原标题：奉贤新城三项目新取预证：桐南美麓、朗诗未来街区、宝华帝华园，深度评测看看谁更值得买？
岁末年初，奉贤新城迎来一波供应小高潮，有三个项目新取预证，分别是桐南美麓、朗诗未来街区、宝华帝华园：
一、宝华·帝华园房源360套建面约60㎡-125㎡公寓，精装，元/㎡元旦开始认筹，预计2018年1月16日开盘
户型：叠加别墅建面约113-149平，公寓建面约79-128平
项目最后一批房源522套
76㎡-89㎡小户型，均为现房销售！
毛坯，单价2.9万/平
年底开盘卖过一批，节后会再加推
共计1718套房源！多为低总价公寓产品，预算不多的刚需朋友和奉贤本地客户可以适时出手，为了购房朋友能有的放矢，我们来做一个深度评测。
看看哪个项目更值得买！
三个楼盘的地段宣传点皆为奉贤新城，对外最大的交通连接自然是5号延伸线。
从地图来看，三个项目距离5号延伸线都不近。
桐南美麓距离奉浦站（或肖塘站）直线3.8公里，实际车行距离4.5公里，用公交接驳勉强可以实现。
距离更远的朗诗未来街区和宝华帝华园就非常困难了。
但是朗诗未来街区这个位置还可以乘坐brt快速公交直达8号线东方体育中心站，隔壁邻居禹洲雍贤府正是凭借此点在2017年吸纳了不少浦东、11号线沿线的外来客群，成交颇丰。
（南行港路-贤浦路站就在朗诗小区门口）
综合评价，桐南美麓和朗诗未来街区在外导入的公共交通方面差不多，宝华帝华园则主要依赖自驾。
在昨日刚发布的上海2035总体规划中明确指出，南桥新城是南上海重点发展的新城区域，和青浦、嘉定新城同级。
目前嘉定和青浦新城核心区的房价4万2-4万5，南桥4万出头，均涨+补涨，南桥新城的升值潜力一直在线。
但我们必须清楚的是，南桥新城内部规划是有递进次序的。
我们把南桥做个简单的分割：1是老城区；2是次新城区；3是新城区；4是全新城区（左上的肖塘城中村及大片工业区不做讨论）
区域1和2的发展热度在5年前，发展至今配套相对完善，但缺乏空间创新，未来不能适应新城未来生态宜居的发展方向。适合居住，潜力一般。
区域3是南桥新城建设的主要载体，过去5年这里一直是南桥最热的区域，明显可以感受到上海之鱼周边的房价上涨迅速，早早的超过了老城区。未来一段时间规划的完善，区域3还会有一定的涨幅。
区域4是新城未来发展的战略空间，承载经济转型的重任及“三生融合”的实践区，目前处于发展初级阶段。
奉贤经济增长乏力，区域4中的漕河泾南桥园区被政府寄予厚望，2015年底又提出了东方美谷的概念，产城融合的概念呼之欲出。
其次，区域4离市区、老闵行、浦江镇更近，加上BRT、虹梅南路隧道等工程，与市区对接将更紧密，紫竹、浦江、后滩的人口导入是看的见的。区域4，长远前景可期！
朗诗未来街区和桐南美麓都位于区域4，未来升值潜力可期。
其中朗诗未来街区临近brt快速公交，外来客群导入有优势；
桐南美麓临近肖塘城中村、工业区，当地改善和婚房刚需支持力度大。
宝华帝华园并不在四个区域里，未来发展将延后，潜力一般。
朗诗未来街区的产品为76平两房、86平三房
宝华帝华园的产品为60-124平1-3房
桐南美麓为79-89平两三房；113-149平叠加别墅；128平洋房
对于预算200万以内的客户，宝华60平的1房是不错的上车盘。
对于首改或再改的客户，桐南美麓的叠加别墅是不错的选择。
最后，三个盘76平和87平有面积重叠，就这两个面积段，我们来做户型对比分析：
朗诗未来街区76平两房户型图
桐南美麓79平两房户型图
从格局来看，各有千秋，朗诗未来街区长开间短进深，做到了三开间朝南，南向的采光面充足，但户型是中间套，非南边通透，通风上差点火候。
桐南美麓开间窄采光上有欠缺但做到了南北通透。就上海居民的居住习惯来说，南北通的意义大于一个朝南的卧室。
从细节来看，两者处理的都不错，厨房都是U字形，卫生间三分离，设计细腻。
从附赠来看，朗诗更胜一筹，两个卧室均全附赠飘窗，性价比更高。
朗诗未来街区86平三房户型图
桐南美麓89平三房户型图
宝华帝华园88平两房户型图
从功能性来看，朗诗未来街区和桐南美麓做的主流三房，宝华做的传统大两房，市场接受度上，显然前者更受欢迎。
从格局来看，三个户型都是南北通+长开间，水准在上海平均水准之上。
从细节来看，朗诗不够细腻，三房配置只有一个卫生间且未做分割处理，厨房为L型。
宝华的大两房空间阔绰，主卧套房设计，舒适度颇高。而桐南美麓的三房，居然也实现了主卧套房，并且是主卫+衣帽间+南北通的超高舒适度套房！很赞！
从附赠来看，只有朗诗卧室附赠飘窗，性价比突出。
如果是预算非常有限的奉贤本地客，宝华帝华园的一房是不错的上车机会（投资不建议）；
如果是浦东、6号线、8号线、11号线工作的刚需客户，推荐朗诗未来街区；
如果是闵行、5号线、1号线工作以及南桥（尤其肖塘）本地的婚房+改善置换客户，推荐桐南美麓；
如果是看好南桥新城发展，希望做投资的，推荐朗诗和桐南，略倾向价格有优势的朗诗。
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