与该项目相隔不远。便是主推毛坯房的另一楼盘。记者了解到,交房时做好了白墙、水泥地、暖气片,没有内门,不贴瓷砖。卫生间里做好,留出马桶口和下水道口,瓷砖、马桶、水盆都得由业主自己来安装。

  目前毛坯房楼盘的均价在9300元每平米左右,而精装房的均价是10800元每平米,二者相差1500元,一套100平米的房子,价格相差15万元左右。

  对此,省城东部一家大型负责人说,一般来看,同等地段的精装房、毛坯房,单价相差在几百元到千余元。

  精装房不足一成,只有少数开发商敢玩

  根据要求,2018年新建高层、小高层住宅淘汰毛坯房。“目标的实现需要一个过程,从目前来看,毛坯房还是占了很大比例。”济南市建设部门相关人士介绍,在目前的济南市场上,精装房只占不到一成。全省其他城市来看,青岛推广较好,精装房比例占到了40%。

  该人士说,文件中提到的“全装修”和精装修意义相近。总的来看,精装修住宅在交房前,所有功能空间的固定面要求全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。也就是说住户入住后,只要买家具家电等就可以了。

  从市场主体来看,做精装房的企业以、恒大等一线房企为主,绝大多数企业在做毛坯。“的一个项目尝试做过精装,但是很快又转毛坯了,除了奥体附近的高端项目做了精装外,其他项目也都回归到了毛坯。”该人士说,不是每个企业都有能力来做精装房。一方面需要产业化的投入和专业化的运作,另一方面,还要处理好精装房售后服务的问题,否则难以推进。

  对此,一家一线房企工程部的负责人深有感触,他们在市中心的酒店式公寓做的是精装,但是在北部的刚需住宅项目,推广的就是毛坯。“精装相比毛坯,价格要高出几百元至上千元不等。对于首次置业或是弱改善的客户来说,能否接受,这是非常现实的问题。”该负责人说,精装房对一个开发企业的综合统筹能力的考验很大。精装房项目需要大规模的施工、安装、等,如果管理运营等跟不上,也很难做好。也有的企业能力不足,为了抢时间和工期,只能在装修的质量上打折扣。“像我了解的一些精装房项目,在房屋交付使用一段时间后,墙面出现空鼓、开裂、起皮甚至是渗透等,都成了普遍的问题。”

  同时,开发企业也会算一笔经济账。客户拿到精装修的新房后,有可能会产生各种投诉。如果投诉过多,处理这些后期问题的成本,也不会让开发商好过。

  百平毛坯房“二次装修”产生垃圾两吨多

  虽然目前精装房的市场比例不高,但是考虑到毛坯房的二次装修浪费、环境污染、噪音污染等一系列问题,精装房被政府认定是未来发展的趋势。

  济南市建委工程质量与安全生产监督站有关负责人说,住建部一直在提倡“一次性装修”,也就是说减少目前经常出现的“二次装修”等后遗症问题,而这在毛坯房中不可避免。

  根据济南市建委提供的,98%的新房业主都会把墙皮铲掉重新做,还有20%的业主会把厨房、洗手间的瓷砖铲掉重装,而防盗门的更换也占了10%的比例。据了解,100平米毛坯房装修垃圾在2.3吨左右,业主“砸新换新”二次装修,至少得花2万多元。

  “只要能买得起房子的,基本都会进行二次装修。”正在装修房子的张先生代表了很大一部分人。张先生装修的是第二套房子,对装修,他已经比较了解。目前各地会对毛坯房的、墙皮、开关插座及灯具、厨卫瓷砖等做出装修要求,并需要测试电源、下水和防水。“如果不装这些,房子就通不过验收。但开发商往往会以次充好,业主为了放心就不得不重新装了。”

  “老百姓所说的毛坯房,其专业称谓是‘粗装饰’。”该负责人说,从现行的《粗装饰管理办法》来看,毛坯房交房时,开发商要做好的是“底层”,“面层”部分可以由业主自己来做。以墙为例,开发商可以把墙腻子做好,乳胶漆等可以由客户自己来做。至于厨房、卫生间等的墙面、地面等没有铺砖的要求。“现在开发商多数把墙面做好了,刷了乳胶漆,也有的做了厨房、卫生间的铺砖以及洗手盆、马桶等,这些客户一般都不会满意,所以砸掉重做的较多。”

  除了装修浪费外,新建小区新住户会陆续入住,小区在很长一段时间内将处于装修期,各种噪音、环境污染都是问题。这对一些入住较早的住户来说,显得不太公平。

  “如果未来的房子都是精装修,买的房子都是一个风格,自己的一些装修想法怎么实现?”白领王芳说出了不少人的担忧,房子装修风格、个人喜好不同,众口难调。而买的房子都是装修好的,能满足大家的个性化需求吗?“现在买毛坯房,砸的东西相对不多,如果都是精装的,自己不喜欢的话,重做会不会浪费得更多呢?”

  对于购房者担心的精装房众口难调,一家房企工程部负责人建议,开发商可以从购房者的个性化需求出发,在装修设计的风格上,可以尝试多元化,比如设置田园、简欧、美式等几个选项,在购房协议上也可以约定。“现在一般是‘轻装修,重装饰’,购房者也可以通过家具家电、窗帘设计等装饰,实现自己的个性化需求。”

  “现在毛坯房在交房时,政府是有明确的标准要求的。而对于精装房,不同项目、不同面积户型,装修的标准、风格等都不一样,这个能有一个技术标准吗?”世联行山东区域董事总经理朱江说,精装房在装修时是相对封闭的,业主只能看到成品,看不到开发商使用的材料,质量的把控如何实现,也是一个重要的问题。“在未来推广精装修的过程中,质量问题是监管部门必须重视的,此外,制定一套科学的技术标准,也是推广精装房的重要前提。”

  “毛坯房在装修时,业主能实时检查装修公司的进度、质量,装修完之后也有一定的质保年限。”朱江说,以后将推广精装房,一套房子装修好以后,质量保修期也是一个很重要的问题,把这一点明确了,才能更好地维护广大购房者的权益。

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部分开发商之所以会在没有预售证的情况下开始卖房，主要有两方面原因：一是工程进度没达到要求，办理商品房预售许可证的要求比较严格，需要完成整个工程进度的2/3；二是资金回笼困难，办理预售许可证是最后一道程序，需要将其他四证土地使用证、建筑工程规划许可证、用地规划许可证、施工许可证办理完成之后才能办理预售许可证，而办理前四证的费用较高，所以很多开发商会选择在办理四证之后选择内部认购的方式来进行资金回笼。

购房者选择没有预售证的房子有利也有弊，好的方面就是价格较低，弊端就是风险较大，开发商手续不齐，若以后拿不到预售证，那么购房者之前缴纳的各种款项将得不到法律保护。

目前来看，洛阳楼市供应量充足，整体房价不高，购房者有足够大的选择余地，最好挑选实力和口碑较好的项目。如果中意的楼盘确实没有预售证，那就要看其他四证是否齐全，这样也可以将风险降到最低。

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