近年来,随着我国房地产经济的快速发展,在房产交易中却出现了不少问题。本文就是以当事人双方在房屋买卖中发生的争议为焦点结合相关法律进行的案例分析。自从《物权法》实施以来,对调整平等主体之间的财产关系起到了重要作用,但是其中的一些规定仍在理论上存在不少争议。比如现在频繁发生的夫妻一方以个人名义擅自处分共有房屋的情况,第三人能否依据《物权法》中的善意取得制度获得房屋的所有权?同时,《物权法》还规定不动产物权的变动须以登记为公示方式,只有经过登记才完成不动产物权的变动。但是登记在性质上又属于行政行为,如果该行为被认定无效,则是否会影响到民事买卖关系?房屋作为家庭财产的重要组成部分,一旦发生纠纷不仅会影响家庭关系,也会给社会的和谐带来障碍。本文试图从该案例引发的这两个争议焦点出发,结合我国法律进行分析,从而得出问题的解决办法。本文主体一共分为三个部分。第一部分是关于一则房屋买卖纠纷案件的概述,通过对案件及审理、裁判的介绍,提出该案件当事人 

一、善意取得概述(一)善意取得的概念善意取得是指无权处分他人动产的占有人,在不法将动产转让给第三人以后,如果受让人在取得该动产时出于善意,就可以依法取得对该动产的所有权,受让人在取得动产的所有权以后,原所有人不得要求受让人返还财产,而只能请求转让人(占有人)赔偿损失。(二)关于善意取得制度的理论基础关于善意取得存在的理论基础,多数学者提出了不同的看法,大致有以下几种观点:(1)取得时效说。时效制度,以时间及时间之经过为其构成要件,而善意取得制度则与时间及时间之经过没有联系。所以,时效制度与善意取得制度是两种各自独立的制度。(2)权利外形说。占有人应推定其为法律上的所有者,故受让人有信赖之基础。(3)法律赋权说。善意取得是由于法律赋予占有人处分他人所有权的权能。(4)占有效力说。善意取得系由于受让人受让占有后,占有之效力使然。大多数学者认为善意取得制度的理论基础是法律上承认占有公信力的逻辑结果,即赞成权利外形说。《中华人民共和国物... 

一、不动产善意取得概述(一)不动产善意取得的概念性界定本文描述的不动产善意取得,是将善意取得的标的扩张到不动产领域,包括诸如船舶、车辆、飞行器等以登记为公示方式的特殊动产。但此处的不动产不包括未经登记的不动产。我国因国情所限,尚未建立起健全的不动产登记体系。综上,我将不动产善意取得界定为:指财产占有人无权处分其占有的财产,如果他将该财产转让给第三人,受让人取得该财产时出于善意,则受让人将依法即时取得该财产的所有权或其他物权①,而不受真正权利人追夺,真正权利人只能请求登记记载的权利人或有过错的登记机关赔偿损失。(二)不动产善意取得的理论基础1.“以手护手”原则。善意取得制度渊源于古日耳曼法的“以手护手”原则,②依据该原则,占有是物权的外形,占有动产者,即推定其为动产占有人,而对动产有权利者,也须通过占有标的物而加以表现。因此,有权利者未占有其物时,其权利之效力便因此而减弱。任意将自己的动产交付与他人者,仅能向相对人请求返还,若该相... 

一、善意取得概述(一)善意取得的概念善意取得,又称即时取得,是指无处分权人将其占有动产或者不动产转让给善意的第三人,动产已交付或不动产已登记,则第三人取得动产物权,原所有权人不得请求返还的法律制度。(二)不动产善意取得的构成要件1.让与人为无权处分。从现有的法律实践和经验来看,善意取得制度存在的重要目的之一就是解决现实生活中有关无权处分的问题,通过设定一定条件处理无权处分当事人之间的利益纠纷。可以说,善意取得本身的价值和意义就是因为无权处分的存在。善意取得制度的启动必须以无权处分人处分占有财产为前提。因此,让与人的无权处分行为是成立不动产物权的善意取得的重要前提条件,“如果是在有处分权的情况下处分财产,如买卖、互换等取得物的所有权,那么受让人依据一般的交易规则就能解决,也就没有必要适用善意取得了。”在这里我们必须要强调是对于盗赃物和遗失物是不能适用善意取得制度的。2.受让人为善意。受让人主观上的善意是善意取得制度的成立的重要要件... 

善意取得制度为近代以来大陆法系和英美法系民法上一项十分重要的法律制度。该制度适用于动产领域历来没有争议,但是否适用于不动产领域,各国立法规定不一,学界存有不同见解。2007年3月16日通过并于10月1日起正式实施的《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第106条以及第108条规定了善意取得制度并明确规定其不但适用于动产且适用于不动产。那么,这一规定是否科学合理,善意取得制度是否可适用于不动产领域发挥作用?本文将就此对善意取得制度的发端与演进进行深入的历史考察,重现这一重要制度在历史变迁中的真实面貌与基本内涵,并对各国民法上规定并不相同的善意取得制度适用范围进行分析,探寻在不动产领域适用善意取得制度的理论依据与实践支持,最后对这一制度在我国的合理建构和实践适用提出自己的见解和看法。以期有助于人们对这一法律制度的正确理解和认识,并为我国未来民法典善意取得制度的设计、建构提供一些积极的思考。本文共分四部分:第一部分论述善意取得... 

《物权法》的106条规定,“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人”。从以上的规定可以看出,善意取得制度的构成要件包括:转让人无权处分他人的财产,受让人受让时是善意的,受让人向转让人支付了合理对价以及依照法律规定应当登记的已办理登记、无需登记的已经交付四个要件。这四个要件对于动产善意取得和不动产善意取得都可适用,本文主要研究不动产善意取得的构成要件。一、转让人无权处分他人的不动产从《物权法》106条可以看出,不动产善意取得制度的前提是转让人的无权处分。无权处分是指行为人无处分权而处分他人的财产,即权利人无处分权而从事了法律上的处分行为。[1]作为不动产善意取得制度要件的无权处分需要符合一... 

　　3.30新政后，深圳房价一路看涨，一夜之间房价上涨数十万的情况也比比皆是，卖方违约如雨后春笋，二手楼交易纠纷案件骤然增加。有统计数据显示，2015年1月1日至6月8日见，深圳市罗湖、福田、南山、宝安、龙岗五区基层法院房地产庭立案总数量与去年同期相比增长37.42%，其中以房屋买卖纠纷居多。对此，地产律师提醒购房者，作为守约方的买方也应注意维权技巧，以便最大限度地维护自己的合法权益。

　　案例一：业主坐地起价30万被判决强制过户

　　吴小姐与胡先生于2014年11月27日，通过深圳市某地产中介公司签订了《二手房买卖合同》。该合同约定吴小姐购买吴先生位于深圳市南山区深南路某小区的房产，合同总价款200余万元。依据合同的约定，吴小姐于2014年11月支付定金600000元人民币，胡先生于2014年12月将涉案房产交付给吴小姐占有使用。后吴小姐在过年期间又支付部分房款，2015年3月，双方在（）办理建设银行办理了70余万元的资金监管。后吴小姐取得70余万元的银行贷款承诺书，并代为支付担保赎楼费用将房产赎出。

　　然而，2015年3月吴小姐要求继续履行合同协助办理房屋过户手续，但胡先生却以房屋价格上涨为由，要求吴小姐多支付购房款30万元，否则拒绝协助办理房屋过户手续。吴小姐在同意适当增加的基础上，胡先生仍然拒绝。

　　2015年4月吴小姐提出诉讼：请求判令胡先生继续履行双方所签订的《二手房买卖合同》，并将涉案的房产过户至吴小姐名下。

　　经过审理，一审法院认为：吴小姐已经履行了合同的付款义务，涉案的房产也已经赎出红本在手，房产也已经交付给其实际占有使用，胡先生提出的加价理由不成立，应该完整的履行合同义务。吴小姐已经履行了主合同义务的情况下，胡先生并无单方解除合同的权利，故对于被告要求继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。法院判决：

　　1.吴小姐和胡先生应当全面履行合同义务，包括：(1)胡小姐支付剩余房款的义务;(2)吴先生要配合在监管上述房款后三日内签订《深圳市二手房买卖合同》并申请办理将涉案房产转移至胡小姐名下;(3)税费依合同约定承担;(4)房产过户至吴小姐名下后，三日内向银行申请发放剩余房款;(5)胡先生在收到款项的三日内将涉案房产交付给吴小姐。

　　2、第三人在结清物业管理费后，十日内将保证金2万退还给胡先生。

　　3、第三人应履行居间人义务，并协助办理相关的房产买卖过户手续。

　　案例二：卖家反价被判赔成交价20%违约金

　　买卖双方于2015年3月14日签订买卖合同，卖方同意将深圳某套住宅出售给买方，房屋建筑面积为88平方米。约定的成交价格为220万元。合同成交当日买家支付了10万元定金，并在3月30日办理资金监管，监管金额为49万元。2015年4月20日银行出具贷款承诺书。然而，3月30日房地产新政调整，深圳房价暴涨。卖方于4月22日发出解约通知书，理由是“涉案房产存在口头租约，租客不同意提前搬迁，并主张优先购买权”。

　　2015年5月5日买方起诉卖方。经过审理，深圳市龙岗区人民法院一审判决认为，双方的合同中明确约定卖方要保证承租人放弃优先购买权并保证交楼前解除租赁合同，卖方现在又以承租人拒绝解除合同等理由单方面解除合同，已经构成违约。

　　由于该房产存在其他纠纷,继续履行合约强制过户的条件已不存在。因而一审法院判决按照成交价的20%来承担违约责任，卖方返还10万元定金、赔偿违约金44万元。同时4600元受理费以及3220元保全费也均由卖方承担。

　　案例三：卖家违约想赔定金了事 法院判决继续履行合同

　　2015年3月8日，买方与卖方签订了买卖合同。合同约定卖方将罗湖区某小区园住宅转让给买方，交易价格为215方。买方在当天支付了5万元现金。2015年的4月3日，双方签署了《二手楼交易资金监管协议》，买方将首期款人民币57万元存入银行的监管账号中。

　　但是到2015年5月3日，卖方却忽然反价，并通知银行终止资金监管。但在此时，银行已经出具了贷款承诺书。卖方在决定违约后也提出按照违约条款双倍返还定金、即10万元来解决纠纷。但买方没有同意，向法院提起诉讼，要求继续履行合同，同时要求对方赔偿损失人民币20万元。

　　经深圳市罗湖区人民法院审理，一审判决认为，双方签订的合同，是双方真实意思的表示，内容不违反法律与行政法规的强性规定，是有效的合同，各方当事人均应严格履行。原告已经履行了支付定金、首期款、提出贷款申请等义务，且被告也承认银行已经发贷款承诺函，承诺货款150万元。这足以表明原告已经履行合同项下的义务。被告却明确表示不予继续履行合同，已经构成违约，应当承担违约责任。但原告沒有提供相应损失凭证，再加上被告在拒绝履行卖房义务之后，主动要银行解除资金监管，并积极寻求和解，已经尽到止损的义务，因而法院没有支持原告提出的赔偿请求。

　　一审法院同时认为，一方面买方在深圳的限购政策之下具备购房资格，同时买方在法庭上针对涉案合同的履行承诺一次性支付购房款。除此之外，涉案房产没有抵押登记的情形，红本在手，除了因为为涉及本案被诉前保全之外、没有其他查封影响过户的情形，已经具备过户的条件。基于以上三种情形，判定双方继续履行合同。同时案件受理费4300元，由原告承担2000元，由被告承担2300元，诉前保全费3520元也由被告予以承担。

　　案例四：法院调解继续履行合同

　　2015年1月17日某居间公司居间，巫某向被告杨某购买龙岗区吉华路某花园房产，成交价255万元。巫某当天签约支付定金2万元，3日内支付定金3万元。4月15日前监管首期款，并申请银行按揭贷款。杨某在签约当日将房产证交居间公司。同时双方签订了《合同主体变更确认书》。杨某同意将买方姓名变更为巫某，由巫某继续履行合同的相关义务。

　　合同签订后，居间公司保证人向杨某支付定金5万元，买卖双方也按约在银行监管首期款82万元。后银行要求追加监管首期款24万元。

　　然而，当巫某按要求将该款打入银行监管账号后，杨某却想反价拒绝配合签字。

　　经过多次催促和商量之后，杨某依然坚持不签字。随后，巫某将其告上法院。要求其继续履行合同将房产过户，并要求其承担延迟履行违约金。

　　在法院主持调节之后，经过协商，双方达成和解，法院出具民事调解书。其内容为：

　　1.双方同意继续履行《二手房买卖合同》;2.原被告于2015年6月27日前到深圳市产权交易登记中心办理登记过户手续;3.被告于收到除交楼保证金之外的全部房款之日起三日内按合同约定向原告交付房屋;4.被告确认涉案房产没有抵押，也未被其他法院查封，亦无其他产权争议;5.原被告双方任何一方违反上述约定，拒绝履行，则赔偿对方损失100万元;

　　新政催生法院判决新动向

　　事实上，因为二手房买卖纠纷案件增多，法院审理此类案件时也出现一些新规律新动向。在法院允许的范围内，地产律师表示，在法院允许的范围内，被业主反价、违约的购房者，应该了解这些动向，继而更好的维权。

　　有律师表示，.法院以前判解除合同案件时，法官会根据实际情况调整赔偿比例。通常违约金10%比较常见，连15%都非常少见。违约金按照合同成交价格20%赔偿买家，这样判决可能成为法院处理该类案件的风向标。另外判决继续履行合同的比例也有所提高，这表明法院更强调当事人意思自治。如果符合条件可以继续履行合同的，也都支持守约方买方的诉求，切实保护守约方的合法权益。

　　卖方违约是继续履行合同还是解除合同?

　　从上面案例可以看出，一旦卖方出现提价、违约等行为，购房者可以进行的维权包括强制其继续履行合同、强制过户、索赔违约金等。对此，律师表示，卖方违约情况下，买方选择继续履行合同务必需具备的条件包括。

　　首先，购房者要具备购房资格。比如在深圳限购政策下必须满足以下条件：1)对于本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购2套住房。2)对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。3)境外个人(不包括港澳台地区居民和华侨)在境内工作、学习超过一年，并只能购买一套用于自住的商品房(住宅类)，港澳台地区居民和华侨只能购买一套用于自住的商品房(住宅类)。虽然根据最新规定，即2015年8月19日住建部、商务部等联合发布的文件【建房(号】《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》，对限外令有所松动，但目前深圳的规定仍然没有变化。

　　其次，卖方最好持有红本房产证，并确保没有其他查封影响过户的情形。其次是最好没有办理抵押登记的情况。如果有办理抵押登记，要将卖家的银行作为第三人，以便法官判决银行配合赎楼手续，解决赎楼问题。

　　此外，购房者要能够一次性付款。为了解决执行难题，若不能一次性付款就需要卖家配合办理按揭手续，因此执行难度较大。

　　不过，在现实生活中，不少购房者遭遇卖方违约后，已经无心继续合同，只想拿回属于自己的损失。律师提醒，在卖方违约情况下，要慎重选择是要求解除合同、还是要求继续履行合同。如果不具备继续履行合同的条件，就要选择要求解除合同。而一旦选择要求解除合同，即使后来具备了继续履行合同的条件，无法再变更诉讼请求为要求继续履行合同。因一旦通知解除合同，通知到对方时就生效了。如果先要求对方继续履行合同，后来变更诉讼请求为要求解除合同，相对来说没有程序方面的障碍。

北京房地产专业律师靳双权()，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

2015年2月，高娜、高平诉称：高平与杨香系夫妻关系，高娜为高平与杨香之女。杨香于2006年6月12日去世。18、19号为杨香承租的公房。杨香生前与杨云是好朋友。我们曾于2014年10月就房屋在北京市东城区人民法院起诉杨云返还原物。在该案审理过程中，我们才得知杨香在生前于2003年以100000元的价格将房屋卖与了杨云，并收取了相应款项。但公房禁止买卖，且高平对杨香出卖房屋并不知情。杨云一直将房屋出租至2014年8月份，现房屋依然在杨云控制之下。现我们诉至法院，要求判令杨香于2003年与杨云订立的房屋买卖合同无效;判令杨云返还杨香承租的房屋的《北京市公有住宅租赁合同》原件;判令我们返还杨云购房款100000元;本案诉讼费由我们承担。

杨云辩称：高娜、高平的诉讼请求没有任何法律依据。第一，高娜、高平以杨香与我之间订立的房屋买卖合同违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条关于违反法律和的强制性规定为由，要求确认该合同无效，但并没有相关的法律、行政法规作出此类规定。第二，高娜、高平之前曾起诉我要求返还北京市公有住宅租赁合同原件，已被人民法院判决驳回，故应根据一事不再理的原则，判决驳回高娜、高平的诉讼请求。第三，现我与杨香的房屋已履行完毕，且我自1995年起在涉案房屋居住至今，只是中间有段时间是由我的亲戚住，现不存在返还购房款的问题。综上，我不同意高娜、高平的诉讼请求。

18、19号房屋系北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心的公房，该房屋承租人登记为杨香。1995年4月13日，杨云及其子刘洋将户籍迁入房屋处。2005年3月，杨香及高娜将户籍迁出房屋，高平的户籍未在此处。杨香去世后，房屋未进行承租人变更。2009年，北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心更换《北京市公有住宅》，就房屋签订了《北京市公有住宅租赁合同》。租期自2009年6月1日始，合同中未约定租期停止日期。合同甲方有北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心盖章，乙方处为空白。现该合同原件在杨云处。房屋现由杨云居住使用。高娜自1998年起，即不在房屋内居住。

杨云持有收条一份，该收条载明“今已收齐11号房款10万元正”。收条落款日期为2003年3月7日，落款签字为“杨香”。高娜、高平对杨云提交的收条真实性认可，现高娜、高平认可杨香与杨云之间就房屋的房屋买卖关系。现房屋的承租人尚未变更。

另，高娜、高平曾于2014年10月31日向北京市东城区人民法院提起诉讼，要求杨云返还房屋的《北京市公有住宅租赁合同》原件。该案审理过程中，法院到北京市东城 1区房屋土地经营管理一中心交道口分中心，就房屋现承租人情况以及《北京市公有住宅租赁合同》的签订等情况进行询问。答复称， 18、19号房屋的承租人现在仍是杨香，《北京市公有住宅租赁合同》是2009年6月1日签订的，在该中心存档的合同中，乙方写的是杨香，但不清楚为什么本案当事人提供的合同上乙方是空白的。签订新的《北京市公有住宅租赁合同》后，旧合同应该已经收回。本案中，当事人提供的合同与该中心存档的合同是同一份合同，但不清楚当时是谁到该中心领取的《北京市公有住宅租赁合同》。

关于杨云与杨香之间的公房买卖行为，该中心表示根据建设部的规定，任何人不能擅自买卖公有住宅，公房买卖是不允许的。该中心不同意杨云与杨香之间对公房进行买卖。

1、杨香与杨云订立的房屋买卖合同无效;

2、驳回高娜、高平的其他诉讼请求。

现高娜、高平认可2003年3月7日杨香签写收条的真实性，亦认可杨香于2003年3月7日将房屋售予杨云，故可以认定杨香与杨云之间就房屋形成了房屋买卖合同关系，本案的主要争议焦点为杨香与杨云之间就房屋的买卖合同是否有效。杨香从房屋的产权单位北京市房屋土地经营管理一中心交道口分中心承租公房，其对该房屋仅有居住、使用的权利，并无处分权。杨香与杨云买卖行为的交易标的为杨香不具备处分权的公房，产权单位既未重新与杨云订立公有住宅租赁合同，又未同意或追认杨香与杨云之间的房屋买卖合同，故房屋买卖合同因杨香不具有相处分权利而应认定为无效。高娜、高平要求确认房屋买卖合同无效，符合规定，法院予以支持。