柬埔寨金边房地产市场怎么样？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-10-06 10:09 标签： 柬埔寨金边房地产市场

一家专业的房地产中介以及项目销售公司，成立于2009年，从房地产市场启蒙就开始运作，经过数年货源的累积，至今已有9年的房地产专业经验。银富迈掌握着房地产市场超前的信息，并且不断地分析房地产的波动和变换， 是柬埔寨买房投资特别信赖的合作伙伴。

这一期，就由银富迈房地产中国市场部总经理韩丽给大家分析一下柬埔寨房地产的前景。

银富迈中国市场部总经理 韩丽

房地产（也被称为不动产）是一个商品，商品的价格往往是因通货膨胀而上升的，因此，我们先来分析一下为什么会产生通货膨胀。

通货膨胀的最根本的原因是货币供给量多于“需求量”。经济的发展带动“商品”购买力，此购买力被反映为市场上的需求。最基本的经济原理就是需求量增大自然带来商品价格。业主们为了生产更多商品而增加投资，这会使得更多的钱涌入市场，引发通货膨胀。

基于经济抚养，确保国家资源等多方面的考量，政府会持续货币的发行。也就是说在一般情况下因市场上的货币量持续增多会导致非货币资产（不动产，黄金）的货币转换价格，从而引起通货膨胀。

柬埔寨的情况是除了政府发行的柬埔寨货币瑞尔之后还通用美元。这一点说明除了政府发行的货币量之外，从其他国家引进过来的援助资金与外国人直接投资会直接影响柬埔寨总体的货币量。

特定的价格是成本再加上企业的利润而组成的。其中直接影响成本价格的是油价、人工费、物流费用等等。这类的成本价格也受通货膨胀的影响，导致成本价格自然上升。不仅仅是国际油价调整，政府对于劳动力的调控，物流的效率性恶化等又是增加成本的原因。这些个因素的调整与调控也可以说是因为通货膨胀引起的。

以上便是是引起通货膨胀的三大因素。而我们也提到了“房地产”是一个商品，一个商品的价格是以通货膨胀为基础的。那接下来我们就一起通过通货膨胀的3大因素来透视房地产市场，这将帮助我们进一步了解柬埔寨房地产的前景。

对柬埔寨境内的商品、服务、房地产的需求量的增减影响最大的是 GDP 和人口动向，我们具体分析一下这两个因素。

据上图所示，2010年开始，柬埔寨GDP便保持着 7%的增长幅度。也就是说每年都有7%以上的经济规模成长，这也带动着个人消费与企业投资。一个国家经济的发展带动了消费，也就是带动了商品的需求量。

经济学家们预测柬埔寨的今后10年会维持6-7%的GDP增长率，这也意味着柬埔寨的需求量也持续增长。

人口是对需求的增减有着最直接影响的一大因素，人口增加自然就会促使商品和服务的需求量增长。

红色高棉大屠杀时期柬埔寨人口减少了1/3，大屠杀结束之后柬埔寨进入了第一次生育高潮，人口极速增加。目前便是第一次生育高潮时期出生的人群进入结婚以及生育阶段的时期。现在的柬埔寨正处于第二次生育高潮，据上图所示我们可以预测30年后柬埔寨人口会有再一次的急速增加。

GDP每年会增加5-7%，第二次生育高潮带来人口增加。从这个两个因素来看柬埔寨的“需求量”会持续增加，这也是导致通货膨胀的最基本因素。特别的是“土地”跟其它商品不一样，它是不会因为缺乏或者需求量增大而增加生产的产品。因而土地的需求量增加引发通货膨胀的现象会比其它可生产商品更加明显。

正如上面所提到的，柬埔寨使用国家发行的瑞尔。但是市上通货量最大的是美元，所以不仅是国家发行的货币，外国人直接投资也对总通货量有相当的影响。

据上图所示，世界金融危机后2012年开始外国人直接投资有明显的增加。柬埔寨与中国的关系紧密，我们可以预测到以国家支援和企业们的引入会继续让外国人直接投资量增加。

外国人直接投资量直接影响市上的货币量，那这通货量的增加也自然的带来通货膨胀。

工人工资上涨，国际性的通货膨胀等因素会对成本有所影响，这也适用于造房成本。10年前的每平方米建筑成本是500美元，而综合人工费、建材费、物流费等因素分析，现在的建筑成本已经上升到至少1000美元。也就是说现在开发办公楼、公寓、酒店等不动产，造价会比之前高，这自然带来房地产价格的上涨。

房地产是一个“商品”，如果此商品价格是受通货膨胀影响，则

①GDP增长与人口的增加带动需求量的增长

②外国人直接投资增加所带来的通货量的增加

③成本上升带来的房地产造价费用的增加

总的来说，我们可以预测以通货膨胀为基础，柬埔寨的房地产价格会有比较长时间上升趋势的前景。

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柬埔寨房地产业自2012年起就快速攀升，几乎每年都有10-20％的增长，部分地区房价增长率表现甚至更高，尤其是首都金边的房地产发展很快，房价一路飙升。

近几年各国投资者将资金汇出海外，也使得海外不动产成交态势火热，加上看好东盟城市发展，让柬埔寨、马来西亚、泰国等城市房价快速上涨，而金边作为其中涨幅最高的城市，在2014年房价涨幅就达到了17%，远远超过了东南亚很多国家、地区的房价涨幅。2013年及2014年2年平均房价涨幅都达2位数，被媒体评鉴为「相当值得投资」的国家。在2015年，金边住宅地价涨幅就达到了26.2%，排名亚洲第一。

目前金边核心区域的房价以每年20%-25%的速度增长，投资分析表明，在今后5年甚至更长时间里，金边房产价格仍将持续上涨，甚至平均每年保持在15%到20%的增长率，租金回报率保守预估可达6%-10%。目前金边处在泛亚铁路东线的必经之地上，在“一带一路”政策的影响下，未来发展潜力毋庸置疑且不容小觑。

柬埔寨金边世界银行所发布的报告称，柬埔寨20年来经济年均增长率达7.7%，经济增速排名世界第六，且自2011年以来连续5年GDP同比增长达到7%左右。

金边，作为柬埔寨首都，也是柬埔寨最大的城市，为柬埔寨政治、经济、文化、交通、贸易、宗教中心，也是印度支那地区重要的交通枢纽之一。面积375平方公里，人口约400万（2017）。

第一、有着丰富的配套资源，像医疗、教育、商业资源等等；

第二、驻扎着很多外国大使馆和政府机构，有较好的治安，环境相对也比较好；

第三、有众多外国来柬的工作人员，并且绝大多数当地白领以及政府工作人员也是需要居住在这一区域附近，这群人的收入水平相对较高，所以也能承担起BKK1这里相对较高的租金；

第四、公寓供需关系不平衡，供远小于需，截止2016年，外国人在金边就有7~8万，而预计到2018年公寓的数量也就大约在套左右，仍旧无法满足市场需求，而且柬埔寨整体平均年龄26岁左右，未来几年需要成家立业的人口数量增长，也会带来市场需求的极大膨胀，所以这里的房价和租金还是一直会处于上涨的趋势。

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